국토부는 공시지가 현실화율 64.8% 근거부터 제시하라

15년간 2조 세금 투입, 가격 조작으로 국민을 속여왔다

어제(19일) 경실련과 민주평화당이 발표한 ‘79년 이후 땅값 추정 자료에 대해 국토부가 ’객관적인 토지 가격으로 보기 어렵다‘며 해명자료를 냈다. 정부의 공시지가 현실화율 64.8%는 감정평가사가 정밀 분석한 표준지 50만 필지의 시세 총액과 공시지가의 비율이고, 경실련이 자체적 기준으로 산출한 43%는 합리적인 추정으로 보기 어렵다는 것이다. 하지만 정부는 경실련 추정치의 문제를 거론하기 이전에 연간 1,800억원 규모의 혈세를 감정평가사와 감정원에 투입하여 산출했다는 64.8%에 대한 세부내역과 근거부터 밝히는 게 우선이다.

수도권 주요 표준지 시세반영률 40% 수준. 지역별, 용도별 시세반영률을 공개하라

2005년 공시가격 제도 도입 이후 경실련 등이 수차례 조사한 자료에 따르면 서울 주요 표준지의 경우 시세반영률이 40% 내외가 대부분이다. 공시지가를 두배 올렸다고 시끄러웠던 명동의 경우에도 시세는 평당 10억원 수준이지만 여전히 2억, 3억대 표준지가 훨씬 많다. 삼성동의 경우 4.4억원에 매각된 한전부지와 옆 현대백화점 부지 등이 표준지인데, 한전부지는 1.9억, 현대백화점은 2억원에 불과하다. 강남역에 있는 뉴욕제과의 경우 2014년 평당 5억원에 매각되었으나, 여전히 공시지가는 2.8억원이다. 아파트가 위치한 표준지를 조사한 결과도 서울은 33.7%, 경기도는 31.8%에 불과했다.

이처럼 우리나라 땅값의 대부분을 차지하고 있는 서울과 경기도의 상업용지, 아파트용지의 표준지의 시세반영률이 낮은데 전국 평균이 64%라는 것은 나머지 지역의 낮은 가격의 토지들은 시세반영률이 90% 가까이 되지 않고는 불가능한 수치이다. 정부가 전국 표준지의 지역별, 용도별 시세반영률을 투명히 공개해야 하는 이유이다. 정부는 64.8%에 대한 근거 및 세부내역에 대한 경실련 정보공개청구에 대해 내부자료라는 이유로 비공개하였다.

표준지 감정평가서를 공개하라

이처럼 경실련의 표준지와 주요 개별지 등의 공시지가 시세반영률은 정부의 설명과 크게 차이나고 있지만 정부는 관련자료도 제대로 공개하지 않는다. 공시지가 현실화율도 2005년 91% 발표에 대한 거짓통계 논란 이후 제대로 공개하지 않았고, 10여년이 흘러 올해 64.8%라고 밝혔지만 여전히 근거는 공개하지 않고 있다. 지난 국정감사 때도 정동영 의원이 서울 고가 표준지에 대한 감정평가서 원본을 요구 했으나 국토교통부와 한국감정원은 “표준지 조사사항 및 가격평가의견서 등 공시가격 산정과정의 내부자료는 전문적 판단 영역에 해당하는 부분이 상당수 있어 개별부동산의 구체적 산정 내역 공개는 곤란하다”며 공개를 거부했다.

국토부가 해명에서 밝힌대로 감정평가사들이 정밀 분석한 표준지 가격과 시세에 자신이 있다면 떳떳히 내역을 공개해 검증을 받아야 한다. 공시지가, 공시가격은 세금 뿐만 아니라 60여가지 행정목적에 쓰이는 만큼 가격이 제대로 산정되고 있는지, 형평성에 맞고 공평한지 국민들은 투명히 알아야할 권리가 있다. 전문성을 핑계로 비공개로 일관하는 것은 가격 산정에 대한 의심만 키울 뿐이며 논란만 더욱 커지게 만든다.

15년간 2조 투입, 가격을 조작하고 국민을 속이는 관계자 고발예정

2005년 공시가격 제도도입 이후 공시지가 이외 공시가격까지 조사하면서 관련예산도 증가했고, 국토부와 지방정부 예산까지 포함하면 연간 1,500억원 정도의 예산이 투입된 것으로 예상된다. 15년간 2조원의 막대한 규모이다. 하지만 결과는 지금처럼 시세반영도 못하고 부동산 유형별로도 어긋나는 조작된 가격 발표이다. 이에 경실련은 내일(12월 5일 목요일 오전 10시, 국회 226호실) 국민혈세로 가격을 조작한 관련자들을 고발할 예정이다.

지난 11월 28일 경실련이 서울 아파트값 상승실태를 발표했을 때도 국토부는 경실련 자료가 일부 단지 조사결과일 뿐이라며 국토부 자료가 통계의 신뢰성을 확보하고 있다고 강조했다. 하지만 통계의 신뢰성은 말로 되는 것이 아니라 상세한 내역을 투명하게 공개할 때 확보될 수 있다. 공시지가 현실화율 등 정부 통계에 대한 세부내역부터 공개할 것을 요구한다.

보도자료_국토부 해명자료 반박

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

경실련&민주평화당, [불평등과 격차 심화 주범 연속고발]

첫 번째, 역대 최고 땅값 상승 감추고, 국민을 속여온 공시가격 관련자 고발
지난 15년간 아파트 보유자는 18조 더 내고, 재벌과 건물주는 80조 덜 냈다
아파트는 70%, 빌딩 상가 토지 40%, 불평등 공시가격 조작의 주범을 밝혀라

경실련과 민주평화당은 오늘 지난 15년간 공시가격 조작으로 재벌 등 부동산 부자들에게 80조원의 세금을 덜 내도록 특혜를 제공한 관련자를 검찰에 고발한다. 감정평가협회장은 업무방해죄, 중앙부동산가격공시위원회 심의위원과 한국감정원장, 국토교통부 관련 공무원은 직무유기죄로 고발한다. 앞으로

경실련과 민주평화당은 10년 높은 분양가로 분양, 허술한 분양가 승인, 위례 등 허위분양원가 공개 심사 등으로 부당한 업무추진으로 청년과 서민 등과 재벌과 건물주 등과 불평등과 격차를 더 심화시킨 관련자에 대한 연속 고발을 진행할 예정이다.

어제 경실련과 민주평화당이 발표한 땅값 분석자료에 대해 국토부는 자체기준에 따른 것으로 객관적 가격으로 볼 수 없다며 공개토론을 제안했다. 경실련은 국토부가 공개토론을 요청하면 언제든지 공개된 토론에 적극 참여를 할 것이다.

국토부는 매년 반복해서 2천억 규모의 국가 돈을 투입하여 국토 전체를 전수조사한 기초자료인 공시지가의 시세반영률 근거자료와 세부 조사와 감정자료 등 내역부터 공개하기 바란다. 그동안 경실련이 수차례 관련 자료 공개를 요구했음에도 불구하고 아직도 비공개되고 있다. 우리 자료는 항상 공개되고 산출자료는 항상 언론에 제공되고 있다. 그런데 국토부는 감추고 있다.

공시지가는 1989년 토지공개념에 기초해 도입됐고, 2005년 공시가격 제도도입 이전까지 주택, 상가빌딩 등 모든 부동산은 토지와 건물이 분리 과세했다. 공시지가는 모든 부동산의 토지가격으로 종합토지세(0.2~5%)의 부과기준이었다. 하지만 2000년 분양가 자율화 이후 집값이 급등하자 정부는 공시지가의 시세반영률이 낮아지는데도 오히려 2003년 시세의 67% 2004년 76% 2005년 91%로 시세와 근접했다고 거짓 발표를 했었다.

그리고 2005년 종합부동산세를 도입하면서 토지 시세와 낮게 조작된 공시지가 차액이 밝혀지면서 이를 감추려 공시가격 제도를 추가 도입하였다. 본래는 시세반영 비율을 높이고 부동산투기 근절 및 부동산가격을 안정시키겠다는 취지로 2005년에 주택(공동주택, 단독주택 등)에 대해 토지와 건물을 통합평가 후 과세하는 주택공시가격 제도를 도입했다.

주택공시가격제도 도입 이후 아파트는 초기에 공시가격 시세반영률이 70% 수준까지 상승했었다. 그로 인해 아파트를 보유한 개인의 보유세 부담은 2배 이상 급증했다. 하지만 아파트와 달리 단독주택과 토지, 상가 등은 여전히 공시지가를 기준으로 과세를 해 왔기 때문에 시세반영률이 시세의 절반에도 미치지 않았다. 올해 공시지가를 발표하며 정부는 단독주택은 53%, 토지는 64.6%라고 시세반영률을 밝혔으나, 경실련 조사결과는 이보다 더 낮다. 특히 아파트 공시가격은 2019년 기준 시세의 65.3%이지만 공시지가는 33.7%에 불과했다.

고가단독주택의 경우 지난 14년간 토지와 건물을 통합 평가한 공시가격(집값)이 토지가격인 공시지가(땅값)보다 오히려 낮게 책정되어 공시가격 도입 이후 보유세 부담이 줄어든 것으로 나타났다. 한남동 고가주택을 분석한 결과 공시가격이 도입된 2005년과 2006년까지만 공시가격이 공시지가보다 약간 높고 2007년부터 2018년까지 12년간은 공시지가보다 낮다. 2005년 이전인 공시지가 기준으로 과세했을 때보다 보유세 부담이 낮아진 것이다.

토지의 가격인 공시지가는 전문가인 감정평가사들이 감정평가한 금액이다. 하지만 팔기 위해 감정할 때 와 세금을 매기기 위해 감정할 때 등 목적에 따라 감정가가 고무줄처럼 변하고 있다. 삼성동 105층 건축허가를 받은 현대자동차 부지의 경우 2014년 한국전력이 매각공고 때 발표한 감정가는 3조 2천억원 이었지만 6개월 후 10조 5천억원에 매각됐다. 그러나 다음 해인 2015년 1월 공시지가는 2조 2천억원으로 매각금액의 21% 수준이었고, 매각을 위해 감정평가한 금액보다는 1조원이나 낮게 결정됐다. 매각 이후 5년이 지난 지금까지도 현대차 부지 공시지가는 매각액의 43%에 불과하다.

공시가격 정책은 국토부 주택토지실 부동산평가과가 담당하고 있고, 조사평가에는 한국감정원과 감정평가사들이 참여하고 있다. 조사 평가한 금액의 심의기구는 중앙부동산가격공시위원회이다. 공시가격 조사 관련 국가예산 연간 1,500억원으로 15년간 2조원 규모가 투입되었다.

감정평가사는 표준지를 조사평가하고, 개별 토지를 검증한다. 감정원은 표준주택, 공동주택가격을 조사 산정하고 개별주택을 검증한다. 하지만 주택공시가격 제도를 도입한 이후 15년 동안 공정하지 않고 정확하지 않은 공시지가, 공시가격을 산정하여 정부에 제출하면서 정부의 공평 과세를 방해했다. 2005년 이후 단독주택 보유자, 특히 고가의 상업용지 등의 토지를 보유한 기업과 부동산 부자들에 제공된 세금 특혜는 약 80조원 규모로 추정된다. 반면 아파트 보유자들은 2005년 공시가격 도입 이후 2005년 이전보다 18조원의 세금을 더 부담된 것으로 추정된다.

공정하고 정확한 감정평가를 독려하고 회원들을 관리 지도해야 할 감정평가협회는 이런 문제를 알고 있음에도 불구하고 수수방관했고, 해당 업무를 수행한 감정평가법인은 공정하고 정확하지 않은 공시가격, 공시지가 평가 업무를 수행했다. 이에 협회장과 관련 법인들을 공평 과세업무를 방해한 업무방해죄로 고발한다.

공정하고 정확한 공시지가 및 공시가격이 결정될 수 있도록 이를 검증하고 심의하는 한국감정원과 중앙부동산평가심의위원회는 형식적인 심의를 통해 공시가격 조작을 15년간 방조했다. 특히 공공기관인 감정원은 불투명한 행정으로 국민의 알 권리조차 침해하고 있다. 이에 한국감정원장과 중앙부동산평가심의위원회 위원들을 직무유기죄로 고발한다.

공시지가와 공시가격 등 불공평하고 정확하지도 않은 결정 공시가격이 재산세, 종부세 등 과세기준으로 공시되며 불공평한 보유세 과세로 특혜와 세금 차별이 2005년 공시가격제도 도입 이후부터 15년간 지속해서 나타나고 있다. 따라서 여러 관련자가 공시가격 조작을 통해 공평 과세를 방해해왔다고 판단할 수 밖에 없다. 과세는 공정하고 정의로워야 함에도 지난 30년 짧게는 공시가격 도입 이후 15년 동안 엉터리 공시가격 조작으로 아파트 등 주택을 보유한 서민들이 재벌이나 건물주 등 부자와 법인보다 더 많은 세금을 부담하는 불공정과 불평등이 이어지고 있다. 문재인정부 역시 이를 해결하지 않고 있다. 권한이 있음에도 책임을 지지 않는 등 국민에 대한 세금부과의 기준인 공시(지가)가격 조작을 방치, 지난 15년 동안 80조 세금을 징수하지 못했고, 또 매년 2천억의 국민 세금을 사용하면서 불평등한 기준을 만들어 18조 규모 세금을 상대적으로 더 부담토록 국민에게 고통을 안기고 부동산값 폭등을 유발한 자들의 책임을 철저히 물어야 한다. 끝.

보도자료_공시가격 조작 관련자 고발장

국토부는 이번주 중 공개토론 날짜와 근거를 제시하라

지난 12월 3일 경실련과 민주평화당이 발표한 ‘79년 이후 땅값 추정 자료에 대해 국토부가 ’객관적인 토지가격으로 보기 어렵다‘며 공개토론을 제안했다. 하지만 국토부는 지금까지 토론과 관련한 공식적인 연락이 없는 상태다. 토론회를 주최하려던 정동영 의원실 측에는 내년 1월로 연기해달라는 답변만 보냈다. 경실련은 공개토론에 적극 참여할 것이며, 국토부는 이번 주 중으로 공개토론 날짜와 누가 참여할 것인지를 제시하기 바란다.

땅값 발표 이후 국토부는 언론브리핑을 통해 경실련의 시세반영률 43%가 구체적 산출근거를 밝히지 않고 있어 합리성이 결여 된 것으로 의심된다고 밝혔다. 하지만 경실련은 보도자료에 그동안 수차례 공시지가 시세반영률을 조사해 온 결과를 토대로 산출되었음을 밝혔고 실태분석 자료는 매번 기자회견 등을 통해 공개적으로 발표해왔다. 경실련 조사결과 서울과 경기도 아파트 표준지의 시세반영률은 각각 33.4%, 31.8%이며 주요아파트 단지는 서울 37%, 부산·대구·대전·광주 등 지방 대도시가 2~30% 정도에 불과했다. 1,000억 이상 거래된 빌딩도 공시지가 시세반영률은 27%에 그쳤다. 이처럼 경실련이 1,000여개 이상 부동산 필지별 시세반영률을 조사한 결과 공시가격 공시지가 모두 시세를 제대로 반영하지 못한 것으로 나타난다.

연간 1,800억원 국민 세금을 투입하고 감정평가사 등이 직접 조사평가하고 검증한 공시지가 시세반영률의 세부 내역 공개가 우선되어야 한다. 경실련은 수차례 공시지가 실태 조사결과를 공개발표했지만 정작 국토부가 예산을 투입하여 전수 조사 평가했다는 50만 필지의 시세반영률은 비공개하고 있다. 경실련이 지난 3월 공동주택 현실화율 세부 내역 공개요구에 대해 비공개했고, 지난 10월 국감때 정동영의원실이 공개 요구한 공시지가 및 공시가격 부동산 유형별 현실화율 및 산출근거도 비공개했다.

국토부가 공개토론을 제안함으로써 국민과 언론, 시민사회 등 모두가 이번 기회를 통해 정부통계의 객관성과 정확성이 검증되고 근본적 개선이 이루어질 수 있기를 희망하고 있다. 따라서 국토부는 이번주 중이라도 공개토론 날짜와 누가 토론에 나설 것인지 제시하기 바란다. 아울러 감정평가사가 정밀분석한 표준지 50만 필지의 시세반영률 등에 대해서도 낱낱이 공개하기 바란다.

보도자료_ 국토부는 이번주 중 공개토론 날짜와 근거를 제시하라

문의: 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

[월간경실련 2020년 1,2월호 특집. 2020년 경실련이 바란다(2)]

30개월 지속, 불로소득 주도 성장에 종지부를 찍어라!

김성달 부동산건설개혁본부 국장

문재인 정부가 반환점을 돌았다. 촛불혁명으로 탄생, 국민들의 기대를 한몸에 받았지만 지금까지의 결과는 처참하다. 국민의 삶과 밀접한 집값, 땅값이 역대 정부 중 최고로 폭등하였기 때문이다. 경실련이 전두환 정부 이후 땅값변화를 조사한 결과 문재인 정부 2년만에 땅값만 2천조 원이 상승, 역대정부 최고로 나타났다. 집값도 폭등했다. 부동산114 조사결과 지난 2년간 서울에서 실거래된 아파트가격은 40%가 상승한 것으로 나타났다. 경실련이 조사한 청와대 고위공직자 아파트재산도 2년 동안 평균 3억, 40% 상승했다. 문재인 대통령은 공정경제, 혁신경제, 소득주도성장을 강조했지만 현실은 불로소득 주도 성장으로 치닫는 현실에서 국민들은 겪는 고통과 분노도 점점 커지고 있다.

따라서 올해에는 집값을 떨어트려 불로소득 주도 성장에서 벗어나는 것이 최우선과제가 되어야 한다. 지난 7일 대통령은 신년사를 통해 급등한 집값은 원상회복되어야 하고, 정부 기간 내에 부동산만큼은 확실히 잡겠다라는 의지를 분명히 한다고 강조했다. 하지만 국가균형발전을 핑계로 예산낭비의 주범인 25조 공공사업에 대한 예비타당성 조사 면제를 허용했다. 지방 SOC 사업도 올해 예산에 10조 원 넘게 배정했다. 환경파괴와 투기조장이 우려되는 3기 신도시 사업을 추진 등을 밝힘으로써 부동산가격을 안정시키겠다는 발언의 진정성을 스스로 퇴색시켰다. 게다가 4월 총선을 앞둔 상황에서 여당의원들의 토건동맹도 우려스럽다. 이미 지난 10월 여당의원이 대표발의한 ‘100억미만 공사 순공사비 낙찰률 98% 미만 입찰자를 배제’시키는 국가계약법 개정안이 본회의를 통과했고, 이로 인한 수조원의 예산낭비가 불가피해졌다. 지난 12월에는 집권여당대표와 여당의원들이 건설협회등 토건협회를 찾아가 민원해결사 역할까지 자처하기도 했다.

이런 상황에서 대통령의 부동산가격 의지가 실현될 수 있을지 여전히 회의적이다. 따라서 정말로 대통령 의지가 있다면 당장 구체적 실현방안을 제시하고 정책으로 추진하기 바란다.

첫째, 투기조장책으로 부동산가격을 폭등시키고 거짓통계로 대통령과 국민을 속여온 개발관료를 문책해야 한다.

문재인정부 이후 서울 아파트는 한 채당 평균 2억5천만원이 상승했다. 대통령 참모들도 평균 3억이 올랐고, 청와대 전임 정책실장들은 10억이 올랐다. 하지만 대통령은 이 지경이 될 때까지 부동산에 대해 거의 언급조차 하지 않았고, 집권 30개월만에 처음으로 언급한 내용은 “부동산 가격이 하향 안정화되어 있다”는 국민들의 체감과 완전 동떨어진 내용이었다. 이에 경실련은 직접 청와대 대통령 참모들의 재산증감실태를 조사분석 발표했고, 대통령에게 거짓통계로 집값폭등을 숨기려는 개발관료의 문책을 촉구했다. 하지만 문책됐어야 마땅한 김현미 장관은 유임되며 최장수 장관으로 기록될 상황이다. 국민예산을 감정원과 감정평가업자에게 쥐어주고, 공시지가 조작 및 거짓통계를 생산시키고 있는 국토부 관련 공무원도 여전히 제자리이다. 또한 개발관료의 거짓통계에 기대어 부동산 투기조장책을 방치하고 집값을 폭등시킨 청와대 관계자들에 대해서도 책임을 물어야 한다.

둘째, 분양가상한제를 전면확대해야 한다.

아파트를 짓지도 않고 팔 수 있는 선분양제를 허용하는 한 소비자보호와 바가지 분양을 막기위한 분양가상한제는 필수이다. 과거 군사독재정부에서부터 박근혜 정부까지 보수정부에서는 항상 선분양제와 분양가상한제가 함께 추진되면서 집값안정 효과를 가져왔다. 그런데 정작 촛불정부인 문재인정부에서 분양가상한제 전면도입이 3년째 시행되지 못하고 있다. 참여정부에서도 집값폭등 기간 내내 버티다가 정권말 분양가상한제 법안을 통과시켰지만 시행은 다음 정권으로 미루면서 국민들의 비난을 자초했다. 이후 이명박 정부에서 분양가상한제가 시행됐지만 시행 7년만인 2014년말 여야가 밀실합의로 분양가상한제 폐지를 추진했고, 이후 강남 재건축아파트들은 4천만 원대 바가지 분양을 일삼고 있다. 때문에 주변집값도 상승하고 막대한 불로소득이 사유화되고 있다. 분양가상한제도 시행 못하면서 부동산투기와의 전쟁에서 반드시 이길 것이라고 호언장담하는 문재인 정부를 국민들이 신뢰할 수 있겠는가? 이런 상황에서 강기정 청와대 정무수석의 ‘주택거래허가제 검토발언’은 논란만 부추기고 정작 정부가 해야 할 정책도 못하는 무능한 정부라는 국민인식만 키울 것이다.

게다가 정부의 일관성없고 진정성 없는 입장으로 집값이 계속 폭등하면서 자유한국당에게 공격할 빌미만 제공되고 있다. 황교안 대표는 민부론이라며 분양가상한제 폐지를 공공연하게 언급하고 있고, 자한당은 분양가상한제 폐지를 총선공약으로 내세웠다. 야당이나 토건업계 눈치를 보며 상한제를 만지작거릴 때가 아니다. 정부는 지금이라도 분양가상한제 전면확대를 시행하고 최소한 집값을 문재인 정부 이전 수준으로 돌려놓아야 한다.

셋째, 공시지가 조작을 중단하고 공시가격은 폐지해야 한다.

공시지가는 개발부담금, 건강보험료 등 60여가지 산출기준이자 보유세를 결정짓는 과세기준이다. 그만큼 공시지가의 정확성은 너무나도 중요하다. 그런데도 정부는 재벌빌딩, 고가단독, 아파트 등 부동산 유형별 과세기준을 시세보다 낮고 형평성에 어긋나게 책정하며 막대한 세금특혜를 재벌대기업과 부동산부자에게 안겨주고 있다. 또한 잘못된 공시지가 책정으로 국가의 부동산통계가 왜곡되고 부동산실책이 반복되며 집값폭등으로 이어지고 있다. 이는 2005년 종합부동산세와 함께 주택공시가격 제도가 도입되며 더욱 심각해졌다. 이러한 공시지가 조작을 위해 감정원, 감정평가업자 등에 연간 1,500억원 이상의 예산이 투입되고 있다.

경실련 조사결과 아파트 공시가격 시세반영률은 70%에 근접하지만 재벌법인등이 소유한 상업업무빌딩 부지의 공시지가 시세반영률은 30%에 불과하다. 경실련은 지난 11월 공시지가 시세반영률을 토대로 땅값을 추정하고 문재인 정부 2년 동안 2천조 상승을 발표했다. 이에 대해 국토부는 경실련의 공시지가 시세반영률이 정확치 않다며 공시지가 시세반영률은 64.8%라고 주장했다. 또한 경실련이 국가통계의 신뢰도를 부정하고 있다며 공개토론을 제안했다. 하지만 이후 2달이 가까워진 지금까지 공개토론이 이루어지지 않고 있다.

그러나 국토부의 거짓통계는 경실련이 추가조사한 100여개 빌딩 공시지가 실태조사에서도 재확인되었다. 지난 6년간 거래된 1천억 이상 고가빌딩의 실거래가와 공시지가를 비교한 결과 시세반영률이 37%에 불과한 것으로 나타났다. 2019년 최고가로 거래된 중구 서울스퀘어 빌딩의 거래가액은 9,883억원(토지가 9,225억, 건물가 658억)이지만 공시지가는 3,545억원으로 시세반영률이 38%에 불과했다.

이에 대해서도 국토부는 엉터리 해명자료를 발표했을 뿐 공개토론에 응하지 않고 있다. 경실련은 이미 지난 12월 공시지가 조작과 관련하여 국토부관계자, 감정원, 감정평가업자 등을 검찰에 고발한 상황이다. 검찰은 철저히 수사하여 조작책임을 엄중히 물어야 한다. 또한 국토부장관은 지금이라도 모든 부동산의 공시지가 시세반영률을 80% 이상으로 올리고 세금차별 키우는 공시가격제도를 폐지해야한다.

넷째, 3기 신도시 사업을 전면중단하고 개혁방안을 마련해야 한다.

분당, 일산 등 과거 신도시 사업은 철저한 분양가규제로 저렴한 분양주택이 공급되며 집값안정, 주택난해소에 기여했다. 하지만 2000년 분양가자율화 이후 부터는 신도시조차 장사수단으로 변질되어 공기업, 지자체, 건설업자, 투기꾼 등을 배불리며 집값상승과 투기를 조장하고 있다. 경실련 조사결과 판교에서만 LH 공사 등 공공에게 돌아간 개발이익만 6조원이 넘는다. 여기에 정부의 허술한 분양가상한제 정책으로 건축비까지 부풀려 건설업자들이 막대한 이익을 취하고 있다. 택지를 대부분 민간매각하기 때문에 임대주택 물량도 늘지 않고 있다. 서민들을 위한 저렴한 공공주택은 사라지고 투기세력만 배불리는 신도시 정책을 강행해서는 안된다.

이미 주택보급률이 100%를 넘어선 상황에서 실수요자를 위한 공급은 그린벨트를 훼손하고 국민땅을 강제수용하는 대규모 신도시 개발이 아니다. 정말로 효과적이고 바람직한 공급책은 다주택자가 사재기하여 투기수단으로 악용되는 잉여주택을 시장에 내놓게 하는 강력한 투기근절책임을 유념해야 한다. 이외에도 다주택자 세제 및 대출 특혜중단과 임대사업자 등록의무화, 재벌법인 비업무용토지 중과세도 이루어져야 한다. 특히, 재벌법인 부동산보유 실태는 대통령도 공개하라고 발언한 만큼 반드시 투명하게 공개되어야 한다.

예산낭비와 집값땅값 상승을 부추기는 토건정책도 중단되어야 한다. 문재인 정부에서만 도시재생 등을 포함한 예타면제 규모가 100조원으로 역대 정부 최고이다. 정부는 지역균형발전을 강조하지만 개발이익환수장치가 부재한 상황에서 추진되는 예타면제는 예산낭비와 부동산투기만 조장할 수밖에 없다. 이미 신분당선 예타면제가 확정발표되며 수원 광교 일대 집값이 뛰고 있는 실정이다. 총선을 앞둔 여야 후보들의 개발공약 남발까지 더해 질 우려도 큰 만큼 지금이라도 무분별한 예타면제는 중단되어야 한다.

국민들은 민생을 외면하고 국민을 고통스럽게 한 정부에게 결코 두 번의 기회를 주지 않았다. 올해는 반드시 불로소득 주도 성장에 종지부를 찍어야 한다.

[월간경실련 2020년 1,2월호 시사포커스(2)]

땅값 논쟁, 국토부 vs 경실련

장성현 부동산건설개혁본부 간사

“[쌈] 국토부-경실련 하나는 훅간다”
한 언론사의 기사 제목이다. 조금 무섭게 들리기도 하지만, 경실련과 국토부의 최근 논쟁이 어느 하나 양보할 수 없는 사태까지 왔다는 걸 잘 보여준다. 경실련과 국토부는 오래 전부터 공시지가·공시가격을 두고 다투고 있다. 경실련은 부동산 유형별 1,000개가 넘는 사례 조사를 통해 토지의 공시지가 시세반영률이 43% 라고 추정한다. 반면에 국토부는 64.8%라고 주장한다. 대척점은 여기에 있다. 최근 논쟁만 살펴보면 대략 이렇다.

본격적인 싸움이 발생한 건 경실련이 작년 12월 3일 전국 땅값을 추정 발표한 뒤부터다. 경실련은 정부가 발표하는 공시지가 총액에 공시지가 현실화율 43%를 역산해 2018년 기준 전국 땅값은 1경 1,500조 수준이라고 발표했다. 문재인 정부 출범 후 2,000조원 상승해 역대 정부 중 가장 단기간에 가장 많이 올랐다고 발표했다. 이에 국토부는 곧바로 반박 자료를 발표했다. 공시지가 현실화율은 43%가 아닌 64.8%이기 때문에 경실련의 땅값 추정은 타당하지 않다는 것이다. 국토부는 여기서 그치지 않고 다음날인 12월 4일 기자들을 상대로 백브리핑을 가졌다. 경실련 주장을 반박하는 9쪽짜리 보도자료를 만들었지만, 국토부의 산정 근거는 역시나 빠져있었다.

현장에 있던 기자를 통해 들은 얘기로는 외부 주장에 대해 국토부가 두 차례에 걸쳐 해명자료를 내는 건 흔치 않은 일이라고 한다. 국토부 주장의 요지는 이렇다. 국가통계인 한국은행의 국민대차대조표로 볼 때 2018년 말 한국 토지자산 총액은 8,222조원이고, 문재인 정부에서는 2,000조원 증가가 아닌 1.076조원 상승했다는 거다.

반박자료를 보면 국토부의 분노가 읽힌다. “분석의 전제나 근거에 있어 합리성이 결여된 것”, “국가 통계의 신뢰성을 무너뜨리는 일방적인 것”, “증가액만으로 여론을 호도하고 사회적 갈등을 조장하는 것으로, 대표 시민단체인 경실련에 어울리지 않는 무책임 주장” 등 경실련을 향한 원색적인 비난이 쏟아졌다. 여기서 그치지 않고 국토부는 경실련과의 공개토론를 제안하기에 이른다. 정부에서 시민단체에 공개토론을 제안한 건 흔치 않는 일이다.

서로의 주장은 각 기관의 홈페이지에 자세히 올라와 있으니, 관심 있는 분들은 살펴볼 수 있다. 여기서는 국토부의 공개토론 제안 후의 상황을 간략히 알리고자 한다. 개인적으로는 국토부가 왜 공개토론을 제안했을까 궁금하다. 자세한 내용은 알 수 없으니 개인적인 추측을 해보자면, 국토부가 그만큼 화가 많이 났거나, 정부 고위층의 호된 질책 때문이지 않을까 싶다. 여하튼 국토부가 시민단체를 상대로 공개토론을 제안했으니 기자들은 많은 관심을 보였다. 응할 계획이냐. 언제 할 거냐. 연락이 왔냐. 논의하고 있냐 등의 문의가 쇄도했다.

경실련은 우리 주장을 밝힐 좋은 기회라 생각하고, 토론회에 즉각 응하겠다는 보도자료를 배포했다. 이와 관련된 언론 보도가 계속됐지만, 국토부는 일주일이 지나도 경실련 측에 공식적인 연락을 취하지 않았다. 정동영 의원실을 통해 전해들은 바로는 공시지가 문제 개선안을 12월에 내놓을 것이니 1월로 토론회를 미루자고 했단다. 그러다 12월 20일 국토부 관계자가 경실련에 방문했다. 토론 일정과 방식 등을 논의했다. 경실련은 김현미 장관이나 제1차관 등 최고책임자가 나와야 한다고 했다. 하지만 국토부는 김현미 장관이 유임이 결정되지 않은 상황이라 장관 참석은 어렵고, 실무자가 참석하면 어떠냐고 했다. 토론 방식도 경실련은 서로의 자료를 공개 검증하는 형식을 원했지만, 국토부는 양측 외에 관련 전문가를 추가해 전반적인 부동산시장 문제를 논하길 원했다. 그렇게 되면 뻔하디 뻔한 토론회가 될 수밖에 없어 거부하자, 국토부는 추후에 다시 연락하자고 말한 뒤 1월 14일 현재까지 응답이 없다.

토론회가 성사될지 어떨지 지금으로선 알 수 없다. 하지만 토론회가 된다면 여러모로 국토부에게 유리하다. 국토부는 모든 실거래 자료를 갖고 있을 뿐 아니라 매년 1,500억원의 국민 세금을 투입해 전문가인 감정평가사를 통해 전국 땅값을 조사한다. 이에 반해 경실련은 제한된 자료만 갖고 있을 뿐이다. 그렇지만 경실련은 공개토론이 된다면 우리의 자료를 적극 설명할 것이고, 그렇게 된다면 국토부는 여러 핑계로 감추고 있는 자신들의 자료도 공개할 수밖에 없을 것이다. 정부의 자료가 외부에 공개된다면 그것만으로도 경실련은 큰 수확이라고 생각한다.

경실련은 최근에도 서울에서 거래된 1,000억원 이상 고가빌딩의 과표를 분석해 공시지가 현실화율은 37%이고, 이로 인한 세금특혜액은 102개 빌딩에서 연간 1,000억원 규모라고 발표했다.

불평등 공시가격 개선은 망국적 부동산투기 근절을 위해 꼭 필요한 조처다. 부동산유형별 현실화율 차이로 인한 불공평 과세 문제를 해결해야 할 뿐 아니라, 공시지가 현실화율 제고를 통해 부동산에서 나오는 불로소득을 국가에서 철저히 환수할 수 있어야 한다. 이렇게 된다면 부동산투기를 예방할 수 있고, 기업과 개인은 생산 활동을 통한 정당한 이윤 추구에 집중할 수 있다. 한 발 더 나아가, 공시지가 현실화를 통해 부동산부자와 재벌 대기업 등이 소유한 고가부동산에 대한 세금 특혜가 없어지고, 여기서 환수한 불로소득은 서민주거안정과 주거취약계층을 위한 예산으로 사용할 수 있다. 경실련은 그렇게만 된다면 우리 사회가 좀 더 진일보할 수 있을 거라 생각한다.

서울시는 부동산부자 대변하는 자치구 감사하라!

불공정 공시지가 개선하겠다는 서울시장과 엇박자 서울시행정도 감사해야

최근 언론보도에 따르면 서울시 일부 자치구는 ‘20년 표준지 공시지가 하향의견을 서울시에 제출했다. 서울시는 25개 자치구 중 4개 자치구(강남구, 마포구, 서초구, 성동구)의 19년 부동산 거래내역을 지난 1월 국토교통부에 송부했다. 이에 대해 서울시는 하향검토 요청이 아닌 균형유지 및 적정 평가를 요청한 것이라고 해명했지만, 사실상 고가 부동산 밀집지역 자치구의 의견을 수용한 것이나 다름없어 비판받아 마땅하다.

최근 부동산 문제로 인한 부의 양극화가 심화되자 박원순 시장은 공시가격 개선의지를 여러 차례 비춰왔다. 국토부의 불공정한 표준지 가격으로 인해 개별지의 공시지가가 낮게 책정될 수밖에 없다며 표준지 조사권한 이양 등 공시지가 현실화 의지를 강조했다. 이런 상황에서 서울시의 행동은 박원순 시장의 공시지가 개선의지에 반할 뿐 아니라 고가 부동산 부자의 이해관계를 대변하며 불공정 표준지 공시지가를 방치하겠다는 것밖에 되지 않는다. 서울시장은 공시지가 현실화를 외쳤지만, 서울시 행정은 부동산부자의 민원 해결사 노릇을 하고 있다고 봐도 과언이 아니다.

서울시 일부 자치구는 작년에도 표준주택 가격이 지나치게 높다며 조정해 달라고 국토부에 요청했다. 강남구, 서초구, 마포구, 성동구, 동작구, 종로구 등이었다. 이에 경실련은 ‘19년 1월 17일 6개 자치구에 불평등 공시가격 개선 의지를 묻는 공개질의를 보냈고, 지자체는 답변을 보냈다(‘표준주택 공시가격 재조사 요청한 5개 자치단체장에게 공개질의’). 하지만 강남구, 서초구, 마포구, 성동구는 이번에도 민원을 핑계로 불평등 공시지가를 ‘유지’해 달라고 국토부에 요청하고 있다.

서울시가 자치구의 이의제기를 핑계로 사실상 ‘공시지가 하향’을 국토부에 요청한 것은 납득할 수 없다. 공동주택(아파트)에 사는 주민들은 2005년 공시가격 제도가 도입된 이후 시세의 70% 수준의 공시가격으로 세금을 내왔다. 하지만 고가 토지를 소유한 이들은 시세의 30~40% 수준의 공시지가로 세금을 납부하고 있다. 왜곡된 공시제도가 낳은 명백한 세금 특혜다.

상황이 이러한 데도 고가 부동산이 밀집한 자치구와 이를 관리해야 할 서울시가 국토부에 하향의견을 제출했다. 공시가격 현실화는 조세형평성을 제고하고, 비정상의 정상화를 꾀하는 일이다. 공동주택을 소유한 주민들이 다른 부동산유형 소유자들보다 더 많은 세금을 낼 때는 아무런 대책도 내놓지 않다, 일부 부자들의 세 부담 상승을 이유로 공시가격 현실화를 반대하는 것은, 소수 부자 주민의 대변자임을 스스로 자인하는 것에 불과하다.

서울시는 일부 자치구의 하향 의견을 수용할 것이 아니라 이들 자치구에 대한 감사에 착수해 위법한 행위가 있었는지 조사부터 해야 했다. 박원순 시장의 불로소득 환수와 공시지가 현실화 의지에 반하는 행정으로 비난을 자초한 서울시 관계자에 대한 감사도 이루어져야 한다.

왜곡된 공시제도는 부동산 투기와 불공평 과세의 핵심 원인으로 작용하고 있다. 상위 1% 다주택자의 주택보유량은 2007년 3.2채에서 2017년 6.7채로 증가했고, 상위1% 재벌기업들의 토지보유량도 2007년 8억평에서 2017년 18억평으로 증가했다. 공시지가가 시세의 절반에도 못 미치는 상황에서, 정부가 아무리 세율을 높이더라도 부동산에서 얻는 불로소득을 제대로 환수할 수 없다.

경실련 조사결과 올해도 표준지 공시지가 시세반영률은 33.4%로 작년과 동일하며 매우 낮은 수준이다. 정부는 시세반영률이 65.5%라고 밝혔지만 시도별 행정동별 세부내역을 공개하지 않고 있어 여전히 거짓통계로 의심된다. 박원순 시장도 최근 잇따라 공시지가를 개선, 불로소득을 환수하겠다고 강조했지만 지자체의 표준지 공시지가 하향요구에 편승하는 엇갈린 행정으로 시민들의 불신만 커지고 있다. 정부와 서울시는 지금이라도 왜곡된 공시제도를 바로잡아 1% 부자계층에 대한 특혜를 없애고, 부동산시장을 정상화하는 일에 나서기 바란다.

보도자료_ 서울시는 부동산부자 대변하는 자치구 감사하라

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

대통령은 투기와 전쟁, 장관은 공시지가 조작

– 경실련 조사 33% vs. 국토부 발표 65.5% 2배 차이
– 장관은 산정근거 공개하고 공개토론 나서라
– 임대료 수입 30억인데 보유세는 2.1억원, 불로소득 환수 불가

국토부는 오늘(2/12) 2020년 표준지 공시지가를 발표했다. 50만 표준지 공시지가는 전국 3,300만 개별 필지의 공시지가 산정 기준으로 매우 중요하다. 하지만 국토부는 또 다시 현실화율 65.5%라는 거짓자료를 발표하며 여론을 호도하고 있다. 국토부는 여러차례 불평등 공시제도를 개선하겠다고 밝혔지만, 결과는 실망스럽다. 이제는 청와대가 직접 나서 불평등 공시지가 문제를 해결해야 한다. 또한 검찰은 경실련이 고발한 공시가격 조작 관련자에 대한 수사를 즉각 착수하길 바란다.

공시지가 현실화율, 경실련 조사 결과와 국토부 발표 2배 차이

국토부 발표 자료에 따르면, 표준지 공시지가는 전국으로는 6.33%, 서울은 7.89% 상승했다. 지난해 전국적으로 공시지가가 9.42% 상승한 것에 비해 올해는 3%p 떨어진 수치다. 공시지가 현실화율은 지낸 해에 비해 고작 0.7%p 상승한 65.5%다. 공시지가 상승률은 전국 17개 지자체 중 대전을 제외한 모든 지역에서 지난해 상승률보다 낮게 나타났다. 공시지가 현실화를 위한 정책적 판단은 없는 수준이다. 정부가 부동산부자의 민원에 굴복해 공시지가 정상화는커녕 단순 시세변화만 반영한 것으로 추정된다.

국내 최고가 필지는 서울시 중구 충무로1가에 있는 네이처리퍼블릭 명동점이다. 이번에 평당 6억원으로 지낸 해에 비해 평당 5,300만원 상승했다. 하지만 주변에서는 2018년부터 평당 10억원에 거래가 이뤄지고 있다. 네이처리퍼블릭 토지 소유자의 연간 임대료 수입만 30억원에 이르는 것으로 알려졌다. 하지만 시세를 반영하지 못하는 공시지가로 인해 토지 보유자가 내야 할 보유세(재산세+종부세)는 2.1억원밖에 되지 않는다. 전년 보유세 대비 2,500만원 오른 수준이다. 같은 명동, 그중에서도 메인 상권에 위치한 표준지 가격 9위인 토지는 평당 3억 9,600만원으로 결정돼 시세반영률이 40% 수준이다.

2020년 서울 25개 표준지 아파트 현실화율 33%…고가 빌딩은 40.7%

고가에 거래된 상업빌딩 표준지 역시 마찬가지다. 2014년 평당 4.2억원에 매각된 삼성동 GBC(구 한국전력 본사)는 2019년 공시지가는 1.9억원이었고, 2020년 공시지가는 평당 2.1억원 수준이다. 여전히 5년 전 시세의 51%에 불과한 수준이다. 경실련이 조사한 2019년 고가 실거래 빌딩 또한 마찬가지다. 2019년에 1,000억원 이상 가격에 거래된 빌딩은 23개 빌딩이었고, 이중 표준지는 6개다. 6개 빌딩 토지의 2020년 공시지가 현실화율은 평균 40.7% 수준이다.

결국 정부 주장과 달리 다수 고가 토지는 시세에 비해 훨씬 낮은 가격으로 공시지가가 결정된 것이다. 공시지가는 매년 1,500억원가량의 세금을 투입해 조사되지만, 수십 년간 조작되어 엉터리로 고시되어 왔다. 이로 인해 대한민국 땅의 90% 이상을 갖고 있는 재벌대기업과 부동산 부자만 막대한 세금 특혜를 누리고 있다. 매번 거짓 통계만 내놓고 있는 정부는 개선의지가 있는지 의심스럽다.

현실화율 65.5%에 대한 근거 자료를 투명히 공개하라

정부는 이번 발표에서 공시지가 현실화율이 65.5%라고 주장하고 있다. 경실련이 아파트용지와 상업용지 등의 현실화율을 추정한 값과는 차이가 매우 크다. 2019년 거래된 고가 빌딩의 2020년 시세반영률은 40.7%, 서울시 자치구별 25개 표준지 아파트의 2020년 현실화율은 33%에 불과하다. 토지 가액의 대부분이 아파트 용지와 상업지이기 때문에 정부의 현실화율은 이해하기 어려운 수준이다.

그간 정부는 국회 국정감사에서 2014년 61.9%, 2015년 63.6%, 2016년 64.7%가 표준지공시지가 현실화율이라고 주장해 왔으나 산정방식과 과정을 공개하지 않았다. 이번에 부동산 공시가격의 투명성을 높이겠다며 세종시 표준지의 평가 기초자료를 내일(2/13)부터 공개하겠다고 밝혔다. 경실련은 그간 지속적으로 촉구해 온 현실화율 산정기준과 관련 자료가 어떻게 공개될 것인지 철저히 지켜보며 검증할 것이다. 또한 국토부는 작년 12월 경실련에 제안한 공개토론에 즉각 임할 것을 촉구한다.

보도자료_2020년 표준지 공시지가 발표에 대한 경실련 입장

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

감사원 공시지가 감사는 면죄부 준 형식적 감사

– 과세기준 조작으로 70조 징세 누락 관료들 직무유기 감사제외
– 144만건의 공시(지가)가격 조작을 22만건으로 축소 발표

19일 감사부가 ‘부동산 가격공시제도 운용실태’에 대한 감사결과를 발표했다. 감사원은 표준부동산 선정 및 개별부동산 공시가격의 적정성 등을 점검한 결과 표준부동산 표본 수 및 분포의 불합리, 개별부동산가격의 부적정한 평가 산정이 나타났다며 국토부의 개선책 마련을 요구했다. 하지만 공시지가 조작의 근본 원인인 표준부동산 가격의 문제와 국토부 장관의 불공정 과세기준 조사 결정에 대한 감사가 제대로 이루어지지 않은 눈감기식 감사에 그쳤다. 따라서 불공정한 공시지가를 바로잡고 공평 과세로 이어질 가능성은 희박해졌다.

이번 감사는 공정한 징세 업무를 방해한 국토부의 공시지가 조작에 면죄부를 준 것과 다름없다

경실련은 2005년 주택공시가격 제도 도입 이후 불공정한 공시지가 실태를 알려왔다. 지난 2019년 2월 18일에는 감사원에 ‘불공정한 공시지가(공시가격) 조사평가 결정 관련 국토부 장관, 감정원, 감정평가업계 등의 직무유기’에 대한 공익감사를 청구했다. 그러나 감사원은 2019년 6월 5일 국토부 장관의 직무유기는 제외한다고 알려왔고, 이후 1년 만에 감사결과를 발표했다. 감사결과 역시 ▲표준지 수와 분포의 불합리 ▲개별토지와 개별주택가격 조사과정의 부적정 등 매우 지엽적인 문제에 국한되었다. 공시지가의 시세반영률(3~40%)이 아파트 공시가격의 시세반영률(6~70%)의 절반에 불과한 원인 등 근본 문제는 외면했다. 오히려 부동산가격 공시법에 따른 공시지가(공시가격)는 시세(실거래가)가 아니고 정책판단이 고려된 가격이라며 국토부의 가격조작을 용인했다. 관련법에 규정된 표준지 공시지가(가격)는 매년 1월 기준 표준지의 적정가격이며, 적정가격은 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격(법 제2조의 5)’이다. 즉 실거래가가 반영된 시세이다. 따라서 공시지가(가격)의 시세반영률이 최소 80% 이상 반영해야 부동산 가치에 맞는 공평 과세 실현이 가능하다. 지금처럼 국토부 장관이 표준부동산 가격의 조사결정권을 독점하며 법인토지와 개인 주택의 공시가격을 서로 다르게 결정짓는 것은 공정과세 업무를 방해하는 행위다. 이런 엉터리 조사에 예산만 낭비하는 것으로 직무 유기에 대한 책임을 물어야 마땅하다. 경실련 분석결과 2005년 주택공시가격 제도 도입 이후 공시지가 조작으로 14년간 덜 걷힌 보유세액만 70조원으로 추정된다.

표준지와 표준주택 가격을 제외한 개별부동산 가격검증은 땜질식 처방으로 이어질 수밖에 없다

개별부동산 가격이 왜곡되는 근본 원인은 국토부가 정하는 엉터리 표준부동산 가격 때문이다. 개별부동산 가격은 표준부동산 가격을 기준으로 결정되기 때문이다. 경실련 조사결과 2020년 기준 서울 자치구별 25개 표준지 아파트의 공시지가를 조사한 결과 시세반영률이 33%이고(2020.1.30. 경실련 보도), 2019년 거래된 1000억 이상 고가빌딩에 포함된 표준지의 공시지가 시세반영률도 40.7%에 불과했다(2020.1.9. 경실련 보도). 2015년 10조 5천억원(평당 4.4억)에 거래된 삼성동 한전부지도 표준지이자 매각된 지 5년이 지났다. 2020년 공시지가는 5조원(평당 2.1억)으로 거래가의 49% 수준이다. 그런데도 감사원은 표준부동산가격의 적정성은 외면한 채 표본 수와 분포가 불합리하다는 형식적 감사결과에 그쳤다.

땅값보다 싼 144만 개의 엉터리 주택가격이 밝혀졌어도 아무도 책임지지 않는 솜방망이 감사다

이미 경실련은 고가단독주택 공시가격 조사결과를 토대로 2005년 주택공시가격 제도 도입 이후 14년간 땅값보다 집값이 낮게 책정되었음을 알렸다. 이로 인해 재벌·부동산부자 등이 보유세 특혜를 누려왔음을 지적했다. 이번 감사결과에서도 144만건의 공시가격 조작책정이 재확인되었다. 감사원은 산정가격에 80% 공시비율을 적용한 결과가 많은 영향을 미쳤다고 했으나 이는 명백히 국토부와 감정원, 감정평가업계 등의 가격조작 결과임을 부인할 수 없다. 아무도 책임지지 않는 솜방망이 감사는 불공정 과세도 관료의 공시지가 조작에 면죄부를 앞으로도 눈을 감겠다는 것이다.

대한민국은 부동산투기 공화국이다. 대통령은 공개적으로 부동산투기 근절과 공정경제를 강조하지만 관료는 무분별한 투기 조장 정책과 불공정 과세를 추진하고 있다. 2020년 올해도 국토부는 시세와 동떨어진 부동산가격을 발표했다. 시세와 서로 다르게 공시(지가)가격을 낮게 조작해 결정했다. 감사원의 이번 감사결과로 감사원조차 불공정 과세에 대한 개선할 의지가 없음이 드러났다. 따라서 불공정 공시지가 개선을 위해서는 21대 국회의 역할이 매우 중요해졌다. 경실련은 주택공시가격을 폐지해 공시지가로 일원화하고, 표준부동산 가격 조사 결정 권한을 광역단체장에 즉시 이양해 중앙정부와 지방정부가 공정하고 투명한 징세에 나설 것을 대통령과 입법부에 촉구한다.

보도자료_불공정 공시지가 감사결과에 대한 경실련 입장

문의: 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

알뜰살뜰 지방재정 ②

부산진구, 공시지가 바로 잡아 대기업에 재산세 10억 원 추가 징수

잘못된 비교표준지 선정 탓 롯데백화점 부지 공시지가 축소 밝혀내

나라살림연구소 서호성 책임연구위원

이상하다. 기초지방자치단체가 공시지가를 바로잡아 대기업을 상대로 2019년 한해에만 10억 원의 재산세를 더 걷었는데도 기사가 몇 개 없다. 이런 ‘미담’은 널리 알려져 지방자치단체가 앞 다퉈 벤치마킹해야 할 텐데…. 할 수 없이 “공공재정의 혁신을 연구하고 대안을 제시하는” 나라살림연구소가 나선다.

부산시 부산진구는 지난해 롯데백화점을 상대로 자칫 누락될 뻔한 10억 원의 재산세를 더 걷어 들였고, 앞으로도 해마다 10억 원 + α의 재산세를 걷을 수 있게 됐다. 롯데백화점 부지의 공시지가가 인근지에 비교하여 현저히 낮은 점을 수상하게 여긴 세무1과와 부산진구의회가 협업해 롯데백화점 부지의 공시지가를 바로잡은 결과다. 원인은 롯데백화점 부지의 공시지가를 결정하는 비교표준지를 잘못 선정했기 때문.

역사는 우연일까? 애초 부산진구는 롯데백화점을 상대로 세금을 더 걷을 의도가 1도 없었다. 오히려 최근 몇 년 들어 공시지가 상승폭이 높아서 롯데백화점을 비롯, 부산진구의 재산세 납부자들의 민원이 폭증하지 않을까 하는 걱정이 컸다.

하지만 상승한 공시지가로 인한 지방세 세수 증대폭이 얼마나 될까 검토하던 중, 부산진구의 가장 중심지에 위치해 부지이용 상황이나 특성이 매우 양호한 롯데백화점 부지 개별공시지가가 인근지보다 낮은 사실을 발견했다. 롯데백화점 부지의 비교표준지 공시지가가 인근 표준지 공시지가 상승률보다 매우 낮았던 것.

개별공시지가는 지방세, 종합부동산세 등 조세는 물론 각종 부담금 및 건강보험료, 국민연금, 기초생활보장 수급자 기준, 현역입영제외 기준, 학자금 대부 기준 등 60여종의 각종 정책 수행에 활용되는 매우 중요한 자료. 과소평가된 개별공시지가는 조세 누락 및 정책 수행에 큰 지장을 초래한다. 표준지공시지가는 국토교통부가 정하지만 이를 참고해 정하는 개별공시지가 권한은 지방자치단체에 있다.

롯데백화점 및 호텔 부지를 중심으로 인근 60필지에 대한 표준지가격 전수확인 결과, 롯데백화점 및 호텔부지의 비교표준지 가격은 8.3% 상승에 불과한 반면, 인근 표준지가격은 30%∼100% 상승했고, 당연히 롯데백화점 전년도 개별공시지가 또한 인근지보다 매우 낮게 공시된 것을 확인했다.

또 ‘2019년 적용 개별공시지가 조사·산정지침’에는 “조사대상 토지와 동일용도 지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정 한다”고 돼 있으나 롯데백화점 부지와 비교표준지는 위치도 멀리 떨어져있는데다 지침 상 조건에 부합하지 않는다는 결론에 도달했다.

세무 1과장은 구청장에게 롯데백화점 부지에 대한 조세누락 등 문제점과 비교 표준지 교체 추진을 보고하고, 자신이 ‘부산진구 부동산가격공시위원회’ 당연직 위원인 만큼 위원회 개최 시 이러한 사실을 밝혀 공시지가를 바로잡기로 했다. ‘부산진구 부동산가격공시위원회’ 위원인 구의원 2명에게도 사실을 미리 알렸다.

하지만 이상한 일이 또 벌어졌다. 해당부서인 토지정보과가 롯데백화점 부지의 비교표준지 교체에 거세게 반대한 것. 2019년 5월14일 열린 ‘부산진구 부동산가격공시위원회’ 심의회에서 세무1과가 롯데백화점 부지 공시지가 잘못 산정된 여러 근거자료를 제시했음에도, 감정평가사 위원들이 롯데백화점 대변인처럼 각종 지식을 앞세운 반대주장을 이어나간 끝에 표결을 하게 되었고, 세무 1과장, 구의원 2인의 찬성에도 불구하고 잘못을 바로잡는 안건이 부결됐다.

부결 사실이 알려지자 이번에는 부산진구의회가 발끈하고 나섰다. 구의회에서 특별위원회를 구성해 부산진구 부동산가격심의회 및 개별공시지가 산정 과정과 해당토지의 비교표준지 선정과정 등을 조사하겠다고 예고하는 한편 결정·공시된 개별공시지가에 대해 구의회 차원에서 이의신청을 접수했다. 구청도 ‘부동산가격공시위원회’ 심의위원 5명을 재위촉했다.

이런 노력으로 롯데백화점 개별공시지가는 16,560천원/㎡에서 23,410천원/㎡으로 상향 조정돼 매년 재산세 등 1,004백만원 + α 및 부동산 교부세를 추가 확보하게 됐다.

부산진구는 각 지방자치단체 세무부서에게 ▲모든 국가, 지방자치단체, 공공기관 소유의 부지, ▲공공기관의 부지에서 매각된 부지, ▲대형유통시설 부지, ▲학교부지, ▲금융기관 소유부지 등의 개별공시지가 산정의 적정여부를 확인하여 인근부지와 균형성, 객관성, 공정성이 현저히 결여되었다면 이의 신청 등 조정을 통하여 지방세입 확충을 할 것을 당부했다.

한편 지난 2월 발표된 2020년 표준지공시지가 변동률은 전국 6.33%로, 작년(9.42%) 대비 3.09%p 하락했지만 최근 10년간 평균 변동률(4.68%) 대비 높은 수준으로 나타났다. 지역별로는 서울 7.89%, 광주 7.60%, 대구 6.80% 등 순으로 상승하였으며, 울산이 1.76%로 전국에서 가장 낮게 상승했다.

연도별 표준지공시지가 전국 변동률 현황(단위 : %)

국토교통부 보도자료

시도별 표준지공시지가 변동률(단위 : %)

국토교통부 보도자료

이와 관련성이 깊은 전국 지방자치단체의 재산세 관련 변동 상황을 살펴보면, 2013년 8조5,645억 원이던 지자체 재산세는 2018년 11조7,955억 원으로 해마다 6~8%의 높은 신장률을 보였다. 하지만 전체 지방세에서 재산세가 차지하는 비율은 오히려 줄어들고 있어 부산진구의 사례처럼 공시지가가 제대로 산정돼 지방세가 제대로 걷히고 있는지 살펴볼 필요가 있다.

전국 지방자치단체 재산세 등 지방세 부과징수 현황(단위 : 백만원, %)

출처 : 지방재정 365

전국 지방자치단체 재산세 등 세수 신장률 변화 현황(단위 : 백만원, %)

출처 : 지방재정 365

전국 지방자치단체 재산세 등 도시군세 비율 변화 현황(단위 : 백만원, %)

출처 : 지방재정 365