어제(27일) 더불어민주당은 의원총회에서 논의한 부동산 정책을 발표하며 3기 신도시를 비롯한 2.4대책 신속 추진과 함께 청년·신혼부부 주택공급 1만호, 지자체 부지를 활용한 누구나집 1만호 추가 공급대책을 내놨다. 여전히 공급이 부족해 집값이 상승했다는 잘못된 진단을 하고 있다. 진단을 잘못했는데 처방이 제대로 나올 리 없다.
송영길 더불어민주당 대표의 전당대회 공약이었던 ‘누구나집’은 경실련이 가짜 공공주택이라고 비판하는 10년 임대주택과 다르지 않다. 서민들은 안심하고 20년 이상 장기간 거주할 수 있는 공공주택을 원하는데, 10년 임대 후 분양 전환하겠다는 것이다. 공기업이 서민을 상대로 장사하려는 것으로 시세차익 등 불로소득을 조장할 수 있다.
대통령은 질 좋은 평생주택 공급을 확대해 중산층과 무주택자의 주거난을 해소하겠다고 했지만 정작 여당 대표는 공공주택에 평생 살라고 하면 누가 살겠느냐며 엇박자를 내고 있다.
지금의 집값 폭등은 결코 공급 물량이 부족해서가 아니다. 지난 10년간 500만호의 새 주택이 공급됐지만, 260만호는 다주택자가 사재기했다. 당장 공급효과가 발생하는 효과적인 공급책은 다주택자들이 보유한 700만 채를 시장에 내놓게 하는 것이다. 2017년 12월 임대사업자에 대한 세금과 대출 특혜가 발표된 이후 집값이 급등했지만 이번 발표에서도 주택임대사업자 신규등록만 폐지했다. 다주택자들의 합법적 절세 방법으로 활용되는 임대사업자 세금 특혜를 전면 폐지해야 한다.
LH 땅 투기 의혹에서 재확인됐지만 지금의 3기 신도시, 공공재개발 등의 공급확대책은 투기만 조장할 뿐이다. 당장 중단해야 하는데, 정부와 여당은 기존대책을 차질없이 추진하겠다는 입장이다. 이미 주택보급률은 100%가 넘었으며, 오피스텔 등까지 포함할 경우 더 올라간다. 주택보급은 충분한대도 주택이 주거공간이 아닌 투기수단으로 사재기대상이 되면 아무리 주택을 공급하더라도 집값 안정으로 이어질 리 없다.
더불어민주당 부동산 특위가 발표한 세제완화, 공급대책, 금융대책은 모두 집값 안정이 아닌 투기조장책에 불과하다. 지난 보궐선거 참패 요인을 부동산 문제로 인식하면서도 엉뚱한 대책을 내놓고 있다. 정부와 여당이 정말 집값을 안정시켜 민심을 되돌리기 원한다면 경실련 주장대로 국공유지를 한 평도 팔지 말고, 토지임대 건물분양하거나 20년 이상 장기공공주택으로 공급하기 바란다. LH 혁신도 내년 대선와 지방선거를 의식한 면피용 대책이 아닌 해체 수준으로 쇄신하고, 대규모 개발사업을 중단할 것을 촉구한다.“끝”
경실련이 노무현 정부 이후 17년간 서울 아파트값과 공시지가 변화를 조사한 결과 아파트값은 문재인 정부에서 최고로 상승한 반면 공시지가의 시세반영률은 가장 낮은 것으로 나타났다. 문재인 정부 이후 잘못된 부동산정책으로 집값이 폭등했는데 정부는 보유세를 강화하겠다며 공시지가(가격) 로드맵을 발표했다. 하지만 실상은 공시지가가 집값 상승을 따라가지 못하며 현실화율이 더 낮아진 것이다.
조사대상은 강남권 5개 단지, 비강남권 17개 단지로 총 22개 단지이며, 약 6만 3천 세대 규모이다(별첨 참조). 아파트 시세는 국민은행 등 부동산 시세정보를 활용하였으며, 매년 1월 기준 시세를 조사하였다. 공시지가 시세반영률은 아파트 평당시세에서 건물값을 제한 땅값 시세와 공시지가에 용적률을 고려한 아파트 평당 공시지가를 비교한 것이다. 건물값은 아파트 노후도에 따라 평당 100만원~500만원을 적용하였다.
조사결과 서울 22개 단지 아파트값은 25평 기준 노무현 정부 임기 초인 2003년 3.1억에서 2020년 10.4억으로 7.3억 상승했다. 건물값을 제한 아파트 땅값은 2003년 평당 1,149만원에서 2020년 3,956만원으로 2.4배(2,807만원) 상승했다. 상승액은 노무현 정부 936만원, 이명박 정부 –192만원, 박근혜 정부 523만원, 문재인 정부 1,540만원 상승하여 노무현·문재인 정부 8년간 상승액(2,476만원)이 이명박·박근혜 정부 9년간 상승액(331만원)보다 7배 더 높다. 아파트 평당 공시지가는 2003년 454만원에서 2020년 1,641만원으로 1,187만원 상승했다. 이는 아파트 땅값 시세 상승액의 절반 미만에 불과하며 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 51%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 41%로 문재인 정부에서 최저로 나타났다.
정권별 서울 아파트(땅+건물) 시세 및 공시(지)가 변동 현황
(1월 기준, 단위 : 만원/평당)
주1) 공시가격은 2005년부터 발표되고 있으며, 2005년 이전 공시가격은 시세 상승 추이를 적용, 경실련이 산출한 추정치
강남과 비강남으로 구분해서 살펴봤다. 강남 아파트 땅값 시세는 노무현 정부 임기 초인 2003년 평당 1,865만원에서 2020년 평당 6,828만원으로 17년간 5,063만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 1,833만원, 이명박 정부 –512만원, 박근혜 정부 1,049만원, 문재인 정부 2,693만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 4,526만원, 이명박·박근혜 정부 537만원으로 7.4배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 53%, 박근혜 정부 46%, 문재인 정부 47%로 노무현 정부가 가장 낮다.
비강남권 아파트 땅값 시세는 2003년 평당 1,007만원에서 2020년 평당 3,111만원으로 17년간 2,104만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 722만원, 이명박 정부 –186만원, 박근혜 정부 367만원, 문재인정부 1,201만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 1,923만원, 이명박·박근혜 정부 181만원으로 10배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 42%, 이명박 정부 50%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 38%로 문재인 정부가 가장 낮다.
강남, 비강남 격차도 살펴봤다. 아파트 평당 땅값 시세의 강남북 격차는 노무현 정부 1,869만원, 이명박 정부 1,543만원, 박근혜 정부 2,225만원, 문재인 정부 3,717만원으로 벌어졌다. 25평 아파트값 기준으로는 2003년 4.7억에서 2020년 9.4억으로 2배가 됐다.
공시지가와 공시가격도 비교했다. 공시지가는 땅값이고 공시가격은 집값(땅+건물)인 만큼 공시가격에서 공시지가를 제외하면 아파트의 건물값을 알 수 있다. 경실련 조사결과 건물값은 노무현 정부 임기초인 2003년 평당 504만원에서 2020년 평당 1,339만원으로 885만원, 1.7배가 올랐다. 노후화로 감가상각 되어야 할 건물값이 2배 가까이 뛴 것이다. 경실련 조사한 아파트 시세에서 공시지가를 제할 경우 건물값은 더 높아졌다. 2003년 평당 795만원에서 2020년 평당 2,515만원으로 상승했다. 정부가 공시지가 현실화를 제대로 하지 않은 결과 감가 상각되어야 할 건물값만 올라간 꼴이다.
공시지가의 아파트별 편차도 심했다. 22개 단지 중 30% 미만 2개, 30~40% 미만 8개, 40~50% 미만 6개, 50% 이상 4개 단지로 아파트별 편차가 매우 컸다. 시세반영률이 가장 낮은 아파트는 길음 래미안1단지로 25%에 불과했고, 광장동 워커힐은 69%로 가장 높고, 길음 래미안1단지의 2.7배나 된다.
정부는 아직 문재인 정부 이후 서울 아파트값이 14% 올랐다고 주장한다. 하지만 지금까지 경실련이 수많은 아파트 시세를 조사한 결과는 50%대이고, 이번 분석에서도 서울 아파트값은 58%, 아파트 땅값은 64%나 올랐다. 공시지가는 아파트값을 따라가지 못하면서 시세반영률은 평균 41%로 떨어졌고, 아파트별 편차도 심각한 수준이다. 결국, 정부 발표한 공시지가 시세반영률(65.5%)을 신뢰할 수 없으며, 정부는 아파트값 통계, 공시지가 시세반영률 산출근거 등을 투명하게 공개하기 바란다. 아울러 제대로 된 공시지가 현실화를 통해 보유세를 강화하고 집값을 안정시키기 위해서는 당장 공시지가 시세반영률 80%로 올려야 한다. 또 불공정한 과세를 부추기고 예산만 낭비하는 공시가격 제도를 폐지하고 표준지공시지가 조사 결정 권한을 일체 지방정부로 이양해야 한다. 이러한 제도개선을 위해서라도 거짓통계만 내놓으며 집값 폭등을 조장해 온 관료와 장관 등을 전면교체하기 바란다. “끝”
시민들의 의견
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