여당이 정부의 재건축사업 정상화대책 발목 잡나?

– 재건축사업 안전진단 기준 완화하는 도정법 개정안 폐기해야 –

13일 황희의원(더불어민주당, 서울 양천구갑)은 안전진단 평가기준에 구조안전성의 비중을 낮추고 입주자 만족도를 신설하는 「도시및주거환경정비법(이하 도정법)개정안」을 대표 발의했다. 개정안에는 최근 정부가 재건축사업 정상화를 위해 강화한 재건축 안전진단 기준을 개정 전보다 완화하는 내용을 담고 있다. 아울러 도정법시행령에 규정된 ‘재건축 가능연한’을 30년으로 법률에 명시해, 최근 정부가 언급했던 ‘사업 가능연한 40년’ 추진 방안을 차단해 재건축사업 정상화를 막겠다는 의도로 해석된다.

황희의원 등이 발의한 도정법개정안은 시행된 지 10일도 안된 정부의 ‘재건축안전진단 정상화방안’을 전면 무력화하는 법안이다. 황의원의 지역구인 목동 등 30년이 지나 재건축사업을 추진 중인 지역 주민들은 정부의 안전진단 강화로 사업 추진이 불투명해지자 반발하고 있다. 대표 발의한 황의원 외에 고용진의원(서울 노원구갑), 박영선의원(서울 구로구을), 설훈(경기 부천시원미구을), 안규백(서울 동대문갑), 어기구(충남 당진시), 전해철(경기 안산시상록구갑), 정재호(경기 고양시을), 최인호(부산 사하구갑) 등 더불어민주당 중진급 국회의원 9명과 이동섭의원(바른미래당 비례) 등 여당 의원들이 대거 입법 발의에 참여했다.

재건축사업의 투기를 막고 무분별한 사업추진의 폐해를 개선하기 위한 정부의 정책을 견인하고 책임 있게 행동해야할 여당의원들이 정부 정책의 발목을 잡는 것은 실망스럽고 유감이다. 재건축사업은 정부의 각종 규제완화로 민간의 수익사업으로 전락했다. 이제는 노후 주택을 개량하는 공익적 사업으로 정상화해야 한다. 사업성을 높이기 위해 중단됐던 개발이익을 철저하게 환수하고, 용적률 특혜를 없애고, 소형주택 건설을 의무화해야 한다.

올해부터 부과중지 됐던 <재건축초과이익환수제>가 재시행 됐지만 재건축사업의 투기를 잡고 사업을 정상화하기에는 부족하다. 형식적인 절차였던 안전진단의 기준과 절차를 강화한 정부의 조치는 미흡하나 재건축사업 정상화를 위한 첫 시작이다. 사업 가능한 건축물 연한을 40년으로 연장하는 대책도 추진되어야 한다. 이마저도 중단된다면 재건축사업 정상화는 요원할 것이다.

이번 개정안은 국토교통부 고시에 규정된 안전진단 기준을 법률로 상향해 50%인 구조안전성 가중치를 15%로 축소하고, 입주자 만족도를 신설해 30%를 배정했다. 국토부의 개정 전 구조안전성 가중치가 20%인 점을 감안하면 구조안전성 가중치를 더욱 축소했고, 입주자 만족도 비중을 구조안전성보다 높게 평가하도록 했다. 사실상 30년이 지난 건축물은 주민이 원하면 재건축사업을 추진할 수 있도록 했는데, 재건축사업에서 발생한 막대한 개발이익의 사유화를 그대로 방치하는 것이다. 기존 사업추진 구조를 유지하면 수익실현을 위한 민간의 무분별한 재건축사업 추진을 막기 어렵다.

재건축사업은 주민 3/4의 동의로 추진할 수 있다. 즉 1/4의 주민이 반대해도 사업을 추진할 수 있는데 재산권을 제한하는 이유는 공익적 성격의 사업이기 때문이다. 사업이 공익에 부합하도록 추진되기 위해서는 편의나 선호도 등 주관적 기준보다 건물 구조안전 등 객관적 기준에 따라 사업 추진 여부가 결정되어야 한다. 객관적 기준에 따라 사업이 추진되어야 불필요한 갈등을 방지하고 자원낭비 문제를 개선할 수 있다. 사업추진을 결정하는 조건으로 주민의견을 최우선으로 반영하기 위해서라면 느슨한 주민 동의 요건부터 강화하는 것이 순서일 것이다.

문재인정부는 부동산 시장의 안정과 주거문제 해결 등 주택정책을 정상화하는 것을 정책의 최우선 과제로 삼고 있다. 안전에 문제가 없어도 개발이익 때문에 주택을 부수고 새로 짓는 사회적 낭비는 더 이상 방치해서는 안된다. 정부의 재건축 안전진단 기준 강화를 무력화하는 도정법개정안은 폐기해야 한다. 사업의 공익성과 정책의 타당성 등에 대한 성찰 없이 지역 주민의 요구에 부합해 재건축 투기대책의 발목을 잡는 것은 당장 지역민에게 박수 받을 수 있지만 정치인으로서 국민적 신뢰를 잃는 것임을 명심해야 한다. 어떤 여당의원이 국민의 요구에 반하는 입법을 추진하는 지 국민은 지켜볼 것이다.끝

#별첨.180319_성명_재건축안전진단무력화법안발의입장

정부의 도시재생뉴딜 투기대책은 무책임 행정의 전형

– 권한과 수단도 없는 지자체에 책임 떠넘기기 –
– 근본 대책 없이 과열 시 지정 철회하면 시장혼란만 가중시킬 것 –
– 사업지 선정보다 개발이익환수제도를 우선 마련해야 –

정부는 지난주(4.24) 「2018년 도시재생뉴딜사업 선정계획」을 발표했다. 지난해 68개 사업지 선정에 이어 올해 8월말까지 100개의 사업지를 추가 선정한다. 정부는 <도시재생 뉴딜사업 신청 가이드라인>을 통해 서민주거안정을 위해 부동산 투기 차단 및 부동산 시장 관리대책을 발표했는데, 사업의 신청 – 선정 – 착수의 3단계에 걸쳐 사업대상지역과 인근 지역에서 과열이 발생하면 사업대상에서 제외하여 시장 불안을 차단하겠다는 계획이다.

도시재생사업은 재정 등이 투입되어 개발사업과 인프라 건설, 환경정비 등을 통해 물리적 환경이 변화하는 사업이다. 부동산 가격이 상승할 수 밖 에 없다. 따라서 사업추진 전 개발이익이 사유화되는 것을 방지하기 위한 제도적 장치를 마련해 투기를 차단하고, 사업에 따른 이익을 지역에서 공유할 수 있도록 제도를 마련해야 한다. 그런데 정부가 이런 근본 대책은 마련하지 않고 ‘가격 모니터링을 통해 시장과열이 우려되면 지정을 철회하겠다’는 것은 정부책임을 지자체와 주민에게 전가하는 무책임한 행정이며, 주민이 반발하면 실현가능성도 희박한 엄포성 대책이 될 것이다. 결국 시장혼란만 초래할 것이다.

도시재생뉴딜사업이 ‘선거용 선심성 사업’이 아니라면 정부는 2차 사업지 선정 강행을 중단하고, 먼저 1차 사업지역의 투기 여부부터 검증해야 한다. 실제 경실련의 사업계획서 정보공개 청구 결과에 의하면 1차 사업지로 선정된 공기업(LH와 인천도시개발공사)과 일부 지자체는 부동산 투기우려 등으로 사업계획을 공개하지 않고 있다. 주민이 참여해야 할 도시재생사업을 밀실에서 행정주도로 추진한다는 비판을 피하기 어렵다. 도시재생사업의 투기를 근절하기 위해서는 도시재생사업을 「개발이익환수에관한법률」에 의한 ‘개발부담금’ 부과대상에 포함시켜 개발이익을 환수해야 한다. 정부의 도시재생뉴딜사업 투기 차단대책의 문제점은 다음과 같다.

투기방지와 부동산 가격을 관리 권한과 수단이 없는 지자체에 책임을 떠넘기고 있다.
정부는 도시재생뉴딜사업계획 수립 시 지자체가 사업지역 및 인근 지역까지 포함해 투기방지 및 부동산가격 관리대책을 포함토록하고 평가 시 반영하겠다고 한다. 그러나 불법적인 거래 외에 지자체가 개인의 합법적인 부동산 거래를 통제관리할 수 없다. 부동산 투기는 일부 불법적인 거래가 있을 수 있으나 개발이익 실현을 위한 합법적인 거래를 통해서도 발생한다. 도시재생사업을 통해 기대되는 이익이 매매가격에 반영되어 거래가 이루어질 경우 지자체가 이를 제한할 어떤 권한과 수단도 없다. 정부의 투기대책은 책임을 지자체에 떠넘기는 실효성이 없는 대책이다.

2~3개월 정밀조사로 시장 과열 현상을 파악할 수 없다.
정부는 사업지 선정단계에서 감정원과 합동점검반을 구성해, 대상지역을 상시 모니터링하고, 투기예고지표를 통해 시장상황 분석, 현장조사 결과를 종합해 과열지역을 배제하겠다고 한다. 과열진단지표를 개발하겠다고 하나 지자체 상황에 따라 객관성을 확보하기 어렵다.

서울지역의 경우, 강남 등 특정지역의 높은 주택가격 상승률이 서울시 평균 주택가격상승률을 높여, 강북의 도시재생사업지역의 상승률은 상대적으로 낮을 수밖에 없다. 최근 서울시의 주장처럼 도시재생사업지 주택가격은 강남 아파트보다 덜 올랐으니 시장 과열이 아니라고 주장한다면 사업지 선정 시 어떻게 배제할 것인가? 지역의 특수한 상황이나 여건에 따라 시장과열에 대한 객관적인 기준 마련이 어려워 명분용이 될 가능성이 높다. 두 달 동안 정밀조사를 진행해 시장과열을 판단한다는 것도 실현 가능성이 떨어진다.

투기발생 시 사업 중단은 무책임 행정의 전형이다.
정부는 사업지 선정 이후 6개월간 부동산시장 집중 모니터링•관리, 투기발생 시 사업시기 조정(중단, 연기), 차년도 선정물량을 제한을 검토하겠다고 한다. 그러나 투기를 근절하는 대책도 마련하지 않고, 사업계획수립을 위해 지자체의 많은 노력과 비용이 투입된 사업을 중단하겠다는 것은 정책추진의 안정성과 행정의 신뢰를 떨어뜨리는 것이다. 다시 말하지만 시장과열은 지자체의 노력에 의해 통제되거나 관리될 수 없다. 그런데 사업의 불확실성으로 인한 위험요인을 지자체와 주민에 떠넘기는 것은 무책임 행정의 전형이다.

도시재생사업은 물리적 환경개선사업보다는 주민의 역량을 강화하고 참여를 활성화하여 점진적으로 지역의 활력을 회복하는 공동체활성화사업으로 추진되는 것이 바람직하다. 주민과 공동체보다 일자리와 경기활성화에 집착할 경우 단기 토건일자리와 보여주기식 단기 사업으로 끝날 수 있다. 사업지 선정보다 부동산 투기와 젠트리피케이션을 구조적으로 막을 수 있는 대책을 마련할 것을 정부에 다시 한번 촉구한다.

별첨  180503_성명_정부의 도시재생뉴딜 투기대책은 무책임 행정의 전형

문의  경실련 도시개혁센터 02 3673 2147

주택 투기(사재기)를 차단할 근본정책을 시행하라

∙ 상위 1%(14만명), 95만채, 공시가격 203.7조원의 ❛부동산 자산 소유❜
∙ 상위 <10명>, 3,800채(1인 376채), 공시가격 6.2천억원(1인 616억원)
∙ 상위 <100명>, 14,000채(1인 150채), 공시가격 1.9조원(1인 200억원)

경실련이 국세청 자료를 분석한 결과, 우리나라 다주택자 최상위 10명이 3,800채(1인당 380호), 상위 100명은 15,000채(1인당 150호)를 소유하고 있었다.(2017.12기준) 지난 주 경실련과 정동영의원은 주택보유자 상위 1%인 14만 명이 94만호의 주택을 보유해 1인당 6.7채의 주택을 보유하고 있음을 공개하였다. 그러나 다주택보유자 최상위 10명과 100명을 기준으로 분석할 경우 주택 소유의 편중이 더욱 심각한 것으로 나타나 정부의 주택정책이 실수요자 중심으로 근본적 전환을 하지 않는다면 주택 소유의 편중 해소는 물론 수도권에 그린벨트를 해제하여 주택공급을 확대하려는 정책도 효과가 없을 것임을 나타낸다.

국세청이 국정감사자료로 정동영의원실에 제출한 ‘보유주택 공시가격 기준 1~100위 보유자 현황’에 따르면, 우리나라 다주택자 상위 10명이 보유한 주택은 총 3,756호(1인당 376호)로 공시가격으로 약 6,165억 원이었다. 공시가격으로 1인당 616억 원이지만 공시가격의 시세반영률이 아파트는 60% 수준(기타 주택 50%이하)에도 미치지 않는 것을 고려한다면, 실제로는 훨씬 많은 주택을 자산으로 보유하고 있는 것이다. 또한 다주택자 상위 1%인 14만 명이 총 95만호(1인당 6.7호)의 주택을 소유하여 공시가격으로 약 203조원을, 상위 100명은 총 1만5천호(1인당 147호)로 공시가격으로 약 1조9천억 원의 부동산 자산을 소유하고 있었다.

이 국세청의 보유주택 현황(2017.12 기준)을 국토교통부의 ‘임대사업자 주택등록 현황(2018.7 기준)’과 비교하면, 주택임대사업자 상위 10명이 보유한 주택수가 1인당 460채로 나타나 7개월 만에 약 80채가 늘어난 것으로 추정된다.

임대주택 등록, 임대소득세 과세 등 다주택자 주택 사재기(투기)를 막기 위한 제도 개선 필요하다

위의 국세청, 국토교통부 등의 정부 자료에 다르면 집값 폭등의 이유는 주택공급물량의 부족 보다는 다주택자보유자들이 더 많은 주택을 사재기(투기)가 많은 영향을 미친 것으로 판단된다. 이와 같이 다주택보유자들이 주택을 사재기하는 요인은 (1) 공시가격의 시세반영율과 보유세 실효세율이 매우 낮아 부동산 자산가들에게 엄청난 세제 특혜를 제공하여 투기하기 좋은 정책을 정부가 지속하고 있고, (2) 주택임대사업자에게 임대소득세를 거의 부과하지 않을 뿐만 아니라 임대소득과 다른 소득을 합산하는 종합과세도 하지 않고 있으며, (3) 양도소득세와 증여세 상속세 등 과세 금액이 낮거나 탈루가 용이하기 때문이다. 또한 주택 사재기에 유리한 선분양아파트의 집단대출 알선, 세계적으로 유일한 전세제도를 활용한 무이자로 자금의 활용, 전세임대에 간주임대료 역시 대부분 면제 해왔기 때문이다. 이렇게 주택관련 법 제도와 거래관행까지 다주택자들이 투기하기 좋은 환경을 정부가 유지하는 데 부동산 투기로 인한 자산의 편중이 개선될 수 없다.

더욱이 지난해 정부가 다주택보유자들이 임대사업자 등록만 하면 세금을 낮춰주고 대출을 늘려주는 특혜를 제공하여 주택 사재기가 더욱 심화되었다. 정부가 발표한 전국 최다 임대주택보유자는 총 604채를 소유하고 있어, 1채에 월세 40만원을 받는다고 가정할 경우 연간 30억원(1채당 500만원)의 임대수입을 얻는다. 국세청 자료 380채 보유자(상위 10명 기준)는 연간 19억의 임대 수입이 발생한다. 이렇듯 다주택 보유자는 집값 상승으로 인한 불로소득과 엄청난 임대소득을 올리고 있음에도 이득에 비해 매우 미비한 세금을 내고 있다.

반면 정부가 주거안정을 위해 무주택가구를 보호해야 하지만 지난 10년 동안 임차인의 권리를 보호하는 법 제도의 개선에 적극 노력하지 않았다.

정부가 시급하게 해야 할 일은 주택을 공급해도 이를 다주택자들이 독식하는 현재의 공급제도를 근본적으로 개선하는 것이다. 우선 공시가격의 시세반영율을 85%수준으로 강화하고 보유세 실효세율을 1%로 상향해 부동산 자산을 가진 만큼 이에 합당한 세금을 내도록 해야 한다. 다주택자들이 보유한 800만 채 중 등록된 주택이 20% 수준에 불과하여 세금을 합법적으로 내지 않는 것을 방지하기 위해 다주택 보유자의 임대사업자 등록을 의무화해야한다. 그리고 소득이 있는 곳에 세금을 부과하는 공평한 원칙을 임대소득에도 합당하게 적용해야한다. 아울러 정부는 임차인 보호를 위해 전세 등 보증금에 대한 의무보증 제도를 도입하고, 쫓겨나지 않을 권리의 보장과 함께 임대업자와 대등한 권리를 제도화해야 한다.

문의: 경실련 부동산국책사업감시팀(02-3673-2146)

[정권별 서울 아파트 시세(땅+건물) 및 공시가 변동 분석]

서울아파트 땅값, 이명박·박근혜 9년보다, 노무현·문재인 8년 동안 7배 더 올라

아파트 공시가격(72%), 공시지가(41%), 정부 조작으로 반영률 달라

아파트값 최고 상승한 문재인 정부, 공시지가 시세반영률은 최저수준

아파트별 공시지가 시세반영률 25%~69%까지 제각각으로 엉터리

경실련이 노무현 정부 이후 17년간 서울 아파트값과 공시지가 변화를 조사한 결과 아파트값은 문재인 정부에서 최고로 상승한 반면 공시지가의 시세반영률은 가장 낮은 것으로 나타났다. 문재인 정부 이후 잘못된 부동산정책으로 집값이 폭등했는데 정부는 보유세를 강화하겠다며 공시지가(가격) 로드맵을 발표했다. 하지만 실상은 공시지가가 집값 상승을 따라가지 못하며 현실화율이 더 낮아진 것이다.

조사대상은 강남권 5개 단지, 비강남권 17개 단지로 총 22개 단지이며, 약 6만 3천 세대 규모이다(별첨 참조). 아파트 시세는 국민은행 등 부동산 시세정보를 활용하였으며, 매년 1월 기준 시세를 조사하였다. 공시지가 시세반영률은 아파트 평당시세에서 건물값을 제한 땅값 시세와 공시지가에 용적률을 고려한 아파트 평당 공시지가를 비교한 것이다. 건물값은 아파트 노후도에 따라 평당 100만원~500만원을 적용하였다.

조사결과 서울 22개 단지 아파트값은 25평 기준 노무현 정부 임기 초인 2003년 3.1억에서 2020년 10.4억으로 7.3억 상승했다. 건물값을 제한 아파트 땅값은 2003년 평당 1,149만원에서 2020년 3,956만원으로 2.4배(2,807만원) 상승했다. 상승액은 노무현 정부 936만원, 이명박 정부 –192만원, 박근혜 정부 523만원, 문재인 정부 1,540만원 상승하여 노무현·문재인 정부 8년간 상승액(2,476만원)이 이명박·박근혜 정부 9년간 상승액(331만원)보다 7배 더 높다. 아파트 평당 공시지가는 2003년 454만원에서 2020년 1,641만원으로 1,187만원 상승했다. 이는 아파트 땅값 시세 상승액의 절반 미만에 불과하며 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 51%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 41%로 문재인 정부에서 최저로 나타났다.

정권별 서울 아파트(땅+건물) 시세 및 공시(지)가 변동 현황
(1월 기준, 단위 : 만원/평당)

주1) 공시가격은 2005년부터 발표되고 있으며, 2005년 이전 공시가격은 시세 상승 추이를 적용, 경실련이 산출한 추정치

강남과 비강남으로 구분해서 살펴봤다. 강남 아파트 땅값 시세는 노무현 정부 임기 초인 2003년 평당 1,865만원에서 2020년 평당 6,828만원으로 17년간 5,063만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 1,833만원, 이명박 정부 –512만원, 박근혜 정부 1,049만원, 문재인 정부 2,693만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 4,526만원, 이명박·박근혜 정부 537만원으로 7.4배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 53%, 박근혜 정부 46%, 문재인 정부 47%로 노무현 정부가 가장 낮다.

비강남권 아파트 땅값 시세는 2003년 평당 1,007만원에서 2020년 평당 3,111만원으로 17년간 2,104만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 722만원, 이명박 정부 –186만원, 박근혜 정부 367만원, 문재인정부 1,201만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 1,923만원, 이명박·박근혜 정부 181만원으로 10배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 42%, 이명박 정부 50%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 38%로 문재인 정부가 가장 낮다.

강남, 비강남 격차도 살펴봤다. 아파트 평당 땅값 시세의 강남북 격차는 노무현 정부 1,869만원, 이명박 정부 1,543만원, 박근혜 정부 2,225만원, 문재인 정부 3,717만원으로 벌어졌다. 25평 아파트값 기준으로는 2003년 4.7억에서 2020년 9.4억으로 2배가 됐다.

공시지가와 공시가격도 비교했다. 공시지가는 땅값이고 공시가격은 집값(땅+건물)인 만큼 공시가격에서 공시지가를 제외하면 아파트의 건물값을 알 수 있다. 경실련 조사결과 건물값은 노무현 정부 임기초인 2003년 평당 504만원에서 2020년 평당 1,339만원으로 885만원, 1.7배가 올랐다. 노후화로 감가상각 되어야 할 건물값이 2배 가까이 뛴 것이다. 경실련 조사한 아파트 시세에서 공시지가를 제할 경우 건물값은 더 높아졌다. 2003년 평당 795만원에서 2020년 평당 2,515만원으로 상승했다. 정부가 공시지가 현실화를 제대로 하지 않은 결과 감가 상각되어야 할 건물값만 올라간 꼴이다.

공시지가의 아파트별 편차도 심했다. 22개 단지 중 30% 미만 2개, 30~40% 미만 8개, 40~50% 미만 6개, 50% 이상 4개 단지로 아파트별 편차가 매우 컸다. 시세반영률이 가장 낮은 아파트는 길음 래미안1단지로 25%에 불과했고, 광장동 워커힐은 69%로 가장 높고, 길음 래미안1단지의 2.7배나 된다.

정부는 아직 문재인 정부 이후 서울 아파트값이 14% 올랐다고 주장한다. 하지만 지금까지 경실련이 수많은 아파트 시세를 조사한 결과는 50%대이고, 이번 분석에서도 서울 아파트값은 58%, 아파트 땅값은 64%나 올랐다. 공시지가는 아파트값을 따라가지 못하면서 시세반영률은 평균 41%로 떨어졌고, 아파트별 편차도 심각한 수준이다. 결국, 정부 발표한 공시지가 시세반영률(65.5%)을 신뢰할 수 없으며, 정부는 아파트값 통계, 공시지가 시세반영률 산출근거 등을 투명하게 공개하기 바란다. 아울러 제대로 된 공시지가 현실화를 통해 보유세를 강화하고 집값을 안정시키기 위해서는 당장 공시지가 시세반영률 80%로 올려야 한다. 또 불공정한 과세를 부추기고 예산만 낭비하는 공시가격 제도를 폐지하고 표준지공시지가 조사 결정 권한을 일체 지방정부로 이양해야 한다. 이러한 제도개선을 위해서라도 거짓통계만 내놓으며 집값 폭등을 조장해 온 관료와 장관 등을 전면교체하기 바란다. “끝”

문재인정부, 역대 정권 중 집값 상승 최고

– 20년간 서울 집값 강남 7.7배, 비강남권 4.5배 상승, 노동자임금은 2.4배 상승에 그쳐
– 1999년 이후 20년간 노동자 가구소득 한푼도 안쓰고 모아야 서울 집 한 채 마련
– 정부와 정치권은 불평등의 주범인 땅과집 투기 근절하고 자산격차 해소에 나서야

우리사회 불평등의 주범은 ‘땅과 집’ 등 부동산 투기로 밝혀졌다

경실련과 민주평화당은 불평등의 주범인 투기와 전쟁을 선포한다. 우리사회 불평등과 격차의 근원인 “땅과 집” 등 부동산 불로소득의 원인을 밝히고 구체적 정책대안을 제시할 것이다.

‘돈을 빌려 집을 사라는 정책’을 사용했던 박근혜정부의 주택정책을 비판하고, 촛불정부로 출발한 문재인 정부에서 집값이 폭등하고 있다. 다주택자(투기세력)를 향해 ‘돈을 대줄테니 집을 사재기 하라는 정책’을 쏟아냈기 때문이다. 그 결과 서울 아파트값은 평균 2.5억 강남은 5억 이상 폭등했다. 서울 아파트값만 500조 단독 다가구 상가와 빌딩 등 서울 부동산값은 1,000조 규모 폭등했다.

경실련 분석결과 지난 10년간 공급된 주택 490만호 중 250만호 절반이 넘는 숫자를 다주택자(투기세력)이 사재기를 했다. 상위 10% 다주택 보유자가 사들인 주택만 208만채에 이른다. 임대사업 등록하면 세금을 낮추고 없애는 특혜, 대출은 2배 늘려주는 특혜, 투기를 조장하는 특혜정책 때문이다.

지난 20년간의 아파트값 조사결과 1999년 분양가상한제 폐지와 2014년말 분양가상한제 폐지 등 분양가상한제를 폐지할 때마다 집값이 상승했다. 문재인 정부는 2017년 집권이후 반복해서 분양가상한제를 도입 할 것처럼 공포탄만 쏘고 있지만 지금까지 상한제는 단 한 곳도 지정되지 않았다.

서울 아파트 중위가격 변화에서도 상한제 효과는 나타난다. 상한제 폐지 직후인 1999년 1.3억원에서 서울 아파트 중위가격은 2019년 8월 현재 8.6억원으로 6.6배로 상승했다. 자율화였던 참여정부에서는 가파르게 상승했지만 상한제가 적용되던 2008년 말에는 4.8억원에서 4.6억원(2013년1월)까지 떨어졌다. 하지만 상한제가 폐지된 2015년 1월 4.8억원에서 현재 8.6억원으로 1.8배 상승했다. 2018년 1월 7억원을 돌파하며 불과 8개전보다 1억원이 상승했고, 8개월 후인 2018년 8월 8억원으로 다시 1억원이 올랐다. 강남 11개구 중위가격은 지난 해 9월 10억원을 넘어섰다.

지방과의 격차는 더 벌어지고 있다. 2019년 8월 현재 6대 광역시 중위가격은 평균 2.4억원, 기타 지방 중위가격은 1.6억 원이다. 서울 아파트값이 지방 광역시의 약 3.5배, 기타지방의 5.3배 수준으로, 지방 아파트 5채 팔아야 서울 아파트 1채를 살 수 있을 정도이다.

이번에 서울내 위치한 34개 단지의 아파트값 20년치를 분석한 결과 강남3구의 아파트값 상승은 더욱 심각했다. 시세조사는 부동산뱅크와 국민은행 부동산시세자료를 활용했다.

가. 아파트값이 단기간 가장 많이 상승한 정권은 문재인 정권이고, 다음은 노무현 정권이다

문재인 정권 2.4년 동안 강남은 2,304만(5.1억)원, 강북도 928만(2.3억)원 상승했다. 99년 강남아파트 시세가 2.2억에서 16.2억으로 7.4배가 폭등한 것이다. 같은 기간 노동자 평균임금은 2.4배 상승에 그쳤다.

정권별로는 노무현 정권에서 강남 평당 2,257만(5.6억) 상승했고, 문재인 2.4년 2.034만(5.1억)원 상승했다. 연간 상승액으로는 노무현정부에서 강남은 451만(1.1억)원, 문재인정부는 814만(2.0억)원으로 2배 빠르게 상승하고 있다. 문재인 정부는 취임초기부터 계속 서울 전역에서 폭등현상이 연속 나타나고 있다. 아직 임기가 절반이 남았기 때문에 지금과 같은 주택과 부동산 정책 기조가 계속될 경우 상승폭은 더 커질 수 있다.

나. 강남은 99년 2.2억에서 현재 16.2억으로 7.4배 상승, 가구당 14억 올랐다

2019년 8월 기준 강남권 아파트값은 평당 6,511만(16.2억)원으로 1999년 876만(2.2억)원의 7.4배로 상승했다. 강남에 25평 한 채만 보유를 해도 20년 전보다 14억원 자산이 증가했다. 2003년도 강남시세는 평당 1,950만(4.8억)원으로 4년전 99년 대비 2배 상승했고, 2007년에는 4,300만(10.8억)원, 8년 전 대비 5배로 폭등했다.

외환위기 조기해소를 이유로 99년 1월부터 분양가자율화 정책이 도입되었다. 당시 99년 3월 강남도곡동 타워팰리스 평당 900만원에도 미분양 되는 등 집값은 하락세였다. 하지만 상한제 폐지효과가 나타나면서 2002년 이후 분양가 폭등현상이 시작됐다. 경실련 등 시민들은 분양원가 공개와 분양가상한제 등 집값안정책을 요구했지만 정부와 정치권의 반대와 약속불이행 등으로 집값상승을 조장했다.

2007년 국민의 요구로 법을 개정, 상한제 폐지이후 9년이 지난 2008년 분양가상한제가 다시 시행되었고, 주변시세의 반값수준의 새 아파트가 공급되면서 집값이 안정되고 거품도 빠지기 시작했다. 그러나 여야가 밀실에서 야합, 2014년 12월 분양가상한제를 폐지시켰다. 무능한 정부는 경기부양을 위해 부동산투기를 조장하여 거품을 키운다. 국민들은 촛불을 들었고 대통령을 파면 시켰다.

문재인 정부 역시 분양가상한제 도입을 망설여 왔다. 대신 집권 2년 반 동안 매년 10조 50조 도시재생뉴딜정책(투기세력인 다주택자 소유주택을 국가에서 집을 다시 짓거나 고쳐주는 정책)과 임대사업등록자 세제와 대출 특혜 등 ’투기세력에 꽃길‘을 열었다. 다주택(투기세력)자가 사재기를 할 수 있도록 3기 신도시 30만호 추가건설 등의 투기조장정책을 추진해 왔다. 때문에 집권 2년 반 동안 강남권 집값은 평당 2,000만원, 25평 기준 한 채에 5억 폭등했다.

다. 청년과 무주택자와 자산격차, 강남권은 17억, 비강남권도 8억 격차 발생

아파트 보유자와 무주택자간 자산의 격차도 벌어졌다. 강남아파트 보유자는 20년만에 자산이 14억원 증가했다. 비강남권 보유자도 6억원이 상승했다. 그러나 같은 기간 무주택자의 자산 가치 상승은 ‘0’원이다. 오히려 지난 20년간 임대료를 지불하며 살아왔다. 전세의 경우 이자 등 금융비용, 월세를 고려할 경우 자산의 격차는 더 커진다.

1999년부터 연도별 평균 전세시세와 월세시세를 기준으로 지난 20년간 무주택세입자가 부담한 금액은 전세 2.4억원, 월세 3.6억원 규모로 나타났다. 전세는 이자 등 금융비용을, 월세는 매달 임대인에게 납부했을 것으로 추정되는 금액을 기준으로 산정했다.

결과적으로 아파트값이 크게 상승하면서 강남권에 아파트를 소유한 사람들과 무주택자로 거주하는 경우 자산격차가 전세의 경우 16.5억원 발생했다. 비강남권도 전세로 거주하는 경우에는 7.7억원 자산격차가 생겼다.

라. 서울 집 한 채 마련하려면 노동자 가구 소득 한푼도 안쓰고 20년간 모아야 가능

노동부 임금실태조사에 따르면 1999년 노동자 평균임금은 121만원이다. 같은 조사의 지난해 평균임금은 270만원이며, 올해는 지난해 상승률을 적용할 경우 292만원으로 예상된다. 20년간 월 170만원, 노동자 임금은 2.4배가 상승했다.

도시근로자 가구 소득은 2000년 월 239만원에서 2019년 476만원으로 2배조차 증가하지 못했다. 20년간 한푼도 안쓰고 소득을 모으면 8.4억원으로, 아파트 중위가격 기준 1채를 겨우 마련할 수 있다.

마. 불평등의 주범인 땅과집 투기근절하고 자산격차 해소위한 근본대책 제시하라

20년 전 선분양제 아파트 분양시스템에서 소비자 보호를 위한 최소한의 장치인 분양가상한제를 폐지했던 2000년에서 2007년, 2015년 이후 집값은 급등했다. 그럼에도 문재인 정부는 2017년 8월 이후 2년이 넘도록 분양가상한제 도입을 망설이고 있다. 최근 분양가상한제 시행을 망설이는 등 정부의 애매한 입장으로 집값이 또 상승하고 있다. 부동산 투기를 부추겨온 언론과 분양가상한제 폐지로 엄청난 이득을 챙겨 온 업계는 상한제의 부작용만 쏟아내고 있지만 과거 자료는 그 반대임을 명확히 보여주고 있다.

정부가 정한 검증된 건축비와 정부가 감정해서 정한 공시지가를 기준으로 분양가를 산정할 경우 강남 아파트들의 분양가는 현재 분양가의 절반 수준으로 낮아진다. 경실련의 분석에 따르면, 최근 2년간 서울에서 분양한 16개 민간아파트에 분양가상한제를 적용했다면 강남권은 4,700만원에서 2,160만원으로, 비강남권 2,250만원에서 1,130만원으로 낮아지는 것으로 나타났다.

물론 현 정부처럼 집값이 하락할 것을 두려워한 나머지 선별적인 분양가상한제를 시행해서는 결코 그 효과를 볼 수 없다. 정부의 소극적인 상한제 시행과 부처간 이견으로 인해 실제 분양가상한제가 시행 될 것인지 조차 상당부분 미정이면서 집값상승을 부추기고 있기 때문이다.

촛불시민들의 염원으로 탄생했고, 적폐를 청산해야 할 문재인 정부는 유독 부동산 문제 , 집값 문제만큼은 과거 정부들보다 더욱 투기를 조장하는 정책으로 일관하며 집값을 폭등시키고 있다. 전면적인 분양가상한제와 분양원가 공개, 저렴한 공공주택 공급 등 공급정책과 보유세 강화 등 주택정책 전반에 대한 대책 도입을 통해 불로소득을 소멸시키고 불평등한 자산격차를 완화 시켜 청년과 무주택자의 내 집 마련이라는 소박하고 당연한 꿈을 이룰 수 있도록 정치권이 나서야 한다.

보도자료_문재인정부, 역대 정권 중 집값 상승 최고

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)