주요 콘텐츠로 건너뛰기

[특집] 친구들의 ‘부동산 영끌’ 방법

지역

[특집] 친구들의 ‘부동산 영끌’ 방법

admin | 금, 2021/05/28- 00:08

[월간경실련 2021년 5,6월호 – 특집. 땀보다는 땅, 주식, 코인?(1)]

친구들의 ‘부동산 영끌’ 방법

장성현 부동산건설개혁본부 간사

 

크게 세 분류다. 첫째는 서울에 살며 부부 모두 대기업에 종사하는 부류. 둘째는 서울에 살고 중소·중견기업에 다니는 부류. 셋째는 수도권 외 지역에 살며 공기업에 종사하는 부류. 필자 주변의 부동산 투자(?) 형태별 분류다. 이들은 모두 30대 초반으로 결혼 2~3년 차 부부다. 그들의 부동산 투자 형태는 그들의 소득수준과 생활권역 별로 조금씩 다르다. 글에서는 그들의 투자형태를 간략히 살펴본 뒤 필자가 느끼는 소회를 간략히 나눠보고자 한다.

사례 1. 서울에 사는 대기업 부부

A 부부는 서울 아파트값이 천정부지로 치솟던 2019년 말 소위 말하는 ‘영끌’을 통해 내집 마련을 했다. 이들이 선택한 지역은 마포구 공덕동이다. 강남은 아니지만 그렇다고 강북도 아닌 중산층 대기업 부부가 선호하는 지역이다. 남편은 제1금융권에 다니는 은행원이고, 부인 역시 외국계 은행에 종사한다. 이들은 애초 신혼부부 특별공급은 쳐다보지도 않았다. 신혼 특공은 소득기준이 있는데, 소득기준을 초과했기 때문이다.

그들이 선택한 내집은 준공한 지 20년 가까이 된 24평짜리 아파트다. 이들이 ‘영끌’한 금액은 총 9억 5천만 원 가량이다. 이들의 자금조달 현황은 다음과 같다. 우선 남편이 다니는 은행에서 주택을 담보로 3억 5천만 원을 대출받았다. 부족한 금액을 메꾸기 위해 아내와 남편 명의로 각각 1억 원씩 총 2억 원의 신용대출을 받았다. 대출금액 합이 5억 5천만 원이다. 대기업 종사자이기에 가능한 얘기고, 이들 부부가 대출로 끌어모을 수 있는 최대한도다. 나머지 4억 원은 부부가 모아둔 현금 2억 원에 부모님께 빌린 건지, 받은 건지 모르겠지만, 나머지 2억 원을 마련했다. 부부는 그렇게 서울 공덕에 20년 된 아파트를 9억 5천만 원에 구입했고, 2021년 5월 현재 아파트 실거래가는 14억 원이다.

사례 2. 서울에 사는 중소기업 부부

B 부부는 아직 내집 마련을 하지 못했다. 이들 부부는 앞에 부부처럼 시장매물을 살 여력이 없다. 대신 서울에서 공급되는 신혼부부 특공을 노리고 있다. 청약만 되면 언제든 입주가 가능하도록 ‘영끌’ 계획을 세우고 있다. 이들은 현재 구로구 신도림의 아파트에 2억 6천만 원짜리 전세를 살고 있다. 이들의 자금조달 계획은 이렇다. 서울에서 공급되는 24평짜리 공공분양 아파트의 경우 분양가가 5억 원 선이 다. 신혼부부를 위해 정부가 제공하는 주택담보대출의 최대 한도는 2억 6천만 원이다. 여기에 현재 부부가 살고 있는 전세금액 1억 5천만 원(나머지 전세금은 서울시 전세대출)을 합하면 4억 1천만 원이다. 1억 5천만 원이 부족하다. A 부부처럼 부모에게 빌릴 수도 없다. 다행히 분양아파트는 3년간 분할납부다. 당첨만 되면, 대출금으로 계약금을 내고 잔금은 부부의 소득과 주식투자를 통해 마련할 계획이다.

어디까지나 계획에 불과하지만, ‘영끌’을 하고도 자금이 부족하다. 더 큰 문제는 신혼부부 특공이 하늘의 별 따기란 것이다. 서울에서 신혼부부 특공에 당첨되려면 기본적으로 아이가 2명 이상 있어야 한다. 간혹 아이가 1명 있어도 당첨되는 경우가 있긴 하지만 유의미한 확률은 아니다. 운이 좋아서 신혼부부 특공에 당첨된다 하더라도 문제는 남아있다. 대출금 상환이다. 기본적으로 20년에서 30년간 상환하게 되는데, 2억 6천만 원 대출에 고정금리 2%를 적용하면 매달 이자만 50만 원 가량이다. 여기에 원리금 상환까지 하면 한 달에 200만 원 가량이 대출상환금으로 고정적으로 나간다. 이런 상황에서 아이 둘을 양육한다는 건 감당하기 어려운 일이다. 신혼부부 특공을 위해 아이를 낳아야 하지만, 아이를 낳고 새집을 마련하면 생활이 안된다. 이게 현실이다.

사례 3. 목포에 사는 공기업·교사 부부

C 부부의 경우 남편은 이름만 대면 알 수 있는 공기업에 다니고, 아내는 유치원 교사다. 이들 부부의 꿈은 내집 마련이 아니다. 목포 지역은 타 지역에 비해 집값이 비싸지도 않고, 최근 몇 년간 과잉공급으로 인해 시장에 나온 신축 매물도 많지만 집을 사지 않는다. 그렇다고 이들이 부동산에 관심이 없는 건 아니다. 공기업에 다니는 남편은 어느 누구보다 정보력이 좋고, 빠르다. 주식투자로 쏠쏠한 이득을 봤다. 근로소득과 주식투자 이윤을 가지고 원정 부동산 투자에 나섰다.

C 부부의 투자처는 경남권 오피스텔이다. 서울에 비할 바는 아니지만, 울산·부산 등 경남권 역시 부동산 광풍지역이다. 외지인이 청약에 당첨된다는 건 거의 불가능하다. 이런 상황에서 그들이 노리는 건 아파트보다 인기가 떨어지는 오피스텔 미분양 물량이다. 미분양 물량은 외지인도 손쉽게 ‘줍줍’이 가능하기 때문이다. 목포에는 부동산 투자가치가 떨어진다고 판단, 신혼부부 전세대출을 통해 신축아파트에 세 들어 살고, 여유 자금은 경남권 오피스텔 2채에 투자한 것이다. 듣기로는 오피스텔이라 가격상승은 크지 않지만, 꾸준히 오르는 중이라고 한다.
D 부부는 모두 교사다. 당장이라도 목포의 입지 좋은 곳에 내집 마련이 가능하지만, 학교에서 제공하는 관사에 신혼집을 차렸다. 목포가 생활권이라 목포에 내집 마련을 하면 되지만, 향후에 집값이 떨어질 것 같다고 주저한다. 대신 전남지역에서 그나마 부동산 시장이 뜨거운(?) 여수·순천·광양에 청약을 넣어볼 계획이다. 그래서 D 부부는 한동안 관사에 거주하면서 시장을 관망하는 중이다.

‘영끌’은 아무나 하나 … 주식에 올인

사례로 든 부부들은 그나마 사정이 나은 이들이다. 서울에 살면서 중소기업에 다니고, 모아둔 돈도 없는 부부, 지방에 살지만 자영업에 종사하거나 고용 안정성이 떨어지는 직장에 다니는 이들은 일찌감치 내집 마련이란 희망을 접고 산다. 이들은 현실적으로 2년 계약 만료 후 5% 보증금 인상도 감당하기 어려운 처지다. 아파트는 언감생심, 빌라 투룸을 전전한다.

그렇다고 마냥 손 놓고 있을 수만은 없다. 이들이 노리는 건 주식투자다. 집도 사고 싶고, 부동산 투자가 안정적이라는 걸 알지만, 현실적으로 불가능하니 주식투자를 통해서라도 상대적 박탈감을 메우려고 한다. 물론 ‘영끌’을 통해 내집 마련을 한 이들이 부동산투자를 안 한다는 건 아니다. 하지만 필자가 느끼기엔 내집 마련을 포기한 이들이 주식투자에 더 목을 맨다.

이제 막 사회생활을 시작하고, 아름다운 가정을 꾸린 이들이 불로소득에 사활을 거는 사회. 이것이 작금의 대한민국의 현실이다. 부동산 투기를 하면 할수록, 집값이 오르면 오를수록, 어려운 사람의 내집 마련은 어려워지고 살림 형편은 곤궁해진다는 공자왈을 해도 이들은 아랑곳하지 않는다. 이들에게 부동산 투기는 대한민국에서 살아남기 위한 보험이자, 누구나 하는 재테크에 불과한 일이기 때문이다. 그 나라 정치는 그 나라 국민의 수준을 보여준다고 하지 않던가. 그렇게 보면, 우리나라 정치가나 관료가 집값 안정에 관심이 없는 건 어떻게 보면 당연한 일이다.

시민들의 의견

댓글 달기

Plain text

  • 웹 페이지 주소 및 이메일 주소는 자동으로 링크로 전환됩니다.
  • 줄과 단락은 자동으로 분리됩니다.
  • 사용할 수 있는 HTML 태그: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd>
이미지
무제한 수의 파일을 이 필드에 업로드할 수 있습니다.
50 MB 한계입니다.
허용된 유형: png gif jpg jpeg.
Enter the YouTube URL. Valid URL formats include: http://www.youtube.com/watch?v=1SqBdS0XkV4 and http://youtu.be/1SqBdS0XkV4.
CAPTCHA
스펨 사용자 차단 질문

청년실신이란 말을 아십니까?

한유림 경희대 프랑스어학과 / 경실련 아름다운 청년 선거단

삼포세대(연애, 결혼, 출산 세가지를 포기한 세대), N포세대(N가지를 포기한 세대), 니트족(일하지 않고 일할 의지도 없는 청년 무직자) 그리고 청년실신(‘청년 실업자’와 ‘신용불량자’의 합성어로 졸업 후 실업자 또는 신용불량자가 된다는 뜻의 신조어), 이 단어들이 어떤 이들을 지칭하는 것일까? 바로 우리나라 청년들이다.

2017년 통계청에 따르면, 청년 실업률은 9.3%를 기록했아. 이는 역대 세 번째로 높은 수치다. 소위 니트족이라 불리는 구직활동을 포기한 이들까지 합하면 청년 실업률은 30%를 상회한다. 계속되는 취업난과 대학등록금 인상에 따른 학자금 대출 급증으로 인해 막대한 빚을 가지고 있는 청년들을 쉽게 찾아볼 수 있다. 또한 30세 미만 청년부채 증가율은 41.9%로 급증했다. 취업 전부터 부채에 시달리는 청년들은 대출금을 갚기 위해 취업준비와 아르바이트를 병행하고 있다.

최근 큰 폭으로 인상됐다고 하는 7,530원의 최저임금으로는 여전히 대출금을 갚기 어렵다. 임상실험, 막노동, 보이스피싱과 같은 단기간 고수익 아르바이트를 찾고 있는 슬픈 현실이 이를 보여준다. 더 나아가, 대출금 연체로 신용등급이 하락하고 대부업체까지 이용하게 되는 청년들이 점점 늘고 있다. 이에 교육부와 한국장학재단은 ‘취업 후 상환학자금제도’(일정 소득이 발생한 시점부터 원리금을 상환하는 제도)를 출시하고 일부 지방자치단체에서는 지원 사업을 시작했지만 청년부채의 근본적인 해결책이 되지 못하고 있다.

청년부채 문제를 해결하기 위한 가장 중요한 일은 청년들이 부채를 지지 않는 사회적 여건을 만드는 것이다. 대학등록금이 가장 큰 원인이기에 등록금 인하대책이나 등록금 부담 감소대책 등을 마련해 청년들이 등록금 걱정 없이 대학생활을 하며, 미래를 꿈 꿀 수 있게 해야 한다. 또한 부채를 가지고 있는 청년들이 부채 상환에 도움을 줄 수 있는 사회적 시스템이 필요하다. 학자금 대출에 대한 이자상환부담을 덜어주는 대책, 대출금 상환기간연장 대책을 통해 대출금 상환에 대한 부담을 줄여줘야 한다. 금융정보를 제공해 부채와 신용을 관리하는 시스템, 성실히 채무를 상환하는 청년들의 경우 대출이자나 원금 감면대책, 부채로 인해 파산한 청년들의 경우 재기를 위한 학자금대출 면책대책 등이 도움이 될 수 있다.

청년들이 대한민국의 희망과 미래라고들 한다. 하지만 이러한 언사도 구호에만 그친 것이 현실이다. 중앙정부, 지방자치단체, 정치권 등이 문제의 시급성을 인식하고, 조속히 부채로 신음하는 청년들에 대한 구제에 나서야 한다.

목, 2018/05/03- 08:00
58
0

지방선거 예비후보자 40%가 전과 경력자라고?

김소엽 경북대 응용생물학과 / 경실련 아름다운 청년 선거단

오는 6월 13일 제7회 지방선거를 앞두고 지난 2월부터 예비후보자 등록이 진행되었다. 현재 선거 관련 법률에 따르면 3년 이하의 징역이나 금고는 형 종료일로부터 5년이 지나면 입후보가 가능하다. 유권자들의 알권리를 위해 후보자들은 후보자 등록 완료 후 후보자 인적사항과 병역사항신고서, 세금 납부·체납 상황, 전과기록에 관한 증명서류 등을 공개하는 것 외에 후보 출마에는 전과기록에 대한 별다른 제재가 없는 상황이다.

2014년에 진행된 제6회 지방선거에서 출마자 8,994 중 39.8%인 3579명이 전과기록이 있었다. 지난 달 시민단체 경실련이 조사해 발표한 자료에서 이번 지방선거 예비후보자들도 지난 선거 못지않은 높은 전과경력이 나타났다. 예비 후보자로 등록된 총 6,581명 중 약 40%인 2,663명이 전과기록을 가지며 평균 1.6건의 전과를 보유한 것으로 조사됐다. 이 중 음주운전과 무면허운전이 28.7%로 가장 높은 비율을 차지했고, 집시법·국가보안법, 폭행·상해·추행, 도로교통법 등이 다음을 이뤘다. 사실 대다수 국민이 음주운전으로 인한 벌금 전과를 가지고 있는 상황이긴 하지만 도덕적·능력적으로 존경받을 만한 지도자를 뽑는 선거라는 점에서 준법정신이 미흡한 후보자들의 비율이 높게 나타나는 것은 심각한 문제가 아닐 수 없다.

물론 전과기록이 있다고 무작정 그 사람을 부정적으로 평가할 수만은 없다. 과거의 잘못을 반성하고 새로운 인생을 살아가려고 노력하는 사람들이 적지 않은 것도 사실이다. 전과경력자의 피선거권을 무조건 박탈하는 것 또한 역차별로 볼 소지가 있다. 또한 전과 기록이 있는 후보자들 중 민주화에 투신하는 과정에서 남은 전과기록의 경우 무조건 잘못이라고 비난하기도 어렵다. 그럼에도 후보자들의 전과 경력은 시민들이 정확히 알 수 있도록 접근성을 높여 판단 근거를 제시하는 것은 필요하다.

이러한 상황에서 가장 중요한 것은 유권자들의 철저한 검증자세와 판단이다. 하지만 이런 유권자들의 막대한 책임에 비해 학생들을 상대로 한 선거와 정치에 대한 교육은 상당히 부족한 실정이다. 이제 막 성인이 된 20대 청년들은 앞으로 사회를 이끌어 갈 가장 중요한 역할을 맡고 있지만, 정치에 대한 무지와 무관심은 낮은 투표율로 나타나고 있다. 실제로 2014년에 진행된 제6회 지방선거에서 20대 유권자들의 절반 이상에 투표에 참여하지 않았다. 투표권이 없는 학생 때부터 투표는 나의 삶을 위한 필수적인 정치과정이라는 인식을 보편화 할 수 있도록 해야 한다. 우리 사회가 선거 후보를 바라보는 올바른 판단기준을 가지도록 도와주는 것이 필요하다. 이는 제대로 된 후보자가 선택되는데 큰 기여를 할 것이다.

금, 2018/05/04- 13:54
57
0

청년의 미래는 어떻게 보장해야 하는가

곽세인 단국대 경제학과 / 경실련 아름다운 청년 선거단

청년(靑年)은 신체적ㆍ정신적으로 한창 성장하거나 무르익은 시기에 있는 사람을 말한다. 최근에는 이러한 청년들에게 삼포세대, 흙수저, 이생망과 같은 신조어가 만들어졌다. 그 이유는 무엇일까? 지금의 청년들은 취업난으로 구직난을 겪고 있으며, 등록금 부담으로 휴학을 하며 등록금을 마련하거나, 최저임금조차 보장받지 못하며 노동 착취에 내몰리고 있다. 청년들이 꿈을 꾸거나 자기 개발에 힘을 쏟기 보다는 생존을 위해 시간을 허비하고 있다.

물론 청년들이 시간을 쏟고 있는 모든 행동들이 다 무용하다고 할 수는 없다. 모든 노력들은 앞으로 나아갈 힘이 되고, 미래를 위한 좋은 발판이 될 수 있기 때문이다. 그런데 이런 노력들은 과연 청년들에게만 지워야만 하는 짐일까? 대답은 ‘아니오’다. 청년들 본인의 노력뿐만 아니라 정부와 정치권에서도 적극적인 지원에 나서야 한다. 그 방법은 ‘청년 정책’으로부터 찾을 수 있다.

과거의 청년 정책이라고 하면 일자리 정책만을 떠올리게 된다. 그러나 2018년에 들어오면서 일자리 정책만이 아니라 주거 및 복지, 노동 권리 증진, 부채 문제까지 포함하는 종합적인 대책이 청년 정책으로 다뤄지고 있다. 예를 들어, 기존 청년일자리 정책은 직업 훈련을 지원했지만, 지금은 기업에 청년 구직 촉진 수당이나 추가 고용 장려금을 지원한다. 더불어 대학생 학비 부담 완화를 위해 학자금 대출 금리를 인하하고, 향후 5년까지 대학 입학금을 단계적 폐지를 한다고 한다. 그러나 이러한 정책은 그럴듯해 보이지만 자세히 들여다보면 꽤나 많은 문제점이 있다.

첫 번째 문제로는 정치권의 적극적인 대처가 부족하다. 단적인 예로 최근 논의되고 있는 ‘청년 일자리 추경’이다. 정부는 청년 일자리 문제가 그 어느 때보다 시급함을 인식하고, 적극적으로 문제 해결에 나서고자 추경에 나섰다. 하지만 국회는 추경의 통과는커녕 논의조차 거부하고 있다. 청년들의 생존의 문제가 정쟁의 대상으로 전락하고 만 것이다. 설령 청년 일자리 추경이 문제가 있다고 생각하면 반대를 위한 반대만 할 것이 아니라 구체적인 대안을 제시해야만 할 것이다. 국회는 청년 일자리 문제의 시급성을 인지하고, 추경을 포함한 다양한 해결방안을 모색하기 위해 노력해야 한다.

두 번째로는 정부의 정책이 근시안적이라는 점이다. 중소기업에 취업한 청년에게 수천만원의 목돈을 만들어 주겠다는 정책을 자세히 보면 단기적 처방임을 알 수 있다. 결국 청년들이 더욱 안정적 일자리에만 눈을 돌리게 만드며, 공무원에만 눈을 돌리게 만든다. 공무원에 많은 사람들이 몰리게 되면 결국 국가의 경쟁력을 떨어뜨릴 수밖에 없다. 정부도 공무원 증원 등의 땜질식 대책이 아닌 일자리 문제에 근본적 대책을 마련해 질 좋은 일자리를 늘려야 한다. 대기업에 집중된 경제 구조 해소, 지역·직종별 임금 격차 해소, 노동 여건 개선 등 구조적 해결이 필요하다.

청년들의 문제는 청년 세대 하나에 국한된 문제가 아니다. 앞서 말했던 것처럼 우리 사회를 책임질 핵심으로 우리 사회 모두의 책임이자 공동의 문제이다. 정부는 청년 문제 해결의 시급성을 인지하고, 올바른 정책으로 청년들에게 희망을 주길 바란다.

수, 2018/05/02- 09:22
53
0


 

 

[정권별 서울 아파트 시세(땅+건물) 및 공시가 변동 분석]

서울아파트 땅값, 이명박·박근혜 9년보다, 노무현·문재인 8년 동안 7배 더 올라

아파트 공시가격(72%), 공시지가(41%), 정부 조작으로 반영률 달라

아파트값 최고 상승한 문재인 정부, 공시지가 시세반영률은 최저수준

아파트별 공시지가 시세반영률 25%~69%까지 제각각으로 엉터리

경실련이 노무현 정부 이후 17년간 서울 아파트값과 공시지가 변화를 조사한 결과 아파트값은 문재인 정부에서 최고로 상승한 반면 공시지가의 시세반영률은 가장 낮은 것으로 나타났다. 문재인 정부 이후 잘못된 부동산정책으로 집값이 폭등했는데 정부는 보유세를 강화하겠다며 공시지가(가격) 로드맵을 발표했다. 하지만 실상은 공시지가가 집값 상승을 따라가지 못하며 현실화율이 더 낮아진 것이다.

조사대상은 강남권 5개 단지, 비강남권 17개 단지로 총 22개 단지이며, 약 6만 3천 세대 규모이다(별첨 참조). 아파트 시세는 국민은행 등 부동산 시세정보를 활용하였으며, 매년 1월 기준 시세를 조사하였다. 공시지가 시세반영률은 아파트 평당시세에서 건물값을 제한 땅값 시세와 공시지가에 용적률을 고려한 아파트 평당 공시지가를 비교한 것이다. 건물값은 아파트 노후도에 따라 평당 100만원~500만원을 적용하였다.

조사결과 서울 22개 단지 아파트값은 25평 기준 노무현 정부 임기 초인 2003년 3.1억에서 2020년 10.4억으로 7.3억 상승했다. 건물값을 제한 아파트 땅값은 2003년 평당 1,149만원에서 2020년 3,956만원으로 2.4배(2,807만원) 상승했다. 상승액은 노무현 정부 936만원, 이명박 정부 –192만원, 박근혜 정부 523만원, 문재인 정부 1,540만원 상승하여 노무현·문재인 정부 8년간 상승액(2,476만원)이 이명박·박근혜 정부 9년간 상승액(331만원)보다 7배 더 높다. 아파트 평당 공시지가는 2003년 454만원에서 2020년 1,641만원으로 1,187만원 상승했다. 이는 아파트 땅값 시세 상승액의 절반 미만에 불과하며 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 51%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 41%로 문재인 정부에서 최저로 나타났다.

정권별 서울 아파트(땅+건물) 시세 및 공시(지)가 변동 현황
(1월 기준, 단위 : 만원/평당)

주1) 공시가격은 2005년부터 발표되고 있으며, 2005년 이전 공시가격은 시세 상승 추이를 적용, 경실련이 산출한 추정치

강남과 비강남으로 구분해서 살펴봤다. 강남 아파트 땅값 시세는 노무현 정부 임기 초인 2003년 평당 1,865만원에서 2020년 평당 6,828만원으로 17년간 5,063만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 1,833만원, 이명박 정부 –512만원, 박근혜 정부 1,049만원, 문재인 정부 2,693만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 4,526만원, 이명박·박근혜 정부 537만원으로 7.4배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 53%, 박근혜 정부 46%, 문재인 정부 47%로 노무현 정부가 가장 낮다.

비강남권 아파트 땅값 시세는 2003년 평당 1,007만원에서 2020년 평당 3,111만원으로 17년간 2,104만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 722만원, 이명박 정부 –186만원, 박근혜 정부 367만원, 문재인정부 1,201만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 1,923만원, 이명박·박근혜 정부 181만원으로 10배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 42%, 이명박 정부 50%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 38%로 문재인 정부가 가장 낮다.

강남, 비강남 격차도 살펴봤다. 아파트 평당 땅값 시세의 강남북 격차는 노무현 정부 1,869만원, 이명박 정부 1,543만원, 박근혜 정부 2,225만원, 문재인 정부 3,717만원으로 벌어졌다. 25평 아파트값 기준으로는 2003년 4.7억에서 2020년 9.4억으로 2배가 됐다.

공시지가와 공시가격도 비교했다. 공시지가는 땅값이고 공시가격은 집값(땅+건물)인 만큼 공시가격에서 공시지가를 제외하면 아파트의 건물값을 알 수 있다. 경실련 조사결과 건물값은 노무현 정부 임기초인 2003년 평당 504만원에서 2020년 평당 1,339만원으로 885만원, 1.7배가 올랐다. 노후화로 감가상각 되어야 할 건물값이 2배 가까이 뛴 것이다. 경실련 조사한 아파트 시세에서 공시지가를 제할 경우 건물값은 더 높아졌다. 2003년 평당 795만원에서 2020년 평당 2,515만원으로 상승했다. 정부가 공시지가 현실화를 제대로 하지 않은 결과 감가 상각되어야 할 건물값만 올라간 꼴이다.

공시지가의 아파트별 편차도 심했다. 22개 단지 중 30% 미만 2개, 30~40% 미만 8개, 40~50% 미만 6개, 50% 이상 4개 단지로 아파트별 편차가 매우 컸다. 시세반영률이 가장 낮은 아파트는 길음 래미안1단지로 25%에 불과했고, 광장동 워커힐은 69%로 가장 높고, 길음 래미안1단지의 2.7배나 된다.

정부는 아직 문재인 정부 이후 서울 아파트값이 14% 올랐다고 주장한다. 하지만 지금까지 경실련이 수많은 아파트 시세를 조사한 결과는 50%대이고, 이번 분석에서도 서울 아파트값은 58%, 아파트 땅값은 64%나 올랐다. 공시지가는 아파트값을 따라가지 못하면서 시세반영률은 평균 41%로 떨어졌고, 아파트별 편차도 심각한 수준이다. 결국, 정부 발표한 공시지가 시세반영률(65.5%)을 신뢰할 수 없으며, 정부는 아파트값 통계, 공시지가 시세반영률 산출근거 등을 투명하게 공개하기 바란다. 아울러 제대로 된 공시지가 현실화를 통해 보유세를 강화하고 집값을 안정시키기 위해서는 당장 공시지가 시세반영률 80%로 올려야 한다. 또 불공정한 과세를 부추기고 예산만 낭비하는 공시가격 제도를 폐지하고 표준지공시지가 조사 결정 권한을 일체 지방정부로 이양해야 한다. 이러한 제도개선을 위해서라도 거짓통계만 내놓으며 집값 폭등을 조장해 온 관료와 장관 등을 전면교체하기 바란다. “끝”

목, 2020/12/03- 19:16
51
0

[월간경실련 2019년 1,2월호 – 이슈리포트1]

정치개혁을 위한 첫 걸음, 연동형비례대표제 도입

 

조진만 정치개혁위원장/덕성여자대학교 정치외교학과 교수

[email protected]

 

한국의 민주주의는 단기간에 그 어느 나라보다 역동적인 발전을 이루었다. 그 힘은 정치권력이 정당성을 갖추지 못하였거나 시민들의 요구에 제대로 부응하지 못할 때면 이를 시정하기 위한 시민사회의 저항으로부터 나왔다.

하지만 민주국가들 중에서 정치에 대한 불만이나 불신이 한국만큼 큰 나라도 드물다. 개인적으로 한국정치에 대한 시민들의 불만은 정치에 대한 열정으로부터 나온다고 생각한다. 정치에 대한 열정이 없고 무관심하다면 불만을 표출할 이유조차도 없기 때문이다.

그렇다면 왜 시민들은 한국정치에 대하여 불만을 힘들게, 그리고 끊임없이 제기해야만 하는 것일까? 이러한 악순환을 끊을 방법은 없을까? 이 문제와 관련하여 선거제도 개혁의 문제가 중요하다는 점을 지금부터 얘기해보고자 한다. 용어도 익숙하지 않고, 그 선거제도가 어떻게 운영되고 어떠한 효과를 이끄는지 잘 몰라도 된다. 그저 앞으로 질문하는 내용에 대하여 스무고개 문제를 풀듯이 자신의 입장을 예, 아니오의 차원에서 결정하면 된다. 그리고 그 끝에 무엇이 남는지를 확인하면 된다.

 

선거제도 개혁은 필요한가?

첫 번째 질문은 한국정치에 대한 만족 여부이다. 한국정치에 대하여 만족하십니까?” 이 질문에 예라고 자신 있게 응답할 수 있는 시민의 비율은 높지 않을 것이다. 아니오 라고 응답한 시민은 한국정치에 대한 불만을 가지고 있고, 이를 변화시킬 수 있는 방안이 나오기를 희망할 것이다.

두 번째 질문은 선거의 중요성과 관련이 있다. 오늘날 민주국가는 유권자들이 선거를 통하여 대표자를 선출하고, 그 대표자들이 시민들을 대변하는 대의제를 기반으로 운영된다. 그러므로 선거의 중요성 자체를 부정하는 시민은 거의 없을 것이다. 그렇다면 이렇게 질문하면 어떠한 답변이 돌아올까? 선거를 통하여 선출된 국회의원이 대표자의 역할을 잘 수행하고 있다고 생각하십니까?” “선거의 결과가 선생님의 의견을 잘 대변하고 있다고 생각하십니까?” 모든 국회의원은 선거를 통하여 선출되고, 이렇게 선출된 국회의원은 재선을 하기 위하여 노력한다. 그러므로 이 질문들에 대하여 부정적인 답변을 한다면 국회의원이 대표자로서 시민들의 의사를 더욱 잘 반영할 수 있도록 하는 선거제도 변경에 관심을 가질 수 있을 것이다.

세 번째 질문은 선거와 정당체계와의 관계에 대한 질문이다. 선거제도는 선거결과를 좌우하는 게임의 규칙이다. 그러므로 어떠한 선거제도를 채택하는가에 따라 정당이 얼마만큼의 의석을 차지하는지가 달라진다. 앞의 두 질문에서 특정 정당을 지지하는 유권자는 그 정당이 다수의 의석을 장악하고 있다면 큰 불만을 제기하지 않을 수 있다. 하지만 지지할만한 정당이 없거나 자신이 지지하는 정당이 국회에서 많은 의석을 차지할 가능성이 낮을 경우 불만을 가질 수 있다. 그렇다면 이러한 질문들을 던져볼 수 있다. “국회의원선거에서 적극적으로 지지할 만큼 좋아하는 정당이 있습니까?” “국회의원선거에서 자신이 지지하는 정당이 정당한 의석을 확보하였다고 생각하십니까?” “현재 한국정치가 더불어민주당과 자유한국당의 양대 정당 중심으로 운영되는 것에 만족하십니까?” 이 질문들에 대하여 모두 긍정적인 답변을 한다면 선거제도 개혁에 큰 관심을 보이기 힘들 것이다. 하지만 이 질문들에 대하여 부정적인 입장을 보인다면 선거제도 개혁의 필요성을 인정하는 것으로 간주할 수 있다.

 

어떠한 선거제도를 채택할 것인가?

앞에서 제기한 질문들에 대하여 부정적인 입장을 보일수록 선거제도 개혁의 필요성에 공감할 가능성이 높다. 그렇다면 현행 국회의원 선거제도는 무엇이 문제이고 어떠한 변화를 도모해야 할 것인가에 대한 고민이 생겨난다. 이에 대한 고민을 제대로 하기 위해서는 우선적으로 현행 국회의원 선거제도에 대한 이해가 필요하다.

현행 국회의원선거는 유권자에게 지역구 후보자에 1표, 그리고 정당에 1표를 찍을 수 있는 권리를 제공한다. 지역구 차원에서는 유권자의 표를 가장 많이 받은 후보가 당선된다. 그리고 유권자가 정당에 투표한 표는 전국적인 차원에서 집계하여 각 정당의 득표율에 따라 비례대표 국회의원을 배정한다. 전체 국회의원은 300명인데 지역구 차원에서 선출하는 국회의원은 253명(84.3%)이고, 정당투표를 통하여 선출하는 비례대표 국회의원은 47명(15.7%)이다.

그렇다면 다시 질문을 이어가 보자. 네 번째 질문은 “지역구에서 1등만 뽑는 선거에 만족하는가?”이다. 이 질문에 계속 1등 후보만 지지한 유권자들은 큰 불만이 없을 것이다. 하지만 지역구 선거에서 1등 후보는 빈번하게 뒤바뀐다. 뿐만 아니라 1등 후보가 과반수 이상의 지지를 받지 못하는 경우도 많다. 상황이 이렇다보니 1등만 뽑는 선거결과에 대하여 불만을 갖는 유권자들은 많이 존재할 것이다. 특히 1등 후보를 낼 가능성이 적은 군소정당의 후보를 지지하는 유권자들의 경우 그 불만이 더욱 클 것이다. 당선 가능성이 낮은 군소정당 후보를 지지하는 유권자의 경우 자신의 선호대로 투표를 하면 선거결과에 아무런 영향을 미치지 못하는 ‘죽은 표(死票)’를 던지는 꼴이 된다. 뿐만 아니라 자신의 선호대로 투표할 경우 자신이 가장 싫어하는 거대정당의 후보가 당선되는 모순적인 상황도 연출될 수 있다. 그래서 1등만 뽑는 선거에서 군소정당을 지지하는 유권자들은 전략적으로 당선 가능성이 높은 차선의 거대정당에게 투표하는 모습을 보이게 된다. 그래서 지역구에서 1등만 뽑는 선거제도 하에서는 거대정당 중심의 양당제가 형성될 가능성이 높다.

다섯 번째 질문국회의원 300명 모두를 1등만 선출하는 지역구 선거로 뽑는 것이 바람직한가?”이다. 앞의 네 번째 질문에 부정적인 입장을 보이는 유권자라면 다섯 번째 질문에 대해서도 비판적인 입장을 보일 가능성이 높다. 그렇다면 이 질문은 어떠한가? 국회의원 300명 모두를 지역구에서 뽑지 않고, 전국 차원이든 권역별로든 정당투표의 결과에 따라 각 정당에게 비례적으로 배분하는 것이 바람직한가?” 앞의 질문들에 대하여 부정적인 입장을 보였고, 마지막 질문에 대하여 적극적으로 동의하는 입장을 보인다면 현행 선거제도를 비례적인 선거제도로 변경을 하면 된다. 비례적인 선거제도의 종류는 많이 존재하기 때문에 그 중 어떤 선거제도를 채택하든 문제는 해결된다.

다만 여기서 한 가지 고민할 필요가 있는 것이 지역구 차원에서 1등만 뽑는 선거가 갖는 지역대표성의 장점이다. 전국을 지역구로 나누어 국회의원을 선출할 경우 각 지역구마다 유권자는 확실한 대표자를 갖게 된다. 그런데 전국적인 수준에서 100명의 국회의원을 한 번에 비례적인 방식으로 뽑는다면, 아니면 100명의 국회의원을 각각 50명씩 두 지역으로 나누어 비례적인 방식으로 뽑는다면 어떤 문제가 발생할까? 유권자가 개인적으로든 지역적으로든 민원이나 해결해야 할 문제가 있을 경우 수많은 국회의원들 중에서 어느 국회의원에게 이 문제를 부탁할 것인가의 문제가 다소 모호해진다. 유권자 수가 적거나 낙후되고 소외된 지역에 거주한다면 더더욱 국회의원들이 그 지역의 문제에 관심을 보이고 반응할 가능성은 낮아질 수밖에 없다. 지역구에서 1등만 뽑는 선거제도가 문제점도 많지만 이와 같이 지역대표성에 있어서는 확실한 장점을 갖는다.

여섯 번째 질문은 다섯 번째 질문에서 제기한 문제를 종합한 것으로 구성된다. 지역구에서 1등만 뽑는 선거의 지역대표성의 장점과 유권자들의 선호가 그대로 선거결과에 반영되는 비례성의 장점을 동시에 반영할 수 있는 선거제도가 존재한다면 채택할 것인가?” 일면 모순되는 것처럼 보이는 이 주장에 동의한다면 최근에 많이 논의되고 있는 연동형 비례대표제를 채택하는 것이 최선의 선택이다. 연동형 비례대표제에 대한 시민들의 관심이나 이해가 부족한 측면이 있는 것이 사실이다. 하지만 앞서 제기한 질문들에서 정치개혁에 대한 열망과 선거제도의 변화에 대한 요구가 존재하고, 그 해결책으로서 여섯 번째의 질문에 동의한다면 연동형 비례대표제의 구체적인 내용을 모르더라도 현행 선거제도를 연동형 비례대표제로 변경하는 것이 유리하다.

연동형 비례대표제 하에서 유권자는 지역구 후보자와 정당에 각각 1표씩을 행사한다. 실제로 외형적으로는 현행 한국의 국회의원 선거제도와 큰 차이가 없다. 한국의 선거제도는 지역구투표와 정당투표가 각각 분리적으로 당선자를 결정하고 정당의 의석수가 결정된다. 하지만 연동형 비례대표제에서는 지역구투표와 정당투표의 결과가 연계적으로 고려되면서 정당의 의석수가 결정된다. 특히 연동형 비례대표제에서는 비례적인 방식으로 의석이 배분되어 유권자가 자신의 정치적 선호를 직접적으로 표출하는 정당투표의 결과로 각 정당의 전체 의석이 결정된다. 쉽게 얘기하자면 지역주의의 영향으로 지역구 선거에서 많은 의석을 차지한 정당은 정당투표의 의석 배분에서 상대적으로 적은 의석을 배분받게 됨으로써 정당투표 득표율에 비례한 전체 의석을 차지하게 된다.

지금까지의 논의를 놓고 보면 정치개혁을 위해서 선거제도를 변경할 필요성이 있다는 점, 그리고 연동형 비례대표제가 다른 선거제도와 비교하여 많은 장점을 가지고 있다는 점에 어느 정도 동의할 것이다. 다만 연동형 비례대표제 도입 문제와 관련하여 마지막 관문이 남아 있다. 그것은 국회의원 수와 관련된 문제이다.

일곱 번째 질문연동형 비례대표제를 도입하는데 있어 국회의원 수를 늘리는 것이 필요하다면 동의하겠는가?”이다. 연동형 비례대표제에서는 정당의 전체 의석이 정당투표의 결과로 결정되기 때문에 그 과정에서 초과의석이나 조정의석이 발생하게 된다. 초과의석은 정당투표의 득표율보다 상회하는 지역구 당선자를 낸 정당들이 존재할 때 발생한다. 예를 들어 정당투표 득표율상 전체 10석의 의석을 가져가야 하는 정당이 지역구 선거에서 12명의 당선자를 배출하였다고 가정해보자. 이 경우 지역구 선거에서 당선된 12명 중 2명을 낙선시킬 수 있을까? 그럴 수는 없다. 그래서 2명의 초과의석이 발생하게 된다. 또한 이렇게 초과의석이 발생하면 다른 정당들도 그 초과의석 분을 고려하여 전체 의석을 조정할 필요가 있는데 이것이 조정의석이다. 그래서 당초 정해져 있는 국회의원 수보다 많은 국회의원이 당선된다.

한국의 경우 정치에 대한 불신, 국회와 국회의원에 대한 불만이 높기 때문에 이 질문과 관련하여 부정적인 입장을 보이는 시민들이 많다. 하지만 정상적인 민주주의가 이루어진다면 시민을 대표하는 정치인이 많다는 것은 나쁜 점이 아니다. 한국은 다른 민주국가들과 비교하여 국회의원 일 인당 대표해야 하는 유권자의 수가 상당히 많은 국가이다. 경제 수준이나 공무원 규모 등과 관련한 다른 지표들을 비교하더라도 한국의 국회의원 수는 지극히 적은 편이다. 그러므로 이 문제에 발목이 잡혀 연동형 비례대표제를 포기한다는 것은 소탐대실(小貪大失)이자 본말전도(本末顚倒)의 전형을 보여준다.

 

이 외에 연동형 비례대표제를 채택하기 위해서는 지역구 국회의원 수와 비례대표 국회의원 수의 비율도 조정할 필요가 있다. 독일의 경우 전체 의석의 절반씩을 할당하지만 한국은 비례대표 국회의원의 비율이 15.7%에 불과하다. 또한 비례대표 국회의원에 대해서도 다양한 문제 제기와 비판들이 존재한다. 그러므로 비례대표 국회의원의 수를 얼마나 늘릴 것인지, 정당이 비례대표 국회의원의 공천과 순위 결정 등에 있어서 얼마나 시민들의 요구에 부응하는가를 보여줄지 등은 여전히 관건이다. 그럼에도 불구하고 이 문제들은 연동형 비례대표제 도입을 통한 정치개혁 도모라는 큰 틀에서 핵심적인 문제는 아니다. 특히 이러한 문제는 정당과 정치인들의 이해관계가 핵심적으로 걸려 있는 영역이지만 시민과 유권자의 입장에서 보면 부수적인 문제일 수 있다. 정치권이 해결해야 할 문제는 그들의 영역으로 남겨 주고 유권자들은 냉정하게 평가를 하고 선거에서 선택을 하면 된다.

연동형 비례대표제가 채택된다면 유권자들이 자신의 선호를 보다 직접적으로 표출할 것이다. 그리고 기존 거대정당들에 대한 시민들이 불만이 높은 상황에서는 자연스럽게 다당제가 형성될 것이다. 다당제 하에서는 부득이하게 정당들 간의 연합이나 협치의 중요성이 부각된다. 이와 관련하여 다당제가 대통령제와 잘 부합하지 않는다는 지적도 존재한다. 하지만 한국의 경험을 놓고 보면 양당제든 다당제든 국회와 대통령 간의 관계가 대등하지도 않고 협력적이지도 못하였던 것이 사실이다. “연동형 비례대표제-다당제-협치”라는 조합에 대한 국민들의 요구가 높아진다면 대통령제와의 조합에 대한 근본적인 질문을 던지게 될 것이다. 그러면 개헌 문제와 관련하여 말로만의 논의 이상의 동력이 생길 수도 있다. 정치학자들이 선거제도에 관심을 갖는 이유는 선거제도의 변경이 개헌의 절차보다 쉽지만 그 효과는 개헌에 못지않게 크기 때문이다. 한국에서 정치개혁의 첫 단추가 선거제도의 개혁으로부터 채워질 수 있다고 생각하는 이유도 여기에 있다.

월, 2019/01/28- 15:02
50
0