지난 9년 바가지 분양으로 공공주택 몇 채나 늘렸나?

임대주택 연간 3,500억 손실? 금년에만 3,500세대 분양 7,000억 이익 챙겨
오세훈 전시장 발산,장지 등 5년간 분양원가 공개했다. 지금은 왜 못하나?
문재인 정부 민간주택 매입, 서울시 보유 공공주택 바가지 분양 결정,
시장대행의 결정인가? SH공사의 결정인가? 감사원이 감사해라!

SH공사가 경실련의 어제 기자회견 ‘위례신도시 3,700억 부당이득 추정발표’에 대해 언론 보도를 통해 ‘연평균 3,500억 임대주택 건설 및 유지업무를 위해’ 분양수익이 필요하고, “공공분양 수익을 공익목적으로 사용하고 있다”고 밝혔다. 임대주택 건설 및 유지관리를 위한 공기업의 땅장사 집 장사가 불가피하다는 것이다. 하지만 지난 9년 연간 공공주택 직접 건설재고량은 늘지 않았다. 또 서울시 유형별 공공임대주택 재고 현황을 보더라도 SH공사의 주장은 설득력이 없다.

SH공사는 국민이 위임한 3대 특권을 이용 땅장사와 집 장사를 하고 있었다

오히려 경실련 조사결과 SH공사의 2020년 공공택지 분양아파트는 마곡지구 강일지구 위례신도시 등 약 3,500가구에 가구당 2억씩 7,000억 이익을 챙긴 것으로 확인되었다. 또 최근 5년간 당기순이익은 연평균 1,800억 규모이며 매출 이익률도 9%나 된다. (별첨1 참조) 그러나 사업지구별 블록별 공사비 세부내용 등 원가를 투명하게 공개하지 않고 숨기고 감추고 자료공개를 피하고 있다. 2019년 경실련은 SH공사에 지난 6년간 분양원가 자료의 일부를 요구 소송 중이다. 이번에 SH공사가 공개한 위례 분양가는 평균 평당 약 2,000만원이며, 이윤은 평당 6만원(30평기준 180만원)으로 공개했다. 이는 거짓이다. 경실련 추정 적정분양 차액은 평당 730만원, (30평기준 2.2억원)으로 SH공사 공개이윤의 무려 123배나 된다. 이처럼 분양원가 부풀리고 이익을 축소 공개하는 상황에서 ‘분양수익’으로 임대주택을 건설했다면 과연 몇 채를 공급해왔다는 것인지 의심스러울 뿐이다.

과거 참여정부 시절 서울시장은 자발적으로 분양원가를 투명하게 공개했었다. 2007년 4월 오세훈 시장은 발산지구와 장지지구의 상세한 분양가, 분양원가, 분양수익을 공개했을 뿐 아니라 택지부문 수익, 건축 부분 수익으로도 공개하고 수익금 활용방안까지 공개했다. (별첨 2 참조) 그러나 고 박원순 시장 이후 서울시와 SH공사가 서울시장을 속이고 원가공개항목은 전임 시장 61개에서 12개로 축소했고, 택지개발이익, 건축이익, 활용방안 등도 공개되지 않았다. 2020년 4월 경실련과의 원가공개 행정소송에서 사법부의 공개판결까지 났음에도 불구하고 항소하며 원가공개를 거부하고 있다.

SH공사 주장대로 공공분양을 통해 임대주택 건설과 관리를 위한 재원을 마련하기 위해 국민이 위임한 3대 특권을 이용ㅙ 땅장사와 집 장사를 해야 한다면 SH공사는 해체하는 것이 옳다. 또 시민에 바가지를 씌워 챙긴 수익을 공익목적으로 사용한다면 원가공개를 거부하는 이유가 무엇인지 알 수 없다.

전임 시장은 약 3만 가구의 20년 장기전세를 공급하면서 분양가는 시세의 40%에 공급했다

임대주택 사업이 적자라는 주장도 허구이다. 경실련 추정결과 위례신도시 1,676세대를 분양하면 SH공사의 추정이익은 3,720억원이다. 그러나 토지를 팔지 않고 건물만 분양하면 토지자산 등은 1조6천억 증가해 시민에게 커다란 이익이 된다. 분양이익의 4배가 넘는다. 그리고 건축비는 소비자가 평당 600만원(약1.8억)씩 부담하는 만큼 SH공사는 추가비용 없고, 무주택서민들은 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능해진다. 무엇보다 공공이 지속해서 반값 아파트를 꾸준히 공급하면 주변의 아파트값 거품도 빠져 서울 무주택서민의 주거불안도 해소될 수 있다. 지금처럼 찔끔 인하해 분양하면 불로소득은 공기업, 건설업계, 최초입주자에게 돌아가고 주변 집값만 자극할 뿐이다. SH공사도 이러한 사실을 누구보다 잘 알고 있지만, 부당이득을 챙기기 위해 무주택서민 ‘로또’ 운운하며 폭리를 취할 생각만 하고 있다.

올해 분양한 마곡, 고덕 강일 등 3,575세대를 모두 건물만 분양하고 토지를 보유하고 있었다면 그만큼 무주택서민의 내 집 마련이 실현되고 서울시민과 SH공사는 3.3조의 자산증가를 얻을 수 있었다. 그런데도 SH공사는 토지자산 가치는 제외한 채 적자만 강조하며 임대주택 사업을 회피하고 있다. 현재 공공임대주택 재원도 국가재정, 주택도시기금, 임차인 보증금이 90%를 차지하고 사업자인 SH공사 부담은 10%에 불과하다. 사업비의 이자 비용은 임차인들의 임대료로 충당 가능하다. 그런데도 적자와 부채만 운운하며 바가지 분양을 고수하겠다는 것은 무주택서민을 상대로 장사하여 공기업 배만 불리겠다는 것과 다름없다.

문재인 정부의 20여 회 부동산 대책이 실패하는 원인을 잘 보여준 대표적 사례

문재인 정부 이후 가파른 집값 폭등은 도시재생 뉴딜, 임대사업자 대출 및 세제 특혜뿐 아니라 공기업의 바가지 분양 때문이다. 서민을 위한 도심 주택까지 공공재건축과 공공재개발 등으로 포장하여 토건 물량만 늘리려고 하고 있다. 국민이 위임한 3대 특권을 활용해 강제수용한 택지는 시민에게 바가지 분양하거나 건설업자에 ‘벌떼 입찰방식’으로 헐값에 넘겨왔다. 문재인 정부는 공공택지개발과 공공택지 분양에 민간 건설업자를 동업자로 참여시켜 폭리를 보장하는 부패행위를 자행하고 있다. 2020년 5월 6일과 8월 4일 대책에는 도심 서민주택마저 공공참여로 몽땅 철거하는 정책이 포함되어 있는데 과연 무주택서민들을 위한 것인지 묻지 않을 수 없다. 서울시와 SH공사는 지금이라도 바가지 분양을 중단하고 서울시민을 위한 토지임대부 건물분양 등 2억 미만의 저렴하고 질 좋은 공공주택 공급에 나서야 한다.

故 박원순 시장의 약속을 번복한 SH공사와 서울시장 대행에 대한 철저한 조사가 필요하다

문재인 정부 4년째 서울 집값은 35% 이상 올랐고, 서울아파트값은 60% 가까이 상승했다. 그 원인은 공기업이 분양원가를 속이거나 법이 정한 공사원가계산 내용을 공개하지 않고 있기 때문이다. 처벌 규정이 없고 분양가 결정 권한과 승인 권한이 불분명한 점을 이용해 공기업이 제멋대로 분양가격을 정하고 있다. 더 큰 문제는 분양가 검증장치가 고장난 점이다. 공기업이 적정 이윤은 공사원가의 5%임에도 이를 준수하지 않고 적정이윤의 20배 이상 폭리를 취하고 있다.

따라서 사정 기관은 법을 위반하고 폭리를 취하면서 국민의 알권리를 무시하는 공기업에 대해 국정조사와 직무감사 등에 나서야 한다. 또 서울시 시장대행과 SH공사에 대해 당장 감사에 착수해야 한다.

[정권별 서울 아파트 시세(땅+건물) 및 공시가 변동 분석]

서울아파트 땅값, 이명박·박근혜 9년보다, 노무현·문재인 8년 동안 7배 더 올라

아파트 공시가격(72%), 공시지가(41%), 정부 조작으로 반영률 달라

아파트값 최고 상승한 문재인 정부, 공시지가 시세반영률은 최저수준

아파트별 공시지가 시세반영률 25%~69%까지 제각각으로 엉터리

경실련이 노무현 정부 이후 17년간 서울 아파트값과 공시지가 변화를 조사한 결과 아파트값은 문재인 정부에서 최고로 상승한 반면 공시지가의 시세반영률은 가장 낮은 것으로 나타났다. 문재인 정부 이후 잘못된 부동산정책으로 집값이 폭등했는데 정부는 보유세를 강화하겠다며 공시지가(가격) 로드맵을 발표했다. 하지만 실상은 공시지가가 집값 상승을 따라가지 못하며 현실화율이 더 낮아진 것이다.

조사대상은 강남권 5개 단지, 비강남권 17개 단지로 총 22개 단지이며, 약 6만 3천 세대 규모이다(별첨 참조). 아파트 시세는 국민은행 등 부동산 시세정보를 활용하였으며, 매년 1월 기준 시세를 조사하였다. 공시지가 시세반영률은 아파트 평당시세에서 건물값을 제한 땅값 시세와 공시지가에 용적률을 고려한 아파트 평당 공시지가를 비교한 것이다. 건물값은 아파트 노후도에 따라 평당 100만원~500만원을 적용하였다.

조사결과 서울 22개 단지 아파트값은 25평 기준 노무현 정부 임기 초인 2003년 3.1억에서 2020년 10.4억으로 7.3억 상승했다. 건물값을 제한 아파트 땅값은 2003년 평당 1,149만원에서 2020년 3,956만원으로 2.4배(2,807만원) 상승했다. 상승액은 노무현 정부 936만원, 이명박 정부 –192만원, 박근혜 정부 523만원, 문재인 정부 1,540만원 상승하여 노무현·문재인 정부 8년간 상승액(2,476만원)이 이명박·박근혜 정부 9년간 상승액(331만원)보다 7배 더 높다. 아파트 평당 공시지가는 2003년 454만원에서 2020년 1,641만원으로 1,187만원 상승했다. 이는 아파트 땅값 시세 상승액의 절반 미만에 불과하며 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 51%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 41%로 문재인 정부에서 최저로 나타났다.

정권별 서울 아파트(땅+건물) 시세 및 공시(지)가 변동 현황
(1월 기준, 단위 : 만원/평당)

주1) 공시가격은 2005년부터 발표되고 있으며, 2005년 이전 공시가격은 시세 상승 추이를 적용, 경실련이 산출한 추정치

강남과 비강남으로 구분해서 살펴봤다. 강남 아파트 땅값 시세는 노무현 정부 임기 초인 2003년 평당 1,865만원에서 2020년 평당 6,828만원으로 17년간 5,063만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 1,833만원, 이명박 정부 –512만원, 박근혜 정부 1,049만원, 문재인 정부 2,693만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 4,526만원, 이명박·박근혜 정부 537만원으로 7.4배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 53%, 박근혜 정부 46%, 문재인 정부 47%로 노무현 정부가 가장 낮다.

비강남권 아파트 땅값 시세는 2003년 평당 1,007만원에서 2020년 평당 3,111만원으로 17년간 2,104만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 722만원, 이명박 정부 –186만원, 박근혜 정부 367만원, 문재인정부 1,201만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 1,923만원, 이명박·박근혜 정부 181만원으로 10배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 42%, 이명박 정부 50%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 38%로 문재인 정부가 가장 낮다.

강남, 비강남 격차도 살펴봤다. 아파트 평당 땅값 시세의 강남북 격차는 노무현 정부 1,869만원, 이명박 정부 1,543만원, 박근혜 정부 2,225만원, 문재인 정부 3,717만원으로 벌어졌다. 25평 아파트값 기준으로는 2003년 4.7억에서 2020년 9.4억으로 2배가 됐다.

공시지가와 공시가격도 비교했다. 공시지가는 땅값이고 공시가격은 집값(땅+건물)인 만큼 공시가격에서 공시지가를 제외하면 아파트의 건물값을 알 수 있다. 경실련 조사결과 건물값은 노무현 정부 임기초인 2003년 평당 504만원에서 2020년 평당 1,339만원으로 885만원, 1.7배가 올랐다. 노후화로 감가상각 되어야 할 건물값이 2배 가까이 뛴 것이다. 경실련 조사한 아파트 시세에서 공시지가를 제할 경우 건물값은 더 높아졌다. 2003년 평당 795만원에서 2020년 평당 2,515만원으로 상승했다. 정부가 공시지가 현실화를 제대로 하지 않은 결과 감가 상각되어야 할 건물값만 올라간 꼴이다.

공시지가의 아파트별 편차도 심했다. 22개 단지 중 30% 미만 2개, 30~40% 미만 8개, 40~50% 미만 6개, 50% 이상 4개 단지로 아파트별 편차가 매우 컸다. 시세반영률이 가장 낮은 아파트는 길음 래미안1단지로 25%에 불과했고, 광장동 워커힐은 69%로 가장 높고, 길음 래미안1단지의 2.7배나 된다.

정부는 아직 문재인 정부 이후 서울 아파트값이 14% 올랐다고 주장한다. 하지만 지금까지 경실련이 수많은 아파트 시세를 조사한 결과는 50%대이고, 이번 분석에서도 서울 아파트값은 58%, 아파트 땅값은 64%나 올랐다. 공시지가는 아파트값을 따라가지 못하면서 시세반영률은 평균 41%로 떨어졌고, 아파트별 편차도 심각한 수준이다. 결국, 정부 발표한 공시지가 시세반영률(65.5%)을 신뢰할 수 없으며, 정부는 아파트값 통계, 공시지가 시세반영률 산출근거 등을 투명하게 공개하기 바란다. 아울러 제대로 된 공시지가 현실화를 통해 보유세를 강화하고 집값을 안정시키기 위해서는 당장 공시지가 시세반영률 80%로 올려야 한다. 또 불공정한 과세를 부추기고 예산만 낭비하는 공시가격 제도를 폐지하고 표준지공시지가 조사 결정 권한을 일체 지방정부로 이양해야 한다. 이러한 제도개선을 위해서라도 거짓통계만 내놓으며 집값 폭등을 조장해 온 관료와 장관 등을 전면교체하기 바란다. “끝”

21대 국회의원 아파트재산 상위 30명 실태분석
“국회는 투기 조장 구경말고, 집값 대책 해결 법안 내놓아라!”

1. 경실련은 내일(26일) 오전 10시 30분, 경실련 강당에서 21대 국회의원 아파트재산 상위 30명에 대한 아파트 재산 실태를 분석해 발표할 예정이다.

2. 이번 기자회견은 21대 국회의원 중 아파트재산이 많은 상위 30명을 대상으로 아파트재산의 10년간 가격변화를 조사한 결과이다. 조사대상에는 총선(21.04) 기준 국민의힘 19명, 더불어민주당 9명, 무소속 2명이 포함됐다. 해당 기자회견에서 이들의 아파트재산 축소신고 실태와 보유 아파트값의 10년간, 문재인 정부 시기 동안 아파트값 상승률, 서울 편중 보유 등을 다룬다. 이를 통해 국회가 투기 조장 구경 말고, 집값 대책 해결 법안을 내놓을 것을 주장한다.

※ 기자회견은 코로나19로 인한 사회적 거리두기로 경실련 유튜브(www.youtube.com/withccej)를 통해 온라인 생중계될 예정이다.

– 기자회견 순서 –
◈ 제목 :　21대 국회의원 아파트재산 상위 30명 실태 분석
◈ 일시 및 장소 : 2021년 1월 26일(화) 10시 30분 / 경실련 강당(온라인 기자회견)
◈ 사회 : 서휘원 정책국 간사
◈ 취지발언 : 윤순철 사무총장
◈ 분석내용 발표 : 김성달 부동산건설개혁본부 국장
◈ 질의답변 : 김헌동 부동산건설개혁본부 단장
*참여자는 변경될 수 있습니다.