정부는 신안산선 민자사업 사업자선정 절차를 즉각 중단하라

– 정부는 밀실에서 수의계약방식으로 업체를 선정하는 국토교통부를 감사하라
– 지난 정부가 만든 MRG 변형특혜인 위험분담형(BTO-rs) 방식을 폐지하라

신안산선 사업자 선정과 관련해 논란이 꺼지지 않고 있다. 언론보도 등에 따르면, 사업수행과 큰 연관이 없는 서류의 문제로 1단계 ‘사전적격심사(PQ)’에서 재무적투자자(FI) 중심의 컨소시엄이 탈락되었는데, 주무관청인 국토교통부(장관 김현미)가 사업계획서 평가기관을 기존 KDI PIMAC(공공투자관리센터)에서 KOTI(한국교통연구원)로 교체한 점과 평가위원의 공정성 등 논란이다. 특이하게도 금번 논란에 대하여 주류 경제지들은 관련된 기사는 없다. 지난 2차 고시의 재무적투자자에 대한 논란제기와는 정반대의 행태를 보이고 있어 의문이 증폭된다.

참고로 한국교통연구원은 그동안 엉터리 수요예측·검증으로 엉터리 전문가 집단이라는 비아냥을 받아왔다. 그런데 2차 고시 당시 시공사 참여 문제로 탈락한 트루벤컨소시엄에 이어 이번에 서류문제로 탈락한 컨소시엄도 그간 민자사업의 대부분을 수행했던 건설사컨소시엄이 아닌 재무적투자자이다. 그간 토건업체 행동대장처럼 비춰져 온 국토교통부가 노골적으로 재무적투자자의 민자사업 진출을 배재하려는 것이 아닌지 의심이 커지는 부분이다(경실련 2017. 9. 11.자 성명 참조).

우리나라 민자사업은 사업추진 단계별로 각종 특혜 시비가 있다. 사업자 선정단계에서는 경쟁부재, 협상단계에서는 사업비 검증부실, 시공단계에서는 40% 정도의 세금 무상지원, 운영단계에서는 민자사업자 Risk를 절반(50%)을 세금으로 메꿔주는 것이다. 그간 건설사들로 구성된 컨소시엄의 이러한 제도를 악용해 공사비 부풀리기와 완공 후 지분매각 등 민자사업을 망쳐왔다. 저렴한 사업비는 낮은 이용료(요금) 책정의 핵심요인인데, 신안산선 민자사업은 재무적투자자가 건설사 컨소시엄에 비해 현저히 저렴한 사업비를 제안한 것이 오히려 탈락의 원인이 아닐까라는 의심마저 들게 한다.

대형공사 약 100배 규모 민자사업을 수의계약방식으로 업체선정할 수 있는 특혜제도 없애라

신안산선은 사업비 3.4조원, 공사비 2.8조원의 역대 최대 규모 민자사업이다. 대형공사 기준이 되는 300억원 공사 약 100개에 상당하는 어마어마한 규모지만, 경쟁컨소시엄이 없더라도 수조원짜리 사업권을 가져갈 수 있다. 이러한 특혜성 사업진행을 국토교통부는 잘 이용하고 있고, 입법부는 아무런 제도적 장치를 마련하지 않고 있다. 민자사업 특혜제도를 유지하고 이를 이용해 온 집단에게 시민은 보이지 않는 모양이다. 금번 신안산선 민자사업 또한 사업시행자 선정단계에서 유효한 입찰자가 없더라도 협상대상자로 선정될 수 있다. 협상대상자로 선정된 이후에는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자 지위를 얻게 된다. 사실상 수의계약과 같다.

세금 40% 무상지원하는 것은 민자사업 아니다. 무상지원 특혜 폐지하라

신안산선은 기본계획에 따라 건설보조금을 최대 50%까지 지원할 수 있다. 그간 사업제안 내용을 볼 때, 사업비의 약 40%(약 1조 4천억원)가 세금으로 무상지원될 것으로 판단된다. 엄청난 세금특혜지원을 받고도 요금은 저렴하지 않고, 요금수입을 민자사업자가 독점적으로 향유한다. 정부가 도대체 누구를 위하여 이런 특혜제도를 유지하는지 용납하기 어렵다.

지난 정부에서 신설한 위험분담형(BTO-rs) 방식은 비난을 받아 온 MRG의 변형 특혜다

지난 정부는 2015. 4. 20. 민자사업 손실 절반(50%)을 세금으로 메꿔주는 위험분담형(BTO-rs) 방식을 신설하였다. 신안산선은 BTO-rs 1호 사업이다. 민자사업자의 손실을 세금으로 메꿔주는 것은 시민들의 엄청난 비난을 받아온 최소운영수입보장(MRG)과 다를바 없는 명백한 특혜이다. 새로운 정부라면 지난 정부에서 특혜로 신설한 민자방식을 즉각 폐지해야 한다.

민자사업 도입이후 제기되었던 수많은 문제들은 여전히 유효하고 피해는 시민과 미래세대들에게 전가되고 있다. 수의계약방식으로 사업자 선정(경쟁부재), 무상 재정지원 특혜, 사업정보 철처한 비밀은폐, 불투명한 사업 진행 등의 문제를 해결하지 않고서는 민자사업 정상화는 요원하다. 이에 경실련은 역대 최대규모인 신안산선 민자사업 사업자선정 절차를 즉각 중단하고, 주무관청인 국토교통부를 철저히 감사할 것을 요구한다. 아울러 새정부라면 민자사업의 비정상 특혜 혁파를 위해 신안산선 사업을 포함한 모든 민자사업의 정보를 투명하게 공개하여 정상화의 첫걸음을 내딛어야 할 것이다<끝>

영리법인 ‘공사비정상화’요구에 굴복할 경우, 연간 7조원 예산 낭비

– 공사비정상화가 아니라 건설산업 정상화가 정답이다
– 정치권과 정책관료는 예산낭비 언행을 즉각 중단하라

건설업계가 전방위적으로 요구하는 ‘공사비정상화’(낙찰하한률 10% 상향 등)가 현실화된다면, 연간 예산낭비액은 약 7조원(=연 공공공사 물량 70조×10%)에 달할 것으로 추정된다. 영리법인인 건설업체와 이들의 조직체인 건설관련 단체들의 주장까지는 그렇다 하더라도, 국민의 대표기관인 국회와 예산을 효율적으로 사용해야 하는 정부마저도 “검증”없이 이익집단 주장에 동조하는 듯한 행태는 심각한 문제다. 더 심각한 것은 영리법인의 엉터리 주장에 여야(與野)가 경쟁적으로 동참한다는 점에 있다. 이에 경실련은 그간 업계가 요구한 공사비정상화에 대한 반론을 발표한다.

첫째, ‘낮은 공사비로 인한 적자공사’라는 업계의 일방적 주장은 신뢰할 수 없다. 영리법인들의 조합체인 대한건설협회는 자체 조사한 129건 중 37.2%(48건)가 적자공사라고 하면서, 아무런 원인분석없이 정부가 책정한 발주금액이 부족하다고 단정하였다. 그러나 건설업체 등록업체수 증가추이로 볼 때, 적자주장은 믿기 어렵다. 만약 적자공사라면, 공사비를 부담하는 국민 동의를 얻기 위해서라도 실행내역 현황을 투명하게 공개하고, 공개 검증받아야 한다.

둘째, 안전사고 발생은 입·낙찰 시점의 공사비에 따라 좌우되는 것이 아니라, 계약체결이후 시공단계에서 안전관리체계가 제대로 가동되느냐 여부에 따라 좌우된다. 우리나라 건설현장은 안전과 품질, 그리고 건설노동자 고용 등이 모두 하도급업체에게 맡겨져 있다. 그렇다 보니, 안전사고는 원도급업체에게 공사비를 얼마나 책정해 주느냐에 상관없이 발생된다. 그럼에도 적자공사가 안전사고 발생원이이라면, 지난 2013년부터 십수조원의 해외공사 적자 현장에서는 안전사고가 넘쳐났어야 하고, 안전사고 오명을 쓴 우리나라 건설업체는 해외건설시장에서 퇴출되었어야 했다. 하지만 그렇지 않았다.

셋째, 외국인 노동자 증가는 불법취업 외노자의 급증 때문으로, 불법취업을 방조해온 행정부의 직무유기가 원인이다. 설계공사비는 내국인 노임을 적용하여 책정됨에도 불구하고, 하도급으로 차액 극대화를 위해 불법취업을 묵인해 왔다. 이제는 불법체류·불법취업 천국이라는 오명을 쓰고 있다. 내국인 건설노동자 일자리가 불법적으로 빼앗기고 있음에도, 근본적 해결방안조차 마련않는 정부 행태는 국민에 대한 배신행위이다.

넷째, 업계의 요구대로 낙찰하한률을 7∼10% 상향한다면, 원도급업체의 부당이득만 증가시킬 뿐이다. 우리나라 건설공사 생산구조는 착취구조로 이루어져 있다. 원도급업체에게 가격경쟁 없이 많은 공사비가 지급되더라도 건설노동자까지 전달되지 않아 결국 원도급 업체들이 하도급 차액으로 인한 부당이득을 증가킬 뿐이다. 이에 동조하는 정책관료와 정치인들은 영리법인 건설업계와의 유착관계가 의심된다.

다섯째, 표준품셈은 설계가격을 부풀리는 수단으로 활용되어 왔을 뿐인바, 선진국처럼 실적공사비방식으로 전면 전환[표준품셈 폐지]되어야 한다. 공사비가 부족한 것이 아니라, 공사비 누수를 방치하고 있는 것이다. 외노자 불법취업을 통한 임금누수가 그렇고, 갖가지 비자금조성이 그렇다. 표준품셈은 건설업체들의 기술개발 등 원가절감 노력을 방행하는 핵심요소로서 즉각 폐지가 해법이다. 건설선진국은 표준품셈이 아닌 실적공사비로 최정상을 유지하고 있는 이유를 곰곰이 생각해 보아야 한다.

건설시장은 무한경쟁 시대임에도 우리나라 건설업체들은 기술개발 등 원가절감 노력은 전혀 없고, 오로지 혈세로 이익을 보장해달라는 요구만 하고 있으며, 여기에다 정책관료와 정치권은 세금 낭비에 동조하고 있다. 경실련은 업계와 정부, 정치권이 검증없는 예산낭비 시도를 중단할 것을 촉구하며, 건설산업 정상화를 위해서는 아래 세 가지가 절실함을 요구한다.

하나, 낙찰가능한 금액으로 투찰하는 잘못된 관행을 없애고, 시공가능한 금액으로 투찰하도록 해야 한다. 아울러 그간 공사비부풀림 및 원가절감노력을 방해한 덩어리 규제인 ‘표준품셈’ 또한 폐지되어야 한다.
둘, 전세계에서 유일한 칸막이식 업역규제를 폐지해야 한다.
셋, 영리법인 건설업체에 대한 공사비정상화가 아니라, 밑바닥 건설노동자에 대한 적정임금이 법제화되어야 한다.

첨부) 공사비 정상화 요구에 대한 경실련 비판 전문
문의: 경실련 국책사업감시단(02-3673-2146)

환경운동연합, “2021년 정부 예산, 기후위기 예산 7,629억 원 증액 필요”

환경운동연합은 <2021년 정부 예산안 평가의견서>을 발표하고, 5개 부처와 59개 사업에 대해서 ‘대한석탄공사출자’ 등에 대한 감액 8,535억 원, ‘신재생에너지보급지원’ 등에 대한 증액 7,627억 원을 제안했다.

최준호 환경운동연합 사무총장은 “지난 28일 문재인 대통령이 예산안 시정연설을 통해 2050 탄소중립을 선언한 만큼, 기후위기에 대응하기 위한 에너지전환 및 탄소흡수원을 보전·확대하는 적극적인 예산 편성이 필요하지만 여전히 곳곳에 석탄발전 지원이나 국내외 유전개발 사업 등의 문제예산이 포진하고 있다”고 꼬집었다. 최 총장은 “국회예산조정 시기에 맞춰 석탄발전 퇴출과 재생에너지 확대, 자원재생 등 긴급하게 필요한 환경 예산에 대한 증액과 반환경적 예산의 삭감을 위해 집중하겠다.”고 향후 계획을 밝혔다.

환경부, 사업장 미세먼지 관리사업 등 6,603억 원 증액 필요

환경부의 미세먼지 대응 및 에너지 전환 예산으로는 고질적인 사업장 관리 미흡 문제 해결을 위해 ▲사업장 미세먼지 관리사업에 대해서 약 5천 1백억 원의 증액 의견을 제시했다. 지하철 시설의 미세먼지 저감을 위한 ▲지하역사 공기질 개선대책 사업 301억 원, ▲전기자동차보급 및 충전인프라 구축 사업에서도 800억 원의 증액이 필요하다고 주장했다.

탄소흡수원 확대를 위한 예산은 전면적인 증액을 요구했다. ▲생태계훼손지복원은 환경부 요구안 수준인 15억 원 증액을 요구하고, 더불어 증액 단서 조항으로 도시공원일몰제 대상지 중 훼손지 매입 및 복원 예산으로 사용할 것을 주문했다. ▲국토생태네트워크 구축 예산에 대해서 도시생태현황지도 구축 비용 등에 대해서 91억 원 증액을 요구했다. 도시생태현황지도는 2021년까지 전국 75개 ‘시’단위 지자체는 작성 완료하여야 하나 예산이 턱없이 부족하게 배정되어있는 실정이다.

자원순환정책 관련 ▲지정폐기물의 공공처리운영 비용에 대한 4억 원 증액을 핵심으로 꼽았다. 2018년 재활용폐기물 수거거부 사태에서 드러났듯이, 유해폐기물에 대한 안정적인 관리필요성이 커지고 있기 때문이다.

그 외에도 화학물질정책 관련예산에 대해서는, ▲화학물질 취급 안전관리 및 지원예산을 193억으로 증액, 물관리 분야 예산에 대해서 ▲하천 수생태계 연속성 진단체계 구축 사업에 115억의 증액을, ▲국가유역 물관리체계 구축 사업은 환경부 요구안인 149억으로의 증액을 요구했다. 또한 ▲낙동강 유역 안전한 먹는물 공급체계 구축 사업은 사실상 취수원 이전을 목표로 낙동강 본류 수질개선을 포기하는 사업이라며 20억 원에 대한 전액 삭감을 요구했다.

산업통상자원부, 대한석탄공사출자 280억 등 삭감해야

산업통상자원부의 에너지분야 예산은 화석연료와 관련된 사업 예산의 전반적인 삭감이 필요하다는 평가다. 환경운동연합은 특히 ▲대한석탄공사출자 280억 원, ▲무연탄발전지원 120억 원 ▲유전개발사업출자 280억 원 등의 예산 삭감을 요구했다. 한편, 에너지 전환을 위해서 국내 재생에너지 보급을 확대하는 ▲신재생에너지보급지원 예산342억, ▲재생에너지 통합관제시스템 기반구축 예산 356억 원 증액이 필요하다고 주장했다.

국토교통부, 개발제한구역과 도시공원 보전위한 예산 대폭 증액 필요

환경운동연합은 국토교통부의 예산 중 국토 관리 항목 증액과 무리한 SOC 사업 예산에 대해 전액 삭감을 요구했다. 특히 ▲개발제한구역관리를 위한 예산은 개발제한구역이 기후변화에 대응하는 중요한 그린인프라 임을 지적하며, 개발제한구역 매입 예산을 100억 원 이상 증액할 것을 요구했다. ▲장기미집행공원 지방채 이자지원 예산의 경우 코로나 19로 인한 추경 예산 투입으로 지방자치단체의 재정 악화가 예견되므로, 적극적이고 장기적인 도시공원 매입을 지원할 예산 편성을 주문했다.

반면 ▲제주 제2공항 473억 원 및 흑산도 소형공항 건설 68억 원에 대해서는 전액 삭감 의견을 제시했다. 추가적인 공항건설 자체가 기후위기 시대에 적절하지 못하고, 제주 제2공항은 현 제주공항의 소음영향도 조사 및 주민 건강역학조사가 마무리 되지 않은 상황이다. 또한 흑산도는 우리나라 철새 70퍼센트가 발견되는 곳으로 생태계 보전 측면에서 부적절하다는 의견이다.

해양수산부, 해양보호구역 관리 예산 75억 원 증액 필요

환경운동연합은 해양수산부의 기존의 예산 배분에서 해양환경과 생태계 과학조사가 상대적으로 소외되어있다는 점을 지적하면서, 2021년 예산안 중 ▲해양보호구역 관리 예산의 부처 요구안을 수용해서 75억원을 증액하고, ▲해양보호구역 조사 및 연구 사업 신설, ▲ 연근해어선감척 99억 원 증액 의견과 ▲크루즈산업 활성화 10억 원에 대해 전액 감액 의견을 냈다.

(단위: 백만원)

과학기술정보통신부, 원자력 예산 358억 원 삭감해야

과학기술정보통신부의 원자력 관련 예산 가운데 불필요하거나 재검토가 필요한 ▲해외시장 맞춤형 미래선진원자로 검증기술개발사업은 58억 원 삭감 ▲연구로 판형핵연료 수출 핵심기술 개발 및 실증사업은 35억원 삭감을 요구했다. 예산의 삭감과 더불어 사업 자체의 타당성, 효율성 등을 재검토해야 하는 사업에 대해서도 지적했다. ▲한국형소형원자로 개발사업인 SMART혁신기술개발사업 30억원 삭감, 핵연료주기 연구에 과다 편성된 ▲원자력기술개발사업(R&D) 200억 원 삭감과 예산안 재검토 및 재조정을 요구했다.

[정권별 서울 아파트 시세(땅+건물) 및 공시가 변동 분석]

서울아파트 땅값, 이명박·박근혜 9년보다, 노무현·문재인 8년 동안 7배 더 올라

아파트 공시가격(72%), 공시지가(41%), 정부 조작으로 반영률 달라

아파트값 최고 상승한 문재인 정부, 공시지가 시세반영률은 최저수준

아파트별 공시지가 시세반영률 25%~69%까지 제각각으로 엉터리

경실련이 노무현 정부 이후 17년간 서울 아파트값과 공시지가 변화를 조사한 결과 아파트값은 문재인 정부에서 최고로 상승한 반면 공시지가의 시세반영률은 가장 낮은 것으로 나타났다. 문재인 정부 이후 잘못된 부동산정책으로 집값이 폭등했는데 정부는 보유세를 강화하겠다며 공시지가(가격) 로드맵을 발표했다. 하지만 실상은 공시지가가 집값 상승을 따라가지 못하며 현실화율이 더 낮아진 것이다.

조사대상은 강남권 5개 단지, 비강남권 17개 단지로 총 22개 단지이며, 약 6만 3천 세대 규모이다(별첨 참조). 아파트 시세는 국민은행 등 부동산 시세정보를 활용하였으며, 매년 1월 기준 시세를 조사하였다. 공시지가 시세반영률은 아파트 평당시세에서 건물값을 제한 땅값 시세와 공시지가에 용적률을 고려한 아파트 평당 공시지가를 비교한 것이다. 건물값은 아파트 노후도에 따라 평당 100만원~500만원을 적용하였다.

조사결과 서울 22개 단지 아파트값은 25평 기준 노무현 정부 임기 초인 2003년 3.1억에서 2020년 10.4억으로 7.3억 상승했다. 건물값을 제한 아파트 땅값은 2003년 평당 1,149만원에서 2020년 3,956만원으로 2.4배(2,807만원) 상승했다. 상승액은 노무현 정부 936만원, 이명박 정부 –192만원, 박근혜 정부 523만원, 문재인 정부 1,540만원 상승하여 노무현·문재인 정부 8년간 상승액(2,476만원)이 이명박·박근혜 정부 9년간 상승액(331만원)보다 7배 더 높다. 아파트 평당 공시지가는 2003년 454만원에서 2020년 1,641만원으로 1,187만원 상승했다. 이는 아파트 땅값 시세 상승액의 절반 미만에 불과하며 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 51%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 41%로 문재인 정부에서 최저로 나타났다.

정권별 서울 아파트(땅+건물) 시세 및 공시(지)가 변동 현황
(1월 기준, 단위 : 만원/평당)

주1) 공시가격은 2005년부터 발표되고 있으며, 2005년 이전 공시가격은 시세 상승 추이를 적용, 경실련이 산출한 추정치

강남과 비강남으로 구분해서 살펴봤다. 강남 아파트 땅값 시세는 노무현 정부 임기 초인 2003년 평당 1,865만원에서 2020년 평당 6,828만원으로 17년간 5,063만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 1,833만원, 이명박 정부 –512만원, 박근혜 정부 1,049만원, 문재인 정부 2,693만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 4,526만원, 이명박·박근혜 정부 537만원으로 7.4배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 53%, 박근혜 정부 46%, 문재인 정부 47%로 노무현 정부가 가장 낮다.

비강남권 아파트 땅값 시세는 2003년 평당 1,007만원에서 2020년 평당 3,111만원으로 17년간 2,104만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 722만원, 이명박 정부 –186만원, 박근혜 정부 367만원, 문재인정부 1,201만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 1,923만원, 이명박·박근혜 정부 181만원으로 10배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 42%, 이명박 정부 50%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 38%로 문재인 정부가 가장 낮다.

강남, 비강남 격차도 살펴봤다. 아파트 평당 땅값 시세의 강남북 격차는 노무현 정부 1,869만원, 이명박 정부 1,543만원, 박근혜 정부 2,225만원, 문재인 정부 3,717만원으로 벌어졌다. 25평 아파트값 기준으로는 2003년 4.7억에서 2020년 9.4억으로 2배가 됐다.

공시지가와 공시가격도 비교했다. 공시지가는 땅값이고 공시가격은 집값(땅+건물)인 만큼 공시가격에서 공시지가를 제외하면 아파트의 건물값을 알 수 있다. 경실련 조사결과 건물값은 노무현 정부 임기초인 2003년 평당 504만원에서 2020년 평당 1,339만원으로 885만원, 1.7배가 올랐다. 노후화로 감가상각 되어야 할 건물값이 2배 가까이 뛴 것이다. 경실련 조사한 아파트 시세에서 공시지가를 제할 경우 건물값은 더 높아졌다. 2003년 평당 795만원에서 2020년 평당 2,515만원으로 상승했다. 정부가 공시지가 현실화를 제대로 하지 않은 결과 감가 상각되어야 할 건물값만 올라간 꼴이다.

공시지가의 아파트별 편차도 심했다. 22개 단지 중 30% 미만 2개, 30~40% 미만 8개, 40~50% 미만 6개, 50% 이상 4개 단지로 아파트별 편차가 매우 컸다. 시세반영률이 가장 낮은 아파트는 길음 래미안1단지로 25%에 불과했고, 광장동 워커힐은 69%로 가장 높고, 길음 래미안1단지의 2.7배나 된다.

정부는 아직 문재인 정부 이후 서울 아파트값이 14% 올랐다고 주장한다. 하지만 지금까지 경실련이 수많은 아파트 시세를 조사한 결과는 50%대이고, 이번 분석에서도 서울 아파트값은 58%, 아파트 땅값은 64%나 올랐다. 공시지가는 아파트값을 따라가지 못하면서 시세반영률은 평균 41%로 떨어졌고, 아파트별 편차도 심각한 수준이다. 결국, 정부 발표한 공시지가 시세반영률(65.5%)을 신뢰할 수 없으며, 정부는 아파트값 통계, 공시지가 시세반영률 산출근거 등을 투명하게 공개하기 바란다. 아울러 제대로 된 공시지가 현실화를 통해 보유세를 강화하고 집값을 안정시키기 위해서는 당장 공시지가 시세반영률 80%로 올려야 한다. 또 불공정한 과세를 부추기고 예산만 낭비하는 공시가격 제도를 폐지하고 표준지공시지가 조사 결정 권한을 일체 지방정부로 이양해야 한다. 이러한 제도개선을 위해서라도 거짓통계만 내놓으며 집값 폭등을 조장해 온 관료와 장관 등을 전면교체하기 바란다. “끝”

박원순 시장은 8년 동안 집값 안정 위해 무엇했나?
막강한 공권력으로 정부와 공기업은 불로소득만 챙겨

2005년 참여정부는 8.31대책을 발표했다. 강남 집값을 잡기 위해 ‘강남을 확장시켜 공급을 늘려 강남 집값을 안정시키겠다’ 라며 2기 신도시 중 위례(송파거여)를 신도시로 지정했다. 위례신도시 토지 대부분이 국공유지로 구성되어 있어 빠르게 개발이 가능하다고 강조했다. 그러나 아직도 개발 진행 중이다. 강제로 수용한 택지를 민간에 되파는 개발방식으로 인해 신도시는 무주택 서민의 주거 안정은커녕 시행주체인 공기업과 지방정부의 돈벌이 수단으로 전락했다. 재벌건설사들은 위장 계열사를 동원해 ‘로또택지’를 사들이고, 직접시공하지도 않으면서 건축비만 부풀려 막대한 이익을 챙기고 있다. 이로 인해 공공택지에서 분양되는 아파트가 투기 대상으로 변질되고, 당첨되면 ‘로또아파트’라 불리는 상황이 됐다.

위례신도시는 LH공사‧SH공사가 공동시행한다. SH공사의 지분은 25%이다. 이중 오늘부터 청약예정인 ‘호반 써밋 송파’는 SH공사가 매각한 택지다. 이에 경실련은 2개 단지의 분양원가를 분석, SH공사와 건설사가 챙기는 수익을 분석했다.

1. 토지비용 부풀리기 : 공기업이 챙긴 수익 2,400억

○ A1-2(689가구), A1-4블록(700가구)은 2016년 7월 SH공사가 공급한 토지. 건설사들이 입주자모집 때 공개한 택지비는 분양 평당 1,200만원으로 용적률을 고려할 경우 토지 평당 2,420만원.

○ 위례신도시는 남성대 골프장, 국군체육부대 등 국방부가 74%의 토지를 보유하고 있었으며, 시가보상 요구로 협상이 길어지다, 2011년 국무총리실 중재로 합의됨.

○ LH공사가 공개한 위례신도시 조성원가는 용지 구입 744만원에 조성공사비, 기반설치비, 관리비, 자본비 등이 포함된 조성원가는 평당 1,130만원.

○ 감정평가사가 조사해 입찰이 진행된 공급가격은 1,950만원임. 이는 주변의 토지시세 4천만원에 비해 절반수준의 가격. 2016년 7월 주변 아파트 시세는 평당 2,300만원으로, 건축비를 제하고 용적률을 적용할 경우 토지시세는 약 3,800만원 수준임.

○ 이를 적용한 2.9만평의 당시 적정 시세는 1조원. 그러나 2016년 SH공사가 공급한 토지가격은 A1-2(15,000평) 2,760억원, A1-4(14,000평) 2,950억원 등 총 5,700억원임. 매각가격이 평당 1,950만원으로 조성원가보다 평당 800만원이 비싸지만, 주변 시세 가격보다는 4,000억원이 낮은 헐값 매각.

○ 조성원가와 매각가격 차액 2,400억원은 SH공사 토지판매 수익임. 만일 공공택지를 민간건설사에게 매각하지 않았다면 막대한 자산이 증가했을 것임.

○ 건설사들은 2,420만원(대지면적 기준)에 소비자에게 분양함(분양면적 기준 1,200만원).

2. 건축비용 부풀리기 : 건설업자 수익 추정 3,000억 (건축비용에서만)

○ 위례 A1-2블록의 분양 승인된 건축비는 평균 1,002만원. A1-4블록은 1,040만원으로 전체 평균 1,020만원. 정부가 정한 법정 건축비는 2019년 9월 기준 651만원. 이번에 공급되는 A1-2, A1-4블록의 경우 85㎡초과 중대형 평형으로 이보다는 기준금액이 더 높음.

○ 평균 건축비는 평당 1,020만원이며, 직접공사비 541만원, 간접공사비+가산비가 479만원.

○ 2011년 위례에서 공급된 A1-11블록의 경우 건축비가 588만원으로 이번 분양한 호반 써밋 송파의 건축비는 2배 수준. 특히 건축비에서도 간접비의 부풀림이 매우 심각. 직접비는 A1-11블록 480만원 대비 호반 써밋은 540만원으로 평당 60만원 높음. 그러나 간접비는 호반 써밋 (241만원)이 A1-11(70만원)의 3.4배이고, 가산비용은 6.4배(호반 써밋 238만원 vs. A1-11 37만원).

○ 과거 오세훈 서울시장이 분양원가를 61개 항목으로 상세하게 공개했던 송파 장지지구에서 분양한 건축비는 400만원이고, 이명박정부 때 공급한 강남세곡 건축비는 550만원. 강남권의 건축비와 같은 위례도 이명박정부 때는 590만원. 따라서 호반써밋 건축비는 송파장지 대비 간접비는 7.5배, 가산비는 16배나 됨.

○ 건축공사비는 건자재 생산업체(외국산 포함)에서 자재를 구입해 하청기업이 임시 고용하는 일당을 받는 일용직 노동자(임금이 낮은 외국인 노동자가 절반 이상)가 구매한 자재를 조립하는 비용. 간접비용은 설계와 감리 등 직접 공사비용 이외의 비용이고, 가산비용은 내용을 알 수 없음. 국토부가 2007년 분양가상한제 도입 때 함께 도입한 기본형 건축비가 이처럼 깜깜이 공개로 공사비 부풀리기 수단으로 악용되고 있음.

○ 건설사들의 분양가 부풀리기를 막기 위해서는 분양가격심사위원들이 주택업자가 제출한 분양가 승인요청 내역을 세밀히 검증해야 함. 또한 공사에 간접적으로 투입되는 설계비용과 감리비용 등의 가산비용을 승인권자가 철저하게 검토하고 상세하게 공개해야 함. 하지만 정부는 서민주거 안정을 위해 세금으로 짓는 공공분양 아파트조차 세부 내역을 공개하지 않고 있음. 이에 경실련은 2019년 현재 SH공사와 LH공사를 상대로 행정소송 중임. 분양가 검증에 꼭 필요한 자료인, 정부가 산정한 설계내역과 건설업자와 계약한 도급내역‧하청내역 등의 공개를 요구함.

○ 그간 정동영 의원실과 경실련이 입수한 SH공사‧LH공사의 자료를 토대로 한 적정 건축비는 평당 450만원 수준. 호반써밋의 경우 중대형 평형으로 부가가치세 등을 고려해 평당 500만원을 적정건축비로 보고 수익을 추정함.

○ 분양건축비와 적정건축비의 차액은 평당 520만원이며, 분양면적에 적용할 경우 건축비 거품이 3,000억원에 달할 것으로 추정됨.

3. 공정한 입찰질서 무너트리는 벌떼투찰 문제

○ SH공사가 실시한 공공택지 입찰에 A1-2블록은 200개 업체가, A1-4블록은 199개 업체가 입찰에 참여했음.

○ 제비뽑기 방식을 통해 A1-2와 A1-4를 낙찰받은 업체는 각각 베르디움하우징(주)과 ㈜호반건설주택. 2개 업체 모두 호반 계열사임. 최근 조사 결과, 호반 계열사들은 일명 벌떼투찰로 가장 많은 공공택지를 낙찰 받은 것으로 드러난 바 있음.

○ 지난 8월 경실련과 서울신문이 ‘LH공사 공동주택용지 건별 입찰 참여업체 및 당첨업체 현황’을 분석한 자료에 따르면, 소수의 건설사들이 공공택지 당첨 확률을 높이기 위해 시공능력이 없는 수십 개의 계열사를 동원해 30%에 달하는 공공택지를 낙찰 받았음(조만간 검찰 고발 예정).

○ 공공택지를 가장 많이 가져간 건설사는 중흥, 호반, 반도, 우미, 반도, 제일건설 순으로, 이들 5개 건설사가 가져간 필지는 전체 473개 중 142개, 30%에 달함. 면적기준으로는 전체 618만평 중 196만평, 32%이며, 금액으로는 총 10조 5,700억원임.

○ ㈜호반건설주택은 ㈜호반건설의 계열사이며, 베르디움하우징(주)는 호반건설산업(주)에 2017년 12월 흡수 합병됨. 호반건설산업 역시 호반건설의 계열사임.

○ A1-2와 A1-4블록 아파트를 실제 분양하고 시공하는 곳은 호반건설로, 자회사를 동원해 택지를 확보한 후 합병 등을 통해 호반건설로 일감을 몰아준 것으로 추정됨.

4. 소결

신도시개발 사업시행자인 SH공사는 국민이 위임한 3대 특권 1) 토지강제수용권한 2) 토지용도변경권한 3) 토지독점개발권한 등을 이용하여 국민의 땅을 확보했다. 서민주거 안정을 꾀한다는 미명 하에 수도권의 허파인 그린벨트까지 훼손했다. 이렇게 개발한 소중한 토지자산을 국가가 보유하지 않고, 제비뽑기방식 추첨입찰로 민간주택업자에 되팔았다. 강제수용한 조성원가보다 수천억원 비싸게 되팔았지만, 민간업자는 주변시세 보다 낮은 가격으로 공공택지를 확보했다. 이렇게 확보한 공공택지에서 민간업자는 건축비를 부풀려 수천억원 ‘로또’를 챙겼다.

민간업자는 제비뽑기식 낙찰방식의 허점을 파고들어, 공공택지를 낙찰받기 위해 수십 개의 위장 계열사를 동원해 공정한 입찰 질서를 파괴했다. 민간업자는 헐값에 공공택지를 낙찰받은 후 분양가를 부풀려 국민들에게 바가지를 씌우고 있다. 공공택지에서 분양하는 아파트는 적정가격에 분양되어 주변 집값을 낮추는 효과를 가져와야 한다. 하지만 바가지분양가로 인해 주변 집값을 자극하며 집값을 폭등시키는 부작용만 유발하고 있다.

2005년 이후 추진 된 2기 신도시 10여개 수도권사업은 모두 실패했다. 제2의 강남을 만들고 1,000만원대 강남아파트값을 800만원대로 낮추겠다며 추진했던 판교신도시도 실패했다. 2009년 추진한 이명박정부의 150만호 보금자리주택 역시 초기 3년은 나름 효과가 있었으나, 박근혜정부가 공공택지를 민간에 매각하여 공공택지는 토건업자의 먹잇감이 되었다.

문재인 정부 역시 과거 정부와 다르지 않다. 지난 주 청약이 진행된 강남구 수서희망타운은 공공분양아파트다. 하지만 지난 정부 때에 비해 2배가 높은 분양가를 책정해 공기업만 막대한 이윤을 가져가게 됐다. 이번 위례신도시에 분양하는 아파트 또한 국민의 주거안정에 기여하기는커녕 공기업과 주택업자를 위한 도박 상품으로 변질되었다. 이에 경실련은 이러한 문제를 해결하기 위해 ▲3기 신도시 전면중단 ▲강제 수용한 토지의 민간매각 금지를 촉구한다.

보도자료_호반써밋 분양가 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)