장사 잘 되니까 나가라? '약탈 건물주' 막는 법

[우리는 희망에 투표한다 4] 상가임대차보호법 개정으로 임대차인 보호해야

16.03.14 05:28l최종 업데이트 16.03.14 05:28l 글: 황규현(pspd1994)

▲  [20대 총선 정책제안]우리는 희망에 투표한다
ⓒ 고정미

서울시가 한국감정원에 의뢰하여 상권 매장용 5035호를 조사해서 2015년 8월 발표한 바에 따르면 환산보증금(보증금+월세x100)이 4억 원 초과는 1125호(22.3%)이며, 명동∙강남대로∙청담∙혜화동∙압구정 등 유동 인구가 많은 주요 상권의 평균 환산보증금이 약 8억 원이다.

현행 상가건물임대차보호법(아래 상임법)은 환산보증금이 일정 보증금액 한도(서울시 4억 원)를 초과하면 임차인은 상임법 중 일부 규정만 보호를 받을 수 있다. 상임법의 테두리를 벗어난다면 임대인은 보증금과 월세를 9% 초과하여 증액청구가 가능하다. 

만약 임차인이 상가건물에 거액의 시설비를 투자했을 때 임대인이 과도한 월세 증액요구를 하게 되면 끝까지 거절하기 힘들 것이다. 환산보증금이 일정 보증금액 한도를 초과할 때 임차인의 5년의 계약갱신요구권은 인정되지만, 최대 9%로 제한했던 월세 인상 폭의 제약이 없어서 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 무력화할 수 있다. 

환산보증금이 4억 원을 초과한 상가 대부분은 보증금이 5000만 원을 넘지 않고 월세가 비싼 경우가 많아서 월세의 과소가 상임법의 적용 기준이 되고 있다. 반면 주택임대차는 보증금과 월세의 규모와 관계없이 주택임대차보호법으로 보호받고 있다. 

주택은 심지어 10억 원, 20억 원이 넘는 세입자에게도 주택임대차보호법은 적용되고 있지만, 보증금 6000만 원에 월세 350만 원의 상가세입자는 상임법 보호에서 제외되고 있다. 상임법이 상가임대차에 보편적으로 적용될 수 있도록 환산보증금제도를 폐지해야 한다.

상가임차인이 투자비용을 회수할 시간을 보장해야 
 

▲  가수 싸이가 소유한 건물에서 쫓겨나 위기에 처한 세입자들이 "같이 살자, 한남동 카페 데이크아웃드로잉은 싸이건물에서 쫓겨나게 됐어요, 임대차보호법이 바뀌어야 합니다"라 쓰인 팻말을 붙여뒀다.
ⓒ 유성애

상임법에서 임차인에게 주어진 계약갱신요구권은 5년으로, 이는 너무나 미흡하다. 반면 독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들에서는 상가임차인들이 권리금, 시설비 등 제반 투자비용을 회수할 수 있도록 9년에서 15년 이상 장기 임대차를 보장하고 있다. 

대부분 상가임차인은 사업 초기에 손실을 감내한다. 그리고 어느 정도 시간이 지난 후에야 이익을 창출하기 시작한다. 초기 투자비를 회수할 겨를도 없이 5년이 지나가는 것이다. 임차인의 계약갱신요구권 5년이 초과하고 임대인이 월세를 대폭 증액요청 하면 임차인은 법으로 보호받지 못하고 상가를 비우거나 증액요청을 받아들일 수밖에 없다. 

또한, 일부 악덕 임대인은 기존 임차인을 내쫓은 후 신규임차인을 들여서 임대인 스스로 바닥권리금(자릿세)을 수수하기도 한다. 

임대인이 추가로 자본을 투자하여 임대료를 올리는 예도 있지만, 임차상인들이 무수히 노력하고 지방자치단체가 지원해서 상권이 활성화됐는데도 임대인이 임대료를 과도하게 올려 이익만 챙기기도 한다. 이를 막기 위해선 임차상인들의 생존권과 영업가치 보호 등을 고려해 계약갱신요구권을 10년 이상으로 늘여야 한다.

2015년 5월 시행된 개정 상임법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있지만 부족한 점이 많다. 특히 임차인의 5년 영업보장 기간 이후에 임대인이 철거∙재건축을 이유로 임차인의 퇴거를 요청하게 되면 임차인에게는 아무런 보호제도가 없다. 임차인이 상가에서 5년 이상을 쌓아온 영업시설∙비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등 유형∙무형의 재산적 가치를 송두리째 잃어버리게 된다. 

한편 일본에서는 1970∼1980년대 재건축과 관련하여 임차인을 퇴거시킬 때 임대인이 퇴거료 제공을 조건으로 임차인을 명도한 판례를 흔치 않게 접할 수 있다. 건물의 노후화가 현저하고 붕괴의 위험이 있는 경우 등을 제외하고 일반적인 임대차계약관계에서 임대인은 재건축, 개축 등의 요구로 임차인이 퇴거하는 경우 임차인이 인근 지역에서 동종∙동규모의 영업을 시작할 수 있도록 퇴거시 보상제를 도입해야 한다. 

개정된 상임법은 권리금 보호 대상에서 대규모점포를 제외함으로써 백화점, 복합쇼핑몰 등과 함께 매장 면적 합계가 3000㎡ 이상인 250여 곳의 전통시장에서조차 임차인은 권리금을 보호받지 못하고 있다. 영세상인이 다수인 전통시장, 대형상가 등은 상임법의 취지에 맞게 권리금의 보호를 받아야 함이 당연하다. 

상가임차인이 장기간 안정적으로 영업할 수 있는 토대를 구축하고 권리금을 보호받을 수 있도록 환산보증금제도 폐지, 10년 이상 장기 임대차 보장, 퇴거시 보상제 도입, 권리금보호대상에 전통시장∙대형상가를 포함하는 등 상가건물임대차보호법을 개정해야 한다.      

참여연대가 제안하는 정책과제는 크게 3대 분야 52개로 서민 생존권과 경제민주화를 위한 정책과제, 한반도 평화와 미래를 위한 정책과제, 민주주의와 인권을 위한 정책과제로 구성되어 있습니다. 해당 정책제안은 참여연대 홈페이지에서 보실 수 있습니다.

저작권자(c) 오마이뉴스(시민기자), 무단 전재 및 재배포 금지

덧붙이는 글 | 글쓴이는 황규현 부동산연구소 소장이자 참여연대 민생희망본부 실행위원입니다.

 젠트리피케이션 문제의 사회적 해결을 위한 포럼 

최근 우리사회는 빠른 속도로 젠트리피케이션이 진행되며 예술가들과 상인들이 삶의 터전에서 밀려나고 있습니다. 테이크아웃드로잉의 사례에서 알 수 있듯이 젠트리피케이션 문제는 단순히 건물주와 임차인 간의 문제를 넘어 심각한 사회적 문제로서 대두되고, 더 이상 자본의 논리에 따라서 방치할 수 없는 것이 현재의 상황입니다.

이러한 문제의 심각성으로 인해 임차인의 권리를 보호하는 상가임대차보호법이 개정되고  성동구에서는 젠트리피케이션 방지 조례를 내놓는 등의 움직임이 있지만, 이 문제의 본질적인 해결하기에는 미흡한 부분이 있습니다.

테이크아웃드로잉공동대책위원회, 더불어민주당 을지로 위원회, 문화연대, 참여연대가 공동주최하는 <젠트리피케이션 문제의 사회적 해결을 위한 포럼>에서는 젠트리피케이션의 원인과 문제점, 현황 등을 살펴보고, 젠트리피케이션 문제의 사회적 해결을 위한 대안에 대해서 토론해보는 자리를 마련하였습니다. 

* 진행안

<젠트리피케이션 문제의 사회적 해결을 위한 포럼>

일시 : 2016년 3월 11일(금) 낮3시~6시
장소 : 국회의원회관 제2세미나실

주최 : 테이크아웃드로잉대책위원회 / 더불어민주당 을지로위원회 / 문화연대 /참여연대 민생희망본부

 사회 : 이원재(문화연대 문화정책센터 소장)

 기조발제 : 한국 사회의 젠트리피케이션, 무엇이 문제인가?/신현방(런던 정경대 지리환경학과 교수)

 발제 : 젠트리피케이션을 둘러싼 문화사회적 제안

 ▪ 한남포럼_비자발적 이주에 대항하는 언어_테이크아웃드로잉 / 최소연(테이크아웃드로잉 운영진)

 ▪ 바꾸자! 상가법! Change the Law! 2016 상가건물임대차보호법 개정운동 및 사례 / 최지원(맘편히장사하고픈상인모임 연대국장)

 ▪ '제태크'를 넘어야 공간에 대한 권리가 보인다. :젠트리피케이션 대책평가와 과제/ 김상철(노동당 서울시당위원장)

 토론
전은호(협치서울추진단 기획 코디)
김남균(그문화갤러리 디렉터)
신현준(성공회대 동아시아연구소 교수)
이강훈(변호사, 참여연대 민생희망본부 부본부장)

 젠트리피케이션 문제의 사회적 해결을 위한 포럼 

최근 우리사회는 빠른 속도로 젠트리피케이션이 진행되며 예술가들과 상인들이 삶의 터전에서 밀려나고 있습니다. 테이크아웃드로잉의 사례에서 알 수 있듯이 젠트리피케이션 문제는 단순히 건물주와 임차인 간의 문제를 넘어 심각한 사회적 문제로서 대두되고, 더 이상 자본의 논리에 따라서 방치할 수 없는 것이 현재의 상황입니다.

이러한 문제의 심각성으로 인해 임차인의 권리를 보호하는 상가임대차보호법이 개정되고  성동구에서는 젠트리피케이션 방지 조례를 내놓는 등의 움직임이 있지만, 이 문제의 본질적인 해결하기에는 미흡한 부분이 있습니다.

테이크아웃드로잉공동대책위원회, 더불어민주당 을지로 위원회, 문화연대, 참여연대가 공동주최하는 <젠트리피케이션 문제의 사회적 해결을 위한 포럼>에서는 젠트리피케이션의 원인과 문제점, 현황 등을 살펴보고, 젠트리피케이션 문제의 사회적 해결을 위한 대안에 대해서 토론해보는 자리를 마련하였습니다. 

* 진행안

<젠트리피케이션 문제의 사회적 해결을 위한 포럼>

일시 : 2016년 3월 11일(금) 낮3시~6시
장소 : 국회의원회관 제2세미나실

주최 : 테이크아웃드로잉대책위원회 / 더불어민주당 을지로위원회 / 문화연대 /참여연대 민생희망본부

 사회 : 이원재(문화연대 문화정책센터 소장)

 기조발제 : 한국 사회의 젠트리피케이션, 무엇이 문제인가?/신현방(런던 정경대 지리환경학과 교수)

 발제 : 젠트리피케이션을 둘러싼 문화사회적 제안

 ▪ 한남포럼_비자발적 이주에 대항하는 언어_테이크아웃드로잉 / 최소연(테이크아웃드로잉 운영진)

 ▪ 바꾸자! 상가법! Change the Law! 2016 상가건물임대차보호법 개정운동 및 사례 / 최지원(맘편히장사하고픈상인모임 연대국장)

 ▪ '제태크'를 넘어야 공간에 대한 권리가 보인다. :젠트리피케이션 대책평가와 과제/ 김상철(노동당 서울시당위원장)

 토론
전은호(협치서울추진단 기획 코디)
김남균(그문화갤러리 디렉터)
신현준(성공회대 동아시아연구소 교수)
이강훈(변호사, 참여연대 민생희망본부 부본부장)

민생법안 처리 위한 국회 정상화 및 상가임대차보호법 통과 촉구 기자회견

일시 장소 : 2018. 4. 24. (화) 10:00, 국회 정론관

「상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법) 개정안」등 민생법안이 국회에 산적해 있으나 자유한국당 등 야당의 정쟁으로 국회 파행이 지속되고 있습니다. 이에 경제민주화네트워크, 경실련 도시개혁센터, 맘편히장사하고픈상인모임, 참여연대 민생희망본부는 더불어민주당 박주민 의원과 함께 4월 23일 오전10시 국회 정론관에서 기자회견을 열고 민생법안 처리를 위한 국회 정상화 및 상가임대차법 통과를 촉구할 예정입니다.  

최저임금 인상과 임대료 인상으로 영업활동의 위기에 내몰린 소상공인과 자영업자들은 하루하루를 고통 속에서 버티고 있습니다. 그러나 안정적인 영업권 확보와 상가내몰림(젠트리피케이션)을 방지하기 위한 상가임대차법 개정 요구는 국회에서 외면당하고 있습니다.

중소상인과 임차인 보호를 위해 활동해온 이들 단체는, 이날 기자회견을 통해 자유한국당 등 야당이 당리당략을 위한 정쟁을 중단하고 국회를 정상화하여 상가임대차법 등 민생법안부터 처리 할 것을 강력히 촉구할 것 입니다.

<기자회견 개요>

- 제목 : 민생법안 처리 위한 국회 정상화 및 상가임대차보호법 통과 촉구 기자회견 "정쟁보다 민생! 상가임대차법 즉각 처리하라!"
- 일시장소 : 2018. 4. 24. 화 10:00 / 국회 정론관
- 주최 : 재벌개혁과 경제민주화 실현을 위한 전국네트워크(경제민주화네트워크), 경실련 도시개혁센터, 맘편히장사하고픈상인모임, 참여연대 민생희망본부, 더불어민주당 박주민 국회의원
- 순서
사회: 김주호 참여연대 민생팀장
여는말: 박주민 더불어민주당 국회의원
발언: 박지호 맘상모 운영위원
기자회견문 낭독:  남은경 경실련 도시개혁센터 팀장
- 문의 : 맘편히장사하고픈상인모임 (담당: 공기 상임활동가 010-2979-4648)

여▪야는 정쟁으로 중단된 국회를 정상화하고
상가임대차보호법개정 등 민생법안을 처리하라!

4월 임시국회가 시작한지 3주가 지났지만 여▪야간 정쟁으로 상임위가 줄줄이 파행되는 등 사실상 국회가 중단되었다. 민생입법 등 현안 처리는 뒷전으로 밀린 채 당리당략을 위한 정쟁으로 허송세월을 보내고 있다. 최저임금 인상과 임대료 인상으로 영업활동의 위기에 내몰린 소상공인과 자영업자들은 하루하루를 고통 속에서 버티고 있다. 그러나 안정적인 영업권 확보와 상가내몰림을 방지하는 법개정 요구는 정치판에서 외면당하고 있다. 정치적 공방으로 본연의 역할을 방치하는 국회를 규탄하며, 정쟁으로 중단된 국회를 즉각 정상화하고 민생법안을 조속히 처리할 것을 촉구한다.

상가임대차보호법 등 민생입법 즉각 처리하라!

2016년 5월 20대 국회가 시작된 이후, 상가임차인의 부당한 내몰림을 방지하기위한 「상가건물임대차보호법개정안」이다수 발의되었다. 정부도 계약갱신청구권 연장 등 상가법 개정을 연내 국정과제로 추진하고 있는 상황에서 이번 4월 임시국회는 상가법개정 처리를 위한 중요한 시기가 될 것이다. 그런데 또 다시 정쟁에 의한 국회 공전사태로 민생입법처리를 지연시키는 것은 서민들을 사지로 내모는 것이다. 이제 더 이상 인내할 수 없는 한계에 왔다. 불필요한 정치적 논쟁을 중단하고 지체 없이 국회를 정상화하여 민생법안 처리 등 국회 본연의 역할에 충실할 것을 촉구한다.

지방선거를 염두에 둔 당리당략으로 4월 임시국회를 무산시켜서는 안된다.

4월 임시국회는 방송법 개정안을 둘러싼 여야 간 대립을 시작으로 김기식 금융감독위원장 논란과 민주당원 인터넷 댓글 조작 의혹 등에 대해 여당과 야당이 대치하면서 파행운영되었다. 자유한국당과 바른미래당은 댓글 조작 논란에 대해 특검 실시를 주장하고 있으나, 이는 이번 사건을 핑계로 4월 임시국회를 무산시키고 지방선거까지 끌고가겠다는 당리당략에 의한 것으로 밖에 볼 수 없다. 관련 의혹에 대해서는 철저하게 수사하고 필요하면 특검을 실시하면 된다. 더 이상 불필요한 논란으로 4월 임시국회를 무산시켜서는 안된다. 여당도 야당의 주장을 정치적 공세로만 규정해 대립각을 세우기 보다는 국회정상화를 위해 타협안을 제시하는 등 유연한 자세를 보여야 한다.

2018년 4월 24일

경제민주화전국네트워크, 경실련 도시개혁센터, 맘편히장사하고픈상인모임,
참여연대 민생희망본부, 더불어민주당 박주민 국회의원

[원문보기/다운로드]

건물주 횡포 용인하는 상가임대차보호법, 국회는 언제까지 세입자를 사지로 내몰 것인가

임대료 폭등이 촉발한 ‘궁중족발’ 사건,
‘합법적으로’ 세입자 생존권 박탈하는 사회 모순의 집약

건물주의 횡포로 내쫓긴 서촌 ‘궁중족발’ 상인이 건물주를 폭행한 혐의로 구속됐다. 이번 사건은 세입자의 권리를 제대로 보호하지 못하는 상가임대차보호법의 현주소를 고발하고 있다. 또한 건물주의 재산권 보호를 앞세워 세입자의 생존권을 합법적으로 박탈하는 우리 사회 불합리와 모순을 집약적으로 보여주는 사건이다. 이러한 참극에 대해 참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는 국회의 책임을 묻지 않을 수 없다. 상인들의 생존권은 안중에도 없는 건물주의 급격한 임대료 인상 등에 직면하여 상인들과 시민사회가 수 년째 임차인 보호를 강화해달라며 상가임대차보호법 개정을 요구했지만 이를 철저히 외면해온 국회였기 때문이다. 국회는 스스로의 직무태만을 각성하고 더 이상 이러한 비극이 발생하지 않도록 하루 빨리 상가임대차보호법 개정에 나서야 한다.

궁중족발 사건은 법의 허점을 악용한 젠트리피케이션 피해 과정을 그대로 보여준다. 건물주는 297만원이던 임대료를 1200만원으로 올리면서도 아무런 제재를 받지 않았고, 임차인에게 권리금을 회수할 수 있는 기회마저 주지 않았다. 사실상 일방적 퇴거 요구에 저항하던 세입자는 12번의 강제집행 끝에 거리로 내쫓겼다. 상식 밖의 일이지만 건물주의 행위는 합법이었고, 세입자의 저항은 불법이었다. 이 과정에서 지자체는 사인 간 쟁의라며 세입자 피해를 방관했고, 법원은 건물주의 정당한 재산권 행사라며 무리한 강제집행을 허용했으며, 집행관과 경찰은 지게차까지 동원한 폭력적인 집행방식을 용인하며 건물주의 편을 들었다. 이들은 모두 같은 말을 반복했다. 법이 그렇다는 것이다.

건물주에 대한 폭행을 정당화하기는 어렵다. 하지만 ‘합법적으로’ 사지에 내몰린 세입자의 상황은 결코 정상적이지 않다. 현행 상가임대차보호법은 임대인을 보호할지언정 임차인을 제대로 보호하지 못하는 반쪽짜리 법이다. 그로 인해 우리 사회 곳곳에서 갈등이 심화되고 참극이 빚어지고 있다. 이러한 사회적 비극을 지속적으로 방치하면서 말로만 민생을 앞세우는 국회의 이율배반적인 태도를 국민들은 더 이상 좌시하지 않을 것이다. 국회는 상가임대차보호법 개정이 국회에 맡겨진 최소한의 책무라는 것을 명심해야 한다. 

논평 [원문보기/다운로드]

「상가임대차보호법 개정 국민운동본부」
7/ 17 상가법 개정을 촉구하는 국회 앞 캠페인 진행

“상가법을 개정하라!” 임대료 걱정없이 장사하는 그날까지!
제헌절 행사 맞아 국회 앞 동시다발 1인 시위 진행 예정

일시 장소 : 2018. 07.17 (화) 9시-11시 국회 정문 앞

최저임금 인상보다 중소상인·자영업자들을 더욱 힘들게 하는 것은 상가임대료이며, 젠트리피케이션 문제 해결을 위해 상가임대차보호법 개정이 절실한 상황입니다. 7월 11일 '상가임대차보호법 개정 국민운동본부' 출범식에 여야 원내대표 및 중소상인단체들이 참석하여 한 목소리로 상가법 개정을 다짐했으나, 세부방향이 달라 최소한의 법 개정만 이루어지는 것은 아닌지 우려의 목소리가 나오고 있습니다. 

이에 상가법개정국민운동본부(임걱정본부)는 제헌절 70주년 행사가 열리는 국회 정문 앞에서 임차상인 및 활동가 20여명과 함께 동시다발 1인시위(피켓팅)를 진행했습니다.

임걱정본부는 임차상인의 영업권과 생존권이 온전히 보장받기 위해서는 총제적인 법개정이 필요하다는 절박함으로 출범하였습니다. ▲권리금 제도 보완 ▲계약갱신요구권 행사기간 최소 10년 이상 보장 ▲철거•재건축시 퇴거 보상비 및 우선입주권 보장 ▲차임 인상률 상한 인하 ▲환산보증금 폐지 ▲상가임대차분쟁조정위원회 설치 법제화 등은 모두 필수적인 법개정사항으로, 국회가 계약기간연장 등 최소 수준으로 ‘원포인트 개정’에 그치려 해서는 안될 것입니다. 임걱정본부는 앞으로도 정부/국회 간담회, 온라인 캠페인, 정책토론회 등을 통해 중소상인과 시민사회, 종교계 목소리를 확산할 것이며, 온전한 상가법 개정을 이루어 낼 것입니다.

상가법개정국민운동본부 자세히 보기 (클릭)
 

상가법 운동본부, 자유한국당 원내대표 등 긴급면담 요청

자유한국당 김성태 원내대표, 함진규 정책위의장, 김도읍 법사위 간사에게 14일(화) 정오까지 상가법 관련 면담 여부 답변을 요청

답변 없을 시 중소상인단체들이 함께 국회 원내대표실로 방문 예정

상가임대차보호법 개정 국민운동본부(이하 임걱정본부)는 오늘(8/10) 자유한국당 김성태 원내대표, 함진규 정책위의장, 김도읍 법사위 간사에게 공개서한을 보내 14일(화) 정오까지 임걱정본부의 상가법 개정 요구사항에 대한 각자의 입장과 임걱정본부 대표단과의 면담 일정에 대해 답변 줄 것을 긴급하게 요청하였습니다. 만약 14일(화) 정오까지 아무런 답변이 없을 시 임걱정본부에서 활동하고 있는 200여 중소상인단체, 종교단체, 시민사회단체들은 국회 김성태 원내대표실로 방문하여 상가법 개정을 바라는 피맺힌 목소리를 생생히 전달하려 합니다.

지난 7일 더불어민주당, 자유한국당, 바른미래당이 민생경제TF를 열고 8월 임시국회에서 처리할 법안을 논의했으나 정작 시급한 민생경제법안인 상가임대차보호법이 빠진 것으로 알려지면서 그 어느 때보다 상가법이 처리될 것이라 기대했던 중소상인들은 큰 절망에 빠진 상황입니다.

특히 8일 세계일보 기사에 따르면 자유한국당 소속 법사위 의원들이 대부분 상가법 개정에 대해 유보, 의견 미표명, 조건부 찬성 등의 소극적인 것으로 나타나 이번 상가법 처리를 위해 자유한국당 김성태 원내대표, 함진규 정책위의장, 김도읍 법사위 간사의원에게 적극적인 역할이 그 어느 때보다 중요한 시점입니다.

임걱정본부는 공개질의서를 통해 임걱정본부의 상가법 개정 6대 요구사항에 대한 김성태 원내대표, 함진규 정책위의장, 김도읍 법사위 간사의원의 입장을 묻고, 이러한 중소상인들의 목소리를 직접 전달할 수 있도록 8월 임시국회가 열리기 전인 14일(화) 정오까지 면담 일정을 잡아줄 것을 요청하였습니다.

만약 8월 14일(화) 정오까지 아무런 답변이 없다면 14일(화) 정오 국회 정문 앞에서 기자회견을 통해 임걱정본부의 입장을 밝히고 국회 김성태 원내대표실로 직접 방문하여 상가법 개정을 바라는 피맺힌 목소리를 생생히 전달하려 합니다.

상가임대차보호법 개정 관련 입장 표명 및 간담회 요청

1. 안녕하십니까?

 

2. 상가임대차보호법 개정 국민운동본부(상가법개정국민운동본부)는 중소상인단체와 시민단체, 종교계가 삶의 터전을 잃을 위기에 놓인 중소상인 보호를  위해 상가임대차보호법(상가법) 개정이 절실하다는 데 뜻을 모으고 조속한 법개정을 위해 연대⋅활동하고 있습니다.

3. 심화되는 젠트리피케이션 현상, 투기성 상가매매 등의 이유로 임차상인들의 생존권은 어느때보다 절박한 상황에 처해있습니다. 현행 상가법 하에서는 어느 누구도 마음놓고 장사할 수 없습니다. 국회 민생법안 1호는 상가임대차보호법이 되어야 합니다.

 

4. 상가법개정국민운동본부가 요구하는 주요 법개정사항은 △권리금 회수 기회의 온전한 보장 △계약갱신기간 10년 이상 연장 △철거 재건축 시 퇴거보상비 또는 우선입주권 보장 △보증금과 월차임 인상률 현실화 △환산보증금 제도 폐지 △상가임대차분쟁조정위원회 법제화 등입니다.

 

5. 국회내 민생법안TF가 꾸려졌음에도 상가법을 통과시키겠다는 어떤 소식도 들려오지 않는 상황에서, 상가법개정국민운동본부는 제1야당의 책임있는 답변을 요청합니다.

 

(1) 상가법개정운동본부의 6가지 법개정방향에 대한 각각의 답변을 요청합니다.

- 권리금 회수 기회의 온전한 보장
- 계약갱신기간 10년 이상 연장
- 철거 재건축 시 퇴거보상비 또는 우선입주권 보장
- 보증금과 월차임 인상률 현실화
- 환산보증금 제도 폐지
- 상가임대차분쟁조정위원회 법제화

 

(2) 상가법 개정에 대한 중소상인들의 절박함을 전하고 개정방향에 대한 논의를 위해 아래와 같이 귀 의원에 간담회를 요청합니다. 가능한 날을 알려주시기 바랍니다.

 

※ 회신은 8월14일 오후12시까지 주시기 바랍니다. 이 시간까지 면담에 대한 회신이 없으면 14일 오후12시 귀 의원실을 직접 방문하도록 하겠습니다.  

 

- 아     래 -

 

○ 간담회 요청 일자 : 추후 협의

○ 참석자 : 상가법개정국민운동본부 소속 중소상인단체, 시민단체, 종교계 등 대표자 및 실무자 10명 내외

○ 문의 및 일정 협의 : 010-7172-0072 [email protected] 유동림 상가법개정국민운동본부 사무국 간사(참여연대 민생팀 간사)

 

상가임대차법 개정 관련 법무부 장관 간담회 개최 

운동본부, “계약갱신요구 기간 연장 만으로는 임차상인 보호 못해”

“권리금 회수기회 보장, 철거⋅재건축시 퇴거보상비 및 우선입주권 보장 등 현행법상 보호 사각지대 필수적으로 보완해야”

법무부장관 및 시민사회⋅종교단체, 상인단체, 피해상인 등 참석

일시 장소 : 2018. 8. 17. (금) 14:00, 망원시장 상인회
(서울시 마포구 포은로 6길 27 지하1층)

상가임대차보호법 개정 국민운동본부(이하 임걱정본부)는 8월 17일(금) 오후 2시 망원시장 상인회 지하 1층에서 법무부 장관과 상가임대차보호법(이하 상가법) 개정과 관련한 공개간담회를 진행했습니다. 임걱정본부는 이 날 간담회를 통해 상가법 개정의 절박함과 필수 제도개선 사항에 대한 현장 목소리를 전달하고, 상가법 개정이 계약갱신요구 기간 연장으로 매듭지어지는 것은 상인들이 수용할 수 없다고 당부했습니다.  

상가법 소관 부처인 법무부는 지난 4월 국토교통부, 중소기업벤처부 등과 상가임대차법 개정 태스크포스(TF)를 구성하고 계약갱신요구 기간을 현행 5년에서 10년으로 연장하는 등의 내용을 포함한 상가법 개정방향을 조율한 바 있으며, 하반기 중 상가법 개정안을 국회에 제출할 것이라고 밝힌 바 있습니다.

임걱정본부는 이번 간담회를 통해 상가법 개정이 계약갱신요구 기간 연장에만 국한되는 것에 대해 우려를 표하고, 임차상인을 온전히 보호할 수 있는 제도개선안을 마련할 것을 요구했습니다. 임걱정본부의 요구 내용은 ▲ 권리금 회수기회의 온전한 보장 ▲ 계약갱신요구권 행사기간 최소 10년 이상 보장 ▲ 철거·재건축시 우선입주권 또는 퇴거보상 ▲ 차임 등의 인상률 하향 ▲ 환산보증금 폐지 ▲ 상가임대차분쟁조정위원회 설치 등 6가지로 모두 필수적으로 개정이 필요한 사항입니다.

한편 이번 간담회에는 최승재 소상공인연합회 회장, 김진철 한국중소상인자영업자총연합회 공동회장, 김남근 민주사회를 위한 변호사모임 부회장, 김남주 민주사회를 위한 변호사모임 민생경제위 위원, 서정래 서울시 전통상인 명예시장, 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장, 남은경 결실련 도시개혁센터 국장, 윤경자 서촌 궁중족발 사장, 김태림 서촌 봉평막국수 사장, 박지호 노량진 카페7그램 사장 등 임걱정본부 소속 단체인, 상인들이 참석했습니다.

<간담회 개요 및 주요 순서>

- 제목 : 상가건물임대차보호법 개정 현장 정책 간담회
- 일시 : 2018. 08. 17. (금) 14:00 ~ 15:30
- 주소 : 서울특별시 마포구 포은로6길 27 망원시장 복합 문화공간 (주차 : 서울특별시 마포구 포은로6길 10 망원1-2 공영주차장)
- 참석자 : 법무부 장관 등 법무부 소속 담당자 6명, 국민운동본부 소속 단체인, 상인 등 10명
- 주요 순서

  14:05 임걱정본부, 법무부 장관에 상가법 개정 촉구서한 및 ‘상생펭귄’ 전달
  14:10 법무부 장관, 간담회 시작 발언
  14:20 임걱정본부 대표단, 대표 발언
  14:55 상인들, 젠트리피케이션 피해사례 발언
  15:30 행사 종료

<상가건물임대차보호법 개정 국민운동본부 개정요구안>

1. 권리금 회수기회의 온전한 보장

(1)권리금 회수기회 기간 연장
▷현행 규정: 임대차계약 종료 3개월 동안(법 제10조의4 제1항)
▷문제점 : 현행 3개월 내에 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수하기가 현저히 곤란, 따라서 회수기회 보장 실질화 위해 기간 연장 필요
▷개정요구안 : 임대차 기간 중 언제나(박주민 의원 대표발의안, 노회찬 의원 대표발의안과 같음)

(2)권리금 적용 제외 축소
▷현행 규정 : 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포는 적용 제외(법 제10조의5 제1호)
▷문제점 : 위 점포에도 권리금 거래가 존재함에도 합리적 이유 없이 차별, 특히 전통시장은 차별 이유 전혀 없어
▷개정요구안 : 모든 상가임대차에 적용(정성호 의원 대표발의안과 같음)

(3) 권리금 회수 방해행위 규제 강화
▷비영리 1년 6개월 삭제
 - 현행규정 : 권리금 회수기회 방해행위의 예외로 ‘1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’ 규정(법 제10조의4 제2항 제3호)
 - 문제점 : ‘영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 불명확하여 현장에서 혼란이 있고, 임대인에 의해 악용됨.
 - 개정요구안 : 법 제19조의4 제2항 제3호 삭제
 * 박주민 의원 대표발의안 : 위 기간을 1년 6개월에서 3년으로 연장
▷‘현저히 고액’의 차임과 보증금 요구하는 행위에서 현저히 고액의 기준을 시행령으로 명확화
 - 현행규정 : 권리금 회수기회 방해행위 사유로 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’ 규정(법 제10조의4 제1항 제3호)
 - 문제점 : ‘현저히 고액’의 기준이 불명확하여 임대인에 의해 악용됨.
 - 개정요구안 : 시행령으로 신규임차인에게 요구할 수 있는 인상률 상한 명확화
 * 제윤경 의원 대표발의안 : 새로운 임대차계약의 차임 및 보증금의 증액에도 직전 임대차계약의 그것보다 10%를 초과할 수 없도록 제한(안 제9조 제3항)
▷임차인이 임대인에게 제공해야 하는 신규임차인에 관한 정보를 시행령으로 구체화
 - 현행규정 : 임차인은 임대인에게 신규임차인의 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다(법 제10조의4 제5항)
 - 문제점 : 임대인이 불필요하고 과도한 자료 제공을 요구하는 사례 빈발
 - 개정요구안 : 시행령으로 임차인에게 제공의무 있는 신규임차인에 관한 정보를 특정

2. 계약갱신요구권 행사기간 최소 10년 이상 보장
▷현행규정 : 계약갱신요구권 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 허용(법 제10조의 제2항)
▷문제점 : 초기 투자비 증가, 경기불황 등으로 투자금 회수에 장기 소요
▷개정요구안 : 최소한 10년 이상 갱신요구권 행사기간을 보장(노회찬 의원 대표발의안, 강창일 의원 대표발의안, 윤호중 의원 대표발의안, 이언주 의원 대표발의안과 같음)
 - 원칙적으로 갱신기간 제한이 없는 임대차가 바람직하나(박주민 의원 대표발의안과 같음), 현재 입법 현실을 고려하여 최소한 10년 이상 갱신요구권 보장 방향으로 개정요구
 ※부진정 소급효 필요 : 현재 존속 중인 임대차에 개정 규정 전면 적용
 - 그렇지 않을 경우 5년 이상 존속 중인 임대차계약은 임대인이 묵시적갱신을 허용하지 않아 종료될 위험성이 높고, 그렇게 되면 개정법이 목적하는 장기 임대차 유도에도 배치.
 - 이렇게 계약이 종료된 상가에 대해 임대인이 신규 임대차계약을 맺으면서 차임을 대폭 인상할 우려 농후

3. 철거·재건축시 우선입주권 또는 퇴거보상
▷현행 규정 : 없음
▷문제점 : 현행법은 임차인 귀책사유 없어도 갱신을 거절하고 재건축이 가능하고, 그로인한 권리금 회수기회 상실이 문제됨.
▷개정요구안 : 안전사고 우려 또는 타법령에 따른 철거/재건축 사유로 계약의 갱신이 거절된 경우 그 임차인에게 우선입주권을 보장하고, 우선입주권 요구를 하지 않는 경우 임대인에게 권리금 손해배상액에 준하는 퇴거료보상 의무 부과(박주민 의원 대표발의안과 같음)
 ※퇴거보상금 액수가 권리금 상당액에 근접하지 않을 경우 우선입주권 형해화 될 우려, 따라서 퇴거보상금을 권리금 규모에 준하는 금액으로 법규화 필요

4. 차임 등의 인상률 상한 하향
▷현행규정 : 시행령으로 위임(법 제11조 제1항), 시행령은 연 5%로 제한
▷문제점 : 작년 소비자물가상승률은 1.9%에 불과, 경기불황에도 불구하고 차임인상률 상한은 경기를 전혀 반영 못하는 문제점.
▷개정요구안 : 갱신시 차임 등의 인상률을 연 5% 또는 전년도 소비자물가상승률의 2배 중 낮은 비율 이하로 제한

5. 환산보증금제도 폐지
▷현행규정 : 법은 보증금액 일정액 이하 임대차계약에 적용하되, 그 금액을 넘는 임대차계약에 대해서 대항력, 계약갱신요구권, 차임인상률상한, 권리금 회수기회 보호, 차임연체와 해지 표준계약서의 작성 규정은 적용(법 제2조)
▷문제점
 - 환산보증금은 고액의 월차임 채무를 부담하고 있다는 징표는 될 수 있어도 고액 자산가의 징표가 될 수 없음. 따라서 이를 기준으로 임대인과 대등한 협상력이 있는 임차인을 나누는 기준이 될 수 없음.
 - 한편 여전히 합리적 이유 없이 환산보증금 초과 임대차에 묵시적 갱신(법 제10조 제4항), 차임인상률 상한(법 제11조) 등 규정이 적용되지 않고 있음.
▷개정요구안 : 환산보증금제도 완전 폐지(박주민의원 대표발의안, 홍익표의원 대표발의안과 같음)

6. 상가임대차분쟁조정위원회 설치 법제화
▷현행규정 : 없음
▷문제점 : 상가임대차 분쟁이 조정절차 없이 곧장 소송화되어 사회적 갈등 격화되는 문제점. 주택임대차에는 이미 분쟁조정위원회 법제화된 것과 형평 맞지 않아.
▷개정요구안 : 분쟁조정위원회를 시도에 설치하고, 조정의 효력을 민사 합의의 효력 부여박주민 의원 대표발의안, 노회찬 의원 대표발의안과 같음)

보도자료 [원문보기/다운로드]

중소상인 보호 위한 상가임대차보호법 개정방안 토론회

상가임대차보호법, 무엇이 쟁점인가?

2018.8.27.(월) 10:00 국회의원회관 제2세미나실

사회  최봉문 경실련 도시개혁센터 이사장

발제  김남주 민변 민생경제위원회 변호사

토론 

이진수 법무부 법무심의관

더불어민주당 정책실

김제동 바른미래당 수석전문위원

이재호 민주평화당 정책실장

김건호 정의당 정책위원

황규현 서울시 공정경제과 주무관 

종합토론

주최  상가법개정국민운동본부 02-723-5303

중소상인 보호 위한 상가임대차보호법 개정방안 토론회

상가임대차보호법, 무엇이 쟁점인가?

28일 법사위, 30일 본회의 앞두고 상가법 개정방안 모색 토론회 개최
법무부, 여야 4당 정책실무자 등 참석하여 상가법 쟁점 토론 예정

2018.8.27.(월) 10:00 국회의원회관 제2세미나실

지난 6월 건물주의 횡포를 이기지 못한 임차상인이 건물주를 폭행하며 현행 상가법의 문제점을 사회적으로 고발한 궁중족발 사건 이후 상가법을 개정해야 한다는 목소리가 높습니다.

지난 7월 11일 「상가법개정국민운동본부」 출범식에서 여야 원내대표 및 소상공인위원회 위원장들이 참석하여 한 목소리로 상가법개정을 약속했으나, 8월 임시국회의 법안 논의가 본격화되면서 어느 정도 수준의 법개정을 할 것인지에 대한 구체적인 논의가 필요한 상황입니다.

이에 상가법개정국민운동본부는 여야 정당 및 중소상인•시민사회, 정부 등이 함께 모여 중소상인 보호를 위한 상가임대차보호법 개정 방안을 모색하는 토론의 자리를 마련하고자 긴급히 토론회를 준비하였으며, 일정상 참여가 어렵다는 자유한국당을 제외한 여야 4당, 법무부, 서울시 실무자를 토론자로 섭외하여 상가법 개정 토론회를 진행하게 되었습니다. 본 토론회를 통해 각 당의 상가법 개정에 대한 입장과 주요 쟁점에 대해 토론하고 보다 실효성 있는 상가법 개정이 이루어질 수 있도록 하고자 합니다.
 

<토론회 개요>

- 사회  최봉문 경실련 도시개혁센터 이사장

- 발제  김남주 민변 민생경제위원회 변호사

- 토론 

김윤섭 법무부 법무심의관

더불어민주당 정책실

김제동 바른미래당 수석전문위원

이재호 민주평화당 정책실장

김건호 정의당 정책위원

황규현 서울시 공정경제과 주무관 

- 종합토론

- 문의  상가법개정국민운동본부 02-723-5303

토론회 자료집 [다운로드]