[기자회견] 깡통전세·전세사기 피해 야기한 금융당국·지자체 공익감사청구

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[기자회견] 깡통전세·전세사기 피해 야기한 금융당국·지자체 공익감사청구

admin 님 | 월, 2023/02/13- 10:00

감사원은 깡통전세·전세사기 피해에 근본적인 책임이 있는 정부기관과 지자체 철저히 감사해야

참여연대 민생희망본부(본부장 : 양창영 변호사)는 오늘(2/13) 기자회견을 열어, 무분별한 전세대출 거품과 과도한 보증한도를 방치해 전세사기와 깡통주택을 대규모로 양산한 정부기관(금융위원회·금융감독원)과 임대주택 관리를 소홀히 한 국토부와 지자체(서울 강서·관악, 인천 미추홀구)에 대해 감사원 공익감사를 청구한다고 밝혔습니다. 또 참여연대는 전세사기와 깡통전세로 세입자들은 전재산이나 다름없는 보증금을 돌려받지 못하고, 막대한 공적자금의 손실을 불러온 만큼 감사원은 관련 기관에 대해 철저한 감사를 추진해야 한다고 강조했습니다. 아울러 전세사기와 깡통전세 재발 방지를 위해서는 전세대출과 전세보증보험 규제 강화, 임대인과 임차인간의 정보 격차 해소, 등록임대사업자들의 관리·감독 강화 등이 제도 개선이 이뤄져야 한다고 덧붙였습니다.

피해자대책위, 정부가 방치한 사회적 재난 정부가 책임질 것 촉구

인천 미추홀구전세사기피해대책위원회 안상미 위원장은 정부정책의 구멍으로 인한 실패로 사회적 재난현장이라며, 정부가 이를 인정하고 고소의 주체가 되어 적극적으로 수사하고 피해자들에게 국가가 먼저 배상하고 피의자들에게 구상권청구하는 책임있는 정책으로 해결을 해야한다고 주장했습니다. 안 위원장은 금융감독원, 금융위원회, 허그, 국토부와 지자체의 방관을 왜 임차인들이 책임져야 하는지 물으며, 반드시 책임 규명이 필요하다고 강조했습니다.

임재만 교수는 최근 많은 세입자들이 전세사기와 깡통전세로 고통과 불안에 시름하고 있고 당분간 이러한 피해가 급증할 것으로 예상된다며, 이와 관련한 정부 기관에 대한 책임을 규명이 필요하다고 주장했습니다. 임 교수는 전세대출의 급증이 주택가격과 전세가격 상승으로 이어져 전세대출 규제의 필요성이 지속적으로 제기되었음에도 금융위원회와 금융감독원이 이를 방치하여 피해가 더 커지게 되었다고 설명했습니다. 임 교수는 전세보증 사고로 증가로 막대한 공적자금의 손실이 발생하는데, 주택도시보증공사 또한 이를 방치했다고 비판했습니다. 또 임 교수는 세입자 보호를 위해 2020년 8월부터 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화되었음에도 보증보험 미가입으로 인한 피해가 속출하고 있다며, 주무부처인 국토부와 지자체에서 임대사업자의 보증보험 가입 여부에 대해 관리·감독하지 않은 것은 직무유기에 해당한다고 비판했습니다. 임 교수는 피해 세입자들이 보증보험을 가입했거나, 보증보험 가입이 거절된 사실을 알았거나, 혹은 지자체에서 임대사업자의 보증가입이 불가능하다는 사실을 확인해서 등록신청을 거절했다면, 피해 규모가 훨씬 줄어들수 있었다고 목소리를 높였습니다.

박현근 변호사는 원희룡 장관도 무분별한 전세 대출이 전세사기를 부추겼다고 지적한 만큼 금융위원회와 금융감독원이 전세사기 피해가 커지도록 방치한 책임을 벗어나기 어렵다고 주장했습니다. 박 변호사는 1) 전세자금대출은 주택도시보증공사의 보증을 통해 회수가 가능하기 때문에 금융기관의 위험은 낮은 반면 보증기관에 위험이 전가되는데, 금융감독원은 급격하게 늘어나는 전세자금대출에 대해 아무런 조치를 취하지 않고 방치한 사실 여부 등, 2) 금융위원회는 총부채원리금상환비율(DSR)에 따라 전세자금대출을 관리해야함에도 불구하고, DSR에 전세자금대출을 포함하지 않은 사실 여부 등 3) 주택도시보증공사는 전세반환보증보험을 이용한 전세사기가 급격히 늘어나는 것을 알면서도 보증보험 리스크를 관리하지 않은 사실 여부 등에 대해 감사를 청구한다고 설명했습니다.

마지막으로 이강훈 변호사는 임대사업자의 보증보험 가입 의무화가 전면 시행되어, 민간임대주택특별법 상 관할 지자체(서울 강서·관악, 인천 미추홀구)와 국토부는 임대사업자의 보증보험 가입에 대해 관리·감독해야할 의무가 있는데, ‘빌라왕’ 사건의 경우 1,139채 중 483채가 보증보험에 가입되지 않아 피해 구제가 막막한 상황에 놓여있다고 설명했습니다. 이 변호사는 이와 관련해 감사원이 철저한 감사를 통해 진상을 규명하고, 관련 담문당자와 책임자에 대한 징계 및 형사고발 등 적절한 처분을 요청할 것을 요구했습니다.

▣ 기자회견 개요

제목 : 깡통전세·전세사기 피해 공익감사청구 기자회견
일시 및 장소 : 2월 13일 월요일 오전 10시, 참여연대 2층 아름드리홀
진행안

사회 : 김주호 참여연대 사회경제1팀장
발언1 : 미추홀구전세사기피해대책위원회 안상미 위원장
발언2 : 감사청구 취지와 배경 / 임재만 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원
발언3 : 금융위원회·금융감독원·주택도시보증공사 감사청구 주요 내용 / 박현근 변호사, 참여연대 민생희망본부 실행위원
발언4 : 국토교통부·지자체(서울 강서·관악, 인천 미추홀구) 감사청구 주요 내용 / 이강훈 변호사, 참여연대 부집행위원장

▣ 감사청구 요지

금융위원회

전세자금대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 따라 관리되어야 함에도 총부채원리금상환비율(DSR)에 전세자금대출을 포함하지 않는 등, 가계대출관리행위에 있어 위법·부당한 사무처리를 한 사실 여부

금융감독원

2016년부터 전세자금대출이 기하급수적으로 늘어나고 이러한 전세자금대출이 ‘깡통전세’에 이용되고 있음을 인지하였음에도 적절한 조치를 하지 않은 것과 관련해 위법·부당한 사무처리를 한 사실 여부
주택도시보증공사 등 보증기관의 대위변제를 통해 전세대출금 회수가 가능해 금융기관의 위험부담이 낮은 반면 보증기관에 위험이 전가되는 사실을 알면서도 전세자금대출을 급증에 대해 적절한 조치를 하지 않고 방치한 것과 관련해 위법·부당한 사무처리를 한 사실 여부
전세자금대출이 급격히 늘어나는 금융기관에 대한 관리가 적절히 이루어졌는지, 해당 금융기관의 전세자금대출이 증가하는 과정에서 대출모집인, 건축주, 분양대행업자, 공인중개사, 감정평가사와 해당 금융기관의 직원 사이의 유착관계가 있는 것은 아닌지 적절한 조치를 하지 않고 방치한 행위에 있어 위법·부당한 사무처리를 한 사실 여부

주택도시보증공사

반환보증보험을 이용한 전세자금대출이 급증하는 것을 인지하고도 보증보험 리스크를 관리하지 않은 것에 위법·부당한 사무처리를 한 사실 여부

국토교통부와 지자체(서울 강서·관악, 인천 미추홀구)

등록임대사업자의 보증보험 미가입 현황에 대한 진상조사
민간임대주택법상 보증보험 가입 관리·감독 의무를 위반하여 직무를 유기하는 등 법·부당한 사무처리를 한 사실 여부

▣ 보도자료 [원문보기/다운로드]

▣ 별첨 1. 감사청구서(금융위·금감원·국토부·주택도시보증공사) [원문보기/다운로드]

▣ 별첨 2. 감사청구서(국토부·지자체) [원문보기/다운로드]

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여기서 집값은 집의 매매되는 시세이고, 부채는 근저당설정액에 세입자들의 보증금을 합한 금액입니다. 부채 = 근저당설정액+ 선순위 세입자 보증금총액+ 본인 보증금 근저당설정액은 등기부등본 을구(소유권 외 근저당 등 표기)에 설정된 금융기관 등의 근저당 액수로 파악가능합니다. 그런데 다가구주택의 경우 부채에 속하는 입주세입자(선순위 세입자)들의 보증금을 파악하기 어렵습니다. 임대인만 알고 있고, 제3자가 알 수 있게 공시하지 않고 있습니다. 그렇다면 "입주한 세입자들은 대부분 월세라 보증금이 많지 않고 이번에 돈이 필요해서 전세를 놓는다"는 임대인의 말을 믿고 계약을 체결해도 될까요? 물론 임대인의 말이 사실일 수 있지만, 확인할 길이 없다면 세입자는 보수적으로 판단하는 게 좋습니다. <blockquote> 주택시세가 15억 원이고, 선순위 근저당설정액이 5억 원일 경우를 예로 들어 보겠습니다. 1) 임대인 말대로 선순위 세입자 투룸 5가구가 호별로 소액 보증금만 있는 경우의 선순위 보증금 : 선순위 세입자가 투룸 5가구로 보증금을 2천만 원으로 예상하면, 5가구 x 2천만 원 = 1억 원입니다. 이때 본인 전세금 1억 2천만 원이면, 부채비율은 =(5억 원 + 1억 원 + 1억 2천만 원) / 15억 원으로 = 48%로 전세보증금 반환이 안전하다고 볼 수 있습니다. 2) 반면에 보수적인 시각으로 선순위세입자 투룸 5가구가 모두 전세라고 보는 경우의 선순위 세입자 보증금 : 5가구 x 전세시세 1억 2천만 원 = 6억 원. 본인 전세금 1억 2천만 원이라면, 부채비율은 부채 (5억 원 + 6억 원 + 1억 2천만 원) / 15억 원= 12억 2천만 원/15억 원=약 80%입니다. 이 경우 부채비율이 높아 전세보증금 반환이 불확실해집니다. </blockquote> 실제로 "선순위 세입자의 보증금이 얼마 되지 않아 문제없다"는 임대인 혹은 공인중개사의 말만 믿고 계약했다가 이후에 경매에 들어가서 보니 선순위 세입자의 보증금이 계약 때 들은 금액보다 많아 보증금을 떼이는 사례가 적지 않습니다. 이 때문에 전세보증금반환보증보험을 취급하는 보증보험회사에서도, 다가구주택인 경우 선순위 세입자의 보증금을 확인해 주는 서류가 없으면 보험 가입을 제한합니다. 하지만 이 서류는 임대인만 발급받을 수 있습니다. 다가구주택에서 선순위 세입자들의 임대차정보에 대해 공시할 수 있는 제도적 개선책 마련이 필요한 부분입니다. ③ 강조 또 강조할 수밖에 없는 세 가지 보증금을 법적으로 받기 위해서는 전입신고, 확정일자 발급, 실제 거주 조건을 모두 갖추어야 합니다. 잔금을 치른 후에는 잔금일에 주민 센터에 가서, 임대차계약서에 확정일자 도장을 받고(직원이 확정일자 대장 작성), 전입신고를 하고, 실제 거주를 시작하면, 바로 다음날을 기준으로 보증금이 경매시에 순위 배당을 받게 됩니다. 인터넷 민원24에서 전입신고를 한 후, 인터넷 등기소에서 확정일자 받을 수 있습니다. 이 경우 공인인증서, 임대차계약서 스캔본이 필요합니다. 보증금 최우선변제에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 소액임차인을 보호하기 위해 배당신청을 한 순위에서 밀린 소액임차인에게 선순위 근저당(등기부등본 을구에 근저당권 중 가장 먼저 설정된 근저당) 이나 보증금이 많은 선순위 세입자보다 일정보증금 이하 금액에 대해 일정액수를 최우선적으로 경매 시에 배당하고 있습니다. 금액은 지역마다 다른데, 2019년 1월 서울시는 보증금 1억 1천만 원 이하가 대상이며 3700만 원까지는 최우선변제가 됩니다. 그러면 2019년 1월에 서울시에 방을 3500만 원 보증금에 계약하는 경우, 최우선변제금액 이하지만 전액을 보호받지 못할 수도 있습니다. 임차보증금범위와 보증금 중 최우선변제금액은 임대차계약일이 기준이 아니고 선순위 근저당설정일을 기준으로 하고 기준일에 따라 그 금액이 다르기 때문입니다. <blockquote> 소액임차인의 우선변제금액 범위 - 서울특별시 1억 1천만 원 이하 최대 3700만 원 - 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시 1억 원 이하 최대 3400만 원 - 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 6천만 원 이하 최대 2천만 원 - 그 밖의 지역 5천만 원 이하 최대 1천 700만 원 </blockquote> 위 주택의 선순위 근저당 설정일이 2018년 9월 18일 이후이면 가능할 수 있습니다. 그런데 선순위 근저당 설정일이 2001년 9월 15일에서 2008년 8월 20일 사이면 이 시기 임차보증금 범위 금액은 4천만 원 이하이고 최우선변제는 1600만 원까지 가능합니다. 1600만 원까지는 최우선으로 보호되고, 나머지 금액은 전입신고+확정일자+실제거주의 다음날을 기준일로 순위 배당됩니다. 그런데 선순위 근저당 설정일이 1995년 10월 19일부터 2001년 9월 14일 사이면 이때 임차보증금 범위 금액은 3천만 원 이하이고 최우선변제금액은 1200만 원입니다. 이 경우 임차보증금범위를 초과하기 때문에 최우선변제금액은 없고 순위 배당에 해당합니다. 그리고 경매 시에 최우선변제금액이 주택배당가액의 1/2을 초과할 수 없고, 경매가 진행 중인 주택에 세입자가 입주해 최우선변제를 받는 것에 대해 그만큼 금액 배당을 받지 못하는 선순위 근저당권자들이 '불량임차인'으로 이의제기를 하고 법원도 이를 받아들이기 때문에 경매기입등기 주택의 임대차계약은 피해야 합니다. ④ 역전세난, 감액계약서 작성도 방법 전세난은 전세 물건이 귀해 전세 가격이 오르는 현상이고, 역전세난은 전세를 구하는 세입자가 귀해 전세 물량이 쌓이고 전세 가격이 낮아지는 상황을 뜻합니다. 이 경우, 방이 잘 빠지지 않아 기존 세입자가 계약 만기 후에 이사를 가고 싶어도 가지 못하는 일이 벌어집니다. 전세가 잘 빠지지 않는 역전세난 상황에서는 계약 만기일 석 달 전 정도에 임대인에게 계약해지 의사를 통보하는 게 좋습니다. 대다수 임대인은 새로운 세입자가 계약을 해야 보증금을 주는데, 세입자가 이사 갈 곳을 자기 돈으로 계약금을 걸고 계약하면 낭패를 볼 수 있습니다. 임대인이 보증금반환을 약속했다 하더라도 만기일에 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비해 세입자는 임대인에게 이사 갈 곳의 계약금조로 기존 보증금의 10%를 요청하는 게 좋습니다. 임대인이 중개업소에 방을 내놓았더라도 세입자도 임대인에게 중개업소에 방을 내놓아도 되는지와 임대 조건(보증금과 월세)을 물어보고 중개업소에 내놓아야 합니다. 임대인이 시장 임대료와 큰 차이가 나도록 높은 임대조건을 제시하여 방이 빠지지 않는다고 생각되면, 세입자는 임대인과 대화하여 시정을 요청해야 합니다. 그래도 방이 계약되지 않아 보증금을 언제 받을 수 있을지를 예측하지 못하는 상황이 되면 어떻게 해야 할까요? 세입자 입장에서 동일한 임대조건으로 계약을 연장하거나 아니면 임대료를 낮추는 조건으로 새로운 임대차 계약을 진행할 수 있습니다. 후자를 '감액 임대차재계약'이라고 하며, 이때 기존 확정일자 받은 임대차 계약서 여백란(단서란)에 감액임대료, 임차기간을 명시하고 임대인과 세입자가 쌍방 서명날인하면 됩니다. 감액 임대차 재계약은 다시 확정일자를 받을 필요가 없습니다. <a href="http://omn.kr/1hbsw" rel="nofollow">기사 원문보기 >></a> </div></div>

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