가디언, 한국 저녁 식사 앗아간 ‘주 52시간법’ -없는 자들에게 더욱 노동시간 강요하게 돼 -노동자들 투잡으로 하루 19시간 일하기도 가디언이 한국에서 시행되고 있는 ‘주 52시간 법’이 육체노동자들이나 비정규직 노동자들에게 “저녁 식사를 하는 삶 대신 저녁 식사를 생략해야 하는 새로운 삶”을 강요하고 있다고 보도했다. 가디언은 14일 ‘Life without evenings: the people left behind by South Korea’s war ...

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깡통전세 구제 위해 ‘공공이 책임지는 임차보증금 先구제·後회수’ 제안
정부의 전세사기 피해 지원방안 만으로는 결국 자력구제 뿐
임차보증금 반환채권의 공공매입 등으로 공공이 적극 책임져야

오늘(2/9) 참여연대 민생희망본부(본부장 : 양창영 변호사)는 최근 큰 사회적 문제가 되고 있는 깡통전세 및 전세사기 사태와 관련하여 「참여연대가 제안하는 깡통전세 피해구제와 재발방지대책」 이슈리포트를 발표하고, 집값거품, 무분별한 전세대출 방치, 임대주택 관리 부실 등 깡통전세 사태에 책임이 있는 정부가 깡통전세 피해자들을 위한 보다 적극적인 구제 대책에 나설 것을 촉구했습니다.

참여연대는 최근 급작스러운 주택 가격 하락과 소위 ‘역전세난’ 등으로 인해 전세세입자들이 보증금을 제대로 받지 못하는 이른바 ‘깡통주택’의 위험성이 높아지고 조직적인 대규모 전세사기 범죄로 수많은 피해자들이 양산되고 있지만, 정부가 작년 9월과 지난 2월 발표한 ‘전세사기 피해 방지방안’과 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’은 피해자들의 자력구제를 전제로 추가대출 등을 중심으로 구성되어 있어 피해구제에 상당히 오랜 시간이 소요되고 불충분한만큼 전세세입자들의 피해와 우려를 해소하기에는 턱없이 부족하다고 지적했습니다.

이에 참여연대는 「참여연대가 제안하는 깡통전세 피해구제와 재발방지대책」 이슈리포트를 통해 한국자산관리공사나 (가칭)주택비축은행 등 공공이 전세세입자인 깡통주택 피해자들에게 우선 보증금 일부를 돌려주고 나중에 임대인이나 해당 주택으로부터 보증금을 회수하는 임차보증금 반환채권의 공공 매입을 통한 △깡통전세 보증금 선(先)구제·후(後)회수 방안을 제안했습니다. (자세한 내용은 첨부자료 및 이슈리포트 참조)

아울러 참여연대는 국회와 정부에 △주택임대차보호법, 채무자회생법 등 깡통전세 피해자 구제를 위한 법개정 사항과 △깡통전세·전세사기 대응을 위한 범정부 차원의 특별기구(TF) 구성을 요구하고, 앞으로도 계속해서 눈덩이처럼 커질 가능성이 높은 깡통전세·전세사기 사태를 ‘사회적 재난’으로 인식하고 이에 맞는 비상한 특단의 대책을 마련할 것을 촉구했습니다.
참여연대는 앞서 제시한 임차보증금 반환채권의 공공 매입을 통한 깡통전세 보증금 선(先)구제·후(後)회수 방안 외에도 △주택 임대인과 임차인의 거래 정보 격차 해소 △임대주택 ·임대보증금·임대료 등 임대이력 정보 구축 및 관리강화 △총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화를 통한 무분별한 전세대출 거품 규제 등의 재발방지 대책도 내놓았습니다.

또한 참여연대는 향후 오늘 발표한 △깡통전세 보증금 선(先)구제·후(後)회수 방안 도입 △깡통전세 피해자 구제를 위한 법개정 △범정부 차원의 TF 구성을 위해 깡통전세 및 전세사기 피해자단체, 주거시민단체들과 연대하여 정부와 국회에 간담회와 면담을 요청하고 전문가 토론회 등을 진행하는 한편, 다음 주 중에는 무분별한 전세대출 거품을 방치해 깡통주택을 대규모로 양산하고도 임대주택 관리를 소홀히 한 국토부, 금융위 등 정부기관과 지자체 등을 감사청구할 계획이라고 밝혔습니다.

첨부자료1. 기자회견 개요 및 주요 발언내용 요약
이슈리포트 [원문보기/다운로드]
보도자료 [원문보기/다운로드]

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기자회견 개요 및 주요 발언내용 요약

• 제목 : 깡통전세 피해 구제와 재발방지 대책 발표 기자회견
• 일시 및 장소 : 2월 9일 목요일 오전 10시, 참여연대 2층 아름드리홀
• 진행안
  • 사회 : 김주호 참여연대 사회경제1팀장
  • 발언1. 깡통전세 현황 및 문제점 / 김남근 변호사, 참여연대 정책자문위원장
  • 발언2. 피해 구제방안 / 임재만 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원
  • 발언3. 피해 지원 재발방지 대책 / 이강훈 변호사, 참여연대 부집행위원장

발언1. 김남근 변호사, 참여연대 정책자문위원장

[취지 및 배경]

• 주택 가격 하락 등으로 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세의 위험성이 고조됨에 따라 전세사기 뿐만 아니라 깡통전세로 인한 피해자들이 양산되지 않도록 피해 예방 및 방지 대책 마련이 요구됨.
• 특히 임대인 한 명에 대해 적게는 수십명, 많게는 수천명에 이르는 피해 세입자들이 개별적으로 경매를 통해 보증금을 회수하는 것은 극히 어려운 실정임. 세입자가 채권을 회수하는데는 3~5년 이상이 소요되거나, 해당 주택을 임차인이 경매 절차를 통해 매수하여야 하는 경우도 있음. 또한 임차보증금보다 선순위인 국세, 지방세 채권(당해세) 문제나 선순위 권리 문제로 임차인이 개별적으로는 보증금을 회수하기 어려운 상황도 벌어지고 있음. 먼저 경매하는 경우, 당해세 조세채권이 무조건 우선변제 받게 돼 채권회수가 어려워 지다보니 피해자들 서로 누가 먼저 경매를 신청하는지 눈치를 보게됨. 이렇게 복잡한 문제는 공공의 개입없이 세입자가 스스로 해결하기 힘듦.
• 이에 참여연대는 미국 서브프라임 사례와 과거 정부에서 추진한 부도 임대주택 매입과 하우스푸어 대책 등을 참고하여 깡통전세와 전세사기 피해자 구제를 위한 한국자산관리공사나 (가칭)주택비축은행 등 공공의 임차보증금 반환채권 매입과 채무조정을 통한 구제 방안을 제안함.

발언2. 임재만 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원

[피해 구제 방안]

1) 한국자산관리공사 등의 임차보증금 반환 채권 매입(선구제 후회수)

• 깡통주택과 전세사기 피해자들이 자력으로 문제를 해결하기 어려운 ‘사회적 재난’ 상황에서 공공기관의 비상하고 적극적인 개입이 요구되고 있음. 이를 위해 한국자산관리공사 등을 통해 임차인이 요청할 경우, 주택도시보증공사 등의 확인을 거친 다음 임차보증금을 채권으로 매입하도록 함. 이때 매입금액은 공정한 채권가격 평가를 통해 정하도록 함. 임차인은 보증금을 일부를 받아서 새로운 집으로 이사할 수 있음. 만약 새로운 주택으로 이사하는데 보증금 매각대금이 부족한 경우, 세입자의 신용과 소득을 감안하여 종전 보증금 수준까지 저금리의 전세대출 지원 등이 필요함.
• 전세대출이 있는 경우, 대출금을 보증금 매각 대금에서 우선 상환하게 되므로 한국자산관리공사 등에 우선매수권을 부여해 해당 주택에 계속거주할 수 있도록 하거나 임시로 이미 한국토지주택공사 등이 확보하고 있는 공공임대주택을 제공하는 등 추가적인 거주지원대책이 필요함.
• 한국자산관리공사 등은 우선매수권 또는 경매를 통해 해당 주택을 매입할 수 있음. 이 경우 주택비축은행은 공공주택사업자에게 해당 주택의 관리를 위탁할 수 있고, 주택경기가 회복할 경우 해당 주택을 시장에 매각할 수도 있음

2) 공공에 깡통주택 취득 권한(우선매수권, 경매신청권) 부여

• 법률 요건을 갖춘 경우, 한국자산관리공사 등에 우선매수권과 경매신청권 등을 부여하는게 필요함. 임대인의 서면 확인 조사, 보증금 수수 사실, 한국자산관리공사의 임차보증금 반환 채권 양수, 주택 인도 등의 일정한 요건을 갖출 경우, 한국자산관리공사 등은 채무 명의가 없어도 경매 신청을 할 수 있는 경매신청권을 갖도록 함. 강제경매시, 채무 명의를 얻기 위해 소요되는 8개월에서 1년 가량의 시간을 단축할 수 있음.
• 국세, 지방세 채권(당해세) 문제나 선순위 조세채권 등 임차보증금 채권에 비해 우선 배당되는 채권이 있을 경우, 경매를 신청하더라도 보증금 회수가 힘듦. 이런 사례에서는 경매 외에 임대인에 대한 파산을 신청해서 채권자 전체 파산채권으로 만들고, 임대인의 주택 등 재산이 파산재단에 편입되도록 해 일괄 환가 절차를 거쳐 배당을 하는 방안도 추진할 필요가 있음.
• 매입 주택은 주택관리공단 등에 위탁하여 공공임대주택으로 활용하거나 공공임대주택으로 활용할 LH, SH, GH 등 공공주택사업자에게로 매각하는 것이 필요함. 다만 깡통주택 거주자 중 주거를 상실할 위기에 처한 임차인 등도 입주 가능하도록 조치해야 함. 한국자산관리공사 등은 위와 같은 방식의 구축 매입 외에도 공공주택사업자와 함께 협약을 통해 신축 주택 매입 기능도 담당하여 공공주택사업자의 원활한 공공주택 신축을 지원할 수 있도록 해야함.

3) 임차인의 남은 전세대출금에 대한 채무 조정

• 한국자산관리공사 등을 통한 주택 매입금액으로 임차인이 전세대출금을 모두 변제하지 못할 경우, 대출 채무 조정이 필요함(대출채무자의 제반 사정을 고려한 기한 연장, 원리금 감면 등 포함) 한국자산관리공사의 주택 매입 과정에서 걸러진 위와 같은 사례에 대하여 신용회복위원회의 채무조정 또는 개인 회생 등과 연계가 필요함.

발언3. 이강훈 변호사, 참여연대 부집행위원장

[피해구제를 위한 법 개정 및 범정부 TF구성]

1) 깡통전세 등 피해자 구제를 위해 필요한 법개정 사항

• 주택임대차보호법을 개정해 임차인의 신청으로 주택임대차보증금 반환채권을 양수하는 한국자산관리공사 등 대통령령이 정하는 기관에 주택 우선매수권과 경매신청권 등을 부여할 필요가 있음. 만약 주택비축은행을 설립하려면 별도의 특별법 제정이 필요하고 한국자산관리공사나 경우에 따라 SPC(특수목적 법인)를 이용하는 경우에는 특별법 제정은 필요하지 않음. 상황에 따라 임대인에 대한 파산신청이 필요한 경우도 있지만 현재 채무자회생및 파산에 관한 법률에 채권자가 파산신청을 할 수 있도록 하고 있어 법개정을 할 필요는 없음.

2) 범정부 차원의 TF 구성 필요

• 이같은 사항은 법무부, 법원, 국세청(국세 징수 관련), 기획재정부(기금 동원 등과 관련), 국토교통부(기금 관련), LH (공공임대주택 매입) 등이 모여 종합적인 대책에 관한 협의가 필요하기 때문에 범정부 차원의 태스크 포스를 구성해 깡통전세, 전세사기 피해자 지원과 관련한 종합적인 대책 마련이 필요함.

[재발방지방안]

• 정부가 발표한 깡통전세 재발방지 대책 외에도 △전세대출에 대한 총부채 원리금상환비율(DSR) 적용, △ 전세 보증의 한도 조정, △ 공인중개사의 정보제공(납세, 선순위 등) 요구 의무 규정, △ 임대인의 주택 매매계약 체결시 고지의무, △임대인의 주택 매각 관련 임차인의 임대차 승계 거절 및 해지권 부여 등이 필요함. 특히 등록임대사업자들이 갭투기 행각을 벌이지 않도록 국토부와 지자체의 철저한 관리, 감독이 이뤄져야 할 것임. 이를 위해 현재 이원화된 등록·미등록 임대주택을 통합하여 임대보증금과 임대료 등 임대이력 정보 구축하여 임차인이 임대주택에 대한 정보를 알수 있도록 해야 함.
• 마지막으로 깡통전세 피해가 이렇게 커진 것은 무분별한 전세대출, 과도한 보증한도, 국토부와 지자체의 부실한 임대사업자 관리·감독 등에 원인이 있으며, 해당 기관의 책임 규명이 필요하다고 강조함.

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택배 추가 배송비 금지 및 제주형 택배비 조례 제정
재활용센터 확충 및 밀폐형 클린하우스 설치로 쓰레기 문제 해결
총 900면 주차 공간 확보 및 거주자 우선 주차제 도입으로 주차난 해소
제주형 무상버스 추진 및 골목 순환 마을버스 신설로 교통비 부담 제로화
제2공항 주민투표 추진 및 기초지자체 부활 추진
노인회관 유휴공간을 활용한 통합돌봄센터 조성
스마트 안심 가로등 설치 및 바닥 고보조명으로 안전한 귀갓길 조성
복합 도서관, 청소년 문화복지관 조성 및 학부모 문화학교 운영으로 아이들의 꿈 지원

이 글은 AI 가 수집 요약한 글 입니다..

서울 강북 미분양 아파트 고가 매입 의혹 해명해야 

공공임대주택 수요·예산 고려 없는 미분양 아파트 매입으로 공공임대 공급 축소 우려돼

건설사 부실 위험 때문에 LH공사 손실 초래해선 안 돼

언론 보도에 따르면 한국토지주택공사(이하 LH공사)가 지난 12월 21일에 서울 강북의 미분양 아파트 36채(전용면적 19~24㎡)를 79억5천만원(호당 평균 약 2.2억원)을 들여 고가에 매입했다고 한다. 최초 분양가보다 15% 할인해도 수차례 미분양된 주택을 LH공사가 추가 할인없이 매입하는 것은 사업을 잘못한 건설사의 책임을 제대로 묻지 않는 조치이며, LH공사에는 통상적인 공공임대(건설) 주택 매입단가보다 높은 비용의 미분앙 아파트 매입으로 인한 손실을 발생시킬 수 있다. 지난 몇년간 민간 건설사들은 고분양가로 엄청난 수익을 챙긴 반면, 주택실수요자와 전세 세입자들은 고분양가로 주택담보대출, 전세대출 등 빚을 떠안게 되었다. 그런데도 윤석열 정부는 임기 시작부터 건설사들이 요구하는 분양가상한제, 전매제한, 대출, 청약 등 투기수요를 차단하고 실수요자를 보호하는 모든 규제를 완화했다. 여기에 더해 정부가 건설사들의 미분양 아파트까지 매입에 나서고 있으니 납세자이자 청약저축 가입자들인 시민들의 분노가 이어지고 있다. 민간 건설사의 도덕적 해이를 야기하는 마구잡이 미분양 아파트 매입이 이뤄지지 않아야 하는 이유다. 참여연대는 정부가 미분양 아파트를 매입해 공공임대주택으로 활용하기에 앞서 우선 매입임대주택 공급물량과 예산을 확대하고, 미분양 아파트 매입시 적용할 표준건축비 등 적정 매입 가격과 위치, 품질 등 매입 기준 등에 관한 원칙을 수립하여, 이에 따라 엄정하게 예산을 집행할 것을 요구한다.  

올해 삭감된 공공임대주택 예산 5조원 가운데 (다가구)매입임대주택 예산이 절반(2조 6천억원, 전년대비 44% 삭감)을 차지한다. 정부는 올해 공공임대주택 예산 확대 요구에 한 푼도 증액할 수 없다는 강경한 태도를 보인 바 있다. 그런데 지난(1/3) 국토교통부 업무보고에서 윤 대통령이 “정부 공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해 취약계층에게 다시 임대하는 방안도 검토해 달라”고 주문한 이후, 정부가 주택도시기금을 활용해 미분양 아파트 매입할 예정이라는 언론 보도가 잇따르고 있다. 이어서 국토부는 “미분양 주택 매입은 재정여건, 임대수요, 지역별 상황 및 업계 자구노력 등을 고려하여 그 수준 등을 검토해야 할 사항”이라고 설명자료를 내놓았다. 조변석개가 따로 없다. 올해 매입임대주택 예산을 작년보다 2조 6천억원이나 깎아야 했는지 다시 묻지 않을 수 없다.

LH가 매입한 서울 강북의 아파트 11평형(공급면적 38.8m²)의 최초 분양가는 2억 5천만원으로 평당 토지비는 990만원, 건축비는 평당 1,150만원에 달한다. 최고급 자재와 수영장, 골프장 등 커뮤니티 시설까지 갖춘 서초 원베일리 아파트의 건축비가 평당 1,068만원이라는 점을 고려하면 높아도 너무 높은 건축비이다. 해당 아파트의 당초 분양금액보다 15%를 할인하더라도 평당 건축비가 970만원으로, 공공임대(건설)주택에 적용하는 표준건축비(평당 384만원)의 약 3배에 달한다. 정부가 미분양 아파트를 왜 이렇게 비싼 가격에 매입했는지, 건설사에 특혜를 준 것은 아닌지 시민들은 의구심을 갖지 않을 수 없다. 

미분양 주택 매입을 통해 부실 건설사를 살려주려는 목적이 앞서면 LH가 매입임대주택을 높은 분양가에 매입하여 공공임대주택으로 운영하는 과정에서 손실이 발생하게 될 가능성이 높다. 특히 미분양 아파트 5만 8천호(2022년 11월 기준) 중 대부분이 지방에 집중되어 있는데, 공공임대주택의 지역적 수요 고려 없이 지방 아파트를 매입할 경우, LH가 공실로 손해를 보게 될 우려도 적지 않다. 또 이런 손실 발생에 대처하기 위해 LH는 공공임대주택의 임대료를 높이거나 혹은 미분양 주택의 매입시 향후 매각에 관한 특례를 정부에 요구할 가능성도 있다. 따라서 미분양 주택을 공공임대주택으로 매입하기에 앞서 미분양 주택의 매입의 원칙과 기준 등에 대해 미리 마련해야하며, 이 과정에서 반드시 주거 시민단체와 시민들의 의견을 수렴해야 한다.

현재 정부는 미분양 아파트의 매입을 검토하면서도 관련 예산을 늘리는 방안을 분명하게 거론하고 있지 않다. 정부가 매입임대주택 예산을 확대하지 않는다면, 미분양 아파트 매입에 저소득층을 위해 책정한 매입임대주택 예산을 갖다 쓰게 될 것이다. 미분양 아파트 가격이 일반 매입임대주택 호당 매입 단가보다 높기 때문에 매입임대주택의 공급량은 줄어들 수 밖에 없기 때문에 미분양 아파트를 매입하겠다면 별도의 추가 예산이 필요하다. 아울러 매입임대주택은 도심 내에서 중소건설 사업자들과 협약을 통해 신축 주택을 공급받는 약정형 매입임대주택 사업을 늘리는 것이 주택 경기도 살리고, 매입임대주택을 저렴한 가격에 용이하게 확대할 수 있는 만큼, 이에 대한 검토가 필요하다.

재차 강조하지만, 작년 대비 약 5조원이나 삭감한 공공임대주택 예산을 미분양 아파트를 매입하는데 사용해서는 안되며, 이를 위해서는 별도의 예산 확충이 필요하다. 만약 시행한다면, 공적자금 투입에 준하여 미분양 건설사의 책임을 명확하게 물어야 하며, 정부는 매입임대주택의 목적과 기준에 맞는 아파트를 선별하여 저렴한 가격에 매입하기 위한 기준과 원칙부터 세워야 한다. 미분양 주택을 매입한다고 해도 이는 어디까지나 부실 건설사를 살려주기 위한 목적이 아니라 주거취약 계층과 서민들을 위한 부담 가능한 가격의 공공임대주택의 충분한 확대를 위한 것임을 명심해야 할 것이다. 

논평 [원문보기/다운로드]

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공익성 담보 안 된 민간사업자 종부세 완화 명분 없어
건설사 미분양 해소 위한 규제완화에 더해 세제 혜택까지
무주택 세입자·주거취약계층 외면, 민간 위한 세제 혜택 철회해야

정부는 어제(1/26) 비상경제장관회의를 개최해 종부세와 양도세 완화를 추진하겠다고 밝혔다. 공공주택사업자와 공익성을 인정받은 법인에 대해 3주택 이상 보유하더라도 기본 누진세율(0.5~2.7%)을 적용해 종부세 최고세율을 5.0%에서 2.7%로 절반 가까이 깎아주겠다는 것인데, 적용대상에 공익성을 확인하기 어려운 주택조합, 재개발·재건축 사업시행자, 민간건설임대주택사업자 등도 포함된 데다 공익성 담보를 위한 조치도 확인할 수 없다. 투기 목적은 아니라 하더라도 수익 실현을 목표로 하는 주택조합, 재개발·재건축 사업시행자, 민간건설임대사업자 등에 대한 종부세 부담 완화는 납득하기 어렵다. 충분히 수익을 내고 있는 민간임대사업자도 종부세 완화 혜택을 받도록 하는 정책이 임차인을 위한 정책인 듯 포장되어서는 안 된다. 게다가 이미 윤석열 정부는 공공임대주택예산은 5조원이나 삭감하지 않았나. 정부가 건설사들의 미분양 해소를 위해 세제·대출·전매제한 및 실거주 요건 완화 등 전방위적으로 규제를 완화한 것도 모자라 건설업자들에게 세금 혜택까지 주려는 것은 아닌지 의심된다. 참여연대는 경제위기 상황에서 주거 불안정에 시달리는 무주택 서민과 주거 취약계층을 위한 정책은커녕 공공임대사업자를 핑계로 각종 특례를 만들어 종부세를 무력화하는 정부 조치를 강력히 반대하며, 즉각적인 철회를 촉구한다.

윤석열 정부는 2018년까지 80%로 유지되다 꾸준히 인상되어 2022년 100% 적용 예정이던 공정시장가액비율을 60%로 떨어뜨린 데 이어 상속주택과 지방 소재의 공시지가 3억 이하 주택을 주택 수에서 제외해 종부세를 사실상 종이호랑이로 만들어버린 바 있다. 또한 지난해 말 국회에서는 거대양당이 다주택자에 대한 공제를 9억원까지 확대하고 3주택자의 경우에도 12억원까지는 중과세를 하지 않기로 합의했다. 정부안이 오롯이 반영되지는 않았지만, 이미 종부세가 형해화 되었는데도 기어이 지난 법 개정을 통해 반영되지 못한 부분까지 완전히 반영시키겠다는 심보가 아닐 수 없다.

정부는 이번 조치로 인한 종부세수 감소 규모를 연간 400억 원 정도로 추산했다. 다주택자와 법인이 부담하는 종부세 고지 세액이 전체의 83.0%를 차지하는 상황에서 공익적 성격이 있다고 보기 어려운 민간건설임대주택사업자, 재개발·재건축 사업시행자 등에게 종부세 부담을 경감해 주겠다는 이유를 납득하기 어렵다. 이미 정부는 재개발·재건축 사업시행자들에게 분양가상한제, 안전진단, 재건축부담금 등의 완화 혜택을 줬고, 민간건설임대사업자에게도 최대 70%의 공제 혜택을 주는 양도소득세 과세 특례를 2024년까지 2년이나 연장해주었다. 무분별한 규제 완화는 정책 실효성도 얻기 힘들 뿐아니라 향후 경기 변동시에 주택 가격 폭등이라는 부메랑으로 돌아온 과오를 되풀이할 뿐이다. 한국처럼 투기가 만연한 곳에서는 조세 형평성과 부동산 가격 안정 도모뿐만 아니라 투기 억제를 위해서 종부세는 보다 강화되어야 한다.

정부는 취약계층과 주거불안에 시달리는 무주택 서민을 위한 실효성 있는 대책은 내놓지 않고 고액자산가와 다주택자를 위한 세금 깎아주기에 힘을 쏟고 있다. 법인의 종부세가 임차인에게 전가될 상황을 우려하기 전에, 전월세 부담으로 고통받는 서민들의 주거 안정을 위해 실효성 있는 임대차 시장의 안정 방안 제시가 우선되어야 한다. 또한 공시가격 현실화와 종부세 실효세율 상향을 통해 자산불평등을 완화하고, 반지하 등 주거취약계층과 서민들의 주거 안정을 위한 공공임대주택 공급을 대폭 확대해야 할 것이다. 이미 누더기가 된 종부세에 민간사업자 특혜를 얹어 무력화하는 이번 조치의 철회를 다시 한번 촉구한다.

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상가임대차법 아랑곳하지 않은 신사동 카페 건물주 갑질 규탄
중소상인 보호 외면한 정부·지자체는 건물주 사유재산 지킴이일뿐
건물주 횡포에 업무방해죄 적용, 강제집행 제한 등 상가세입자 보호 위한 조치 필요해

신사동 가로수길 소재 건물주가 저지른 갑질 사례가 중소상인과 서민들을 공분케하고 있다. 지난 1월 26일 보도에 따르면 한 부동산 법인 대표가 신사동 소재 한 건물을 매입한 후 기존에 입주해 영업하던 카페 업주에게 계약 갱신 후 월세 40% 인상을 요구했다가 받아들여지지 않자 가게 앞을 컨테이너로 막고 영업을 방해하고 있는 것으로 확인되었다(https://bit.ly/3j98RCh). 현행 상가임대차보호법 시행령상 5% 이상 임대료를 올릴 수가 없음에도 이러한 법령을 무시하고 상가세입자를 노골적으로 핍박하는 일이 발생했다는 사실에 분노한다. 그러나 이보다 더 놀라운 것은 이를 적절히 중재하고 제재해야 할 지자체가 건물주의 이러한 갑질을 묵인하고 사유지여서 시설물을 치우기는 어렵다는 입장을 밝혔다는 것이다. 하지만 이는 명백히 형법상 업무방해가 적용되어야 할 사안이다. 정부와 지자체가 건물주의 부동산 사유재산은 과도하게 보호하는 반면, 중소상인의 영업권 보호에는 지나치게 소극적이라는 인상을 지울 수가 없다. 결국 고통받는 것은 상가세입자이며, 상생의 가치를 내팽개친 돈벌이의 논리만이 우리네 골목을 가득 채우고 있다.

사실 이러한 건물주의 갑질, 정부와 지방자치단체의 방관은 어제 오늘만의 일이 아니어서 놀랍지도 않을 지경이다. 경찰이 용역을 동원한 건물주의 폭력적 강제집행을 방관함에 따라 고조된 갈등이 결국 형사사건으로까지 비화된 궁중족발 사태, 정부의 백년가게 인증이 무색하게 무참히 거리로 쫓겨난 42년 노포 을지OB베어 사태 등 다수의 상가임차인이 장사를 계속하고자 하는 의지와 역량이 있음에도 건물주의 지나친 임대료 인상과 강제력으로 영업을 접을 수 밖에 없었던 수많은 중소상인들이 있었다. 그러나 이들을 보호하기 위한 공적 지원이나 중재는 부재했다. 그간 상가임대차 계약기간을 최대 10년까지 보장하고, 임대료 인상율도 5% 이내로 제한하는 법령 개정이 있어왔음에도 이러한 일들이 비일비재한 이유는 무엇인가. 최근 건물주들이 금리인상으로 어려움을 겪고 있다고 볼멘소리를 내면서도 임대료를 40%나 올리는 위선적 사례가 발생하는 것은 왜인가. 이는 이익을 위해서라면 상생의 파트너로 대우받아야 할 상가세입자 등 사회적 약자를 짓밟아도 된다는 왜곡된 경제관이 팽배해있고, 정부와 지방자치단체 역시 불로소득 추구를 위한 갑질을 공공연하게 용인하고 방치하기 때문이다. 분명한 것은 아무리 좋은 취지에서 법령이 개정되고 제도가 마련된다고 하더라도 이를 집행·운영하는 정부와 지방자치단체의 적극적인 실현 의지가 없다면 골목상권 갑질 문제는 영속할 수 밖에 없다는 것이다.

사실 부동산의 가치는 그 부동산 본연의 기능에 의해서만 형성되는 것이 아니다. 주변 물리적 제반시설의 구성과 함께 활성화된 상권과 특색있고 개성있는 지역문화와 분위기 등 무형적 가치 역시 부동산의 가치에 절대적으로 큰 영향을 미친다. 따라서 공간의 가치 상승에 기여하는 것은 건물주가 아니라 그 공간을 전유하고 만들어나가는 중소상인들, 지역주민들, 소비자 등 다양한 공간 참여자이다. 하지만 현실에서 부동산 가치 상승은 모두 건물주가 독점하며 이를 당연한 것으로 치부하는 것이 상식이 된 지 오래이다. 그리고 건물주가 강요한 무리한 임대료 상승을 감당하지 못한 중소상인들이 폐업한 사례 역시 부지기수이다. 매해 끊이지 않고 이러한 상황이 발생하는 현실을 과연 공정하다고 말할 수 있겠는가.

따라서 상가임대차 관련 건물주의 횡포를 갑을(甲乙) 개인 당사자들 간의 문제만으로 치부해서는 안 된다. 생계 현장에서 삶의 터전을 가꾸어나가는 이들의 노력과 기여를 인정하고 보호하는 것이야 말로 공정과 상식이 아니겠는가. 상가임대차법령상 임차인의 권리를 보장하는 것 이전에 법령과 상식을 역행해 갑질을 일삼는 건물주에 대해 형법상 업무방해 혐의를 적용하고, 강제집행을 엄격히 제한하는 등 정부와 지방자치단체의 강한 조치와 의지가 필요하다. 이러한 조치들이 전제가 되어야만 건물주 역시 세입자들을 핍박하고 내쫓는 일을 공공연하게 저지르지 못할 것이며, 이는 현행 운영상 한계가 있는 상가건물임대차분쟁조정위원회가 실질적인 힘을 발휘할 수 있는 기반이 될 것이다. 이와 함께 상가세입자인 중소상인들을 지원하는 조직을 구성하고 이를 지원하는 시스템 역시 구축되어야 한다. 법정최고금리가 20%인 것과 비교해 계약갱신청구권 종료 후 상가임대료가 인상 제한이 없는 점도 공정하지 못하며 개선이 필요하다. 상생이 사라진 골목은 돈으로 삶을 파괴하는 곳이기 때문에 죽은 공간이 될 수밖에 없다는 사실을 명심하라.

맘편히장사하고픈상인모임, 민변 민생경제위원회, 참여연대

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전세사기 방지 추가대책도 미흡, 추가적인 개선 필요해

전세사기 피해가 커지는 상황에서 정부는 오늘(2/2) 작년 9월 발표한 ‘전세사기 피해 방지방안’의 추가 대책인 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했다. 이번 대책은 △반환보증 전세가율 개선, △시세 부풀리기 차단 및 등록임대사업자 의무임대보증 강화, △안심전세앱을 통한 전세사기 피해 자가 진단 정보 제공 강화, △공인중개사 전세사기 예방 책임 강화 등 전세사기 피해 예방, 피해지원, 전세사기 단속 및 처벌 강화 등이 종합적으로 검토되었고, 필요한 조치라고 평가할 수 있다. 그러나 정부 대책은 여전히 불법적인 전세사기에 한정되어 있으며, 이마저도 미흡한 점이 적지 않다. 전세사기와 같은 불법행위에 한정하지 말고 깡통 전세 피해 예방과 피해 지원 등에 정부 정책의 초점을 맞출 필요가 있다. 주택금융연구원이 향후 2년간 주택가격이 10∼20% 하락할 경우 올해 하반기 만기가 도래하는 전세계약 8건 중 1건은 깡통전세로 전락할 위험이 있다고 추정하는 등 위험성이 크게 고조되는 상황이다. 따라서 전세사기, 깡통전세로 인한 피해자들이 양산되지 않도록 피해 예방 및 방지 대책을 강구하는 한편 보다 실효성 있는 피해구제 방안 마련이 요구된다. 

반환보증 전세가율 더 낮추고 공인중개사 설명의무 더 강화해야
전세대출·보증보험 가입 불가 시, 임차인 계약해제·해지권 필요해

정부는 무자본 갭투자를 근절하기 위해 주택 매매가격 대비 100%까지 보증해주던 것을 90%까지 하향하겠다고 밝혔다. 그러나 최근 주택 매매시세와 경매 낙찰가 등을 고려해볼 때, 전세가율 90%까지 보증을 해도 그 수준에서는 임차인이 보증금을 다 돌려받기 어려울 수 있어 보증한도가 너무 높다. 따라서 전세가율이 높은 임대차에 대한 보증가입은 제공하되, 주택도시보증공사(HUG)에서 향후 주택가격의 70% 금액 범위내에서만 보증하도록 보증한도를 축소할 필요가 있다. 이를 통해 보증보험과 전세대출 한도를 낮출 수 있을 뿐 아니라 임차인이 과도하게 높은 수준에서 보증금을 설정하지 않도록 유도할 수 있다.

전세사기 예방을 위해서는 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무를 보다 더 강화해야 한다. 공인중개사가 △주택 가격 정보, △보증금의 전세가율, △법원의 동종 주택에 관한 경매 매각가율 정보 등을 제시함으로써 임차인에게 보증금을 떼이지 않는 수준의 전월세 가격 정보를 충분하게 제공하도록 의무화하는 것이 필요하다. 또 공인중개사에게 임대인에 대한 필수 정보 요청을 의무화하여, 임대인이 정당한 사유없이 거절하면 중개를 중단하고, 그 사유를 임차인에게 설명토록 해야 한다. 정부가 이번 대책에서도 전세사기 피해 관련 자가 진단 정보를 제공하는 만큼, 공인중개사가 이런 내용을 파악하고 임차인에게 설명할 의무를 부과할 필요가 있다. 아울러 분양대행업 등에 대한 규제와 감독을 강화해야 한다. 현재 분양대행업은 자유업으로 아무런 제한이 없어 전세사기 뿐만 아니라 분양사기, 과장 광고 등 각종 불법과 탈법의 온상이 되고 있다. 따라서 분양대행업 등 부동산 시장에 존재하는 각종 영업 업종 자체를 공정한 시장 규제에 따르도록 하여 부동산 거래질서 교란행위를 규제할 수 있도록 법 제도 마련이 필요하다. 또한, 국토교통부와 지자체가 공인중개사와 분양대행사의 불법행위를 정기적으로 점검하고, 담당 공무원에게 불법행위에 대해 수사할 수 있도록 사법경찰권을 부여하는 방안을 논의해야 한다.

등록임대사업자의 임대보증 의무에 대한 감독 강화는 당연한 조치다. 하지만 전세사기와 깡통전세 피해를 보다 확실하게 예방하기 위해서는 임차인의 의사와 관계없이 전세반환보증보험 또는 전세대출보증이 거절되는 경우, 임차인은 이를 사유로 임대인에게 손해배상이나 위약금을 지불하지 않고 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있도록 해야 하고,  이를 통해 계약금 등 보증금 명목으로 납부한 돈을 전액 반환받을 수 있어야 한다. 등록임대사업자 제도를 악용한 전세사기로 인해 세입자들의 피해가 커지고 있음에도 정부가 관련 제도 개선보다 아파트 임대사업자 부활 등 세제 혜택 강화 방안을 먼저 발표한 것은 심각한 문제이다. 또 임대사업자의 보증가입을 의무화했음에도 이에 대한 관리·감독 행정을 소홀히 했다는 비판도 피할 수 없다. 이러한 문제 해결을 위해서는 임대주택 등록 의무화가 우선되어야 한다. 

최근 발생하는 전세사기 중 일부는 전세계약 후 임대인이 보증금 반환 능력이 없는 바지임대인에게 주택을 양도하는 방식으로 이루어지고 있다. 따라서 보증금 반환 능력이 없는 사람에게 주택이 양도되었을 때, 임차인이 계약 승계를 거절하고 임대차계약을 해지할 수 있도록 해야 한다. 이와 관련해 먼저 주택임대차 계약에서 임대인이 주택 매매계약을 제3자와 체결할 경우 즉시 임차인에게 계약 체결  및 소유권 이전에 관한 사항, 임대인에 관한 정보 등을 고지하도록 법개정을 해야 한다. 아울러 임차인이 주택 소유권이 양도된 사실을 확인하고 임대차 계약의 승계를 거절할 경우 주택을 양도한 임대인을 상대로 계약 해지를 할 수 있도록 법에 명문화하고(해지권을 인정한 대법원 판례로 대법원 2002. 9. 4., 선고, 2001다64615 판결이 있음), 계약 해지시 주택을 양도한 임대인으로부터 보증금을 반환받을 수 있도록 해야 한다. 이를 통해 주택 임대인이 임차인 몰래 주택을 변제 능력 없는 임대인에게 양도하고 보증금 반환 책임에서 빠져나가는 일이 없도록 제도 개선을 해야 한다.

집값 하락으로 깡통전세 비상등이 켜졌고 주택임대차 보증금 미반환 문제는 2023년 내내 계속될 전망이다. 따라서 전세사기를 뿌리 뽑고 피해자를 두텁게 보호하는 장치를 마련하는 것도 필요하지만, 더 광범위하고 심각한 피해가 예상되는 깡통전세 피해 예방과 지원대책 마련 등에 정부가 적극적으로 나서는 것이 중요하다. 깡통전세 피해 규모를 추정하여 피해자들이 고통의 나락으로 빠지지 않도록 피해를 최소화하는 방안 마련이 절실하다. 아울러 오늘부터 열리는 임시국회에서는 전세사기와 깡통전세 예방을 위한 법안을 신속히 논의해 처리하도록 해야 할 것이다. 재차 강조하지만 전세사기 단속과 처벌강화 등 사법적인 대응도 필요하나 이는 사후 조치로 근본적인 대책이 될 수는 없다. 수년간 계속되어 온 전세사기와 깡통전세를 근절하려면 세입자의 권리와 안전망 강화 및 촘촘한 관리·감독을 위해 정부와 국회가 적극 나서야 한다.

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참여연대, 대구시와 8개구군청에
대형마트 의무휴업 평일변경 반대 의견서 제출

비민주적이고 졸속적인 의무휴업일 변경 전면 철회 촉구

참여연대는 오늘(2/2) 대구광역시와 동구, 북구, 서구, 수성구, 중구, 남구, 달서구, 달성군 등 8개구군청에 대형마트 의무휴업 평일 변경 추진에 대한 반대의견서를 제출했습니다. 대형마트의 의무휴업제도는 유통산업발전법에 근거해 노동자의 건강권과 중소유통업의 상생발전을 위한 제도입니다. 게다가 의무휴업일을 변경하기 위해서는 이해당사자와 합의가 필요하다고 법에도 적시되어 있습니다.

하지만 대구시를 비롯한 8개구군청은 「유통산업발전법」제12조의2 및「대구광역시 중구 유통업상생발전 및 전통상업보존구역 지정 등에 관한 조례」제14조의2의 규정에 따라 대형마트와 준대규모점포에 대하여 의무휴업일을 변경 지정하는 행정예고를 하면서도 정작 주요 이해당사자인 마트노동자를 배제한 채 일방적으로 추진하고 있습니다. 이에 참여연대는 의견서를 통해 비민주적이고 졸속적인 의무휴업일 변경의 전면 철회를 촉구했습니다.

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[의견서]

비민주적이고 졸속적인 의무휴업일 평일 변경
전면 철회해야 합니다

일년 내내 24시간 영업이 가능하던 대형마트에 2012년 의무휴업제도가 도입되었고 2013년부터는 자정부터 오전 10시까지 영업시간 제한과 월 두 차례 의무휴업일 제도가 정착되었습니다. 이러한 의무휴업일은 공휴일 중에서 지정하되, 이해당사자와 합의를 거쳐 공휴일이 아닌 날을 의무휴업일로 지정할 수 있습니다.
많은 공론 과정을 거쳐서 대형마트 의무휴업일이 제도화되었기 때문에 만약, 이를 변경하려면 그만큼 많은 논의와 사회적 합의가 필요합니다. 하지만 대구시는 영업시간과 휴업일에 대한 직접 이해당사자인 마트 노동자들은 완전히 배제한 채, 이들의 일요일 휴식을 박탈하려고 합니다. 또한 현재 광역시 차원에서 관내 대형마트 의무휴업일을 일괄로 바꾸려 하는 지역은 대구시가 유일합니다. 이에 참여연대는 비민주적이고 졸속적인 데다 마트 노동자의 건강하게 일하고 휴식할 권리를 박탈하는 대구시 의무휴업일 평일변경에 분명한 반대 의견을 밝힙니다.

유통산업발전법 제12조의2는 건전한 유통질서 확립, 근로자의 건강권 및 대규모점포등과 중소유통업의 상생발전(相生發展)을 위해 매월 이틀을 공휴일 중에서 의무휴업일로 지정하되, 이해당사자와 합의를 거쳐 공휴일이 아닌 날을 의무휴업일로 지정할 수 있고 명시하고 있습니다. 이는 해당 지자체의 조례에도 분명히 명시되어 있습니다.
판매직, 캐셔, 온라인주문 처리직, 온라인배송기사, 협력업체 파견직 등 대형마트에 종사하는 노동자는 마땅히 의무휴업제도의 이해당사자입니다. 이에 마트 의무휴업일을 평일로 변경하려면, 마트 종사 노동자의 의견을 공식적으로 청취하여 접수하고, 의무휴업일 평일변경 사항에 대해 반드시 노동자와 합의과정을 거쳐야 합니다.

2022년 유통물류서비스업 야간노동실태와 노동자 건강영향 연구(고용노동부 지원)의 마트노동자 주말근무 실태와 건강영향 결과에 따르면 ▲마트 노동자의 주말근무는 이미 매우 높고, ▲일요일근무가 월2회를 초과하는 노동자의 경우 노동강도가 높고 일과 삶의 균형이 저해되고, ▲이로 인해 우울증상 경험률(정신건강 악영향)이 높고, ▲노동조건이 유사한 같은 마트노동자 사이에서 일요일 근무를 많이 하는 것이 건강에 안좋은 영향을 주는 것으로 나타났습니다.

주말 노동을 많이 하는 노동자 일수록 우울증상 등 건강에 악영향이 나타난다는 연구결과는 해외연구사례(Takada et al. Associations between lifestyle factors, working environment, depressive symptoms and suicidal ideation: a large scale study in Japan. Ind Health. 2009 Dec;47(6):649 55.)에서도 지적하고 있습니다.
또한 다른 국내 연구결과에 따르면(Lee et al, 2015 “Weekend work and depressive symptoms among Korean employees” CHRONOBIOLOGY INTERNATIONAL : 262-269.), 주당 노동시간을 보정하더라도 주말노동을 하면 우울증상이 높아지고 건강권과 일과 삶의 균형이 침해됩니다.
마트 노동자는 직접적인 이해당사자일 뿐 아니라, 한 명의 사람입니다. 사람이 건강하게 일하기 위해서는 휴식이 보장되어야 합니다. 일요일에 쉬는 것과 평일에 쉬는 것은 산술적인 시간으로는 동일해 보일지라도 명백하게 다릅니다. 다른 사람들이 일하는 시간에 함께 일하고, 함께 쉬어야 가족이나 친구와도 시간을 보낼 수 있습니다.

대구시는 벌써 10년간 안착된 의무휴업일을 제멋대로 바꾸려는 시도를 멈춰야 합니다. 이미 마트노동자들은 평일은 물론 주말에도 일하며 충분한 휴식권을 보장받지 못하고 있음을 충분히 확인 가능합니다. 누구보다 앞장서 시민들의 삶과 건강을 보장해야 할 지자체가 도리어 이해당사자들을 배제하고 건강권을 위협하고 있음에 분노하지 않을 수 없습니다.
월2회 협소하나마 보장되고 있던 마트 노동자의 일요일 휴식권을 대구시와 구(군)이 앞장서서 박탈하려하는 현재의 시도는 매우 시대역행적입니다. 심지어 이명박 정부 당시 지식경제부 장관은 의무휴일제 채택 배경에 대해 노동자 보호가 첫번째 대의명분이라고 밝힌 바 있습니다.
재차 강조하지만, 현행법은 ‘이해당사자와 합의’하라고 규정하고 있습니다. 이제까지 대구시와 각 구(군)은 마트 종사 노동자의 의견을 제대로 청취하거나 함께 논의한 바 없습니다. 노동자를 위해 도입된 제도의 후퇴를 시도하면서 정작 노동자를 배제하는 대구시의 행태에 분노하지 않을 수 없습니다.
참여연대는 대구시와 각 구(군)의 마트 의무휴업 평일변경에 적극 반대의사를 밝힙니다. 지역 내 상생을 파괴하고 노동자의 휴식권을 박탈하는 비민주적이고 졸속적인 의무휴업일 평일변경 결정을 전면 철회하십시오.

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