토지공개념의 뿌리인‘공시지가’조작의 몸통을 밝혀내라.
– 시세 36%대로 조작된 공시지가 2배로 올리는 것이 정부의 부당한 개입?
– 불공평 과표 정상화 흔들기를 중단하라

1990년 토지공개념 제도를 도입한 후 30년이 지났음에도 부동산 소유 편중현상이 심각한 상태이다. 경실련은 창립초기 89년부터 우리사회 불평등의 뿌리인 ‘공시지가’ 시세반영을 주장해 왔다. 그러나 정부는 도입이후 반복적으로 과도한 세금이 부담된다는 이유 등으로 공시지가를 조작해 왔다. 2005년 공시가격(1차는 아파트, 2단계 주택)제도가 도입 된 이후 아파트값의 폭등으로 인한 토지가격 상승을 공시지가에 반영하지 못함으로 인해 도입초기 시세의 60% 수준이었던 공시지가의 시세반영률은 공시가격제도 도입이전 보다 더 낮아졌다. 경실련이 지난해 12월 분석한 결과 강남아파트단지의 토지 공시지가는 시세의 36%로 나타났다.

지난해 국정감사 때 밝혀진 과거 10년(2007년부터 2017년까지) 우리나라 토지와 주택의 소유현황은 충격적이었다. 재벌대기업은 지난 10년 10억평(2007년 8억평에서 2017년 18억평으로)의 토지가 증가했다. 공시지가로 630조원 규모를 재벌대기업이 사재기했다. 주택의 경우 주택보유자 상위 1%가 보유한 주택수는 2007년 3,2채에서 2017년 6.7채로 2배 이상 늘어났다. 이러한 투기와 사재기를 통한 자산 불평등 심화현상의 핵심원인은 시세보다 터무니없이 낮게 조작해 온 공시지가와 공시가격 때문이다. 문재인 정부가 세금폭탄, 정부 개입 운운하며 불평등 과표 개선을 흔드는 일각의 압력에 굴복하지 말고, 더욱 적극적으로 개선해 나갈 것을 촉구한다.

재벌대기업 위한 불평등한 과표가 부동산 소유 편중의 핵심 원인이다

이번 정부의 공시지가 상승 움직임은 부당한 개입이 아니라, 정상화를 위한 당연한 조치이고 아직도 부족하다. 지난해 12월 21일, 경실련은 강남아파트의 과거 30년간 공시지가 변화를 발표하며, 공시지가가 정부에 의해 조작되어 왔고, 문재인 정부는 이를 시정할 것을 요구한바 있다. 수백억원에 달하는 재벌 회장들의 집과 수조원대의 재벌사옥 등은 시세의 절반에도 미치지 못했다. 소수의 부동산 부자와 재벌, 대기업이 보유한 토지는 시세의 30% 수준의 공시지가가 책정되어, 십년 넘게 막대한 불로소득과 세금 특혜를 누려왔다. 이러한 불평등한 과세체계로 인해 재벌과 기업은 설비투자보다 토지 사재기에 앞장서며, 부동산 소유 편중이 심화됐다.

법인의 경우 개인보다 과표의 부동산 가액기준은 높고, 세율은 낮다. 서민과 중산층 보유 아파트는 시세반영률은 70%대에 육박한다. 그러나 고가 토지의 경우 시세반영률은 35%수준으로 서민중산층의 절반 수준이다. 결국 재벌 등 대기업은 서민에 비해 세율, 가액 그리고 과표의 시세반영률까지 3가지 특혜를 누렸다. 이것이 재벌과 대기업 등 법인의 토지투기 땅 사재기 현상을 핵심원인으로 판단된다.

정상화위한 정부 개입이 부당하다고 주장하는 감정평가업계, 30여년 조작의 몸통임을 자인한 꼴

그나마 문재인 정부가 부동산 폭등과 이 문제를 인정하고 불평등한 과표를 개선하려 하고 있다. 그런데 수십년간 정부와 함께 과표를 조작해 왔던 감정평가사들이 오히려 부당한 개입이라고 주장하고 있다. 그러나 이는 그간 정부의 개입 없이 스스로 조작해 왔다고 오히려 과거 정부에 면죄부를 주는 꼴이다. 이를 바로 잡는 것은 정부의 당연한 책무이며, 이를 부당한 개입으로 호도하는 것은 재벌과 대기업, 일부 부동산 부자들에게 유리한 현재의 부동산 공시제도를 개선하지 않겠다는 것과 같다. 오히려 과거 정부들이 공시지가(공시가격) 조작을 위해 비공식 가이드라인을 하달해왔다는 것은 알려진 사실이다.

이번 표준지공시지가 상승에 대해 일부에서는 세금폭탄을 운운하고 있지만 여전히 시세에 비해서는 낮은 수준이다. 명동에 위치한 공시지가 1위 토지는 지난해 주변에서 평당 10억원에 거래가 있었지만, 올해 공시지가(예정)은 6억원에 불과하다(2018년 3억원). 평당 4억원, 공공기여 포함시 평당 5억원에 현대자동차그룹이 매입한 삼성동 한전 부지 역시 올해 공시지가는 1.9억원(예정)으로 지난해에 비해 42%가 상승했음에도 4년전 실거래가의 채 절반에도 미치지 못한다.

공시지가를 조작하는데 사용된 수조원의 혈세를 환수하고 독점 조사권한을 박탈해야

30년간 부동산 과표를 조작하는데 연간 2,500억원 이상을 투입, 총 수조원의 혈세가 사용되었다. 만일 그간 공시지가 조작이 정부에 의해서가 아니라 감정평가사가 스스로 행해진 것이라면 이를 환수하고 이들의 권한을 박탈해야 한다. 전문가라는 감정평가사들의 조작된 평가 없이도, 실거래가 시스템 등을 통해 전국 표준지와 표준단독주택의 제대로 된 가격 책정이 가능하다. 나머지 개별토지와 개별주택은 이를 기준으로 하는 만큼, 시스템을 통해 기준 가격을 책정하면 된다.

중앙정부는 시세의 80%이상이라는 원칙과 기준을 정하고 표준지 선정, 표준지 조사 등은 지방정부에 권한을 이양해야 한다. 지난 30년간 중앙정부가 권한을 독점하다보니 밀실 조작이 가능했다. 지역의 특성을 잘 알고 있는 곳은 해당 지자체이며, 재산세 등 세수의 직접적인 당사자도 지방정부이다. 지방정부가 지금과 같은 밀실 산정이 아니라 절차와 근거를 투명하게 공개하며 조작된 적정가격이 아니라 실제 거래 가격 등에 기초한 가격을 책정해야 한다.

공시지가는 토지공개념의 뿌리와도 같다. 그러나 매번 시세를 제대로 반영하지 못하며 부동산부자와 재벌대기업에게 막대한 특혜를 제공하며 오히려 부의 불평등과 양극화를 심화시켜왔다. 문재인 정부가 공시지가부터 정상화하고, ‘땅과 집’ 등 공공재인 부동산의 사재기 등으로 인해 발생한 자산의 불평등과 격차해소를 위한 토지공개념의 뿌리부터 바로 세워야 한다. <끝>

건설사 직원이 스스로 분양가 심사하는 분양가심사위원회 제도 개선하라

– 분양 건설사 직원에게 분양가 심사 맡긴 관련 공무원 유착여부 철저히 조사하고 처벌해야

– 명단, 회의록, 분양원가, 승인신청 자료 등 분양가심사위원회 자료 투명히 공개해야

과천시가 지난해 8월 대우건설이 과천지식정보타운에 건립하는 아파트 분양가를 심사하는 분양가심사위원회 공공주택지구 공동사업자인 대우건설과 금호산업 직원을 선정했다가 올해 1월 심사위원 명단을 공개하는 조례가 제정되자 곧바로 교체한 것으로 밝혀졌다. 지식정보타운의 고분양가를 승인하기 위해 관련자를 분양가심시위원으로 선정한 것은 아닌지 과천시와 건설사의 유착이 의심되는 부분이다. 신임 과천시장은 분양가심사위원회 구성에 대한 철저한 감사를 진행하고 사실로 밝혀질 경우 강력히 처벌해야 한다. 또한, 문제는 결국 밀실에서 운영되는 분양가심사위원회의 폐쇄성 때문인바, 과천시뿐만 아니라 전국의 분양가심사위원 명단과 분양원가 등 분양가신청자료, 승인자료 등 관련 자료의 투명한 공개를 위한 제도개선이 필요하다.

대우건설, 태영건설, 금호산업은 지식정보타운의 패키지형 민간참여 공공주택지구 공동사업자로 2016년 10월 선정되어 올해 하반기 첫 분양을 계획하고 있다. 이들은 일반분양 전체 6개 블록 중 3개 블록을 우선 분양받아 아파트를 공급한다. 분양가심사위원회 관련 규정을 명시한 「주택법」 시행령에 따르면, 심사위원은 주택건설 또는 주택관리 분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 사람으로 구성하게 되어 있기 때문에 이들이 분양가심사위원 대상이 되는 것은 맞다. 그러나 제68조는 ▲해당 심의안건에 관하여 용역이나 그 밖의 방법에 따라 직접 또는 상당한 정도로 관여한 경우 ▲해당 심의안건에 관하여 직접 또는 상당한 이해관계가 있는 경우 심의․의견에서 제척하도록 하고 있다.

신임 과천시장은 분양가심사위원회 유착여부 조사해야

현재 과천시에서 분양가심사를 받는 경우는 과천지식정보타운에서 공급되는 주택이 유일하다. 결국 과천시 분양가심사위원회는 과천지식정보타운의 분양가만을 심사할 예정으로, 이들은 모두 해당안건에서 제척될 수밖에 없어 심사위원의 역할을 전혀 할 수 없다. 더군다나 시행령에 따르면 제척은 스스로 해야 하기 때문에 이같은 문제가 알려지지 않았다면 이들은 제척을 하지 않고 버젓이 자신들이 분양하는 아파트 분양가 심사에 참여했을 것이다.

더욱 의심스러운 점은 1월 과천시의회가 분양가심사위원 명단을 공개하는 조례를 제정한 이후 과천시가 대우건설 직원 등 위원을 해촉했다는 점이다. 담당 공무원이 이들의 정체가 공개될 경우 문제가 될 것임을 미리 인지했음을 알 수 있는 대목이다. 결국 과천시는 건설협회 등으로부터 추천을 받았다고 하더라도 이들이 심사위원으로 부적절함을 미리 알고 있었을 가능성이 높다.

전국의 분양가심사위원회 자료 투명하게 공개하도록 제도 개선필요

이번에 알려진 과천시 이외에도 또다른 어디에선가 관련 건설사 직원이 스스로 분양가를 심사하는 경우가 충분히 존재할 것으로 우려된다. 심사위원 명단 공개는 물론이고, 분양원가, 분양가 심사 신청자료, 승인 자료 등 분양가 승인과 관련된 투명한 정보공개가 이뤄져야 한다. 사안에 따라 관련자가 스스로 제척하는 것이 아니라 위원장이 의무적으로 제척하게 하는 것도 필요하다. 현행 법률에는 분양가심사위원회 구성과 운영 방식, 회의록 작성 등에 대한 규정만 있을 뿐, 이에 대한 공개 규정은 명시되어 있지 않아 각 지자체가 임의적으로 운영하고 있다. 정보공개에 대해서도 대다수 영업상 비밀이라며 비공개로 일관해 소비자가 분양가 심사의 적정성을 알 수 있는 방법이 없다.

그간 분양가심사위원회는 밀실에서 페쇄적으로 운영되어 왔다. 이로 인해 분양가가 적정한지, 제대로 심의가 됐는지 확인할 수 없었다. 심사위원 구성 현황과 분양가 산정에 관한 자료 공개 등 정부와 국회가 분양가심사위원회의 투명한 운영을 위한 제도개선에 나설 것을 촉구한다. <끝>

8.27대책은 개발확대에 기댄 투기조장책이다

╸집값거품과 투기조장 고집하는 주무장관∙관료∙청와대 참모 교체하라

정부가 어제(27일) 수도권에 공공택지 30개 지역을 추가 개발하는 <8.27부동산 대책>을 발표했다. 문재인 정부 출범 이후 15개월 동안 집값은 지속적으로 상승하고 있다. 특히 최근 서울과 수도권의 집값 상승은 2000년대 중반의 폭등기를 넘어설 조짐이다. 평범한 직장인의 1년 치 연봉(오천만원)을 넘는 금액이 한 두 달 만에 폭등하는 현실을 보는 서민들은 좌절감과 무책임한 정부에 분노 할 수밖에 없다. 그럼에도 정부가 내놓은 대책은 1년 전 대책과 다르지 않고, 과거 참여정부가 공급확대로 해결하려다 투기를 조장해 부동산공화국이 되었던 정책을 재탕하고 있다. 문재인 대통령이 집값을 안정시킬 의지가 있다면 당장 사람부터 바꿔야 한다. 신도시 몇 개 짓는 ‘땜질 처방’이 아니라 부동산 정책의 근본적 전환이 필요하고, 투기를 조장하는 관료들을 교체할 것을 촉구한다.

<8.27대책>은 12년 전 실패한 <8.31대책>의 ‘복사판’에 불과하다.

<8.31 대책> 수립 당시 이해찬 총리는 “이제 부동산 투기는 끝났습니다. 앞으로 다시는 집 없는 서민을 울리는 부동산 투기가 일어나지 않도록 하겠습니다.”라고 했었고, 노무현前대통령은 “하늘이 두 쪽 나도…부동산만은 확실히 잡겠다.”라고 했지만, 아파트값은 더 폭등했다. 정부가 주택공급 확대를 명분으로 기존 수도권 14곳 이외에 추가로 30곳을 지정해 수도권 전체를 개발하겠다는 <8.27대책>은 참여정부가 과거 판교발 집값 폭등 후 위례신도시 등 수도권 10여개 신도시 건설계획을 발표했던 <8.31대책>의 복사판이다.

참여정부의 부동산 정책 실패의 결과는 처참했다. 제2강남으로 개발된 판교, 위례, 마곡 신도시 등은 가격안정에 기여하기 보다는 투기의 장으로 변질됐고, 토건개발업자들을 위한 택지개발 확대가 주변을 자극해 집값을 폭등시켰다. 경실련이 분석한 결과, 판교지역에서만 19조원, 마곡지역에서는 6조원의 개발이익이 재벌건설사, 공기업, 소수의 분양자에게 돌아갔다. 정부가 하려고 하는 판교, 마곡과 같은 과거의 신도시개발은 투기만 조장할 뿐이다.

부동산 가격 급등지역의 수요억제 대책인 ‘투기지역’ 지정은 효과 없다.

문재인 정부 16개월 동안 서울 아파트가격은 평균 1.3억원, 150만 채를 기준으로 180조원이 폭등했고, 주택과 상가빌딩을 합할 경우 450조원이 폭등했을 것으로 추정된다.(부동산값 중 아파트값 비중 40% 적용) 특히, 정부가 지난해 <8.2대책> 당시 투기 지역으로 지정한 서울 11개 구의 아파트값은 지난해 5월 대비 호당 1.7억원, 28%가 상승했다. 이마저도 지난 7월 기준으로, 최근 가격이 급등한 것이 반영되는 8월을 기준으로 하면 상승폭은 더 커질 것이다. 여기에 박원순 시장은 여의도 통째개발, 서울역지하화, 용산의 전면 재개발과 강북 토건투자 확대 등 잇따라 투기감을 던져 서울 집값 폭등의 불쏘시개가 되고 있다. 정부와 사전 조율되지 않는 서울시장의 무책임한 발언으로 불과 두 달만에 불로소득이 100조(서울시 예산 3년분)가 발생했다.

신도시 몇 개 짓는 ‘땜질 처방’이 아니라 부동산 정책의 근본적 전환이 필요하고, 투기를 조장하는 관료들을 바꿔야 한다.

문재인 정부에는 <문재인표 부동산정책>이 없다. 문재인 대통령은 취임이후 거품이 많은 부동산 시장을 정상화하기 위해 선제적으로 근본적인 개혁을 추진하지 않고 시장의 반응을 살피며 반응하는 면피용 곁가지 정책으로 일관했다. 국민들은 문재인 정부의 15개월간 부동산 정책을 지켜봤으나 이명박·박근혜정부와 차별성이 없다. 부동산 정책의 주무부처인 김현미 장관은 집값 안정을 이야기하고 있으나 정착 국토부가 할 수 있는 분양원가 공개, 후분양 등은 제대로 시행하지 않고 있다. 분양가상한제도 검토하겠다더니 아직 한곳도 지정하지 않고 결국은 업계가 주장한 공급확대만 이번 대책에 반영했다.

시장 정상화, 투기 근절, 불로소득 환수, 주거안정 등을 이룰 근본적인 대책들은 철저히 외면하고 있다. 이러한 원인은 이명박, 박근혜 정부에서 부동산 경기부양과 투기개발정책을 만들었던 토건관료들과 참여정부에서 부동산 정책의 실패를 이끌었던 청와대 참모진들이 지금의 정책결정 자리에 건재하고 있기 때문이다. 경실련은 이들이 지금의 폭등하는 집값 상승을 제어 할 의지도 능력도 없다고 판단한다. 문재인 대통령이 집값을 안정시킬 의지가 있다면 당장 사람부터 바꿔야 한다.

경실련은 문재인 정부가 집값 안정을 진정으로 바라고 있는 지 의심하지 않을 수 없다. 이미 지난 8.2 대책 당시부터 반복되는 미봉책으로는 투기를 잡을 수 없고 시장 정상화도 어림도 없다고 수차례 경고해왔다. 과거 신도시 방식 공급확대는 무주택서민이 아닌 토건세력만을 위한 개발정책일 뿐이다. 특히 택지매각을 통한 민간분양 위주의 주택공급 정책은 지난 십 수 년간 주거안정보다는 투기만 조장해왔음이 현재 판교와 광교, 동탄 등 수많은 신도시들이 증명하고 있다.

문재인 정부는 토건세력을 위한 정책을 당장 중단하고 서민을 위한 정책으로 전환해야한다. 부동산 정책의 기조를 아파트 분양원가 상세공개, 부풀린 기본형건축비 정상화, 분양가상한제와 후분양제 즉각 도입, 공공택지 민간매각 중단 등 토건중심에서 시민중심으로 전환해야 한다. 또한 기존 주택과 토지 등 부동산 공시가격 조작 중단과 보유세 강화 등 부동산 시장 안정화 기반을 획기적으로 다져야한다. 부동산 불로소득인 거품을 키운 정부는 국민의 지지를 결코 받을 수 없음을 문재인 정부는 각별히 새겨야 할 것이다.<끝>

국토부와 국세청 건물가격 평균 8억(58%), 최대 74억 차이

– 제멋대로 공시가격과 엉터리 공시지가, 결정과정 조사해야

– 공시가격 현실화에 앞서 가격 조작과정의 비리여부 수사해라

국토교통부(국토부)가 고시한 단독주택의 건물(집)값과 국세청에서 산출한 건물(집)값은 서로 달랐다. 국토부 발표한 단독주택 상위 20위의 건물(집)값과, 똑같은 주소로 국세청에서 건물(집)값을 비교한 결과, 국토부 건물(집)값이 더 높은 주택이 있는가 하면, 어떤 경우는 국세청 건물(집)값이 더 높았다. 특별한 유사점도 찾기 어려웠다. 값이 가장 많이 다른 주택은 서울시 강남구의 A주택으로 국토부 값은 90억 6천만원 국세청 값은 16억 6천만원 차이가 74억원에 달했다. 정부 발표 내용만 비교해 봐도, 정부 가격공시제도가 얼마나 엉터리인지 알 수 있다.

건물(집)값 산정은 다음과 같은 방식으로 진행했다. 국토부는 건물가격을 따로 발표하지 않기 때문에 정부가 2018년 고시한 상위 20위 단독주택의 땅값+건물값(공시가격)에서 땅값(공시지가)을 빼서 건물가격을 산출했다. 국세청은 홈페이지에서 해당 주택의 주소와 연면적 등을 기입하면 누구나 조회할 수 있다. 정부가 발표한 공시가격은 재산세와 종부세 등의 세금 등의 산정기준으로 활용된다. 국세청의 ‘건물기준시가’는 건물의 양도소득세 및 상속과 증여세 등의 과세 때 활용된다.

비교 결과는 중구난방이었다. 공시가격 1위인 서울시 용산구 A주택의 건물가격은 국토부 기준 35억원이다. 그러나 국세청 기준으로는 10억원이고, 차액은 25억원이었다. 공시가격 11위인 강남에 위치한 B주택의 건물가격은 국토부 기준 73억원이고, 국세청 기준은 20억으로 53억 차이가 난다. 국세청 건물가격이 높은 경우도 있다. 공시가격 16위인 용산구 C주택의 국토부 건물가격은 -10억원이지만, 국세청 건물가격은 3억 4천만원이다. 평균으로 보면, 국토부 평균 18억 국세청의 건물가격 평균은 10억으로, 8억 차이에 58% 수준이었다.

주택공시가격 작성 주무부서인 국토부와 한국감정원 등은 공시가격 산정 후 그것에 공시비율80%를 적용해 발표하기 때문에 단독주택의 경우 공시지가(땅값)보다 공시가격(땅값+집값)이 낮은 경우가 발생할 수 있다고 해명하고 있다. 그러나 이번 자료를 보면 정부 사이에서도 제대로 된 기준 없이 중구난방으로 가격이 책정되고 있음이 나타났다.

주택공시가격의 핵심은 공시되는 가격이다. 하지만 이 가격이 어떤 과정을 거쳐 어떻게 만들어지는지 납세주체인 국민은 알 수 없다. 기준과 과정을 알 수 없으니, 그 과정에서 ‘조작’이 일어날 여지가 많다. 정부는 공시가격 현실화 이전에 주택과 토지의 가격 결정과정과 방법부터 투명하게 공개해야 한다.