김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 12일 정부세종청사에서 열린 기자간담회에서 “정부 입장에서는 부동산 투기 억제 대책으로 보유세를 인상하는 방안은 검토하지 않고 있다”고 밝혔다. 또한 김 부총리는 “부동산 보유세 문제는 말씀 드린 입장에서 변함이 없다. 부동산 투기를 막기 위해 (보유세 인상을) 사용하는 건 신중해야 한다”면서 “일부 정치권에서 보유세 문제를 제기하는 것이 이해는 되지만 대통령께서도 100일 기자회견에서 분명히 (보유세 인상을 검토하지 않고 있다고) 말씀하셨다”, ”보유세 인상은 전국적으로 적용되는 것인데다가 실현된 이익이 아니라 보유분에 대해 과세하는 측면이 있기 때문에 현재까지는 검토하지 않고 있다”고 발언했다.

보유세에 대한 김동연 부총리의 오해

보유세에 관한 김 부총리의 발언을 들으면서 대한민국 경제를 책임진 경제사령탑이 보유세를 오해하고 있다는 데 놀라지 않을 수 없다. 먼저 김 부총리의 발언 중 “부동산 투기를 막기 위해 (보유세 인상을) 사용하는 건 신중해야 한다”라는 대목이 무슨 뜻인지 선뜻 이해가 가지 않는다. 보유세를 사용하지 않아도 될 정도로 시장이 안정을 찾았고, 투기심리가 진정됐다는 의미인지, 아니면 보유세를 사용해도 투기억제 효과는 발생되지 않는다는 것인지 잘 모르겠다. 만약 김 부총리가 보유세 카드를 꺼내지 않아도 될 정도로 시장 상황을 낙관하는 것이라면 경솔한 태도일 것이고, 보유세가 투기 억제에 효과가 없다고 생각한다면 부동산 가격 하락을 유발하는 보유세의 자본화 효과에 대해 잘 모른다는 의미일 것이다.

다음으로 김 부총리가 한 “(보유세는) 실현된 이익이 아니라 보유분에 대해 과세하는 측면이 있기 때문에 현재까지는 검토하지 않고 있다”는 발언에 대해 지적하지 않을 수 없다. 과세는 실현된 이익에 대해서만 하는 게 아니다. 조세목적과 조세정의에 부합하고 의회의 입법을 통해 얼마든지 미실현이익에 대해서도 과세할 수 있고, 실제로도 그러하다. 예컨대 자동차세 같은 경우가 그렇다. 경제정책의 수장이 고민할 지점이 있다면 미실현이익 여부가 아니라 과세대상자가 보유세를 납부할 능력이 있는가 정도일 텐데, 이는 매매와 증여, 상속 시점에 보유세를 일시불로 완납하는 보유세 납부유예제를 통해 간단히 해결할 수 있다.

보유세는 가장 좋은 세금이며, 부동산공화국 혁파의 열쇠다

김동연 부총리의 보유세에 대한 인식은 매우 협애하기도 하다. 김 부총리는 보유세가 가장 좋은 세금임을, 보유세가 대한민국의 최대 적폐라 할 ‘부동산공화국’을 해체할 열쇠임을 모르는 것처럼 보인다.

대부분의 경제학자들이 동의할 수 있는 조세원칙을 들자면 ① 조세가 생산에 주는 부담이 가능한 한 적을 것(중립성), ② 조세의 징수가 쉽고 비용이 적게 들 것(경제성), ③ 조세가 확실성을 가질 것, 즉 공무원의 재량의 여지가 적고 투명할 것(확실성), ④ 조세 부담이 공평할 것(공평성) 정도가 될 것인데 토지보유세가 이에 가장 부합하는 세금으로 평가된다. 즉 보유세 그 중에서도 토지보유세는 가장 좋은 세금이자 세금의 제왕이라 할 것이다. 따라서 향후 증세를 단행함에 있어서는 토지보유세를 최우선적으로 높이는 것이 지극히 옳다.

보유세는 가장 좋은 세금일 뿐 아니라 대한민국의 최대 적폐라 할 ‘부동산공화국’을 혁파할 열쇠이기도 하다. 더불어민주당 김종민 의원이 지난 6월 한국은행과 통계청이 발표한 ‘2016년 국민대차대조표[잠정]’ 보고서를 분석한 결과, 우리나라의 국부 총액은 1경3078조 원이며, 이중 토지자산과 건설자산을 포함한 부동산 자산은 1경1310조 원으로 약 86%에 육박했다고 한다. 입이 벌어질 만큼 놀라운 통계는 더 있다. 대한민국의 토지가격이 1964년 1조9300억 원에서 2016년 6981조원으로 3617배 올랐다는 사실, 지난 20년간(1997~2017) 물가상승률은 146.7%, 임금상승률은 61.9%인데 반해 땅값은 약 4배가 치솟았다는 사실, <토지+자유연구소>에 따르면 2007~2015년 동안 GDP의 30% 이상의 어마어마한 부동산 불로소득이 발생한 것으로 추산된다는 사실, 가액 기준으로 2013년 현재 개인 토지 소유자 상위 1%가 전체 개인 소유지의 26%(상위 10%는 65%)를, 법인 토지 소유자 상위 1%는 전체 법인 소유지의 75%를 소유하고 있다는 사실 등이 그것이다.

쉽게 말해 대한민국은 천문학적인 부동산 불로소득을 소수의 개인과 법인이 독식하는 ‘부동산공화국’이다. ‘부동산공화국’의 폐해는 계층간, 지역간 양극화, 가처분소득 감소 및 소비의 위축, 중앙 및 지방정부 재정의 왜곡과 낭비, 부정부패 양산, 지대추구심리의 만연 등인데, 이런 부작용을 두고 정상적인 국가발전은 난망이다.

김동연 부총리가 보유세에 대해 근본적인 숙고를 하길 바란다

만악의 근원이라 할 ‘부동산공화국’을 혁파하기 위한 열쇠가 바로 보유세다. 그런데 이처럼 귀중한 보유세가 대한민국은 너무나 미약하다. <토지+자유연구소>가 펴낸 토지+자유 리포트(14호, 이진수·남기업)을 보면 대한민국은 OECD 주요국 가운데 보유세 실효세율이 가장 낮은 축에 속한다. 아래 그래프를 보라.

부동산 보유세 실효세율 비교 (2014년)

OECD조차 포용적 경제성장과 세수 증대를 위해 보유세율을 높이는 것이 가능할 뿐만 아니라 바람직하다는 의견을 내놓고 있다.

결론적으로 말해 보유세는 증세의 최우선 순위에 있는 가장 좋은 세금이며, 부동산공화국 혁파의 열쇠이고, 투기억제 효과를 발휘하는 일석삼조의 세금이다. 김동연 부총리가 보유세의 진가를 알아볼 수 있으면 좋겠다.

12,804명 vs. 4,400명

현재 서울에 있는 장애인 학생을 위한 특수학교는 29곳으로 정원은 4,400 명입니다. 반면 2017년 4월 기준 서울에 거주하는 장애인 학생은 1만 2천 명에 이릅니다. 그렇다면 7천 명이 넘는 장애인 학생들은 어디서 수업을 받아야 할까요?

지난 2002년 이후 서울시에 장애인 특수학교가 1곳도 신설 되지 못하고 있는 실정입니다. 지역 주민들의 반대 때문입니다. 반대하는 주 이유는 집값 하락의 우려입니다. 특수학교가 들어설 경우 인근 지역 부동산 가격이 떨어질 수 있다는 것입니다.

특수 학교 vs. 부동산 가격, 상관 관계는 있나?

과연 그럴까요? 장애인용 특수학교 설립이 인근 지역의 부동산 가격의 변동에 실제 영향을 주고 있는 걸까요? 아니면 단지 장애인에 대한 오해와 편견에서 비롯된 것일까요?

뉴스타파 목격자들은 최근 서울 강서구 장애인 특수학교 신설 논의 과정에서 벌어지고 있는 갈등 현장을 통해 장애인 특수학교에 대한 오해와 진실을 취재했습니다.

취재작가: 김지음
글 구성: 김근라
취재연출: 김한구

12,804명 vs. 4,400명

현재 서울에 있는 장애인 학생을 위한 특수학교는 29곳으로 정원은 4,400 명입니다. 반면 2017년 4월 기준 서울에 거주하는 장애인 학생은 1만 2천 명에 이릅니다. 그렇다면 7천 명이 넘는 장애인 학생들은 어디서 수업을 받아야 할까요?

지난 2002년 이후 서울시에 장애인 특수학교가 1곳도 신설 되지 못하고 있는 실정입니다. 지역 주민들의 반대 때문입니다. 반대하는 주 이유는 집값 하락의 우려입니다. 특수학교가 들어설 경우 인근 지역 부동산 가격이 떨어질 수 있다는 것입니다.

특수 학교 vs. 부동산 가격, 상관 관계는 있나?

과연 그럴까요? 장애인용 특수학교 설립이 인근 지역의 부동산 가격의 변동에 실제 영향을 주고 있는 걸까요? 아니면 단지 장애인에 대한 오해와 편견에서 비롯된 것일까요?

뉴스타파 목격자들은 최근 서울 강서구 장애인 특수학교 신설 논의 과정에서 벌어지고 있는 갈등 현장을 통해 장애인 특수학교에 대한 오해와 진실을 취재했습니다.

취재작가: 김지음
글 구성: 김근라
취재연출: 김한구

이중근 회장 등 부영주택 대표이사 업무방해•사기죄 고발
부실시공 및 허위원가공개로 소비자 기만한 부영을 철저히 수사하라

경실련은 오늘(30일) 화성동탄2지구 부영아파트 부실시공 및 허위원가 공개 관련 이중근 부영 회장 등 ㈜부영주택 대표이사들을 업무방해 및 사기혐의로 검찰에 고발했다.

부영아파트는 입주 이전부터 지속적인 하자가 발생, 최근까지 9만여건의 하자가 발생했으며, 이로 인해 입주민들은 재산상 피해는 물론 막대한 정신적 고통을 호소하고 있다. 또한 경실련 분석결과 사업비 변경으로 분양가도 최초보다 세대당 평균 1억원 이상 증가했다.

부영아파트는 논밭임야를 강제수용해서 진행되는 공공택지 아파트로 분양가상한제 적용대상이며, 부영은 분양원가 관련 자료를 거짓 없이 상세하게 제출해서 화성시 분양가심사위원회의 심사를 받았어야 했다. 하지만 경실련 조사결과 부영아파트는 최초 사업비보다 2,300억원이 증가된 부풀려진 분양원가를 화성시에 제출, 별다른 조정 없이 심의 통과했고, 소비자들은 최초보다 1억원이나 비싼 불량아파트를 납품받아 이중삼중의 피해를 떠안게 되었다. 부실시공을 방지하고 분양가의 적정성을 심사해야 할 감리와 분양가심사위원회 조차 제 역할을 하지 못했다.

부영 이중근 회장에 대한 경실련 고발혐의는 다음과 같다.

1. 업무방해

화성동탄2지구는 서민주거안정을 위해 논밭임야를 강제수용해서 조성된 공공택지이며, 공공택지 아파트는 분양가상한제 적용대상이다. 부영아파트도 분양가 심사를 위해 화성시의 분양가심사위원회에 분양가 관련자료를 제출하여 심사를 받아야 하고, 최초보다 2,300억원이나 사업비가 증가한 만큼 분양가 심사를 위해 사실에 입각한 진실한 자료를 제출해야 했다.

하지만 부영은 허위 또는 부풀려서 작성한 자료를 화성시 분양가심사위원회에 제출해 별다른 조정없이 심사통과 했고, 이는 형법 제314조에서 규정하고 있는 기타 위계(속임수)로써 화성시 분양가심사위원회의 업무를 방해한 행위에 해당된다.

2.  사기

경실련 조사결과 부영이 최초 사업계획 승인받은 사업비는 23블록 3,217억원, 31블록 2,119억원이었으나 6개월 후 변경승인 된 사업비는 각각 4,693억원, 2,919억원으로 최초보다 2,323억원이 증가했다. 부영아파트끼리의 공사비 차액도 크다. 부영이 화성동탄2지구에서 분양한 70~75블록의 공사비는 평당 442만원이지만 23, 31블록은 평당 612만원으로 최대 187만원이나 비쌌으나 결과는 9만여건의 하자가 발생한 불량아파트였다.

이처럼 부영은 분양원가를 부풀려 분양가심사위원회와 입주자를 기만했으며, 아파트는 부실시공해 막대한 이익을 가져갔다. 이는 형법 제347조의 사기혐의에 해당하며, 원가를 부풀려 입주자들로부터 취득한 재산이 5억원 이상 될 것이 명백한 만큼 특정경제범죄가중처벌 제3조 위반(사기)에도 해당된다.

이에 경실련은 부영 이중근 회장 등을 분양가심사위원회 업무방해와 소비자 사기혐의로 고발하며 더 이상 건설사의 고질적인 부실시공 및 허위 분양원가 공개로 소비자는 피해보고 건설사들만 부당한 이득을 취하지 못하도록 검찰은 엄중히 수사하여 처벌해야 한다.

별첨) 고발장 원문

2013년 이후 선분양에서 웃돈 거래된 투기성 전매만 63만건

후분양되면 투기적 가수요 줄어들고 실수요자 중심으로 재편될 것

후분양으로 주택공급이 일정부분 감소한다고 해도 투기를 목적으로 분양 받는 행태가 사라지기 때문에 분양 수요가 줄어들어 주택공급 감소 여파가 크지 않을 것으로 추정된다. 경실련이 박근혜정부 이후(2013.3월) 올해 9월까지 집계한 결과 총 63만건의 분양권 전매 거래가 발생했다. 같은 기간 주택거래량의 12%이다. 분양승인 물량은 145만호이다. 후분양이 시행될 경우 분양권 거래가 불가능해지기 때문에, 분양권 전매 투기를 노린 수요가 상당부분 사라진다. 결국 업계에서 주장하는 것처럼 주택 공급이 감소한다고 해도 대부분은 투기적 수요 감소일 뿐 실수요자들을 위한 주택공급은 꾸준히 이루어질 것이다.

주택도시보증공사 용역보고서는 후분양이 시행될 경우 주택 공급량이 22.2% 감소할 것이라고 주장했다. 기본적으로 해당수치 역시 과장됐다. 보고서 추정분은 시공능력 100위 미만 주택공급업체의 감소분 추정치로 최대수치 개념이다. 보고서조차 “현실적으로는 이보다 축소될 것으로 보임”으로 명시했음에도 업계 등 반대측은 사실인마냥 호도하고 있다.

그러나 설령 실제 주택공급량이 최대 22% 감소한다고 해도 현재 주택시장에서 분양권 전매를 노린 수요가 사라질 경우 그 여파는 크지 않을 것으로 보인다. 지난해 국민의당 정동영의원 국정감사 자료에 따르면 박근혜 정부에서만 분양권 거래는 약 244조원, 분양권 전매 차익은 20조원으로 추정된바 있다. 사정이 이렇다 보니 대학생조차 차액을 노리고 빚을 내 분양을 받고 있는 현실이다. 현재의 분양수요 중 적지 않은 비율은 분양권 전매 차익을 노린 가수요이다.

분양권 거래량은 지난 2006년부터 공개되었으나 등기시 검인 물량까지 포함해 발표되어 순수한 분양권 전매량을 파악하는데 한계가 있었다. 이같은 문제로 정부는 지난 2016년 1월부터는 분양권 전매와 기타 거래(검인 등)를 분리해 발표하고 있다.

통계에 따르면 2016년 1월부터 2017년 9월까지 분양권 전매량은 30만건이다. 2016년 17만건이며, 올해는 13만건이고, 월평균 전매량은 2016년 14,000건이었으나 올해 14,900건으로 소폭 증가했다. 같은 기간 분양권 거래량은 85만건으로 거래된 분양권 중 36%가 전매된 것이다. 전매비율을 박근혜 정부의 전체 분양권 거래량에 적용하면 박근혜정부 이후 현재까지 5년간 약 63만건이 전매된 것으로 추정된다.

문재인 정부 출범이후 8.2대책을 통해 서울 및 지방대도시 중심으로 투기과열지구 및 청약조정대상지역으로 지정, 분양권 전매제한을 강화했다. 그러나 선분양시장에서 국지적 핀셋 분양권 전매규제로는 근본적 투기수요를 잡을 수 없으며 오히려 풍선효과만 나타날 뿐이다.

김현미 국토부 장관이 후분양 도입 의사를 밝힌 이후 업계 등 반대측의 반발이 거세다. 그러나 후분양제는 우리나라 주택 시장을 정상적으로 만들기 위한 가장 기초적이고 중요한 제도이다. 선분양에서는 주택가격이 상승하는 시기에 아파트 신규분양이 집중되고, 기존주택의 가격을 상승을 부추기는 악순환이 반복된다. 분양권이라는 딱지거래까지 이루어지며 집값거품을 조장하고 있다. 후분양하면 분양권 거래가 사라지고 웃돈을 노리는 분양권 전매도 원천 차단되어 실수요자들을 위한 질 좋은 주택공급이 이루어질 수 있다. 자금과 기술이 없는 중소건설사의 구조조정이 불가피하지만 이는 선분양특혜에 안착해 소비자 피해를 키워온 원인이기도 한 만큼 소비자 중심의 정상적인 주택 공급시장이 되어 가는 단계로 보아야 한다.

LH공사 박상우 사장은 국정감사에서 “국토부가 후분양제를 결정하면 당장이라도 할 수 있다”고 밝힌 것처럼 공공은 즉시 시행가능하다. SH공사는 이미 10년째 시행중이다. 김현미 장관은 더 이상 소비자를 위한 주택정책 추진에 좌고우면하지 말고 공공후분양제를 즉시 시행해야 한다. 국회 또한 소비자들의 선택권과 정상적 주택 공급 구조를 만들기 위해 후분양을 입법화 할 것을 촉구한다. <끝>

서울시 공공(임대)주택 땅값 장부가는 5.4조원, 시세는 25조원

– 대치1단지, 수서6단지 땅값은 장부가액의 각 67배, 45배
– 서울시는 공공택지 매각 중단하고 공공주택 확대에 적극 나서야

경실련과 정동영 의원실이 공동으로 서울시 SH공사가 보유하고 있는 임대아파트 등의 자산을 분석한 결과 SH공사의 공공주택(임대아파트) 토지시세는 총 25조원으로 장부가액의 5배나 되는 것으로 나타났다.

SH공사가 개발한 땅을 모두 직접 개발해 공공주택으로 공급했다면 서민주거안정은 물론 SH공사의 재정건정성도 증가했을 것이다. 지금부터라도 중앙·지방정부는 건설사 등에 대한 택지매각을 중단하고 공공주택 공급을 확대해야 할 것이다.

SH공사가 공개한 [SH공사 자산현황(2017년 6월 30일 기준)]에 따르면 SH공사가 91년 이후 취득해서 보유하고 있는 임대아파트는 8만6천세대이며, 취득가액은 12.7조원, 장부가액은 10.8조원이다. SH공사가 공개한 건물의 장부가액을 제외한 토지 장부가격은 5.4조원이다. 하지만 경실련이 임대아파트가 위치한 해당동의 평균 시세를 부동산뱅크를 이용해 추정한 임대아파트 시세는 총 30.5조원이다. 건물 장부가액을 제외한 토지시세는 25.2조원으로 장부가액의 4.6배인 것으로 나타났다.

특히 보유기간이 길거나 강남권에 위치한 경우 시세와의 차이가 컸다. 1992년에 취득한 대치1단지의 경우 장부가액은 142억원이지만 시세는 9,500억원으로 장부가액의 67배나 되고 9,358억원(세대당 5.8억원)의 차액이 발생했다. 1990년대 초에 공급된 수서, 면목, 중계, 가양 등도 토지시세가 장부가액의 20~45배나 되고 2014년에 공급된 내곡1단지도 10배인 것으로 나타났다.

연도별 토지취득가액을 살펴보면 1991년 취득한 중계는 평당110만원이었지만 2014년 취득한 마곡지구는 평당1,160만원으로 1천만원 이상 상승했다. 특히 마곡지구는 비슷한 시기에 취득한 강남의 세곡, 내곡, 우면 등보다도 높았다. 현행법에서는 수도권 임대주택용지를 택지조성원가의 60~100%로 공급기준을 정하고 있다. 강남도 아닌 마곡지구의 토지취득원가가 강남보다 비싼 것은 마곡지구 택지조성원가가 부풀려졌을 가능성이 매우 높음을 반증한다.

건물취득가액도 1993년 수서는 평당140만원이었지만 2017년 천왕지구는 640만원이나 되는 것으로 나타났다. 건물취득가액은 건축비로 볼 수 있기 때문에 법정건축비인 표준건축비 및 기본형건축비와 비교가 가능하다. 2005년 이전까지만 해도 임대아파트 건물취득가액은 표준건축비와 비슷한 수준이었다. 기본형건축비 도입이후에도 오세훈 전 시장 때 취득한 상암, 장지, 발산도 기본형건축비보다 낮았다. 하지만 2010년 이후에 공급된 내곡, 마곡 등은 모두 기본형건축비보다도 높은 것으로 나타났다. 기본형건축비 도입 이후 서울시조차 임대아파트 건축비를 표준건축비가 아닌 부풀려진 기본형건축비 수준으로 책정했으며, 최근에는 오히려 상회하고 있다.

분석결과에서 나타나듯, SH공사 등 공공이 ‘임대아파트는 적자사업’이라는 주장은 사실이 아니다. 공공주택의 가치 상승으로 오히려 막대한 공공자산이 증가한다. 지금부터라도 공공택지의 민간매각을 중단하고 값싸고 질좋은 공공주택을 적극 확대해 서민주거불안을 해소해야 한다. 이를 위해 시세를 제대로 반영하도록 자산에 대한 정확한 재평가를 실시해 공공주택 사업을 보다 적극 추진할 수 있도록 관련법 개정해야 한다. 마지막으로 서울시는 임대아파트조차 기본형건축비보다 비싸게 건축비를 책정하는 이유를 밝혀야 한다. 오세훈 전 시장도 주택법 개정없이 61개 항목별 원가를 투명히 공개하고. 기본형건축비보다 낮게 공급했다. 서울시의 의지만 있으면 가능하다. 박원순 시장의 적극적인 역할을 촉구한다. <끝>

※ 별첨 : SH공사 임대아파트 자산분석 자료

후분양제 및 분양원가 공개확대 촉구 기자회견 개최
소비자 보호위해 후분양제와 상세한 분양원가 공개 시행해야

– 기자회견 순서 –

□ 사회 : 최승섭 경실련 부동산·국책사업감시팀 부장

□ 경과 보고 및 취지 설명 : 김성달 경실련 부동산·국책사업감시팀장

□ 도입촉구 발언 : 참석자

□ 기자회견문 : 강규수 아파트 층간소음방지협회 대표

우리나라는 선분양제 국가로 철저한 공급자 위주의 주택시장이다. 500원짜리 볼펜도 만져보고, 써보고 구매하지만 소비자는 일평생 모은 수억원을 지불해 내집을 마련할때도 제대로 된 집을 보지 못한 채, 모델하우스나 홍보물로 구매를 결정해야 한다. 건설사들은 원가보다 부풀려진 분양가를 책정하고 있으나 원가를 알 수 없는 소비자들은 부풀려진 분양가로 주택을 분양받으며 선택권과 알권리를 침해받고 있다.

선분양제는 쉽게 자금을 마련할 수 있는 건설사들과 주택가격 상승기 분양 차액 이득을 거둘 수 있는 소비자의 입장이 맞아 떨어져 수십년간 유지되어 왔다. 그러나 그 이면에서 주택 건설 단계의 모든 위험을 소비자가 부담해야 하는 불편한 현실이 있다. 소비자들이 빚을 내 마련하는 계약금과 중도금 등 분양대금은 건설사들이 무이자로 사용할 수 있는 자금줄이 되어 왔다.

9만건의 하자가 발생한 부영아파트, 철근을 빼먹은 청라의 아파트, 과거보다 심해진 층간소음 등 부실시공에 의한 입주민 피해는 선분양제 도입 이후 계속되어 왔다. 건설사들은 분양대금을 받은 이후 공기지연, 부실시공, 주변 개발 지연, 주택가격 하락 등 모든 책임을 소비자에게 떠넘겼다.

이에 기자회견에 참석한 주거단체들은 더 늦기전에 후분양제를 도입하고 선분양제의 소비자 피해를 막기위해 상세한 분양원가를 공개할 것을 촉구한다.

첫째, 후분양제를 속히 시행하라

정부와 정치권은 건설경기 활성화, 주택공급 확대라는 명목으로 소비자를 위한 후분양제를 외면해 왔다. 건설업체 역시 1998년 분양가 자율화 당시 후분양제 도입을 약속했으나 지키지 않았다. 지난 2004년 참여정부에서 후분양제 로드맵을 수립했으나, 건설업계의 반발과 관료의 시간끌기로 제대로 시행조차 되지 못하고 폐기되었다. 그나마 서울시가 오세훈 시장 당시 후분양제를 도입해 10년간 시행중이다. 그러나 이도 박원순 시장이후 분양시점이 80%완공에서 60% 완공으로 앞당겨 졌다. 김현미 국토부 장관이 국정감사에서 공공부문 후분양 도입 의지를 밝힌 이후 역시나 후분양제 도입을 막기 위한 각계의 반발이 거세다.

그러나 LH가 진행한 후분양 시범 아파트들의 분양가 상승률은 0.57%에 불과했다. 5년간 63만건에 달하는 분양권 전매건수가 반증하듯 선분양으로 인한 분양권 웃돈 거래가 사라진다면 투기 수요가 줄어들어 주택 공급역시 일정부문 줄어들어도 큰 영향을 받지 않는다. 더 이상 후분양 도입을 미뤄서는 안된다.

둘째, 선분양제에서 소비자 피해를 막기위해 분양원가를 상세하게 공개하라

분양원가공개 확대는 최근 상임위를 통과해 재도입되는 듯 했으나 자유한국당의 반대로 법사위에서 폐기될 위기에 처해 있다. 하지만 자유한국당의 반대는 건설업계를 대변하는 월권행위에 불과하며 우리들은 자유한국당 의원들이 더 이상 명분 없는 민생법안 반대를 중단할 것을 요구한다. 분양원가 공개 확대는 선분양제에서 소비자피해를 최소화하기 위한 것이며 분양가 거품을 제거하기 위해 반드시 필요한 정책이다. 법령에 항목수를 명시해 이명박 정부 때처럼 정권이 바뀌어 관료 입맛대로 정책을 후퇴시키는 일이 반복되지 않도록 해야 한다.

또한 국토부는 관련법 개정 이전이라도 ‘공동주택 분양가격 산정등에 관한 규칙’을 개정, 원가공개를 확대할 수 있는 만큼 지금이라도 즉각 원가공개를 시행해야한다. 뿐만 아니라 2012년 원가공개 축소 이후 공급된 공공아파트에 대한 과거 분양원가도 상세하게 공개하기 바란다.

국회는 더 이상의 건설업계 이해관계 대변을 중단하고 소비자를 위한 후분양제 도입과 분양원가 상세 공개에 적극 나서야 한다. 민심을 거스르는 정치세력에 대해서 국민들은 항상 좌시하지 않고 반드시 심판해왔다. 정부역시 국회의 법 개정만 기다릴 것이 아니라 공공택지 아파트의 원가 공개와, LH공사의 후분양제 시행 등 현재의 권한내에서라도 즉시 정책을 시행해야 한다. 더 이상 찔끔 대책으로는 오르는 집값을 잡을 수 없다. 정부가 속히 결단해 고분양가로 고통받는 소비자들의 시름을 달래줄 것을 촉구한다.

2017년 10월 31일
경제정의실천시민연합, 나눔과미래, 아파트 층간소음방지협회,
전국세입자협회, 참여연대, (사)주거연합(가나다 순)

별첨)후분양제 도입 진행 경과

불법전매 근본해결책은 후분양제이다.

– 일회성 단속과 처벌로는 웃돈거래, 불법전매 근절 못해

남양주 다산신도시에서 ‘부양가족 5인 이상’ 등의 가점으로 아파트를 분양받았다가 전매제한 기간 내에 웃돈을 받고 팔아넘긴 일반인들과 이를 알선한 브로커들이 대거 적발됐다. 브로커 일당 54명이 아파트 91채를 되팔아 챙긴 돈은 23억원에 달한다. 남양주는 8.2 부동산 대책에서 투기조정지역으로 지정됐으며, 특히 다산신도시는 각종 개발호재로 인해 분양권에 수천만원의 웃돈이 붙은 상태이다. 정부가 분양권 투기가 극심할때마다 단속을 통해 뿌리를 뽑겠다고 공헌하고 있지만 공염불에 그치고 있다. 일회성 단속과 처벌로는 웃돈 거래를 근절할 수 없다. 근본적인 해결책인 후분양제 도입을 통해 분양권 거래 자체를 불가능하게 해야 한다.

지난 9월 국회 국토교통위원회가 분양권을 불법 전매해 3,000만원 이상 차익을 남겼을 경우 그 차익의 3배까지 벌금을 부과하는 ’주택법‘ 개정안을 통과시켰으나 법제사법위원회에서 처리되고 있지 못하다. 최대 3년 이하의 징역형에도 처해질 수도 있어 기존보다 강력한 처벌책이지만 자유한국당 의원들의 반대로 막혀있다. 그러나 처벌강화도 근본적인 해결책은 아니다. 이미 지난해 세종시에서 공무원 을 비롯한 불법전매가 대거 적발됐다. 정부는 투기가 극심할 때마다 떳다방과 불법전매를 단속하겠다고 대대적으로 강조해왔으나, 불법전매는 사라지지 않고 있다. 불법으로 처벌을 한다고 해도 이를 빗겨가기 위한 ‘권리 확보’ 등 신종 분양권 전가 수법이 등장하고 있기 때문이다. 지자체의 한정적인 인원으로 불법전매를 모두 단속조차 하고 있지 못하다 보니 분양권 전매 시장이 소멸되지 않고 정부의 단속의지에 따라 팽창과 수축을 반복하고 있을 뿐이다.

국민의당 정동영의원 국정감사 자료에 따르면 박근혜 정부에서만 분양권 거래는 약 244조원, 분양권 전매 차익은 20조원으로 추정된바 있다. 주승용 의원 역시 2012년 이후 2회 이상 거래자는 약 23.4만명에 달하며, 6년동안 한 거래자는 무려 89차례나 전매를 한 것으로 나타났다. 한 달에 한 번 이상 분양권 거래를 한 셈이다. 아무리 단속을 강화하고 처벌을 강화한다고 해도 편법 거래가 가능하니 막대한 차익을 얻을 수 있는 분양권 전매의 유혹에 빠질 수밖에 없다.

가장 근본적인 해결책은 후분양제를 통해 분양권 거래 시장 자체를 없애는 것이다. 분양권 거래는 실수요자가 아닌 투기를 노리고 분양을 받는 수요를 만들어 주택가격을 상승시키고, 실수요자의 내집 마련을 더욱 어렵게한다. 주택가격이 상승하는 시기에 아파트 신규분양이 집중되고, 이는 사회ㆍ심리적 요인으로 작용해 기존주택의 가격을 상승을 부추기는 악순환을 초래한다. 즉 선분양제도는 분양권이라는 권리를 사고 팔 수 있어 주택시장 과열을 부추기며 주택의 구조적 수급불균형을 초래하는 원인이다.

정부가 공공의 후분양제 도입을 공식화 했으나, 주택공급의 다수를 차지하고 있는 민간아파트들의 후분양이 이뤄지지 않는 다면 이같은 불법전매 시장은 지속될 수밖에 없다. 민간 후분양제는 법령 개정이 필요한 만큼 정부뿐만 아니라 국회역시 선분양제의 문제점을 인식하고 법령 개정에 나서야 한다. 이미 국회에는 공공과 재벌 건설사들의 후분양제와 중소기업의 사전예약제를 명시한 후분양제법 개정안이 발의(국민의당 정동영의원 발의, 경실련 입법청원)되어 있다. 국회의 조속한 논의를 촉구한다.

 주택도시보증공사의 후분양 연구는 엉터리다.

– 대기업 계열사, LH가 설립한 시행사마저 신용등급 C급으로 공급 감소 대상 포함
– 엉터리 보고서로 후분양 반대 여론 조작 중단하라

HUG(주택도시보증공사)의 후분양 연구용역 보고서가 심각한 오류가 있는 것으로 나타났다. 이미 경실련은 후분양시 분양가가 7.8% 상승할 것이라는 HUG의 주장이 과장됐음을 지적한바 있다. LH공사 후분양 시범사업의 분양가 상승률(후분양 기간이자)은 0.57%에 불과했다. 김현미 국토부 장관 역시 국정감사에서 “여러가지 경우의 수를 생각하면서 과한 면이 있다”고 말하기도 했다.

경실련이 국민의당 정동영의원을 통해 HUG가 5년간 분양 보증한 4,410개 사업장, 135만세대의 내역을 입수해 분석한 결과 후분양으로 인한 주택공급 감소 역시 과장된 것으로 나타났다. HUG는 금융기관 건설자금 대출이 건설업체 신용도에 기초해 이루어지기 때문에 후분양이 시행될 경우 신용도가 낮고 규모가 작은 중소주택 업체의 자금 조달이 곤란해져 공급량이 대폭 감소할 것이라고 우려했다. 이들은 신용등급 C급 이하 중소건설사가 공급한 22.2%, 연간 약 8.5만호~13.5만호의 공급이 감소할 것으로 추정했다. 최대로는 시공순위 100대 미만 업체가 공급한 76%의 물량이 감소할 수도 있다고 주장했다.

그러나 이 주장은 매우 부풀려졌으며, 사실이 아니다. HUG는 시행사의 대부분을 차지하고 있는 신탁사, 투자회사를 시공순위 100위 초과로 분류해 중소건설사가 공급하는 것 인양 표현하며 후분양시 이들의 공급이 감소할 것이라고 주장했다. 또한 대기업이 택지 당첨 확률을 높이기 위해 100%지분을 보유하고 설립한 계열사, 심지어 LH공사가 설립한 시행사마저 후분양으로 인한 주택공급 감소 대상에 포함시켰다. 경실련은 엉터리 자료를 발표해 후분양의 문제점을 과대 포장한 HUG의 행태를 강력히 규탄한다. 해당 자료를 내세운 업계, 언론 등의 후분양 흔들기 역시 중단되어야 한다.

1. 신용도 C급 이하 시행사 중 다수는 대형건설사 계열사거나, 1금융권이 설립한 부동산 투자회사다

HUG는 후분양으로 신용등급 C급 이하 중소건설사들의 공급량 감소가 예상된다고 밝혔다. 경실련은 이를 검증하기 위해 신용도 C급이하 시행사가 공급한 아파트 중 시공능력순위 30위내의 건설사가 시공한 단지의 입주자모집공고문을 통해 시행사를 확인했다. 이후 전자공시시스템 감사보고서를 통해 이들의 지분율을 조사했다.

이들 중 대부분은 대기업 계열사·자회사거나 건설사, 금융권, 공제회 등이 구성한 프로젝트금융회사(PFV), 위탁관리부동산투자회사로 나타났다. 공공기관이 민간과 공동으로 투자해 설립한 회사역시 C급 이하로 분류됐다. LH공사가 설립한 김포한강주택위탁관리부동산투자회사, 대구시가 포스코건설, 하나은행 등과 설립한 이시아폴리스 등이다. 이처럼 공공이 민간과 함께 PFV를 설립해 공급한 1.2만세대는 시행사 신용도가 낮다는 이유로 후분양시 감소물량에 포함됐다. 그러나 이들이 후분양시 자금조달이 어려워 주택을 공급하지 못할 것이라는 주장은 상식적으로 납득하기 어렵다.

대기업 계열사역시 상당부분을 차지하고 있다. 전체 9.7만 세대 중 4.2만세대, 43%가 대기업 건설사의 계열사인 것으로 나타났다. 예를 들어, 시공능력 13위인 호반건설의 경우 계열사로 스카이리빙, 스카이하우징, 티에스개발, 티에스주택, 티에스건설 등 100%지분을 보유한 여러 계열사 시행사로 주택을 공급했다. 27위 반도건설역시 대창개발, 대영개발, 반도씨앤에스, 반도이앤지, 제니스개발, 한길개발, 한숲개발 등 수십개 계열사를 동원했다. 공공택지 추첨과정에서 낙찰 확률을 높이기 위한 방법이다.

1금융권 은행과 증권이 설립한 투자회사는 1.9만세대를 공급했다. 결국 9.7만세대 중 7.3만세대는 중소건설업체가 공급한 물량으로 보기 힘들다. 중소업체가 공급한 물량은 2.4만세대(25%)에 불과하다. 시공도 마찬가지이다. C급이하 시행사가 공급한 전체 29만세대 중 상위 30위 건설사는 34%, 상위 100위 건설사는 67%를 시공했다. 시행시공 모두 중소주택(건설) 업체가 담당한 비율은 매우 적다. C급이하 시행사가 공급한 전체 29만세대의 모든 시행사를 확인하지 못했지만 경실련 조사와 큰 차이는 없을 것으로 추정된다.

2. 대다수 아파트를 공급하는 신탁회사, 부동산투자회사를 시공순위 100위 초과로 분류했다.

HUG는 시공순위 100위 초과 업체를 중소업체로 분류하며, 후분양으로 중소업체의 자금조달이 어려워져 이들이 공급했던 최대 76% 물량이 감소할 수 있다고 밝혔다. 그러나 100위 초과 중소업체로 분류된 회사의 대다수는 신탁회사, 프로젝트금융회사(PFV) 등 시공능력 순위 자체가 없는 업체들이며 대형 업체도 적지 않다. 아파트 공급은 사업자인 시행사와 공사를 수행하는 시공사로 분류되는데 건설사들이 직접 시행하는 경우보다 이들 전문 시행사들이 시행하는 경우가 더 많다. 시가총액 8,000억원의 한국자산신탁, 한국토지신탁 등 대형 신탁사, 대형건설사와 금융권이 설립한 PFV가 시공순위 100위 초과로 중소업체로 포장됐다. 전체 135만호의 보증세대 중 신탁사와 투자회사, PFV는 49만호, 36%를 공급했다.

실제 시공순위가 100위 초과인 중소건설사들이 시행한 세대는 7.1만호, 전체의 5.2%에 불과하다.

HUG는 후분양제의 부작용을 부풀리기 위해 부작용을 과대 포장한 자료를 발표했다. 더군다나 의원실의 정보공개 요청에 시행사명만 비공개로 공개한 것을 보면 이같은 오류가 알려질까 은폐하려고 한 정황까지 의심된다. 자유한국당 의원들을 비롯해 업계 등 후분양을 반대하는 세력들은 HUG의 잘못된 근거를 내세우며 여론을 호도하고 있다. 더 이상 잘못된 근거를 토대로 후분양을 막으려고 하는 행태를 중단해야 한다. 끝으로, 엉터리 보고서를 제작하고 여론을 호도하고 있는 HUG는 국민들의 비판을 피할 수 없음을 명심하기 바란다. <끝>

젠트리피케이션 방지위한 「상가임대차법개정안」 입법청원

– 임대료 인상률 5%로 제한하고, 계약갱신 요구기간 10년으로 확대,
철거∙재건축 시 퇴거보상 의무화 등 –

경실련도시개혁센터는 오늘(16일) 백혜련의원(더불어민주당)의 소개로 「상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)」 개정안을 입법청원했다. 젠트리피케이션 방지 및 임차상인의 안정적인 영업활동을 보장하기 위해 임대료 인상률 상한을 현행 9%에서 5%로 낮추고, 계약갱신 요구기간을 5년에서 10년으로 확대하며, 철거•재건축 시 퇴거보상과 우선입주권을 보장하도록 했다.

최근 언론 보도에 의하면 서촌의 한 식당에서 임대인의 강제집행이 진행되는 과정에서 임차상인이 손가락을 크게 다치는 사고가 발생했다. 지난해 1월 해당 건물을 매입한 임대인이 보증금을 3천만 원에서 1억으로 올리고, 기존 300만원이던 월임대료를 1200만원으로 인상하려하자 임차상인이 이를 거부했고, 임대인은 소송을 통해 강제집행을 하는 과정에서 발생했다. ‘뜨는 동네’에서 지역을 지켜온 임차인이 비자발적으로 내몰리고 임대인에게 자본이득이 모두 귀속되는 전형적인 젠트리피케이션(Gentrification) 현상이다.

젠트리피케이션 현상이 광범위하게 발생하는 이유는 공공과 민간의 지역활성화 시책으로 지역 환경이 급격하게 변화하고 있으나 「상가임대차법」의 규정은 변화된 사회•경제적 환경을 반영하지 못하고 여전히 임대인의 재산권보호에 치우쳐 있는 불평등한 구조에서 기인한다. 임차인의 안정적인 영업활동 보장이라는 법제정 취지를 실현하기 위해서는 임대인과 임차인 간의 불평등한 계약구조를 개선하고 관련 기준을 현실하는 법개정이 시급하다.

젠트리피케이션(Gentrification) 현상은 지역활성화를 위해 불가피하다는 주장도 있으나, 지역의 특성 형성에 기여한 영세한 문화∙예술인과 임차상인을 배제하고 지역활성화에 기여도가 낮은 임대인에게 자본이득이 집중되어 계층 간 갈등과 소득양극화를 심화시키는 등 부작용도 심각하다. 임대인의 자본소득 극대화가 주민공동체와 고유한 특성을 파괴하고 지역 쇠퇴로 이어져 사회문제가 되고 있으므로 지속가능한 도시관리 측면에서 보다 적극적인 개입이 필요하다.

이에 임차상인을 보호하기 위해 「민법」의 특례로 규정된 계약갱신 요구권, 임대차 보증금 및 월 차임의 인상률을 변화된 사회경제적 상황을 반영하여 다음과 같이 개정해야 한다.

계약갱신요구기간 확대 : 5년 –> 10년
임차인은 특별한 귀책사유가 없는 한 임대인에게 5년간 계약갱신을 요구할 수 있으나, 임차인이 투자한 자금과 지역 명소화를 위한 노력 등의 투자이익을 회수하기에는 지나치게 짧은 기간이다. 최근 홍대지역 폐업 식당과 카페 등의 평균 영업기간 조사결과 5.02년으로(첨부자료.1 참조) 나타나, 법정 갱신기간이 만료되면 폐업하는 것으로 나타났다. 서촌 사례처럼 계약갱신기간이 완료되면 제한 없이 임대료 인상이 가능하고, 임차인은 급등한 임대료를 감당할 수 없어 폐업하거나 이전하는 것으로 추정된다. 임차인의 안정적인 영업권 확보를 위해 최소 10년으로 확대해야 한다.

임대료 인상률 상한 인하 : 연 9% –> 연 5% 이내
최근 젠트리피케이션이 발생하는 지역의 임대료 인상률을 조사한 결과를 보면 최저 40%에서 최대 150%(서촌지역) 인상률을 보여(첨부자료.1 참조), 법정인상률을 상회하는 것으로 나타났다. 임차인의 영업권 보장으 위해서는 계약갱신요구기간 확대와 함께 임대료 인상률 기준을 현실화하여 급격한 임대료 인상을 방지해야 한다. 시행령에서 규정하는 연 9% 기준은 현재 물가상승률과 1%대의 은행이자율 등을 감안하면 매우 높은 수준이며, 지역의 경제적 상황을 고려하지 않은 획일적인 기준이다. 물가상승률과 은행이자율을 고려하여 상한기준을 조정하고, 지역이 여건을 반영할 수 있도록 해야 한다. 5%를 넘지 않는 범위에서 지자체가 조례로 합리적으로 조정할 수 있도록 해야 한다.

철거•재건축 시 우선입주권 또는 퇴거보상 보장
임대인의 영업권 확보를 위해 계약갱신기간 보장은 중요하며, 갱신 거절 시에는 그 사유가 정당해야 한다. 그러나 현행 규정은 임차인의 잘못이 아닌 철거•재건축에 대해 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있으나 별도 보상규정은 없다. 영국, 일본, 프랑스 법제에서는 상가임대차 계약이 대부분 무기한으로 규정되어 있고, 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 하여 엄격하게 제한하고 있다. 건물에 대한 관리의무는 임대인에게 있으므로 철거•재건축의 경우에 임차인에게 우선입주권 및 퇴거보상을 보장해 경제적 손실을 보상해야 한다.

현행 「상가임대차법」은 임차 상인의 노동의 가치로 형성된 영업권보다는 부동산의 소유를 통한 임대인의 재산권 보호를 우선시하는 불평등한 구조다. 불평등한 구조는 임차상인의 생존권을 위협할 뿐만 아니라 공동체 파괴와 계층 간 갈등과 도시환경 획일화로 인한 쇠퇴 등 젠트리피케이션 문제를 발생시킨다. 정부는 다음 달에 재정 등 10조원이 소요되는 도시재생뉴딜사업구역 70곳을 선정하고 본격 추진할 계획이어서 젠트리피케이션을 방지할 수 있는 법제도 개선을 서둘러야 한다. 국회는 상인들의 영업권을 권리로 보호하고 안정적인 영업활동을 유지할 수 있도록 「상가임대차법」 개정을 조속히 추진해야 한다.끝

#별첨. 171116_보도자료_상가임대차법개정청원

민변 민생경제위원회와 참여연대 민생희망본부가 한국토지주택공사(이하 LH) 임직원들의 부동산 투기를 폭로한 지 2년이 지났다. 당시 수많은 제보를 통해 LH 임직원들 뿐만 아니라 정치인을 포함한 공직자들에 대한 수사가 이뤄졌고, 지금까지 법원에서 형사재판이 진행 중이다. 지난 2023년 3월 15일, 법원은 일부 LH 임직원 및 일반인 투기자들에 대하여 징역형 선고가 있었으며 공공주택특별법, 이해충돌방지법 등 7가지 이상의 법안이 제정·개정되는 것은 물론 공직자, 공공기관 임직원들의 내부통제가 강화되고 우리 사회의 투기 감시역량이 강화되는 등 상당한 성과가 있었다. 다만 공직자를 넘어 우리 사회에 광범위하게 퍼진 부동산 투기를 근절하기 위한 토지초과이득세법 재도입, 농지법 개정, 과잉대출규제법 제정 등 구조적인 개혁은 여전히 지지부진하다. 제2, 제3의 LH사태를 막기 위해서는 사후적, 국지적 핀셋 규제가 아니라 선제적, 포괄적인 규제 정책으로 전환해 투기 규제 방식을 전면 개편해야 한다.

몇몇의 형사처벌보다는 근본적인 제도개선 여부 평가해야

2022년 3월, 정부합동 특별수사본부의 부동산 투기사범에 대한 수사결과를 살펴보면, LH 직원들과 같이 내부 정보를 부정하게 이용한 사례 외에도 자경의사 없이 투기 목적으로 농지를 취득한 경우나 위장결혼 등 방식으로 아파트 분양권을 공급받는 등 주택투기 사례, 기획부동산을 통한 투기 등 다양한 방법을 사용하고 있었다. 게다가 여기에는 공직자, 일반인 가리지 않고 많은 사람들이 투기에 가담했음을 알 수 있었고, 가장 많은 투기 유형이 농지투기(1,693명, 27.8%)였던 것으로 드러났다. 일각에서는 LH를 포함한 일부 공직자들의 형사처벌 여부만을 가지고 우리 사회에 만연한 부동산 투기 문제가 어느 정도 개선되었는지 평가하고 있지만 이는 적절하지 않다. 오히려 LH 사태 이후 부동산 투기 근절을 위한 제도적 장치가 얼마나 마련되었는지를 점검하는 것이 더 중요하다. 

이해충돌방지법 제정 등 성과, 농지투기 문제는 해결 안 돼

법제도의 개선 현황을 살펴보면 투기 의혹이 제기된 2021년 3월 2일부터 2021년 7월 23일까지 공직자들의 부동산 투기 관련 법안이 100건 이상 발의되었고, 이 중 공공주택 특별법, 한국토지주택공사법, 도시개발법, 공직자의 이해충돌 방지법, 국회법, 공직자윤리법, 농지법 등 7가지 이상의 법안이 제정 또는 개정되었다. 특히 공직자가 청렴하게 공직을 수행해야 함에도 불구하고 이해충돌이 발생하는 비공개 정보를 활용해 투기를 일삼는 행위에 대해 형사 처벌하는 입법을 마련해야 한다는 여론이 높아져, 지난 8년간 잠자고 있던 「이해충돌방지법」이 제정된 것은 큰 의미를 갖는다. 투기에 대한 감시와 감독 시스템 개선과 관련해서도 LH 등 부동산 개발업무를 하는 공공기관 내부의 윤리와 이해충돌 사안에 대한 내부통제가 강화되었다. 이후 여러 언론사들은 민변과 참여연대가 공직자들의 투기를 분석했던 방법과 유사하게 부동산등기부나 항공사진을 통해 부동산 소유나 영농 여부 등을 전문적으로 분석하고 있어 우리 사회 전반적으로 공직자의 부동산투기에 대한 감시 역량이 한층 강화되었다고 평가할 수 있다. 

다만, 다양한 유형의 부동산 투기를 예방하기 위한 준비가 잘 갖추어져 있는지는 다시금 의문을 던지지 않을 수 없다. LH 임직원들의 부동산 투기의혹을 제기한 이후로 LH 임직원들 뿐만 아니라 국회의원, 지자체장, 판사, 공무원 등의 공직자, 실제 농지를 경작하지 않음에도 농지를 취득한 일반인, 기획부동산 등 광범위한 부동산 투기의 문제가 계속적으로 드러나고 있다. 그러나 2021년 서울·부산시장 보궐선거 이후로 제도개혁에 대한 논의가 줄어들면서 투기의 온상인 농지와 관련하여 근본적인 농지개혁을 논의하기 보다는 일부 절차 개선과 처벌을 강화하는 수준에 그치고 말았다. 특히 농지법에 따라 농지를 관리해야 할 권한을 가진 각 지자체가 영농을 하지 않은 채 장기간 농지를 보유하는 사례들을 적발하여 영농하지 않는 농지를 매각하도록 하는 등의 행정처분을 하는데 여전히 미온적이어서 농지에 관한 행정이 개선되지 않은 점은 큰 문제다. 

투기 예방·적발·환수 위한 범정부 규제시스템 마련 멈추지 말아야

참여연대가 부동산 투기 근절을 위해 정부와 국회에 요구해온 토지초과이득세법 부활, 농지법 개정, 토지보상법 개정, 과잉대출규제법 제정, 부동산 실명법 개정 등 5대 과제는 2년이 지난 지금까지 논의조차 이뤄지지 않고 있다. 부동산 투기를 근절하기 위해서는 투기 규제 방식을 전면 개편하여 사후적, 국지적 핀셋 규제가 아니라 선제적, 포괄적인 규제 정책으로 전환하여야 하며, 투기 예방·적발· 처벌·환수가 유기적으로 이루어질 수 있도록 범정부적 투기 규제 감시 및 관리 시스템을 구축하도록 해야 한다. 아울러 토지 투기를 유발하는 농지법의 농지 소유 제도를 농업인 중심의 보유제도로 강화하고, 농지 전용 억제를 강화하여 농지를 농업인이 농업에 이용하도록 이용 규제를 강화해야 하며, 지방자치단체 합동으로 대대적인 실태조사와 농지대장 재정리, 위반 농지에 대한 고발 및 처분명령 등 농지 관리 감독을 강화하는 행정이 필요하다. 부동산 투기가 만연한 사회에서 민간영역을 포함한 광범위한 투기규제 시스템 구축을 미뤄둔 채 공직자들의 이해충돌 방지제도만 일부 개선하고 끝낸다면 이것이야말로 반쪽짜리 개혁이다. 부동산 투기를 통해 떼돈을 버는 구조가 유지되는 한 제2, 제3의 LH 사태는 또 다시 반복될 것이다.

논평 [원문보기/다운로드]

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후분양제는 문재인정부 부동산 개혁의 첫걸음이다.

– 청와대는 소비자 보호위한 후분양제 도입을 결단하라 –
– 21일(화)부터 매일 낮 12시부터 1시까지, 청와대 분수대 앞 1인 시위 진행-

정부가 국민들의 주거안정을 위한 주거복지로드맵을 내놓겠다고 한지 수개월이 지났으나 여전히 감감 무소식이다. 문재인 정부 출범이후 수차례의 대책을 내놓았음에도 주택가격 상승은 꺾이지 않고 있다. 정부가 부동산시장의 급격한 위축을 우려해 근본적 대책이 아닌 ‘찔끔’ 대책을 내놓고 있기 때문이다. 언론을 통해 알려지고 있는 주거복지로드맵에도 우리나라 주택공급 체계를 근본적으로 개선하고 소비자를 보호할 수 있는 후분양제가 명시되지 않을 것으로 우려되고 있다.

우리나라는 1977년 선분양제 도입이후 40여년간 철저한 공급자 위주의 구조였다. 500원짜리 볼펜도 만져보고, 써보고 구매하듯이 일평생 모은 수억원들 들여 한번 구매할까 말까하는 아파트도 당연히 실물을 보고 구매하는 것이 정상적이다. 그러나 우리는 합판으로 지어진 모델하우스와 각종 개발 계획이 예정되었다는 홍보지를 보고 구매를 결정해야만 했다. 이로 인해 발생하는 부실시공, 입주지연, 자재 바꿔치기, 층간소음 등 모든 책임은 입주민이 져야만 했다.

그럼에도 정책에 대한 청와대의 입장은 오리무중이다. 오히려 도입을 부담스러워한다는 이야기까지 들리는 형국이다. 다 짓고 판매하는 후분양제는 소비자 보호와 투기 근절 등을 위해 당연히 시행됐어야 하는 정책이다. 하지만 참여정부에서 대통령이 결단하고 국무회의에서 의결됐던 후분양제 로드맵조차도 이명박 정부에서 폐지됐다. 건설업계는 물론 일부 언론조차 후분양제의 필요성을 인정하지만 건설사의 자금난 등을 고려해야 한다며 제도적 보완, 단계별 도입 등으로 후분양 도입을 반대하고 있다.

그나마 김현미 국토부 장관이 선분양의 문제점을 분명히 인식하고 공공아파트 후분양 도입을 공식화한 한 점은 다행이다. 이미 과거 수차례의 토론과 연구를 거쳐 중앙정부차원의 로드맵이 만들어졌으며, 서울시는 10년째 시행하고 있는바, 새로운 로드맵으로 시간을 허비할 필요가 없다. 오히려 청와대는 과거 후분양제 로드맵의 폐지가 누구의 결정으로 이루어졌는지 밝혀내고 민간까지의 후분양 확대를 공식화해 다시는 소비자를 위한 민생정책이 후퇴되지 않도록 해야 한다.

후분양제 도입은 아파트를 짓기전에 파느냐, 지은 이후 파느냐의 공급체계 전환만으로 끝나는 정책이 아니다. 적폐와의 청산을 외치고 있는 문재인 정부의 부동산 적폐 청산의 첫걸음으로 평가할 수 있는 중요한 잣대이다. 수십년간 소비자보다는 공급자위주에서 이루어졌던 주택정책의 페러다임이 바뀌는 것이다. 또다시 계획수립이라는 면피용 발언으로 허송세월해서는 안된다. 대통령과 청와대, 정부가 합심으로 의지를 가지고 강력히 추진해야만 수십년간 공고히 다져온 기득권의 반대를 물리치고 이루어질 수 있을까 하는 매우 어려운 정책이다. 대통령의 결단을 촉구한다. <끝>

후분양제 도입, 정부찬성, 여당도 찬성, 청와대 입장은 무엇인가?
– 청와대는 소비자 보호위한 후분양제 도입을 결단하라 –

지난 22일 조정식 국토교통위원회 위원장이 언론인터뷰를 통해 공공부문에서 후분양제를 도입하겠다고 밝혔다. 김현미 국토부장관의 후분양제 찬성 발언에 이어 여당 국토위원장도 같은 입장임을 재확인 한 것이며 경실련은 공공아파트에 대해서는 시범도입이 아니라 즉각적인 전면 시행하고 국회는 민간 확대를 위한 법 개정에 나설 것을 촉구한다.

주거복지로드맵 발표가 임박했지만 후분양제가 포함될지는 여전히 오리무중이다. 정부 관련부처와 여당은 찬성의 입장을 밝힌데 반해, 청와대만 유독 후분양제에 대해 침묵으로 일관하고 있어 도입의 걸림돌이 청와대 의중이 아닌지 의심할 수밖에 없는 상황이다. 후분양제는 단순 주택공급체계를 바꾸는 것이 아니라 수십년간 지속되어온 공급자 위주의 패러다임을 소비자 위주·시민위주로 전면 전환하는 부동산 개혁의 시작이다. 적폐 청산을 외치고 있는 문재인 정부가 부동산 적폐 청산의 첫걸음으로 후분양제 도입을 결단해야 한다.

주택정책 담당부서인 국토교통부 김현미 장관은 지난달 국정감사에서 “LH(한국토지주택공사)가 하는 공공부문에선 후분양제도 도입을 추진하겠다.”고 말했다. 국회 담당 상임위원회인 국토교통위원회 조정식 위원장도 언론인터뷰를 통해 “선분양 문제는 경제팽창 시절에 건설사를 위한 혜택 측면이었고 근본적으로 이를 바로잡는 게 맞다”고 말했다.

이처럼 관련부서와 정치권은 공공부문 후분양 도입에 대한 의지가 있음에도 불구하고 청와대의 입장은 여전히 불분명하다. 이미 문재인 대통령은 대선당시 후분양제 도입에 대한 경실련의 공개질의에 대해서도 반대 입장으로 답변한 바 있다. 문재인 후보측은 “민간 건설 아파트에 법률로 강행규정으로 제재하기 어렵다. 기금 지원 확대 등 인센티브를 제공해 후분양제 유도하겠다.”며 사실상 법제정 반대 입장을 밝혔다.

최근 부영아파트의 수만건 부실시공 등 후분양으로 인한 각종 문제가 불거지고 있음에도 불구하고 청와대의 도입반대 입장이 여전한지 의문이다. 수억원에 달하는 주택을 다 짓고 판매하는 후분양제는 소비자 보호와 투기 근절 등을 위해 당연히 시행됐어야 하는 정책이다. 그러나 그간 건설사 위주의 정책을 탈피하지 못하고 소비자보다 건설사에게 유리한 적폐 제도를 수십년간 유지해왔다. 정부가 투기의 종말을 선언했으나 여전히 집값이 상승하고 투기가 기승을 부리는 것도 이러한 적폐가 여전하기 때문이다. 적폐와의 청산을 외치는 문재인 정부와 청와대가 부동산 정책의 가장 큰 적폐인 선분양제 폐지를 통해 부동산 개혁의 의지를 표명해야한다. 그 시작이 공공부문 후분양제 시행이다.

국회의 역할도 중요하다. 해당 상임위원회인 국토교통위원회는 후분양제를 민간으로 확대하기 위한 법률 개정에 동참해야 한다. 올해 LH공사의 공공분양은 1만 가구에 불과해 전체 분양 아파트 30만 가구 중 극소수에 불과하다. 후분양제가 공공뿐만이 아니라 민간으로 확대 되어야 하는 이유이다. 정부와 정치권은 인센티브 확대로 민간의 참여를 유도한다는 입장이지만 선분양제는 소비자들의 막대한 자금을 무이자로 가져다 쓸 수 있어 그 어떤 인센티브보다 건설사에게 이익인 제도이다. 법률로 시행을 강행하지 않고 선분양제와 후분양제 중 선택하게 할 경우 ‘자기돈 없이도 아파트를 지을 수 있는 방법’을 버리고 후분양제를 선택할 건설사들은 강남 재건축에서 분양가를 높이기 위해 악의적으로 후분양을 시행하는 경우를 제외하면 없다.

국토위는 어제 공공과 재벌건설사들의 후분양을 의무화 하는 법안(정동영 의원발의), 모든아파트 후분양 의무화 법안(윤영일 의원발의)을 상정, 다음주 법안심사소위원회에서 논의할 예정이다. 국회가 정부의 입장에 동조만 할 것이 아니라 소비자 보호를 위해 민간까지 후분양을 의무화 하도록 법률 개정에 적극 동참할 것을 촉구한다. <끝>

부동산적폐를 개혁해야 주거사다리도 성공할 수 있다

– 국민 땅 판매 중단, 임대주택 분양전환 금지, 후분양제 도입이 우선이다

– 2차 로드맵에서는 임대사업자등록의무화, 전월세상한제 반드시 제시해야

정부가 공공임대 65만호, 공공지원 민간임대 20만호, 공공분양 15만호 등 모두 100만호와 공공택지 민간분양 43만호(연간 8.5만호) 등 총 140만호 이상 주택 공급 및 40개 공공택지 개발 등 대규모 공급확대 중심의 대책을 주거복지 로드맵으로 발표했다. 그간의 고민의 흔적이 보이기보다는 과거 정부의 정책을 답습하는 내용이 대다수다. 이미 수많은 신도시를 통해 나타나듯 과거 정부의 재탕식 공급확대로는 주거안정은 불가능하며 이유는 공공택지에서 조차 공기업 땅장사와 건설사의 집장사 등 적폐가 존재하기 때문이다. 따라서 120조원의 막대한 혈세를 사용한 주거사다리가 성공하기 위해서는 공공택지 민간매각 허용, 임대주택 분양전환 금지 및 선분양특혜 등의 고질적인 문제부터 개혁해야 한다. 또한 2차 로드맵에서는 전월세인상률 상한제, 계약갱신청구권, 임대차 의무 등록제 및 임대소득세 부과 등의 세입자 조치가 반드시 포함되어야 한다.

1. 그린벨트 풀어 강제수용 한 국민 땅의 민간매각을 중단하라

정부는 40여개 공공주택지구를 신규 개발하며, 이중 연 8.5만호를 민간분양용으로 건설사 등에게 매각한다. 5년간 40만호 이상의 공공택지를 팔아넘기는 것이다. 그간 공공택지에서 민간건설사들에 의해 공급되는 주택은 공기업의 땅장사와 건설사의 건축비 부풀리기로 인해 같은 택지에 공급된 공공분양보다 최대 두배 이상 고분양 됐다. 평당 990만원에 공공분양이 공급된 강남보금자리지구의 경우 민간분양은 평당 2,000만원에 분양했다.

시민들이 공공에게 강제수용 권한을 인정한 이유는 공기업과 건설사의 폭리를 위함이 아니라 공익적인 목적에 사용하는 것을 전제로 했다. 그러나 그간 집값 안정을 목표로 시민들의 논과 밭을 강제수용해 공급했던 판교신도시, 광교신도시, 위례신도시 등 수많은 신도시들에서 땅장사와 집장사가 자행되어 왔다. 그린벨트까지 훼손하며 강제수용한 국민 땅조차 건설사 배불리는 수단이 되어서는 결코 안 된다. 전량을 공공주택으로 공급하면 비싼 민간 임대주택을 특혜논란까지 자초하며 추진하지 않아도 된다.

2. 시늉만 낸 공적임대로는 주거안정 이룰 수 없다

정부가 65만호로 밝힌 임대주택 물량 중 전세임대와 같은 임차형이 17만호, 매입임대가 13만호로 절반을 차지한다. 전세임대는 박근혜 정부가 임대주택 공급 실적을 늘리기 위해 사용한 대표적 방식으로 공공이 주택을 보유하고 장기적으로 임대하는 방식이 아니라 전세금대출 성격의 지원책으로 결코 공공이 소유한 공공임대주택이 아니다. 매입임대도 지금처럼 비싼 땅값을 해결하지 않고서는 매입비용 현실화 등 한계가 많아 목표 달성이 쉽지 않다.

건설형 임대주택 35만호에서도 7만호는 여전히 건설사특혜 분양전환임대로 공급한다. 결국 65만호 중 실질적인 장기임대 주택은 28만호에 불과하다. 과거 정부마다 수십만호의 임대주택을 공급했음에도 불구하고 여전히 장기임대주택 재고율이 OECD절반 수준에 불과한 이유는 이러한 단기임대가 주로 공급됐기 때문이다(별첨 참고). 임대주택 재고율이 적다보니 집값과 전월세가격 급등에서 서민세입자들을 보호하는데 한계가 명확했다. 이제는 단기 분양전환임대 공급을 중단하고, 장기임대로 전량 공급해야 한다.

특히 20만호의 공공지원주택 중 16만호는 뉴스테이 방식으로 민간소유 임대주택이고, 8년후 분양전환될 수 있다. 문재인정부는 뉴스테이를 공공지원주택으로 이름을 바꾸고 초기 임대료와 입주자격 규제, 기금 융자금리 인상, 택지공급제도 개선 등 그간 과도한 건설사 특혜로 지적되어 왔던 부분을 개선하겠다는 입장이나 용적률 완화, 청년 및 저소득층이 부담하기에 비싼 임대료, 8년 후 분양전환 등 여전히 민간사업자에 대한 특혜소지는 많고 서민주거불안 해소에는 미흡하다.

3. 공공은 즉각 시행, 민간 확대 등 구체적인 후분양 도입계획 및 일정을 제시하라

수십년간 유지되어 온 선분양제를 후분양제로 전환하는 것이야 말로 문제인 정부가 소비자 중심의 주택정책을 추진하고 주택시장을 정상화하겠다는 의지이며, 부동산 개혁의 시작이다. 따라서 공공은 즉각 시행하고 민간까지 확대하는 구체적인 계획 및 일정이 제시되어야 한다. 그러나 이번 로드맵에서도 후분양제 도입은 원론적 입장에 그쳤다. 이미 김현미 장관이 밝힌 공공의 단계적 확대 방안 마련, 인센티브 강화를 통한 민간의 자발적 참여를 유도하겠다는 것이다.

그러나 이미 십년 전부터 후분양제를 시행하고 있는 서울시처럼 공공은 즉시 시행할 수 있고, LH 사장도 국토부가 결정하면 바로 시행할 수 있다고 밝혔다. 일부 인센티브 때문에 선분양 특혜를 포기하고 후분양에 나설 건설사들은 강남 재건축처럼 고분양가를 위한 꼼수를 제외하고는 거의 없으며, 지금도 후분양 인센티브제가 시행되지만 실적이 거의 없다. 선분양제하에서의 공공주택에 대한 상세한 분양원가 공개는 해당법이 국토위까지 통과됐음에도 불구하고 언급조차 없다. 후분양, 원가공개, 기본형건축비 인하 등을 통해 거품없는 가격의 질좋은 공공주택이 시장에 공급되어야 기존 주택의 거품도 빠질 수 있음을 유념해야 한다.

역대 모든 정부들도 공급을 늘려 집값을 잡고 주거안정을 달성하려 했다. 그러나 단순한 공급확대, 택지개발로는 공기업과 건설사 등 개발업자만 이득을 볼 뿐 주거안정을 이를 수 없다. 장밋빛 공급확대 이전에 공급자 중심의 부동산 특혜를 청산하고 소비자 중심으로 전환해야 주거안정을 이룰 수 있음을 명심하기 바란다. <끝>

박근혜와 최경환의 죄는 헤아릴 수 없이 크고 많지만 그 중 손에 꼽히는 게 대한민국을 투기공화국으로 만든 것이다. 박근혜와 최경환은 빚 내서 집 사라며 시민들의 등을 떠밀었다. 박근혜와 최경환 덕분에 청약시장은 투전판이 되었고, 대출 규제는 완전히 형해화됐다. 여기에 유례 없는 초저금리가 계속되며 금융위기 이후 소강상태이던 부동산 시장은 2014년 이후 본격적으로 상승해 걷잡을 수 없이 폭등했다. 이젠 강남진입은 고사하고 서울에 변변한 아파트를 마련하는 것도 중상층 이상이나 가능한 상황이 됐다.

문재인 정부는 이명박과 박근혜가 만신창이로 만든 대한민국을 인수받았는데 투기공화국도 인수받은 셈이다. 본디 투기는 예방이 최선이다. 투기라는 괴물이 잠을 깨면 다시 잠재우기가 지난하기 때문이다.

부동산 시장 상황 정확히 진단하고 스마트하게 대응하는 문재인 정부

투기라는 괴물의 발호에 맞서 문재인 정부는 영리하게 대응하고 있다고 평가하는 것이 온당할 것이다. 문재인 정부는 8.2부동산종합대책을 통해 투기심리의 예봉을 무디게 했고, 10.24가계부채대책을 통해 과잉유동성이 부동산 시장으로 유입되는 걸 관리하고 있다.

문재인 정부는 거기에 11.29주거복지로드맵을 통해 공공임대 및 공공분양 100만호를 공급하기로 했다. 수요가 집중되는 수도권에 공적 주택을 대규모로 공급하겠다는 정책의지를 표시한 것이다.

정리하자면 문재인 정부는 일련의 대책을 통해 청약시장을 실수요자 위주로 재편하고, 양도세를 중과하며, 부동산 시장 급등의 주된 원인인 과잉유동성의 부동산 시장 유입을 관리하고, 공적 주택을 대거 공급하고 있는 것이다.

금리인상에 나선 한국은행

한편 한국은행이 11월 30일 기준금리를 1.25%에서 1.50%로 인상했다. 한은의 금리인상은 6년 5개월만의 일인데 시장에서는 한은의 추가 금리인상을 예측하고 있다. 다른 조건이 동일할 경우 이자율이 상승하면 자산가격은 하락압력을 받는다. 즉 부동산 시장 안정에 필요한 정책수단들을 총체적이고도 유기적으로 조합하는 문재인 정부의 노력이 주효할 가능성이 한결 커진 것이다.

고율의 보유세를 제외하면 부동산 시장에 미치는 파괴력에 있어 기준금리 인상에 필적할 만한 정책요인을 찾기 힘든데 한은의 기준금리 인상으로 초저금리 기조가 종식된만큼 부동산 시장은 안정화될 가능성이 커졌다.

재건축초과이익환수제 부활, 공급폭탄 등의 재료 대기중인 부동산시장

그런데 이게 다가 아니다. 제도만 있었지 실행한 적은 없었던 재건축초과이익환수제가 내년부터 시행되는데, 이러면 투기의 뇌관 역할을 했던 강남의 재건축단지들은 적잖은 영향을 받을 것이다.

게다가 내년엔 45만 가구, 2019년엔 41만 가구의 아파트 입주가 예정되어 있는데 이 물량은 10년 평균 입주량의 두배씩에 해당될 만큼 엄청난 규모다.

결론적으로 말해 부동산 가격 상승에 유리한 조건은 찾기 힘든 것이다. 수도권 등의 주택시장은 안정을 찾을 확률이 높다. 다만 실탄이 풍부한 부유층이 밀집한 강남 등 서울의 부촌은 소강상태에 빠질 뿐 크게 하락할 것으로 보이진 않는다. 보유세가 현실화 되지 않는 한 말이다.