[강남 주요 아파트 단지 땅값 시세 대비 공시지가 분석 발표]

토지공개념 30년, 공개념의 뿌리가 조작되어 왔다

정부와 김현미 장관은 공시지가 축소 조작을 중단하라
– 강남 공시지가 시세반영률, 노태우정부 57%로 최고 ‧ 문재인정부 36%로 최저
– 시세반영률 80% 되려면 내년에 현재보다 2.5배 더 올려야

일시 : 2018년 12월 21일(금) 오전 11시
장소 : 경실련 강당(4호선 혜화역)

– 기자회견 순서 –
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산·국책사업감시팀장
◈ 기자회견 취지 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석결과 발표 : 장성현 경실련 부동산·국책사업감시팀 간사
◈ 경실련 주장 : 채원호 경실련 상입집행위원장(카톨릭대 행정학과 교수)
◈ 질의답변

경실련이 ‘90년 토지공개념 도입 이후 강남 아파트 단지의 땅값시세와 공시지가를 변화를 비교 분석했다. 공시지가 시세반영률은 토지공개념이 도입되었던 90년 초반에는 60%를 유지했다. 하지만 2000년 이후 외환위기를 거치며 토지공개념 후퇴, 분양가상한제 폐지 등의 영향으로 아파트값이 급격히 상승, 공시지가와 시세 격차가 더 벌어졌다. 2018년 1월 현재 강남지역 땅값시세 대비 공시지가의 시세반영률은 36%로 역대 최저이고, 2019년 시세반영률이 80%가 되려면 내년 공시지가는 2.5배 올려야 한다.

가. ‘90년 이후 년도별 정권별 땅값시세와 공시지가 변화 분석

이번 자료는 강남3구 16개 대규모 아파트단지의 ’88년 이후 30년간의 과거 땅값시세와 ‘90년 토지공개념 도입 이후 정부가 발표한 공시지가를 비교 분석한 결과다. 시세조사는 부동산뱅크의 자료를 활용했다. 아파트 땅값시세는 아파트 시세정보에서 건축비를 제외하고 해당 아파트단지의 용적률을 계상하여 토지 1평당 단가를 산출했다.

땅값시세는 1988년 평당 253만원에서 ‘90년 714만원으로 상승했다. 토지공개념의 핵심인 공시지가를 발표하던 ’90년에 평당 714만원에서 2018년 9월 현재 1억 2,193만원으로 16배 상승했다. 공시지가가 발표된 ’90년 1월 714만원에서, 2018년 1월 1억 682만원으로 평당 땅값은 1억원 상승했다. 전체면적 951,600평에 95조원이 상승한 것이다. 정권별로는 노무현 정부, 연도별로는 2018년에 가장 많이 상승했다.

토지공개념도입 첫해인 ‘90년 1월 공시지가는 평당 358만원에서 2018년 1월 3,846만원으로, 28년 동안 약 10배 올랐다. 공시지가 시세반영률은 노태우 정부 57.1%, 김영삼 정부 50.3%로 비교적 높았고, 김대중 노무현 정부는 34%, 39% 수준이었다. 이명박 박근혜 정부는 46.7%, 41.4%로 나타났다. 문재인 정부는 2018년 1월 기준으로 36%이고, 9월 기준으로 계산하면 32%대다. 문재인정부 이후 1년 동안 땅값은 평당 2,105만원이나 상승했으나 공시지가 상승액은 298만원만 반영되며 시세반영률이 가장 낮다.

나. 개별아파트 단지의 시세대비 공시지가 비교 결과

단지별로는 가락시영(헬리오시티) 아파트단지의 땅값시세는 2018년 1월 평당 1억2,898만원이었으나 공시지가는 2,328만원이다. 시세반영률이 18%로 조사대상 중 가장 낮게 나타났다. 이외에도 래미안퍼스티지, 반포자이 등이 30%에도 못 미쳤고, 50%를 넘는 단지는 시세반영률 53%인 올림픽선수촌이 유일했다. 최저 18%인 가락시영과 최고 올림픽선수촌 53%는 시세반영률이 3배 차이가 발생했다.

다. 정부발표 또는 국정감사에 제출했던 공시지가 시세반영률과 경실련 자료 비교

정부는 1990년부터 매년 수천억의 국가예산을 투입하여 표준지와 개별토지의 공시지가를 조사해 왔다. 28년 동안 반복해서 시세반영률이 50%를 넘지 못하는 것은 조작을 해왔다고 볼 수밖에 없다. 2005년 노무현정부에서는 정부가 시세의 91%에 근접했다고 발표했다. 당시 경실련이 자체 조사를 한 결과 42% 수준이었다. 이번 조사에서도 2005년 강남 아파트단지의 공시지가 시세반영률은 39%로 나타났다.

<개별 아파트 사례1. 반포주공1단지>

1973년 입주한 반포주공1단지는 ‘90년 땅값이 643만원이었지만, 2018년 현재 1억 1,210만원으로 1억원 넘게 상승했다. 상승금액을 정권별로 살펴보면, 김영삼 정부 때는 연평균 평당 101만원 상승했고, 노무현 정부 때는 연평균 평당 493만원 상승했다. 최근 문재인 정부에서는 연평균 평당 1,694만원이나 올랐다. 하지만 공시지가 상승액은 문재인정부에서 389만원 오르면서 시세반영률이 36%로 역대 가장 낮다.

<개별 아파트 사례2. 삼성아이파크>

삼성동 아이파크는 2001년 분양, 2004년 입주했다. 땅값은 2001년 분양 때 평당 2,548만원이었으나 2018년 1억 6,775만원으로 1억 4,000만원 상승했다. 이명박정부 때는 연평균 511만원씩 하락한 반면, 노무현정부에서는 매년 2,089만원씩 상승했고, 문재인정부에서도 1,848만원 상승했다. 하지만 공시지가는 시세변화를 제대로 반영하지 못하면서 시세반영률은 모든 정권에서 30%대에 불과했다.

라. 경실련 주장

1. 재벌과 1% 부자에게만 특혜 주는 공시지가 조작을 중단하라

공시지가제도는 1989년 노태우 정부 당시 토지공개념을 기반으로 도입됐다. 토지의 가치를 보다 정확하게 결정하기 위해 매년 전문가(감정평가사 등)를 통해 공시지가를 조사하고 있다. 그러나 지난 30년간 공시지가는 시세 반영을 못하고 조작되어 왔다. 문재인 정부도 헌법에 토지공개념을 포함시키겠다고 했다. 여당 대표 이해찬의 토지공개념 강화발언, 추미애 전대표 토지공개념 발언 등 정부와 여당은 토지공개념을 입으로만 주장 해 왔다. 그러나 토건관료들은 30년간 공시지가를 조작 토지공개념을 후퇴 시켰다. 문재인 정부가 재벌개혁, 부동산을 통한 불로소득 근절, 토지공개념 도입에 대한 의지가 있다면 당장 가능하다. 법 개정 없이 정부 권한 만으로도 가능하다. 2019년 불공정 불평등하게 조작된 공시지가부터 당장 개선해라.

2. 공시지가 조작이 부동산투기를 유발하고 불로소득을 키운다

강남의 주요단지 땅값시세를 조사한 이유는 대규모 토지인 아파트단지가 주변의 토지가격 산정에 영향을 주기 때문이다. 도로변 상업지와 업무용지 주거용지 공공용지 등 주변 토지가격과 연동되어 있다. 강남 주요 아파트단지의 땅값시세는 1억을 넘었다 그러나 공시지가는 3,800만원이다. 공시지가 시세반영률이 36%수준으로 낮게 조작되면 이로 인해 불공평하게 세금이 부과된다. 공시지가 조작으로 가장 큰 특혜를 누리는 자는 업무용 상업용 토지 등을 많이 보유한 재벌과 상가 등 토지를 보유한 소수의 부동산 부자들이다. 이들은 시세대비 70% 내외의 공시가격으로 세금을 내는 시민들과 달리 공시지가를 기준으로 세금을 정하기 때문에 시세의 30%대로 절반수준 세금을 내고 있다. 특히 지난 2005년 종부세 도입이후 공시지가 조작으로 합법적인 탈세가 가능해 졌다.

3. 표준지 공시지가와 시세반영률 등 관련 정보와 자료를 공개하라

정부는 매년 전국의 공시지가를 조사할 때 표준지 50여만 필지부터 가격을 결정하고 있다. 이때 표준지의 가격이 조작되면 전국의 3천만이 넘는 개별필지의 토지가격이 모두 조작된다. 정부가 3단계의 과정을 거쳐 표준지를 조작하므로 인해 개별 공시지가도 조작 될 수밖에 없다. 매년 수백억 원의 세금을 사용 조사용역비를 지출하고, 정확도를 높이려 전문가에게 조사용역을 한다. 그런데 밀실에서 3차례 논의를 거치면서 표준지의 가격을 조작하고 있다.

과거 정부는 표준지의 시세반영률이 얼마인지는 2005년까지 정부가 발표했었다. 2005년 시세반영률 91%로 발표했던 시점에 경실련이 자체 조사결과 42%로 나타났었다. 이때부터 정부는 조사결과를 발표하지 않고 있다. 간혹 국정감사 등 국회가 요구할 때만 자료가 공개될 뿐 철저히 감춰지고 있다. 자신들의 표준지 조작을 감추기 위해 의도적으로 자료가 있음에도 공개하지 못한 것이다. 정부는 계속적으로 문제가 드러나고 있는 표준지와 표준단독주택에 대한 전반적 가격검증에 나서야 한다. 매년 수천억의 국가예산을 투입해서 가격 조사가 이뤄지는 만큼 표준지 등 공시지가에 대한 근거, 시세반영률 등 관련 자료부터 모두 투명한 공개해야 한다.

4. 표준지 공시지가의 조사권한을 자치단체에 위임하라

개별토지에 대한 공시지가 조사와 결정은 자치단체장이 결정한다. 그러나 중앙정부가 고시하는 표준지에 연동하여 가격을 결정하기 때문에 실질적으로는 개별지도 중앙정부가 가격 조작독점하고 있다고 보아야 한다. 지난 30년 권한을 독점하여 밀실에서 공시지가 등 가격을 정부가 조작해 왔다. 정부가 인위적으로 가격을 조작하므로 인해 전문가(감정평사가 등)들은 정부 가이드라인을 비공식적으로 하달한다는 주장이 파다했다. 모든 표준지 선정, 조사, 결정 등 모든 권한이 중앙정부인 국토교통부에 집중된 결과이다. 서울시는 국토부에 2011년부터 몇차례 이런 문제를 개선 할 것을 요청했었다. 그러나 국토부가 묵살하고 있다. 최근 에버랜드 표준지 조작의혹에 대해서도 국토부 스스로 사실을 인정하고 검찰에 수사를 의뢰한 만큼 공정한 표준지 산정을 위한 제도개선은 시급하다. 토지공개념을 후퇴시키고 부동산 투기를 조장해 온 공시지가 조작을 방지하려면 분권시대에 걸맞게 표준지 조사 권한 등 모든 결정권한을 지방정부에 이양해야 한다.

중앙정부는 법과 원칙과 기준을 정하고 개별지자체에서 산정하다보면 가격의 정확성도 높아질 것이고 투명성도 제고될 수밖에 없다. 지역의 특성을 가장 잘 알고 있는 곳은 해당 지자체이며, 재산세 등 세수의 직접적인 당사자도 지방정부이다.

89년 토지공개념 도입 이후 지난 30년간 토지공개념의 뿌리라고 할 수 있는 공시지가는 정부에 의해 인위적으로 조작되어 왔다. 토지공개념의 뿌리 자체가 흔들린 것이다. 문재인정부의 제도개선을 촉구한다.

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)

녹색연합이 시민과 함께 개발한 로드킬사고정보서비스 ‘굿로드(Good Road)’가 이번에 실시하는 정부의 로드킬 통합관리시스템에서 큰 역할을 하게 되었습니다. ’굿로드’ 는...

국토부와 달성군이 낙동강에서 벌이는 황당한 탐방로 공사

- 100억 원 예산을 들여 천혜의 자연자원을 망치는 4대강사업식 하천공사

정수근 대구환경운동연합 생태보전국장

천혜의 자연자원이 망가지고 국민혈세가 탕진된 대표적인 예가 4대강사업이었다. 4대강사업으로 국토의 혈맥과도 같은 4대강이 인공의 수로로 전락하고 수많은 생명이 사라져갔으며 천문학적인 국민혈세가 날아갔다. 4대강사업은 국민적 공분을 산 대표적인 환경파괴 사업으로 현재 감사원의 정책감사를 받고 있으며, 4대강을 재자연화하라는 국민적 요구로 4대강의 수문개방이 이루어지고 있다. 이런 상황에서 또다시 낙동강에서 4대강사업식 하천공사가 대구 달성군과 국토부에 의해 진행되고 있어 논란이 되고 있다.

인공시설물에 대한 국토부의 옹색한 해명

국토부(대구지방국토관리청)과 대구 달성군이 낙동강변 천혜의 자연자원인 화원유원지 화원동산 하식애 앞에 '국가하천 유지관리용 낙동강변 다목적도로건설사업'이란 명목으로 탐방로 조성사업을 강행하고 있다. 대구 달성군이 화원동산 하식애 앞 낙동강 안쪽으로 강철 파일을 박아 탐방로 공사를 강행하고 있다.ⓒ대구환경운동연합 정수근 대구에서 원시적 자연식생이 남아있는 거의 유일한 하식애의 생태와 경관이 이 사업을 통해 망가지고 있다. 문제가 많은 사업에 100억 원이라는 거액의 국민혈세(대구지방국토청 30억 원, 대구 달성군 70억 원을 투입하는 매칭 사업)까지 투입되고 있다. 특히 국가하천 관리의 책임을 맡고 있는 국토부가 문제의식도 없이 수십억 원의 예산을 투입했다. 국토부가 이 사업을 허용하면서 내세운 목적은 '순찰'. 그러나 이 설명은 옹색한 변명에 불과하다. 이 사업의 진짜 목적이 뭐냐고 묻는 기자의 질문에 국토부 산하 대구지방국토청 담당자는 "하천 순찰용"이라고 답변하기도 했다. [caption id="attachment_188213" align="aligncenter" width="640"] 화원동산 전경. 강변으로 강철파일을 박은 흔적들이 보인다. ⓒ대구환경운동연합 정수근[/caption] [caption id="attachment_188214" align="aligncenter" width="640"] 화원동산 전경. 강변으로 강철파일을 박고 탐방로를 조성하겠다는 것이다. 하식애의 생태계와 경관을 망치는 공사가 아닐 수 없다.ⓒ대구환경운동연합 정수근[/caption] 원래 이곳은 화원동산의 하식애 부분 즉 절벽 구간으로 길이 없는 곳이다. 낙동강과 하식애가 맞닿아 있는 부분이자 물길이 들이치는 수충부에 해당하는 구간이다. 이런 곳에 없는 길을 만들어내면서 '유지관리'라는 명분까지 붙여 고작 이유를 단 것이 순찰용이란 해명이다. 원래 길이 없어 사람도 다니지 못하던 곳에 순찰 운운한다는 것 자체가 말이 안 되는 이야기다.

홍수방어라는 하천관리 기본도 어긴 국토부

더구나 이곳은 수충부로서 홍수 등의 큰물이 지면 거센 물길이 부딪혀 어떠한 구조물도 견디지 못하는 곳이다. 이런 곳에 탐방로 공사를 허용하고 예산까지 투입한다는 것은 상식 밖의 일이다. 홍수방어라는 기본적인 하천관리 매뉴얼과도 배치된다. [caption id="attachment_188215" align="aligncenter" width="640"] 지도만 보더라도 탐방로 공사 현장이 얼마나 엉터리 공사인지 잘 알 수 있다. 이런 사업을 허가하고 예산까지 보탠 국토부는 어느 나라 국토부인가? 4대강사업으로 국토파괴부란 비아냥거림을 듣고 있는 국토부가 국토하천 관리에서 손을 떼야 하는 이유다. ⓒ다음지도 갈무리[/caption] 이와 관련해 인제대학교 토목공학과 박재현 교수는 다음과 같이 크게 우려했다. "정말 위험하다. 이런 시설물은 홍수 나면 붕괴될 가능성이 높다. 이런 곳에 어떻게 탐방로를 만들 생각을 할 수 있는지 이해할 수가 없다" 환경운동가인 최병성 목사 또한 탐방로의 미래에 낙제점을 주었다. "강물의 흐름상 그 탐방로 안전하지 못하다. 집중호우시 낙동강의 불어난 강물이 탐방로를 치고, 휩쓸려온 덤불들이 저 탐방로 교각에 엉키면서 결국 무너지게 될 것이다" [caption id="attachment_188216" align="aligncenter" width="640"] 지난 2002년 8월 말 태풍 루사가 침공한 화원동산의 모습. 탐방로가 예정된 구간이 강한 강물에 휩쓸리고 있다.ⓒ 김종원[/caption] 국토부가 국가하천을 관리할 역량이 있는지 의심스러운 대목이다. 이런 식으로 국가하천을 관리할 것이면 국토부는 국가하천 관리에서 손을 떼는 것이 옳다. 가뜩이나 국토부는 4대강사업을 강행한 주무부서로서 국민들로부터 '국토파괴부'란 비아냥거림까지 받아왔다. 이런 상황에서 4대강사업 후 똑같은 행보를 보인다는 것은 이해하기 힘들다.

천혜의 자연자원을 망치고 있는 대구 달성군

이 문제투성이 사업에 있어 대구 달성군 또한 책임이 크다. 화원동산 하식애는 천혜의 자연자원으로 대구 달성군이 '개발'이 아니라 '보호'해야 할 대상이기 때문이다. 식물사회학자 김종원 계명대 생물학과 교수는 하원동산 하식애의 가치를 이렇게 설명했다. "화원동산 하식애는 대구에서 원시적 자연식생이 남아있는 거의 유일한 곳으로, 대구광역권에서 가장 자연성이 높은 공간이라 할 수 있다. 이곳은 희귀 야생식물자원 보존 창고로 모감주나무, 쉬나무, 팽나무, 참느릅나무, 참산부추 등 인공으로 식재하지 않는 잠재자연식생 자원의 보고다. 특히 모감주나무군락이 유명한데 산림청은 모감주나무를 취약종으로 분류 지정보호 대상 115호로 보호하고 있다." [caption id="attachment_188218" align="aligncenter" width="640"] 화원동산의 모감주나무군락이 열을 지어 늘어서 있다.ⓒ대구환경운동연합 정수근[/caption] [caption id="attachment_188217" align="aligncenter" width="640"] 화원동산의 모감주나무에 앉아 쉬고 있는 개똥지빠귀의 모습. 화원동산과 그 인근에는 텃새와 철새를 비롯한 다양한 새들이 찾아온다.ⓒ대구환경운동연합 정수근[/caption] 또 이곳은 인간의 손길이 닿지 않는 곳으로서 야생동물의 중요한 은신처이기도 하다. 김종원 교수는 다음과 같이 하식애의 생태적 기능을 설명하기도 했다. "이곳은 달성습지를 오가는 야생동물의 피난처나 휴식처로 기능을 하는 중요한 거점이다. 조류들에게는 너무나 중요한 서식처이다. 특히 지형적 특성상 이동철새들에게는 너무나 중요한 거점이 아닐 수 없다.“

공사를 즉시 중단하고, 책임자 처벌해야

뿐만 아니다. 이곳은 예로부터 '배성10경'의 하나로 꼽히면서 수려한 경관을 자랑하던 곳이다. 오죽하면 신라 경덕왕이 이곳의 풍광에 빠져 이 일대를 '화원'이라는 칭했을까. 석양이 질 무렵 이곳의 경관은 낙동강의 그 어떤 곳의 낙조보다 아름답다. 탐방로 조성 현장 위로 철새들이 무리지어 날고 있다. 이처럼 달성습지에는 다양한 철새들과 텃새들이 살고 있다.ⓒ대구환경운동연합 정수근 "생태적 경관적으로 중요하고 아름다운 곳에 강물 위로 쇠말뚝까지 박아서 흉측한 인공의 구조물을 만든다는 것은 이곳의 생태와 경관을 깡그리 망치는 행위로서 도저히 받아들일 수 없다"는 것이 이 사업을 전해들은 전문가들의 한결같은 견해다. 게다가 "이런 기막힌 사업에 국민혈세 100억 원까지 투입해서 공사를 벌인다는 것은 심각한 범죄행위에 다름 아니다"는 주장이다. 이러한 우려와 주장은 국토부와 달성군이 지금 즉시 이 사업을 중단해야 하는 명백한 이유이기도 하다. 천연 자연자원을 보호할 것인가, 4대강사업식 하천공사를 강행해 비난을 자초할 것인가? 국토부와 대구 달성군의 행보가 주목되는 까닭이다. 한편, 대구 달성군은 이 사업의 목적을 묻는 질문에는 "주민 편의를 위한 산책로 및 자전거도로 조성 그리고 친수공간을 활용한 인간과 환경, 문화의 조화 및 녹색성장"이라고 밝혔다. 문의 : 물순환담당 02-735-7066