부동산 불평등 해소를 위한 ‘보유세강화시민행동’ 출범 기자회견

● 일시: 2018.10.10(수) 오전11시
● 장소: 광화문 광장(사거리 방면)
● 주최: 부동산 불평등 해소를 위한 ‘보유세강화시민행동’
(경실련, 도시공동체연구소, 민달팽이유니온, 민변 민생경제위원회, 서울YMCA, 용산참사진상규명위원회, 전국세입자협회, 집걱정없는세상, 참여연대, 토지+자유연구소, 한국도시연구소, 헨리조지포럼)
● 사회: 김남희 참여연대 복지조세팀장
● 발언:
– 남기업 토지+자유연구소 소장 / ‘보유세강화시민행동’ 공동대표
– 서순탁 서울시립대학교 교수 / ‘보유세강화시민행동’ 공동대표
– 최지희 민달팽이유니온 위원장 / ‘보유세강화시민행동’ 공동대표
● 출범선언문 낭독:
– 이태경 헨리조지포럼 사무처장
– 김제완 ‘보유세강화시민행동’ 집행위원

● 취지와 목적
망국적인 부동산 투기에 많은 사람이 고통을 받고 있습니다. 소수의 부자들은 기뻐하고, 집없는 저소득층은 절망에 빠져있습니다. 부동산 투기는 한국의 경제 전체를 고통스럽게 하고 있습니다. 최근 미친 집값에 화들짝 놀란 정부가 ‘9.13대책’을 내놓았지만, 또다시 금융과 관련해서는 촘촘하고 강한 대책을 내놓으면서 보유세는 강화하는 시늉만 냈습니다.
보유세 하나만으로 부동산 문제를 해결할 순 없지만, 보유세 강화 없이 부동산 문제를 해결한다는 것은 불가능합니다. 부동산 불로소득을 환수하는 가장 좋은 수단은 부동산의 기대수익률을 떨어뜨리는 것이며, 그 목표를 달성하기 위한 가장 강력한 수단이 바로 보유세 강화입니다.
이에 뜻을 같이 하는 시민사회단체들은 자산불평등을 개선하고 망국적인 부동산 투기를 근절하기 위해, 보유세를 획기적으로 강화할 것을 촉구하기 위한 시민행동에 돌입합니다. 그 시작으로 우리는 2018년 10월 10일(수) 오전 11시 광화문 광장에서 출범식을 열었습니다.

주택 투기(사재기)를 차단할 근본정책을 시행하라

∙ 상위 1%(14만명), 95만채, 공시가격 203.7조원의 ❛부동산 자산 소유❜
∙ 상위 <10명>, 3,800채(1인 376채), 공시가격 6.2천억원(1인 616억원)
∙ 상위 <100명>, 14,000채(1인 150채), 공시가격 1.9조원(1인 200억원)

경실련이 국세청 자료를 분석한 결과, 우리나라 다주택자 최상위 10명이 3,800채(1인당 380호), 상위 100명은 15,000채(1인당 150호)를 소유하고 있었다.(2017.12기준) 지난 주 경실련과 정동영의원은 주택보유자 상위 1%인 14만 명이 94만호의 주택을 보유해 1인당 6.7채의 주택을 보유하고 있음을 공개하였다. 그러나 다주택보유자 최상위 10명과 100명을 기준으로 분석할 경우 주택 소유의 편중이 더욱 심각한 것으로 나타나 정부의 주택정책이 실수요자 중심으로 근본적 전환을 하지 않는다면 주택 소유의 편중 해소는 물론 수도권에 그린벨트를 해제하여 주택공급을 확대하려는 정책도 효과가 없을 것임을 나타낸다.

국세청이 국정감사자료로 정동영의원실에 제출한 ‘보유주택 공시가격 기준 1~100위 보유자 현황’에 따르면, 우리나라 다주택자 상위 10명이 보유한 주택은 총 3,756호(1인당 376호)로 공시가격으로 약 6,165억 원이었다. 공시가격으로 1인당 616억 원이지만 공시가격의 시세반영률이 아파트는 60% 수준(기타 주택 50%이하)에도 미치지 않는 것을 고려한다면, 실제로는 훨씬 많은 주택을 자산으로 보유하고 있는 것이다. 또한 다주택자 상위 1%인 14만 명이 총 95만호(1인당 6.7호)의 주택을 소유하여 공시가격으로 약 203조원을, 상위 100명은 총 1만5천호(1인당 147호)로 공시가격으로 약 1조9천억 원의 부동산 자산을 소유하고 있었다.

이 국세청의 보유주택 현황(2017.12 기준)을 국토교통부의 ‘임대사업자 주택등록 현황(2018.7 기준)’과 비교하면, 주택임대사업자 상위 10명이 보유한 주택수가 1인당 460채로 나타나 7개월 만에 약 80채가 늘어난 것으로 추정된다.

임대주택 등록, 임대소득세 과세 등 다주택자 주택 사재기(투기)를 막기 위한 제도 개선 필요하다

위의 국세청, 국토교통부 등의 정부 자료에 다르면 집값 폭등의 이유는 주택공급물량의 부족 보다는 다주택자보유자들이 더 많은 주택을 사재기(투기)가 많은 영향을 미친 것으로 판단된다. 이와 같이 다주택보유자들이 주택을 사재기하는 요인은 (1) 공시가격의 시세반영율과 보유세 실효세율이 매우 낮아 부동산 자산가들에게 엄청난 세제 특혜를 제공하여 투기하기 좋은 정책을 정부가 지속하고 있고, (2) 주택임대사업자에게 임대소득세를 거의 부과하지 않을 뿐만 아니라 임대소득과 다른 소득을 합산하는 종합과세도 하지 않고 있으며, (3) 양도소득세와 증여세 상속세 등 과세 금액이 낮거나 탈루가 용이하기 때문이다. 또한 주택 사재기에 유리한 선분양아파트의 집단대출 알선, 세계적으로 유일한 전세제도를 활용한 무이자로 자금의 활용, 전세임대에 간주임대료 역시 대부분 면제 해왔기 때문이다. 이렇게 주택관련 법 제도와 거래관행까지 다주택자들이 투기하기 좋은 환경을 정부가 유지하는 데 부동산 투기로 인한 자산의 편중이 개선될 수 없다.

더욱이 지난해 정부가 다주택보유자들이 임대사업자 등록만 하면 세금을 낮춰주고 대출을 늘려주는 특혜를 제공하여 주택 사재기가 더욱 심화되었다. 정부가 발표한 전국 최다 임대주택보유자는 총 604채를 소유하고 있어, 1채에 월세 40만원을 받는다고 가정할 경우 연간 30억원(1채당 500만원)의 임대수입을 얻는다. 국세청 자료 380채 보유자(상위 10명 기준)는 연간 19억의 임대 수입이 발생한다. 이렇듯 다주택 보유자는 집값 상승으로 인한 불로소득과 엄청난 임대소득을 올리고 있음에도 이득에 비해 매우 미비한 세금을 내고 있다.

반면 정부가 주거안정을 위해 무주택가구를 보호해야 하지만 지난 10년 동안 임차인의 권리를 보호하는 법 제도의 개선에 적극 노력하지 않았다.

정부가 시급하게 해야 할 일은 주택을 공급해도 이를 다주택자들이 독식하는 현재의 공급제도를 근본적으로 개선하는 것이다. 우선 공시가격의 시세반영율을 85%수준으로 강화하고 보유세 실효세율을 1%로 상향해 부동산 자산을 가진 만큼 이에 합당한 세금을 내도록 해야 한다. 다주택자들이 보유한 800만 채 중 등록된 주택이 20% 수준에 불과하여 세금을 합법적으로 내지 않는 것을 방지하기 위해 다주택 보유자의 임대사업자 등록을 의무화해야한다. 그리고 소득이 있는 곳에 세금을 부과하는 공평한 원칙을 임대소득에도 합당하게 적용해야한다. 아울러 정부는 임차인 보호를 위해 전세 등 보증금에 대한 의무보증 제도를 도입하고, 쫓겨나지 않을 권리의 보장과 함께 임대업자와 대등한 권리를 제도화해야 한다.

문의: 경실련 부동산국책사업감시팀(02-3673-2146)

정부는 예외 없고 즉각적인 후분양을 시행하라

– 공공 단계적, 민간 인센티브 유인 후분양 활성화 방안은 의지 없는 생색내기용
– 국회도 미루지 말고 전면적인 후분양 제도 도입해 기울어진 주택시장 바로잡아야

국토교통부가 제2차 장기주거종합계획 수정계획을 통해 후분양 활성화방안을 공개했다.공공부문은 2018년부터 단계적으로 후분양을 도입하고, 민간부문은 인센티브 제공 확대를 통해 후분양을 유도한다는 기존 입장에서 진전된 것이 없는 방안이다. 12년 전 발표된 ‘후분양 로드맵’보다 후퇴한 것으로 유독 주택에 대해서는 정상적인 공급 구조 확립을 정부와 관료들이 막고 있는 모양새다. 물건을 만들고 파는 것은 정상적인 시장이라면 당연한 방식이다. 그러나 유독 주택은 지난 수십년간 당연한 제도를 거부하고 있다. 이로인한 부실시공 등 모든 피해는 소비자가 떠안고 있다. 문재인 정부는 업계 충격을 운운하며 생색내기용 후분양을 실시할 것이 아니라, 소비자 보호와 정상적인 주택 공급제도 개선을 위해 전면적인 후분양제를 도입해야 한다. 이번 방안으로 정부의 제대로 된 후분양제도 도입 의지가 없음이 밝혀진 만큼, 국회도 법률 개정을 통해 후분양제 의무화를 제도화 할 것을 촉구한다.

지방공기업도 10년 넘게 하는 후분양, 중앙공기업이 단계적 도입할 명분 없고 즉시 시행 가능하다

정부는 최근 5년간 공공분양의 약 90%를 공급했고, 자금조달능력이 충분한 LH, SH, 경기도시공사에 우선 도입 할 계획이다. LH는 18년 하반기 착공물량 중 2개단지(시흥 장현 등 1,400호)를 후분양하고, 2022년까지 전체 물량의 70%를 후분양한다. 경기도시공사는 ’19년 이후 후분양이 가능한 착공물량이 있는 경우 후분양 시행할 계획이다. SH공사는 이미 후분양을 시행 중이다.

그러나 지난해 국정감사에서 LH공사 사장이 밝힌 대로 공공은 정부의 결정만 있다면 즉시 시행이 가능하다. 이미 수년간 시범사업을 시행하기도 했다. 2018년은 2개 단지, 2022년까지 전체 물량의 70%까지 확대하고 그 이상은 LH 등이 자율적 판단해 시행케 한다는 것은 결국 시간끌기인 셈이다. 단계적으로 시행하는 동안 참여정부 때와 마찬가지로 후분양제에 대한 업계와 언론의 공격으로 관료들은 차일피일 시행을 미루다 은근슬쩍 폐기할 것이 뻔하다. 정부는 공공분양이 후분양할 경우 일정기간(약 2년여) 공급중단으로 공공물량을 기다려온 수요층에 혼란을 줄 수 있다고 하지만, 이는 사전예약제로 충분히 보완이 가능하다. 선분양을 하던, 후분양을 하던 2년 후 입주하는 것은 같기 때문이다. 결국 단계적으로 시행한다는 것은 정부의 도입 의지가 없다고 볼 수밖에 없다.

소비자 돈으로 부실시공 하는 선분양 폐지하고 전면적인 후분양 도입해야

민간부문 역시 소비자의 돈을 무이자로 받아 집을 지을 수 있는 선분양제가 업계입장에서는 가장 큰 이득임으로, 굳이 후분양제에 나설 필요가 없다. 후분양 업체에 공공택지를 우선 공급한다지만, 국민들의 토지를 강제 수용해 조성한 공공택지는 민간건설사에게 매각하지 않는 것이 옳다. 이미 수많은 신도시와 택지지구에서 민간건설사들에게 땅을 매각함으로 인해 주거안정보다는 고분양으로 인한 집값 상승과 투기 등 부작용만 나타났다.

정부가 기준으로 정한 공정률 60%역시 후분양이라 할 수 없는 수준이다. 정부는 골조공사가 마무리 단계인 공정률 60%를 후분양 기준으로 삼았으나, 전체 공정의 60% 수준에서 소비자들이 건물의 완성도나 주변 여건이 가격대비 적정한지 판단하기는 어렵다. 과거 연구를 통해 소비자 선택권과 건설업계 재무구조 등을 고려했을 때 80%가 가장 적정한 것으로 연구된 것 인만큼, 공정률 60%가 아닌 기존 후분양 기준이었던 80%로 강화해야 한다.

주택정책 적폐 청산 주저, 대통령이 의지가 없는 것인가, 건설업계 이해관계를 대변하는 건가

수억원에 달하는 주택은 개인이 일평생 구매할 수 있는 가장 비싼 물건이다. 그럼에도 수십년간 합판으로 지어진 모델하우스와 장밋빛 개발계획으로 채워진 홍보지를 보고 구매해야 했다. 그로인해 민간은 물론이고 공공아파트조차 부실시공과 하자로 소비자들에게 피해를 떠넘기고 있고 건설업계는 건물도 없는 분양권을 팔아 막대한 이익을 가져갔다. 문재인 정부는 적폐 청산을 내세우고 있지만, 유독 주택부문에 대해서는 분양원가 공개, 선분양제 폐지 등 적폐 청산에 주저하고 있다. 문재인 대통령이 개선 의지가 있음에도 그간 적폐 정책을 고수해온 관료들의 반대로 인함인지, 대통령과 청와대 자체가 개선에 대한 의지가 없는 것인지 의문이다.

경실련은 지난 2017년 국가·지방자치단체와 LH공사·지방공사 등 공공기관, 재벌 건설사 등의 후분양을 의무화하는 「주택법」 개정안을 입법청원했다. 자금 여력이 있는 재벌건설사와 공기업은 아파트를 최소 80% 이상 짓고 분양하되, 불가피 하게 선분양을 실시해야 하는 중소업체들은 사전에 입주예약을 신청 받는 사전예약제로 입주자를 모집토록 해 소비자를 보호하면서 업계 충격은 최소화 했다. 이외에도 의원이 발의한 후분양제 법안도 있지만 제대로 논의조차 되고 있지 못하다. 정부의 의지가 없음이 밝혀진 만큼 시민들의 대표기관인 국회가 법안 심사를 차일피일 미루지 말고 후분양 도입에 적극 나설 것을 촉구한다. <끝>

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)

경기도시공사 4개 블록 분양건축비, 실제보다 한 채당 3,600만원 비싸

– 공개한 4개 단지에서만 건축비 1,285억원(3.3㎡당 109만원) 부풀려진 것으로 추정
– 경기도시공사는 하도급내역까지 투명하게 공개하고, 중앙정부와 서울시도 동참해야

경기도시공사가 공개한 민간참여 공동사업 아파트 4개 블록(1개 블록은 공공임대주택으로 제외)의 건축비 차이가 평균 20%로 나타났다. 하도급내역 미공개로 이마저도 실제 건축비에 비해서는 상당부분 높을 것으로 예상된다. 하도급법에서 규정한 하도급율 하한선이 82%이지만, 최근 대전시가 발표한 관내 1분기 대형 건축공사장의 하도급율은 67%로 나타나는 등 하도급 단계에서 적지 않은 공사비가 사라지기 때문이다. 경실련은 더욱 명확한 건축비 검증과 투명 행정을 위해 이재명 도지시가 공언한대로 경기도시공사가 하도급내역도 공개할 것을 촉구한다. 또한 중앙정부(LH공사)와 서울시(SH공사) 역시 투명한 공사비 내역서 공개로 건축비 거품 제거에 동참해야 한다.

경실련이 지난 7일 두 개 블록의 분양가와 계약 건축비 차이를 분석한 자료에 대해 경기도시공사는 감리비와 부대비가 제외된 금액이라고 해명했다. 이에 경실련은 이번 4개 블록에 대해서는 감리비를 추가했다. 경쟁입찰로 인해 감리비가 설계당시보다 낮아졌을 것으로 보이지만 계약내역이 비공개 됐기 때문에 입주자모집공고문에 공개한 감리비 전액을 인정했다. 그러나 부대비의 경우, 공개된 공사원가계산서에 설계비와 분양대행비, 광고 홍보비, 견본주택 설치 및 운영비, 각종 보증 수수료 등이 기타사업비로 표기되어 있다. 때문에 경기도시공사 주장대로 추가 부대비가 존재하는 것이 사실이라면 해당 자료를 투명하게 공개해야 한다. 계속해서 공개를 거부한다면 도시공사가 애초 책정된 부대비를 사용하지 않았다고 의심할 수밖에 없다.

입주자 모집시 소비자에게 분양한 건축비 652만원, 건설사와 계약한 건축비 543만원

분석결과, 소비자에게 분양한 건축비가 3.3㎡당 652만원인데 반해, 건설사와 계약한 건축비는 543만원으로 20%가 차이 났다. 전용 84㎡(33평)기준 3,600만원이며, 4개 블록 전체로 했을 때는 1,285억원에 달하는 막대한 금액이다. 3.3㎡당 금액으로 다산 S1블록이 138만원, 33평 기준 4,500만원으로 가장 컸다. 단지 총액 역시 다산 S1블록이 716억원으로 가장 부풀림이 심했다.

경기도시공사가 부대비가 제외됐다고 주장하지만, 다산 B-5블록의 경우 건축비 차액이 3.3㎡당 20만원, 4%에 불과하다. 만약 경기도시공사 주장대로 추가의 부대비를 포함할 경우 적자사업이라는 의미이기 때문에, 이 주장이 사실인지 상세한 내역 공개가 필요하다.

최근 김현미 국토교통부 장관이 공공택지 분양원가 공개 항목을 기존 12개에서 61개로 확대할 뜻을 다시한번 나타냈다. 그러나 곧바로 관료들이 검토중일 뿐이라고 선을 긋는 등 경기도보다 훨씬 낮은 수준의 분양원가 공개도 지난해 국정감사에서 발언한지 1년이 지났으나 지지부진한 상황이다. 서울시 등 타 지자체 역시 검토중이라며 선뜻 동참하지 않고 있다.

이재명 도지사 취임이후 경기도의 공사비 내역공개로 건축비 거품이 밝혀지고 있다. 그간 소비자들은 전재산을 모아 수억원의 집을 구매에도 적정한 가격인지 검증할 수 있는 방법이 없었다. 이를 악용해 공기업과 건설사들은 건축비를 부풀렸고, 소비자들은 막대한 분양가 거품을 떠안아 왔다. 상세한 분양원가와 공사비 내역 공개는 이러한 건축비 거품을 막을 수 있는 매우 중요한 제도이다. 중앙정부와 지방정부가 경기도의 원가공개에 조속히 동참할 것을 촉구한다. 경실련은 SH공사 등의 분양원가 관련 자료를 입수하는 대로 분석을 진행할 예정이다. <끝>