여당이 정부의 재건축사업 정상화대책 발목 잡나?

– 재건축사업 안전진단 기준 완화하는 도정법 개정안 폐기해야 –

13일 황희의원(더불어민주당, 서울 양천구갑)은 안전진단 평가기준에 구조안전성의 비중을 낮추고 입주자 만족도를 신설하는 「도시및주거환경정비법(이하 도정법)개정안」을 대표 발의했다. 개정안에는 최근 정부가 재건축사업 정상화를 위해 강화한 재건축 안전진단 기준을 개정 전보다 완화하는 내용을 담고 있다. 아울러 도정법시행령에 규정된 ‘재건축 가능연한’을 30년으로 법률에 명시해, 최근 정부가 언급했던 ‘사업 가능연한 40년’ 추진 방안을 차단해 재건축사업 정상화를 막겠다는 의도로 해석된다.

황희의원 등이 발의한 도정법개정안은 시행된 지 10일도 안된 정부의 ‘재건축안전진단 정상화방안’을 전면 무력화하는 법안이다. 황의원의 지역구인 목동 등 30년이 지나 재건축사업을 추진 중인 지역 주민들은 정부의 안전진단 강화로 사업 추진이 불투명해지자 반발하고 있다. 대표 발의한 황의원 외에 고용진의원(서울 노원구갑), 박영선의원(서울 구로구을), 설훈(경기 부천시원미구을), 안규백(서울 동대문갑), 어기구(충남 당진시), 전해철(경기 안산시상록구갑), 정재호(경기 고양시을), 최인호(부산 사하구갑) 등 더불어민주당 중진급 국회의원 9명과 이동섭의원(바른미래당 비례) 등 여당 의원들이 대거 입법 발의에 참여했다.

재건축사업의 투기를 막고 무분별한 사업추진의 폐해를 개선하기 위한 정부의 정책을 견인하고 책임 있게 행동해야할 여당의원들이 정부 정책의 발목을 잡는 것은 실망스럽고 유감이다. 재건축사업은 정부의 각종 규제완화로 민간의 수익사업으로 전락했다. 이제는 노후 주택을 개량하는 공익적 사업으로 정상화해야 한다. 사업성을 높이기 위해 중단됐던 개발이익을 철저하게 환수하고, 용적률 특혜를 없애고, 소형주택 건설을 의무화해야 한다.

올해부터 부과중지 됐던 <재건축초과이익환수제>가 재시행 됐지만 재건축사업의 투기를 잡고 사업을 정상화하기에는 부족하다. 형식적인 절차였던 안전진단의 기준과 절차를 강화한 정부의 조치는 미흡하나 재건축사업 정상화를 위한 첫 시작이다. 사업 가능한 건축물 연한을 40년으로 연장하는 대책도 추진되어야 한다. 이마저도 중단된다면 재건축사업 정상화는 요원할 것이다.

이번 개정안은 국토교통부 고시에 규정된 안전진단 기준을 법률로 상향해 50%인 구조안전성 가중치를 15%로 축소하고, 입주자 만족도를 신설해 30%를 배정했다. 국토부의 개정 전 구조안전성 가중치가 20%인 점을 감안하면 구조안전성 가중치를 더욱 축소했고, 입주자 만족도 비중을 구조안전성보다 높게 평가하도록 했다. 사실상 30년이 지난 건축물은 주민이 원하면 재건축사업을 추진할 수 있도록 했는데, 재건축사업에서 발생한 막대한 개발이익의 사유화를 그대로 방치하는 것이다. 기존 사업추진 구조를 유지하면 수익실현을 위한 민간의 무분별한 재건축사업 추진을 막기 어렵다.

재건축사업은 주민 3/4의 동의로 추진할 수 있다. 즉 1/4의 주민이 반대해도 사업을 추진할 수 있는데 재산권을 제한하는 이유는 공익적 성격의 사업이기 때문이다. 사업이 공익에 부합하도록 추진되기 위해서는 편의나 선호도 등 주관적 기준보다 건물 구조안전 등 객관적 기준에 따라 사업 추진 여부가 결정되어야 한다. 객관적 기준에 따라 사업이 추진되어야 불필요한 갈등을 방지하고 자원낭비 문제를 개선할 수 있다. 사업추진을 결정하는 조건으로 주민의견을 최우선으로 반영하기 위해서라면 느슨한 주민 동의 요건부터 강화하는 것이 순서일 것이다.

문재인정부는 부동산 시장의 안정과 주거문제 해결 등 주택정책을 정상화하는 것을 정책의 최우선 과제로 삼고 있다. 안전에 문제가 없어도 개발이익 때문에 주택을 부수고 새로 짓는 사회적 낭비는 더 이상 방치해서는 안된다. 정부의 재건축 안전진단 기준 강화를 무력화하는 도정법개정안은 폐기해야 한다. 사업의 공익성과 정책의 타당성 등에 대한 성찰 없이 지역 주민의 요구에 부합해 재건축 투기대책의 발목을 잡는 것은 당장 지역민에게 박수 받을 수 있지만 정치인으로서 국민적 신뢰를 잃는 것임을 명심해야 한다. 어떤 여당의원이 국민의 요구에 반하는 입법을 추진하는 지 국민은 지켜볼 것이다.끝

#별첨.180319_성명_재건축안전진단무력화법안발의입장

공공의 땅장사로 벌어진 로또판에 서민은 없다

– 공무원연금공단 1조 1,700억원, 건설업체 9,000억원,
수분양자들도 5,000억 개발이득 예상
– 무분별한 공공토지 민간매각 중단하고 서민위한 공공주택 공급에 사용해야

경실련이 개포주공8단지 개발이득을 분석한 결과, 언론의 분양권 로또와 달리, 진짜 로또는 현대건설등과 공무원연금공단이 챙긴 것으로 나타났다. 공무원연금공단은 176억에 매입한 토지를 1.2조원에 매각해 1조 1,700원의 시세차액을 거뒀으며, 1.2조원에 토지를 매입한 현대건설은 토지비 차액과 건축비 부풀리기로 9,000억원의 개발이득을 얻을 것으로 추정된다. 주변 시세를 고려하면 수분양자들도 한 채당 3억원 정도의 시세차익을 가져갈 수 있을 것으로 예상된다. 서민을 위한 임대아파트가 공공의 땅장사로 로또판이 되며 내 집 마련을 기다리는 수백만 서민들에게는 좌절과 분노만 안겨준 것이다.

공단의 임대아파트 장사, 건설사의 땅값과 건축비 뻥튀기로 개발이익만 2조원 이상 예상

언론은 3.3㎡당 4,160만원에 분양하는 디에이치자이(개포8단지 재건축)에 당첨되면 주변 아파트 시세를 적용해 취득세와 양도세 등을 부담해도 최소 1.5억원, 최대 4억원의 이상의 시체차익이 기대된다며 로또 기사를 쏟아내고 있다. 이를 노리고 수많은 인파가 청약 경쟁에 뛰어들 것으로 보인다. 그러나 이보다 더욱 큰 이득을 얻는 것은 공공토지를 매각한 공무원연금관리공단과 이를 개발하는 건설사들이다.

지난 2015년 공무원연금관리공단은 1984년 준공되어 공무원임대아파트로 사용하던 개포8단지 아파트를 1.2조원에 현대건설·GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄에 매각했다. 해당 아파트는 준공당시 취득가액이 176억원으로, 공단은 매각 차액으로 1조 1,700억원의 이득을 거둬갔다.

이를 매입한 현대건설 등 건설사컨소시엄은 1,996세대로 재건축을 진행한다. 용적률 인센티브에 따라 서울시가 소유하게 되는 장기전세주택 306세대를 제외한 분양분은 1,690세대이다. 입주자모집공고문을 통해 산출한 아파트의 토지비(분양가)는 대지면적 기준 3.3㎡당 1.2억원, 총 2.3조원이다. 현대건설컨소시엄이 매입한 금액인 3.3㎡당 5,500만원보다 2배 이상 높은 금액이며, 총액기준 1.1조이나 높다.

1군 건설사들의 회사채 이율이 3%내외인 점을 감안하면, 토지를 매입하기 위한 이자는 4% 수준으로 충분히 조달이 가능할 것으로 예상된다. 3년치 이자를 더한다 해도 1,500억원 정도 증액되는 수준이다. 여기에 제세공과금 7% 등을 추가한 총 소요비용은 약 2,300억원이다.(제세공과금은 화성동탄2 분양가분석을 통해 산출한 %임.) 이같은 비용을 통해 추정한 분양면적당 적정 토지비는 3.3㎡당 2,150만원으로 건설업체는 총 7,900억원의 토지비 이익을 얻는다.

건설사들은 건축비에서도 추가이득을 취한다. 입주자모집 공고때 제시된 건축비는 평균 평당 757만원으로 적정건축비를 초과한다. 경실련이 LH공사와 SH공사의 준공내역·하도급내역을 통해 산출한 적정 건축비는 3.3㎡당 450만원 수준이다. 실제 동탄2신도시 아파트 역시 감리공사비와 분양가승인 공사비 등을 분석한 결과 적정 건축비가 442만원으로 산출된바 있다.

디에이치자이의 경우 재건축으로 인해 소요되는 비용과 최고급 내장재 등 추가비용이 소요될 것으로 판단해 건축비를 3.3㎡당 600만원으로 적용했으며, 비교결과 평당 157만원의 차액이 발생, 전체적으로 건축비 999억원이 부풀려진 것으로 추정된다. 결국 건설사들은 토지비 거품까지 포함해서 총 8,900억원의 개발이득이 발생할 것으로 예상된다.

언론들이 청약 과열을 부추기기 위해 로또 아파트 기사를 쏟아내고 있지만 실제로 로또의 주인은 공공토지를 매각한 공무원연금공단과 땅값과 건축비를 뻥튀기한 건설사들로 이들의 개발이익만 2.2조원으로 예상된다. 분양권 당첨자가 얻을 수 있는 3억원 내외와는 비교조차 할 수 없는 금액이지만, 언론은 이들의 막대한 개발이득에 대해서는 아무런 관심조차 없다. 개포8단지의 경우 공무원연금공단이 소유했던 토지로 서민을 위한 임대아파트였다. 그러나 임대기간 30년 의무기간이 지나자마자 민간매각함으로써 서민들을 위한 주거공간은 사라지고 집값만 상승시킨 결과로 나타났다. 만일 연금공단이 택지를 팔지 않고 직접 개발 후 토지임대부 건물분양아파트로 공급했다면 무주택서민들은 2억원 내외로 내 집 마련이 가능해지고 토지가치 상승에 따른 개발이익은 현대건설 등의 민간이 아닌 공무원연금공단에게 돌아갔을 것이다. 정부가 더 이상 공공토지 민간매각으로 집값상승을 견인할 것이 아니라 값싸고 질 좋은 공공주택 공급으로 주거안정을 위해 사용할 것을 촉구한다. <끝>

 문재인 정부가 토지공개념을 헌법에 명시한다고 하니까 비대언론과 자한당과 일부 학자 등이 ‘토지공개념이 사유재산제와 재산권의 근간을 흔든다’는 말들을 쏟아내는 모양이다. 무지의 소산이거나 악의적인 왜곡이다. 문제는 선량한 주권자들이 비대언론 등의 곡학아세에 현혹될 수 있다는 점이다. 따라서 토지공개념이 사유재산제를 부정하는 것도, 재산권의 근간을 흔드는 것도 아니라는 사실을 알릴 필요가 강하게 있다.

먼저 우리는 대한민국 헌법에 담긴 사유재산권 보장, 재산권 행사의 사회적 구속성, 토지재산권의 특수성 등을 살펴봐야 한다.  

 

대한민국 헌법은 사유재산제와 재산권을 보호, 재산권의 행사는 공공복리에 적합해야, 토지재산권은 다른 재산권에 비해 공공복리 적합의무가 높아

대한민국 헌법은 제23조 1항 1문에 「모든 국민의 재산권은 보장된다」고 명시해 사유재산제와 사유재산권을 보장하고 있다. 그리고 동조 동항 2문에 「재산권의 내용과 한계는 법률로 정한다」라고 하여 사유재산의 구체적 내용과 범위를 입법자인 국회에 위임하고 있다. 또한 헌법 제23조 제2항은 「재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다」라고 하여, 법률로써 내용과 한계가 이미 확정된 구체적 재산권도 이를 행사함에 있어서는 공공복리에 적합하여야 한다고 선언하고 있는데, 이를 재산권의 사회적 구속성이라 한다.

토지재산권도 분명 재산권의 일종이다. 하지만 토지재산권은 본질적 속성과 사회적 영향력 등의 측면에서 다른 재산권에 비해 무거운 사회적 구속을 받아왔다. 헌법적인 관점에서 보자면 토지공개념은 토지재산권에 대해 가중된 사회적 구속성이라고 할 수 있다.

이를 쉽게 풀어 설명하자면 ‘대한민국 헌법은 입법기관인 국회에서 내용과 한계를 정한 사유재산권을 보장하는데, 법률로 정해진 사유재산권이라고 해서 마음대로 행사하는 건 용납되지 않고 공공복리에 적합하도록 행사되어야 한다. 재산권 중에서도 토지재산권은 재산권의 속성이나 재산권 행사가 사회에 미치는 영향력이 워낙 커 다른 재산권보다 훨씬 더 공공복리에 적합하도록 행사되어야 한다’ 정도가 될 것이다.

사회적 구속성이 높은 토지재산권이라 해도 제한에는 엄격한 요건과 한계가 따라

이렇게 다른 재산권에 비해 사회적 구속성이 높은 토지재산권이라 해도 제한에는 엄격한 요건과 한계가 따른다. 대한민국 헌법 제37조 2항은 「국민의 모든 자유와 권리는 국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다」라고 규정하고 있다. 여기에 토지재산권을 넣어 설명하면 대략 이렇게 될 것이다.

‘국가가 토지재산권을 제한하기 위해서는 국가안정보장, 질서유지, 공공복리라는 단 세 가지 목적만을 위해, 필요한 범위 내에서(여기에서 수단의 적정성, 피해의 최소성, 법익의 균형성을 구성요소로 하는 과잉금지원칙이 도출된다), 반드시 법률(즉 의회가 법률을 만들어야 한다)이라는 형식으로 제한할 수 있는데, 이런 조건을 모두 충족시킨다고 해도 토지재산권의 본질적인 내용(헌법재판소는 재산권의 경우 사유재산제도의 전면적인 부정, 재산권의 무상몰수, 소급입법에 의한 재산권박탈 등을 본질내용침해의 예로 들었다)을 침해한다면 허용될 수 없다’

즉 문재인 정부가 “토지의 공공성과 합리적 사용을 위해 필요한 경우에 한해 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있다”는 수준의 토지공개념을 헌법에 명문화하더라도 입법기관인 국회가 법률의 형식으로 명문화된 토지공개념을 제도화하여야 하고, 그렇게 제도화된 토지공개념 관련 법률도 헌법재판소에서 사법심사의 대상이 되는데 이때 헌법재판소는 과잉금지원칙과 본질내용침해금지원칙 등을 기준으로 위헌성 여부를 판단하게 되는 것이다.

토지공개념 명문화는 고율의 보유세와 각종 개발이익환수장치 구축의 헌법적 근거 마련으로 이해해야

위에서 살핀 것처럼 문재인 정부가 추진하는 토지공개념 명문화는 사유재산제의 근간을 흔드는 것도, 재산권의 본질을 침해하는 것도 아니다. 그런 것과는 아예 관계가 없다. 다만 문재인 정부가 추진하는 토지공개념이 헌법에 명시되면 고율의 보유세 및 각종 개발이익환수장치의 헌법적 근거가 명확해지고, 이를 통해 토지불로소득 환수에 대한 입법자의 입법재량의 범위가 한결 확대될 가능성은 높다.  

또한 “토지의 공공성과 합리적 사용을 위해 필요한 경우에 한해 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있다”는 문재인 정부의 토지공개념안이 헌법에 명문화되면 기존 토지공개념 관련 각종 입법 가운데 유독 과세와 관련해 엄격하게 심사했던 헌법재판소의 관점과 태도도 전향적으로 바뀔 수밖에 없을 것이다.

 

수십년간 토건세력 대변인 노릇한 정부와 관료, 말로 하는 반성보다 정책변화에 나서라

분양원가 공개, 후분양제, 공공택지 매각 중단 등 즉시 할 수 있는 정책 시행해야
사업성 대신 정치논리로 추진되는 국책사업의 근본적 개혁이 필요하다

어제(29일) 국토교통부 관행혁신위원회가 ‘국토부 주요 정책에 대한 1차 개선권고안’을 발표했다. 국토부가 과거 잘못된 정책을 인정하고 개선 의지를 표명한 점은 긍정적으로 평가할 만 하다. 그러나 문재인 정부 출범이후 1년이 지났으나 분양원가 공개, 공공 후분양제, 과표 정상화 등 법 개정 없이 정부 의지만 있으면 주거안정과 거품제거를 위해 추진할 수 있는 정책조차 시행하지 않고 있다. 국책사업 사업성 부풀리기에 대해서는 ‘사업내용의 효과와 타당성 검증’ 이라는 그동안 지키지 않았던 약속을 반복해 개선 의지가 있는 것인지 의문이다. 수십년간 시민대신 토건세력의 대변인 노릇을 해온 정부와 관료가 말로만 반성 할 것이 아니라 권한내에서 즉시 시행할 수 있는 정책은 시행하고, 사업성 대신 정치논리로 추진되어 온 국책사업의 근본적 개혁을 통해 스스로 변화된 모습을 증명해야 한다.

법 개정 없이 할 수 있는 주택 개혁 정책 즉시 시행해야

정부가 잘못된 주택정책을 개선한다고 하지만, 여전히 임대주택 등록의무화, 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입에 대해서는 단계적 추진에 머물고 있다. 국회의 법 개정 없이 정부 의지만으로 시행할 수 있는 상세한 분양원가 공개에 대해서는 ‘노력’에 그치고 있으며, 후분양제와 강제수용한 토지를 민간에 팔아넘기는 땅장사에 대한 개선은 언급조차 없다.

김현미 국토부장관은 지난 10월 국정감사에서 상세한 분양원가 공개와 후분양 의지를 밝힌바 있다. 그러나 6개월여가 다되어 가는 지금까지 감감 무소식이다. 분양원가 공개는 국회의 입법 중단을 핑계대고 있으며, 후분양은 단계적으로 추진한다며 로드맵 수립에 허송세월하고 있다. 그러나 당시 국정감사에 참석했던 LH사장은 정부가 결정만 하면 즉시 후분양 시행이 가능하다며 추가적인 준비가 필요 없음을 인정한바 있다. 즉시 공공부문 후분양을 시행해 정상적인 주택공급체계로 소비자보호와 투기 근절에 나서야 한다. 이후 국회에서 발목잡혀 있는 민간아파트 후분양에 정부역시 적극 나서야 할 것이다. 분양원가 공개 역시 현행 법 만으로도 과거 61개의 상세한 공개가 가능한 만큼 국회의 정쟁을 핑계로 뒷짐지고 있어서는 안된다.

과거 수많은 신도시에서 주택을 공급했지만 주거 안정은커녕 투기의 장으로 변질된지 오래다. 멀게는 판교, 짧게는 위례, 다산, 동탄2 등 국민들의 땅을 강제 수용해 조성한 신도시가 공기업의 땅장사와 건설사의 집장사 수단으로 전락했다. 문재인 정부역시 주택공급을 위해 40개 지구의 택지지구를 공급할 계획이지만, 민간에게 토지를 팔아넘기는 적폐정책이 유지되는 한 주거안정은 불가능함을 명심해야 한다. LH공사도 더 이상 부채와 공기업 평가 핑계로 공공주택 사업 후퇴시킬 것이 아니라 자산재평가를 통해 재정건전성을 높이고 공공주택 사업을 적극 추진해 설립의 취지를 살려야 한다.

사업성 부풀리기 조작 근절위해 과거 엉터리 사업 전면 검증하고 추진절차 개선해야

이번 권고안에서는 아라뱃길과 4대강 친수구역 정책 등 국책사업 문제도 포함됐다. 아라뱃길의 경우 2조7천억원의 예산을 들여 개통했지만 KDI 예측대비 화물 물동량은 8.7%에 불과해 분석이라고 표현하기조차 민망한 수준이다. 아라뱃길 사업은 90년대부터 수차례 타당성조사를 시행하였지만 분석기관, 분석시점 등에 따라 그 결과가 다르게 나왔다. 이뿐만 아니라 정부가 시행하는 수많은 국책사업, 민자사업이 사실에 기초한 사업성 분석을 하는 것이 아니라, 사업성 부풀리기를 통해 사업성을 사실상 조작하는 것이 현실이다. 4대강 친수구역 사업 역시 엄격한 검증과 논의를 통해 국토균형발전 등을 위해 추진된 것이 아니라 부채보완을 통해 졸속적으로 추진됐다.

위원회가 추가의견으로 권고한대로 아라뱃길의 정책결정 과정에 직간접적으로 참여한 연구기관이나 평가수행기관, 정책결정자들의 잘못된 점을 철저히 규명해 다시는 이러한 잘못된 관행이 반복되지 않도록 해야 한다. 특히, 그간 사업성 없는 각종 사업이 대통령이나 지자체장 등에 의해 무분별하게 추진된 점을 개선하기 위해 관료의 권한을 대폭 줄이고 독립되고 책임부여를 할 수 있는 전문가들로 구성된 국책사업위원회를 신설해야 한다.

말로만 하는 과거 반성과 개선방향 제시는 쉽다. 지난 수십년간 서민들의 주거안정과 예산절감 대신 투기조장과 무분별한 국책사업 추진 등 토건세력의 대변인 노릇을 해온 정부가 변했음을 보여주기 위해서는 말로하는 반성이 아니라 근본적인 정책 변화를 보여줘야 한다. <끝>

[연속기획] 핑계대지 말고 원가공개!! ① 투명하게 공개하면 반값

– 국토부의 잘못된 주택정책 반성에 지방정부도 동참해야
– 핑계대지 말고, 지금당장 원가공개 이행하고, 과거자료도 상세하게 밝혀라

최근 국토부가 공개적으로 주택정책에 대한 자기반성을 했다. 분양원가 공개와 관련해서는 원가공개 소송 패소이후에도 비공개하고 투명하지 못한 행정을 했다며 법 개정이전이라도 분양원가 확대를 위해 노력하겠다고 밝혔다. 문재인 정부의 수차례 부동산 대책 이후에도 집값이 가파르게 상승한 상황에서 국토부의 자기 반성은 매우 뒤늦은 만큼 이제라도 분양원가 공개 확대, 후분양제 이행 등 즉각적인 주택정책 개혁으로 진정성을 보여주어야 한다. 2012년 말 분양원가 공개 후퇴 이후 과거 5년동안 공급된 공공아파트의 원가도 모두 투명하게 공개해야 한다.

지방정부도 예외가 되어서는 안 된다. 지방정부도 의지만 있으면 언제든지 시행가능함에도 불구하고 중앙정부에게 책임을 전가하며 원가공개를 거부하고 지역민의 주거불안을 방치했기 때문이다. 이에 경실련은 집값거품 제거를 위한 지방정부와 국토부의 역할을 촉구하며, 분양원가 공개, 후분양제 이행, 공공택지 매각 중단 등의 주택정책 개혁을 촉구하는 연속기획 [핑계대지말고 원가공개!!]를 발표하고자 한다.

1탄은 [투명하게 공개하면 반값]으로 오세훈 전 서울시장의 분양원가 공개와 LH공사와 박원순 서울시장의 분양원가 공개를 비교하였다.

오세훈 전 시장의 자발적 공개로 도입된 61개 원가공개, 2012년 말 12개로 후퇴

오세훈 전 서울시장은 취임 이후 은평뉴타운 고분양 논란으로 시민들의 비판이 커지자 2006년 9월 25일 [대 시민 발표문]을 발표하며 ‘은평뉴타운을 포함한 모든 공공아파트 80% 완공 후 분양제와 60여개 항목공개 등’을 선언하였다. 2005년 법적으로는 공공택지 공공아파트도 원가공개가 7개 항목에 국한된 상황에서 오세훈 전 서울시장의 자발적 원가공개는 시민들의 전폭적인 지지를 받았으며 발표 3일 만에 원가공개를 거부했던 노무현 전 대통령도 [거역할 수 없는 흐름]이라며 찬성입장을 밝혔다.

이후 여야논의를 거쳐 2007년 4월 공공아파트는 61개, 민간아파트는 7개항목의 원가를 공개하는 주택법이 개정되었다. 하지만 2012년 말 공공아파트는 12개로 축소되었고, 2014년 말 민간아파트 분양원가 공개는 사라졌다.

자발적으로 60개 공개한 장지, 발산 분양가는 강제로 공개한 판교, 마곡의 반값

오세훈 전 서울시장이 자발적으로 60개 원가를 공개한 장지, 발산지구의 평균 분양가는 각각 평당 779만원, 578만원으로 법에 의해 강제로 공개된 판교, 마곡의 반값이다. 2006년에 분양된 판교의 분양가는 평당 1,204만원으로 2007년 분양한 장지의 1.5배이고, 마곡지구도 평당 1,372만원으로 비슷한 입지에서 공급된 발산의 2.4배이다.

강제수용할 때 장지의 0.3배였던 판교 땅값, 소비자에게 팔 때는 1.4배로 비싸져
판교는 경기도 성남시이고 장지는 서울시 송파구이다. 따라서 강제수용한 땅값도 각각 평당93만원, 305만원으로 판교가 장지의 1/3에도 못 미친다. 하지만 소비자에게 분양할 때 공개한 택지비는 분양평당 기준 판교가 696만원, 장지가 381만원으로 판교가 장지보다 315만원이나 더 비싸다. 용적률이 서로 다른 만큼 용적률과 금융비용 등을 제하고 토지 한평 기준으로 비교하더라도 판교는 평당 1,202만원, 장지는 평당 846만원으로 판교가 장지의 1.4배로 비싸다.

마곡지구 역시 수용할 때는 발산보다 평당 157만원 비쌌지만 소비자에게 팔 때는 분양가의 택지비에서 용적률과 금융비용 등을 제하고 나면 토지평당 마곡이 1,566만원, 발산이 508만원으로 발산의 3.1배나 되며 1천만원 이상 비싸다. 분양시기가 서로 다르더라도 도로하나를 사이에 두고 SH공사가 분양한 땅값이 3배 이상 비싸지는 것은 납득하기 어렵다.

자발적 공개할 때는 법정 건축비보다 낮았던 건축비, 강제 공개할 때는 더 비싸져
판교와 마곡은 택지비 뿐 아니라 건축비도 장지, 발산보다 더 비싸다. 네 개 지구 모두 분양가상한제가 적용되어 건축비가 법정건축비인 기본형건축비를 초과할수 없다. 하지만 판교와 마곡은 건축비가 분양평당 523만원, 658만원으로 해당년도 기본형건축비보다 각각 183만원, 127만원이나 비싸다. 근거없는 가산비 허용때문이다. 반면 장지, 발산지구의 건축비는 분양평당 398만원, 344만원으로 해당 년도 기본형건축비보다 각각 58만원, 90만원이 낮다.

이후 공급되는 위례, 마곡, 수서 등 뿐 아니라 과거 분양원가도 모두 공개하라

오세훈 전 서울시장처럼 법개정 전이라도 국토부와 지방정부의 의지만 있으면 공공아파트의 분양원가 공개 확대는 얼마든지 가능하다. 서울시도 마곡지구, 위례신도시 등에 공공아파트 분양을 앞두고 있으며, 국토부는 수서 등 40여개지구의 공공택지를 개발하여 공공주택 공급을 계획하고 있다. 늦었지만 지금이라도 국토부와 지방정부는 이후 공급되는 모든 공공아파트의 분양원가를 61개로 확대 공개하여 무주택서민을 위한 정책이행에 나서기 바란다. 2012년 말 분양원가 공개 후퇴 이후 공급했던 모든 공공주택의 분양원가도 낱낱이 공개함으로써 과거의 잘못된 행정에 대해 제대로 사과하고 주태정책 개혁에 앞장서기 바란다.<끝>

국회는 소비자 피해 방지위한 후분양제 의무화하라

– 정부의 “단계적 시행”은 하세월, 국회가 나서서 후분양제 의무화해야
– 정부 눈치보는 더불어민주당, 업계만 대변하는 자유한국당 각성하라

내일(4일) 국회 국토위 법안심사소위에서 후분양제법이 논의된다. 몇 번에 걸쳐 상임위에 상정되었으나 논의되지 못하고 내일에서야 제대로 된 논의가 진행될 것으로 예상된다. 동탄2 부영아파트 등 민간뿐만 아니라 공공이 짓는 아파트조차 부실 공사로 몸살을 앓고 있다. 또한 선분양은 투기세력을 분양시장에 유입시킴으로써 실수요자들의 기회를 박탈하고 분양권 거래로 거품을 키우는데 일조하고 있다. 그럼에도 자유한국당은 업계를 대변하며 반대 입장을 굽히지 않고 있고, 더불어민주당은 정부만 바라보며 뒷짐지고 있다. 자신들을 뽑아준 유권자들의 피해를 막고, 정상적인 주택공급체계 확립을 위해 정쟁에서 벗어나 후분양제를 속히 입법화할 것을 촉구한다.

내일 법안심사소위에서는 민주평화당 윤영일, 정동영 의원의 후분양제 법이 논의된다. 지난해 정동영의원은 공공과 재벌건설사의 후분양을 강제하고 중소규모 건설사는 선분양을 하되 사전예약제로 진행하는 내용을, 윤영일 의원은 모든 아파트의 후분양을 의무화하는 개정안을 발의했다.

이같은 개정안에 대해 정부는 국가, 지방자치단체, LH공사, 지방공사는 전체공정의 일정수준 이상에 도달한 이후 입주자를 모집케 하는 주택법 개정안을 제안했다. 그러나 일정수준이 60%에 머물러, 통상 후분양제인 80%보다 훨씬 낮으며, 법령에 이례적으로 ‘단계적’도입을 명시해 사실상 시간 끌기에 나선 모양새다. 민간에 대해서는 여전히 인센티브 지원에 머물러 있다.  

후분양제는 소비자선택권 보호, 품질강화 등 시민들의 삶과 직결되는 매우 중요한 민생법안이다. 수십년간 소비자들은 수억원을 지불함에도 지어지지 않은 모델하우스와 광고지만을 보고 주택을 구입해왔다. 결국 부실시공, 자재 바꿔치기, 설계변경 등 막대한 피해에 노출되어 왔다. 업계 등은 소비자도 시세차익으로 이득을 보는 좋은 제도라고 주장하고 있으나 오히려 분양권 웃돈 전매로 시장을 교란시켜 실수요자의 내 집 마련을 더욱 어렵게 하는 측면이 더 크다.  

후분양제는 단순히 제도하나를 바꾸는 것이 아니라 수십년간 잘못되어 온 공급자 중심의 주택시장을 전면 개혁하는 것이자 문재인정부 부동산 개혁의 중요한 잣대이다. 그러나 취임 1년이 다되어가는 현재까지 유독 후분양제에 대해서는 단호할 정도로 사실상 반대 입장을 굽히지 않고 있다.

그나마 지난해 10월 국정감사에서 김현미 국토부 장관이 공공부문의 후분양제 도입을 약속했으나 여전히 감감무소식이다. 정부는 시행을 위해 로드맵이 필요하다며 시간을 끌고 있으나. 당시 LH공사 사장은 정부 결정만 있으면 바로 시행할 수 있다고 밝힌바 있다. 결국 의지의 문제이다. 현재 유일하게 후분양제를 실시하고 있는 서울시 역시 과거 오세훈 전 시장의 결단으로 후분양제가 전격 시행된 만큼, 정부도 공공아파트에 대해서는 법 개정전이라도 즉각 이행하기 바란다.

다만 정부 입장에 따라 후분양정책이 후퇴하지 않기 위해서는 관련법에 반드시 명시해야 하는 만큼 시민들의 대표이자, 정부를 견제하고 정책 경쟁을 해야 하는 국회가 후분양제 의무화에 나서야 한다. 내일 국토위 법안심사소위가 후분양제 법을 통과시키길 기대한다. <끝>

2017년 거래된 대형빌딩 공시가격은 실거래가 절반 이하,
재벌·대기업 막대한 세금특혜 누린다.
“가진 만큼 공평한 세금을 내자” ① 대형 업무용 빌딩 매각 사례

– 올해도 엉터리 표준지 공시지가 공시로 불공정 개별지가 산정 불가피
– 부동산 부자와 재벌도 “가진만큼 공평하게 세금내도록” 과세기준 바로잡아야

정부의 보유세 강화 방침이후 각종 방안에 대한 논쟁이 뜨겁다. 그 중 가장 현실 가능성이 높은 것은 공정시장가액 비율 폐지, 공시가격 실거래가 반영 비율 상향 등을 통해 고가 아파트, 특히 강남 아파트에 대한 보유세율을 높이는 것이다. 조세정의 측면에서 보유세 강화에 나서기 보다는 급격히 상승하는 아파트값을 통제하기 위한 수단으로 보유세 강화가 사용되는 모양새다. 그러나 현재 우리나라 보유세는 부동산 종류에 따라 매우 큰 편차를 보이고 있다. 보유세의 기준이 되는 공시가격(과표)의 시세반영률이 종류에 따라 큰 편차가 있기 때문이다. 따라서, 단순히 강남아파트 등 고가아파트에 대한 보유세 강화에 앞서 불평등을 해소하는 것이 선행되어야 한다.

국토연구원에 따르면 2013년 기준 단독주택은 59.2%, 토지는 61.2%, 공동주택은 71.5% 등 평균 65% 수준의 실거래가 반영률을 나태내고 있다. 평균 98억원인 2017년 표준단독주택 상위 10채의 경우 경실련 분석결과 시세반영률이 53%에 불과한 것으로 밝혀진바 있다. 한 연구논문에 따르면 낮은 가격의 단독주택은 오히려 시세반영률이 높은 역진성을 보이고 있었다. 실제, 지난해 국정감사에서는 고가 아파트가 서울 평균가격 이하 아파트보다 시세반영률이 낮음이 민주평화당 정동영 의원에 의해 발표되기도 했다.

이뿐만 아니다. 경실련 조사결과 수백, 수천억원에 달하는 업무상업용 빌딩 역시 일반 시민들이 보유한 주택에 비해 공시가격의 시세반영률이 낮게 나타났다. 경실련이 2017년 1월 이후 매매된 서울의 1,000억이상 대형 업무상업용 빌딩의 실거래가와 세금이 기준이 되는 공시가격을 비교한 결과, 공시가격이 실거래가의 절반에도 미치지 않는 것으로 나타났다. 업무상업용 건물의 공시가격은 토지 공시가격과 건물값인 시가표준액의 합으로 산출했다. 실거래내역은 민주평화당 정동영의원실을 통해 입수한 서울시 실거래가 자료와 한화63시티의 자료를 참고했다. 경실련은 이후 재벌사옥과 서울시 고가 빌딩들의 공시가격 실태를 연속해 발표할 예정이다.

1,000억원 이상으로 거래된 건물 중 시가표준액이 조회되지 않는 건물을 제외하고 비교가 가능한 건물은 총 14개로, 모두 업무용 빌딩이 밀집한 중구, 종로구와 강남에 분포했다. 매각 대금 총액은 4조 6,508억원이다. 하지만 공시가격을 모두 합치면 2조 1,266억원으로 시세반영률이 45.7%에 불과해 내야 할 세금의 절반밖에 내지 않는 막대한 세금특혜를 누려왔다.

건물별 공시가격의 실거래가 반영률 차이가 매우 크게 나타났다. 12개 평균 최저는 24.9%에 불과하며, 최고는 63.2%로 두배 이상 차이가 나타났다. 평균 실거래가 반영률은 45.7%였다. 가장 비싸게 팔린 건물은 부영이 매입한 하나은행 을지로 사옥으로 8,900억원에 거래됐다. 그러나 공시가격은 4,400억원으로 절반에 불과하다. 두 번째로 비싸게 팔린 수표동 시그니처타워 역시 매각액은 7,260억원이지만, 공시가격은 3,300억원, 시세반영률 46%로 나타났다. 시세반영률이 가장 낮은 건물은 25%를 나타낸 더케이트윈타워로 매매가격은 7,132억원이었으나 공시가격은 1,778억원에 불과했다. 반영률이 가장 높은 건물은 을지로 삼성화재 본관으로 실거래가 4,380억, 공시가격 2,767억원으로 63%였다.

이처럼 업무상업용 건물의 공시가격 현실화율은 현재 보유세 강화의 대상이 되고 있는 아파트에 비해 상당부분 낮은 수준이다. 아파트는 평균 70% 내외의 시세반영률을 나타내고 있으며 낮은 경우에도 60% 수준을 유지하고 있다. 그러나 고가 단독주택과 마찬가지로 대형 빌딩역시 거래가 흔치 않다는 이유로 공시가격이 시세와 동떨어져서 절반이하로 책정되는게 부지기수이다.

지난해 경실련이 국세청 자료를 분석한 바에 따르면, 기업과 법인을 합쳐, 상위 1%가 전체 토지의 46%를, 상위 5%는 72.9%, 10%는 84%로 일부계층이 토지를 과도하게 소유하고 있다(가액기준). 상위 1%의 대다수는 수천억원의 빌딩을 소유하고 있는 재벌, 대기업과 극히 소수의 부동산 부자이다. 유리지갑으로 불리는 근로소득세는 말할 것도 없고, 대다수 서민들이 보유한 아파트가 70%내외의 현실화율을 나타내는 것에 비해 명백한 특혜를 받고 있는 것이다.

이러한 조세 불평등을 개선하는 것이 보유세 강화보다 앞서 확립되지 않는다면, 보유자간 불평등으로 조세저항이 심화될 것이 뻔하다. 불공정한 과세기준의 문제가 십년 넘게 제기되고 있음에도 불구하고 국토부는 올해도 엉터리 표준지가를 공시했으며, 이를 기준해 산정될 공시지가도 불공정해질 것으로 예상된다. 부동산부자와 재벌들이 올해도 어김없이 막대한 세금특혜를 누릴 것이 명확하다. 정부는 지금이라도 부자들에게 세금 특혜를 주는 불평등한 공시가격 정상화에 나서야 한다. <끝>

젠트리피케이션 방지 위한 「상가임대차법」 개정하라

– 계약갱신 요구기간 최소 10년으로 확대,
철거∙재건축 시 퇴거보상과 우선입주권 지급 의무화,
임대료 인상률 상한 5% 법에 명시 –

경실련은 어제(4.3) 젠트리피케이션 방지 및 임차상인의 안정적인 영업활동을 보장하기 위한 「상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)」 개정 의견서를 법무부에 제출했다. 정부는 소상공인 지원을 위해 「상가건물 임대차보호법 개정 TF」를 구성해 대안을 마련할 예정인데, 정부안 마련 시 반영해줄 것을 요청했다. 경실련을 비롯한 중소상인단체 및 시민단체는 박상기 법무부장관에게 상가임대차법 개정 공동의견서를 전달하고, 중소상인 등 현장의 목소리를 반영한 정부의 법개정안을 조속히 마련할 것을 요구하는 장관면담도 요청할 계획이다.

현행 「상가임대차법」은 임차상인의 권익을 보호하기 위해 제정됐으나, 임차인의 투자금을 회수하기에는 짧은 계약갱신요구기간과 계약갱신 거절 시 보상규정 미비로 임차인의 권익 보호에는 미흡하다. 지난 19대 국회부터 20대까지 임차인의 권익 보호를 위해 다수의 법안이 발의되고 개정 논의가 있어왔으나, 사유재산권 제약이라는 반대에 막혀 있다. 최저임금 인상으로 자영업자의 경제적 부담이 가중되고 있는 상황에서 불로소득 성격이 강한 임대인의 재산권보다는 생산 활동에 기여한 임차인의 영업권을 보호하는 것이 사회적으로 공정하고 타당하다. 일본, 프랑스, 독일에서도 임차인의 영업권을 사회적으로 보호하고 있는 만큼 지체 없이 임차인의 영업권을 기본적 권리로 인정하여 계약갱신기간을 확대하고 보상방안을 현실에 맞게 고쳐야 한다.

문재인정부는 매년 10조원의 공적 자금이 투입되는 도시재생뉴딜사업을 5년간 500개 추진할 계획이다. 도시재생사업이나 개발사업은 지역을 활성화시킨다는 긍정적인 효과에도 불구하고, 부동산 가격을 상승시키고 소유권 변경과 건물 신축을 유발해 상인의 영업환경을 불안정하게 하는 요인이 된다. 정부는 사업을 본격화하기에 앞서 「상가임대차법」을 조속히 개정해야 한다. 아울러 상가임대료 실거래가격을 공개해 상가거래의 투명성을 높이고, 지자체 등 공공에서 개발계획 및 관련 정책 수립 시 반영하도록 하여 젠트리피케이션을 사전에 방지하는 조치를 취해야 한다. 「상가임대차법」 개정안에 대한 경실련의 의견은 다음과 같다.

첫째, 임차인의 계약갱신 요구기간을 최소 10년으로 늘려야 한다.
현행 기준은 임차인에게 특별한 귀책사유가 없는 한 임차인이 임대인에게 5년간 계약을 지속하도록 요구할 수 있다. 5년간 임대료는 법정 인상 상한률(현행 5%) 내에서 가능하므로 변동률을 안정적으로 유지할 수 있으나 5년이 지나면 법적 제한 없이 임대료를 인상할 수 있어 인상된 임대료를 부담할 수 없는 임차인은 비자발적으로 내몰릴 수밖에 없다.

지역활성화와 젠트리피케이션 현상이 두드러지게 나타나고 있는 홍대지역의 2000년 이후 폐업한 식당과 카페 등의 평균 영업기간은 5.02년으로 법정 계약갱신기간이 영업기간과 일치했다. 5년이라는 기간은 임차인의 투자금과 노력 등 유무형 자산을 회수하기에 충분하지 않다. 잦은 업종변경과 개폐로 인한 비용은 임차인의 경제적 부담 뿐 만 아니라 사회적 자원낭비다. 불안정한 임차인의 영업환경을 개선하고 지역의 특성을 유지 발전시키기 위해 임차인의 계약갱신요구기간을 최소 10년으로 확대해야 한다.

둘째, 철거•재건축 시 퇴거보상 및 우선입주권을 보장해야 한다
임대인의 안정적인 영업권 확보를 위해 계약갱신기간 보장은 중요하며, 갱신 거절 시에는 그 사유가 정당해야 한다. 그러나 현행 규정은 임차인의 귀책사유가 아닌 철거•재건축 시에도 계약갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 하고 있고 별도 보상규정도 없다. 영국, 일본, 프랑스 법제에서는 상가임대차 계약이 대부분 무기한으로 규정되어 있고, 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 하여 엄격하게 제한하고 있다. 건물에 대한 관리의무는 임대인에게 있으므로 철거•재건축의 경우에 계약갱신 거절 사유에서 제외해야 한다. 다만 불가피한 상황에서는 임차인에게 적절한 퇴거보상 및 우선입주권을 보장해 경제적 손실을 보상해야 한다.

일본은 임대인이 일정한 사유로 갱신거절을 하는 경우에도 갱신거절 사유가 정당한지 여부를 심사하는 과정에서 금전보상 또는 상환하는 경우에만 갱신거절의 정당성이 인정되도록 하고 있다. 프랑스의 임대차 기간은 9년을 최단기간으로 보장하여 안정적인 영업을 보호하면서 임차인은 3년 기간 단위로 임대차계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 계약갱신 거절을 용이하게 할 수 있으나 영업소유권을 침해하면 높은 퇴거보상료를 지불하게 하고 있다. 영국에서는 임대인이 임대차 해지통지를 하거나 계약갱신을 거절하고자 할 때에는 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 하는데, 재건축과 임대인 본인 사용 시에는 고액의 금전보상을 해야 한다.

세째, 임대료 인상률 상한을 5%로 법제화해야 한다.
정부는 지난 1월 임대료 인상률 상한기준을 5%로 낮추고, 환산보증금을 인상하는 상가임대차법 시행령을 개정했다. 임차인의 영업권 보장을 위해서는 계약갱신요구기간 확대와 함께 임대료 인상률 기준을 현실화하여 급격한 임대료 인상을 방지해야 한다. 정부가 우선 시행령개정을 통해 임대료 인상률 상한 기준을 기존 연 9%에서 5%로 조정한 것은 신속한 시장 적용을 위한 적절한 조치이다. 그러나 임대료 기준 설정의 객관성을 확보하고 안정적으로 운영하기 위해서는 시행령에 규정한 임대료 인상률 상한기준을 법률로 격상하는 내용을 정부 법개정안에 포함시켜야 한다.

별첨.180404_보도자료_젠트리피케이션 방지 위한 「상가임대차법」 개정하라

문의.경실련 도시개혁센터 02 3673 2147

묻지마 바가지분양 조장하는 선분양을 폐지하라

– 후분양하면, 사전예약하면, 분양가상한제 적용하면? 분양가 반값된다
– 국회는 하루빨리 정상화하고 소비자위한 후분양제 등 민생법안 처리해야
– 국토부와 지방정부 의지만 있으면 당장 공공아파트에 이행할 수 있다

오늘 예정이었던 국토위 법안심사소위가 국회파행으로 무산되며 후분양제 법안 처리가 연기됐다. 지난 4일 한차례 연기된 이후 또 다시 연기된 것이다.

연일 보도되는 고분양 책정, 아파트 부실시공, 웃돈을 노린 분양과열과 투기조장 등 수십년간 지속되어 온 선분양의 폐해로 인해 소비자가 받는 고통은 이루 말할 수 없다. 그럼에도 불구하고 정부와 국회는 건설업계의 이해관계를 운운하며 소비자를 위한 후분양 의무화에 미온적이다. 경실련은 수십년간 잘못된 선분양 폐해를 방치하는 정부와 국회가 과연 국민혈세를 월급으로 받을 자격이 있는지 회의적이며, 하루빨리 선분양의 폐단을 제거하는데 적극 나서길 바란다.

후분양하면 지금같은 묻지마 고분양이 사라질 수 있다. 후분양 장지는 선분양 위례의 반값

최초로 후분양을 시행한 서울 SH공사의 장지 분양가는 평당779만원으로 인접지역인 위례의 선분양아파트(평당 1,847만원)의 절반에도 미치지 못한다. 특히 후분양에 따른 금융비용 증가를 우려하지만 정작 두 아파트의 금융비용 등이 포함된 가산비용은 장지가 평당 15만원, 위례가 평당 179만원으로 선분양이 10배나 더 비싸다. 선분양아파트가 원가에 적정이윤을 더한 가격이 아닌 주변 시세를 반영하여 분양가를 책정한 후 거꾸로 분양가에 맞춰 원가를 부풀리고 있기 때문이다.

선분양할 경우 사전예약을 하면 분양가를 낮출 수 있다. 사전예약 강남은 선분양 판교의 반값

사전예약 후 1년지나 분양한 강남서초 보금자리주택의 분양가는 평당 973만원이다. 반면 인접지역에서 선분양한 성남판교의 분양가는 평당 1,685만원으로 사전예약한 분양가가 선분양 분양가의 0.6배에 불과하다. 분양시기도 성남판교가 2년이나 먼저였음에도 불구하고 건축비는 사전예약한 강남서초가 평당 200만원(세대당 6천만원)이나 낮다.

사전예약은 LH공사 등이 후분양으로 일정기간 공공분양 아파트 물량이 끊겨 수요자들의 피해가 우려된다는 도입 반박에 대한 대안이기도 하다. 사전예약으로 미리 공급해 후분양으로 인한 공급 공백을 메울 수 있기 때문이다.

분양가상하제를 적용하면 건설사의 로또를 막을 수 있다. 개포8단지 상한제 적용헸디면 반값

최근 청약과열 논란을 빚은 개포주공8단지의 경우 분양가는 평당 4,160만원이다. 하지만 공무원연금공단이 현대컨소시움에게 판매한 매입원가에 이자비용 등을 감안하더라도 토지비는 평당 2,150만원이면 충분하다. 적정건축비 평당 500만원을 더하면 적정분양가는 평당 2,650만원으로 예상된다. 이는 현대컨소시움 분양가의 1.6배나 되며 여기서 발생한 개발이익만 9,611억원으로 추정된다.

값싸고 질좋은 새 아파트가 지속적으로 공급될 때 기존 주택값도 떨어진다

문재인 정부 이후에도 서울 아파트값만 호당 1억원, 전체(140만 가구)로는 140조원이 상승했다. 집값상승은 불평등을 심화시켜 우리 삶의 질을 떨어트릴 뿐 아니라 주거빈곤층에게는 생존권까지 위협할 수 있는 심각한 문제이다. 후분양제, 원가공개, 분양가상한제 등이 시행되면 값싸고 질좋은 아파트 공급을 통해 거품덩이 분양가 책정이 사라지고, 기존 주택가격 하락도 가능하다.

현재 발의된 후분양법안은 공공에 대한 즉각 도입과 민간의 경우 선분양시 사전예약제 도입으로 소비자 피해 방지와 분양가 인하에 기여할 수 있는 만큼 국회는 더 이상 법안처리를 지연시키지 말고 하루 빨리 법안을 통과시켜야 한다. 국토부와 경기도 등 지방정부도 의지만 있으면 관련법 개정없이 공공아파트에 대한 후분양제와 원가공개 이행 등이 가능한 만큼 당장 이행하길 바란다. 더 이상 민생을 해치는 투기제도를 방치해서는 안 된다.

에버랜드 표준지 조작사태는 빙산의 일각,
50만 표준지 선정 및 가격산출 조작여부도 조사하라
– 에버랜드 조작사태로 국토부와 지방정부의 과세기준 검증 부실 드러나
– 조사 및 산정과정 투명하게 공개하고 근본적인 재발방지책 제시해야

삼성그룹의 용인 에버랜드 표준지 공시지가 의혹이 검찰 수사를 받는다. 국토교통부는 “‘용인 에버랜드 표준지 공시지가 급등 의혹’과 관련한 조사결과를 발표하면서, 일부 언론의 보도 및 감사결과 제기된 의혹에 대한 실체적 진실을 규명하는 차원에서 검찰에 수사의뢰한다.”고 밝혔다. 국토교통부는 절차위배 등의 배경에는 외부의 압력 또는 청탁이 개재되었을 개연성이 있다고 판단했다. 그러나 수십년간 엉터리 표준지공시지가가 유지되어 온 것을 보았을 때, 해당 문제가 에버랜드만의 문제일 가능성이 매우 낮다. 에버랜드에 대해서는 검찰이 철저히 수사해 진실을 밝혀야 한다. 또한 우리나라 부동산의 과도한 소유 편중이 잘못된 과세로 인한 것인 만큼, 정부가 에버랜드뿐만 아니라 전국 표준지와 표준단독주택에 대한 전수조사를 실시하고, 조사가 이뤄지고 가격이 책정되는 과정을 투명히 공개할 것을 촉구한다.

최근 언론보도에 따르면, 2015년 에버랜드에 있던 표준지가 삼성그룹의 제일모직과 삼성물산의 합병, 상속 등 큰 이슈가 발생할 때마다 가격이 큰 폭으로 변동했고, 여기에 삼성이 개입했다는 의혹이 일고 있다. 국토교통부의 조사 결과, 담당 평가사가 지침에 따른 표준지 선정절차를 위배한 것으로 나타났다. 또한 표준지 공시지가 평가의 일관성이 결여됐으며, 에버랜드 개별공시지가 산정 시 비교표준지 적용 역시 부적정한 것으로 드러났다.

이미 2000년 중반부터 경실련은 시세를 전혀 반영하지 않고 조작되고 있는 표준지공시지가, 표준단독주택으로 인해 개별공시지가와 개별단독주택 가격이 터무니없이 낮은 가격에 책정되고 있음을 지적한바 있다. 표준지 공시지가는 전국 50만 필지, 표준단독주택은 22만호로, 국토교통부장관이 가격을 공시하고, 개별지와 단독주택은 시장․군수․구청장이 가격을 공시토록 하고 있다. 정부는 “전문가인 감정평가사의 철저한 조사와 다단계 협의 및 위원회 심의 절차를 통해 표준지 가격의 객관성․신뢰성 확보”하고 있다고 주장해 왔으나, 이번 에버랜드 의혹으로 인해 이마저도 신뢰를 잃게 됐다.

그간 시세와 동떨어진 엉터리 가격 공시로 인해 표준지와 표준단독주택을 기준으로 책정되는 전국 개별지와 개별단독주택 역시 엉터리 가격이 공시되었고 가장 큰 혜택은 대다수의 토지를 보유하고 있는 재벌과 부동산 부자들이 누려왔다. 경실련이 최근 표준단독주택 상위의 시세반영률을 조사한 결과, 시세반영률이 53%에 불과했다. 수천억원을 호가하는 대형빌딩의 경우 절반에도 미치지 않는 45.7%에 불과했다.

이같은 엉터리 조사는 국토부의 조작과 지자체의 묵인 등 정부의 비호가 없으면 불가능하다. 십수년간 해당 사안에 대한 문제제기가 이어지고 있음에도 불구하고 정부는 아무런 개선책을 내놓지 않고 있다. 특히 감정평사가 등에 따르면, 정부가 일정금액 이상 올리지 못하도록 가이드라인을 비공식적으로 정한다는 주장이 파다했다. 지자체 역시 표준지 가격균형협의회에서 공무원이 참석해 가격을 협의하지만 엉터리 가격에 대한 방조로 일관해 왔다.

정부가 이번 의혹을 삼성그룹과 에버랜드만의 문제로 침소봉대해서는 안된다. 현재 의혹이 있는 부분에 대해서는 검찰 수사의뢰를 통해 철저한 조사를 실시하고, 지난 십수년간 조작되어온 공시지가와 공시가격에 대해서도 조사를 실시해야 한다. 또한 공시지가가 시민들에게 큰 영향을 미치는 만큼, 조사과정, 단계별 가격 변화 등 투명하게 자료를 공개해야 할 것이다. 장기적으로는 국토부가 독점하고 있는 표준지 선정 및 가격결정 권한을 지자체에 이양해 공정성과 객관성을 높여야 한다.<끝>

새로운 도시개혁 운동을 위한 경실련 도시권 선언

― 4/23(월) 유엔 2018 경제사회이사회(ECOSOC) 고위급회의 제출 성명 ―

이 성명은, 지난 2017년 9월 20일 경실련도시개혁센터 설립 20주년 기념행사에서 발표한 「도시권 선언문」에 따라 작성됐고, 오는 2018년 유엔 경제사회이사회 고위급회의에서 논의될 주제인 “도시와 농촌 공동체에서 지속가능하고 회복력 있는 사회를 뒷받침하기 위한 국제운동의제의 지역화”에 대한 강령으로서 경실련 회원들의 공헌으로 아래와 같이 제출됐다.

[PDF] Declaration of Right to the City (클릭)

[WORD] Declaration of Right to the City (클릭)

경실련은,

지난 1989년 부동산국책개혁과 더불어 1997년부터 도시개혁을 이끌기 위한 시민운동을 전개해왔다. 문화 도시, 안전하고 쾌적한 환경, 더불어 사는 인간주의적 공동체 등의 의제를 바탕으로 지속가능하고 회복력 있는 사회로 나아가기 위해 노력해왔다.

그러나 이러한 노력에도 불구하고, 지난 20년간의 인재(人災)공화국의 역사를 반성해 보면, 94년 성수대교와 95년 상풍백화점 붕괴를 시작으로, 03년 대구지하철 화재, 그리고 고통스러운 마음으로 지켜봐야했던 지난 2014년 4월 16일의 세월호 참사까지 … 비록 세월이 흘러도―세상은 속아 넘어가려 하고, 고로 그 세상이 속아넘어갈 지라도―결코 망각해선 안 될 지난 나날들의 진실된 역사를 마음속에 되새길 것이다.

이런 연유에서, “모두를 위한 도시”로 나아가기 위한 새로운 혜안(慧眼)에 주목한다. 그것은 에콰도르 키토에서 열렸던 <제3차 주택 및 지속가능발전에 대한 유엔회의(해비타트 Ⅲ)>에서 채택됐던 「키토선언문」에서 제시됐던 새로운 패러다임, 즉 “포용도시”와 “도시권” 의제이다. (유엔총회 결의안 제 71/256호 참고) 지난 20년 동안 도시운동을 이끌어왔던 “지속가능한 도시”와 “주거권”의 개념과 정신을 계승하면서, 전 세계에 공유된 비전으로서 “모두를 위한 도시”로 나아가기 위한 도시권을 기본권으로 인정하기로 했다.

이와 함께, 도시와 부동산을 포함한 토지공개념을 강력히 지지한다. 이에 따라, 우리의 행동강령과 실천계획을 다음과 같이 선언한다.

1. 우리는 도시권을 기본 권리로 보장하기 위한 공간정의 운동을 실천한다.

1-1. 도시공간의 공공성을 확대해야 한다. 도시공간이 특정 개인이나 기업의 소유물이 되어서는 안 되며, 다양한 계층이 이용할 수 있도록 시설을 개방하고 접근성을 개선해야 한다.

1-2. 모든 사람이 이용할 수 있는 공공공간을 확충해야 한다. 공원과 광장을 확충하고 특히 생활권 내에 적절한 근린공원을 배치하고, 공개공지제도를 확대 시행하여 민간의 기여를 활성화해야 한다.

1-3. 도시기반시설의 혜택이 모든 계층에게 골고루 돌아갈 수 있도록 시설을 확충하고 요금제 등이 저소득계층에게 불리하지 않도록 법제도를 개선한다.

2. 포용도시를 실현하기 위한 도시개혁 운동을 실천한다.

2-1. 취약계층에게 적절한 일자리와 생계수단을 제공하고, 소상공인을 보호하여 지역이 동반성장할 수 있도록 도시계획 및 관련 행•재정 계획을 수립하고 시행한다.

2-2. 국적, 성별, 연령, 종교, 경제적 상태에 따른 차별 없이 주거권과 도시의 공간 및 시설을 이용할 수 있는 권리를 제도적으로 보장한다.

2-3. 특히 사회적 약자인 어린이, 여성, 노인, 장애인 집단이 이러한 권리를 침해당하지 않도록 법, 제도, 시설을 개선한다.

3. 환경적으로 지속가능하고 회복탄력성 있는 도시를 위한 도시개혁 운동을 실천한다.

3-1. 기후변화와 그에 따른 재난을 극복할 수 있는 도시를 만들기 위한 시설개선에 힘쓴다.

3-2. 지속가능한 에너지정책을 실현하고 온실가스 감축을 위하여 도시구조를 개편하고, 첨단기술을 활용하며, 다양한 친환경 교통수단 이용이 편리한 도시를 만든다.

3-3. 생물다양성을 존중하고 환경자원 및 역사문화자원을 보전하는 도시를 만든다.

4. 이러한 도시개혁운동 실천의 주체는 시민이며, 중앙정부와 지방정부는 시민이 중심이 되는 거버넌스 체계를 확립하도록 힘쓸 것을 촉구한다.

이에 따라서, 실사구시의 정신과 대안 있는 비판으로 행동강령을 실천해 나갈 것이다.

우리의 도시는 “모두를 위한 도시”가 되어야 한다.

2018년 4월 23일
경제정의실천시민연합 회원 일동

문의: 도시개혁팀 02-3673-2147   /  국제팀 02-766-5623 정호철 간사([email protected])

정쟁보다 민생! 상가임대차보호법 즉각 처리하라!

민생법안 처리를 위한 국회 정상화 및 상가임대차보호법 통과 촉구 기자회견

상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법) 개정안 등 민생법안이 국회에 산적해 있으나 자유한국당 등 야당의 정쟁으로 국회 파행이 지속되고 있습니다. 이에 경제민주화네트워크, 경실련 도시개혁센터, 맘편히장사하고픈상인모임, 참여연대 민생희망본부는 더불어민주당 박주민 의원과 함께 4월 24일 오전10시 국회 정론관에서 기자회견을 열고 민생법안 처리를 위한 국회 정상화 및 상가임대차법 통과를 촉구하였습니다. 최저임금 인상과 임대료 인상으로 영업활동의 위기에 내몰린 소상공인과 자영업자들은 하루하루를 고통 속에서 버티고 있습니다. 그러나 안정적인 영업권 확보와 상가내몰림(젠트리피케이션)을 방지하기 위한 상가임대차법 개정 요구는 국회에서 외면당하고 있습니다. 중소상인과 임차인 보호를 위해 활동해온 단체들은 기자회견을 통해 자유한국당 등 야당이 당리당략을 위한 정쟁을 중단하고 국회를 정상화하여 상가임대차법 등 민생법안부터 처리 할 것을 강력히 촉구하였습니다.

일시 : 2018년 4월 24일(화) 오전 10시
장소 : 국회, 정론관
주최 : 경실련 도시개혁센터, 경제민주화네트워크, 맘편히장사하고픈상인모임, 참여연대 민생희망본부, 국회의원 박주민(더불어 민주당)

별첨_180424_민생법안처리및상가법통과촉구_기자회견문
문의_경실련 도시개혁센터_02 3673 2147

경실련이 국내 5대 재벌이 보유한 서울시내 주요 부동산의 공시가격과 시세를 비교한 결과, 시세반영률이 39%에 불과해 연간 수천억원의 보유세 특혜를 누리고 있는 것으로 나타났다. 아파트 한 채를 보유한 수많은 서민들이 시세 대비 7~80% 정도의 과세기준으로 세금을 납부해 온 반면 재벌과 부동산 부자들은 시세 대비 절반수준에 불과한 과세기준에 의해 세금을 납부, 막대한 세금특혜를 누리고 있는 것이다.

경실련이 분석한 빌딩은 5대 재벌이 소유한 총 35개 부동산이며, 이들의 공시가격 총액은 21조원이다. 그러나 주변 실거래가 내역, 해당 부동산 실제 거래 가격 등 시세를 통해 실제 가치를 추정한 결과 약 55조원에 이르는 것으로 나타났다. 이로 인해 해당 부속 토지에서만 연간 2,200억원의 보유세 특혜를 누리고 있었다. 시세대비 보유세율은 0.3%에 불과하다.

비주거용 건물의 경우 주거용과 달리 건물에 대해서는 재산세만 부과되고 종부세는 부과되지 않아 제2롯데월드와 같이 1조원이 건물에도 종부세는 부과되지 않는다. 이는 시민들이 보유한 주거용 건물이 토지값과 건물값이 합쳐진 공시가격으로 종부세를 내야 하는 것에 비해 특혜 소지가 다분한 부분이다. 시세를 기준으로 한 실효세율을 비교하면, 공시가격 13억원(시세 16.9억원)의 주택을 보유한 3주택자의(호당 5억, 5억, 3억 등 아파트 3채) 경우 재산세와 종부세 등 보유세는 약 390만원 수준으로 시세대비 0.23%이다. 재벌이 소유한 빌딩에 비해서는 낮지만 수백배 이상 차이가 나는 가격을 고려했을 때 조세 형평성 측면에서 적정한 수준의 실효세율 차이로 보기는 힘든 수준이다.

이는 현행 비주거용 건물의 공시가격이 시세보다 턱없이 낮게 책정되기 때문이다. 국내 최고층 제2롯데월드 공시가격은 4조 9,300억원이지만, 시세는 11조 8,400억원에 달했다. 10.5조원에 거래된 삼성동 GBC(전 한전부지)는 3년이 지났지만 공시가격은 2조 6,580억원(25%)에 불과해 조사대상 부동산 중 시세반영률 가장 낮았다. 건물 공시가격(땅값 제외)이 가장 비싼 곳은 제2롯데월드로 공시가격이 1조2,700억원이었지만. 건설원가의 33%에 불과한 수준이다.

최근 구성된 재정개혁특위는 이러한 조세 불평등 개선에 최우선적으로 나서야 한다. 그러나 특위는 문재인 정부 출범이후 가파르게 상승하는 아파트값을 잡기 위해 강남 등 고가 아파트와 다주택자에 대한 보유세 강화만 논의되는 것은 아닌지 우려스럽다. 조세정의에 역행하는 현행 공시가격 제도를 바로 잡는 것이 선행되어야 다주택자에 대한 철저한 과세도 정당성을 얻을 수 있음을 명심해야 한다. 이를 위해 조사과정, 단계별 가격 변화 등 과세 기준과 관련된 자료를 투명하게 공개해야 한다. <끝>

별첨)기자회견 자료

신안산선 민자사업 추진에 대한 공익감사 청구 신청

– 특혜의혹이 불거진 신안산선 민자사업을 철저히 감사해야
– 문재인 정부는 BTO-rs 등 특혜로 점철된 민자사업 전면 개혁하라

경실련은 오늘(26일) 감사원에 신안산선 복선전철 민자사업(신안산선)에 대한 공익감사를 청구했다. 신안산선은 3.4조원의 역대 민자사업 최대 규모이자, MRG와 유사한 BTO-rs(위험분담형) 1호 사업이지만 우선협상대상자 취소, 4차에 걸친 사업자 모집 등 잡음이 끊이지 않고 있다. 우선협상대상자가 선정된 최근 고시에서도 여전히 특혜의혹은 풀리지 않고 있다.

의혹으로 불거지는 각종 문제에 대한 사실관계를 명확히 하지 않고, 사업진행을 진행을 위해 넘어간다면, 이같은 문제는 차후 다른 민자사업에서도 반복될 것이며, 사회적 논란은 끊이지 않을 것이다. 그로인해 미래세대에게 막대한 피해를 안기게 될 것임은 불 보듯 뻔하다. 감사원이 의혹에 대하여 철저히 감사하여, 부당하게 추진된 사항에 대하여는 시간이 소요되더라도 바로잡기를 기대한다.

경실련이 신안산선 민자사업 관련해 감사 청구한 항목은 총 9가지이다.
1. 재정사업에서 민자사업으로의 변경이 타당했는지 여부
2. 기본계획 변경시 민간투자심의위원회 심의를 받지 않은 것이 타당했는지 여부
3. 사업계획서 평가기관을 한국교통연구원으로 변경한 것이 타당했는지 여부
4. 사업기본계획이 요구한 설계능력을 충족하는 업체가 극히 소수에 불과해 원천적으로 경쟁구조가 불가능했다는 의혹이 있음. 이같은 설계능력요구가 경쟁제한적 기준은 아니었는지 여부
5. 국토교통부는 애초 NH컨소시엄 탈락사유였던 인감증명서 효력 불인정 대신 차후 설계능력 부족을 이유로 추가했는데, ①탈락사유 추가통지 행위 및 ②추가통지한 탈락사유가 타당한지 여부
6. 2차 고시 때는 고시일 이전 발급된 인감증명서의 효력을 사유서를 통해 인정했으나 4차 고시때는 동일한 사안에 대해 효력을 인정하지 않은 것이 적절한지 여부
7. 3차 고시때와 4차 고시 당시 사업평가위원 후보가 80% 이상 일치하는 것이 공정·적절했는지 여부
8. 사업제안이후 두시간에 불과한 제척신청 기간이 적정했는지와 제척신청에 대한 적절한 대처가 이뤄졌는지 여부
9. 포스코컨소시엄의 PQ통과가 타당한지 여부
9-1. 포스코컨소시엄이 기본계획상의 설계능력을 충족하였는지 여부
9-2. 포스코컨소시엄의 재무적투자자들이 제출한 투자의향서가 RFP에 위배되는지 여부

그간 우리나라는 시민보다 투기자본과 건설업계를 위한 민자사업 추진으로 막대한 세금낭비와 사회적 갈등을 반복해왔다. 재정부담이 현 세대뿐 아니라 수십년 후의 미래 세대에게까지 전가되는 등 잘못된 민자사업으로 인한 피해는 매우 크다. 민자사업이라는 이름과 달리 총사업비의 절반 가까이 지원해 주고 BTO-rs(위험분담형) 등 신규 방식으로 재정을 지원해 주는 민자사업을 전면 개혁해야 한다. 문재인 정부가 신안산선 논란을 기회로 삼아 특혜로 점철된 민자사업 전면 개혁할 것을 촉구한다. <끝>