– 광화문광장의 진실을 알려드립니다(1) –
박원순 전 서울시장은 사업 중단을 밝혔습니다
서울시의 공사 강행은 대의민주주의 파괴입니다
서울시가 지난 9월28일 광화문광장 사업의 재개를 기습적으로 발표한 데 이어 지난 11월 16일 광화문광장 공사에 기습적으로 착수했습니다. 11월 23일 시 의회에서는 3개 야당이 공동으로 이 사업 강행에 반대한다는 의견을 발표했습니다. 이에 맞서 여당은 찬성한다는 의견도 냈습니다.
2019년 9월부터 박원순 전 서울시장의 광화문광장 공론화에 참여해온 9개 시민사회단체들은 이번 공사의 즉각 중단과 공론화 지속, 새 시장이 결정과 집행을 할 것 등을 요구해왔습니다. 박 전 시장 생전에 광화문광장의 공론화 과정이 마무리되지 않았고, 공론화 과정에서 나온 의견들도 제대로 반영되지 않았기 때문입니다. 백년대계여야 할 광화문광장 사업이 졸속으로 추진돼서는 안 되기 때문입니다.
시민사회단체들은 현재 서울시가 추진 중인 광화문광장 사업에 대한 진실과 문제점에 대해 몇차례 걸쳐 시민과 언론인들에게 설명드리려고 합니다. 첫 번째 주제는 ‘대의 민주주의’ 문제입니다. 선출직 시장이 부재한 상황에서 서울시 집행부의 직업 공무원들이 이 사업을 도둑질처럼 추진해서는 안 된다는 게 이번 논의에 참여해온 시민사회단체들의 일치된 의견입니다.
1. 생전에 박원순 전 서울시장은 광화문광장 문제를 공식적, 공개적으로 결정한 바가 없습니다. 오히려 사업을 중단하겠다는 의사를 시민사회단체들에 명백히 밝혔습니다.
박 전 시장은 2020년 5월 23일 토요일 서울 종로구 가회동 서울시장 공관에서 시민사회단체 5명과 차담회를 진행했습니다. 2019년 9월부터 서울시의 광화문광장 사업 공론화에 참여한 이들이었습니다. 박 전 시장의 면담 요청은 전날 이뤄져 매우 갑작스러웠지만, 시민사회단체들은 무거운 책임감을 가지고 참석했습니다.
이 자리에서 박 전 시장은 “코로나 상황이 계속되고 있다. 또 광화문광장 사업에 대해 시민사회단체들과 이견이 있어서 합의가 되지 않는다. 그래서 이제 광화문광장 사업을 그만두려고 한다. 이번 논의에 참여한 시민사회단체들의 의견을 듣고 싶다”고 말했습니다.
그래서 이 자리에 참여한 시민사회단체 대표와 활동가들은 “광장의 형태나 교통 대책 등과 관련해서 여전히 서울시와 이견이 있다. 시민사회단체들은 이번 사업이 단지 광화문광장 하나를 만드는 사업이 아니라, 서울 도심 전체의 교통과 도시 구조를 혁신적으로 바꾸는 계기가 되길 바란다”고 답변했습니다. 그러자 박 전 시장은 “의견을 잘 알았다”고 말하고 그 날 자리를 마무리했습니다.
그 뒤 6월에 서울시는 차량 수요 억제 정책인 ‘혼잡통행료’ 논의를 하자고 시민사회단체에 제안했습니다. 이에 대해 시민사회단체들은 혼잡통행료 논의가 광장 조성과 동시에 진행돼야 하고, 광장의 형태에 대한 논의도 함께 이뤄져야 한다고 역제안했습니다. 서울시는 이를 수용하지 않았고, 7월 1일 시민사회단체는 성명을 발표해 이런 문제점들을 다시 한번 지적했습니다. 그 직후인 7월 9일 박 전 시장이 갑작스럽게 세상을 떠났습니다. 시민사회단체들은 이 사업에 대한 논의가 당분간 중단될 것으로 예상했습니다.
그러나 서울시의 직업 공무원들은 박 전 시장이 세상을 뜬 지 불과 2달 뒤, 한가위를 코앞에 둔 9월 28일 광화문광장 공사에 들어간다는 보도자료를 발표했습니다. 기자회견도 열지 않은 기습적인 발표였습니다. 11월 16일에는 보도계획에도 포함되지 않은 기자회견을 기습적으로 열어 공사에 착수한다고 발표했습니다. 과연 서울시가 떳떳하다면 왜 이렇게 기습적으로, 도둑질처럼 이 사업을 추진하는지 모르겠습니다.
2. 서울시는 박 전 시장이 시민에게 한 약속을 어기고 있습니다.
앞서 박 전 시장은 2019년 9월 19일 광화문광장 사업에 대해 “전면 재검토”를 선언했습니다. 2019년 1월 국제설계공모 당선작이 발표된 뒤 행정안전부의 반대, 시민사회단체의 반대, 언론의 비판 등이 이어진 결과였습니다. 당시 박 전 시장은 “시민 목소리를 더 치열하게 담아 새로운 광화문광장을 완성하겠다. 사업 시기에도 연연하지 않겠다. 시민 소통과 공감의 결과에 전적으로 따르겠다. 이에 따라 사업 시기와 범위, 완료 시점이 결정될 것이다”라고 밝혔습니다.
그러나 현실은 반대입니다. 서울시는 시민 소통과 공감의 결과가 나오지도 않은 상태에서 기습적으로 공사에 착수했습니다. 겨울철 공사를 하지 않는다는 스스로의 약속을 깨고 내년 10월 완공을 목표로 겨울철 공사를 강행하고 있습니다. 공론화 과정에서 주요 논의 상대 중 하나였던 주변 시민들과 시민사회단체의 목소리를 광장 계획안에 담지도 않았습니다. 서울시가 시민, 시민사회단체들과 불통한 결과가 오늘 광화문광장을 둘러싼 논란의 근본 원인입니다.
서울시는 5월 23일 박 전 시장이 시민사회단체를 만나 “광화문광장 사업을 그만두려고 한다”고 말했다는 사실을 인정했습니다. 왜냐하면 그 자리에 서울시의 시장 비서실과 광화문광장추진단의 간부들이 여럿 참석했기 때문입니다. 그러나 동시에 서울시는 박 전 시장이 사흘 뒤인 5월 27일 시장 주재 회의 때 “광화문광장 사업은 행정 역량을 집중하여 어떠한 흔들림 없이 추진하기로 결정했다”고 주장하고 있습니다.
서울시에 묻습니다. 서울시의 주장대로 5월 27일에 박 전 시장 주재 회의에서 “광화문광장 사업을 흔들림없이 추진하기로 결정했다”면 왜 박 전 시장이 세상을 떠난 7월 9일까지 43일 동안 서울시는 그 사실을 공식적으로, 공개적으로 발표하지 않았습니까? 왜 서울시는 이 사실을 공론화의 주요 상대인 주변 지역 시민들, 광화문광장시민위원회, 시민사회단체들에게 알리지 않았습니까? 서울시가 박 전 시장의 유고 이전에 광화문광장과 관련한 계획을 낸 것은 2020년 2월 14일 ‘시민 뜻 담아 사업 추진’ 보도자료가 마지막이었습니다.
시민사회단체들은 5월 27일 시장 주재 회의가 열렸다고 하더라도 서울시 내부의 논의에 불과했다고 판단합니다. 만약 서울시가 주장하는 그 결정이 ‘공식적, 최종적’ 결정이라면 박 전 시장은 세상을 뜨기 전에 그 사실을 발표했을 것입니다. 43일이라는 충분한 시간이 있었기 때문입니다. 또 그에 앞서 공론화의 주요 상대였던 주변 시민들, 시민위원회, 시민사회단체에 알렸을 것입니다. 이미 공식적, 최종적으로 결정된 사안이라면 43일 동안 발표하지 않을 이유가 없었기 때문입니다.
현재 우리가 확실히 알 수 있는 일은 서울시가 박 전 시장이 세상을 떠난 지 2달 20일이 지난 9월 28일에 광화문광장 사업을 재개한다고 발표한 것입니다. 박 전 시장이 “사업 중단”을 말한 5월 23일부터 박 전 시장이 세상을 뜬 7월 9일 사이에 박 전 시장이나 서울시는 이 사업을 공식적, 공개적, 최종적으로 결정한 일이 없습니다. 시민사회단체들은 서울시가 박 전 시장이 세상을 뜬 7월 9일에서 “사업 재개”를 발표한 9월 28일 사이에 이 사업을 결정한 것으로 판단하고 있습니다.
더욱이 시민사회단체들은 오늘 박 전 시장이 살아있었다면 서울시의 이런 무리한 결정과 집행은 나오지 않았을 것이라고 생각합니다. 지난 9년 동안 박 전 시장은 시민들의 뜻을 거스르는 무리한 결정과 집행을 한 일이 없습니다. 모든 사안에 대해 끝없이 시민들과 소통하고 거버넌스를 통해 사회적 합의에 이르려고 노력했습니다. 이런 경험에 비춰볼 때 서울시 내부 회의에서 광화문광장 사업 추진을 결정했다는 서울시의 주장은 신뢰하기가 매우 어려운 것입니다.
3. 현재 서울시의 행태는 대의 민주주의의 파괴입니다.
대한민국은 민주주의 국가이고, 그 중에서도 대의 민주주의 국가입니다. 주권자 시민이 모든 권력을 가지고 대표자를 뽑아서 그에게 권한을 위임해 운영하는 체제입니다. 따라서 서울시에서 주권자로부터 권한을 위임받은 사람은 선출직 시장이며, 서울시의 직업 공무원들이 아닙니다. 대행 체제는 대행 체제일 뿐이지 정식으로 권한을 위임받은 체제가 아닙니다.
따라서 박 전 시장 사후에 직업 공무원들로 이뤄진 서울시 집행부가 광화문광장과 같이 사회적, 국가적으로 중대한 의미를 가진 사업에 대해 결정하고 집행하는 일은 대의 민주주의 원칙에 정면으로 위배되는 일입니다. 대행 체제는 박 전 시장이 생전에 공식적, 공개적으로 결정한 일, 그렇게 결정해서 이미 진행되는 일을 그대로 집행하기만 하면 됩니다. 대행 체제에서 새로운 결정과 집행을 해서는 안 됩니다.
새로운 광화문광장을 어떻게 만들지는 주권자와의 충분한 공론화를 거쳐서 결정해야 합니다. 서울시민과 주변 지역 시민들, 광화문광장시민위원회, 시민사회단체들의 동의를 얻고 합의해야 합니다. 그런 바탕 위에서 주권자의 위임을 받은 새로운 선출직 시장이 공개적, 공식적, 최종적으로 결정하는 것이 사리에 맞습니다. 내부 회의에서 결정했다는 확인하기 어려운 주장을 근거로 서울시의 직업 공무원들이 결정, 집행해서는 결코 안 되는 일입니다.
다시 서울시와 서울시 의회에 제안합니다. 당장 무리한 공사를 중단하고 주권자와의 공론화를 다시 시작하기 바랍니다. 대한민국의 대의 민주주의 체제에 맞게 서울시민, 주변 지역 시민들, 광화문광장시민원회, 시민사회단체의 동의와 합의를 만들어내기 바랍니다. 그리고 최종적인 결정과 집행은 내년 4월에 뽑히는 새 시장에게 넘기기 바랍니다.“끝”
2020년 11월 25일
광화문광장 재구조화 졸속추진 중단을 촉구하는 시민사회단체
(경실련, 도시연대, 문화도시연구소, 문화연대, 서울시민연대, 서울시민재정네트워크, 서울YMCA, 한국문화유산정책연구소, 행정개혁시민연합)
야생동물들의 낙원 내성천
모래의 강 내성천을 찾는 길은 늘 설레임과 긴장감의 연속입니다. 우리하천의 원형질 아름다움을 만난다는 기쁨에서부터 이번에는 그곳에서 또 어떤 새로운 친구들을 만나게 될까 하는 설레임까지 말입니다. 이처럼 모래강 내성천은 우리하천의 원형을 간직한 곳으로 다양한 동식물들의 보고입니다. 드넓은 모래톱과 맑고 얕은 강물과 풍성한 강변 습지, 울창한 왕버들 군락 등등 야생동식물들에겐 이보다 더 좋은 서식환경이 없는 것이겠지요.
내성천 모래톱에서 늘 만나게 되는 수많은 야생동물의 발자국은 이곳이 바로 야생의 영역임을 그대로 웅변해줍니다. 고라니, 너구리, 삵, 수달 같은 야생동물에서부터 백로, 왜가리, 원앙, 수리와 같은 날짐승들 그리고 자라, 메뚜기, 참길앞잡이와 같은 곤충들과 흰수마자라는 전세계에서 우리나라에서 유일한 물고기까지. 이처럼 내성천의 새로운 친구들과 그 흔적을 만나는 재미는 참 솔솔하고 신비하기까지 합니다. 그것들에서 신의 지문을 느끼기도 하기 때문에 말입니다.
내성천 친구들 중에서 이번에는 아주 보기 드문 친구를 하나 만났습니다. 지난 1월 말 내성천에서 드디어 먹황새를 만난 것입니다. 먹빛 황새라는 뜻의 먹황새는 먹색(검은색)을 띄는 황새로 국내에서는 극히 보기 드문 철새로 멸종위기종이자 천연기념물로 보호받고 있습니다. 몇해 전부터 내성천을 찾는 먹황새 소식은 전해 들었고, 녀석이 잠시 스쳐지나간 적도 있지만, 이번처럼 직접 대면해 오랫동안 관찰한 적은 처음이었습니다.
내성천 먹황새와의 만남
모래톱을 유유히 활보하는 낯설고도 검붉은 새 먹황새. 요즘은 황새도 보기 드문 이 나라에서 먹황새라니요. 먼발치에서 살금살금 따라가면서 녀석의 일거수일투족을 관찰하게 됩니다. 탐조 망원경인 필드스코프를 꺼내고 천천히 그 모습을 관찰해보면 볼수록 이 고고한 새의 아름다움과 신비로움에 푹 빠져듭니다.
처음 먹황새가 발견된 지점은 이번에 필자가 녀석을 만난 지점보다는 훨씬 상류였다고 합니다. 먹황새의 존재를 먼저 알린 '습지와새들의친구' 자료를 살펴보면 내성천 먹황새에 대해서 이렇게 전하고 있습니다.
"내성천에서는 2009년부터 매년 먹황새가 관찰되고 있어 내성천이 먹황새 정기 도래지로 자리잡고 있다는 것을 확인할 수 있습니다. 따라서 그 보호대책 마련이 시급히 요망됩니다. 먹황새는 내성천 금강마을에서부터 고평대교에 이르는 구간을 오가며 서식하고 있으며 현재 2-3개체가 서식하는 것으로 추정됩니다"
그런데 지금은 한 마리만 목격되고 있고, 필자가 먹황새를 만난 지점은 처음 먹황새가 발견된 지점에서 훨씬 아래쪽이었습니다. 짐작하듯 사람이 많이 다니지 않은 조용한 곳을 선호하는 먹황새는 처음에는 금강마을 상류에서 주로 서식했다고 알려졌습니다. 그러나 지금 그곳은 완전히 공사장으로 변해버렸습니다. 멸종위기종에다가 천연기념물인 녀석의 보호대책은커녕 녀석의 주된 서식처가 망가져간 것입니다.
영주댐 공사로 쫓겨난 천연기념물 먹황새
그곳은 영주댐으로 수몰되는 수몰지로서 영주댐 공사의 부속공사가 한창 진행중에 있습니다. 수몰면 위로 새로운 도로를 닦는다고 주변 산의 나무를 잘라내고 사면을 갂아 도로조성 작업에 여념이 없습니다. 댐이 하나 들어서면 댐 공사뿐만 아니라 그 부속공사 또한 이렇게 많습니다. 그리고 결국 담수를 시작하게 되면 그마저도 모두 잠기게 되는 것이고 말입니다.
수몰된다는 것은 그 속에 살고 있는 모든 생명들이 수몰된다는 것을 의미합니다. 사람만 이주를 한다고 문제가 없는 것인가요? 그 안에서 살아가는 저 다양한 생명들은 도대체 어떻게 하란 말인지요? 저들의 이주대책도 세워줘야 하는 것 아닌가요? 저들에게도 동의를 구해야 하는 것 아닌가요?
"이 지구상 모든 존재는 연결되어 있다"는 인드라망의 세계를 굳이 들먹이지 않더라도 자연계는 생태계 사슬로 모두 연결되어 있습니다. 그러므로 한 종이 사라진다는 것은 엄청난 변화가 시작되는 것을 의미합니다. 꿀벌이 사라진다고 생각해보십시오.
세상은 우리가 알지 못하는 신비로 가득 차 있습니다. 꿀벌이라는 종이 사라지면 식량생산에 치명적인 타격을 입는 것과 같이, 종이 하나 사라진다는 것은 우리가 비록 인식할 수는 없을지라도 어떤 생명의 신비가 뚝 끊긴다는 것을 의미합니다. 어떤 공간의 개발이든 신중에 신중이 거듭돼야 하는 이유입니다.
하물며 우리하천의 원형을 간직한 내성천은 어떠해야겠습니까? 태고의 신비와 역사를 고스란히 간직하고 있는 생명들의 보고인 내성천 말입니다. 그러므로 영주댐의 건설은 신중에 신중을 거듭해야 합니다. 비록 댐 건설과 그 부속공사가 다 되어가는 시점이라고 하더라고 원점에서 다시 생각해볼 수 있어야 합니다. 그만큼 가치있는 하천이기 때문입니다.
영주댐이냐, 우리하천의 원형 보존이냐
댐을 가동했을 때의 가치와 댐을 허물어 원형 그대로의 내성천을 보존했을 때의 가치를 비교해봐야 합니다. 전국 1만8천 개 댐의 하나일 뿐인 영주댐으로 남을 것이냐, 아니면 우리하천의 모습을 고스란히 간직한 유일한 하천으로 남을 것이냐를 말입니다.
순천만은 그런 의미에서 시사하는 바가 많습니다. 흔히 해왔듯 순천만을 매립해 개발하는 것은 내성천에 댐을 짓는 것과 비교할 수 있을 것입니다. 그러나 순천만은 환경단체뿐만 아니라 순천시까지 나서서 그곳을 매립하는 대신 보존하고 그를 통해 생태교육과 생태관광 등의 수익을 창출하는 방식을 선택했습니다.
그 결과가 지금의 순천만의 모습입니다. 갈대가 장관을 이룬 순천만, 매년 천연기념물 흑두루미가 떼지어 찾아오는 순천만, 그 흑두루미를 위해서 주변의 전봇대까지 뽑아낼 수 있는 순천시. 그로 인해 매년 수백만의 관광객이 찾아오는 순천만의 모습으로 말입니다.
그러므로 먹황새의 이름으로, 흰수마자의 이름으로 그리고 수몰마을인 400년 전통마을 금강마을(최근 금강사라는 절터에서 보물급 유적이 출토됐고, 그로 인한 발굴작업이 아직 한창 진행중에 있습니다)의 이름으로 영주댐은 원점에서 다시 재고돼야 합니다.
내성천에 먹황새가 2009년 이 사업이 시작됐을 때 홀연히 나타난 이유가 무엇일까요? 이대로 댐이 완공돼 담수가 진행되고, 내성천의 육화현상이 심화된다면 더 이상 내성천에서 먹황새와 흰수마자를 볼 수 없게 될지도 모릅니다. 이들이 없는 내성천을 상상할 수 없습니다. 그러므로 2015년은 내성천에서 먹황새와 흰수마자가 영원히 자리잡을 수 있는 그 원년이 되어야 할 것입니다.
여러분은 댐을 원합니까? 아니면 먹황새와 흰수마자가 영원한 내성천을 원하나요? 2015년은 그 선택의 기로에 서 있습니다. 내성천으로 어서들 달려가보십시오. 더 늦기 전에.
9개 시민사회단체, 1인 시위 개최
광화문광장 재구조화 공사 즉각 중단하라!
– 서울시의회는 광화문광장 재구조화 예산 반드시 막아야
– 왜 이 시점에 무리한 대규모 토건사업을 강행하는가?
서울시가 시민사회의 강한 우려와 반대에도 불구하고 기습적으로 공사를 강행하고 빠른 속도로 광장을 훼손하고 있다. 서울시는 지금이라도 공사를 당장 멈추고, 지역주민과 시민사회의 목소리에 귀 기울여야 한다. 코로나로 온 나라와 국민이 어려운 시기임을 감안할 때 이렇게 막대한 예산을 들여 보도블럭을 파헤치는 것이 과연 시민을 위한 행정인가?
유력 정치인들도 반대입장을 내고, 서울시의 불통행정을 비판하고 나섰다. 서울시는 즉각 공사를 중단하고, 예산낭비에 불과한 광화문광장 재구조화 사업을 전면 재검토할 것을 촉구한다. 9개 시민사회단체들은 다음과 같이 대응할 계획이다.
1. 광화문광장 재구조화 반대를 위한 1인 시위 진행 중
9개 시민사회단체들은 17일(화)부터 2주간 서울시청(정문) 앞에서 오후 12시부터 1시까지 1인 시위를 진행한다. 시민공론화는 백지화하고, 시장 없는 사이 도둑 추진하고 있는 서울시를 규탄하며 광화문광장 재조성의 졸속 추진을 즉각 중단하라는 의견을 서울시와 시민들에게 알릴 예정이다.
2. 광화문광장 재구조화 사업예산 삭감을 위한 서울시의회의원 면담 진행
광화문광장 재조성 사업과 관련한 예산은 전체 791억이다. 총 사업비 791억 중 국비는 128.5억, 시비는 662.5억이다. 11월 마지막 주(날짜 미정) 서울시의회 도시계획관리위원회에서 이와 관련한 예산 심사가 열린다. 현재 서울시의 불통행정을 막을 수 있는 방법은 시의회가 예산을 통과시키지 않는 방법밖에 없다. 이에 시민사회단체들은 지난 6일(금) 조상호 더불어민주당 대표의원과 면담을 갖고, 9일(월)에는 김인호 의장을 면담했다. 이어 10일(화)에는 송재혁 예결위원장을 만나 시민사회단체의 의견을 전달했다. 13일(금)에는 이성배, 오중석 도시계획관리위원들과도 면담을 진행했다. 대체로 시의회 역시 지금 시기에 급하게 사업을 추진하는 부분에 대해서는 시민사회단체와 문제의식을 공유하고 있다. 오는 19일(목)에는 김희걸 도시계획관리위원장과 면담을 진행하고, 다음 주에 열리는 도시계획관리 위원회 예산 심사에서 광화문광장 재구조화 사업 관련 예산을 반드시 삭감해줄 것을 건의할 예정이다.
같은 날(19일), 김학진 부시장과도 면담을 진행한다. 김학진 부시장은 현재 도시 관련 서울시 행정의 최고책임자다. 하지만 고 박원순 시장이 분명히 중단을 약속한 사업임에도 시장 부재를 틈타 이 사업을 계속 강행한다면 비판을 받을 것이다. 김 부시장은 책임지고 이번 면담을 통해 반드시 무리한 사업 추진의 철회를 약속해야 한다. 면담이 단순한 요식적 행위로 그쳐서는 안 될 것임을 경고한다.
3. 광화문광장 재구조화 사업에 대한 정치권의 입장을 요구한다.
국민의힘 서울시당과 정의당 서울시당은 광화문광장 재구조화의 중단을 요구하는 입장을 발표했다. 우리는 더불어민주당 역시 이에 대한 입장을 밝힐 것을 요구한다. 그리고 시민사회단체들은 각 정당 대표들에게 차기 서울시장 보궐선거를 앞두고 일방적인 공사를 강행하는 서울시의 불통행정에 대한 입장을 공개질의할 예정이며, 서울시장 예비후보들에게도 향후 공개적인 입장표명을 요구할 계획이다.
4. 광화문광장 재구조화 사업의 절차적 정당성에 대해 대응할 예정이다.
현재 시민사회단체들은 전문법조인들의 도움을 받아 무효소송 진행과 함께 감사원 감사청구를 검토하고 있다.
광장의 주인은 시민이다. 시민의 의견이 반영되지 않은 눈가림식 사업 추진은 반드시 분노를 촉발하는 돌팔매로 돌아온다. 서울시는 이번 광화문광장 재조성의 졸속 추진을 즉각 철회하고, 시민과 소통하는 행정으로 새롭게 거듭나는 계기가 되길 촉구한다.”끝”
2020년 11월 18일
광화문광장 재구조화 졸속추진 중단을 촉구하는 시민사회단체
(경실련, 도시연대, 문화도시연구소, 문화연대, 서울시민연대, 서울시민재정네트워크, 서울YMCA, 한국문화유산정책연구소, 행정개혁시민연합)
◾ 기자회견 개요 ◾
◈ 제목 : SH공사 공공주택(아파트) 자산현황 분석발표
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 취지발언 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석내용 발표 : 윤은주 경실련 도시개혁센터 간사
◈ 경실련 입장 발표 : 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장 (대진대 교수) / 조정흔 경실련 상임집행위원 (감정평가사)
◈ 질의답변
[가짜 말고, 국민이 원하는 진짜 공공주택을 늘려라!❹]
SH 공공주택, 장부가는 12.8조 vs 시세는 74.1조, 1/5에 불과
자산 낮게 평가해 부채율 높이지 말고 공정하게 시세대로 평가하라
SH 공공주택 10만세대 땅값, 취득가 6.8조, 시세 68.2조 10배 됐다
시세 최고 수서1단지 2.7조, 땅값상승 최고 대치1단지 109배로 상승
서울시는 공공택지 매각 중단하고, 진짜 공공주택 확대에 적극 나서라
경실련이 서울시 SH가 보유하고 있는 공공주택 등의 자산을 분석한 결과 SH의 공공주택(아파트) 토지시세는 총 68.2조원으로 취득가액의 10배나 되는 것으로 나타났다. SH공사는 공공주택 사업이 적자라서 땅장사, 바가지 분양이 불가피하다고 주장해왔지만 자산증가 효과를 감안하면 공공주택 사업이 결코 적자가 아님이 재확인된 것이다.
경실련은 지난 3월 SH가 2011년부터 2020년까지 지난 10년간 택지판매로 총 5.5조, 아파트 바가지 분양으로 3.1조의 부당이득을 챙겼을 것으로 추정된다고 발표했다. 이에 대해 SH는 해명자료를 통해 공적주택 건설사업 추진으로 매년 약 3,500억 수준의 손실이 발생해 공공분양사업과 택지매각을 통해 보전하고 있어 경실련 주장처럼 땅장사, 집 장사를 중단할 수 없다고 반박했다. 그러나 이는 공공주택의 자산가치를 고려하지 않은 매우 왜곡된 주장이며 앞으로도 장사를 하기 위한 변명에 불과하다.
이에 경실련은 SH가 보유한 공공주택 자산이 얼마인지 분석했다. SH공사가 국민의힘 하태경(부산해운대갑) 의원실에 제출한 ‘SH 자산 현황(2020년 12월 31일 기준)’에 따르면 SH가 1991년 이후 취득해서 보유하고 있는 공공주택은 13.1만호이며 취득가액은 22.1조(호당 1.7억)원다. 이중 시세파악이 가능한 아파트(205개 단지, 9만9천세대)를 대상으로 취득가액, 장부가액, 시세를 비교분석했다. 시세조사는 KB국민은행, 다음부동산 등의 시세정보를 활용했다.
SH가 91년 이후 취득해서 보유하고 있는 공공주택(아파트)은 9만 9,484세대이며, 취득가액은 15조 9,628억(호당 1.6억), 장부가액은 12조 7,752억(호당 1.3억)이다. 역대시장별로 살펴보면 오세훈 시장때 3.2만호로 가장 많았고 이명박 시장때는 1,269만호로 가장 적었다. 취득가액은 91년~94년까지 호당 0.6억원이었지만 박원순 시장때는 2.4억으로 상승했고, 공급면적도 15평에서 23평으로 확대됐다.
토지와 건물로 구분해서도 살펴봤다. 연도별 토지평당 기준 토지취득가액을 살펴보면 1991년 취득한 중계는 토지평당 110만원이었지만 2020년 취득한 위례지구는 토지평당 1,100만원으로 1천만원 가량 상승했다. 특히 마곡지구는 980만원으로 비슷한 시기에 취득한 강남의 세곡, 내곡, 우면 등이 500만원대인 것에 비해 월등히 높았다. 현행법에서는 수도권 공공주택 용지를 택지조성원가의 60~85%로 공급기준을 정하고 있다. 강남도 아닌 마곡지구의 토지취득원가가 강남보다 비싼 것은 마곡지구 택지조성원가에 수용비 이외 기반시설설치비 등을 무분별하게 포함시키면서 조성원가를 부풀리기 때문으로 의심된다.
건물취득가액도 가파르게 상승하며 법정건축비의 2.5배까지 높아졌다. 1991년 공급된 면목의 건물취득가액은 아파트 평당 83만원이었지만 2020년 고덕은 850만원으로 10배 상승했다. 건물취득가액은 건축비로 볼 수 있기 때문에 법정건축비와 표준건축비 및 기본형건축비와 비교가 가능하다.
2005년 이전까지만 해도 공공주택 건물취득가액은 표준건축비와 비슷한 수준이었다. 기본형건축비 도입 이후에도 오세훈 시장 때 취득한 상암, 발산도 기본형건축비보다 낮았다. 하지만 2008년 은평부터 건축비가 상승, 이후에 공급된 내곡, 마곡 등은 모두 기본형건축비보다도 높다. 기본형건축비 도입 이후 공공주택조차 표준건축비가 아닌 부풀려진 기본형건축비 수준으로 책정했으며 2020년 고덕 11단지는 850만원으로 표준건축비의 2.5배나 된다. 게다가 SH공사가 분양원가 공개를 거부하며 실제원가보다 부풀려 시세에 근접한 분양가를 책정하며 임대아파트 건물취득원가까지 치솟고 있는 상황이다.
공공주택 자산의 현재 시세도 조사했다.
단지별 시세는 평당 1,800만원 ~ 9,100만원 만원까지 형성되어 있으며, 9만9천세대 전체로는 74.1조(호당 7.4억)원으로 추정된다. 취득가액보다 58.2조원 상승했고 5배가 됐다. 단지별로는 수서1이 2.7조(호당 12.3억)원으로 가장 높았고, 위례10 2조, 대치1 1.5조, 신정양천 1.4조, 세곡2 1.3조 순으로 시세가 높았다. 상위5위의 시세는 호당 평균 9.3억이었지만 장부가액은 1.3억에 불과했다.
토지 기준으로 취득가액과 시세를 비교하면 10배까지 상승한 것으로 나타났다. 가장 많이 오른 단지는 대치1단지로 취득당시 토지가액은 142억(호당 870만원)이었지만 현재 시세는 1.5조(호당 9.5억)로 취득가액의 109배가 됐다. 이외 신트리2 96배, 수서6 91배 등 상위 10위는 평균 취득가액의 65배까지 땅값이 상승했다.
땅값이 상승했음에도 불구하고 SH가 토지는 재평가하지 않고 건물은 감가상각을 적용하는 방식으로 자산을 평가해왔다. 때문에 장부가액은 12.8조(호당 1.3억)원으로 취득가보다 낮고 시세의 1/5도 되지 않았다. 이렇게 공공주택 자산을 저평가해놓고 부채율 등을 내세워 공공주택 사업이 적자라고 주장하며 땅장사와 바가지분양에 치중하며 부당이득을 챙기려 하고 있다.
분석결과에서 나타나듯 SH가 ‘공공주택은 적자사업’이라는 주장은 사실이 아니다. 공공주택의 자산가치 상승으로 오히려 막대한 공공자산이 증가한다. 또한 공공주택 사업비는 현행법상 재정 30%, 주택도시기금 40%, 임차인 보증금 20%를 부담하기 때문에 사업자인 SH 공사의 사업비 부담은 10%에 불과하다. 따라서 SH공사는 거짓숫자를 바로잡고 지금부터라도 공공택지의 민간매각을 중단하고 값싸고 질 좋은 공공주택을 적극 확대해 서민주거불안을 해소해야 한다. 이를 위해 시세를 제대로 반영하도록 자산에 대한 정확한 재평가를 실시해 공공주택 사업을 보다 적극 추진할 수 있도록 관련법을 개정해야 한다. 이미 2010년부터 국제회계기준을 공기업에 적용하도록 되어 있고, 지금도 자산재평가시 토지는 공시지가, 주택은 공시가격을 적용하도록 되어 있음에도 불구하고 취득가보다 낮게 장부가액이 잡혀있는 것은 문제이다.
마지막으로 서울시는 공공주택조차 기본형건축비보다 비싸게 건축비를 책정하는 이유를 밝혀야 한다. 오세훈 시장은 10년 전 재임시절 주택법 개정 없이 61개 항목별 원가를 투명히 공개하고, 기본형건축비보다 낮게 공급했다. 보궐선거를 통해 당선된 오세훈 시장은 SH 분양원가공개와 땅장사, 집장사 중단에 적극 나서야 한다. 용산정비창부지, 서울의료원부지 등 서울시내 국공유지는 반드시 팔지 않고 공영개발한다면 얼마든지 평당 600만원 건물분양 아파트나 벡년 이상 공공주택을 공급할 수 있다.
서울시와 SH는 부채 핑계 대며 가짜, 짝퉁 공공주택만 늘리지 말고, 나라의 주인인 국민이 편히 살 수 있는 값싸고 질 좋은 진짜 공공주택을 대폭 확대한 것을 촉구한다.
#파일보기_SH 공공주택(아파트) 자산현황 분석발표
2021년 7월 13일
경제정의실천시민연합
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