3기 신도시 고분양가 관련 국토부 설명자료에 대한 반박자료 제출

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3기 신도시 고분양가 관련 국토부 설명자료에 대한 반박자료 제출

admin 님 | 일, 2021/07/25- 18:25

참여연대, 3기 신도시 고분양가 관련 국토부 설명자료에 대한 반박자료 제출

SH공사가 심상정의원실 제출한 공사비자료와 원가공개 내역 달라

국토부 실건축비 정확하게 조사해 기본형건축비 재산정해야

국토교통부(이하 국토부)는 지난(7/19) ‘사전청약 추정분양가는 주변 시세의 60~80% 수준이며, 저렴하게 공급될 예정’이라는 설명자료를 통해 3기 신도시 고분양가 논란에 대해 해명했다. 이에 참여연대는 ‘건축원가에 비해 기본형건축비(7백만원 수준/평) 단가가 비싸다”는 분석 결과를 발표하게 된 과정을 설명하고, ‘SH 공사 원가와 기본형건축비가 유사하다”는 국토부의 주장을 반박했다.

참여연대는 입주자모집공고에 나온 분양원가 공개 자료로 실건축비를 분석하는 것이 불가능해 국회 국토위원회 소속인 심삼정 의원실을 통해 SH공사 5개 단지의 설계내역서, 각 공종별 하도급 계약서와 정산내역을 입수하여 실건축비를 산출했다고 설명했다. 그리고 참여연대는 SH공사의 공사원가(가산비포함)와 기본형건축비가 유사하다는 국토부 주장에 대해 기본형건축비가 비싸다는 것을 보여주는 것(아래 표1 참고)으로 실건축비를 정확하게 조사하여 기본형건축비를 재산정해야 한다고 주장했다.

<표1> SH공사비와 기본형건축비

구분	1. SH공사 (심상정 의원실 제출)	2.SH공사 (입주자모집 공고)	3. 국토부 고시
실건축비(평당)	494만원	680~694만원	709만원
가산비(평당)	167만원	57~65만원	a
총공사비	661만원	737~759만원	709+a

참여연대 분석(2020년 분양한 5개단지 평당 평균 분양가

출처: SH공사 위례 A1-5BL, 12BL 입주자모집 공고, 국토부가 제시한 평당 분양가(722~759만원)와 유사함,

｢분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(국토교통부 고시 제2021-215호, 2021.3.1)｣

▣ 붙임자료1

3기 신도시 고분양가 관련

국토부 설명자료에 대한 반박자료

▣ 배경

국토교통부(이하 국토부)는 지난(7/19) ‘사전청약 추정분양가는 주변 시세의 60~80% 수준이며, 저렴하게 공급될 예정’이라는 설명자료를 통해 고분양가 논란에 대해 해명함.

이에 참여연대는 ‘건축원가(실건축비)에 비해 기본형건축비(7백만원 수준/평) 단가가 비싸다’는 주장의 근거를 제시하고 국토부 의견에 반박하고자 함.

▣ 국토부 설명자료의 주요내용

참여연대가 지난(7/16) ‘인천계양 신도시 분양실태 분석 보고서’를 통해 정부가 고시한 기본형건축비 대신 실건축비를 적용해 분양가를 낮출 수 있다는 주장에 대해 국토부는 SH 건설원가와 기본형건축비가 유사하다는 입장을 내놓음.

<표1 > ‘건축원가에 비해 기본형건축비 단가가 비싸다’는 주장에 대한 국토부 의견

“SH가 최근에 공개(‘20.11)한 분양주택의 공사비 원가가 평당 722~ 759만원인 점을 고려할 때, 건설원가와 기본형건축비(국토부 고시)의 평당 단가는 유사한 것으로 보이며, 보다 세부적인 검토가 필요할 것입니다.” (국토부 보도설명자료, 7/19)

▣ 국토부 설명자료에 대한 참여연대의 반박

국토부 설명자료의 문제점

용어의 혼용에서 오는 금액 차이

조성원가, 공사비 원가, 건설원가, 기본형 건축비 등 용어가 혼재되어 있음.

부풀려진 ‘기본형 건축비’ 산정방식

국토부는 SH공사가 작년 11월에 공개한 분양주택의 공사 원가가 평당 722~ 759만원이라고 주장함. 이는 작년 11월, SH공사가 입주자모집 공고를 통해 공개한 위례 A1-5BL과 A1-12BL의 평당 건축비 737~759만원과 유사함. 분양가 공개 내역은 법령에 따라 기본형건축비를 공개한 것으로 공사비 원가라고 볼 수 없음. 입주자모집 공고에도“분양가격의 항목별 공시내용은 사업의 실제 소요된 비용과 다를 수 있다”는 점을 명시하고 있음. 이런 이유로 참여연대는 심상정 의원실을 통해 실건축비 분석에 필요한 자료를 별도로 요청한 것임. SH 분양가 공개 내역의 공사비와 의원실에 제출한 공사비는 차이가 있음.

국토부가 고시한 가산항목을 제외한 기본형건축비(709만원)와 SH가 공개한 가산항목을 포함한 총 건축비(722~759만원)이 유사하다는 주장은 기본형건축비가 부풀려져있다는 것을 단적으로 보여주는 것임(아래 표2 참고). 따라서 국토부는 실건축비를 정확하게 산정하여 부풀려진 기본형건축비를 다시 고시해야함.

<표2> SH공사비와 기본형건축비

구분	1. SH공사 (심상정 의원실 제출)	2.SH공사 (입주자모집 공고)	3. 국토부 고시
실건축비(평당)	494만원	680~694만원	709만원
가산비(평당)	167만원	57~65만원	a
총공사비	661만원	737~759만원	709+a

참여연대 분석(2020년 분양한 5개단지 평당 평균 분양가

출처: SH공사 위례 A1-5BL, 12BL 입주자모집 공고, 국토부가 제시한 평당 분양가(722~759만원)와 유사함,

｢분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(국토교통부 고시 제2021-215호, 2021.3.1)｣

참여연대의 고분양가 분석 결과에 대한 근거자료

1) 국토부가 고시한 기본형 건축비 , 2) SH공사 5개 분양 단지의 실건축비 분석 과정은 아래와 같음.

1) 국토부가 고시한 ‘기본형 건축비’

참여연대는 국토부가 관계 법령에 따라 고시한 ｢분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용(국토교통부 고시 제2021-215호, 2021.3.1)｣ 바탕으로 74.99형(31평형), 16~25층을 기준에 의거하면 평당 기본형 건축비는 709만원임.

2) SH공사 5개 단지의 실건축비 분석

SH공사의 입주자모집공고에 나온 분양원가 공개 내역만 가지고 실건축비를 분석하는 것은 사실상 불가능함. 참여연대는 실건축비 분석에 필요한 SH공사 5개 단지의 설계내역서, 각 공종별 하도급 계약서와 정산내역을 국회 국토위원회 소속 심삼정 의원실을 통해 입수함.

이를 바탕으로 각 단지별 총 공사비를 산출한 다음 가산비가 포함된 건축비(국토부 고시 “기본형건축비+가산비”)를 661만원(3.3㎡)으로 추산함. (아래 표3 참고)

<표3 > 서울도시공사(SH) 5개 일반분양 단지 건축비 분석

구 분	세대수 (호)	입주자모집 공고일	건축비 3.3㎡평(원)	공사비 (원)	공급면적 (평)
구 분	세대수 (호)	입주자모집 공고일	건축비 3.3㎡평(원)	공사비 (원)	공급면적 (평)	위례15단지 A1-12BL	394	2020.11.19.	6,684,529	78,776,313,893	11,785
위례17단지 A1-5BL	1,282	2020.11.19.	6,296,020	245,577,960,489	39,005
고덕강일 14단지	411	2020.06.02.	7,003,456	69,062,905,669	9,861
고덕 8단지	526	2020.06.02.	6,495,778	82,804,156,020	12,747
마곡 9단지	962	2020.02.26.	6,913,183	206,136,073,996	29,818
평균			6,610,927	82,357,410,067	103,217

※ 출처 : 심상정 의원실
※ 건축비(3.3㎡평(원))는 국토부에서 고시한 기본형건축비와 가산비가 포함된 금액임.

위 <표3>의 건축비는 가산비가 포함되어 있는데, ‘친환경주택건설’ 등 가산비 항목을 별도로 분류하는 것이 어려워 민간건설사의 기본형건축비(74.7%)와 가산비(25.3%) 비율을 참고하여 평당 실건축비(494만원, 국토부 고시한 기본형건축비)와 가산비(167만원)를 산정함.(아래 표4 참고)

<표4> SH공사 5개 일반분양 단지 건축비와 가산비 추정액

구 분	금액(원)	비고
실건축비(3.3㎡평)	4,944,974	74.7%
가산비(3.3㎡평)	1,665,953	25.3%
실건축비+가산비	6,610,927	100%

SH공사 5개 단지의 평균 건축비(661만원) 가운데 가산비 내역이 하나도 없다고 가정하더라도 실건축비는 661만원을 넘지 않음. 따라서 SH 공사원가(실건축비)와 기본형건축비 단가가 유사하다고 할 수 없음. 국토부는 SH공사의 설계내역서와 하도급 계약서 등의 자료를 바탕으로 실건축비를 재산정해야 함.

참여연대는 인천계양 신도시의 공공택지를 민간건설사에 매각할 경우, 민간건설사와 개인분양자가 가져가는 개발이익을 산출하기 위해 인근 지역 아파트 3개 단지의 최근 실거래가격을 근거 자료로 활용하였으나, 사전분양가를 주변시세와 인근 시.군.구 아파트 가격과 직접 비교한 사실은 없음.

▣ 참고자료 인천계양 신도시 분양실태 분석보고서 [https://docs.google.com/document/d/1-0HLuqALx6narkoiURYBAp09rwPWzc9YRTax... rel="nofollow">원문보기/다운로드]

▣ 보도자료 [https://docs.google.com/document/d/1iszKEeV8elGHtabqImHexCSsB12tctFo8XYY... rel="nofollow">원문보기/다운로드]

시민들의 의견

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[논평] 경기도의 공공분양아파트 분양원가 공개확대는 전국적으로 확산되어야 한다

경기도의 공공아파트 원가공개 확대는 전국적으로 확산되어야 한다

국민 세금으로 건설하는 공공공사 원가공개 확대는 당연

공공아파트에서 민간아파트로 원가공개 항목을 61개로 확대해야

원가공개로 분양가 거품 빠져 분양가 낮아지는 계기되어야

경기도는 지난(8/14) 공공건설공사의 비리를 차단하기 위해 오는 9월 1일부터 2015년 이후 체결된 10억 이상 공공건설공사의 원가공개 항목을 확대하겠다고 밝혔다. 여기에는 경기도시공사에서 공급하는 공공분양주택도 포함된다. 공공분양아파트의 원가공개 항목을 확대하는 것은 공공건설공사의 투명성을 높이고 분양가 거품을 바로 잡아 주택 가격을 안정시켜 주택을 구입하고자 하는 국민들의 알권리를 보장하는 조치이다. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는 서민들을 위한 공공분양아파트의 원가공개 항목을 확대한 경기도의 이번 조치를 환영한다. 중앙정부와 지방정부 모두 공공분양아파트를 비롯한 공공건설공사의 원가공개 항목부터 확대하고 나아가 민간아파트에도 적용하도록 해야 할 것이다.

경기도가 공공분양아파트의 원가공개 항목을 확대한 것은 당연하다. 현행 주택법상 공공아파트는 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용을 포함한 12개 항목을, 민간아파트는 택지비 외 6개 항목을 공개하도록 되어있지만, 2007년 주택법에서 이미 공공아파트는 61개, 민간아파트는 7개 항목을 공개하도록 했다. 2012년, 이명박 정부가 공공아파트의 원가공개를 12개 항목으로 축소한데 이어 2014년, 박근혜 정부는 민간아파트의 분양가를 자율화했다. 이로 인해 화성동탄2아파트의 건축비는 적정건축비보다 2조원이 부풀려진 것으로 추정되며, 민간아파트 분양가가 점점 상승해 주변 아파트 가격 상승의 요인으로 작용한다는 비판을 받아왔다. 지금이라도 국토부는 이 문제를 바로잡도록 해야할 것이다. 우선 국토부는 공공아파트의 원가공개 항목을 12개에서 61개로 확대하도록 '공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙’을 서둘러 개정해야 한다. 또한 민간분양아파트의 원가공개 항목도 61개로 확대하도록 ‘주택법’을 개정해야 할 것이다.

경기도에서 공공건설공사의 △설계내역서, △계약(변경)내역서, △하도급내역서, △원하도급대비표를 공개한 것은 불공정한 건설하도급과 각종 공사 비리를 뿌리뽑고 공사비 거품을 제거하여 투명한 공공건설 문화를 만드는 마중물이 될 것이다. 경기도가 이번에 공개하는 10억 이상의 공사는 133건, 총 3,253억원 규모다. 그동안 공공건설공사는 시장거래가격보다 비싼 '표준품셈' 방식으로 건설공사비를 산정하여 공사비에 거품이 많다는 지적이 있었다. 국민의 세금으로 건설하는 공공공사를 누가 설계하고, 어떻게 시공하는지, 공정별로 비용이 얼마나 드는지를 국민에게 공개하는 것은 당연하다. 공공건설공사의 원가공개가 경기도에서 멈추어서 안된다. 성남시는 이미 2016년도에 세금 낭비를 막고, 공공건설공사의 가격을 합리화하기 위해 10억 이상 공공건설공사의 원가를 공개했다. 중앙정부와 다른 지방정부도 성남시와 경기도처럼 공공건설공사의 원가공개 항목을 확대해야 한다. 끝

논평[원문보기/다운로드]

분양원가공개, 공공아파트, 분양가, 권력감시

화, 2018/08/21- 11:05

[강좌안내(11/14~12/5)] 우리가 몰랐던 집값 이야기

끝을 모르고 올라가는 집값, 잡을 수 있을까요?

경실련에서 우리가 몰랐던 집값에 대한 이야기,
집값을 잡을 수 있는 방법들을 이야기해봅니다.

수강신청 : https://bit.ly/2PvfXjn

일시 : 11월 14일 ~ 12월 5일, 매주 수요일 저녁 7시 30분
장소 : 경실련 강당 (종로구 동숭3길 26-9)
수강료 : 전체수강 4만원, 회원 3만원 / 1강당 1만 5천원, 회원 1만원

문의 : 경실련 회원팀 02-766-5627, 5628

공지사항, 부동산, 강좌, 경실련, 분양가, 사회주택, 집값, 토지공개념

수, 2018/10/31- 16:39

[우리가 몰랐던 집값 이야기(1)] ‘B급 부동산 전문가’가 들려주는 집값 이야기

‘B급 부동산 전문가’가 들려주는 집값 이야기

– 우리가 몰랐던 집값 이야기, 1강 <분양가 거품은 얼마나 될까> 후기 –

빠숑, 이나금, 주지오, 북극성주. 부동산 투자에 조금이라도 관심 있는 사람이라면, 쉬이 들어봤을 법한 A급 부동산 강사들이다. 이들의 강연이 열리기만 하면, 전국에서 구름떼처럼 사람이 모인다. 이들이 알려주는 알짜배기 부동산 투자 정보를 듣기 위해서 말이다. 정확한 금액은 모르지만, 강의료도 상당하다.

여기에 질세라 오랫동안 부동산 문제를 다뤄 온 경제정의실천시민연합도 시민들을 대상으로 한 강좌를 열었다. 11월 14일(수) 1강을 시작으로 매주 한 강씩 총 4강으로 진행된다. 아쉽게도, 이 강의에는 위에 열거된 기라성 같은 강사는 없다. 부동산 투자 정보도 없다. 역시나 강의료는 한 강에 1만 5천원(회원은 1만원)으로 저렴하다.

강사들 입장에서는 서운할 수도 있겠지만, 경실련 강좌는 대중에게 생소한 ‘B급 전문가’로 강사진을 꾸렸다. 20여 년간 부동산 운동을 해온 경실련 부동산국책사업감시팀 김성달 팀장, 대형 건설사 부장에서 시민운동가로 변모하여 아파트값거품빼기운동을 진두지휘한 김헌동 본부장, 대안주택을 설계하고 보급하고 있는 양동수 변호사, 평생 토지공개념 연구에 몰두해온 서울시립대 서순탁 교수 등이 강단에 선다.

경실련 시민 강좌 ‘우리가 몰랐던 집값 이야기’ 첫 강의가 11월 14일 경실련 강당에서 열렸다. 예상했던 대로 자리가 없어 강좌를 듣지 못하는 불상사는 없었다. 그러나 강좌 담당자가 우려했던 것처럼 좌석이 텅텅 비는 가슴 아픈 일 또한 없었다. 대학생, 판교10년임대아파트 입주민, 직장인, 교수, 시민단체 활동가, 언론사 기자 등 다양한 사람이 모였다.

건설사가 분양가 뻥튀기해도 정부는 나몰라라…분양가상한제 부활, 분양원가공개가 해법

김성달 팀장은 ‘분양가 거품은 얼마나 되고, 거품 제거 방안은 무엇인가’를 주제로 강의를 이끌었다. 그는 “문재인 정부 출범 이후 가계저축액은 60조다. 하지만 서울 아파트값은 한 채당 평균 2억 5천만원이 상승했다. 150만 채 전체 적용 시 370조원의 불로소득이 발생했다”는 말로 강의를 열었다.

집값이 천정부지로 뛰는 요인은 무엇일까. 김 팀장은 ▲분양가 상한제 폐지 ▲분양원가공개 후퇴 ▲기본형건축비 거품 ▲분양가심사위원회의 허술한 심의 ▲강제수용한 공공택지의 공기업 땅장사 등 5가지를 꼽았다. 그는 각종 그래프와 자료를 토대로 “참여정부 말 분양가상한제 도입 이후 집값은 하락세로 돌아섰지만, 박근혜 정부가 분양가 상한제를 폐지하면서 집값 가파르게 상승했다”고 말했다.

한 예로 오세훈 전 서울시장이 공개한 자료를 제시했다. 김 팀장은 “당시 서울시가 공개한 공공택지 아파트 분양가의 이윤은 평당 215만원이다. 이윤이 전체 공사비의 20%다. 물론 공사 이윤 항목으로 공식 책정된 액수를 제한 금액이다”라고 했다. 당시에 공기업이 시행하는 공공분양아파트의 평당 분양가는 437만원에 불과했고, 경실련이 소송을 통해 받아낸 실제 공사비는 평당 300만원이 안됐다고 말했다. 분양가를 검증하기 위해 시행하는 분양가심사위원회에 아파트를 짓는 건설사 직원이 위원으로 참여하는 어처구니 없는 사례도 들려줬다.

생각은 서로 달라도 부동산 안정에 한뜻…예상에 없던 김헌동 본부장의 맛보기 강좌

강의를 수강한 청중은 부동산 문제에 대해 다양한 생각을 갖고 있었다. 다양한 생각만큼 여러 해법을 고민하고 있었다. 평범한 직장인이라고 밝힌 한 시민은 우리나라의 부동산 문제의 이유로 수도권 과밀화 , 교통망 확충 부족, 공공택지 부족을 꼽았고, 이에 대한 김성달 팀장의 의견을 묻기도 했다. 대학생 한 명은 공급 주택 확대를 무조건 반대할 것이 아니라 꼭 필요한 곳에는 분양아파트 공급도 필요하다는 의견을 냈다.

판교10년공공임대아파트 입주민의 발언도 있었다. 그는 “10년 전 LH가 분양전환아파트를 선전할 때는 저렴한 가격으로 주거안정을 이룰 수 있다고 했다. 당시 분양가는 2억이 채 안 됐지만, 생애최초구입자였던 우리는 10년간 열심히 저축해 분양전환 받겠다는 생각이었다. LH는 입주민이 낸 보증금으로 아파트를 짓고, 입주민이 10년간 낸 6000만원의 임대료로 각종 세금을 해결했다. 하지만 분양전환가는 감정평가금액으로 한다고 한다. 주변에 비슷한 평형대의 아파트가 9억원에 나왔다. 우리로서는 도저히 감당할 수 없는 금액이다. 공기업이 서민주거 안정은 뒤로한 채 집장사, 땅장사에 몰두하고 있다“고 성토했다.

예상치 못한 맛보기 강의도 열렸다. 한 청중이 분양가 폭리에 대해 질문하며 건설사 하도급 문제를 제기했다. 김 팀장은 마침 자리에 있던 김헌동 본부장에게 마이크를 넘겼다. 김헌동 본부장은 건설업계에 잔뼈가 굵은 만큼 한국 건설산업 문제를 조곤조곤 풀어줬다. 여기에 그치지 않고 역대 정부의 부동산 정책 폐단을 일일이 열거하며 미니 강좌를 시작했다. 다음을 기약하며 멈추긴 했지만, 청중들에게 2강에 대한 기대를 안겨주기에 부족함이 없었다.

글쓴이 : 부동산국책사업감시팀 장성현 간사

부동산, 시민강좌, 분양가, 원가공개, 집값

목, 2018/11/15- 15:10

시민사회, 권력감시

[2021-29호] 이재용 부회장을 가석방 심사대상에서 배제하라!

[2021-29호] 이재용 부회장을 가석방 심사대상에서 배제하라!https://stib.ee/NXj3

뉴스레터, 가석방, 건강보험, 건축비, 경실련, 공매도, 기본형건축비, 법정건축비, 보장률, 서명운동, 이재용, 종합병원

금, 2021/07/23- 16:55

참여연대, 권력감시

공공택지에서 공공주택 공급확대를 위한 공공주택특별법 개정안을 발의했습니다

참여연대는 오늘(7/15) 더불어민주당 박상혁 의원실과 공동으로 3기 신도시 등 공공택지에서 공공임대주택(50% 이상)과 공공공분양주택(30% 이상)의 공급 비율을 확대하는 내용의 '공공주택특별법 개정안'을 발의했습니다.

https://www.flickr.com/photos/pspd1994/51398903001/in/dateposted/" title="20210331_창릉하남신도시 개발이익분석 기자회견" rel="nofollow">https://live.staticflickr.com/65535/51398903001_532bb1f009_c.jpg" style="width:483px;height:500px;" />

2021. 3. 31. 창릉.하남신도시 개발이익분석 기자회견 <사진=참여연대>

공공택지에서 공공주택 공급 80% 이상 대폭 확대해야 합니다

공공주택특별법 개정 제안이유 및 주요내용

공공주택지구는 무주택 서민들에게 주택마련의 기회를 제공하기 위해 지정ㆍ조성되는 것이지만 지구조성사업에 필요한 토지를 그 소유자로부터 공익적 목적으로 수용하는 것이므로 조성된 토지의 공급 또한 공익적 목적에 부합될 수 있도록 공공주택이 전체 주택에서 차지하는 비율을 현행보다 상향할 필요가 있다는 의견이 있음.

이에 공공주택지구에서 공공임대주택은 전체 주택 호수의 100분의 50 이상, 공공분양주택은 전체 주택 호수의 100분의 30 이상 50 이하로 하여 공공임대주택과 공공분양주택을 합한 주택의 비율이 전체 주택 호수의 100분의 80 이상이 되도록 하고, 공공분양주택의 경우 수분양자가 해당 주택을 매각할 경우 공공주택사업자가 환매할 것을 조건으로 분양하는 주택으로서 국토교통부령으로 정하는 주택을 전체 주택 호수의 100분의 30 이상으로 하도록 공공주택지구에 대한 정의 규정을 개정함으로써 공공주택지구조성사업이 공공의 이익에 부합될 수 있도록 하고 서민들의 주거수요 확충에 기여하려는 것임(안 제2조제2호 전단 등).

공공주택법 개정안 [https://drive.google.com/file/d/1EcYNZwbtP0AcChFbnLjOw7Y-Jes7WqLM/view?u... rel="nofollow">원문보기/다운로드]