8조원에 수용한 위례 땅값, 11년만에 60조원으로 8배 됐다

– 국민 땅 팔아 챙긴 2.7조, 안 팔았다면 48조로 공공(국민)자산 늘어나
– 강제수용 국민 토지 공공보유 건물만 분양, 주거안정 목적 이외 사용금지해야

2005년 8월 공급을 늘려 강남 집값을 잡겠다고 시작한 위례신도시가 집값안정은커녕 공기업, 민간업자, 개인 등에게 막대한 개발이익만 안겨준 것으로 나타났다. 하지만 위례신도시 개발을 경실련 제안방식(택지 공공보유 또는 공적 기금 등에 매각)으로 추진했다면 48조원 공공자산 증가가 가능한 것으로 나타났다. 공영개발이 적자라는 국토부와 LH공사 등의 주장도 거짓임이 드러났다.

경실련은 지난 2004년 판교개발 당시에도 국민연금 등이 참여한 공영개발을 촉구했지만 받아들여지지 않았고 LH/SH 등 공기업은 공공택지 대부분을 민간에 헐값에 팔아넘겼다. 만일 경실련 제안대로 공공택지를 공공이 보유(국민연금 등 공공에 매각)한 채 건물만 분양 또는 임대했다면 이후 땅값 상승에 의한 이익은 모두 공공에 귀속되어 국민의 이익이 됐을 것이다.

위례신도시는 참여정부가 2005년 발표한 8.31대책 중 집값 안정을 위해 추진된 대책이며, 지금도 택지매각과 아파트 분양이 진행 중이다. 계획 발표 때는 5-6억원대(30평형)의 강남아파트값을 4억 이하로 낮추겠다고 장담했지만 15년이 지난 지금 강남집값은 20억으로 치솟았다. 원인은 공공은 가짜 분양가상한제로 분양가를 속이고, 분양원가를 공개하지 않고, 민간업자에 헐값(낮게 조작한 감정가 등)에, 복권추첨방식으로 공공택지를 넘겨주고, 부패한 방식인 민간 공동시행 등을 통해 막대한 이익을 민간업자에게 퍼줬기 때문이다.

LH공사(75%)와 SH공사(25%)가 공공시행자이며, 총 205만평에 45,000세대를 공급하는 신도시이다. 개발비용은 총 12조 1천억으로 조성원가는 평당 1,130만원이다. 전체 토지 중 공원, 도로 등을 제외하고, 사용 가능 공공택지는 107만평이다. LH가 공개한 택지공급현황에 따르면 지금까지 72만평이 민간에게 매각되었고, 이중 45만평은 아파트용지이다.

2020년 1월 현재 위례 아파트 시세는 평균 평당 3,400만원으로 지금까지 공급한 45만평(용적율 고려한 분양면적은 90만평)에 적용할 경우 현재 시가는 30조 8천억원이다. 민간에 매각된 10년 임대 역시 토지 가치는 분양아파트와 다르지 않은 만큼 시세는 같이 적용했다.

하지만 택지조성원가와 적정건축비를 토대로 분양가상한제를 제대로 적용했다면 적정분양가격은 평당 1,100만원으로 시세차액만 평당 2,300만원, 전체 20조 8,110억원 발생, 공공기업, 민간업자, 분양자 등에게 돌아갔다. 민간업자의 경우 LH/SH로부터 사들인 토지값은 평당 910만원으로 적정건축비(평당 450만원)을 더할 경우 평당 1,360만원에 분양가능했다. 하지만 건축비를 부풀려 소비자에게 평당 1,760만원에 바가지 분양했고, 2조 4천억원의 개발이익을 가져간 것으로 추정된다.

상업업무용지, 단독 및 연립 등 강제수용권과 토지 용도변경권 등 공공에 위임한 공권력을 사용한 신도시의 공공택지를 모두 공영개발 후 공공이 보유하고 있었다면 자산증가는 더 커진다. 경실련이 주변 시세 등을 고려하여 추정한 위례신도시 내 공공택지 107만평의 토지는 시가 60.1조원 으로 나타났다. 개발원가인 12.1조원을 제하더라도 47.9조원의 자산 증가가 가능하다. 이는 개발원가 대비 4배 규모의 이익이다. 또 현재 택지매각과 아파트 분양을 통해 챙긴 공공(2.7조원)이익의 18배 규모이다. 공공택지를 100년 이상 장기임대로 활용하면서 토지임대수익도 추가로 발생한다. 하지만 이미 상당수 택지가 민간에 팔려나갔다.

LH공사가 공개한 위례신도시 공공택지매각현황과 경실련 조사자료에 따르면 2011년 이후 매각된 택지는 67만 평이며, 매각액은 10.1조원으로 평당 1,510만원에 매각됐다. 조성원가(평당 1,130만원)를 제할 경우 매각이익은 2조 5,330억원이다. LH와 SH공사는 아파트도 분양했다. 현재까지는 LH공사가 8.3만평에서 3,289세대를 분양했으며, 평균 분양가는 평당 1,250만원이다. 경실련이 택지조성원가(1,130만원), 용적률 200%, 금융비용 등(조성원가의 10%), 적정건축비(평당 450만원)를 적용한 적정분양가(평당 1,100만원)보다 150만원이 높아 1,250억원의 분양수익이 발생했을 것으로 추정된다. 결과적으로 지금까지 공공택지 매각과 아파트 분양을 통해 LH와 SH공사가 챙긴 개발 이익은 2조 6,580억원이다.

만일 경실련방식대로 공공택지를 민간에 매각하지 않고, 공공기금 (국민연금, 공무원연금 등)에 매각하거나 직접 보유했다면 공공(국민)의 이익은 더 커지고 거품은 줄었을 것이다. 또 택촉법이 정한 취지대로 무주택 서민에게 저렴한 비용으로 공공 주택이 제공되고, 공공의 자산은 늘고, 국가기업인 LH/SH공사의 부채비율도 줄어들어 재정 건전성도 좋아졌을 것이다.

70년대 이후 신도시 개발이 추진되었고 대부분의 땅과 집을 민간기업 또는 개인에게 분양했다. 그러나 항상 정부가 엄격한 분양가 검증을 통해 주변 시세의 60% 수준으로 분양하여 집값을 안정시켰다. 하지만 97년 국가 부도 이후 2000년 분양가 자율화 조치가 이루어졌고 이후 공공은 부채를 핑계 대며, 장사 논리 등을 앞세우고 있다. 경실련은 2004년 판교신도시 개발할 당시부터 대안으로 공영개발방식을 제시했다. 그러나 정부는 지금까지 낡고 후진적인 매각중심의 개발방식을 고집하고 민간공동개발이라는 부패한 방식까지 확대하고 있다. 결국, 어렵게 확보한 그린벨트 내 토지를 서민주거안정이 아닌 부동산 거품만 키우는 낡은 방식으로 3기 신도시 개발도 추진될 것이 분명하다.

국민이 공공택지 독점개발권과 토지강제수용권 그리고 토지의 용도변경권까지 3대 특권을 국가에 위임한 이유와 이를 실현할 수 있도록 중앙정부와 지방정부에 막강한 특권을 가진 공영개발회사를 설립한 목적을 정부와 공기업은 잊은 듯 보인다. 공기업이 존재하는 이유는 무주택 서민의 주거안정을 위해서이며, 그린벨트까지 훼손해 어렵게 확보한 택지의 영구 보존은 정부가 해야 할 일이다. 공공자산을 늘리고 주거안정을 위해 가치 있게 활용해야 한다.

경실련 분석처럼 강제 수용한 국가(국민소유)의 자산인 공공택지를 민간과 개인에 매각하지 않고 공공이 보유했을 경우가 매각할 때보다 국익이 더 크다. 법에 근거하여 수십년 신도시 사업을 독점 추진해 온 LH‧SH공사가 모를 리 없다. 그럼에도 국민소유 토지를 민간과 개인에게 땅과 집을 팔아 막대한 시세차익을 공기업이 챙기고, 민간업자에게 특혜를 안기고, 국민의 이익에 반하는 행위가 더 심각해지고 있다. 때문에, 수백억 수천억을 챙기도록 변질된 공공택지는 ‘대박 토지’ 또는 ‘로또 택지’가 된 지 오래이고, 이를 차지하려 주택업자들이 수많은 위장 계열사를 동원한 벌떼 입찰로 공정한 입찰질서마저 방해하고 있다. 더 이상 공기업이 국민땅을 강제수용하여 토건족의 먹잇감을 대주는 부패한 개발 방식을 용납해서는 안 된다.

아직 위례신도시에 35만평의 국민소유의 공공택지가 남아있다. 따라서 남은 공공택지는 반드시 민간에 매각하지 말고 전량 공영개발 또는 공공에만 택지를 매각 후 100년 이상 영구 임대하여 무주택 서민, 청년, 중소기업 등 국민과 후손을 위해 사용되어야 한다. 또 정부와 국회는 강제수용한 신도시 개발방식의 공영개발 추진을 의무화해야 한다. 공공택지 매각 방식 등의 근본적인 개혁이 없는 과거 부패한 방식을 재탕한 3기 신도시 사업을 전면 중단해야 한다.

보도자료_위례신도시 개발이익 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

박원순 서울시장, 마곡 9단지 분양중단 선언해야!

신년사 ‘부동산공유제’ 외치더니 시민 땅인 마곡9단지 분양
바가지 분양가로 2,260억, 가구당 2.4억 폭리 챙기려
토지는 공공보유 건물만 분양하면 시민자산 6,700억 증가

경실련 분석결과 마곡 9단지에서만 바가지 분양가 책정으로 SH공사가 2,260억원의 불로소득을 가져갈 것으로 추정된다. 이는 분양 평당 800만원, 가구당 2억 4,000만원이나 되는 규모다.

마곡지구 9단지는 지난 26일 입주자모집 공고 발표, 오늘(9일)부터 청약접수가 시작된다. 경실련은 15년 전부터 강제수용, 독점개발, 용도변경 등 국민이 공기업에 부여한 3대 특권으로 추진되는 신도시 사업의 땅장사, 집장사 중단을 촉구해왔다. 공공이 강제수용한 만큼 민간매각이 아닌 국민연기금 등 공공에만 매각하고, 건물만 분양한다면 공공은 자산 증가, 서울 시민은 내 집 마련이 가능해지며 주거안정, 집값 안정으로 모두에게 이익이기 때문이다.

특히 박원순 서울시장은 신년사 등을 통해 시민의 주거불안 해소를 위해 ‘부동산 공유제’ 도입을 추진하겠다고 발표했다. 부동산에서 발생하는 불로소득과 개발이익을 철저하게 환수해 부동산공유기금을 조성, 공공의 부동산 소유를 늘리고 공공주택 공급을 늘리겠다고 강조했다.

부동산 공유제를 실현할 의지가 진심이라면 서울시가 이미 확보한 공공택지 위례신도시, 수서희망타운 그리고 마곡지구 등의 공공택지 민간매각과 민간분양부터 중단해야 한다. 그리고 마곡 9단지는 박원순 서울시장의 ‘부동산 공유제’ 정책을 당장 실현할 수 있는 기회이다. 아직 SH공사가 민간에 땅을 팔지 않았기 때문에 토지는 보유(국민연금 등 공공에 매각)하고 건물만 분양하면 된다. 이미 LH공사가 강남서초 보금자리주택에 평당 550만원대의 토지임대 건물 분양 방식의 760가구를 공급한 적이 있는 만큼 SH공사도 못할 이유가 전혀 없다.

그럼에도 SH공사는 신종코로나 사태와 서울 아파트값 폭등으로 시민들의 고통이 가중되는 상황에서도 슬그머니 마곡 9단지 분양을 강행했다. 분양가도 평당 1,930만원으로 2015년 분양가(1510만원)보다도 높고, 도로 하나를 사이에 두고 있는 발산지구 분양가(790만원)의 2.4배나 되는 고분양가를 책정했다. 특히 토지 수용가격은 마곡지구 평당 352만원, 발산은 195만원으로 차이가 없다. 그런데도 분양가격이 2배 이상 차이 나는 것은 SH공사가 조성원가를 적용하지 않고, 제멋대로 분양가를 책정하여 폭리를 취하겠다는 것과 다름없다.

경실련이 SH공사가 공개한 마곡 조성원가와 적정 건축비(평당 600만원)를 고려하여 추정한 적정분양원가는 평당 1,130만원이다. 분양가와의 차액이 평당 800만원으로 가구당 2억 4천만원, 962새대 분양으로 2,260억원의 불로소득을 챙길 것으로 추정된다.

그러나 경실련이 제안한 방식대로 강제수용한 공공택지를 개인에게 분양하지 않고, 건물만 분양하면 25평 기준 1억 5천만원에 내 집 마련이 가능해진다. 토지 임대료는 조성원가에 이자율 3%를 고려할 경우 월 33만원이다. 저렴한 비용에 시민의 내 집 마련이 가능해지고 토지를 보유한 SH공사 등 공공의 자산도 증가한다. 현재 마곡과 주변 시세는 아파트 평당 3,500만원으로 건축비(평당 600만원)을 제한 토지 가치는 평당 2,900만원, 9단지 962세대 전체로는 토지 가치가 8,200억원이 된다. 토지조성원가 등을 제외하더라도 공공의 자산이 6,700억원 증가한다.

마곡 전체를 경실련방식인 건물만 분양하여 공급한다면 서울시의 자산 증가는 더 커진다. 지금 현재 마곡 시세를 기준으로 추정한 마곡 전체 땅값은 29조원이다. 사업비 6조 6천억원을 제하더라도 22조 4천억원의 서울시민 자산 증가로 이어진다. 지금처럼 공공택지를 매각하거나 바가지 분양으로 서울시(SH공사)가 챙기는 이익의 7배 규모이다. SH공사 공개자료에 의하면 지금까지 마곡지구는 평균 평당 1,543만원에 매각됐다. 미매각 토지가 평균가로 판매된다고 가정할 경우 택지판매액은 총 9조 7천억원으로 사업비 (6조 6천억원)를 제하면 서울시는 3조 1천억원을 챙기게 된다.

경실련 방식으로 토지임대 건물분양 방식으로 시행한다면 서울시(SH공사)가 집 없는 서민에게 저렴하게 주택을 공급할 수 있다. 집값을 안정시키면서도 공공자산을 늘리고 재정 건전성도 높아진다. 그런데도 이러한 방식을 외면하고, ‘부동산 공유제’를 선언한 서울시장의 입장이 무엇인지 묻지 않을 수 없다.

이에 경실련은 지금이라도 서울시가 즉시 마곡 9단지의 분양중단을 선언하고, 토지 공공보유 건물만 분양하는 방식으로 전환할 것을 촉구한다. 이에 대한 박원순 서울시장의 공식 답변을 요청한다. 진정 서울 시민의 주거안정을 위한다면 ‘부동산 공유제’를 통해 공공주택 공급을 늘리고, 서울시가 직접 보유하거나 공공에 공공택지를 매각하여 공적 자산을 늘릴 수 있는 획기적인 주택정책을 추진하기 바란다.

*자세한 내용은 첨부자료 확인해 주세요

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

– 기자회견 순서 –

◈ 제목 : SH공사 위례신도시 개발이익 추정 발표
◈ 기자회견 취지 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석결과 발표 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 질의답변 : 김헌동 경실련 부동산주거개혁운동본부 본부장

서울시와 SH공사 위례 땅장사, 집 장사로 9,600억 챙겨

– 박원순 약속대로 했다면 공공주택 7천 가구, 시민 자산 8조원 늘었을 것

– 신도시 개발 후 건물만 분양하면 누구나 2억원에 내 집 마련 가능

– 임대 핑계로 바가지 분양 고수하겠다면 SH공사 해체, 토지수용권 박탈

 
경실련 분석결과 SH공사가 위례신도시 택지판매와 아파트분양으로 9,600억원의 이익을 챙길 것으로 추정된다. 임대아파트 건립비용을 제외하더라도 3,800억원의 이익이 예상된다. 강제수용권, 용도변경권, 독점개발권 등 국민이 부여한 3대 특권을 남용하여 제 배만 불린 것인가라는 비판을 피할 수 없게 됐다.
 
위례신도시는 2005년 참여정부가 8.31대책으로 발표한 공급확대정책이다. 당시 정부는 집값 안정을 위해 군부대 용지 등 205만평을 개발하여 4만6천호를 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 국방부와의 토지보상 협의가 지연되며 분양이 연기되었고 이명박 정부인 2011년 12월에서야 LH공사가 최초 분양했다. 분양가는 평당 1,156만원으로 토지비 562만원, 건축비 595만원이었다. 최근 SH공사가 분양한 A1-5,12블록 분양가 평당 1,981만원은 최초 분양가의 2배 수준이다. 평당 340만원에 군부대를 이전시키고 강제수용. 택지조성 및 기반시설설치 비용 등까지 포함한 공기업이 공개한 택지조성원가는 평당 1,130만원이다. 그러나 국토부가 박근혜 정권 때 개정한 택지개발업무처리지침에 따라 택지를 조성원가에서 감정가로 비싸게 분양, SH공사 등 공공이 막대한 부당이득을 챙기고 있다.

 
위례신도시는 LH공사와 SH공사가 75%, 25%의 지분을 갖고 공동시행하고 있다. 정보공개자료 및 공사 매각공고 등에 따르면 지금까지 약 67만 평의 택지를 매각하였고, 이중 6만2천평을 SH공사가 매각했다. 판매가는 1조2,900억원으로 평균 평당 2,070만원이다. 택지조성원가 1,130만원과 비교하면 평당 940만원 비싸다. 매각토지 전체로는 5,860억원의 이익이 발생한 것으로 예상된다. 용도별로는 아파트용지 3,310억, 일반상업용지 2,010억원으로 택지조성원가보다 비쌌고, 교육용지, 종교용지 등은 조성원가 이하로 매각됐다. 아파트용지, 일반상업용지 등의 현재 시세는 판매가의 2~3배 수준으로 시세가 형성되어 있다. SH공사의 땅장사로 인해 SH뿐 아니라 토지를 분양받은 건설업자나 수 분양자들도 막대한 불로소득을 안게 된 것이다. 아직 팔리지 않은 토지도 상당한 만큼 지금이라도 매각중단을 선언하고 공공이 보유, 공공주택으로 공급해야 한다.
 

 
택지뿐 아니라 아파트를 높은 분양가로 바가지 분양해서 이익을 챙겼다. 위례의 택지조성원가를 기준으로 추정한 적정분양가는 평당 1,250만원이다. 토지비는 평당 650만원(택지조성원가 1,130만원 + 금융비용 및 제세공과금 등 10% 113만원 ÷ 용적률 200% ≒ 650만원)이고, 건축비는 평당 600만원을 적용했다. 그러나 SH가 책정한 분양가는 평균 1,981만원(토지비 1,234만원, 건축비 747만원)으로 평당 731만원이 높다. 1,676세대 분양이익은 3,720억원으로 세대당 2.2억원씩 바가지 씌워 부당한 이익을 챙긴 것으로 추정된다. 또 이명박 정권 시절 LH공사가 분양한 평당 1,156만원의 1.7배이며, 하남시나 경기도가 분양한 분양가보다 훨씬 비싸다.

이처럼 서울시와 공기업인 SH공사가 강제수용 등을 통해 저렴하게 확보한 공공택지를 건설업자에 팔아서 이익을 챙기고, 아파트를 분양해서 챙긴 부당한 이익만 9,580억원으로 추정된다. 국민이 위임한 3대 특권(토지수용권, 용도변경권, 독점개발권 등)으로 서울시와 SH공사는 막대한 부당이득을 챙기고 있다. 최근 SH공사는 임대아파트 건립을 위해 어쩔 수 없다고 변명한다. 하지만 임대아파트는 국가재정 10%, 주택도시기금 50%, 임차보증금 30% 등이 투입되고, 사업자인 SH공사가 10%를 부담하는 구조이다. 2019년 기준 공공주택 재정지원단가는 746만원/평이고, 주택도시기금 지원은 호당 7천만원이다. 여기에 임차보증금까지 고려하면 실제 SH공사가 부담하는 비용은 줄어든다. 실제 SH공사가 공급한 국민임대 등 위례 임대아파트 3,445호의 평균 공급면적(26평)을 기준으로 사업비(적정분양가 적용시 호당 3.2억)에서 재정 및 기금지원, 임차보증금 등을 제외하면 SH공사 부담금액은 평균 호당 1.7억원, 전체로는 5,800억원으로 추정된다. 따라서 지금까지 땅장사, 아파트장사로 벌어들인 돈에 대해 임대아파트 건립비용으로 사용하고 있다고 거짓답변하는 등의 행위에 대해 경실련은 감사원에 감사청구 또는 검찰에 고발 등 법적 조치를 검토할 계획이다.

만일 서울시와 SH공사가 경실련 주장대로 아파트를 팔지 않고 보유했다면 최소한 7천 세대의 공공주택이 확보된다. SH 공사가 임대주택으로 보유하고 있는 3,445세대, 민간매각했거나 아파트 분양한 3,577세대를 합한 규모이다. 공공이 공공주택과 토지를 보유하면 서울시민의 자산증가도 가능한다. 현재 위례 아파트 시세는 평당 3,800만원으로 이를 적용하면 약 8조원의 자산을 확보할 수 있었다. 이는 땅장사, 집 장사로 벌어들인 이익 약 1조원의 8배 수준으로 서울시민 주거안정, 공기업 재정 건전성 강화를 위해서도 공공주택 확보가 훨씬 바람직하다. SH뿐 아니라 LH 등도 모두 민간매각하지 않았다면 위례신도시 내 공급된 4만4천 가구의 공공주택을 확보할 수 있었고, 자산도 더 증가했을 것이다. 또 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양했다면 주변 아파트값 상승도 제어하고 집값 안정에 효과가 생겼을 것이다. 사업비 조달은 택지는 보유하고 건물만 분양하면 건물값은 소비자가 부담하고, 토지와 건물을 모두 임대하더라도 국가재정이나 기금지원 등을 통해 건축비는 해결되는 만큼 SH공사는 택지개발비용만 부담하면 된다. 상업업무용지 등을 시세대로 매각하면 조성원가의 10배 정도의 수익이 발생한다. 또 매각 방식을 최고가 낙찰하거나 연기금 등 공적재원을 투입하여 해결하면 된다. 지금처럼 시민에게는 공기업이 바가지 분양을, 택지는 건설업자에 헐값에 매각하므로 인해 강남 집값을 잡기는커녕 더 집값 폭등을 유발하고 있다.

따라서 정부와 국회는 공기업이 3대 특권을 이용 바가지 분양을 통해 부당이득을 챙기고, 어렵게 확보한 공공택지를 재벌과 건설업계에 헐값에 책정 ‘벌떼 방식입찰’을 통해 막대한 불로소득을 넘겨주지 못하게 해야 한다. 신도시를 개발하고 공공택지를 개발해도 항상 공급이 부족하다고, 뛰는 집값을 잡기 위해 더 개발해야 한다는, 관료와 재벌 토건업계 배를 채워주기 위한 개발을 당장 중단해야 한다. 경실련이 제안한 토지공공보유 건물만 분양하거나 토지와 건물 모두 공공이 보유하는 방식이 아니라면 당장 3기 신도시 개발을 즉각 중단해야 한다. 정부는 2020년 11월 19일 국민 세금 등을 투입하여 공공주택(호텔 상가 사무실 다세대 다가구 등을 짓기도 전에 매입을 사전에 약정하는 방식으로 확보) 매입 등으로 11.4만호를 확충하겠다고 발표했다. 대통령과 정부는 비싼 민간택지를 매입하기 이전에 참여정부에서 강남 등 서울아파트값을 안정시키겠다고 강제로 수용한 군부대 토지 등, 어렵게 확보된 공공택지 판매 중단을 선언해야 한다. 국회는 택지개발 촉진법, 공공주택 특별법 등을 개정, 입법 취지에 어긋나는 공동주택지 매각을 당장 중단시켜야 한다. 나라 주인들 소유의 토지와 국가 소유의 토지 등을 강제수용해서 개발한 신도시와 국공유지 등은 공공이 직접 개발 후 토지는 보유하고 건물만 분양하면 30평 기준 2억원 미만에 공급할 수 있다. 건물만 분양하면 불로소득은 차단되고 저렴한 주택공급으로 무주택서민의 내 집 마련과 기존 집값 거품도 제거될 수 있다. 정부와 국회는 더 국민 고통을 외면하지 말고 근본적인 대안을 제시하길 바란다.”끝”

2020년 12월 14일

경제정의실천시민연합

SH, ‘분실’했다던 자료 들통난 후 또 거짓 해명

“분실”주장 거짓 들통나자, 어제 제출해놓고 고의은폐 아니다?

경실련이 SH공사와 서울시의 거짓을 모두 밝혀낼 것

어제(4일) 경실련과 하태경 의원실(국민의 힘)이 제기한 ‘마곡 원가자료 고의은폐 의혹’에 대해 SH공사가 ▶원가자료(원도급내역서 및 설계내역서)는 업체의 영업비밀이라 공개 불가 ▶2심 진행과정에서 부존재 자료를 추가로 찾아 제출 완료 ▶1심 진행시 고의적으로 문서를 은폐 또는 미제출한 것이 절대 아니다. 라는 내용의 입장을 냈다.

경실련은 버젓이 존재하고 있는 원가자료를 분실했다며 감춘 것도 모자라 거짓 해명으로 일관하는 SH공사를 강력히 규탄한다. SH공사의 주장은 전혀 사실과 다르고 또 거짓 해명을 했기 때문이다. 경실련이 제기한 행정소송(2019년 7월 25일)에서 SH공사는 아직도 “원가자료는 업체의 영업비밀이기 때문에 공개할 수 없다”라고 주장해왔다.

하지만 2009년 정보공개 소송에서도 같은 주장(업체의 영업비밀)은 사법부가 받아들이지 않았던 주장이다. 이미 사법부는 원가자료 공개판결을 내린 바 있고(2009년 9월 18일) 이번에도 ‘원하수급업체의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있는 정보에 해당 된다.라고 보기 어렵고, 수분양자들의 알 권리 충족, 공공기관의 주택정책운영 투명성 확보’ 등을 이유로 원가를 공개하라고 판결했다(2020년 4월 6일). 다만 일부 자료를 찾을 수 없다.라는 SH공사의 주장을 받아들여 일부 자료에 대해 공개청구를 각하한 것이다.

이에 경실련은 설계도서의 일부인 설계내역 등의 원가계산자료는 SH공사가 관련법에 따라 반드시 보관해야 할 정부 문서이고 모두 전자파일 등으로 만들어진 자료가 부존재 한다는 것은 납득 할 수 없다며 항소심을 제기했다(2020년 7월 25일). SH공사는 항소심에서도 일부 자료가 부존재 한다고 주장했고, 마곡 15단지의 경우 설계내역, 하도급내역, 원하도급 대비표를 분실했다는 내용의 공문서를 재판부에 제출했다. (2020년 12월 22일).

그런데 불과 2달 만에 ‘분실’했다던 마곡 15단지 설계내역서를 포함한 마곡단지 전체인 14개 단지의 설계내역서 일체를 하태경 의원실에 제출하였고(2021년 2월 15일), 자료 존재를 확인한 경실련은 재판부에 관련 사실과 증거설명서를 제출하였다(2021년 2월 25일). 이를 전달받고 나서야 SH공사는 ‘마곡 15단지 건설공사 사업 중 설계내역서를 보유하고 있음을 발견하게 되었다’라며 재판부에 자료를 제출하였다. (2021년 3월 4일)

즉, SH공사는 ‘분실했다고 주장한 자료의 존재가 드러나며 거짓 주장이 들통났기 때문에 뒤늦게 자료를 제출’ 한 것일 뿐, 자발적으로 자료를 찾아서 재판부에 제출했다고 볼 수 없다. 그런데도 자료를 고의로 은폐 또는 미제출한 것이 절대 아니라는 거짓 해명으로 또 재판부와 서울시민을 우롱하고 있다. 뿐만 아니라 사법부의 판결에도 불구하고 여전히 ‘설계내역, 도급내역 등의 원가자료’는 업체의 영업비밀이라 공개가 불가하다며 공기업 아닌 민간업자 대변인을 자처하고 있다.
문재인 정부 4년 동안 집값 폭등으로 온 국민이 고통받는 상황에서 주거안정을 위해 운영되어야 할 공기업이 분양원가를 부풀리고 속였다. 이를 감추기 위해 민간업자를 대변하며 계속 서울시민을 속인다면 이런 공기업이 존재할 필요가 있는지 검토가 필요하다.

이에 경실련은 SH공사와 서울시의 거짓과 시민을 속인 행위 등을 밝혀낼 것이며, 서울시민과 사법부를 속인 관련자들에 대해 형사적 행정적 책임을 물을 것이다. 서울시장과 서울시는 당장 SH공사의 원가자료 부실관리 및 고의은폐 여부와 조직적 은폐 등을 철저히 조사하여 관련자들을 색출하고 처벌해야 한다. 2006년 9월 26일 이후 오세훈 전 서울시장 시절처럼 공공아파트에 대해 분양원가자료를 지난 10년 자료 모두 상세하고 투명하게 홈페이지 등에 공개하기 바란다.

2021년 3월 5일

경제정의실천시민연합

[월간경실련 2021년 3,4월호 – 시사포커스(3)]

가짜 말고, 국민이 원하는 진짜 공공 주택을 늘려라!

윤은주 부동산건설개혁본부 간사

우리나라 공공주택 재고율은 경실련 기준 4.2%이다. 이는 OECD 평균 8%에 한참 못 미치는 수준이다. 하지만 정부는 작년 11월 19일 전세대책 자료에서 장기 공공주택 재고율이 평균 8%를 달성했다고 발표하고, 지난 1월 부동산 관계기관 합동설명회 자료에서도 공공주택 비율이 OECD 평균 8%를 상회하는 9.3%를 달성했다고 발표했다. 과연 정부의 자화자찬 성과는 사실일까? 경실련 조사결과, 정부가 발표한 공공주택 중 실제로 서민 주거 안정에 도움 되는 국민임대, 영구임대, 장기전세 등 진짜 공공주택의 비중은 매우 낮은 것으로 나타났다.

이는 LH, SH 등 공기업이 강제수용한 택지를 대부분 민간에 매각하며 부당이득을 취하는데, 치중했기 때문이다. 최근 집값을 안정시키겠다며 공공재개발·재건축을 추진해 83만 호를 공급하겠다고 밝혔으나 이 중 80%가 판매용 분양용 주택이다. 3기 신도시도 마찬가지다.

경실련은 나라의 주인인 국민의 입장에서 영구, 50년, 국민, 장기전세 등과 같이 공공이 보유하면서 20년 거주가 가능한 주택만을 진짜 공공주택이라고 인정한다. 10년 임대 후 분양 전환하는 10년 임대와 사실상 전세보증금 지원제도로 볼 수 있는 전세임대는 가짜 공공주택, 주거불안 해소보다는 예산 낭비, 특혜논란 등 부작용만 우려되는 매입임대·행복주택은 짝퉁 공공주택으로 분류했다.

문재인 정부에서 증가한 공공주택 중 영구·국민·장기전세 등 진짜는 15%, 4.8만 호뿐
경실련 기준으로 공공주택 재고 현황을 살펴본 결과, 2019년 말 기준 우리나라 공공주택 재고량은 158.4만 호다. 이중 영구, 50년, 국민임대 및 장기전세 등 20년 이상 장기거주와 보유 가능한 공공주택은 89.6만 호 57%이고, 10년 임대, 전세임대 등 공공이 소유하지 않고 보증금을 지원해주거나 분양 전환될 가짜 공공주택이 47.9만 호 30%이다. 짝퉁 공공주택인 매입임대·행복주택은 20.9만 호(13%)를 차지했다.

문재인 정부에서 증가한 공공주택은 32.8만 호였다. 이 중 나라의 주인인 국민이 안심하고 거주할 수 있는 진짜 공공주택은 4.8만 호, 15%에 그쳤고 나머지 85%(28만 호)는 무늬만 공공주택인 가짜, 짝퉁 공공주택이었다. 정부는 이처럼 가짜, 짝퉁 공공주택을 잔뜩 늘려놓고 OECD 평균치를 상회했다며 국민을 속이고 있다.

서울시 SH 공공주택 23.3만 호 중 13.2만 호 57%가 가짜·짝퉁 주택
서민이 안심하고 살 수 있는 진짜 공공주택이 아닌 가짜와 짝퉁이 늘어나는 현상은 서울시도 마찬가지였다. 서울시 SH의 공공주택 보유 실태 현황을 분석한 결과 2020년 SH 자료 기준 공공주택 재고 현황은 23.3만 호이다. 유형별로 보면 영구 2.3만 호, 50년 1.7만 호, 국민 2.8만 호, 장기전세 3.3만 호, 매입임대 9.5만 호, 행복주택 6.3천 호, 임차형 3.1만 호 등이었다. 하지만 경실련 기준으로 보면 10.1만 호에 불과했다. SH 기준 절반도 안 되는 수준이다. 절반 이상은 가짜와 짝퉁이 차지하고 있다. 서울시 역시 정부와 마찬가지로 실적만 부풀리고 있었다.

지난 2월 경실련이 장기공공주택 보유현황 실태를 발표하자, 국토부가 해명자료를 내고 경실련 주장을 반박했다. 경실련이 가짜, 짝퉁이라고 분류한 공공주택들의 기준이 사실이 아니라는 것이다. SH 역시 경실련 기자회견에 바로 해명자료를 내고 적절치 않은 자의적 판단이라고 반박했다.

국토부, SH 모두 경실련의 주장을 정확히 이해하지 못한 궁색한 해명을 늘어놓았다. 공공주택의 세부 유형에 대해 논쟁하자는 것이 아니다. 공공이 공공성을 상실한 채 공기업이 재벌과 건설업자를 상대로 땅장사, 국민을 상대로 바가지 분양가를 책정해 집 장사에 혈안이 되었기 때문에 서민들이 정말 안심하고 살 수 있는 주택이 형편없이 부족한 현실을 알린 것이다. LH, SH 등 공기업들이 독점 개발한 땅에 국민이 원하는 공공주택을 직접 개발하거나 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 공적 주택으로 공급했다면 저소득층, 무주택 서민들의 주거난을 많이 해소했을 것이다.

따라서 장기공공주택을 늘리기 위해서는 공기업의 토지 민간 매각과 집 장사 등을 중단시켜야 한다. 지금까지 개발한 신도시에 공공택지를 민간 등에 팔지 않고 장기공공주택으로 공급했다면 값싸고 질 좋은 공공주택을 20% 이상 확보할 수 있었다. 공기업 본연의 역할은 뒷전인 채 가짜·짝퉁 공공주택만 늘리고 땅장사로 번 돈을 이용해 가짜 임대와 짝퉁 주택만 늘리는 행위는 공공주택 공급 시늉으로 혈세를 축내는 것과 다름없다.

집값 거품이 국민이 원하는 수준으로 쏙 빠지기 전까지는 주택 등의 매입을 중단하고, 공기업이 땅장사, 집 장사로 막대한 이득을 챙기는 고장 난 공급시스템부터 획기적으로 개선해야 한다. 정부와 지자체는 경실련 제안을 즉각 수용해 나라의 주인인 국민이 정말 원하는 값싸고 질 좋은 진짜 공공주택을 늘려갈 것을 촉구한다.

법원의 LH 원가공개 판결은 당연하다

LH, “영업비밀” “자료없다” 등 터무니없는 변명하지 말고
법원 판결대로 화성동탄, 판교, 미사 등 12개 단지의 원가내역 즉시 공개하라

서울지방행정법원 제7부(판사 김국현)는, 2019년 7월 경실련이 한국토지주택공사(사장 김현준, 이하 LH)를 상대로 제기한 ‘화성동탄, 판교, 미사 등 12개 아파트건설사업에 대한 도급내역서‧하도급내역서‧원/하도급대비표 정보공개 소송’에서 ‘LH의 정보공개거부처분을 취소한다’로 판결했다. 지난 2020년 4월 SH공사의 원가공개 판결에 이어 LH에 대해서도 공사비 내역을 공개하라고 인용하였다. 경실련은 이미 2009년 9월에도 SH공사와의 설계내역, 도급내역, 하도급내역 정보공개 소송에서도 승소한 바 있는 만큼 이번 판결은 당연한 결과이다(서울고등법원 행정2부, 2009.9.18.).

그러나 LH와 SH는 사법부의 공개판결에도 불구하고 이후에도 원가공개를 거부해왔다. 사법부의 판결에 저항하며 마땅히 시민에게 공개해야 할 행정정보를 감추고 알 권리를 침해해 온 공기업의 부도덕한 행태에 대해 반드시 책임을 물어야 한다.

경실련은 2019년 5월 LH와 SH를 상대로 해당 기관이 시행한 분양아파트의 공사비 내역서를 공개하라는 내용의 정보공개를 청구했다. 이번에도 두 기관 모두, 원‧하도급내역서 등 공사비 내역서는 업체의 비밀정보로, 누출될 경우 불이익이 발생한다며, 경실련의 정보공개 청구를 기각했다. 경실련은 이에 대해 정보공개비공개처분취소 소송(소송대리인 백혜원)을 제기했다.

하지만 재판부는 LH 주장과 달리, 공사비 내역서 공개되더라도 문제 되지 않는다고 봤다. 서울행정법원은 “정보가 공개되더라도 공공기관의 공정한 업무수행에 현저한 지종을 초래한다고 보기 어렵다. 공사비 내역서 만으로 건설업체의 경영상, 영업상 비밀을 알 수 있다고 보기 어렵다. 청구한 정보는 해당 건설공사에 국한되는 일회적 사항”이라고 판시했다.

LH 측은 재판 진행 과정에서 계속 말을 바꿨다. 애초 건설업체 영업비밀을 주장하다, 이어진 변론에서는 해당 정보를 보유하고 있지 않다거나, 보존기간이 경과돼 폐기했다고 주장했다. 하지만 법원은 LH의 터무니없는 변명을 받아들이지 않았다. 재판부는 “공개를 구하는 정보가 한때 보유, 관리하였으나 후에 폐기되어 존재하지 않게 된 것이라면, 그 점에 대한 증명책임은 공공기관에 있다. 하지만 보존기간 경과 등을 이유로 폐기하였다는 증명이 부족하다”고 지적했다. 이를 근거로 LH 측이 공사비 내역서가 통으로 없다고 주장한 판교A5-1, 판교A26-1, 판교A17-1 단지에 대한 내역서 공개를 명했다.

아쉬운 부분도 있다. LH는 일부 하도급내역서(전기‧통신 등)가 존재하지 않는다고 주장했고, 법원이 이를 받아들여 각하처리했다. 2009년 고등법원 판결에서는 하도급내역 등을 포함한 모든 공사비 원가자료를 공개하라고 판결했던 만큼 경실련은 1심 판결문을 검토한 뒤 각하된 부분에 대한 항소여부를 결정할 것이다.

LH도 더 이상 건설업계 등의 이해관계를 대변하지 말고 대한민국 국민의 주거안정을 위한 공기업으로서 공동주택 공사비 내역서를 투명히 공개해야 한다. 재판부 지적처럼, 공공기관은 일반 사기업과 다른 특수한 ‘지위’와 ‘권한’을 가진 만큼 투명히 운영되어야 한다. 공공기관의 자료를 시민들이 살펴보는 것은 당연함에도 행정편의주의에 빠져 권한을 남용해서는 안 된다.

지금까지 LH는 국민이 부여한 강제수용 등의 특권을 남용하여 집장사, 땅장사로 부당이득을 챙기며 집값을 끌어올려왔다. 최근에는 임직원 땅투기 의혹, 매입임대주택 비리 등까지 드러났고 국민들은 부패한 공기업에 대해 해체수준의 쇄신을 촉구하고 있다. 땜질식 허울 좋은 쇄신안으로는 지금의 위기를 해소할 수 없음을 유념해야 하며, 원가공개 등 지금 당장 시민을 위해 할 수 있는 조치를 시행하길 바란다.

논평_LH 공사비 내역서 공개 1심 판결

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

[2021-30호] 정부는 매입임대 중단하고, 진짜 공공주택 확대하라!!https://stib.ee/yil3

[2021-37호] 건강하고 안전한 추석 보내세요!https://stib.ee/zm04