LH 공공택지 매각을 통해 본 공공기관 경영 평가의 문제

국토부, 2015년에만 2.5만 세대 규모 공공주택 부지 민간 매각 추진

부채 감축 명목으로 LH 공공택지 팔아 대형건설사에 1조원 안팎 특혜

박근혜 정부 대선 공약과도 역행하는 공공임대주택 사업의 축소

○ 일시·장소: 10/7(수) 오전10시, 국회 의원회관 제8간담회의실

○ 주최:

새정치민주연합 김상희 의원 (국회 국토교통위원회)

새정치민주연합 이미경 의원 (국회 국토교통위원회)

새정치민주연합 김경협 의원 (국회 국토교통위원회)

새정치민주연합 이언주 의원 (국회 국토교통위원회)

새정치민주연합 윤호중 의원 (국회 기획재정위원회)

참여연대, 서민주거안정 연석회의, 전국세입자협회, 서울세입자협회, 민달팽이 유니온

○ 주관: 새정치민주연합 김상희 의원·참여연대

▣ 취지 및 배경

- 박근혜 정부는 LH의 부채 감축을 목적으로 무주택 서민, 저소득층에게 제공할 공공임대주택 건설을 위한 기존 공공택지 지구를 민간 건설사에 매각 추진 중. LH와 국토부 자료에 따르면, LH가 최근 10년간 기존 공공임대주택 사업승인 계획을 취소하고 2015년 민간에 매각할 세대 수는 총 2만 5천 가구에 이르며, 화성 동탄 지구를 포함한 수도권 5개 지역에서 민간건설사가 LH로부터 토지를 매입하여 취득했을 것으로 추정되는 개발이익은 총 2500억 원에 달함.

- LH는 서민과 저소득층을 위한 정부의 주거복지 정책 사업을 공공기관으로서의 역할을 수행했으나 공공임대주택 건설로 인한 부채는 모두 LH가 떠안음. 더욱이 이 부채는 현재 LH의 재무구조의 특성을 전혀 고려하지 않은 부적절한 경영평가 방식인데도, 공공임대주택 사업에 필요한 택지를 민간건설사에 매각해 부채를 절감하는 해법은 정부가 나서 민간건설사에 이익과 특혜를 주는 반면 부채 부담을 국민에게 전가시키는 것임

- 따라서, LH 공공택지 매각에 따른 무주택 서민·저소득층을 위한 공공임대주택 사업이 축소되는 심각한 현재의 상황과 박근혜 정부의 보편적 주거복지정책 공약 파기에 대한 문제 제기 및 대책 마련을 촉구하기 위한 토론회를 진행하고자 함.

<2015.10.07.(수) LH 공공택지 매각을 통해 본 공공기관 경영평가의 문제 국회 토론회>

▣ 토론회 진행안

○ 사회 : 김남근 변호사 (참여연대 집행위원장)

○ 발제 : LH 공공택지 매각의 결과와 공공기관 경영평가 방식의 문제 / 이강훈 변호사 (민변 민생경제위원회)

○ 토론 :

- LH 공공택지 매각을 통해 민간 대형 건설사가 얻게 될 이익 / 황규현 공인중개사 (참여연대 민생희망본부 실행위원)

- 공공임대주택 공급 축소로 이어지는 LH의 부채 감축 / 최은영 연구위원 (한국도시연구소)

- LH 부채 문제, 부채는 항상 문제일까? / 이총희 회계사 (청년공인회계사회)

- LH 부채 감축 방안과 정부의 공공임대주택 정책 추진 현황 / 이종급 사업관리부장 (LH 공공주택기획처)

목표도 없이 형식적 운영..국회 서민주거복지특위 활동 평가

주택임대차보호제도 개선 촉구 기자회견

계약갱신청구권‧전월세상한제 도입‧공공임대주택 확충‧주거복지기본법 처리해야 

※ 기자회견 일시 장소 : 5월 20일(수) 오전 10시. 국회 정문 앞

2015.05.20(수) 오전10시 서민주거안정연석회의 기자회견

전국의 주거·시민·사회·노동 분야 100여개 단체로 구성된 ‘서민주거안정 연석회의’는 오늘 5월 20일(수) 오전 10시, 국회정문 앞에서 40일만에 오늘 서민주거복지특위를 개최하는 국회 서민주거복지특위 활동 중간평가, 주거복지기본법 국회 통과 및 서민주거안정 7대요구안을 반영해 주택임대차보호제도 개선을 촉구하는 기자회견을 진행합니다. 이 기자회견은 국회 특위에서 해외 세입자보호 제도 연구용역 발표회를 하는 동일‧동시간에 진행합니다. 

서민주거안정 연석회의의는 지난 4월 6일 국회서민주거복지특위에 서민주거안정을 위한 7대 요구안을 전달하며 이 요구안을 특위가 수용해 주택임대차보호 제도 도입을 요구한 바 있습니다. 7대 요구안은 △주택임대차 계약갱신청구권 제도 도입 △표준(공정)임대료 제도 도입 △전월세 인상률 상한제 도입 △주택임대차분쟁조정위원회 및 주거감독관 설치 △공공임대주택 확충 및 개선 △주거취약계층(청년, 비정규직 노동자 등)을 위한 주거대책 확충 △세입자(임차인)의 교섭력이 강화될 수 있는 참여시스템 및 대책 마련안으로, 국회가 가장 시급하게 처리해야 할 서민주거안정을 위한 최소한의 대책입니다.

국회 서민주거복지특위는 2014년 말 국회가 부동산 3법만 처리하며 비판 여론을 수습하기 위해 여야 합의로 특위 구성 후, 5월 20일 현재 회의만 5차례 진행했을 뿐 당초 논의 과제들을 본격적으로 다루지도 못한 채 오는 6월 활동이 종료될 예정입니다. 정부가 기업형 임대주택 사업을 강행하며 서민주거불안정한 상태를 심화시키는 동안, 국회 서민주거복지특위에서는 이를 제지하려는 노력조차 하지 않았습니다. 또 국회는 여야 정쟁으로 주거 문제의 어려움을 겪고 있는 대다수 서민과 장애인·노인 등 취약계층의 주거권을 보장하는 주거복지기본법안도 처리하지 않고 있습니다.

이에 서민주거안정 연석회의는 국회가 주거복지기본법을 통과시키고, 목적과 목표 없이 형식적으로 운영되는 국회 서민주거복지특위 활동 평가를 통해 문제점을 지적하고, 7대 요구안을 반영한 주택임대차보호제도 개선안 마련을 요구하는 기자회견을 개최합니다. 

별첨1. 서민주거안정 연석회의 활동 보고  
별첨2. 국회 서민주거복지특위 활동 평가 
별첨3. 서민주거 안정을 위한 7대 요구안 

LH 공공택지 매각 실태 관한 국토부·LH 해명자료 반박

참여연대와 김상희 의원의 문제제기 핵심 외면한 억지 해명에 불과

박근혜 정부, 주거복지정책 및 공공임대주택 공급부터 확대해야

9/18 LH 국정감사 통해 공공택지 매각 실태에 대한 대책 마련해야

참여연대와 새정치민주연합 김상희 의원은 9/11 국토교통부 국정감사를 통해, 2015년 한 해에만 LH의 공공택지 2만 5천 세대 규모가 민간에 매각되어, 이 토지를 매입한 대형 건설사가 1조 원 안팎의 막대한 개발이익을 취할 것으로 예상되는 문제를 제기했다. 이에 국토부(2차례)와 LH가 각각 해명자료를 발표했으나, 정작 참여연대와 김상희 의원이 제기한 내용의 핵심인 공공택지 매각의 실태와 부당하게도 민간 대형건설사가 막대한 이득을 취할 것으로 예상되는 문제를 회피했다. 오히려, 국토부와 LH는 통계상으로 오로지 현 정부에 유리한 기준을 내세우며 공공임대주택 공급량이 축소되고 있지 않다는 억지 해명으로 논점을 흐리려 시도했다.

9/11 국토교통부 국정감사에서 김상희 의원이 2007년 이후 무주택 서민·저소득층을 위한 공공임대주택 재고량이 정체되는 문제를 제기하자, 국토부는 해명자료를 통해 공공임대주택 공급량이 꾸준히 증가하고 있다고 주장했다. 그러나 국토부는 해명자료를 통해 2007년 이후 공공임대주택 사업승인 물량이 줄어든 것을 시인했다. 실제로, 영구임대, 국민임대(매입임대 포함), 장기전세, 행복주택 등 장기 공공임대주택은 참여정부 2007년 말 110,310호 후 사업승인 물량이 대폭 감소했다. 현 정부 임기 내인 2013년 42,582호, 2014년 48,743호로 감소세가 이어졌다. [그림1] 참조.

[그림1] 국토부 해명자료 – 공공임대주택 사업승인 물량 ‘07년 이후 감소 시인

  5년·10년 임대주택 역시, 재고량 변화를 살펴보면 2014년 말 185,065호로, 참여정부 말인 2007년 재고 364,030호에 비해 179,965호 줄어들었다. 5년·10년 임대주택이 사업승인 후 수년 내 분양전환되어, 장기적으로 공공임대주택의 재고 증가에 전혀 기여하지 못한 것이다. [그림2] 참조.

[그림2] 참여연대 이슈리포트: 공공임대주택 재고 현황(2007~2014년)

  
공공임대주택 재고량 중 무주택 서민·저소득층을 위한 공공성의 성격이  강한 장기공공임대주택(영구임대, 50년임대, 국민임대, 장기전세임대)을 따로 살펴보면, 2012∼2013년 사이 42,301호, 2013∼2014년 사이 36,264호가 증가해, 박근혜 정부 2년 동안 총 78,565호 증가하는데 그쳤다. 30년 이상 임대주택으로 남아 있는 국민임대주택의 공급 축소는 최근의 장기공공임대주택 재고 증가 정체의 근본적인 원인이다. [그림2] 참조.

국토부의 계산대로 박근혜 정부 임기 중 역대 최고 수준이라는 52.7만호의 공공임대주택 공급 계획을 달성한다고 해도, 매년 재고 소멸분을 만회하기 위한 공급량이 포함되어 있어 공공임대주택 재고 총량은 그 절반 수준 밖에 증가하지 않을 것으로 보인다. 따라서 정부는 2015년 12만호, 2016년 11.5만호의 공공임대주택 공급(준공 혹은 입주기준) 계획만을 누차 강조할 것이 아니라, 날로 심화되는 전월세 문제로 인해 악화되는 서민주거의 안정을 위해 공공임대주택 재고를 대폭 증가시켜야 한다. 총 주택 수 대비 공공임대주택 재고비율을 OECD 평균치인 10% 조기 달성하기 위한 획기적인 정책을 국민들 앞에 제시해야 할 것이다. 

국토부와 LH는 화성동탄2 A-42지구와 같은 미착공 공공주택 부지를 민간에 매각하게 된 원인은 감사원과 국회의 지적 때문이라고 밝혔다. 그러나 대부분의 미착공 물량은 공공분양주택 축소와 국민임대주택 등 건설임대주택을 매입·전세임대로 상당량 전환한 것이 원인이다. [그림3] 참조.

[그림3] 국토부 문건: LH 미착공 공공주택 부지 활용방안에 대한 국토부 장관 지시 사항

LH는 해명자료를 통해 화성동탄2 A-42지구의 추정 분양가를 4억 2,500만 원으로 책정한 것이 적절하지 않다고 주장했다. 그러나 LH가 내세운 A-29지구의 분양가(3억 3천만 원)는 2년 전의 가격이므로, 2015년 민간 분양가의 추정 기준으로 삼을 수 없다. 화성동탄2 A-42지구 인근 지역 중 가장 최근 분양된 A-19지구의 분양가는 4억 3,800만 원에 이른다. 또한 LH가 화성동탄2 A-42지구를 민간 건설사가 아닌 지방공기업 화성도시공사에 매각했다고 밝힌 것은 사실이나, 화성도시공사는 민관공동개발 방식으로 사업에 참여할 민간개발자를 공모하면서 일종의 사업권 프리미엄을 받아 전매와 비슷한 효과를 내는 계획을 재빠르게 추진 중이다. 문제의 핵심은 LH가 조성한 택지는 공익적 목적을 명분으로 해당 지역 주민의 희생을 통해 수용했으므로, 공공임대주택·공공분양주택 건설 목적으로만 사용해야 한다는 점이다. 그러나 국토부와 LH는 대형 건설사가 호시탐탐 개발 기회를 노릴만한 수도권 지역 등 2만 5천 세대 규모의 공공택지를 매각하겠다는 것이다.

국토부가 인정했듯, 그동안 공공택지를 민간에 매각하는 경우에 조성원가 수준의 낮은 가격을 책정해, 민간 건설사가 과도한 이익을 얻는 것을 방치했다. 이와 관련해 민간이 공공택지를 매입해 분양하는 경우에도 분양가 상한제가 적용돼 민간이 과도한 이익을 취하는 것을 방지한다는 주장 역시, 토지조성 당시의 공익적 사업을 철회한 근본적 문제를 외면하는 억지스러운 주장에 불과하다. 택지 감정가 매각 및 공공택지에 분양가 상한제를 적용한다 해도 민간 건설사의 개발이익에 약간의 차감이 있을 뿐, 공공분양주택을 통해 서민·저소득층이 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 아파트를 분양받을 수 있었던 기회가 사라진 문제의 본질은 달라지지 않는다. [그림4] 참조.

[그림4] 국토부 해명자료: 공공택지 민간 매각 시, 과도한 이익 발생 방지

참여연대와 김상희 의원은 이토록 국토부와 LH의 부적절한 해명을 비롯해, LH의 공공택지가 민간에 매각되어 대형 건설사가 막대한 개발이익을 취하는 문제를 9/18(금) LH 국정감사를 통해 철저히 따질 것이다. 그리하여 LH가 애초 설립목적에 맞게 공공임대주택 공급 확대 등 주거복지정책 사업을 꾸준히 확대함으로써 무주택 서민·저소득층의 고통을 덜어줄 수 있도록 국토부와 LH에 시급히 해결책을 마련하도록 요구할 것이다. 끝.

▣ 별첨자료 
1. 국토교통부의 해명자료 (9/16, 9/11)
2. LH의 해명자료 (9/11)
3. <LH 공공택지 매각, 누굴 위한 개혁인가?> 이슈리포트: bit.ly/LH이슈리포트

LH, 공공택지 매각해 대형 건설사에 1조 원 특혜

박근혜 정부가 부채 감축 명목으로 추진하는 LH 공공개혁의 실체

2015년 한 해에만 2만 5천 세대 규모 LH 부지 민간 매각 추진

국토부 부실해명 9/18 LH 국정감사 통해 철저히 밝혀야

- 일시 및 장소 : 9월 16일(수) 오전 10시 국회 정론관

<LH, 공공택지 매각해 대형 건설사에 1조 원 특혜> 기자회견 개최

- 2015년9월16일(수) 오전10시 국회 정론관에서 전국세입자협회, 서울세입자협회, 민달팽이 유니온, 서민주거안정 연석회의, 참여연대와 새정치민주연합 김상희 의원이 주최하는 <LH, 공공택지 매각해 대형 건설사에 1조 원 특혜> 기자회견이 열립니다.

- 박근혜 정부는 LH의 부채 문제를 해소하겠다는 명목 하에, 무주택 서민·저소득층에게 제공할 공공임대주택 건설을 위한 기존 공공택지 지구를 민간 건설사에 매각하는 방안을 추진 중입니다. 기존 공공임대주택 사업 승인 계획을 취소하여, 2015년 민간에 매각할 세대 수는 총 2만5천 가구에 이릅니다. 민간 건설사가 LH로부터 토지를 매입하여 취득했을 것으로 추정되는 개발이익은 수도권 5개 지역에서만 총 2500억 원 규모고, 이를 통해 추정한 전체 개발이익은 2015년 한해에만 1조 원에 달합니다.

- LH는 서민·저소득층을 위한 정부의 주거복지 정책 사업을 공공기관으로서 대리 수행했음에도 불구하고, 공공임대주택 건설로 인한 부채는 모두 LH가 떠안았습니다. 박근혜 정부는 그로 인한 LH의 재무구조의 특성을 전혀 고려하지 않은 부적절한 경영평가 방식을 통해, 부채 감축을 통해 공공기관을 개혁하겠다는 모순적인 방침을 고수하고 있습니다.

- 한편, 공공임대주택 공급량이 줄어들지 않았다는 국토부의 부실한 해명은 9/18 LH 국정감사를 통해 철저히 밝혀 대책 마련을 요구할 것입니다. 2007년 이후 공공임대주택 사업승인 계획이 줄어든 것은 사실이나, 준공 기준 공급량이 줄어들지 않았다는 것은 말장난에 불과합니다.

- 따라서, 전국세입자협회·서울세입자협회·민달팽이 유니온·서민주거안정 연석회의·참여연대·새정치민주연합 김상희 의원은 LH 공공택지 매각에 따른 무주택 서민·저소득층을 위한 공공임대주택 사업이 축소되는 현재의 심각한 상황을 알리고, 국토부와 LH에 대책 마련을 촉구하기 위한 기자회견을 아래와 같이 개최합니다. 귀 언론사의 취재와 보도를 요청합니다. 끝.

기자회견 개요

○ 제목 : LH, 공공택지 매각해 대형 건설사에 1조 원 특혜

○ 일시와 장소 : 9월 16일(수), 오전 10시, 국회 정론관

○ 주최 : 전국세입자협회·서울세입자협회·민달팽이 유니온·서민주거안정 연석회의·참여연대·새정치민주연합 김상희 의원

○ 참가자

- 새정치민주연합 김상희 의원 (국회 국토교통위원회)

- 김남근 (참여연대 집행위원장)

- 황규현 (참여연대 민생희망본부 자문위원 / 공인중개사)

- 최창우 (전국세입자협회 대표)

- 이강훈 (민변 민생경제위원회)

○ 문의 : 참여연대 (홍정훈 간사, 010-2059-1886, [email protected])
김상희 의원실 (임채원 비서관, 010-6602-6052, [email protected])

전국세입자협회·서울세입자협회·민달팽이 유니온·서민주거안정 연석회의·

참여연대·새정치민주연합 김상희 의원

소득은 줄고 월세는 늘고, 세입자는 '혼돈'

[박동수의 주거칼럼5] 임대료 동결 등 주거비 부담 완화해야

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

전월세 가격 안정을 요구하는 여론이 높다. 전세가격 폭등에 이어, '전월세전환율'이 전국평균 7.4%가 되면서 일각에서는 고리월세 문제를 제기하고 있다. 은행정기예금이자율이 연 2%가 되지 않는데, 세입자에게는 이의 4배 가까운 전월세전환율(보증금을 월세로 바꿀　때 적용하는 이율)을 적용하고 있기 때문이다. 대학생의 평균 원룸 월세가 42만 원, 서민들의 다세대 투룸·쓰리룸 월세가 50만 원에 이르고 있다. 

서울 강남권 32평형 아파트의 월세는 대략 보증금 2억에 월세 150-200만 원, 강북의 32평형 아파트의 월세도 대략 보증금 1억에 월세 100만 원이다. 1인 가구, 서민, 중산층 모두 월세 부담에 짓눌려 있는 것이다. 전셋값은 78개월째 연속 상승하면서 2008년 대비 전국 전셋값 상승폭은 70~80%에 이르렀다. 그러면 현재의 '전셋값 폭등'과 '월세화에 따른 월세부담 증가'의 원인은 무엇인가?

...(후략)...

>>> <오마이뉴스> 원문 바로가기 

뉴스테이 구색 맞추기에 불과한 국토부 주거대책 발표

전월세 구조 급변에 따른 주거비 부담 완화 위한 근본적 대책 빠져

서민·중산층 위한 공공임대주택 공급량 확대가 가장 시급해

2015년9월2일 국토교통부가 발표한 서민·중산층 주거안정강화 방안은 박근혜 정부와 새누리당이 혈안이 되어 있는 뉴스테이 정책의 구색 맞추기에 불과하다. 서민·중산층의 주거비 부담을 완화하기 위해서 시급히 도입해야 할 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 표준임대료, 공공임대주택 확대 등의 제도 개선 방안은 내용에서 모두 빠졌다. 정부가 진정 이 문제를 해결하겠다는 의지가 있다면, 단순히 행정절차를 수정하는 방향이 아닌, 국회 서민주거복지특별위원회 등을 활용해 실질적인 제도 개선을 위한 전향적인 태도를 보여야 한다.

이번 국토부 발표 내용을 요약하면 다음과 같다. 그간의 공공임대 공급 확대, 행복주택, 뉴스테이, 주거급여 등 맞춤형 주거지원의 성과를 체감하기에 부족하다는 진단 하에, 독거노인과 대학생 등 저소득 1인가구에 대한 주거 지원을 강화한다. 또한, 중산층 주거비 절감을 위한 2016년도 뉴스테이 공급 물량 확대, 공급촉진지구 신속 지정 및 원스톱 주거지원 안내시스템 구축을 주요 주거안정강화 방안으로 제시하고 있다.

국토부가 리모델링 매입 입대 사업, 전세임대 신설·확대, 공공실버주택 등을 통해 저소득 독거노인·대학생 1인가구를 비롯한 주거취약계층에 대한 지원을 강화하겠다고 밝힌 것은 바람직하다. 그러나 이들의 임대주택 수요에 비해 공급량은 여전히 턱없이 부족하다. 매입·전세임대 등 공공임대주택의 전체 공급계획 규모 확대 없이, 일부 추가·변동되는 정부 대책은 그야말로 언 발에 오줌 누기가 아닐 수 없다. 특히 전세임대나 준공공임대 확대 대책이 빠진 상태에서 치솟는 전월세임대시장에 실질적인 효과가 있을지 의문이다. 서민·중산층 주거안정강화를 위한 가장 확실한 방안은 공공임대주택 공급량 확대다. 국토부는 이번 발표에서 금년 공공임대주택 공급량이“역대 최대수준(입주 기준)”이라고 밝혔으나, 이는 참여정부 시절의 높은‘사업 승인’물량에서 기인한 것이다. 박근혜 정부에서 공공임대주택 공급 확대가 이루어졌다는 주장을 위해서는 준공 뿐만 아니라 사업 승인 실적도 발표해야 함에도 불구하고, 결국 국토부는 의도적으로 착시 현상을 일으켜 국민을 기만한 셈이다. [그림1]과 [그림2]를 참조하면, 공공임대주택 사업 승인 물량은 2007년 이후 눈에 띄게 줄어든 것을 확인할 수 있다. 대선 당시 20만호 공급을 약속했다가 14만호로 축소했던 행복주택 사업 역시, 임기 절반이 이른 현 시점 사업 승인량은 목표치의 30%에도 미치지 않는다.

[그림1] LH공사의 공공임대주택 사업승인 현황(1998~2014.10)

[그림2] LH공사의 공공임대주택 공급 현황(1998~2014.10)

정부는 뉴스테이 활성화를 위해 2015년 1.8만호, 2016년 2만호 공급, 뉴스테이 복합개발 위해 용도지역 상향, 재무적 투자자 보호방안 및 관련 법령의 정비 등의 대책을 발표하였다. 그러나 소득 5-7분위를 대상으로 한 높은 월세의 뉴스테이가 과연 중산층의 주거비 부담 완화에 걸맞은 정책인지 근본적인 의문은 해결되지 않았다. 아울러 LH가 보유하고 있던 택지를 민간에 매각하거나 이를 민간임대리츠 방식으로 사업 계획을 변경하겠다는 것은 당초 공공택지 조성 목적에도 반하며, 같은 토지로 훨씬 더 낮은 금리로 자금 조달이 가능한 LH가 직접 공공주택을 공급하게 하는 것이 타당하다.

또한, 정비사업 규제 합리화를 명목으로 정비사업 동의요건을 완화하고, 도의 정비구역 지정권한을 도지사에서 시장, 군수로 이양하는 방안도 서민·중산층 주거안정강화 방향과는 관련성이 없다. 재건축 지역 일부 주민의 반대에는 나름의 경제적 이유가 있으므로 지나친 동의율 완화는 부작용을 일으킬 수 있다. 정비구역 지정권한을 시도지사에 준 이유는 시장, 군수의 정비사업 사업추진을 적절히 통제하기 위한 것이므로 도지사 권한 이양은 적절하지 않다. 용적률 인센티브에 따른 공공임대 공급시 조합의 부담 완화도 지방자치단체의 권한 내에서 탄력적으로 추진되어야 할 일이다. 또한, CEO 조합장 제도는 전문성 및 투명성 표방에도 불구하고 조합과 외부세력의 결합만 용이하게 하는 제도로서 남용 가능성이 크며, 지자체의 공공관리 등을 통한 지원을 확대할 수 있도록 대책을 마련하는 것이 옳다. 국토부의 이번 발표는 도시정비사업이라는 생선을 고양이에게 맡기는 꼴이다.

급변하는 전월세 시장의 구조적 변화로 인해 서민·중산층의 주거비 체감 부담은 날이 갈수록 악화되고 있다. 국토부가 매번 발표하는 정책 도입의 근거에 해당하는 문제 인식은 나무랄 데 없으나, 내용은 늘 부실하거나 엉뚱한 방향으로 흘러간다. 정부는 문제 해결 방향과는 거리가 먼 전시적인 행정을 펼치기보다, 공공임대주택, 준공공임대주택 확대를 비롯해 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 표준임대료 도입 등의 근본적인 제도 개선에 전향적인 태도로 나서야 한다. 끝.

전국세입자협회·서울세입자협회·서민주거안정연석회의·참여연대

중산층의 꿈? 중산층의 짐!

[박동수의 주거칼럼4] 주거비 부담 낮추고 세입자 '지속 거주권' 보장해야

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

- '내 집 마련' 해도 '은행 세입자' 못 면해

- 중산층 세입자는 '렌트 푸어' 전락

- 주거비 부담 완화, 지속거주권 보장, 그리고 집값 안정

사회 통념상 중산층과 주거 빈곤은 어울리지 않는 말이다. 우리 사회에서 중산층 범주에 대해 다양한 견해가 있으나 그래도 합의됐던 것이, 안정된 직장이나 소득에 32평형 정도의 아파트를 소유한 이들이었다. 그래서 중산층이 주거 빈곤 계층이 된다는 말은 엉뚱하게 들릴 것이다.

주거 빈곤이라는 말은 두 가지 의미를 갖는다. 주거비가 가계 지출에서 많은 부분을 차지하여 주거비로 인해 다른 항목의 가계 소비를 줄여서 생활의 질을 떨어뜨린다는 의미가 하나고, 거주하는 주택이 열악한 주거시설(낡은 주택, 적은 평수, 지하, 유흥가 주변 등)인 경우를 말한다. 

이 글에서 말하는 '중산층-주거 빈곤'은 주거비 부담으로 인해 중산층의 삶의 질이 떨어진다는 전자의 의미이다.

소득 기준으로 중산층이라고 해도 현재 시점에서 집을 임대하거나 구입해도, 주거비 부담이 크다. 그 이유는 집값이 소득 대비 너무 높고, 전세가율이 최근 너무 높아졌기 때문이다.

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‘뉴스테이 3법’ 졸속 처리하며 국민 기만한 국회

청와대 입김 아래 여야 원내대표 합의로 하루 만에 통과

박근혜 정부 공약 무주택 서민 대상 공공임대주택 14만호 확충이 우선

세입자 보호 안중에도 없던 국회 서민주거복지특위 재구성 의미 없어

서민주거안정 연석회의는 민간 건설기업을 임대주택사업으로 끌어들여, 온갖 특혜와 규제완화는 물론 국고로 일정 수익 보전까지 보장하는 ‘뉴스테이 3법’을 통과시킨 국회를 규탄한다. 국회는 청와대의 강력한 의지에 따라, 법안 내용에 대한 세부적인 검토·토론도 없이 여야 원내대표 합의로 하루 만에 법사위와 본회의를 거쳐 졸속 처리했다. 무주택 서민들을 위해 박근혜 정부가 공약한 공공임대주택 14만 호 공급을 성실히 이행하기도 모자란 판에, 정부·공기업 주도의 기존 임대주택 사업을 오히려 축소·철회하여 경기 불황에 빠진 대형 건설사들에게 유례없는 특혜를 안겨주는 것은 명백히 국민들을 기만하는 행위다.

2015년8월11일 오전 국회 법제사법위원회는 전체회의에서 기업형 임대주택 활성화를 위한 이른바 ‘뉴스테이 3법’인 임대주택법 전부개정안·공공주택건설 특별법 일부개정안·도시 및 주거환경정비법 일부개정안을 통과시켰고, 오후 본회의를 열어 통과시켰다. 박근혜 대통령이 7월1일 청와대 핵심개혁과제 점검회의 주제에서 기업형 임대주택 활성화의 필요성을 직접 언급하자마자, 국토위에 계류 중이던 법안이 한 달 만에 통과된 것이다. 국회 입법조사처의 2015 국정감사 정책자료에 따르면, 기업형 임대사업자에 대한 각종 지원이 과도함에도 불구하고 최소한의 공적 규제도 없고, 월 임대료 산정 결과 역시 현실적이지 못하며 임차인의 입장을 고려하는 방안이 마련되지 않았다고 지적하고 있다. 그러나 국회는 법안 토론 과정에서 이와 비슷한 문제제기를 한 흔적조차 없다.

‘뉴스테이 3법’의 주요 내용은 다음과 같다. 현행 임대주택법을 민간임대주택 특별법과 공공주택 특별법으로 분리하고, 기업형 임대사업자에게 각종 규제를 완화하는 동시에, 파격적인 택지·금융·세제 지원과 세후 5% 수익률까지 보장해준다. 이에 맞춰, 국토부가 중산층의 주거 불안을 해소하겠다며 발표한 수도권 첫 ‘뉴스테이’의 “저렴한 임대료”는 서울 신당동 기준(전용면적 59㎡) 최고 보증금 1억원, 월세 100만원이다. 실제로 국회 입법조사처는 서울 지역에 들어설 뉴스테이의 경우, 소득 8분위 이상이어야 월 임대료를 지불할 수 있다고 분석했다. 정부·국회 기준의 ‘중산층’ 개념은 보편적 인식과 완전히 다른 차원에 있는 것이 분명하다.

박근혜 정부는 2017년까지 행복주택 14만호를 공급하겠다는 공약을 내걸었으나, 2014년 사업 승인지구는 3만호에도 못 미쳐 목표치의 약 18%에 불과한 실정이다. 이 와중에 정부·여당이 공공임대주택 사업에 활용될 기금과 택지 등을 민간 임대사업자에게 몰아주는 ‘뉴스테이법’을 밀어붙였다. 지속적으로 축소되어 온 공공임대주택 사업으로부터 이제 완전히 손을 떼겠다는 의지를 천명한 셈이다. ‘뉴스테이법’에 의하면 민간 임대사업자에게 국가·지자체와 지방공사의 택지를 우선적으로 공급하고, 리츠(REITs) 방식을 통해 촉진 지구를 지정할 수 있는 권한까지 준다. 임대인의 담보권 설정 권한을 크게 완화하여, 세입자의 보증금이 보호받지 못할 위험성이 커졌다. 이처럼 공공성이 결여된 정책을 정부가 직접 추진하고, 국회마저 이를 승인하는 참담한 현실이 벌어졌다.

새누리당과 새정치민주연합은 지나치게 높은 보증금과 대출이자에 시달리는 대다수 서민들의 주거 안정을 위한 정책 마련을 약속했다. 그러나 계약갱신청구권·전월세상한제·표준임대료 등의 제도를 논의하기 위해 구성했던 국회 서민주거복지특별위원회는 아무런 성과도 없이 6월을 끝으로 해산됐다. 8월 중순이 되어서야 특위 재구성 안이 본회의를 통과했으나, 특위 소속 위원들의 무성의하고 진정성 없는 상반기 활동을 미루어봤을 때 기간을 연장한다고 해서 세입자 보호 대책이 마련될 거라 기대하기 어렵다. 지난 상반기 특위 내에서 대다수 서민들을 위한 주택임대차보호제도 개선을 시급히 논의하는 대신, 오히려 국토위 차원에서 ‘뉴스테이법’을 우선적으로 처리하려 했던 것이 이를 증명한다. 게다가 서민주거복지특위 활동기간 연장사유에서 계약갱신청구권 도입 등을 제외한 상태로, 하반기 특위에서 세입자 보호대책 중 도대체 무엇을 논의할 수 있을 지 매우 우려스럽다.

서민들의 주거 문제는 날이 갈수록 심각해지고 있다. 극심한 고통에 시달리는 세입자들은 더 이상 울분을 토로할 곳도 없다. 정부·여당이 총공세로 나서 반세입자·반서민 정책을 추진하는 데도, 야당은 아무 문제의식도 없이 이에 동조하는 추세다. 공공임대주택 확충이야 말로 전월세 난에 시달리는 서민들이 기댈 수 있는 최후의 보루와도 같은 정책이다. 이마저도 가로막는 기업형 임대주택 ‘뉴스테이’ 정책을 시행한다면, 서민들의 주거권이 무너지는 것은 불 보듯 뻔하다. 정치권은 하루빨리 ‘뉴스테이법’의 심각성을 깨닫고, 국회 서민주거복지특위를 당장 재구성해 세입자 보호 대책을 시급히 마련해야 한다. 끝.

서민주거안정 연석회의

서민주거안정 대책 마련을 위한 전국 주거·시민·사회·노동단체 연석회의

대학생 원룸 임대료 월 42만원, 이게 말이 됩니까?

[박동수의 주거칼럼3] 세입자 주거 안정 정책으로 전환해야

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

......

전세 세입자들은 '전세 대출 없는 전세'를 원한다. 세입자들이 노동(사업)으로 번 소득으로 빚을 내지 않고, 전세 가격을 마련할 수 있도록 전세 가격이 안정되어야 한다는 것이다.

월세 세입자들은 '저축할 수 있는 월세'를 원한다. 월세 지출이 너무 커, 저축할 여력이 없어졌다. 현재 월세는 세입자들의 월세 부담 선을 넘어섰다. 서민들이 부담 가능한 월세 금액은 30만 원, 중산층이 부담 가능한 월세 금액은 50만 원 안팎이다. 은행 정기 이자보다 3배 이상 많은, 보증금의 전월세 전환 이율을 낮추어야 한다. 

소득 없는 대학생의 원룸 임대료가 월 평균 42만 원, 그리고 전용면적 1.5평의 고시텔의 월세가 월 20만~60만 원으로 고급주택인 타워팰리스의 평당 임대료보다 비싼데, 이를 공정하다고 보는가?

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학원비 아낀 돈으로 월세 내라니...

[박동수의 주거 칼럼2] 주거의 질 떨어뜨리고 내수경기에 악영향 미치는 비싼 월세

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

전세 가격이 계속 오르고 있다. 전국 아파트 가격은 76개월째 상승하면서 전세 가격이 매매가격의 70%선을 넘어섰다.

전세 가격이 오르는 이유는 저금리 때문이다. 그리고 임대인들은 전세를 월세로 전환하는 것이 득이다. 전세 보증금을 은행에 맡겼을 때 받는 정기예금이자는 연 2% 안팎이지만, 보증금의 월세전환이율은 은행정기예금이자의 3배인 연 7% 안팎이기 때문이다. 

세입자 입장에서 보면, 전세가격이 오르더라도 전세대출이자가 월세보다 낮기 때문에 전세를 찾는다. 무리하게 대출을 하여 주택을 매입하는 이유도 주택담보대출이자가 월세보다 낮기 때문이다. 결국 전세가격의 폭등과 무리한 주택 구입의 배경에는 높은 월세가격이 자리 잡고 있다. 

그러면 그 높은 월세를 내고 생활하는 월세 세입자들은 현재의 자기 월세에 대해 어떻게 생각할까?

... (후략) ...

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월세 따박따박 받으며 살자? 청년들이 '봉'인가

[박동수의 주거 칼럼] 구매력 있는 구입자에 초점 둔 정부 주택정책

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

지난 18일 불광역 인근 서울혁신파크에서 있었던 2015년 서울청년주간 행사의 한 프로그램이었던 '청년이 말하는 다음 주거' 초대 말이 가슴을 아프게 한다. 청년세대는 "소득으로 집을 구입할 여력도, 빚을 낼 여력도 없는" 세대라는 말… (관련기사: 청년 주거, 갖지 못하고 머물기만 한다).

재테크 수단의 하나가 되어 버린 주택시장에서, 대접 받는 고객이나 주택은 '구매력 있는 구입자'와 '매수 수요가 많아 인기 있는 주택'이다.

'구매력 있는 구입자'는 자가 사용 구입자도 포함하지만, 여러 채의 주택을 구입할 수 있는 여유 자금을 가진 투자자이다. '매수 수요가 많아 인기 있는 주택'은 생활 편의시설이 잘 갖추어진 역세권의 아파트나 (재건축 아파트 포함) 원룸 주택들이다.

'돈 있는 투자자' 중심 주택 정책에서 소외된 청년세대

정부의 주택정책은 '구매력 있는 구입자'에게 초점을 맞추고 있다.  

정부는 많은 주택을 지어 내수 경기를 일으키는 것이 정책의 1순위이기 때문에, 주택정책의 핵심 고려 대상은 수백 수천 채의 아파트를 소유한 건설사나 투자펀드 그리고 여러 채의 주택을 소유한 개인이다. 

... (후략) ...

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서민 주거 안정에 역행하는 ‘뉴스테이법’

서민은 안중에 없는 국회 국토위, 부동산3법에 임대주택법까지 처리
국회 서민주거복지특위 재구성 확정해 세입자 대책부터 마련해야
박근혜 정부가 공약했던 14만호 공공임대주택 공급이 우선

전국 125개 주거·시민·사회·노동단체로 구성된 서민주거안정 연석회의는 민간 건설기업을 임대주택사업으로 끌어들여, 온갖 특혜와 규제완화는 물론 국고로 일정 수익 보전까지 보장하는 ‘뉴스테이법’을 통과시킨 국회를 규탄한다. 이는 명백히 서민들의 주거 불안정을 심화시키는 처사며, 나아가 기존 공공임대주택 사업을 축소·철회하겠다는 것과 다름없다. 국회는 당장 국회 서민주거복지특위를 재구성해, 세입자 보호 대책을 마련하여 이토록 잘못된 정책을 바로잡아야 한다.

2015년7월14일, 국회 국토교통위원회는 전체회의에서 기업형 임대주택 활성화를 위한 이른바 ‘뉴스테이법’인 임대주택법 전부개정안을 통과시켰다. 박근혜 대통령이 7월1일 청와대 핵심개혁과제 점검회의 주제에서 기업형 임대주택 활성화의 필요성을 직접 언급하자마자, 반년 째 계류 중이던 법안이 슬그머니 7월6일 법안심사소위를 거쳐 전체회의까지 통과됐다.

임대주택법 전부개정안의 주요 내용은 다음과 같다. 현행 임대주택법을 민간임대주택 특별법과 공공주택 특별법으로 분리하고, 기업형 임대사업자에게 각종 규제를 완화하는 동시에, 파격적인 택지·금융·세제 지원과 세후 5% 수익률까지 보장해준다. 이에 맞춰, 국토부가 중산층의 주거 불안을 해소하겠다며 발표한 수도권 첫 ‘뉴스테이’의 “저렴한 임대료”는 서울 신당동 기준(전용면적 59㎡) 보증금 1억원, 월100만원이다. 정부 기준의 ‘중산층’ 개념은 보편적 인식과 차원이 다른 것이 분명하다.

박근혜 정부는 2017년까지 행복주택 14만호를 공급하겠다는 공약을 내걸었으나, 2014년 사업 승인지구는 3만호에도 못 미쳐 목표치의 약 18%에 불과한 실정이다. 이 와중에 정부·여당이 공공임대주택 사업에 활용될 기금과 택지 등을 민간 임대사업자에게 몰아주는 ‘뉴스테이법’을 밀어붙였다. 지속적으로 축소되어 온 공공임대주택 사업으로부터 이제 완전히 손을 떼겠다는 의지를 천명한 셈이다. ‘뉴스테이법’에 의하면 민간 임대사업자에게 국가·지자체와 지방공사의 택지를 우선적으로 공급하고, 리츠(REITs) 방식을 통해 촉진 지구를 지정할 수 있는 권한까지 준다. 임대인의 담보권 설정 권한을 크게 완화하여, 세입자의 보증금이 보호받지 못할 위험성이 커졌다. 이처럼 공공성이 결여된 정책을 정부가 직접 추진하고, 국회마저 이를 승인하는 참담한 현실이 벌어지고 있다.

새누리당과 새정치민주연합은 지나치게 높은 보증금과 대출이자에 시달리는 대다수 서민들의 주거 안정을 위한 정책 마련을 약속했다. 그러나 계약갱신청구권·전월세상한제·표준임대료 등의 제도를 논의하기 위해 구성했던 국회 서민주거복지특별위원회는 소리소문 없이 6월을 끝으로 해산됐다. 특위가 활동 종료 직전 6개월 기간 연장안을 냈고, 여야 원내수석부대표까지 이에 합의했으나 7월 중순이 되도록 아무 것도 이루어지지 않았다. 국회 국토위는 서민주거복지특위 내의 실질적인 대책 합의를 전제 하에 ‘뉴스테이법’을 통과시켰다고 밝혔으나, 정작 특위 재구성을 위한 논의는 수면 위로 드러난 적도 없다. 

대다수 서민들의 주거 문제는 날이 갈수록 심각해지고 있다. 극심한 고통에 시달리는 세입자들은 더 이상 울분을 토로할 곳도 없다. 정부·여당이 총공세로 나서 반세입자·반서민 정책을 추진하는 데도, 야당은 오히려 이에 동조하는 추세다. 공공임대주택 확충이야 말로 전월세 난에 시달리는 서민들이 기댈 수 있는 최후의 보루와도 같은 정책이다. 이마저도 가로막는 기업형 임대주택 ‘뉴스테이’ 정책을 추진한다면, 서민들의 주거권이 무너지는 것은 불 보듯 뻔하다. 정치권은 ‘뉴스테이법’의 심각성을 깨닫고, 국회 서민주거복지특위를 당장 재구성해 세입자 보호 대책을 시급히 마련해야 한다. 끝.

서민주거안정 연석회의

서민주거안정 대책 마련을 위한 전국 주거·시민·사회·노동단체 연석회의

시작부터 끝까지 무능·무책임한 국회 서민주거복지특위

여야 정쟁으로 특위 연장 무산 위기, 국회 파행 민생 뒷전 책임져야

서민주거안정 연석회의, 여야 원내지도부·국회 특위에 공개 면담 요청

국회 서민주거복지특위가 별반 성과 없이 6월 30일 종료될 위기에 처했다. 125개 주거·시민·사회·노동단체가 모인 서민주거안정 연석회의는 여야 정쟁으로 인해 민생을 외면하는 국회를 규탄하며, 그동안 국회 서민주거복지특위가 서민주거안정을 위해 한 일이 무엇인지 묻지 않을 수 없다.

지난해 말 새누리당과 새정치민주연합은 ‘부동산3법’만 통과시킨 후 비판여론을 무마하기 위해, 6개월간 서민주거복지특위를 가동하여 서민주거 안정을 위한 정책을 논의한다고 발표했다. 그러나 여태껏 특위는 주거기본법밖에 처리하지 않았다. 올해 2월 여야가 합의했던 주택임대차 분쟁조정위원회 설치와 표준(적정)임대료제도 도입도 무산됐다. 서민주거안정 연석회의에서 특위에 세입자보호대책으로 2회 의견서를 제출한 바 있는 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등에 대해서는 본격적인 여야 협상조차 없었다.

국회 서민주거복지특위 위원 평균 출석률은 60.3%에 불과하고, 6개월간 고작 7회 열린 회의에 절반도 참석하지 않은 위원이 6명, 특히 그 중 5명이 새누리당 의원인 상황은 결국 새누리당은 서민이 겪는 고충에 대해 무관심하고 무책임하다는 것을 여실히 보여주고 있다. 새누리당은 ‘부동산3법’ 통과를 달성한 후, 서민주거 안정 관련 사안들은 특위에 떠넘긴 채 시간을 끌면서 뭔가 할 것처럼 국민들을 속여 왔다. 빚내서 집사고 폭등한 보증금 내라고 주장하며, 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 서민 주거안정 대책을 거부한 새누리당은 반세입자-반서민 정당이라고 볼 수밖에 없다. 새정치민주연합 또한 특위가 정상 가동될 수 있도록 제1야당으로서 당력을 모으고 집중하는 모습을 단 한 번도 보여주지 않았다. 야당은 서민주거복지 특위 기간 내내 한 번도 제대로 된 협상을 해보지 않고 정부·여당을 탓할 자격이 없다. 새정치민주연합의 기존 당론인 전월세 상한제(5%)와 계약 2년 연장안(계약갱신청구권)을 주장하는 목소리는 국민들이 제대로 들어볼 수 없었다. 결국 국회 서민주거복지특위가 식물특위로 전락한 것은 여야 합작품이다(별첨1 참조). 이렇게 서민주거복지특위는 세입자를 비롯한 서민의 요구를 외면하고 6개월을 허송세월했다. 특위가 그나마 합의한 기간연장 안마저 여야 지도부 정쟁으로 인해 좌초될 위기다.

서민주거안정 연석회의는 특위가 형식적으로 운영되고 있고 핵심 쟁점 사안 논의를 하지 않는다는 비판을 하면서, 특위 기간을 연장해서라도 주택임대차보호대책에 필요한 실질적인 논의를 진행할 것을 요구해왔다. 그런데 여야 지도부는 서민주거복지특위 합의사항인 기간연장 안마저 외면했다. 이에 서민주거안정 연석회의는 매번 국회 파행을 이유로 민생을 뒷전 취급하는 국회에 이 상황에 대한 책임질 것을 요구하며, 여야 원내대표·수석부대표 및 국회 서민주거특위 위원장과 간사에게 면담을 요청한다. 국회 서민주거복지특위는 기존 합의대로 활동 기간을 6개월 연장하여, 계약갱신청구권과 전월세 상한제, 표준임대료와 주택임대차 분쟁조정위원회 제도 입법화 및 공공임대주택 공급 대폭 확대를 위한 구체적인 방안을 마련할 것을 촉구한다. 서민 주거권 실현에 역행하고 주거안정 입법을 회피하는 정치세력은 여야 막론하고 서민들의 심판을 받을 것이라는 점을 명심해야 한다.

※ 별첨1. 국회 서민주거복지특별위원회 위원 출석표

서민주거안정 연석회의

서민주거안정 대책 마련을 위한 전국 주거·시민·사회·노동단체 연석회의

지난 5월13일 개정된 상가건물임대차보호법.

그러나 참여연대와 상가임차인들이 주장했던 내용은

여당의 반대로 인해 반영되지 않았습니다.

'미완성' 법안은 다시 개정되어야만 합니다!

지난 5월13일 개정된 상가건물임대차보호법.

그러나 참여연대와 상가임차인들이 주장했던 내용은

여당의 반대로 인해 반영되지 않았습니다.

'미완성' 법안은 다시 개정되어야만 합니다!