LH공사 해체하고, 주택청 신설하라!

– 前 LH사장 변창흠은 국토부 장관직 수행 즉각 중단해야
– LH발주 설계용역 수의계약 중 건수 55.4%, 계약금액 69.4%를 LH전관 영입업체가 수주
– 개별 사업금액 상위 10개 수의계약은 모두 변창흠 사장시절 체결돼
– LH발주 건설사업관리 경쟁입찰 중 건수 39.7%, 계약금액 48.0% LH전관 영입업체가 수주

[분석결과 요약]
경실련은 시사저널과 함께 2015년부터 2020년까지 한국토지주택공사(LH)의 설계용역 수의계약 536건 및 건설사업관리용역 경쟁입찰 290건에 대한 수주 현황을 분석했다.※ 시사저널이 입수한 ‘설계사 OB영입 현황’ 자료에 따르면 47개 건축사사무소가 약 90명의 LH전관을 영입했고, 각 업체들은 담당을 두어 LH뿐만 아니라 타 공기업 전관들까지도 관리하고 있었다.
※ 시사저널, “LH 퇴직자 영입 ‘전관 회사’, 1조원대 LH 용역 ‘싹쓸이”, 2021. 3. 26.

LH발주 설계용역 수의계약 중 건수 55.4%, 계약금액 69.4%를 LH전관 영입업체가 수주
먼저 수의계약으로 발주한 설계용역 총 536건(9,484억원)에 대한 분석결과를 보면, LH전관 영입 업체 47곳은, 297개(전체의 55.4%) 사업의 6,582억원(전체의 69.4%)을 수주했다. 년도 별로 살펴보면, 설계용역의 수의계약 규모는 2015년 633억원으로 시작해 2020년 1,545억원으로 2배 이상 증가했다. 변창흠 국토교통부 장관이 LH 사장으로 있던 2019년∼2020년도의 LH전관 영입업체가 수주한 사업건수 및 사업금액 증가가 두드러졌으며, 특히 2019년도는 전체 계약금액 2,895억원 중 2,109원(72.9%)을 LH전관 업체가 싹쓸이하다시피 했다.

개별 사업금액 상위 10개 수의계약 사업은 모두 변창흠 사장시절 계약체결 되었다
수의계약 상위 10개 업체는 모두 LH전관 영입업체였다. 상위 10개 업체의 수의계약 건수는 121건(전체 536건의 23%), 계약금액은 3,596억원(전체 9,484억원의 38%)이다. 그리고 개별 사업금액 상위 10개 사업 중 7개 사업이 LH전관 영입업체가 수주했고, 공동도급으로 참여한 사업을 포함하면 단 1개 사업을 뺀 9개 사업 모두를 LH전관 영입업체가 수주한 것이다. 이처럼 수십억이 넘는 설계용역을 수의계약으로 체결한 것도 문제지만, 더 큰 문제는 개별 사업금액 상위 10개 사업에 대한 수의계약 체결이 모두 변창흠 장관이 LH 사장 재직시절에 체결되었다는 점이다.

LH발주 건설사업관리 경쟁입찰 중 건수 39.7%, 계약금액 48.0%를 LH전관 영입업체가 수주
다음으로 건설사업관리용역 수주 관련이다. LH가 2015년부터 2020년까지 경쟁입찰로 발주한 건설사업관리용역(감리)은 총 290개 사업 8,035억원 가량이며, 수주현황을 분석한 결과 그 중 LH전관을 영입한 업체가 수주한 사업은 115개(전체의 39.7%) 사업의 3,853억원(전체의 48.0%) 이다. 특이한 현상은 변창흠 국토부 장관이 LH사장으로 재임했던 2019년과 2020년도의 LH전관 영입업체 수주 건수 및 금액이 월등히 증가했다는 점이다.

[경실련 주장]
하나, 땅장사 집장사뿐만 아니라, 퇴직이후에도 수주 로비스트를 양성하는 LH공사는 해체되어야 하고, 서민주거안정을 위한 주택청을 신설해야 한다.
둘, LH의 수의계약 남발과 경쟁입찰에서의 LH전관 영입업체 수주 과점은 부패의 한 단면일 뿐이다. LH사장 시절 LH전관 영입업체들에 대한 수주독식을 방조한 변창흠 장관은 장관식 수행을 즉각 중단해야 한다.
셋, LH 임직원에 대한 재취업 대상을 확대하고, 중간관리직 이상의 LH전관 재취업현황을 모두 공개해야 한다.

보도자료_LH 해체하고, 주택청 신설하라!
문의: 경실련 국책사업감시단(02-3673-2146)

LH 건설사업관리 용역 대부분 ‘입찰담합’ 징후 强

– LH 내부위원 고점평가 업체의 90% 이상이 낙찰업체로 직행
– 평가 공정성 파괴하는 강제차등점수제 폐지하라!
– 설계용역금액 부풀리는 엔지니어링대가기준 개선하라!
– 공정위, 검·경 등 사정기관은 LH 입찰담합 행태를 철저히 수사하라

경실련은 건설사업관리 용역 업계 제보자로부터 LH의 건설사업관리용역 92건에 대한 평가자료를 제공받았다. 해당 자료에는 LH 건설사업관리 용역의 ▲입찰공고 ▲입찰결과 ▲평가위원 ▲평가결과 등이 정리돼 있다. 경실련은 이를 바탕으로 ▲건설사업관리 계약현황 ▲낙찰방식별 입찰참여 업체수 ▲평가위원 및 평가점수 현황 ▲투찰금액 경향 등을 분석했다.

1. LH가 2020년부터 2021.03월까지 계약체결한 건설사업관리 용역은 총 92건 사업으로 계약금액은 4,505억원이다. 92건 사업 중 단 2개 업체(컨소시엄)만 입찰에 참여한 사업은 66건(72%)에 달하고, 3개 업체만 참여한 사업도 17건(19%)이다. 그중 건설사업관리 용역의 낙찰자 선정방식이 종합심사낙찰제로 진행된 85건 사업 중 입찰참여 업체가 단 2개 뿐인 65건(77%)은 입찰담합 징후가 매우 강하다.

2. 정성적 항목에 대한 평가를 수행한 평가위원의 심사결과를 살펴봤다. 평가결과가 공개된 92건 사업 중 LH 내부위원이 1위로 평가한 업체가 낙찰업체로 결정된 사업은 83건(90%)에 달했다. 이러한 결과로 볼 때, LH 내부위원의 평가결과는 낙찰여부에 결정적 역할을 하며, 나아가 LH 전관 영입업체의 수주 가능성을 높이고 있다.

3. 2020∼2021.03월까지 LH 건설사업관리용역 평가위원으로 1회 이상 참가한 사람은 총 296명이다. 92건 사업에 대한 평가위원 참여횟수를 분석한 결과, 동일한 LH 내부위원의 평가참여 횟수가 두드러지게 빈도가 높다.

4. LH 건설사업관리용역 92건 사업의 투찰가격을 살펴보면, 낙찰업체와 2순위 업체의 투찰금액 차이가 1%도 안되는 사업은 74건(80%)에 달했다. 투찰금액 차이가 0.5% 미만은 58건(63%)으로 가격담합 징후가 매우 강하다. 이러한 가격담합은 ‘가중치 방식’ 및 ‘강제차등점수제’로 인한 결과이기도 하다.

5. 정부가 설계용역금액 산정기준을 부풀려 놓았기 때문에, 분석대상 92건의 평균낙찰률 81.2%는 낮은 수준인 것처럼 착각하게 만든다. 용역사업은 「감리원 노임단가 기준」으로 설계금액을 산정하는데, 직접인건비가 100일 때, 최종 설계금액은 2.8배인 282(부가세 별도)가 되기에 81.2%(229)로 낙찰받아도 충분히 이윤을 확보할 수 있도록 하였고, 정부는 이를 알면서도 부풀려진 산정기준을 방치하고 있다.

보도자료_LH 건설사업관리 입찰담합 의혹

문의: 경실련 국책사업감시단(02-3673-2146)

위법한 가덕신공항 사타용역 수의계약 중단하라

– 사타용역은 엉터리 국책사업 추진에 제동 걸 수 있는 유일한 장치

– 시행되지도 않은 법을 근거로 진행하는 사타용역 발주는 위법

– 국토부는 사타용역 발주절차를 즉각 중단하라

2021. 3. 16. ‘가덕도신공항 건설을 위한 특별법(이하 가덕도특별법)’이 제정됐고, 6개월이 경과한 2021. 9. 17. 시행예정에 있다. 가덕도특별법은 기준과 원칙을 무시한 사상 초유의 악법이다. 그리고 2021. 5. 11. 국토교통부(이하 국토부)가 발주한 ‘가덕도 신공항 건설을 위한 사전타당성 검토 연구(이하 사타용역)’ 용역이 2회 유찰됐다. 참고로 가덕신공항 사타용역은 가덕도특별법 제8조에 따른 기본계획 수립을 위한 연구용역이다.주1) 주2)

가덕도특별법의 태생도 문제지만, 정부가 2회 유찰을 빌미로 수의계약 체결을 강행하는 것은 위법이므로 즉각 중단해야 한다.

 
시행되지도 않은 특별법을 근거로 한 정부의 사타용역 발주는 위법하다!

가덕도특별법 시행일은 2021년 9월 17일이므로, 아직 시행되지도 않은 법에 근거한 사타용역 강행은 위법이다. 한국항공대 컨소시엄(한국종합기술·유신)의 단독입찰로 2회 유찰된 점도 석연치 않지만, 이를 빌미로 수의계약을 강행하는 것은 “매표 공항”이라는 비판마저도 무시하는 행태다. 나아가 가덕도신공항은 공항개발 종합계획 수립 등이 완료되지 않았으므로 성급한 금번 사타용역 강행은 더더욱 위법하지 않을 수 없다.
 
정부는 사전타당성조사 용역 발주를 즉각 중단하라!

안타깝게도 사전타당성 조사는 엉터리 국책사업인 가덕신공항 추진에 제동을 걸 수 있는 거의 유일한 장치다. 사전타당성 조사는 ▲교통‧물류 현황분석 ▲수요전망 ▲규모 및 배치 ▲환경관리계획 등을 사전 조사하는 것으로, 위법·불의하게 진행되어서는 안 된다. 그런데 과업지시서의 과업지침에 따르면, “국내 연구기관(또는 대학)이 계약 주관사가 되도록 제한”하여, 정부(국토부)의 입맛대로 사전타당성 조사결과 왜곡 또한 의심된다.

가덕도특별법은 비전문가 정치인 집단에 의해 태어난 악법일 뿐이다. 하물며 시행되지도 않는 특별법에 근거한 사전타당성 조사 용역 강행은 더욱 더 문제이자 위법이다. 과업지침에 따르면 가덕신공항 사타용역 결과가 정부 입맛대로 도출될 우려 또한 의심된다. 한편 김대중(DJ)정부는 1999년 3월 『예산절감을 위한 공공건설사업 효율화 종합대책』에서 ’사전준비는 철저히, 체계적으로 추진’하기로 했으나, DJ정신을 계승한다는 현 정부의 가덕신공항 사업 행태는 정반대의 방향으로 가고 있다. 위법한 사타용역 발주절차를 중단해야 함을 거듭 밝힌다. <끝>

*파일보기_위법한 가덕신공항 사타용역 중단하라!

2021년 5월 13일

경제정의실천시민연합

CSI(건설공사안전관리 종합정보망)의 총체적 부실 운영,
건설사고 신고·조사 시스템을 개선·운영하라!

– 국토부는 CSI 엉터리 신고를 방치한 총체적 운영부실의 책임자다
– 정부는 건설사고 신고 누락 사항에 대하여 전수조사하라
– 정부는 구체적 CSI 운영개선방안을 수립하라

[보도자료 배경]
정부(국토교통부)는 2019년 7월 1일부터 ‘건설공사안전관리종합정보망(이하 CSI)’ 운영을 개시한다고 했다. 건설사고가 발생하면 건설공사 참여자는 즉시 사고내용을 CSI 시스템에 입력해야 한다. 국토부는 모든 건설사고 통계를 관리하고 사고원인을 더욱 면밀히 분석하기 위한 것이 CSI 시스템 신설 목적이라고 밝혔다. 이에 경실련은 CSI 시스템이 당초 국토부의 운영 취지와 같이 운영되고 있는지를 CSI D/B를 통하여 확인할 필요가 있었다.
한편 감소세를 보이던 건설안전사고가 중대재해처벌법 제정 논의에도 불구하고 최근들어 다시 증가추세로 전환되는 것은 심각한 문제가 아닐 수 없다. 이러한 경향은 처벌위주의 정책논의에 매몰되어 구조적 문제를 해결하지 못한 한계가 아닐까 우려된다.

[보도자료 요약]
정부의 2020년도 건설사고 사망자수 발표 내용 상이, 정부 스스로 신뢰 추락시켜
CSI 시스템의 조사‧신고 운영상 문제점을 살펴봤다. 먼저 2020년도 건설사고 사망자수를 비교했다. 김진애 의원실로부터 제출받은 CSI D/B자료에서는 사망자 수가 170명으로 나타났으나, 국토부가 자체 정리한 CSI의 「건설사고정보R」리포트 사망자수는 263명으로 93명의 차이가 나타났다. 더 큰 문제는 국토부의 사망자수 263명이 고용노동부가 발표한 2020년 건설업사고 사망자수 458명보다 월등히 적다는 것이다. 한국산업안전보건공단 홈페이지의 사망사고 사례 13건 중 4건이 CSI 신고 시스템에 누락되어져 있었는데, 이는 정부가 2019년 7월 1일경 자신있게 발표한 CSI 시스템이 부실운영(심지어는 왜곡)되고 있음을 말해준다.

신고 누락에 대한 확인‧검증 부재… 부전∼마산 복선전철 사고사례 확인으로 드러남
건설사고 신고 누락에 대한 확인 및 검증이 전혀 없었다. CSI D/B의 총 건설사고 3,668건에 대한 전수조사가 불가하기에, 최근 경실련이 문제제기한 『부전∼마산 복선전철 민자사업』의 건설사고 7건 사례를 통해서 살펴본 결과다. 동일한 건설사업장임에도, 사업구분, 시설물분류가 상이하였고, 주원인유형 미입력 방치, 사고유발주체를 감리자로 엉터리 신고 등의 다양한 입력오류가 있었다. 특히 2020년 3월 18일 04:30분에 발생한 『부전∼마산 복선전철 민자사업』터널붕괴 사고(사고주원인을 우수유입으로 신고)는, 개통을 2년 이상 지연시키고 있음에도 불구하고 ‘건설사고조사위원회’ 구성·운영없이 ‘일반조사’로 건설사고를 축소시켰다는 의혹을 갖게 한다.

[경실련 주장]
첫째. 건설사고 신고 누락이 발생되지 않도록 구체적이고 실효적 방안을 마련하여야 한다.
둘째. CIS 시스템 입력사항에 대하여 정부(국토교통부)의 최종 확인이 이루어져야 한다.
셋째. CSI 시스템 입력사항에 대한 개선 – ▶ 건설사고 발생사업장에 대한 참여주체(발주자, 시공자, 감리자)의 명의 입력 필요 ▶ 사업구분은 현행 ‘공공/민간’에서 ‘민자’를 추가 – 이 필요하다.
넷째. 중대건설현장사고에 대해서는 ‘건설사고조사위원회’ 또는 ‘중앙지하사고조사위원회’ 구성‧운영을 원칙으로 해야 한다.
다섯째. CSI D/B를 상시 공개하여 건설공사 사고방지 실무에 적극 활용되도록 사고관련 자료 첨부가 필요하다.

보도자료_건설공사안전관리 종합정보망 분석발표

문재인정부는 2004년경 참여정부가 선언한
“표준품셈 폐지 약속”을 즉각 이행하라

– 법적 근거없이 표준시장단가 적용을 배제시킨 「예정가격 작성기준」 즉각 개정하라
– 혈세낭비 조장하는 ‘적정공사비’ 논의 중단하고, ‘적정임금 확보방안’ 논의하라
– 사정기관, 예산낭비 조장해 온 정책관료와 관련 부처 철저히 수사하라

경기도(도지사 이재명)는 2018년부터 모든 공공공사에 대하여 표준시장단가 적용을 시도하였다. 예산의 효율적 사용이 목적이었다. 공직기관으로서 지극히 당연한 처사다. 그러나 중앙정부(행정안전부, 국토교통부)의 면피행정과 도의회의 건설업계 이해대변으로 좌절되고 말았다. 안타까운 일이다. 그럼에도 광역자치단체 최초로 시도된 경기도의 예산낭비 방지노력은, 정책관료와 지방의회가 어떻게 이익단체에 봉사하고 있는지를 일깨워 준 사례이기에 씁쓸하면서도 의미는 크다.

7월 6일 경기도는 재량권을 활용해 공공공사에서 표준시장단가를 적용한 것과 같은 효과(연간 약 100억원의 예산 절감)를 내겠다고 발표하였다. 상당수 언론들은 ‘변칙·꼼수행정’이라는 건설업계 일방의 주장뿐만 아니라 ‘의회무시 처사’라면서 법적 문제를 따지겠다는 경기도의회 입장을 실시간으로 내보내고 있다. 후안무치가 아닐 수 없다. 이에 경실련은 다음과 같이 주장한다.

<주장 1> 오히려 표준시장단가 적용 배제의 법적 근거가 없다. 100억원 미만 공사에 표준시장단가 적용을 배제시킨 정책관료(기획재정부, 행정안전부, 국토교통부)를 수사하라.
100억원 미만 공공공사에 대한 표준시장단가 적용배제는, 2015년경 박근혜 정부 당시에 계약예규인 「예정가격 산정기준」에 삽입되었다. 물론 아무런 법적 근거가 없었다. 그 결과 지금까지 이로 인한 예산 낭비 규모는 수조원에 이를 것으로 추정된다. 정상적 국가라면 법적 근거없이 100억원 미만 공공공사에 표준시장단가 적용을 배제시킨 정책관료를 즉각 수사하여, 예산낭비 책임을 엄중하게 물어야 한다. 참고로 2004년부터 시행된 실적공사비는 모든 공사에 적용되었으며, 공사규모에 따라 공사비 산정방식을 차별적으로 적용하는 경우는 없었다.

<주장 2> 문재인정부는 공공공사 공사비 예산을 부풀려 혈세낭비를 조장해 온 정책관료를 솎아내고, 국민혈세를 펴주기 위한 ‘적정공사비’ 논의를 즉각 중단해야 한다.
2018년 9월경 경기도는 정부(행정안전부)에 표준시장단가를 적용할 수 있도록 계약예규 「예정가격 산정기준」개정을 요청하였다. 하지만 관련 정책관료들은 시민단체를 배제한 채 자신들의 입맛에 맞는 실사단을 구성하여 표준품셈에 따른 예산부풀리기가 불가피하다는 비공개 결론을 내렸다. 그동안 예산부풀리기를 조장·방조해 온 정책관료 행태로 보아 능히 예견된 결과였지만, 자못 심각한 상황이 아닐 수 없다. 문제는 이런 지경까지 방치해 온 정부의 문제이므로, 청와대가 직접 나서서 혈세낭비를 조장해 온 정책관료를 솎아내야 한다.

<주장 3> 100억 미만 공사의 평균낙찰률은 약 86%, 즉 설계공사비는 최소 14% 이상 부풀려져 반복적으로 엉터리로 산정되고 있다. 문재인정부는 참여정부가 2004년도에 선언한 “표준품셈 폐지”를 즉각 이행해야 한다.
100억 미만 공공공사의 평균 낙찰률은 약 86%다. 뒤집어서 말하면 적어도 14%의 낙찰률 상승 가능성이 있는 것이다. 그렇다면 금번 경기도의 시도대로 약 4%의 설계공사비를 하향조정하더라도, 이로 인한 평균낙찰률은 약 90%(=86%+4%)가 되는 것이 정상이다. 하지만 경실련이 지금까지 공공공사 공사비를 분석한 추이에 따르면, 여전히 평균낙찰률은 약 86%에서 형성될 것으로 판단된다. 결국 표준품셈을 통한 예산부풀리기 정도가 훨씬 크다는 것이 드러나게 될 것이고, 아마도 이것이 영리법인 건설업계의 말 못할 우려가 아닐까 생각된다.

설계가의 85% 수준에 낙찰받아도, 이익을 남길 수 있도록 설계공사비를 부풀려 발주하는 나라는 전 세계에서 우리나라가 유일하다. 나라 곳간을 책임져야 할 정책관료와 의원들은, 한술 더 떠 ‘적정공사비’ 운운하며 건설업계 시중 노릇을 하고 있다. 엉터리 정책관료를 솎아내고, 예산낭비를 조장해 온 정부부처에 대한 철저한 수사가 필요한 이유다.

2021년 07월 12일
경제정의실천시민연합

보도자료: 경기도 100억 미만 공사 표준시장단가 도입 환영한다

문의: 경실련 국책사업감시단(02-3673-2146)

대통령은 즉각 분양가상한제 시행하고 거품제거하라

– 상한제 폐지 이후 부산·대구·광주 등 지방아파트도 적정분양가보다 2배나 비싸져
– 찔끔 적용, 시늉만 내지 말고 전국 확대하고 원가공개도 62개로 확대해야
– 눈치보며 후퇴발언하는 정부 고위관료, 업계대변하는 야당대표 집값상승 조장

경실련이 2014년 12월말 분양가상한제 폐지 이후 수도권 및 지방대도시의 분양가를 조사한 결과 모든 지역에서 분양가가 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났다.

상한제 폐지 이후 서울, 대구 분양가는 2억 올랐고, 광주·경기·부산·대전도 1억 이상 상승

주택도시보증공사가 공개한 지역별 분양가현황에 따르면 2019년 7월 기준 서울 분양가는 평균 평당 2,662만원이다. 상한제가 폐지된 2014년 말 평당 2,027만원보다 635만원이 상승, 상한제 폐지이후 5년만에 30평 기준 1억9천만원이 상승했다. 같은 기간 대구도 1억8천만원, 광주도 1억4천만원이 상승하는 등 상한제 폐지 이후 전국적으로 분양가가 큰 폭으로 상승했다.

상한제 폐지이후 연평균 상승률은 전국은 8%이고, 대구, 광주는 각각 16%, 13%이다. 같은 기간 물가상승률이 연평균 1.3%이고 가구당 소득도 연평균 2% 상승한 것과 비교하면 분양가 상승이 얼마나 비정상적인지 알 수 있다.

지방대도시 분양가는 평균 평당 1,590만원, 상한제 했다면 반값인 780만원에 가능했을 것

경실련은 지난 7월에 상한제 폐지이후 서울에서 분양된 아파트를 대상으로 상한제를 적용했을 경우의 적정분양가를 추정 발표한 바 있다. 당시 분석 결과 강남권 아파트의 경우 상한제 적용시 분양가는 입주자모집 때 분양가의 46%에 불과한 것으로 나타났다.
지방대도시도 다르지 않다. 경실련이 부산, 대구, 광주, 대구 등 지방대도시의 고분양 아파트 분양가를 조사하여 상한제를 적용했을 때와 비교한 결과 2배나 되는 것으로 나타났다.

분양가상한제가 적용될 경우 분양가격은 택지비+기본형건축비+가산비용의 합이다. 가산비용은 암반공사, 인텔리전트설비공사 등을 허용하고 있다. 하지만 기본형건축비가 평당 644만원(2019년 3월 기준)으로 실제 준공원가(2015년 공개된 강남서초 보금자리주택의 준공원가는 평당 420만원)보다 비싼 만큼 가산비용은 기본형건축비에 충분히 반영되어 있다고 판단하여 별도 고려하지 않는다. 택지비는 감정평가금액이며, 정부는 매년 모든 토지에 대한 감정평가금액인 공시지가를 발표하고 있다. 이에 분양가상한제가 적용될 경우 분양가는 공시지가와 기본형건축비를 기준으로 책정해야 마땅하다.

경실련은 해당 아파트 부지의 공시지가에 이자 및 필요경비 등으로 10%를 더한 후 용적률을 고려하여 아파트 평당 토지비를 산출하고, 기본형건축비(분양년도 기준)를 더해서 상한제 기준 적정분양가를 추정, 주택도시보증공사가 승인한 입주자모집 때 분양가와 비교했다.

분석결과 상한제를 적용할 경우 적정분양가는 전체 평균 평당 781원이며, 지방대도시별로는 평당 748만원~858만원으로 지역별 차이가 크지 않다. 하지만 실제 입주자모집 때 공개된 분양가는 평균 평당 1,592만원으로 상한제를 적용할 경우 적정분양가의 2배나 되며, 30평 기준 2억4천만원이 비싸다. 지역별로는 부산이 2.3배, 대구 2.2배로 가장 비싸다.

대구의 경우 상한제 기준 분양가는 평균 평당 858만원이지만 주택도시보증공사가 승인한 분양가는 평당 1,884만원으로 3억1천만원(30평 기준)이 더 비싸다. 상한제를 적용하지 않음으로써 그만큼의 부담이 소비자에게 돌아간 꼴이다.

분양가상한제, 시늉만 내려는 관료에게 맡기지 말고 국회가 법개정하여 전면시행하라

분양가상한제는 선분양제에서 1977년 도입 이후 1999년까지 군사정부에서도 유지되어 왔지만 외환위기 이후 폐지됐다. 집값폭등한 참여정부에서 2007년 도입됐지만 박근혜 정부인 2014년 12월에 또 폐지됐다. 상한제가 시행 여부에 따른 집값변화를 살펴보면 상한제가 집값안정 효과를 가져왔음을 알 수 있다(별첨 아파트값 변화 참조).

박근혜 정부가 분양가상한제를 폐지한 이후 2015년부터 집값이 크게 상승하며 전국적으로 투기몸살을 앓았고 문재인 정부에서는 당연히 분양가상한제를 부활시켰어야 했다. 하지만 집권 이후 도시재생 뉴딜, 다주택자 세제완화 및 대출확대 등 투기조장책을 발표하며 부동산가격만 더욱 폭등시키고 있다. 문재인 정부 출범시 6억원(2017.3)이었던 서울 아파트 평균가격은 2년 반만에 8억3천만원(2019.8)으로 한 채당 평균 2.3억원이 폭등했다.

분양가상한제만 바로 부활시켰어도 강남권의 무분별한 고분양이 사라지면서 신규분양과 기존 집값이 서로를 견인하는 악순환에 의한 집값폭등도 없었을 것이다. 그러나 정부는 지금도 정책실패를 인정하고 국민에게 사과하지 않고 서울 중심의 31개 투기과열지구 중 일부에 적용하겠다며 시늉만 내고 있다. 여기에 이낙연 총리, 홍남기 부총리는 주택건설업계 눈치를 보며 찔끔 분양가상한제조차 언제 시행할지 알 수 없다는 후퇴성 발언으로 분양가상한제에 대한 불확실성만 키우고 있다. 때문에 집값이 또 상승하고 있다.

집값불안에 고통받는 국민들은 뒷전인 채 건설업계를 대변하며 주택정책을 경기부양 수단으로 삼으려 한다면 문재인 정부가 과거의 토건정부와 다를 게 없다. 따라서 개발관료에 휘둘리는 시행령개정이 아니라 국회가 분양가상한제의 전면확대를 위한 법개정에 나서야 한다. 지난 10년간 490만호 주택이 공급됐지만 이중 42%는 상위10%가 사재기했다. 부동산 소유 편중이 매우 심화된 상황에서 집값상승은 투기세력에게 불로소득만 안겨주고 불평등만 키울 뿐이다. 국회와 정부는 분양가상한제 전면확대 등 적극적인 대책을 마련해야 한다.

보도자료_분양가상한제 폐지 이후 지방아파트 분양가 변화분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

재벌건설사 특혜로 드러난 민감참여형 공공주택 사업 폐지하라!

– 로비와 부패 유발하는 평가방식, 밀실 심사로 소수 재벌건설사 75% 독식
– 평당 214만원 건축비 거품으로 1조 5천억 특혜 제공

최근 과천지식정보타운 택지개발사업의 공동 시행자인 대우건설 컨소시엄(대우건설, 금호산업, 태영건설)은 S6블록에 대해 과천시 분양가심사위원회가 책정한 평당 2,205만원 분양가 재심의를 요청했다. 분양가가 턱없이 낮아 막대한 손실이 불가피하다는 주장이다. 대우건설 컨소시엄은 LH공사가 단독 추진했던 과천지식정보타운택지개발에 2016년 공동시행자 자격으로 참여했고, 1,400세대 임대주택을 지어 정부에 매각하는 대신 S4·5·6블록을 우선 공급받았다.

분양가심사위원회가 책정한 2,205만원 중 토지비를 제외한 공사비는 약 1,000만원 수준이다. 그러나 과천지식정보타운 S8블록에서 다른 건설사들이 LH공사와 계약한 공사비는 평당 508만원으로 대우건설컨소시엄 건축비의 절반에 불과하다. 건설사는 공동시행자로 선정되어 노른자 위 땅 3개 블록을 우선공급 받는 엄청난 특혜를 받았음에도 불구하고, 막대한 손실 운운하며 시민에게 바가지 분양가를 씌우려 하는 것이다. 경실련은 민간참여형 공공주택 사업현황을 토대로 대형 건설사가 민간참여형 공공주택 사업에서 얼마나 막대한 이윤을 챙기는지 분석했다.

민주평화당 정동영의원이 LH공사로부터 제출받은 국정감사 자료에 따르면, 분양을 완료한 민간참여형 공동주택은 총 27개 단지다. 이중 15개 단지는 시공능력평가 5위권의 대형업체가 독점 수주했다. 대림산업, GS건설, 대우건설, 현대건설 등 대형사가 단독 혹은 컨소시엄을 구성해 15건, 총 사업비(6조 2,600억원)의 75%(4조 6,600억원)를 가져갔다.

상위 5위 재벌건설사, 27개 사업 중 15건(56%) 수주…금액 기준 6조2,600억 중 4조 6,600억(75.0%) 차지

민간참여형 공공주택사업은 민자사업과 유사한 방식이다. LH공사 등 공공기관이 공공택지를 제공해 민간업자(건설사)와 공동분양하고, 건설업자가 아파트 건설공사를 맡아 분양 이득을 챙기는 특이한 방식이다. “한국토지주택공사의 부채 과다 및 부동산경기 침체 등을 고려하여 민간참여 확대를 통해 공공주택사업의 사업시행자 범위를 확대하려는 것”이 정부의 정책 시행 이유다. 2014년 10월 박기춘 전의원(전 국토교통위원장)이 대표발의한 후 2015년 주택법이 개정되면서 민간참여형 방식이 빠른 속도로 늘어났다.

과거 택지조성공사는 LH 단독으로 시행했다. LH 주도로 민간 택지를 수용한 뒤 경쟁입찰을 통해 선정된 민간업체가 택지조성 공사를 도급받는 형태였다. 과거와 같다면 과천지식정보타운의 경우도 대우건설 컨소시엄이 조성공사를 낙찰받아 공사 이윤만 가져갔다. 하지만 민간참여형 공동주택 방식으로 시행됨에 따라, 건설사는 LH와 공동시행자가 되어 택지개발에 따른 이윤 뿐 아니라 공동주택 시공 및 분양 권리까지 가져가게 됐다.

로비와 부패 유발하는 사업평가 방식…4대강 턴키입찰 재탕

이 사업방식의 문제는 사업자 선정 때부터 부패와 가격담합이 심각했던 4대강 건설업자 선정방식인 턴키(설계시공일괄입찰)방식과 유사하다는 것이다.

LH공사 평가기준을 보면 가격경쟁보다는 밀실에 숨어 얼마든 로비가 가능한 평가방식이다. 사업자선정의 가장 중요한 요소인 가격비중은 20%에 불과하다. 4대강 사례에서 보듯 건설사는 가격 경쟁을 피하기 위해 가격을 담합할 가능성이 농후하다. 나머지는 사회적 가치, 디자인혁신, 기본성능강화 등 계량과 확인이 불가능한 분야가 65%를 차지한다. 건설사마다 경험과 수준이 비슷한 상황에서 사실상 평가위원들에 대한 로비가 사업자 선정을 좌지우지할 수 있는 구조다.

사업 현황을 보면, 재벌건설사 혹은 대형·중견 건설사가 서로 짝을 바꿔가며 대다수의 사업을 가져갔다. 대우건설‧대림산업 컨소시엄은 인천서창2 5블록, 평택소사벌 B1블록, 세종 2-1 M5블록 등을 수주했고, GS건설‧현대건설 컨소시엄은 논산내동2 C1블록, 김해율하2 B1블록을 수주했다. 공사규모가 가장 큰 수원고등 A1블록은 대우건설·GS건설·금호산업·태영건설 등 재벌 4개 건설사가 컨소시엄을 짰다. 이밖에도 한신공영·금성백조주택, 금호산업·신동아건설, 코오롱글로벌·동부건설 등 중견업체간 컨소시엄을 구성해 세종시 민감참여형 공동주택 사업을 싹쓸이했다. 4대강사업의 턴키입찰에 나타났던 방식과 유사하다.

재벌건설사가 수주한 사업은 전체의 절반이 넘는다. 전체 27건 사업의 총사업비는 6조 2,580억원 규모다. 이중 시공능력 5위 이내 업체들이 4조 6,600억원 (75%)을 수주했다. LH공사가 제공한 사업비용(토지비용+기타비용)은 1조 9,000억원이며, 대형 건설사가 투자한 금액은 2조 7,600억원 규모이다. 그러나 건설사가 투자비용은 선분양제 소비자들이 조달하는 돈으로 충당할 수 있다. 계약금 10%, 중도금 60% 등 소비자가 공사 중에 토지비용(LH공사가 투자하여 조성이 완료)이 포함된 분양가격의 70%를 납부하기 때문에 실제 건설사는 자신의 돈 한 푼 없이 사업을 진행하고 이익을 챙길 수 있다.

민간 건설사, 민간 참여 특혜 허용으로 건축비에서만 1조 5천억 수익

건설사가 LH에 제출한 건축비를 100% 인정한다 하더라도, 실제 분양가와는 20% 가까이 차이난다. 건설사가 LH에 제출한 평당 건축비는 27개 단지 평균 538만원이다. 하지만 입주자모집공고에 기재한 평당 건축비는 664만원이다. 평당 126만원 차이가 나고, 24평 기준으로 건축비만 3,000만원 부풀려져 있다. 27개 단지의 총 공사비는 3조 8,000억원이지만, 건설사가 입주자모집공고에 공개한 건축비는 총 4조 6,800억원이다. 총 8,700억원 차이로 1개 단지 평균으로 따지면 320억원 가량이다.

그간 경실련이 확보한 LH공사와 SH공사의 공사비내역서를 토대로한 적정 건축비는 평당 450만원으로 , 이를 민간참여형 공동주택 분양 건축비 664만원과 비교하면 건축비 거품은 평당 214만원이다. 27개 사업의 총 건축비 차액은 1조 5,620억원으로 추정된다. 1개 단지 평균으로 578억원이다. 분양 건축비가 가장 높은 사업지는 세종행정중심복합도시4-2 L3블록에 지어진 하늘채센트레빌이다. 분양 건축비가 평당 812만원으로 가장 높았다. 건축비 차액만 688억원에 이른다.

LH공사는 지난 50년간 공영개발방식으로 공공사업을 진행해 왔다. 공영개발사업의 가장 많은 노하우와 기술력을 보유하고 있다. 공기업이 민간 건설사와의 공동시행으로 질 좋고 싼 주택을 시민에게 제공하지 않는 이상, 공영개발에 민간 업자를 끌어들일 아무런 이유가 없다. 이러한 사업 방식은 재벌 대기업에 막대한 이윤을 안겨주고, 시민에게는 분양가 거품만 안길 뿐이다. LH공사의 민간참여형 공동주택사업 중단을 촉구한다.

보도자료_민간참여형 공동주택 폐지하라!

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

문재인 정부는 과거 ‘복부인 시대’로 회귀하려는 건가?

– 다주택자 규제완화로 ‘투기세력 꽃길’ 열더니, 온 국민을 투기장으로 유인
– 군사정부에서도 20여년 이상 유지되며 집값안정시켰던 상한제, 즉각 시행해야

문재인 정부가 민간 분양가상한제를 포기하고 온 국민을 투기장으로 유인하는 대책을 발표했다. 국토부는 어제(10월 1일) 재건축·재개발 단지에는 분양가상한제 적용을 6개월 유예하고, 정부 입맛에 맞는 지역만 선정해 분양가상한제를 핀셋적용하겠다는 대책을 발표했다. 이는 지난 8월 국토부가 내놓은 주택법 시행령 개정안에서 후퇴한, 사실상 분양가상한제를 실시하지 않겠다는 선언이다.

문재인 정부에서 아파트값은 서울 한 채당 2억, 강남은 5억이나 상승, 역대 정부 최고가를 기록했고 자산불평등과 양극화는 더욱 심화됐다. 2년 전 김현미 장관이 밝혔던 ‘민간 분양가상한제’만 제대로 시행했어도 지금 같은 급등은 일어나지 않았을 것이다. 하지만 시늉만 낼 뿐 2년간 상한제 지정은 한 곳도 없었다. 지금에서야 찔끔 상한제 적용을 발표한 것도 모자라 그마저도 재개발, 재건축 등 6개월 유예하고 행정동별로 지정하겠다는 것은 온 국민에게 앞으로도 맘놓고 투기하라는 신호를 보낸 것과 다름없다.

또한 시행령 개정 이전에 관리처분계획인가를 받았거나 관리처분계획인가를 신청한 단지는 상한제 적용 지역에서 제외된다. 이렇게 되면 서울에서 추진 중인 135개 재건축·재개발 단지, 13.1만여 가구는 분양가상한제를 피하게 된다. 경실련 조사결과 재건축 단지 중 대다수가 상한제 적용가의 2배 가격으로 고분양, 막대한 불로소득을 가져간 것으로 추정된다(2019.7.19 발표). 상황이 이러한데도 이들 지역을 제외하겠다는 것은 정권이 끝날 때까지 땅값, 집값 폭등을 수수방관하겠다는 것이다.

정부는 분양가 상한제 실제 적용 시기 및 지역에 대해서도 함구했다. 시행령 개정 완료 이후 시장 상황을 감안하여 관계부처 협의를 거쳐 검토할 계획이라는 애매모호한 말만 반복했을 뿐이다. 국토부의 8월 주택법 시행령 개정안 이후 여당인 더불어민주당과 이낙연 총리, 홍남기 경제부총리는 잇따라 분양가상한제 후퇴 발언을 내놨다. 대치동 은마아파트의 경우 올 1월 17억원에서 최근 20억원까지 1년도 안 돼 3억원이 상승했다. 문재인 정부는 무주택자 월급은 제 자리인데 불로소득만 상승하는 투기공화국을 방관한 채 눈치만 보고 있다. 이 문제를 개혁할 의지도 노력도 없다.

분양가 상한제는 이미 실효성이 입증된 제도이다. 과거 군사정부에서도 20년 넘게 유지되어왔다. 정부 또한 효과를 인정했다. 경실련 조사결과, 국민은행 발표 서울아파트 중위가격 변화 등에서도 상한제가 시행됐을 때 집값이 안정됐음을 알 수 있다. 문재인정부 출범 이후 집값상승은 역대 정부 중 최고이다. 정부가 투기세력에게 꽃길을 열어주는 종합부동산세 감면, 대출규제 완화 등의 막대한 특혜 등 투기조장책을 추진한 결과이다.

하지만 집값불안에 고통받는 국민들은 뒷전인 채 건설업계와 투기세력 등을 대변하며 주택정책을 경기부양 수단으로 삼으려 한다면 문재인 정부는 과거 토건정부와 다를 게 없다. 정부는 지금이라도 분양가상한제 전면확대, 즉각시행을 선언해야 한다. 국회도 개발관료에 휘둘리는 시행령개정을 수수방관할 것이 아니라 분양가상한제의 전면확대를 위한 법개정에 나서야 한다. 지난 10년간 490만호 주택이 공급됐지만 이중 42%는 상위10%가 사재기했다. 부동산 소유 편중이 매우 심화된 상황에서 집값상승은 투기세력에게 불로소득만 안겨주고 불평등만 키울 뿐이다. 집값안정에 실패한 무능한 정부와 정치권에게 국민들은 다음의 기회를 주지 않고 항상 심판해왔음을 유념해야 한다.

보도자료: 분양가상한제 유예에 대한 경실련 입장

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

조국 대전이 모든 걸 흡수하는 와중에 정말 중요한 뉴스가 나왔다. 부동산 양도차익 등 불로소득이 계속 증가하고 있다는 보도가 그것이다. 미디어의 보도에 따르면 국회 기획재정위원회 유승희 의원(더불어민주당)이 ‘2017년 귀속 양도소득과 금융소득’ 자료를 국세청에서 받았는데, 이 자료에 따르면 2017년 기준 부동산 양도차익으로 인한 소득이 한 해 84조8천억원, 주식 양도차익이 17조4천억원, 배당 및 이자소득 등 금융소득은 33조4천억원이었다고 한다([단독] 불로소득 ‘136조’ 돈이 돈을 불렸다).

국세청 자료에 따르면 2017년 부동산 양도차익 등 불로소득 규모는 135조6천억원인데 이는 2016년(112조 7천억원)보다 20% 증가한 액수다. 불로소득의 규모도 천문학적이지만 이 불로소득이 극소수에게 집중된다는 사실이 더욱 심각하다. 배당소득의 경우 2017년 전체 배당소득이 19조6천억원에 달했는데, 상위 0.1%에 해당하는 9,313명이 8조9387억원(전체의 45.7%)을, 상위 10%가 18조3740억원(전체의 93.9%)을 각각 차지했다. 이자소득도 상황은 비슷하다. 2017년 전체 이자소득은 13조8천억원인데, 상위 0.1%에 해당하는 5만2435명이 2조5331억원을(전체의 18.3%), 상위 10%에 해당하는 524만3532명이 12조5654억원(전체의 90.8%)을 각각 차지했다. 부동산도 상황이 별반 다르지 않다. 신고액수를 기준으로 줄 세웠을 때 상위 10%에 해당하는 부동산 거래로 인한 양도소득이 전체 소득 84조7947억원의 절반이 넘는 53조7913억원(63.4%)에 달하는 것으로 집계됐다고 하니 말이다.

배당소득, 이자소득, 부동산양도소득 등의 불로소득 편중도와 근로소득을 비교해 보면 불로소득의 양극화가 얼마나 극심한지를 쉽게 알 수 있다. 근로소득의 경우 상위 0.1% 초고소득층(1만8005명)이 전체 근로소득(633조6천억원)의 2.3%를 차지하는데, 이는 자산소득의 불평등도에 견주면 귀여울 정도다.

부동산불로소득 환수가 가장 선행되어야  

불로소득은 자본주의 시장경제의 적이다. 불로소득이 창궐하고 시장참여자들이 불로소득을 추구문하면 자산양극화와 소득양극화가 심화되고, 자원배분이 왜곡되며, 기업가 정신과 근로의욕이 소멸하고, 사회적 연대의식이 저해되기 때문이다. 한 마디로 말해 불로소득은 자본주의 시장경제의 정당성과 효율성을 결정적으로 침해하는 암종이다. 따라서 문재인 정부는 만사를 제쳐두고 불로소득의 공적 환수에 나서야 한다,

문재인 정부가 불로소득의 공적 환수에 나설 때 무엇보다 먼저 손을 대야 하는 부문은 단연 부동산 불로소득이다. 부동산 불로소득은 배당, 이자 등의 불로소득과 비교불가일만큼 규모가 크며(국세청 자료는 양도차익만 집계한 것이지만, 임대소득과 귀속임대소득까지 포함하면 GDP의 30%수준이다) 불로소득 중에서도 가장 악성의 불로소득이기 때문이다. 흔히 불로소득을 다 같은 불로소득으로 간주하기 쉽지만 이는 심각한 착각이다. 불로소득도 악성의 정도가 다르다.

불로소득의 악성 정도를 평가하는 기준을 1.기여 및 폐단의 정도, 2. 불로소득을 얻을 기회의 공평성, 3. 무책손실의 정도 이렇게 세 가지로 제시해보겠다. 주식과 부동산을 비교해 보자. 주식은 기업에 자금을 직접 제공하는 기여가 있으며, 비교적 금액이 크지 않아 주식투자로 인해 불로소득을 얻을 기회가 공평하고, 주식투자를 하지 않으면 손실을 볼 가능성이 없다. 반면 부동산은 사회경제적으로 폐단만 있으며, 금액이 너무 커 불로소득을 얻을 기회가 소수에게 집중되고, 부동산 투기를 하지 않아도 가격이 오르면 엄청난 손실을 본다.

모든 일에는 선후와 완급과 경중이 있다. 문재인 정부는 노력소득은 보장하고 불로소득을 환수해야 한다. 불로소득의 환수 순위는 부동산이 최우선이 되어야 한다. 문재인 정부가 조국 대전에서 승리하고 검찰개혁에 성공하더라도 부동산 불로소득 환수에 지금처럼 미온적이라면 문재인 정부의 앞날은 어두울 뿐 아니라 대한민국의 미래도 암담할 것이다. 부동산 불로소득 환수의 성공여부에 대한민국의 앞날이 걸려 있다.

최고의 투자 비법 ‘갭투기’ 비밀

서민 주머니 터는 갭투기 보장하는 정부

글쓴이: 조정흔 감정평가사(경실련 정책위원)

우리나라 임대사업자 상위 30명이 보유한 임대주택은 총 1만1029채로 1인당 평균 367채라 한다. 또한 임대주택사업자 상위 30명 중 7명은 75억 원이 넘는 전세보증금을 돌려주지 않은 것으로 나타났다(민주평화당 정동영 대표). 돌려받지 못한 보증금 규모는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증사고 중복임대인 현황 자료에 근거한 것이니, 전세보증보험에 가입하지 않은 세입자까지 포함하면 피해는 더 클 것이며, 도미노처럼 피해 규모는 점점 더 확대될 것으로 예측된다.

한 사람이 수백채의 주택을 보유하는 이런 일이 생기는 이유는 전세제도를 이용한 갭투자(갭투기)가 가능하기 때문이다. 갭투자란 매매가격과 전세가격 간 격차가 작을 때 그 차이(갭)만큼의 투자금액으로 주택을 매수하고, 시세차익을 누리는 방식의 부동산 투자 방법을 말한다. 그간 정부가 민간임대주택사업자 양성화를 위하여 취득세 감면 등의 각종 세제 혜택을 주다보니 투자자의 갭투자용 임대주택 취득·보유 부담이 작아졌다. 서민주거안정 목적으로 저금리의 전세자금대출이 공급되면서 임차인 입장에서도 쉽게 전세자금을 조달할 수 있게 됐다. 서민주거안정을 위한 정책자금이 결국 전세 가격을 떠받치는 버팀목이 되었고, 갭투기라는 다리를 건너서 투기꾼들에게 흘러들어간 결과가 된 것이다.

이런 환경에서 갭투기는 ‘투자’의 관점에서는 매우 매력적인 방법이다. 갭투기라는 투자기법은 순식간에 진화를 거듭하여 지난 수년간 소규모 임대사업자, 주택건설업자 등에게 황금알을 낳는 거위였을 것이다.

갭투기가 지탄받아 마땅한 이유는 그 구조상 임대인은 부동산 가격 상승으로 인한 자본 이득을 모두 누리면서도 부동산 가격 하락이나 전세가 하락으로 인한 위험은 모두 임차인에게 전가한다는데 있다. 실제로 최근 강서구 등 일대에서 빌라 수백 채를 가진 임대사업자 일부가 파산하거나 잠적해 세입자 모두 거의 전 재산에 가까운 전세보증금을 날릴 위기에 처하게 되었다(PD수첩, 대한민국 갭투기 대해부).

감정평가를 위해 단독주택 지역 현장을 살피다 보면, 실거주 목적의 매입보다는 기존의 단독주택을 철거하고 다세대주택을 신축한 경우가 매우 많다. 최근 수년간 아파트가격 상승과 더불어 단독주택 거래량과 매매가격도 동반하여 상승하는 이유가 이와 무관치 않을 것으로 추측된다. 단독주택 자체의 주거나 투자목적 거래보다 빌라업자가 기존 주택 철거 후 다세대주택을 신축해 이를 갭투기 수단으로 활용하려는 수요가 끊이지 않기 때문이다. 기존 단독주택을 다세대주택으로 신축하면 세대수가 증가해 개발이익이 발생한다.

강남구 주택지대에 소재하는 도시형생활주택을 감정평가하면서 개발로 인한 부동산 가치 변동분을 추정해본 적이 있다. 대상자는 구축 단독주택을 30억 원에 구입해 30개호의 구분소유주택으로 쪼개기를 했다. 건축비는 대략 15억 원 정도로 추정됐다. 1개호를 2억 원~2.5억 원가량으로 분양이 가능하니, 개발후의 전체 금액은 60~70억 원 정도로 추정되었다. 20억 원가량의 차익이 발생했다. 한 채의 단독주택을 30개로 쪼개기하니 순식간에 시세가 2배로 증가한 것이다.

강남구는 부자들이 사는 곳이지만, 일부 지역은 도심의 미숙련, 저임금 노동력을 공급하는 젊은이들이 주거하는 곳이기도 하다. 이들은 주거 환경이 열악한 작은 원룸에서 고가 아파트보다 더 큰 단위면적당 주거비용을 지불하며 살아간다. 이런 부동산은 부자들에게 매력적인 투자대상이다. 이들이 받는 노동력 대가의 상당부분은 임대료로 다시 부자들의 주머니로 들어간다. 그 돈은 갭투자 대상 빌라 건축으로 이어진다.

목돈이 없는 서민은 전세자금대출을 통하여 월세보다 더 좋은 조건으로 신축 빌라에 거주할 수 있기에, 서민 입장에서는 월세보다 전세자금대출을 이용한 전세를 선호한다. 서울아파트 평균 매매가격이 8억 원 언저리에서 형성되는 것에 비추어보면, 2~3억 원 수준에서 형성되는 다세대주택의 매매가격과 전세가격은 상대적으로 매우 저렴하게 느껴진다. 사회초년생이나 신혼부부가 자신들만의 힘으로 2-3억 원의 전세자금을 마련하는 것은 쉽지 않은 일이나, 전세자금대출이라는 제도를 통하여 8억 원 언저리의 아파트 못지않은 최신 시설을 갖춘 신축 주택에 거주하는 편익을 누리게 되는 것이다. 즉 갭투자 주택 수요는 많다.

따라서 갭투자를 상정한 개발방식의 위험은 거의 없다. 전세자금대출제도가 전세 가격이 높은 수준을 유지하도록 받쳐주는 역할을 해, 전세자금만으로도 건축비가 모두 충당되고도 남기 때문이다. 만에 하나 전세가 나가지 않더라도 집을 지어놓으면 LH공사나 SH공사가 감정평가를 통하여 시세에 따라 매입해주기까지 한다. 매입가격은 원가가 아니라 시가다. 시가는 최소한 전세금보다는 높다. LH공사는 올해 3분기 말까지 매입임대주택 1만3000호를 매입해 총 10만호 매입을 달성했다고 한다. 매입임대주택이란 도심 내 다가구, 다세대 주택을 LH가 매입해서 저렴하게 공급하는 주택을 말한다. LH공사의 매입가격은 다세대주택의 시가가 더는 하락하지 않도록 받쳐주는 역할을 한다. LH매입용 빌라 전문 건축업자까지 있는 실정이다. 이런 과정을 거쳐서 서민주거안정을 위한 임대주택매입자금이 다세대건축업자에게 흘러가고, 단독주택가격과 거래량도 상승하는 것이다.

여기서 표준지공시업무를 하는 감정평가사도 고민에 빠진다. 다세대주택 신축을 위하여 단독주택을 매수한 실거래가격은 공시가격에 반영해야 할 시세인가, 아닌가? 반영한다면 얼마나 어떻게 반영할 것인가? 필자는 불로소득의 환수와 조세형평을 위하여 공시지가 현실화를 주장하고 있으나, 다세대주택 신축에 따른 개발이익이 일부 반영된 시세인 노후 단독주택 지역의 실거래가를 기준으로 공시지가를 산정하는 것이 과연 타당한가는 늘 의문이다. 그런데 대부분의 거래사례가 다세대 신축을 위해 업자가 매입한 사례들이다.

대형 건설사, LH공사 등 공공기관 등이 대규모 공공사업, 택지조성사업, 신도시 건설사업, 재건축, 재개발사업으로 막대한 불로소득과 개발이익을 누리는 사이, 유사한 구조의 소규모 사업을 통하여 민간 개발업자들이 이익을 누리고, 그에 따른 위험과 부담은 여러 형태로 모두 서민들에게 전가되고 있었던 것이다.

우리나라 임대사업자 중 가장 많은 주택을 보유한 사람은 서울 강서구의 48세 진모 씨로, 그가 가진 집은 594채에 달했다고 한다. 진 씨는 과연 대한민국의 로망 ‘조물주 위의 건물주’, 진짜 부자일까? ‘대한민국 갭투기 대해부’ 편에 따르면, 이들은 전세금으로 전액 매매대금을 충당하는 것뿐만 아니라, 빌라업자로부터 ‘R’이라 불리는 리베이트를 받아가며 주택을 소유했다고 한다. 사실상 임차인 전세보증금으로 토지매입비와 건축비를 충당하고 남는 개발이익을 개발업자와 임대사업자가 나눠먹기하는 사업 구조로 갭투기 방법이 진화해온 것이다. 594채의 주택 소유자 진 씨는 사실상 주택 보유에 따른 위험을 부담하는 바지사장에 불과했다고 보인다.

임차인들은 이렇게 큰 위험을 안고 있는 갭투자 주택을 왜 매수하지 않고, 전세로 들어오게 된 것일까? 다세대주택은 가격이 오르지 않는다는 보편적 정서, 주택을 거주 수단이 아니라 투자 목적으로도 고려할 수밖에 없는 현실, 기왕 내 집을 한 채 마련한다면 아파트를 분양받거나 매수해야 한다는 믿음 때문은 아니었을까? 이들이 대책 없이 사라져버린 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받기 위해서는 계약 해지, 경매절차 등의 지난한 법적 절차를 거쳐야 하고, 많은 시간과 비용을 들여야 하며, 그마저도 전액을 돌려받기 어려울 것이다. 피해자 대부분이 자금 여력이 크지 않은 사회초년생이나 신혼부부, 서민일 텐데 이들에게 모든 부담이 전가되거나, 전세보증보험을 가입한 경우에는 주택도시보증공사(HUG)의 재정부실로 이어질 테니, 결국 국민 세금 부담으로 이전되는 결과가 된다.

갭투자 피해자를 위한 대책으로 자신들이 지불한 임대보증금으로 주택 소유권을 넘겨받을 수 있는 절차를 간소하게 해주거나, 법적 지원을 제공하는 게 가장 현실적인 방법이 아닐까 싶다. 장기적으로는 공공임대주택을 확대하고, 불로소득과 개발이익을 철저히 환수하여 부동산 가격을 하향 안정시켜야 한다. 어쩌다보니 부동산 부자가 된 노년층이 소유하고 있는 부동산의 이용권을 공공 영역으로 이전하여 젊은 세대가 사용할 수 있는 방법을 찾아보는 것도 대안이 될 수 있을 것이다. 핵심은 부동산을 통한 모든 불로소득을 철저히 환수하는 제도적 장치를 마련하는데 있다.

대한민국은 부동산 공화국이다. 문재인 정부에서도 여전히 부동산은 국민의 고혈을 짜내서 투기꾼의 배를 채워주는 수단이 되고 있다. 더 나아가서 부동산을 통해서 불로소득을 누리는 것이 모든 국민의 인생의 목표가 되고 있다. 우리는 언제쯤 멈출 수 있을까?

[재벌의 부동산 투기실태 고발 공동기자회견]

– 경실련·민주평화당 공동주최 –

– 일시 : 2019년 10월 11일(금) 오전 10시, 장소 : 국회 정론관-

– 기자회견 순서 –
◈ 사회 및 인사말 : 정동영 민주평화당 대표
◈ 취지발언 : 박상인 경실련 정책위원장
◈ 분석결과 발표 : 권오인 경실련 재벌개혁본부 국장
◈ 규탄 발언 및 정책대안 설명 : 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장

롯데보유 5개 토지가격 변화 분석결과(요약)

-취득가 1,871억원, 공시지가 11.7조원(62배 상승), 시세 27.4조원(147배 상승) –

● 낮은 보유세, 법인세 특혜로 2018년 시세 기준 25.8조원 규모 불로소득 발생
● 자산재평가로 장부가액 2007년 5.3조원에서 2009년 14.4조원으로 2.7배 증가
● 비업무용 토지 및 보유 부동산 현황, 납세자료 등 재벌 부동산 공시제도 도입과 보유세율 인상 등의 불로소득의 환수장치 마련 시급

❍ 최근 언론보도에 따르면 롯데그룹은 롯데쇼핑 등 관련 부동산 등을 매각한다고 하고 있음. 롯데는 지난 4월 경실련의 ‘5대 재벌 계열사 증가실태와 업종변화 기자회견’에서 드러났듯이 10년 간(2007년~2017년) 건설/부동산/임대업 관련 사업 계열사가 14개사(4.5배. 4개->18개)나 증가해 5대 재벌가운데 가장 많이 늘어난 것으로 밝혀졌음. 아울러 땅(토지) 자산 또한 2007년 6.2조원에서 2017년 18.1조원으로 11.9조원이 늘어나 현대차(19.4조원) 다음으로 두 번째 많이 증가하였음. 문제는 롯데그룹과 같은 땅 재벌이 부동산 투기 등으로 몸집을 불리고 있음에도 이를 막기 위한 환수 장치는 전무하고, 감시할 수 있는 제도가 없다는 것에 있음.

❍ 경실련은 재벌들의 부동산 투기 문제를 알리기 위해 우선 롯데그룹이 보유한 주요 5개 지역 토지가격을 국토교통부 공시지가 정보와 취득 당시 언론기사, 금융감독원 전자공시시스템 장부가액 등을 토대로 분석하였음. 주로 롯데그룹이 보유한 토지 중 서울과 부산 등 중심상권에 자리한 곳을 대상으로 분석하였음. 이는 지난 2월과 4월 발표한 5대 재벌그룹의 10년간 토지자산 증가실태, 계열사 업종변화에 대한 후속 조사임. 롯데그룹의 주요 토지 실태를 사례로 하여, 재벌들의 부동산 투기 문제를 공론화하여 제도개선을 가져오고자 함.

분석결과

❍ 분석결과를 종합해 볼 때 다음과 같은 문제가 드러남. ▲첫째, 특혜와 낮은 가격으로 취득한 토지에 대해 턱 없이 낮은 보유세율과 과표 조작, 법인세 이연, 토지 양도세 법인세 합산과세로 인한 불로소득 발생, ▲둘째, MB정부 시절 자산재평가를 활용한 기업가치 증대 및 재무구조개선으로 지배주주 사익편취와 대출을 늘릴 수 있는 기반을 조성, ▲셋째, 재벌의 부동산 투기 등을 감시할 수 있는 제도적 장치가 전무함.

❍ 롯데소유 5개 토지를 보면, 취득가는 1,871억원, 공시지가는 2018년 기준 11조6,874억원으로 62배가 상승했음. 2018년 추정 시세는 27조4,491억원으로 취득가 대비 147배가 상승하였음.

❍ 롯데는 70년대 박정희 정권과 전두환 정권을 거치면서 서울의 요지를 헐값에 사들였고 노태우 정부에서 토지공개념을 도입 비업무용 토지 매각 압박에도 버티고 노무현 정부와 이명박 정부에서 땅값이 급등했음. 특히 2008년 이명박 정부는 제2롯데월드를 123층 건축을 허가로 특혜를 받아 취득가 대비 엄청난 개발이익 발생함.

– 1988년 롯데는 부산롯데월드를 건립하기 위해 1만687평을 매입하는 과정에서 55%인 5,878평을 외국 법인으로 분류돼있는 롯데호텔 명의로 사들였음. 하지만 땅과 관련된 세금은 1991년 종합토지세 2,900원, 재산세 80원이 전부였음. 당시 특례법에 따라 191억원(현재가치 1,000억)이 세금을 면제받은 것으로 언론 보도됨.

❍ 주목해야 할 점은 롯데그룹은 취득한 토지자산에 대해 2009년 자산재평가를 실시하며, 자산가치가 증가하여, 그룹 총자산 증가(27조원)의 효과가 나타남. 아울러 자산재평가로 인해 발생한 막대한 차액에 대해 법인세가 이연됨에 따라, 실제적으로 자산을 매각하지 않는 이상, 세금을 내지 않는 결과가 발생했음.

❍ 불로소득의 규모는 2018년 시세 기준으로 25.8조원정도로 나타남. 결국, 재벌은 특혜로 챙긴 땅을 포함하여, 땅값은 정부의 잘못된 부동산정책과 정책 특혜와 턱없이 낮은 토지 보유세, 과표 조작, 이연 법인세 등으로 엄청난 불로소득이 발생함.

❍ 재벌 대기업이 토지를 활용한 자산 가치 키우기는 토지가격 상승으로 인한 불로소득 지대추구, 토지를 이용한 분양수익, 임대수익 등이 기업 본연의 생산 활동보다 더 큰 이익이 토지 등 부동산에서 발생한 것을 경험했기 때문으로 보임.

❍ 재벌과 대기업이 부동산투기에 몰두한 지난 20년 부동산 거품이 커지고 아파트값 거품과 임대료 상승으로 이어져 중소상인까지 위협받고 있음. 이런 부작용이 속출하고 있음에도 정부는 방치하고 있음. 우리 사회 불평등과 격차의 원인은‘땅과 집’등 공공재를 이윤추구의 수단으로 이용하므로 인해 발생함.

❍ 재벌의 부동산 투기를 규제해야 할 정부는 재벌이 맘 놓고 부동산투기로 불로소득을 노리고 업무용·사업용 토지가 아닌 비업무용 토지를 보유해도 눈을 감고 있음. 이런 불평등과 격차를 줄이기 위해서는 공공재인 토지를 이윤추구 수단으로 이용하는 반칙행위 등에 대해 강력한 규제와 불로소득 환수가 필요함. 이에 경실련은 우선적으로 다음과 같은 방안을 제시 함.

경실련 대안

❍ 조사 결과 경실련은 재벌들의 토지(땅)자산을 활용한 자산불리기와 경제력 집중을 억제하기 위해서는 우선 다음과 같은 제도가 필요하다고 판단하며, 정부와 국회가 정기국회를 맞아 관련 법 개정은 물론, 발의된 법안에 대해 통과시킬 것을 강력히 촉구함. 아울러 국정감사에서 이러한 재벌의 부동산투기와 불로소득을 조장하는 정부에 대해 문제에 대한 지적과 개선을 요구하고자 함.

1. 공시대상 기업집단(자산 5조원)에 대해서는 보유 부동산(토지 및 건물)에 대한 목록 ▲건별 주소, ▲면적, ▲장부가액, ▲공시지가 등을 사업보고서 상에 의무적 공시

2. 재벌의 연도별 비업무용 토지 현황 및 세금납부 실적 현황 공시

3. 종합부동산세 별도합산토지 세율 0.7%를 최소 2% 이상으로 상향하고, 주력사업이 아닌 비업무 용도의 토지는 종합합산토지에 포함하여 보유세 강화

4. 법인 토지 양도세 법인세와 별도로 분리 과세

5. 공시지가와 공시가격의 시세반영 80% 이상 의무화 (공시가격 폐지)

191011_보도_롯데그룹 주요토지 및 자산가치 변화분석_경실련_최종 (1)

노무현-문재인 정부에서 부동산 가격 폭등했다

[경실련-시사저널 30주년 공동기획] 빅카인즈 분석으로 본 역대 정권의 부동산 정책
문재인 정부, 연간 상승액 평당 814만원으로 노무현 정부의 2배 가까이 상승

부동산 정책은 서민 경제와 직결된다. 역대 정부는 부동산시장을 안정화하기 위해 다양한 부동산 정책을 쏟아냈다. 그러나 ‘부동산 공화국’이라는 오명은 쉽사리 지워지지 않고 있다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 1989년 창립 때부터 토지공개념을 주장하며 투기 근절을 촉구해 왔다. 30주년을 맞은 시사저널과 경실련은 공동기획으로 1989~2019년까지 경실련이 발표한 논평, 보도자료 등에 대한 빅카인즈 분석을 진행했다. 이를 통해 역대 정권의 부동산 정책을 되짚어봤다.

노태우 정부의 대표적인 부동산 정책은 토지공개념이다. 토지 사유재산권을 공공의 이익을 위해 제한할 수 있다는 것이다. 이 개념에 기초해 토지초과이득세법, 택지소유상한법, 개발이익환수법 등 토지공개념 3법이 도입됐다. 이 외에도 임대차보호법을 시행하고 신도시를 건설해 집값을 안정시켰다. 1990년에는 5·8조치를 발표해 재벌의 비업무용 토지를 6개월 이내에 처분하도록 하고, 기업 및 금융기관의 부동산 신규취득을 제한했다. 이러한 정책으로 집권 초 급등했던 부동산 가격도 안정세로 돌아섰다.

노태우-토지공개념, 김영삼-부동산 실명제

김영삼 정부 때는 부동산 실명제를 첫손가락에 꼽을 수 있다. 김영삼 정부는 노태우 정부의 부동산 투기 근절책의 영향으로 출범 때부터 부동산시장이 안정화된 시기였다. 정권 초기인 1993년 고위 공직자 재산공개 제도를 도입하면서 공직자의 부동산 투기를 막았다. 1995년에는 부동산 실명제를 도입하며 거래의 투명성도 제고했다. 1996년 30대 기업 및 임원의 토지소유 현황 실태조사를 추진하는 등 재벌의 부동산 투기 근절에도 힘썼다.

1997년 외환위기는 부동산 가격 상승의 전주곡이 됐다. 김대중 정부는 경제 활성화를 위해 대대적인 규제완화 정책을 추진했다. 가장 대표적인 것이 1999년 분양가 자율화다. 임대사업자에 대한 세제 및 금융 지원도 확대했다. 국민임대 100만 호 건설을 추진하면서 수도권의 그린벨트가 대거 풀리기도 했다. 강남권(강남, 서초, 송파) 아파트의 경우 1998년 평당 1000만원 하던 것이 정권 말인 2002년 1500만원까지 상승했다.

부동산 가격 상승세는 노무현 정부에서 가속도가 붙었다. 강남구 대치동 은마아파트의 경우 1999년 2억원에서 2002년 4억원, 2007년 14억원까지 상승했다. 노무현 정부에서만 10억원의 불로소득이 발생했다. 강남과 비강남 할 것 없이 역대 정부 중 부동산 가격이 가장 크게 올랐고, 강남과 비강남 부동산 가격 차이도 가장 크게 벌어졌다.

경실련 관계자는 “정권 내내 수많은 부동산 대책이 발표됐다. 이 중 후분양제 및 보유세 강화를 위한 로드맵 발표 등은 매우 중요한 정책이었다. 그러나 로드맵만 발표하고 유예시키면서 거의 이행되지 못했다”면서 “분양가 상한제와 원가 공개도 정권 말인 2007년에 법개정이 됐을 뿐 시행은 이명박 정부에서 이뤄졌다. 원가 공개와 관련해, 노무현 대통령은 탄핵 기각 후 복귀하자마자 ‘공기업도 장사다. 장사는 10배를 남길 수도 있다’고 발언해 거센 비판을 받았다. 오세훈 당시 서울시장이 자발적으로 원가를 공개하면서 노무현 대통령도 ‘거스를 수 없는 흐름’이라며 원가 공개를 수용할 수밖에 없었다”고 설명했다.

이어 “판교발(發) 투기광풍으로 국민적 비난이 거세지자 2005년 분양 중단을 선언하고 공영개발을 선언했다”면서 “그러나 공영개발이 공공이 보유하고 임대주택을 공급하는 것이 아니라 LH 등이 분양하거나 10년 임대 후 분양하는 등 대부분이 판매용 중심 주택으로 이뤄졌다. 공기업이 집장사를 했다는 비난이 또다시 제기됐다”고 지적했다.

이명박-보금자리 주택, 박근혜-부동산 규제완화 3법

이명박 정부는 집권하자마자 세계 금융위기를 맞았다. 리먼 사태로 부동산시장이 침체 국면에 들어섰다. 이로 인해 취등록세 완화, 재건축 후분양제 폐지, 다주택자 양도세 중과세 폐지, 종부세 완화 등 규제완화책이 대거 추진됐다. 강남권 아파트 값은 1년 만에 반등하며 2011년에는 최고가를 회복했다.

경실련 관계자는 “투기 과열로 이어지지는 않았다. 분양가 상한제가 시행되며 강남에서 재건축 아파트의 고분양이 사라졌다”면서 “또한 정부가 보금자리주택 정책 일환으로 강남 서초에 900만원대 분양주택 공급, 평당 500만원대 토지임대 건물분양 주택 공급, 사전예약제 도입 등 획기적인 주택정책을 추진하며 집값도 하락세로 전환됐다”고 말했다.

박근혜 정부는 LTV(주택담보대출비율)-DTI(총부채상환비율) 등 대출 규제를 완화하는 초이노믹스 정책을 추진했다. “빚 내서 집 사라”는 정책으로 비판을 받았다. 부동산 가격이 안정화되자 2014년 12월 분양가 상한제 폐지, 재건축 조합원 3가구 허용 등 부동산 규제완화 3법을 추진했다. 경실련 관계자는 “분양가 상한제 폐지 이후 평당 4000만원대의 가락시영, 개포주공, 반포 등 강남 지역 아파트들이 등장해 주변 집값을 끌어올렸다”고 지적했다.

박근혜 정부의 부동산 3법으로 인해 문재인 정부 집권 초기부터 집값이 들썩였다. 경실련 관계자는 “50조원의 도시재생 뉴딜정책을 핵심공약으로 제시하며 강남발(發) 부동산 투기가 강북까지 확대됐다”면서 “2017년 12월 임대사업자 등록을 유도한다는 명분으로 종부세 면제 등 세제를 지원하고, 주택 구입 시 담보대출을 80%까지 가능토록 한 정책을 추진했다. 이는 다주택자들의 사재기로 이어졌다”고 지적했다.

문재인 정부는 아파트 가격 상승을 막기 위해 2018년 9월 종합부동산세 세율을 인상하는 9·13대책을 발표했다. 강남 등 투기지역 내 주택담보대출을 40%까지 규제하는 대출 규제까지 함께 도입했다. 아파트 가격은 2018년 말부터 주춤하며 상승세가 꺾였다.

경실련 관계자는 “그러나 2019년 공시가격이 확정 결정된 이후 보유세 인상 효과가 크지 않은 것으로 나타나며 다시 집값이 상승하고 있다”면서 “연간 상승액으로 보면, 노무현 정부에서 강남은 평당 451만원(25평 1.1억원), 문재인 정부는 평당 814만원(25평 2억원)으로 2배 가까이 빠르게 상승하고 있다”고 지적했다.

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

작년 9.13대책 이후 거래량이 급감하고 일부 랜드마크 단지 위주로 가격도 급락했던 서울 아파트 시장이 올 여름 완연히 기운을 차린 듯한 모양새를 보이자 향후 서울 아파트 시장의 방향성에 대한 의견이 분분하다. 거의 모든 미디어들과 자칭 타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 지금이 바닥이라며 기염을 토하고 있다. 그런데 정말 그럴까?

부동산 가격에 영향을 미치는 요인들

먼저 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들을 자세히 살펴볼 필요가 있다. 부동산가격은 인구총량 및 생산가능인구의 변화, 도시화 정도, 산업구조의 변화 등의 요소, 각종 거시경제(금리, 환율, 경제성장률, 1인당 실질구매력, 실업률 등)지표, 수급 등의 요소에 의해 중장기적으로 규정된다. 정부의 각종 부동산 정책- 공급(공급량-공급유형과 로케이션 등, 분양방식-원가공개, 후분양제, 청약제도, 실질주택보급율 등)정책, 수요(세제-취득세, 보유세 및 양도세 등)정책, 금융(주택담보대출-LTV 및 DTI- 관리)정책, 공공임대주택 건설 등 주거복지 정책, 개발이익환수장치(개발부담금, 재건축 규제 등)정책 등-도 부동산 가격에 중단기적으로 엄청난 영향을 미친다. 즉 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들은 장,중,단기적으로 허다하며, 경중과 선후가 있지만 지극히 복잡하다.

위에서 열거한 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 가운데 서울 아파트 가격 상승에 호재는 찾기 어렵다. 인구 등의 장기요인, 성장률 등 거시 지표 등은 향후 서울 아파트 가격을 암울하게 만드는 요소이고, 서울에 신규로 공급되는 아파트 총량도 2024년까지는 충분할 전망이다. 문재인 정부의 부동산 정책도 서울 아파트 가격의 하락을 강하게 유도하는 정책이라고 볼 수는 없지만, 그렇다고 가격 상승에 친화적인 정책도 아니다. 서울 아파트 가격 상승의 유일한 호재는 사상 최저 수준의 기준금리인데, 이마저도 대출 관리가 엄격하게 되고 있는 점, 기준 금리가 사상 최저 수준으로 낮다는 건 경제주체들의 체력이 그만큼 약하다는 점 등을 감안할 때 호재라고만 보기에는 한계가 있다.

영원히 상승하는 시장은 없다

사정이 이와 같음에도 불구하고 서울 아파트 가격이 올 4월 이후 8월까지 거래량 상승을 동반한 전고점 회복을 보인 끼닭은 무엇일까? 부동산가격 상승을 주구장창 주장하는 미디어, 자칭, 타칭의 부동산 전문가들, 대부분의 부동산 유튜버들의 여론조작과 그에 현혹된 시장참여자들의 가격상승기대감이 주범이 아닐까 싶다. 거의 모든 미디어, 자칭,타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 서울 아파트 공급이 부족하지 않음에도 불구하고(다주택자들이 투기목적으로 서울 아파트를 구입하지 않는 한 서울 아파트 수급이 문제 될리 없다)부족하니 가격이 폭등할 것이라고 주장하고, 화폐개혁을 하면 서울 아파트 가치가 더 올라갈거라고 주장하며, 민간택지 분양가상한제를 하면 신규 아파트 가격이 더 올라갈 거라고 주장하고, 기준금리 인하가 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장하며, 3기 신도시 토지보상이 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장한다. 한 마디로 기승전 서울 아파트 가격 상승론인 셈이다. 견강부회와 곡학아세의 전형이다.

이들의 주장과는 달리 이미 서울 아파트 시장은 대세하락의 초입에 들어섰다고 보는 것이 합리적이다. 부동산 가격에 영향을 미치는 장,중, 단기 요인들이 거의 모두 가격하락을 지시하고 있다는 점, 2014년 가을부터 시작된 서울 아파트 가격 폭등세로 말미암아 강남과 마용성은 고사하고 입지가 떨어지는 지역의 신규 아파트 가격조차 평당 3천만원에 육박할 정도로 가격 피로도가 극심하다는 점, 가격에 선행하는 지표인 거래량이 작년 8월을 정점으로 확연히 꺾였다는 점(올 8월 이후의 서울 아파트 가격 상승은 거래량이 줄면서 가격이 상승하는 장세인데, 이는 대세하락의 초입에서 전형적으로 나타나는 현상임. 반대로 서울 아파트 가격이 바닥이었던 2013년 같은 경우는 거래량이 상승하면서 가격이 떨어지는 장이었는데, 이는 대세상승의 초입에 전형적으로 나타나는 현상임)등이 그 근거다.

우리가 꼭 기억해야 할 것은 영원히 상승하는 시장은 없다는 사실, 서울 아파트도 대한민국의 일부라는 사실이다. 지금은 인내심을 갖고 시장을 지켜볼 때지 시장에 뛰어들 때가 아니다.