찔끔 인상된 2019년 표준지가로는 공평과세 어림없다

– 대규모 재벌빌딩, 아파트, 고가단독, 상가빌딩 등 대부분 시세반영률은 40%
– 정부는 64.8% 시세반영률 산정 근거 등 관련자료 투명하게 공개하라
– 수십년간 이어진 엉터리 공시지가·가격 조사에 대한 감사청구 예정

2019년 표준지공시지가가 발표됐다. 전국 토지 3,300만 필지의 가격을 정하는데 사용되는 매우 중요한 기준이지만 정부의 공평과세, 시세반영률 현실화 의지가 무색할 만큼 또다시 엉터리 가격이 고시됐다. 현실화율이 64.8%라는 정부 주장 역시 믿기 힘들다. 찔끔 인상된 표준지공시지가로 공평과세는 어림없으며, 정부는 시세반영률 산정 근거 등 관련 자료를 투명하게 공개할 것을 요구한다. 또한 지자체장은 아파트 보유자와의 세금차별을 부추기는 엉터리 공시지가에 대한 검증에 나서야 한다. 경실련은 수십년간 반복되는 엉터리 공시지가, 공시가격에 대해 감사청구를 진행할 계획이다.

정상화(시세 80%)하려면 2배 올렸어야 하지만 고가필지만 20% 찔끔 상승

표준지공시지가 발표 자료에 따르면, 전국은 9.4%, 서울은 13.9% 상승했다. 그러면서 토지의 시세반영률이 지난해보다 2.2% 상승했다고 설명했다. 그간 불평등한 공시지가를 개선하기 위해서는 표준지공시지가를 2배로 상승했어야 하지만 극히 일부(전체의 0.4%)만 20% 상승했을 뿐, 나머지 99.6%는 7.3% 상승하는 것에 그쳤다. 지난해 6% 상승한 것에 비추어 봤을 때 공시지가 현실화를 위한 정책적 판단은 없는 수준이다. 특히 서울과 광주를 제외한 나머지 지역의 경우 상승률이 오히려 지난해 보다 낮은 경우도 있다. 정부가 조세저항에 굴복해 공시지가 정상화는커녕 단순 시세변화만 반영한 것으로 추정된다.

국내 최고가 필지는 이번에 평당 6억원으로 2배가 상승했지만 주변에서는 평당 10억원에 거래가 이뤄지고 있다. 같은 명동, 그중에서도 메인 상권에 위치한 표준지 10위인 토지는 고작 평당 3억 7,000만원으로 결정됐다. 9위역시 명동이지만 3억 9,.000만원에 불과하다. 또한 2014년 평당 4.2억원에 매각된 삼성동 GBC(구 한국전력 본사)역시 30% 상승해 평당 1.9억원이 되었으나(열람 시 조회, 최종고시 변경될 수 있음) 여전히 5년 전 시세의 45%에 불과한 수준이다. 결국정부 주장과 달리 다수 고가 토지는 시세와 대비해 훨씬 낮은 엉터리 가격을 결정한 것이다.

이처럼 공시지가는 매년 수백억원의 세금으로 조사되지만 수십년간 조작되어 엉터리로 고시되어 왔다. 이로 인해 대다수 토지를 보유한 재벌대기업과 부동산 부자는 막대한 세금 특혜를 누려왔다. 이를 정상화 하겠다는 정부마저도 조작을 지속하고 있는바, 경실련은 공시지가, 공시가격 조사에 대해 감사원 감사를 청구할 것이다.

수치만 제시된 현실화율 64.8%에 대한 관련 자료를 투명히 공개하라

정부는 이번발표에서 공시지가 현실화율이 64.8%라고 주장하고 있다. 경실련이 아파트용지와 상업용지 등의 시세와 공시지가를 비교한 자료와는 차이가 매우 크다. 5대 재벌이 보유한 35개 빌딩은 39%, 33개 아파트 단지는 38%, 지난해 거래된 1,000억이상 빌딩은 27%, 9개 광역지자체 최고가 필지는 42%에 그쳤다. 토지 가액의 대부분이 아파트 용지와 상업지이기 때문에 정부의 현실화율은 이해하기 어려운 수준이다.

그간 정부는 국회 국정감사에서 2014년 61.9%, 2015년 63.6%, 2016년 64.7%가 표준지공시지가 현실화율이라고 주장해 왔으나 산정방식과 과정을 공개하지 않아 왔다. 정부가 현실화율 제고 의지를 다신 올해 상승률이 2016년과 같은 수준이라는 것은 정부 자료가 사실과 부합하는 것인지 의문을 가질 수밖에 없는바, 현실화율 산정기준과 방식, 관련 자료를 투명히 공개할 것을 촉구한다.

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)

10년 넘게 반복되는 공시가격 조작, 재벌 세금특혜

– 2016년, 2018년 재벌 일가 단독주택 공시가격과 공시지가 검증
– 2016년에는 50채 중 42채, 2018년에도 50채 중 18채가 ‘마이너스 가격’
– 고가주택 소유재벌, 엉터리 과표로 인해 10년 넘게 세금 특혜를 누려

경실련은 2016년과 2018년의 최고가 단독주택 상위 50위의 땅값+집값(공시가격)과 땅값(공시지가)을 비교·분석했다. 비교결과, 2016년에는 상위 50채 중 42채가 집(건물)값이 ‘마이너스’였고, 2018년에는 50채 중 18개 집(건물)값이 ‘0원’ 이하였다. 국토교통부(국토부)는 경실련이 분석 자료를 발표할 때마다, 책임 회피성 해명자료를 냈다. 국토부는 매년 수천억의 국민 세금을 투입해서 공시가격과 공시지가를 조사한다. 89년 제도가 도입된 이후 30년 동안 엉터리 부동산가격 공시는 반복되고 있다.

서울시 종로구 가회동에 위치한 A주택의 ‘집값과 땅값’의 합인 공시가격은 51억원이다. 하지만 정부가 조사한 ‘땅값’은 63억원이다. 땅값이 집(건물)값과 땅값의 합 보다 12억원 높다. 국토부가 정한 공시가격과 공시지가를 비교한 결과 이런 고가주택은 상위 50위 안에만 18채나 있다.

주택가격 공시제도의 고질적인 문제는 부자주택 고가주택에서 반복되고 있다. 2016년 기준, 주택공시가격(땅값+집값)이 77억7천만원 한남동 소재 B주택은 공시지가(땅값)이 103억 8천만원이다. 공시지가(땅값)는 땅값과 건물(집)값을 합한 공시가격보다 26억 원이나 높다. 다시 말해 건물(집)가격이 마이너스 26억원인 셈이다.

고가단독주택은 대부분을 재벌기업 창업주 등이 소유하고 있다는 점에서 더 큰 문제다. 아모레퍼시픽 회장이 소유하고 있는 한남동 소재 C주택은 2016년 기준, 공시(땅+집)가격이 103억 원인데 공시(땅)지가는 119억 원이다. 건물가격이 마이너스 16억원이었다. 세 번째로 비싼 신세계 회장 소유 한남동 D주택의 경우 공시가격이 129억원인데 공시(땅)지가는 130억원이다. 집값보다 땅값이 달랑 1억 원 차이다. 다섯 번째로 비싼 이건희 회장 소유 장충동 E주택 역시 비슷하다. 토지(땅)값이 126억 원인데 주택(땅+집)가격이 112억 원이므로 건물가격은 마이너스 14억 원이 된다.

집(건물)값이 마이너스가 아니더라도, 정부산정기준에 따른 집(건물)값은 터무니없이 낮다. 삼성그룹 이건희 회장은 서울 용산구 한남동과 이태원동 주변에 여러 채의 단독주택을 소유하고 있다. 그중 한 곳인 용산구 이태원동 소재 F주택의 2018년 기준 공시가격은 235억원, 공시지가는 195억 원이다. 이 회장이 소유의 용산구 한남동 G주택에 이어 공시가격 2위이다. F주택은 집값이 마이너스는 아니지만, 평당 건물가격이 390만원이다. 정부가 분양가상한제 아파트에 적용하는 기본형건축비는 2018년 10월 현재 평당 630만원이고, 가산비용을 더한 값은 750만원 대이다. 정부 기준대로 산정하면, 이 회장이 소유한 고가주택의 건물가격은 서민용 아파트 건축가격에도 미치지 못한다. 이런 고가주택은 리모델링 비용으로만 수십억 원이 쓰인다는 점을 고려한다면, 정부의 가격공시제도가 얼마나 엉터리로 이루어지고 있는지 알 수 있다.

경실련은 그동안 고가주택의 경우 (땅값)공시지가와 (땅+건물)공시가격이 시세를 반영하지 못해서 부자와 재벌에게 세금 특혜를 제공한다는 문제를 지속해서 지적하고 대안을 제시해왔다. 하지만 국토부 등 정부는 변명으로 일관했고, 10년 넘게 고가주택과 고가빌딩을 보유한 건물주와 부동산 부자 그리고 재벌은 매년 수억 원에서 수백억 원의 세금 특혜를 받고 있다. 경실련은 김현미 장관을 비롯한 관료들이 말로만 앵무새처럼 떠들 것이 아니라 위임된 권한 범위 내에서 할 수 있는 개혁을 즉시 시행하기를 촉구한다.

문의: 경실련 부동산국책사업감시팀(02-3673-2146)

토지공개념의 뿌리인‘공시지가’조작의 몸통을 밝혀내라.
– 시세 36%대로 조작된 공시지가 2배로 올리는 것이 정부의 부당한 개입?
– 불공평 과표 정상화 흔들기를 중단하라

1990년 토지공개념 제도를 도입한 후 30년이 지났음에도 부동산 소유 편중현상이 심각한 상태이다. 경실련은 창립초기 89년부터 우리사회 불평등의 뿌리인 ‘공시지가’ 시세반영을 주장해 왔다. 그러나 정부는 도입이후 반복적으로 과도한 세금이 부담된다는 이유 등으로 공시지가를 조작해 왔다. 2005년 공시가격(1차는 아파트, 2단계 주택)제도가 도입 된 이후 아파트값의 폭등으로 인한 토지가격 상승을 공시지가에 반영하지 못함으로 인해 도입초기 시세의 60% 수준이었던 공시지가의 시세반영률은 공시가격제도 도입이전 보다 더 낮아졌다. 경실련이 지난해 12월 분석한 결과 강남아파트단지의 토지 공시지가는 시세의 36%로 나타났다.

지난해 국정감사 때 밝혀진 과거 10년(2007년부터 2017년까지) 우리나라 토지와 주택의 소유현황은 충격적이었다. 재벌대기업은 지난 10년 10억평(2007년 8억평에서 2017년 18억평으로)의 토지가 증가했다. 공시지가로 630조원 규모를 재벌대기업이 사재기했다. 주택의 경우 주택보유자 상위 1%가 보유한 주택수는 2007년 3,2채에서 2017년 6.7채로 2배 이상 늘어났다. 이러한 투기와 사재기를 통한 자산 불평등 심화현상의 핵심원인은 시세보다 터무니없이 낮게 조작해 온 공시지가와 공시가격 때문이다. 문재인 정부가 세금폭탄, 정부 개입 운운하며 불평등 과표 개선을 흔드는 일각의 압력에 굴복하지 말고, 더욱 적극적으로 개선해 나갈 것을 촉구한다.

재벌대기업 위한 불평등한 과표가 부동산 소유 편중의 핵심 원인이다

이번 정부의 공시지가 상승 움직임은 부당한 개입이 아니라, 정상화를 위한 당연한 조치이고 아직도 부족하다. 지난해 12월 21일, 경실련은 강남아파트의 과거 30년간 공시지가 변화를 발표하며, 공시지가가 정부에 의해 조작되어 왔고, 문재인 정부는 이를 시정할 것을 요구한바 있다. 수백억원에 달하는 재벌 회장들의 집과 수조원대의 재벌사옥 등은 시세의 절반에도 미치지 못했다. 소수의 부동산 부자와 재벌, 대기업이 보유한 토지는 시세의 30% 수준의 공시지가가 책정되어, 십년 넘게 막대한 불로소득과 세금 특혜를 누려왔다. 이러한 불평등한 과세체계로 인해 재벌과 기업은 설비투자보다 토지 사재기에 앞장서며, 부동산 소유 편중이 심화됐다.

법인의 경우 개인보다 과표의 부동산 가액기준은 높고, 세율은 낮다. 서민과 중산층 보유 아파트는 시세반영률은 70%대에 육박한다. 그러나 고가 토지의 경우 시세반영률은 35%수준으로 서민중산층의 절반 수준이다. 결국 재벌 등 대기업은 서민에 비해 세율, 가액 그리고 과표의 시세반영률까지 3가지 특혜를 누렸다. 이것이 재벌과 대기업 등 법인의 토지투기 땅 사재기 현상을 핵심원인으로 판단된다.

정상화위한 정부 개입이 부당하다고 주장하는 감정평가업계, 30여년 조작의 몸통임을 자인한 꼴

그나마 문재인 정부가 부동산 폭등과 이 문제를 인정하고 불평등한 과표를 개선하려 하고 있다. 그런데 수십년간 정부와 함께 과표를 조작해 왔던 감정평가사들이 오히려 부당한 개입이라고 주장하고 있다. 그러나 이는 그간 정부의 개입 없이 스스로 조작해 왔다고 오히려 과거 정부에 면죄부를 주는 꼴이다. 이를 바로 잡는 것은 정부의 당연한 책무이며, 이를 부당한 개입으로 호도하는 것은 재벌과 대기업, 일부 부동산 부자들에게 유리한 현재의 부동산 공시제도를 개선하지 않겠다는 것과 같다. 오히려 과거 정부들이 공시지가(공시가격) 조작을 위해 비공식 가이드라인을 하달해왔다는 것은 알려진 사실이다.

이번 표준지공시지가 상승에 대해 일부에서는 세금폭탄을 운운하고 있지만 여전히 시세에 비해서는 낮은 수준이다. 명동에 위치한 공시지가 1위 토지는 지난해 주변에서 평당 10억원에 거래가 있었지만, 올해 공시지가(예정)은 6억원에 불과하다(2018년 3억원). 평당 4억원, 공공기여 포함시 평당 5억원에 현대자동차그룹이 매입한 삼성동 한전 부지 역시 올해 공시지가는 1.9억원(예정)으로 지난해에 비해 42%가 상승했음에도 4년전 실거래가의 채 절반에도 미치지 못한다.

공시지가를 조작하는데 사용된 수조원의 혈세를 환수하고 독점 조사권한을 박탈해야

30년간 부동산 과표를 조작하는데 연간 2,500억원 이상을 투입, 총 수조원의 혈세가 사용되었다. 만일 그간 공시지가 조작이 정부에 의해서가 아니라 감정평가사가 스스로 행해진 것이라면 이를 환수하고 이들의 권한을 박탈해야 한다. 전문가라는 감정평가사들의 조작된 평가 없이도, 실거래가 시스템 등을 통해 전국 표준지와 표준단독주택의 제대로 된 가격 책정이 가능하다. 나머지 개별토지와 개별주택은 이를 기준으로 하는 만큼, 시스템을 통해 기준 가격을 책정하면 된다.

중앙정부는 시세의 80%이상이라는 원칙과 기준을 정하고 표준지 선정, 표준지 조사 등은 지방정부에 권한을 이양해야 한다. 지난 30년간 중앙정부가 권한을 독점하다보니 밀실 조작이 가능했다. 지역의 특성을 잘 알고 있는 곳은 해당 지자체이며, 재산세 등 세수의 직접적인 당사자도 지방정부이다. 지방정부가 지금과 같은 밀실 산정이 아니라 절차와 근거를 투명하게 공개하며 조작된 적정가격이 아니라 실제 거래 가격 등에 기초한 가격을 책정해야 한다.

공시지가는 토지공개념의 뿌리와도 같다. 그러나 매번 시세를 제대로 반영하지 못하며 부동산부자와 재벌대기업에게 막대한 특혜를 제공하며 오히려 부의 불평등과 양극화를 심화시켜왔다. 문재인 정부가 공시지가부터 정상화하고, ‘땅과 집’ 등 공공재인 부동산의 사재기 등으로 인해 발생한 자산의 불평등과 격차해소를 위한 토지공개념의 뿌리부터 바로 세워야 한다. <끝>

나경원 원내대표와 자유한국당은 ‘공평과세’부정하나
– 불평등 과세와 심각한 토지 편중 해결위해 공시가격 정상화 당장 추진해야

정부의 부동산 공시가격 정상화 추진에 대해 자유한국당 나경원 원내대표와 일부 의원들이 세금폭탄 운운하며 반발하고 있다. 지난 8일 나경원 원내대표는“정부 공시가격이 세금폭탄으로 가시화되고 있다. 공시가격이 오르면 1주택, 은퇴가구, 호가만 오른 상당수 서민에게 세금이 무차별적으로 적용되게 된다.”고 말했다. 나경원 원내대표와 자유한국당은 토지공개념의 뿌리와도 같은 공시지가의 조작을 계속 방치하여 재벌 대기업과 1%의 부동산 투기세력이 수십년간 누려 온 세금 특혜를 지속 시키자는 것인지 묻고 싶다. 경실련은 정부의 공시가격 정상화에 대해 일부 자유한국당이 흔들기를 중단할 것을 요구하며, 정부가 공평과세와 세금 특혜 청산을 위해 공시가격 현실화를 흔들리지 않고 추진할 것을 촉구한다.

공시지가·공시가격 조작으로 13년동안 아파트를 보유한 서민·중산층이 2배의 세금을 내고 있다.

공시지가제도는 토지공개념 정책의 뿌리이다. 노태우정부와 자유한국당의 뿌리인 1989년 민자당 시절 도입한 정책이다. 그러나 재벌과 1% 부동산 부자에게 일방적으로 유리하도록 정부와 관련자들이 공시지가를 조작해 왔다. 특히 고가 토지의 경우 시세의 30-40%대로 매우 낮은 수준이다. 경실련 조사결과, 재벌총수 등이 소유한 고가주택은 시세의 30%대였고, 재벌소유 빌딩 등의 토지 공시지가는 시세의 35%대였다. 아파트의 공시가격은 시세의 70%대이지만 토지 공시지가는 시세의 40% 미만이었다. 이렇게 공시지가는 지난 30여년동안 시세와 동떨어진 가격으로 조작되어 왔다.

2005년 노무현정부에서 종합부동산세와 함께 도입했던 주택‘공시가격’도입이후 아파트는 실거래가와 시세파악이 용이하다는 이유로 시세 80%를 적용해 세금이 일순간 급증한바 있다. 지난 13년간 아파트는 시세의 80%에서 시작해 현재 70%대로 과세가 이어졌으나, 단독 주택 등의 경우는 30%대에서 과세가 시작되어 지난 13년간 불평등한 과세가 이어졌다. 이로 인해 부동산을 많이 보유한 부자와 재벌대기업이 가장 크게 혜택을 누렸다.

공시가격 정상화를 반대하는 세력은 공시가격 30억짜리 주택을 소유한‘은퇴 노부부’의 재산세 30만원, 건보료 6만원 인상을 걱정하고 있다. 공시가격 30억원의 단독주택의 시세는 최소 40억원 이상이다. 설령 2-3억원 수준의 단독주택이라고 해도 시세의 70% 수준의 공시가격이 되야 함은 당연하다. 주택 공시가격 제도 도입이후 13년간 2-3억원 아파트를 소유한 서민들은 시세의 70%를 기준으로 세금과 건강보험료 등을 납부해왔다. 5억원의 아파트를 보유한 ‘은퇴 노부부’와 5억원의 단독주택을 보유한 ‘은퇴 노부부간’ 재산 평가가 달라야할 이유는 전혀 없다. 이같은 불평등한 부동산 과세의 가장 큰 혜택은 부동산 부자와 재벌 대기업에 누리고 있다. 그럼에도 일부 언론과 자유한국당이 정상화를 막기 위해 ‘서민 노부부’의 사례를 인용하는 것은 전형적인 ‘프레임 흔들기’ 전략이다.

30년간 재벌과 소수의 부동산부자에게 유리하게 변질되어온 공시가격을 정상화하라

그간 불공평한 부동산공시가격 제도로 인해 고가 단독주택과 토지를 보유한 부동산 부자와 재벌대기업은 막대한 세금특혜를 누려왔다. 우리나라 최고가 공시지가 토지가 올해 평당 6억원 수준으로 2배 상승한다고 하지만 해당 지역은 2년전부터 최고가 토지는 평당 10억원에 거래된 지역이다. 명동을 제외하고 평당 2억8,000만원으로 최고가 표준지인 서초동 토지(서초동 1318-1) 역시 2014년 평당 5억원에 거래된 토지이지만, 공시지가가 대폭 상승(21%)한 올해에도 시세반영률은 4년전 거래가의 54%에 불과하다. 그간 토지 상승을 감안할 경우 더 낮아진다. 평당 4억4,000만원, 공공기여 포함시 평당 5억원 이상에 거래된 삼성동 한국전력 부지도 올해 공시지가는 4년전 매매가의 절반에도 미치지 않는다.

이처럼 시세보다 낮은 세금을 부담함으로써, 부동산 부자와 재벌대기업은 수십년간 부동산 사재기에 나섰으며, 이는 심각한 부동산 불평등의 결과로 나타났다. 이를 개선해 공평하고 보유한 만큼 세금을 내도록 하는 것은 정부의 당연한 책무이다. 일부 재벌회장 등 부동산 부자들이 보유한 수십․수백억원짜리 주택은 상승률이 높지만, 절반에도 미치지 못했던 가격을 정상화시키기 위해서는 당연히 두 배 이상 올려야 한다. 일반적인 서민 단독주택의 상승률은 지난해 주택가격 상승과 그간의 낮은 평가액을 감안할 시 그리 높은 상승률이 아니다.

우리나라의 부동산 소유의 편중은 더 이상 방치할 수 없이 심각한 수준이다. 재벌대기업의 토지보유는 지난 10년간 면적으로는 10억평(8억평-> 18억평), 공시지가로 630조원, 시세 1,500조원 이상이 늘어났다.(상위 10개 법인 토지, 10년간 4.7억평 283조원 증가. 2018년 10월 17일 경실련 보도자료),  주택보유자 상위 1%가 보유한 주택수는 2007년 3,2채에서 2017년 6.7채로 2배 이상 늘어났다. 보유한 것보다 훨씬 적은 세금을 내는 불공평한 과세체계로 인한 결과이다.

문재인정부 출범이후 서울지역 아파트값은 30%대 상승했고, 부동산값은 1,000조 규모 폭등했다. 서울아파트값만 300조(가구당 평균 2억)이상 상승했다. 이러한 투기와 사재기를 통한 자산 불평등 심화현상의 핵심원인은 시세보다 터무니없이 낮게 조작해 온 공시지가와 공시가격 때문이다. 더 이상 이러한 불평등과 소유편중을 방치해서는 안된다. 올해로 토지공개념이 도입된지 30년이다. 진정한 토지공개념 실현에 문재인 정부가 적극 나서야 한다. <끝>