천왕1,2지구에는 각 단지마다 1개씩 총 8개의 작은도서관이 운영 중이다. 아파트작은도서관 운영과 관련한 많은 이슈들이 있지만 아파트작은도서관운영에 큰 영향을 끼치는 외부적 요인을 꼽는다면 아마 입주자대표회의(혹은 공동주택대표회의)와 겪게 되는 갈등문제일 것이다. 도서관장 임명권한이나 도사관 프로그램 및 개관시간, 운영비와 관련한 문제가 주된 이슈이다. 모든 아파트작은도서관이 갈등을 겪는 것은 아니다. 그러나 입주자대표회의 구성원의 성향과 특성이 아파트작은도서관 운영에 직접적 영향을 끼치는 변수가 되고 있다. 아파트작은도서관 운영의 안정성을 보장하기 위해서는 입주자 대표회의와 갈등이 아닌 상호 협력의 관계가 필수적이다. 이 글에서는 필자의 경험과 천왕지구의 사례를 통해 아파트작은도서관과 입주자대표회의 사이에서 발생하는 갈등의 원인과 해결방안을 모색하고자 한다. 먼저 갈등의 발생 원인을 살펴보면 다음과 같다.

작은도서관에 대한 인식의 차이
아파트작은도서관과 입주자대표회의 사이에 아파트 작은도서관이 무엇인지에 대해 서로 다른 인식을 가지고 있을 때가 있다. 필자가 관장을 맡고 있는 작은도서관에서는 인큐베이팅이 종료되고 제일 먼저 시작한 사업이 자원봉사자들을 대상으로 하는 작은도서관의 역사, 설립 배경, 운영 철학, 사례에 대한 교육이었다. 그 이유는 자원봉사자들 사이에서도 작은도서관의 개념과 정의에 대한 인식의 차이가 있었고 이것이 도서관 초창기 운영에서 적지 않은 불협화음을 만들었기 때문이다.

작은도서관 운영의 주체들은 교육을 통해서 그리고 운영 과정에서 의견을 교환하며 작은도서관에 대한 견해 차이를 좁혀갔다. 우리 도서관 운영자들 사이에서 합의한 것은 아파트작은도서관은 아파트에서 책을 매개로 주민공동체를 형성하는 핵심 거점의 역할을 해야 한다는 것이었다. 그 중심에는 단지의 특성상 어린아이들이 있었다. 장서의 대부분도 미취학 또는 초등학생 대상이고 왁자지껄하게 웃고 떠들며 책을 보다가 잠시 바닥에 눕기도 하고 아이를 데리고 있는 엄마가 눈치 안보고 쉬는 공간이기도 하다.

하지만, 입주자대표회의는 여전히 아파트작은도서관과 공공도서관의 차이를 공간의 규모에서만 찾고 있다. 작은도서관도 엄연히 도서관이기 때문에 집중해서 책을 읽는 공간으로 도서 대출과 반납이 가장 중요한 기능이며 주민공동체 형성은 부차적으로 간주하기도 한다. 그래서 아파트작은도서관이 아이들을 위한 보육시설이냐는 불만이 제기되기도 한다.

작은도서관에 대한 관리 및 지원 규정의 부재
현재 아파트작은도서관은 일반적으로 아파트의 자생단체로 규정되고 있지만 보통의 자생단체와는 차이가 있다. 아파트 작은도서관은 지자체에 작은도서관으로 등록 할 수 있으며 별도의 지원금도 받을 수 있다. 그리고, 작은도서관은 일반적인 자생단체와 달리 모임과 활동에 필요한 비용 뿐 만 아니라 공간 운영 및 유지 비용이 소요 된다. 예를 들면, 냉난방과 인터넷, 기타 소모품과 도서 구매 등 이다. 아파트 세대수, 도서관 면적, 사업계획에 따라 지원 금액은 달라 질 수 있지만 지원 범위나 대상이 구체적으로 명시 되지 않아 도서관운영 주체와 입주자대표회의 간에 적정 수준을 놓고 이견이 발생한다.

그렇다면 이렇게 인식의 차이와 관리의 부재에서 오는 문제점들을 어떻게 해결해나가야 할까.

공동주택 공동체 활성화에 대한 교육 및 사업의 진행
입주자대표회의 구성원을 대상으로 아파트작은도서관이란 무엇인가의 교육을 한다는 것은 사실상 불가능하다. 일상적인 소통구조를 확보하는 노력도 매월 사업보고나 협의를 통해 가능하지만 형식적으로 그칠 수 있다. 그 보다는 입주자대표회의 구성원을 대상으로 공동주택 공동체 활성화의 이해를 높이고 필요성을 공감 할 수 있는 교육부터 시작하는 것이 현실적이다. 현재 진행되는 자치구 단위의 입주자대표회의 의무 교육에 마을과 공동체의 이해를 높이는 과정이 포함되는 것이 꼭 필요하다.

덧붙여 현재 진행되는 자치구 단위의 입주자대표회의 의무 교육과는 별개로 소셜 믹스 단지 차원의 교육이 필요하다. 분양단지와 임대단지가 혼합되어 있는 소셜믹스단지는 두 주체간의 갈등을 미연에 방지하기 위해 교육 이후 작은도서관 운영주체와 함께 진행 할 수 있는 공동주택 공동체 사업을 기획하고 지원하는 방안도 검토해 봤으면 한다. 소셜 믹스 아파트 단지는 물리적 공간 배치에서 시작하여 공동체 활성화를 통해 완성 된다. 특히, 작은도서관은 진정한 소셜 믹스가 만들어지는 공간이라고 생각한다. 공동의 사업 경험을 통해 상호간의 신뢰 구축과 이해의 폭이 넓어 질 수 있다.

관리규약에 별도의 규정 마련
아파트 관리규약에 작은도서관 관리 규정을 둔 다면 입주자대표회의 구성원이 바뀌더라도 안정적 관리가 가능하며 지원 대상과 범위에 대한 이견을 줄이게 된다. 아파트 관리 규약은 공동으로 거주하는 입주자들이 아파트 부대 시설에 대한 사용 범위와 관리, 유지 보수 등 의 필수사항을 규정하고 있다. 작은도서관 역시나 특정 주민들만이 이용하는 것이 아니라 아파트 입주자가 공동으로 사용하는 시설이다. 따라서 함께 사용하기 위한 규칙들을 세부적으로 정의해야 추후 문제가 발생했을 때 분쟁의 소지가 없다. 예를 들면, “작은도서관은 아파트 입주민 전체가 이용하는 시설이다. 시설 운영에 필요한 비용은 아파트에서 지원한다.”라는 최소한의 규정만 있어도 작은도서관을 지원해야 하는지 말아야 하는지의 논란을 피할 수 있다.

바라건대, 무급자원봉사자로서의 한계를 절감하며 도서관 운영에 어려움을 호소하는 작은도서관의 주체들에게 입주자대표회의가 든든한 지원군이 되지는 못 할 망정 또 다른 장애 요인이 되는 상황이 지속 되어서는 안 되겠다. 작은도서관은 입주민들의 자발적 선택 보다는 주택법에 따라 만들어 졌다. 이렇게 만들어진 공간을 무엇을 목적으로 어떻게 사용할 것인지 입주민 사이에서 특히나 입주자대표회의 구성원과 논의 된 적이 없었다. 각자의 경험 또는 방식으로 이해 할 뿐 서로가 소통 하려는 노력이 부족했다. 여기서 오해가 발생하고 오해는 불신을 만들었다. 지금이라도 늦지 않았으니 정책적 노력과 주민의 자발적 참여를 통해 아파트에서 살맛나는 이웃관계를 만들어가기 위해 아파트작은도서관과 입주자대표회의가 상생하기를 기대한다.

글_최재희(천왕 연지2타운 글초롱도서관 관장)

요즘 말들을 안해서 그렇지, 세입자들이 재계약 걱정을 많이 해요. 조금 전에 길거리에 잠깐 서 있었는데 세입자 한 분이 와서 미리 걱정을 하더라고요. 들어보니 2년 사이에 전세보증금이 1억 4천만 원이나 올랐다고 하더라고요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

서울 송파구 가락동의 한 공인중개사무소. 30분 남짓 인터뷰를 하는 중에도 여러 번 전화가 걸려 왔다. 전세 매물이 나왔는지, 좀 더 저렴한 매물은 없는지 문의하는 전화였다. 공인중개사도 답답하다는 듯 매번 같은 대꾸를 했다.

아니, 사장님. 20평도, 30평도, 40평도 없어요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

공인중개사의 말에 따르면 이 지역 전세가는 2년 사이 1억 원 이상 올랐다고 한다. 지역 내에서 비죠적 싼 아파트 중 하나인 가락 우성아파트의 사정만 봐도 이 말이 과장이 아니라는 것을 알 수 있다. 이 아파트는 1986년 입주를 시작한, 올해로 30년이 된 아파트다.

2개의 방과 조그마한 거실, 화장실 하나가 있는 전용면적 59 제곱미터 아파트의 2년 전 전세가 1억 8천만 원 수준이었다고 한다. 그런데 지금은 3억 원 수준이다. 2년 사이 1억 2천만 원 가량 오른 셈이다.

문제는 그조차도 귀해 전세 매물을 찾는 문의 전화가 끊이지 않는다는 것이다. 이미 전세가가 매매가의 80% 이상 쫓아왔지만 앞으로도 이 현상이 멈출 기미는 보이지 않고 있다.

이 지역에서는 전세 대신 일정액의 보증금과 함께 월세를 받는 ‘반전세’가 주된 임대 방식으로 자리 잡았다고 한다. 은행 이자보다 훨씬 수익율이 높은 월세 방식을 선호하는 임대인들이 크게 늘면서 임차인들도 울며 겨자 먹기 식으로 반전세를 택할 수밖에 없는 추세다. 이 아파트 단지에서 통용되는 6~7부(6~7%) 전월세전환율을 적용하면, 늘어난 보증금 1억 2천만 원에 대한 월세는 60~70만 원 수준이다.

※ 전월세전환율 = 월세×12÷월세 전환할 보증금 액수

임차인이 먼저 월세를 원하는 경우는 거의 없어요. 열에 하나 정도 될까? 입장 바꿔 월세 살 이유는 없잖아요. 하지만 전세가 워낙 고공행진을 하다보니 어쩔 수 없이 재계약하는 거죠. 이자가 싸니까 대출을 받을 수도 있지만 소득이 없는 사람은 그것도 어려워요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

2년 사이 1억 2천만 원의 목돈을 저축할 수 있는 사람이 얼마나 될까. 다가오는 가을 이사철, 결국 2년 전 이 아파트 단지에 전세로 입주한 주민들은 선택의 기로에 놓이게 된다. 1억 원이 넘는 돈을 빚 내든, 아니면 6, 70만 원 가량의 생활비를 깎아 월세를 내야 한다. 이도 저도 힘들면 이 지역을 떠나야 하는 것이다.

젊은 부부들이 이사하려고 해도 이 지역을 떠나는 게 쉽지 않아요. 학군이 괜찮다 보니 애들 교육 문제가 걸리거든요. 6, 70만원의 월세 부담하려고 보니 소비를 엄청나게 줄이는 수 밖에 없어요. 애들 학원 보내는 것조차 부담스러워 지는 거죠. 제가 봤을 때 이대로 가면 내수 경기가 살 수 없을 거에요. 아파트 값이 계속 올라가니까…
– 송파구 가락동 00공인중개사

목돈 2억 원으로 들어갈 수 있는 전세 아파트 직접 찾아보니…

2억 원이면 단순 계산으로도 1년에 1천만 원 씩 20년간 모아야 하는 목돈이다. 통계청 가계동향조사의 가구당 월평균 가계수지에 따르면 2015년 2분기 현재의 가구 평균 흑자액(저축액)은 100만 원이 조금 안된다. 일반적인 가구라면 200개월(16년8개월) 동안 꾸준히 저축을 해야 비로소 2억 원을 모을 수 있다는 뜻이다. 그러나 이만한 목돈으로도 가락동 안에 전세 아파트 한 채를 구할 수 없는 것이 현실이다.

이것이 비단 특정 지역만의 문제일까. <뉴스타파>는 전세보증금 2억 원을 돌려받은 이 지역 주민의 상황을 가정해 서울의 다른 아파트 밀집 지역에서 새 보금자리를 마련할 수 있을지 직접 현장 조사를 해봤다. 기존의 주거 수준인 방 두 개, 전용면적 59제곱미터 이상 아파트를 기준으로 삼았다.

취재진이 가장 먼저 찾은 곳은 서울 동북권의 아파트 밀집지역인 성북구 길음동 길음뉴타운. 이 지역은 서울 다른 지역에 비해 시세가 저평가돼 있다는 점 때문에 다른 지역보다도 주택 임대 거래가 활발히 이뤄지던 지역이었다.

이 지역 아파트 상가의 공인중개사무실 유리창에는 ‘전세 구함’이라는 종이가 빼곡히 붙어 있다. 실제 취재진과 만난 한 부동산 공인중개사는 올해 들어 활발하던 전세 공급이 거의 사라졌다고 말했다. 인근 공인중개사무소들과 전세 매물을 공유하고 있지만 성북구 길음동과 강북구 미아동을 통틀어 나와 있는 전세 물량은 손가락으로 꼽을 정도라고 한다.

그는 이처럼 전세 물량이 줄어들면서 2년 사이 전세금도 최소 7, 8천만 원 씩은 올랐다고 했다. 길음뉴타운 초기인 2003년 입주를 시작해 인근에서 가장 낮은 시세를 보이는 길음 동부아파트의 경우 2억 원 대 초반에서 거래되던 59 제곱미터 형이 현재 3억 원까지 올랐다고 한다. 2010년 이후에 입주한 아파트 단지의 경우 상승폭이 더 커서 2년 전과 비교하면 1억 원 이상 차이를 보였다.

2억 원으로 들어갈 수 있는 단지는 현재 뉴타운 내에 없어요. 길음역 앞에 있는 삼부 아파트(1998년 입주)같이 재개발 이전에 지어진 아주 오래된 아파트들도 2억 원 이상은 갑니다. 뉴타운 안에서는 2억 원은 커녕 최소 2억 9천에서 3억 원은 생각해야 해요.
– 성북구 길음동 00공인중개사

서울 서북권의 대표적인 아파트 밀집지역인 은평뉴타운의 사정도 마찬가지였다. 지역 공인중개사의 설명에 따르면 전용면적 59제곱미터 형 전세 아파트의 시세는 2년 전 대비 6천만 원 가량 올랐다고 한다. 2억 6천만 원 선에서 거래되던 것이 현재는 호가로 3억 2천만 원까지 나온다는 설명이다. 은평뉴타운에서 가장 많은 세대를 갖고 있는 전용면적 84 제곱미터 형 전세의 경우 상황이 더욱 어렵다. 2년 전 2억 8천만 원 선에서 거래되던 것이 현재는 호가로 4억 원에 이른다고 한다.

천정부지로 전세가가 오르면서 젊은 부부들이 아예 집을 사거나 역세권의 오피스텔로 발길을 돌리는 현상도 나타났다. 이전에는 찾아볼 수 없던 풍경이라고 한다.

이 지역 특징이 젊은 맞벌이 부부들이 많이 산다는 거에요. 전세가가 감당할 수 없을 정도로 오르다 보니까 대출을 풀(Full)로 받아서 아예 집을 사시는 분들도 많아요. 불과 1, 2년 전에는 생각도 못했던 일이에요.
– 은평구 진관동 00공인중개사

2억 원으로 들어갈 수 있는 아파트는 없어요. 전세가가 워낙 오르다 보니 인근 구파발 역 주변에 있는 오피스텔들이 호황을 이룬답니다. 은평뉴타운에 집을 알아보던 신혼 부부들이 방향을 틀어 10평 대의 오피스텔로 들어가는 거죠.
– 은평구 진관동 00공인중개사

전통적으로 저소득층 거주 비율이 높은 것으로 알려진 서울 서남권의 사정은 어떨까. 취재진이 찾아간 구로구 신도림동의 아파트 밀집 지역에서도 더이상 2억 원짜리 전세 아파트는 찾아볼 수 없었다.

2년 전 2억 원 선에서 거래되던 신도림 우성아파트 59 제곱미터 형의 경우 현재 2억 9천만 원에 매물이 나와 있다고 한다. 이조차도 매우 드물게 나온 전세 매물이어서 사실상 전세가 산정 자체가 어렵다는 것이 인근 공인중개사의 설명이다.

여기 인근 아파트 단지가 8,000세대가 넘는데 전세 매물이 아예 없어요. 재계약하며 월세 사는 사람들이 늘어나는 추세인데 그런 것 보면서 (돈) 없는 사람들이 더 어려워지겠다는 얘길 해요. 월세가 앞으로 올라가면 올라가지 떨어지진 않을 거 아녜요. 그간 집 사놓은 사람은 괜찮은데 그렇지 않은 사람들은 사정이 딱하죠. 젊은 사람들은 장가도 못 가게 생겼어요. 너무 매도자 중심의 시장인 것 같다는 생각 해요.
– 구로구 신도림동 00공인중개사

신도림동에서 만난 한 공인중개사가 2억 원으로 구할 수 있는 전세 아파트가 있다며 인근의 한 아파트를 소개했다. 신도림동의 외곽, 공단 지역에 위치한 A 아파트였다. 1989년 입주해 올해로 27년 된 아파트다. 이 아파트 전용면적 52제곱미터 형의 전세 시세는 매매가에 비춰 1억 6천만 원 정도로 평가된다.

A 아파트를 찾아 가봤다. 고층 아파트들로 빼곡한 신도림동의 아파트 밀집 지역을 벗어나자 옛 구로 공단의 흔적을 고스란히 간직한 공장 지대가 나타났다. 낡은 공장들에선 기계들이 소리를 내며 바쁘게 돌아가고 있었다. 쉼없이 오가는 짐차들 때문에 좁은 길에선 이동이 쉽지 않았다.

결코 쾌적하다고 말할 수 없는 공장 지대 한복판에 서 있는 아파트 단지, 노약자나 어린이를 둔 가정이라면 기피했을 이곳이 취재진이 사흘동안 서울 전역을 돌아다녀 찾아낸 ‘방 2, 거실 1, 화장실 1, 전용면적 59 제곱미터 내외에 해당하는’ 유일한 전세금 2억 원짜리 아파트다. 사실상 2억 원이라는 목돈을 갖고서도 서울에서 쾌적한 주거 환경의 전세 아파트를 찾을 가능성은 거의 사라진 것이다.

박근혜정부 30개월, 전세가 22.7% 상승…“월세 전환이 폭등세 견인”

<뉴스타파>는 이같은 전세가 폭등 현상의 진원을 파악하기 위해 2013년 박근혜 정부 출범 이후부터 2015년 상반기 현재까지 국토교통부 실거래가 정보를 취합해 조사했다.

통계는 목돈을 쥐고도 오갈 곳이 없게 된 서울 ‘전세 난민’의 현실을 고스란히 보여줬다. 지난 30개월 동안 서울의 아파트 평균 전세가는 2억 7천여 만원에서 3억 3천여 만원으로 오른 것으로 나타났다.

상승분인 6천 2백여 만원은 중견기업에서 근무하는 부장급 직원의 한해 세전 연봉에 맞먹는 액수다. 통계청 가계동향조사 가구당 월평균 가계수지의 가구 평균저축액으로 따져도 62개월, 즉 5년 이상 모아야 감당할 수 있다. 상승율로 환산하면 22.7% 상승한 셈인데, 이는 지난 2013년(1.3%)과 2014년(1.3%), 그리고 올해 1분기까지의 물가상승률(0.4%)을 모두 합한 것 보다도 7배 이상 높은 수치다.

보다 심각한 문제는 이같은 전세가 폭등이 세입자 양극화 문제를 심화시키고 있다는 점이다. 실제 취재진이 수소문한 2억 원 이하의 전세 아파트 거래량는 박근혜 정부 출범 이후 1만1천 여 건에서 4천 여 건으로 절반 이상 줄었다. 전체 전세 거래량에서 차지하는 비중도 30% 대에서 20% 대로 10%p 이상 줄었다.

반면 서민이 감당하기 힘든 5억 원 초과의 전세 거래량은 크게 늘었다. 전체 거래량의 6.5%에 불과했던 거래 비중은 올해 상반기 13.4%까지 치솟았다. 결국 서민이 감당할만한 전세 아파트는 사라지고 소수 고소득자들을 위한 전세 아파트는 늘어나고 있다는 의미다.

이처럼 천정부지로 치솟는 서울 아파트 전세가의 원인은 뭘까. 부동산 전문가들은 그 원인을 최근 임대시장에서 두드러지는 월세 전환 추세에서 찾았다.

최근 임대시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 임대사업자들이 전세 대신 월세로 전환하다보니 전세를 구하기가 굉장히 힘들어졌고, 전세 가격이 너무 빨리 오르고 있다는 것입니다. 그러다보니 전세 수요자들이 빚을 내서 집을 사는 경우가 늘어나고 덩달아 집값도 오르게 되는 거죠. 이런 문제가 파급을 갖고 (전월세 급등 현상이 나타나고) 있는 것이고요.
– 이준협 현대경제연구원 거시경제동향 실장

박근혜 정부가 지속적으로 저금리 정책을 펴면서 많은 임대인들이 이해타산을 따져 기존의 전세 매물을 수익률이 높은 월세로 돌렸고 그에 따라 수요에 비해 전세 공급량이 대폭 줄어 전세보증금의 시세가 치솟았다는 것이다.

아파트 실거래가 분석을 통해서도 월세 전환 추세가 확인된다. 박근혜 정부 초기인 2013년 1분기 전세 거래의 비중이 임대 시장의 80%를 차지할 정도로 압도적이었지만 올해 1분기 이 수치는 60% 대까지 떨어졌다. 반면 월세나 반전세(일부 보증금을 두고 월세를 내는 방식)의 비중은 20% 대에서 출발해 올해 들어 30%대를 넘어섰다. 상당수의 소액 월세가 통계에 반영되지 않았다는 점을 감안하면 실제 전세와 월세의 비율은 거의 반반에 이를 것으로 추정된다.

‘민란’ 우려되는 주거 불안…정부는 ‘유체이탈’ 화법만

부동산 전문가들은 이 같은 임대 시장의 월세 전환 분위기가 결국 주거비 폭등으로 이어지고 주거 불안을 심화시킨다고 지적한다.

똑같은 주거비용이라면 전세에서 월세 전환 자체는 문제가 아닐 수도 있습니다. 그런데 실제는 그렇지가 않습니다. 은행 이율이 1% 대인데 비해 지금의 전월세 전환율은 6%대입니다. 은행 이율에 비해 크게 높은 수준이죠. 결국 주거비 부담이 커진다는 뜻이기 때문에 월세 전환은 기본적으로 문제가 됩니다. 게다가 이같은 주거비 폭등은 저소득층에게 더 많은 부담이 가기 마련입니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원

월세의 경우 총 소득 대비 주거 비용, 즉 월세 비용이 너무나 많기 때문에 생계의 어려움을 부를 수 있습니다. 가처분 소득의 소비 지출 중 10~15퍼센트의 가처분소득, 그리고 소비지출의 15%를 주거비로 하다 보니 많은 부담을 갖게 될 수 밖에 없습니다. 우리나라 고유의 전세 제도가 거의 사라지면서 생긴 작용이죠. 즉 주거 비용을 싸게 할 수 있는 시대가 지나가 버린 것입니다. 때문에 주택 매매가 늘고, 월세 가격이 오르는 형태의 추세가 계속될 것으로 보입니다.
– 이준협 현대경제연구원 거시경제동향 실장

전례없는 주거비 폭등이 계속될 수 밖에 없다는 지적이지만 정부는 침묵하고 있다. 박근혜 정부 들어 총 8 차례의 부동산 대책이 발표됐지만 그 내용은 서민들의 주거 불안 해소가 아닌 매매 활성화에 초점이 맞춰져 왔다.

<뉴스타파>는 유일호 국토교통부 장관을 만나 서민 주거 불안에 대한 대책을 물었다. 유 장관은 “100% 완벽할 순 없겠지만 노력하고 있다”며 “부동산 정책의 최우선을 주거 안정에 두고 있다”고 답했다. 하지만 박근혜 정부가 내놓은 부동산 정책 가운데 실효성있는 주거 안정 대책을 찾아보기는 힘들다. 정부가 주거 안정을 최우선에 놓고 부동산 정책을 펴고 있다는 유 장관의 말은 사실상 실체가 없는 ‘유체이탈’식 화법인 셈이다.

다른나라 경우 소득 대비 주거비(RIR) 부담이 얼마여야하는지 기준이 있습니다. 유럽 같은 경우 소득 대비 주거비가 25%가 넘으면 정책 대상이고 국가가 책임져야 한다는 의무가 있는데 우리의 경우 그런 것이 전혀 없는 실정입니다. 기본적으로 서울같이 주거비 부담이 큰 도시에서는 ‘임대료 컨트롤’이나 ‘전월세 상한제’ 등의 제한이 있어야 한다고 봅니다. 지금도 충분히 높은데 계속 상승하지 못하게 하는 최소한의 장치입니다. 주택 주무부처가 리얼에스테이트(부동산)에 관심을 두는 나라는 없습니다. 하우징(주거)에 관심을 둡니다. (우리 정부에)그 점이 아쉽습니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원

안신숙의 일본통신 42
오래된 임대아파트단지가 초고령화시대 맞춤형 마을로

▲ 지바 현 가시와 시(柏市)에 위치한 도요시키다이(豊四季台)단지

지바 현 가시와 시(柏市)에 위치한 도요시키다이(豊四季台)단지는 일본주택공단(현재 UR 도시기구, 이하 UR이라 칭함)이 일본의 고도경제성장기에 수도권으로 유입된 주민들에게 쾌적한 주택을 안정적으로 공급하기 위해 조성한 임대주택 단지 중 하나다.

1964년 완성되어 총 4666호, 1만여 명의 삶의 터전이 된 도요시키다이단지는 철근 콘크리트 구조와 수세식 화장실, 욕실 등으로 그 당시에는 최첨단 시설을 자랑했다. 또한 도쿄까지 30~40분이면 출퇴근이 가능한 JR카시와역 역세권에 위치해 있어서 입주권이 곧 복권 당첨으로 여겨질 만큼 중산층들에게 꿈의 주택단지로 불렸다.

그러나 꿈의 주택단지도 반세기가 지나면서 낙후되기 시작했고, 입주민들의 평균 연령은 고령화되었다. 또한 정년퇴직으로 인한 입주민들의 이주로 빈집도 점점 늘어갔다. 이에 따라 UR은 2004년부터 도요시키다이단지의 재건축을 추진하기 시작했다. 현재 제1기와 제2기 공사가 완료되었고, 제3기 공사가 진행 중이다. 그런데 다른 주택단지의 재건축과 달리 도요시키다이단지의 재건축은 특별한 주목을 받고 있다. UR과 가시와 시 그리고 시내에 캠퍼스가 있는 동경대학교 고령사회종합연구기구(이하 동대 IOC)가 이 주택단지를 일본이 곧 직면하게 될 초고령사회에 맞는 이상적인 시스템을 갖춘 마을로 재건축하고 있기 때문이다. 산・관・학이 일체가 되어 추진하고 있는 초고령화사회의 이상적인 마을은 과연 어떤 모습일까? 도요시키다이단지의 모습을 살펴보자.

도요시키다이단지는 일본의 미래다

도요시키다이단지가 당면한 문제는 무엇보다 입주민들의 고령화였다. 이곳의 고령화율은 41%로, 65세 이상의 퇴직자들이 절반에 가까웠다. 이는 가시와 시 고령화율의 두 배를 넘는 수치이며(2014년 지바 현 인구통계 참고), 2055년 예상되는 일본의 고령화율과도 같은 수치다. 이처럼 입주민들의 높은 고령화율은 고도경제성장기에 수도권에 형성된 베드타운 단지들이 공통으로 안고 있는 문제이기도 하다.

한때 1만 명을 넘었던 입주민 수가 6,000명으로 줄어든 것도 또 하나의 문제였다. 낙후된 주택단지에서 노후를 보내는 것에 불안을 느낀 입주민들이 타지역 또는 타시설로 이주했기 때문이다. 평균적으로 15% 이상 존재하는 65세 이상의 요개호자의 비율이 가시와 시 전체 비율에 비해서 낮은 것이 바로 이러한 이유에서이다. 도요시키다이단지의 모습은 곧 가까운 미래에 일본의 전 지역사회가 겪게 될 문제를 그대로 반영하고 있다고 볼 수 있다.

고령자들이 안심하고 살 수 있는 마을만들기
– 도요시키다이 프로젝트 : Aging in Place 모델

도요시키다이단지의 재건축 추진과 더불어 UR과 가시와 시, 동대 IOC는 2009년부터 공동으로 연구회를 개최하여 이러한 지역 문제 해결방안과 마을 만들기에 대해 협의해 왔다. 그리고 2010년 ‘도요시키다이지역 고령사회 종합연구소’를 조직하여 ‘도요시키다이 프로젝트 : Aging in Place’를 추진하고 있다.

‘언제까지나 자택에서 안심하고 생활할 수 있는 마을’, ‘언제까지나 건강하게 활동할 수 있는 마을’이 도요시키다이 프로젝트가 추구하는 초고령화사회의 이상적인 마을의 모습이다. 즉 다가올 초고령화사회를 대비하여 Aging in Place 모델을 도요시키다이단지에서 먼저 실현해 보자는 것이다. 구체적으로 살펴보면, ‘언제까지나 자택에서 안심하고 생활할 수 있는 마을’을 만들기 위해서 ‘지역포괄케어시스템’과 ‘재택의료체계’를 구축하고, ‘언제까지나 건강하게 활동할 수 있는 마을’을 만들기 위해 ‘고령자들의 세컨드 라이프 지원사업’ 을 추진하고 있다.

이를 위해서 UR은 쾌적한 주거환경을 조성하고 관련 시설을 유치하고, 동대 IOC는 정책 제언과 실증 실험을 진행하며, 가시와 시는 관련 정책을 입안하고 있다. 세 기관은 고유의 사업을 진행하며 때로는 유기적으로 결합하면서 효율적으로 사업을 추진하고 있다.

일상 생활 권역 내에서 의료 서비스를 제공하는 지역포괄케어시스템

지난 2014년 가시와 시는 도요시키다이단지 안에 지역포괄케어시스템의 거점시설로 지역 의료연계센터를 설립했다. 이곳에 도요시키다이단지 입주민뿐만 아니라 가시와 시 주민들의 발길이 이어지고 있다. 대부분 암 등의 질병으로 병원에서 입원 치료를 받은 후 재택요양을 필요로 하는 사람들이다. 이들은 케어 매니저와 맞춤형 케어 플랜을 작성하고, 주치의, 부주치의, 치과 의사, 방문 간호사, 기능훈련사, 영양사, 개호 헬퍼, 약제사 등으로부터 종합적인 재택 요양 생활 서비스를 받고 있다.

2015년 설립된 코코판 가시와 도요시키다이는 가시아 시가 설립한 또 하나의 지역포괄케어시스템의 거점시설이다. 이곳은 105개(자립동33호, 개호동 72호)의 객실을 갖춘 고령자 주택으로 고령의 저소득자들이 지역에 거주를 계속할 수 있도록 지원하고 있다. 또한 방문 간호・방문 개호 스테이션에 다직종의 의료진들과 요양보호사들이 24시간 상주하며 재택 요양자들을 돌보고 있다. 앞으로 방문 재활의학 서비스와 방문 치과도 운영할 예정이다.

가시와 시가 추진하고 있는 지역포괄케어시스템의 목적은 일상 생활 권역(30분 이내에 도착 가능한 권역) 안에서 고령자들에게 꼭 필요한 5가지 서비스, 즉 의료서비스, 개호 서비스, 건강을 유지하고 질병을 예방하기 위한 서비스, 생활 지원 서비스, 주거 서비스를 지속적으로 제공해 주민들이 오랫동안 살아온 지역에서 나이가 들어도 안심하고 생활할 수 있도록 하는 것이다.

또한 가시와 시 지역포괄케어시스템의 가장 큰 특징은 재택의료서비스에 있다. 이 프로젝트의 코디네이터 동대 IOC 츠지 테츠오 교수는 재택의료서비스를 추진하게 된 배경을 이렇게 설명한다. “가시와 시는 2025년 초고령화시대가 되면 입원 환자의 증가에 따른 병실 부족이 심각해질 것이라 예측하고 상당한 위기감을 느끼고 있었다. 사람들의 의식 또한 크게 변해서 시설보다 자택에서 요양하고 싶다는 주민들이 60%를 넘었다.” 이러한 문제를 해결하기 위해서 가까운 병원과 진료소의 의사들로 주치의・부주치를 두고 이들을 중심으로 의료・개호・간호 스텝이 팀을 이뤄서 ICT를 통해 정보를 공유하면서 24시간 재택 요양자를 돌보는 시스템을 구축했다. 지역 의사회를 비롯한 다양한 단체들로 이뤄진 의료 워킹그룹, 시행 워킹그룹, 연계 워킹그룹들이 이룬 성과다. 일본 정부는 가시아 시의 사례를 개호보험법에 적용해 2018년까지 모든 지자체에서 의무적으로 실시하도록 규정했다.

▲ 지역포괄케어시스템의 거점시설로 설립된 지역 의료연계센터

단카이 세대를 위한 일자리 모델 창출

퇴직 후 도요시키다이단지로 온 단카이 세대(제2차 세계대전 이후 1947년~1949년 사이에 태어난 베이비붐 세대)들이 건강하게 생활할 수 있는 지역사회를 만드는 것 역시 또 다른 과제였다. 고령자들이 삶의 보람을 찾을 수 있는 새로운 일자리 모델을 창출하여 지역사회에 아무런 연고가 없는 퇴직자들도 지역사회에 참여할 수 있는 통로를 만들었다. 여기서 ‘삶의 보람을 위한 일자리’란 지역사회에 봉사하며 세컨드 라이프를 풍요롭게 보낼 수 있는 취업의 형태로 생계형 취업과는 구별되는 개념이다.

고령자 일자리 창출을 위해 가장 먼저 눈을 돌린 곳이 시내에 있는 경작 포기지와 휴경지였다. 부족한 농지는 식물공장을 운영하고 도요시키다이단지 옥상에 텃밭을 조성하여 보충했다. 특히 식물공장은 휠체어 생활을 하는 고령자들도 일할 수 있도록 환경을 조성했다. 고령자들은 이곳에서 채소와 과일을 재배하고 있다.

이 사업을 진행하기 앞서 2011년 시내에 위치한 7곳의 농가가 마음을 모아 ‘가시와농원 유한사업조합’을 탄생시켰다. 조합원 농가들은 고령자들을 고용하여 체험농장사업, 관광농장사업, 농산물가공사업 등 농업 규모를 확대하였고 가시와 시는 고령자들의 고용을 촉진하기 위해 협력하고 있다.

▲ (좌)가시와농원에서 고령자 농업학교도 진행하고 있다 (우)도요시키다이단지 안에 설치된 이동식 컨테이너 agri-cube

건강한 고령자들이 다른 고령자들의 생활을 돕는 일자리 모델도 창출했다. 지난 3월에 문을 연 커뮤니티 키친은 고령자들에게 건강한 식사를 제공하고 교류할 수 있는 장으로 활용되고 있다. 이곳에서 약 50여 명의 고령자들이 일하고 있다. 이밖에도 사회복지협의회, 자치회, 24시간 개호 스테이션에서 건강한 고령자들이 몸이 불편한 고령자들의 생활을 돕고 있다.

방과 후 보육 사업 또한 고령자들의 취업의 장으로 주목받고 있다. 여성의 사회 참여가 늘어나면서 방과 후 보육에 대한 수요가 갈수록 증가하고 있다. 가시와 시는 시에서 운영하는 방과 후 보육 교실의 보조교사로 고령자들을 채용하고 있다. 또한 가시와역 앞에 ‘넥스트’라는 방과 후 학교를 민간 위탁 운영으로 문을 열었다. 이곳에서 오랫동안 해외 근무를 했던 퇴직자는 아이들에게 영어 회화를 가르치고, 퇴직한 기술자는 로봇 만들기를 가르치고 있다. 고령자들이 다양한 직종에서 오랜 세월 쌓아온 지식과 경험을 살려 지역 아이들을 교육하고 있는 것이다.

고령자들이 행복한 마을이 곧 모두가 행복한 마을이다

도요시키다이 프로젝트는 이제 막 시작됐을 뿐이다. 다양한 시도들이 성공해서 정착할 수도 있고 시행착오를 겪을 수도 있다. 여기서 우리는 놓치지 말아야 할 사실은 고령자들의 활동이 지역사회를 발전시킨다는 것이다. 고령자들의 일자리 모델 창출로 애프터 스쿨이 설립되었고, 그들의 손으로 재배한 무농약 채소가 건강한 한 끼 식사로 만들어져 커뮤니티 식당에서 판매되고 있다. 24시간 지원되는 의료서비스는 몸이 불편한 사람들의 생활을 지원해 주고 있으며, 고령자들이 편리하게 이동할 수 있도록 설계된 거리는 장애인들과 유모차를 끄는 사람들의 이동도 즐겁게 해주고 있다. 이를 토대로 다양한 주민들 간의 관계가 형성되어 갈등의 씨앗이 될 수 있는 지역 문제를 해결하고 결국 모든 세대가 어울려 살기 좋은 마을을 만들 수 있을 것이다.

글 : 안신숙 | 희망제작소 일본 주재 객원연구위원 · [email protected]

주민참여예산조례 개정에 발맞춰 주민참여예산제를 적극 시행하기 시작한 시흥시는 주민참여예산제를 모범적으로 운영하는 곳으로 손꼽히고 있습니다. 희망제작소는 시흥시가 주민참여예산제를 적극적으로 운영하기 시작한 2012년부터 인연을 맺고 교육과 컨설팅을 진행하고 있습니다.

2016 시흥시 주민참여예산교육은 크게 세 분야로 나누어 진행되었습니다. 첫 번째는 신규 주민참여예산위원과 지역회의위원을 대상으로 기본교육인 ‘주민참여예산학교’를 진행하였고, 두 번째는 동별 지역회의를 이끌어갈 지역회의 위원장, 간사(동사무장)들을 대상으로 ‘지역회의 리더양성 워크숍’을 진행했습니다. 그리고 마지막으로 각 동별 지역회의에서 지역회의위원 및 일반주민들에게 시흥시 주민참여예산제를 안내할 ‘시민강사 양성교육’을 진행했습니다.

먼저, 주민참여예산학교는 시흥시를 크게 2개 권역으로 나누어 진행했습니다. 지역회의위원들이 편하게 참여하실 수 있도록 교육 장소와 일정을 다양화하여 모두 6회(2개 권역에서 3회씩 교육을 실시)에 걸쳐 진행했습니다. 1회차 교육에서는 주민참여와 공동체, 사회적 자본의 형성이라는 측면에서 주민참여예산제의 의미와 시작, 사례 등을 살펴보았고, 2회차 교육에서는 시흥시의 재정상황과 예산의 기본개념, 시흥시 참여예산제도의 특징, 시흥시 지역회의의 역할과 사례에 대해 살펴보았습니다. 그리고 마지막 3회차 교육에서는 각 동별로 공통의제를 선정하여 이에 따라 직접 주민참여예산제의 사업제안서를 작성해 서로 공유하는 워크숍을 진행했습니다.

지역회의 리더 양성워크숍에서는 지역회의의 중요성과 역할을 다시 한 번 짚어 보고, 지속가능성의 관점에서 지역회의의 운영과 참여가 필요함을 강조했습니다. 이어서 각 동별 워크숍을 통해서 2015년 지역회의의 활동과 운영을 돌아보고, 이를 바탕으로 2016년 지역회의의 운영계획을 작성했습니다

마지막으로 진행한 교육과정은 시민강사 양성교육입니다. 시흥시는 동별 지역회의 운영의 활성화와 내실화를 위해서 ‘찾아가는 주민참여예산학교’를 운영하고 있습니다. 시민강사 양성교육은 주민참여예산위원 중에서 찾아가는 주민참여예산학교의 시민강사로 지원하신 분들을 대상으로 진행했으며, 교육을 통해 동별 지역회의에서 시흥시 주민참여예산제와 사례들을 설명하고 지역회의의 운영을 안내하는 공통교안을 만들었습니다.

기존에 진행된 시민강사 양성교육과 달랐던 점은 워크숍을 통해 시민강사들이 지난해 강의교안을 평가하고 직접 ‘2016 찾아가는 주민참여예산학교’의 강의교안을 만들었다는 것입니다. 교육에 참여한 시민강사들은 주민들에게 주민참여예산제의 개념과 정의를 쉽고 재미있게 전달하기 위한 교육 프로그램 아이디어를 제안하고 각 제안의 장단점을 토론하면서 공통교안을 완성했습니다.

2016 시흥시 주민참여예산학교를 진행하면서 가장 인상적이었던 것은 담당 공무원과 주민들의 적극적인 참여도였습니다. 예를 들면 예산 담당 공무원이 직접 시흥시의 재정과 예산의 구성, 기본개념에 대해서 소개하였고, 주민참여예산 기획홍보분과는 교육을 설계하는 단계에서부터 적극적으로 의견을 제안했습니다. 또한, 시흥시 주민참여예산제의 역사와 특징을 설명하는 강사로도 참여해 주셨습니다. 교육에 참여한 지역회의위원들은 교육과정이 끝나는 시간까지 자리를 지키면서 주민참여예산제에 대한 관심을 보여 주었습니다. 시민강사 양성교육에 참여한 시민강사들은 수동적인 교육 참가자가 아닌 교안의 설계자로서 교육에 적극적으로 참여했습니다.

흔히 ‘시흥시 주민참여예산제’하면 ‘동별 주민참여예산 2억원’을 말합니다. 지자체 중에서 가장 큰 예산이 책정되어 있기 때문에 시흥시의 주민참여예산제를 이야기할 때 가장 먼저 언급되고 있습니다.

하지만 그동안 시행되어 온 시흥시 주민참여예산제를 살펴보면, 단지 동별 예산 규모만으로 시흥시 주민참여예산제를 설명하고 평가할 수는 없다는 생각이 듭니다. 시흥시는 주민참여예산제를 충실하게 운영하기 위해서 여러 단계의 교육 프로그램을 운영하고 있고, 시민들은 지역회의, 참여예산위원회, 시민강사 등 다양한 분야에서 적극적으로 참여하고 있습니다. 또한 동별 지역회의가 사업제안과 선정 과정에서 중요한 역할을 수행할 수 있도록 제도와 운영방향을 지속적으로 보완하고 있습니다.

이번 2016 시흥시 주민참여예산교육은 시흥시 시민들과 행정의 이러한 노력을 확인할 수 있는 자리였습니다. 또한 시흥 시민들이 주민참여예산제에 가지고 있는 자부심과 열정을 확인하고 고민을 나누며 해결할 수 있는 의미 있는 시간이었습니다.

글 : 김지헌 ｜ 지역정책팀 팀장 · [email protected]