젠트리피케이션 방지 위한 「상가임대차법」 개정하라

– 계약갱신 요구기간 최소 10년으로 확대,
철거∙재건축 시 퇴거보상과 우선입주권 지급 의무화,
임대료 인상률 상한 5% 법에 명시 –

경실련은 어제(4.3) 젠트리피케이션 방지 및 임차상인의 안정적인 영업활동을 보장하기 위한 「상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)」 개정 의견서를 법무부에 제출했다. 정부는 소상공인 지원을 위해 「상가건물 임대차보호법 개정 TF」를 구성해 대안을 마련할 예정인데, 정부안 마련 시 반영해줄 것을 요청했다. 경실련을 비롯한 중소상인단체 및 시민단체는 박상기 법무부장관에게 상가임대차법 개정 공동의견서를 전달하고, 중소상인 등 현장의 목소리를 반영한 정부의 법개정안을 조속히 마련할 것을 요구하는 장관면담도 요청할 계획이다.

현행 「상가임대차법」은 임차상인의 권익을 보호하기 위해 제정됐으나, 임차인의 투자금을 회수하기에는 짧은 계약갱신요구기간과 계약갱신 거절 시 보상규정 미비로 임차인의 권익 보호에는 미흡하다. 지난 19대 국회부터 20대까지 임차인의 권익 보호를 위해 다수의 법안이 발의되고 개정 논의가 있어왔으나, 사유재산권 제약이라는 반대에 막혀 있다. 최저임금 인상으로 자영업자의 경제적 부담이 가중되고 있는 상황에서 불로소득 성격이 강한 임대인의 재산권보다는 생산 활동에 기여한 임차인의 영업권을 보호하는 것이 사회적으로 공정하고 타당하다. 일본, 프랑스, 독일에서도 임차인의 영업권을 사회적으로 보호하고 있는 만큼 지체 없이 임차인의 영업권을 기본적 권리로 인정하여 계약갱신기간을 확대하고 보상방안을 현실에 맞게 고쳐야 한다.

문재인정부는 매년 10조원의 공적 자금이 투입되는 도시재생뉴딜사업을 5년간 500개 추진할 계획이다. 도시재생사업이나 개발사업은 지역을 활성화시킨다는 긍정적인 효과에도 불구하고, 부동산 가격을 상승시키고 소유권 변경과 건물 신축을 유발해 상인의 영업환경을 불안정하게 하는 요인이 된다. 정부는 사업을 본격화하기에 앞서 「상가임대차법」을 조속히 개정해야 한다. 아울러 상가임대료 실거래가격을 공개해 상가거래의 투명성을 높이고, 지자체 등 공공에서 개발계획 및 관련 정책 수립 시 반영하도록 하여 젠트리피케이션을 사전에 방지하는 조치를 취해야 한다. 「상가임대차법」 개정안에 대한 경실련의 의견은 다음과 같다.

첫째, 임차인의 계약갱신 요구기간을 최소 10년으로 늘려야 한다.
현행 기준은 임차인에게 특별한 귀책사유가 없는 한 임차인이 임대인에게 5년간 계약을 지속하도록 요구할 수 있다. 5년간 임대료는 법정 인상 상한률(현행 5%) 내에서 가능하므로 변동률을 안정적으로 유지할 수 있으나 5년이 지나면 법적 제한 없이 임대료를 인상할 수 있어 인상된 임대료를 부담할 수 없는 임차인은 비자발적으로 내몰릴 수밖에 없다.

지역활성화와 젠트리피케이션 현상이 두드러지게 나타나고 있는 홍대지역의 2000년 이후 폐업한 식당과 카페 등의 평균 영업기간은 5.02년으로 법정 계약갱신기간이 영업기간과 일치했다. 5년이라는 기간은 임차인의 투자금과 노력 등 유무형 자산을 회수하기에 충분하지 않다. 잦은 업종변경과 개폐로 인한 비용은 임차인의 경제적 부담 뿐 만 아니라 사회적 자원낭비다. 불안정한 임차인의 영업환경을 개선하고 지역의 특성을 유지 발전시키기 위해 임차인의 계약갱신요구기간을 최소 10년으로 확대해야 한다.

둘째, 철거•재건축 시 퇴거보상 및 우선입주권을 보장해야 한다
임대인의 안정적인 영업권 확보를 위해 계약갱신기간 보장은 중요하며, 갱신 거절 시에는 그 사유가 정당해야 한다. 그러나 현행 규정은 임차인의 귀책사유가 아닌 철거•재건축 시에도 계약갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 하고 있고 별도 보상규정도 없다. 영국, 일본, 프랑스 법제에서는 상가임대차 계약이 대부분 무기한으로 규정되어 있고, 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 하여 엄격하게 제한하고 있다. 건물에 대한 관리의무는 임대인에게 있으므로 철거•재건축의 경우에 계약갱신 거절 사유에서 제외해야 한다. 다만 불가피한 상황에서는 임차인에게 적절한 퇴거보상 및 우선입주권을 보장해 경제적 손실을 보상해야 한다.

일본은 임대인이 일정한 사유로 갱신거절을 하는 경우에도 갱신거절 사유가 정당한지 여부를 심사하는 과정에서 금전보상 또는 상환하는 경우에만 갱신거절의 정당성이 인정되도록 하고 있다. 프랑스의 임대차 기간은 9년을 최단기간으로 보장하여 안정적인 영업을 보호하면서 임차인은 3년 기간 단위로 임대차계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 계약갱신 거절을 용이하게 할 수 있으나 영업소유권을 침해하면 높은 퇴거보상료를 지불하게 하고 있다. 영국에서는 임대인이 임대차 해지통지를 하거나 계약갱신을 거절하고자 할 때에는 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 하는데, 재건축과 임대인 본인 사용 시에는 고액의 금전보상을 해야 한다.

세째, 임대료 인상률 상한을 5%로 법제화해야 한다.
정부는 지난 1월 임대료 인상률 상한기준을 5%로 낮추고, 환산보증금을 인상하는 상가임대차법 시행령을 개정했다. 임차인의 영업권 보장을 위해서는 계약갱신요구기간 확대와 함께 임대료 인상률 기준을 현실화하여 급격한 임대료 인상을 방지해야 한다. 정부가 우선 시행령개정을 통해 임대료 인상률 상한 기준을 기존 연 9%에서 5%로 조정한 것은 신속한 시장 적용을 위한 적절한 조치이다. 그러나 임대료 기준 설정의 객관성을 확보하고 안정적으로 운영하기 위해서는 시행령에 규정한 임대료 인상률 상한기준을 법률로 격상하는 내용을 정부 법개정안에 포함시켜야 한다.

별첨.180404_보도자료_젠트리피케이션 방지 위한 「상가임대차법」 개정하라

문의.경실련 도시개혁센터 02 3673 2147

대한민국 헌법 제31조 ⑤항에 ‘국가는 평생교육을 진흥하여야 한다’고 평생교육에 대한 국가의 역할을 강조하고 있다. 이에 우리정부는 지난 1999년 평생교육법을 제정하여 국가 및 지방자치단체의 평생교육 관련한 권한과 책임을 구체적으로 명시하고 있다.

이에 대전광역시는 지난 2011년 전국에서 가장 먼저 재단법인으로 ‘대전평생교육진흥원’을 설립했다. 대전평생교육진흥원은 2017년 기준으로 4,900강좌에 69,000여명의 시민(대전시민의 4.5%)들이 80여개의 강의실 등에서 평생교육의 기회를 제공 받고 있어, 단일 평생교육 기관중에는 전국 최대 규모를 자랑하고 있다. 대전시민이면 누구나 다 아는 ‘대전시민대학’, 대전이 원조인 ‘배달강좌제’, 대전지역 10개대학이 공동으로 참여하여 매학기 2과목씩 운영하고 있는 전국 유일의 ‘연합교양대학’, 대

전시민들의 인문학 열기를 확인할 수 있는 ‘인문학 특강’, 어르신들의 배움터인 ‘성인문해교육’ 등의 다체로운 프로그램이 운영되고 있는곳이 대전평생교육진흥원이다. 최근에 와서는 진흥원 뿐만 아니라 평생교육을 받을 수 있는 공간과 기회가 점차 확장되고 있다. 교육청과 5개구청 등에서 관리하고 있는 평생학습관과 문화원, 주민자치센터, 대학 등의 각종 시설을 통해 수많은 시민들이 평생학습의 기회를 누리고 있으며, 민간영역의 평생교육 기관을 통해서도 평생학습의 기회가 제공되고 있다.

그러나 원도심 등 취약지역과 취약계층의 경우 여전히 평생교육의 기회제공이 제한적으로 이루어지고 있어, 헌법이 추구하는 평생교육의 의미를 제대로 실현하지 못하고 있다. 아직까지도 평생교육은 여유 있는 일부 시민들이 누리는 사치로 오해되고 있는 실정이다. 하지만 최근 평생교육진흥 정책 관련 대·내외 환경이 급변하고 있으며, 시민들의 평생학습 참여욕구와 기대감 또한 날로 높아지고 있다. 지방자치 시대에 평생교육진흥 관련 일련의 정책도 평생교육 자치역량을 스스로 구축하는 방향으로 전환되고 있다. 민선7기 대전광역시의 평생교육 자치역량을 스스로 구축하기 위해서는 ‘시민이 참여하고 시민이 주도하는 평생학습 환경’을 만들어야 한다.

첫째, 생애주기별, 취약지역 및 취약계층에 대한 평생학습 기회를 균등하게 제공하도록 해야 한다. 아직도 평생교육의 기회를 제대로 제공받지 못하고 있는 몇몇 취약 지역에 ‘평생학습관’을 설치하고, ‘온라인 평생교육’의 전면적인 시행을 통해 대전 어디에서나 모든 시민이 체감하는 생활밀착형 평생교육 환경을 보장해야 한다. 둘째, 기존 미술·음악 등 취미, 교양, 인문학 일변도의 평생교육에서 ‘민주시민교육’, ‘지방자치학교’ 등의 공익적 가치를 확산할 수 있는 평생교육으로 전환토록 해야 한다. 셋째, 대전을 실질적인 평생교육 선도도시로 만들기 위해 대전광역시청 내에 ‘평생교육 전담부서’를 설치하고, 평생학습관에 채용되어 있는 ‘평생교육사의 처우개선’ 등을 통해 대전지역 ‘평생교육 전달체계’를 대폭 개선해야 한다. 넷째, 지난 2015년 국회에서 장애인평생교육법이 제정되었는바 대전에서도 ‘장애인 평생교육’을 본격 추진할 수 있도록 해야 할 것이며, 초고령사회와 제4차산업 혁명시대에 대비한 다양한 직업교육을 비롯 메이커 교육(Maker Education)을 위한 준비에도 박차를 가해야 할 것이다.

부디 민선7기 출범을 계기로 시민이 참여하고 시민이주도하는 평생교육 체계가 자리잡고, 시민 누구에게나 평생교육의 기회제공이 이루어지면서, 평생교육이 한 단계 도약할 수 있기를 간절히 소망해 본다.

금홍섭 (재)대전평생교육진흥원 원장

<중도일보 2018.07.02 칼럼내용>

국회는 상가법 우선 처리 약속 벌써 잊었는가

7일 여야 민생경제TF회의, 7일 여야 민생경제TF회의, 8일 3당 원내대표 회동 결과 상가법 빠져
궁중족발·최저임금 이슈될 땐 너도나도 약속, 정작 법안처리엔 소극적
8월 처리 무산 또는 계약갱신기간만 연장되면 대국회투쟁 나설 것

1. 지난 7일 더불어민주당, 자유한국당, 바른미래당이 민생경제TF를 열고 8월 임시국회에서 처리할 법안을 논의했으나 정작 시급한 민생경제법안인 상가임대차보호법은 빠진 것으로 드러났다. 어제(8일) 있었던 3당 원내대표 회동에서도 인터넷전문은행의 규제를 완화하는 인터넷전문은행 특례법과 재난안전법만을 합의했을 뿐, 상가법은 여야 협의를 통해 8월 중 처리를 위해 노력하겠다는 원론적인 입장만 재확인했다. 상가법개정국민운동본부(이하 임걱정본부)에서 활동하고 있는 200여 중소상인, 종교, 시민사회단체는 상가법을 우선처리하겠다던 여야 정당과 국회의 약속을 똑똑히 기억하고 있다. 만약 8월 중 상가법 처리가 무산되거나 계약갱신기간만 5년에서 10년으로 연장되는 생색내기용 개정에 그친다면 임걱정본부는 9월 정기국회를 앞두고 모든 역량을 총동원하여 전면적인 대국회투쟁에 나설 것이다.

2. 지난 6월 건물주의 횡포를 이기지 못한 임차상인이 건물주를 폭행하며 현행 상가법의 문제점을 사회적으로 고발한 궁중족발 사건과 7월 최저임금위원회의 최저임금 10.9% 인상 결정 직후 여야 정당과 국회는 너나 할 것 없이 한 목소리로 상가법 우선 처리를 약속했다. 임걱정본부 출범행사가 열렸던 지난 달 7월 11일에도 여야 5당의 원내대표와 당대표, 소상공인특별위원회 위원장들은 상가법 처리를 위한 초당적인 협력을 공언한 바 있다. 그러나 약속 후 한달도 지나지 않은 지난 7일 더불어민주당, 자유한국당, 바른미래당이 민생경제TF를 꾸려 합의한 법안 목록에 상가법은 없었다. 어제(8일)에 있었던 3당 원내대표 회동 직후에도 상가법은 여야 협의를 통해 8월 중 처리를 위해 노력하겠다는 원론적인 입장만 되풀이했다. 20대 국회가 열린 이후 지난 2년 간 이미 수없이 들어온 말이다. 도대체 국회는 언제까지 여야 협의를 운운하며 상가법 처리를 미룰 셈인가. 진정 제2, 제3의 궁중족발을 통해 상가법의 비극이 반복되기를 바라고 있는 것인가.

3. 8일 세계일보 기사에 따르면 여야 법사위 의원 15명에게 상가법 개정에 대한 설문조사를 진행한 결과, 더불어민주당은 7명 전원이 찬성한 반면, 자유한국당 6명은 상가법 개정으로 다른 피해가 발생할 수 있고 법사위의 논의가 필요하다는 이유 등으로 각각 유보 또는 의견미표명, 조건부 찬성의 소극적인 입장을 보였으며, 바른미래당도 법사위 논의를 통해 절충점을 찾아야 한다며 중립 입장을 낸 것으로 드러났다. 여야 국회 특히 자유한국당은 이번만큼은 상가법 처리가 이루어질 것이라 기대했던 임차상인들의 믿음을 배신하지 말라. 또한 혹시라도 당장의 비난 여론이 두려워 계약갱신기간만을 10년으로 연장하는 생색내기용 졸속개정 시도를 하고 있다면 깨끗이 포기하라. 이미 수차례 밝혔듯이 이번 상가법 개정이 계약갱신기간을 5년에서 10년으로 연장하는데 그친다면 그저 쫓겨나는 기간을 5년에서 10년으로 연장하는 것에 불과할 뿐 상가법의 비극은 계속해서 반복될 것이다.

4. 임걱정본부의 요구사항은 명확하다. △권리금 회수 기회의 온전한 보장 △계약갱신기간 10년 이상 연장 △철거 재건축 시 퇴거보상비 또는 우선입주권 보장 △보증금과 월차임 인상률 현실화 △환산보증금 제도 폐지 △상가임대차분쟁조정위원회 법제화, 그 어느 것 하나 시급하지 않은 것이 없고 이미 지난 2년간 국회에서 수 차례 논의해온 것들이다. 이제와 다시 여야 협의가 필요하다는 여야 3당의 입장은 절대 납득할 수 없으며 또 다시 상가법 처리를 미루기 위한 변명이라고 밖에는 볼 수 없다. 만약 이번 8월 국회에서도 일부 당의 미온적인 태도로 상가법 처리가 무산되거나 생색내기용 졸속 개정에 그친다면 임걱정본부는 9월 정기국회를 앞두고 모든 역량을 총동원하여 전면적인 대국회투쟁에 나설 것이다. 국회는 상가임대차보호법 즉각 개정하라. 끝.

“임대료 걱정없이 장사하는 그날까지!”

상가임대차보호법 개정 국민운동본부(임걱정본부)

#문의 : 경실련 도시개혁센터 (02-3673-2147)