8조원에 수용한 위례 땅값, 11년만에 60조원으로 8배 됐다

– 국민 땅 팔아 챙긴 2.7조, 안 팔았다면 48조로 공공(국민)자산 늘어나
– 강제수용 국민 토지 공공보유 건물만 분양, 주거안정 목적 이외 사용금지해야

2005년 8월 공급을 늘려 강남 집값을 잡겠다고 시작한 위례신도시가 집값안정은커녕 공기업, 민간업자, 개인 등에게 막대한 개발이익만 안겨준 것으로 나타났다. 하지만 위례신도시 개발을 경실련 제안방식(택지 공공보유 또는 공적 기금 등에 매각)으로 추진했다면 48조원 공공자산 증가가 가능한 것으로 나타났다. 공영개발이 적자라는 국토부와 LH공사 등의 주장도 거짓임이 드러났다.

경실련은 지난 2004년 판교개발 당시에도 국민연금 등이 참여한 공영개발을 촉구했지만 받아들여지지 않았고 LH/SH 등 공기업은 공공택지 대부분을 민간에 헐값에 팔아넘겼다. 만일 경실련 제안대로 공공택지를 공공이 보유(국민연금 등 공공에 매각)한 채 건물만 분양 또는 임대했다면 이후 땅값 상승에 의한 이익은 모두 공공에 귀속되어 국민의 이익이 됐을 것이다.

위례신도시는 참여정부가 2005년 발표한 8.31대책 중 집값 안정을 위해 추진된 대책이며, 지금도 택지매각과 아파트 분양이 진행 중이다. 계획 발표 때는 5-6억원대(30평형)의 강남아파트값을 4억 이하로 낮추겠다고 장담했지만 15년이 지난 지금 강남집값은 20억으로 치솟았다. 원인은 공공은 가짜 분양가상한제로 분양가를 속이고, 분양원가를 공개하지 않고, 민간업자에 헐값(낮게 조작한 감정가 등)에, 복권추첨방식으로 공공택지를 넘겨주고, 부패한 방식인 민간 공동시행 등을 통해 막대한 이익을 민간업자에게 퍼줬기 때문이다.

LH공사(75%)와 SH공사(25%)가 공공시행자이며, 총 205만평에 45,000세대를 공급하는 신도시이다. 개발비용은 총 12조 1천억으로 조성원가는 평당 1,130만원이다. 전체 토지 중 공원, 도로 등을 제외하고, 사용 가능 공공택지는 107만평이다. LH가 공개한 택지공급현황에 따르면 지금까지 72만평이 민간에게 매각되었고, 이중 45만평은 아파트용지이다.

2020년 1월 현재 위례 아파트 시세는 평균 평당 3,400만원으로 지금까지 공급한 45만평(용적율 고려한 분양면적은 90만평)에 적용할 경우 현재 시가는 30조 8천억원이다. 민간에 매각된 10년 임대 역시 토지 가치는 분양아파트와 다르지 않은 만큼 시세는 같이 적용했다.

하지만 택지조성원가와 적정건축비를 토대로 분양가상한제를 제대로 적용했다면 적정분양가격은 평당 1,100만원으로 시세차액만 평당 2,300만원, 전체 20조 8,110억원 발생, 공공기업, 민간업자, 분양자 등에게 돌아갔다. 민간업자의 경우 LH/SH로부터 사들인 토지값은 평당 910만원으로 적정건축비(평당 450만원)을 더할 경우 평당 1,360만원에 분양가능했다. 하지만 건축비를 부풀려 소비자에게 평당 1,760만원에 바가지 분양했고, 2조 4천억원의 개발이익을 가져간 것으로 추정된다.

상업업무용지, 단독 및 연립 등 강제수용권과 토지 용도변경권 등 공공에 위임한 공권력을 사용한 신도시의 공공택지를 모두 공영개발 후 공공이 보유하고 있었다면 자산증가는 더 커진다. 경실련이 주변 시세 등을 고려하여 추정한 위례신도시 내 공공택지 107만평의 토지는 시가 60.1조원 으로 나타났다. 개발원가인 12.1조원을 제하더라도 47.9조원의 자산 증가가 가능하다. 이는 개발원가 대비 4배 규모의 이익이다. 또 현재 택지매각과 아파트 분양을 통해 챙긴 공공(2.7조원)이익의 18배 규모이다. 공공택지를 100년 이상 장기임대로 활용하면서 토지임대수익도 추가로 발생한다. 하지만 이미 상당수 택지가 민간에 팔려나갔다.

LH공사가 공개한 위례신도시 공공택지매각현황과 경실련 조사자료에 따르면 2011년 이후 매각된 택지는 67만 평이며, 매각액은 10.1조원으로 평당 1,510만원에 매각됐다. 조성원가(평당 1,130만원)를 제할 경우 매각이익은 2조 5,330억원이다. LH와 SH공사는 아파트도 분양했다. 현재까지는 LH공사가 8.3만평에서 3,289세대를 분양했으며, 평균 분양가는 평당 1,250만원이다. 경실련이 택지조성원가(1,130만원), 용적률 200%, 금융비용 등(조성원가의 10%), 적정건축비(평당 450만원)를 적용한 적정분양가(평당 1,100만원)보다 150만원이 높아 1,250억원의 분양수익이 발생했을 것으로 추정된다. 결과적으로 지금까지 공공택지 매각과 아파트 분양을 통해 LH와 SH공사가 챙긴 개발 이익은 2조 6,580억원이다.

만일 경실련방식대로 공공택지를 민간에 매각하지 않고, 공공기금 (국민연금, 공무원연금 등)에 매각하거나 직접 보유했다면 공공(국민)의 이익은 더 커지고 거품은 줄었을 것이다. 또 택촉법이 정한 취지대로 무주택 서민에게 저렴한 비용으로 공공 주택이 제공되고, 공공의 자산은 늘고, 국가기업인 LH/SH공사의 부채비율도 줄어들어 재정 건전성도 좋아졌을 것이다.

70년대 이후 신도시 개발이 추진되었고 대부분의 땅과 집을 민간기업 또는 개인에게 분양했다. 그러나 항상 정부가 엄격한 분양가 검증을 통해 주변 시세의 60% 수준으로 분양하여 집값을 안정시켰다. 하지만 97년 국가 부도 이후 2000년 분양가 자율화 조치가 이루어졌고 이후 공공은 부채를 핑계 대며, 장사 논리 등을 앞세우고 있다. 경실련은 2004년 판교신도시 개발할 당시부터 대안으로 공영개발방식을 제시했다. 그러나 정부는 지금까지 낡고 후진적인 매각중심의 개발방식을 고집하고 민간공동개발이라는 부패한 방식까지 확대하고 있다. 결국, 어렵게 확보한 그린벨트 내 토지를 서민주거안정이 아닌 부동산 거품만 키우는 낡은 방식으로 3기 신도시 개발도 추진될 것이 분명하다.

국민이 공공택지 독점개발권과 토지강제수용권 그리고 토지의 용도변경권까지 3대 특권을 국가에 위임한 이유와 이를 실현할 수 있도록 중앙정부와 지방정부에 막강한 특권을 가진 공영개발회사를 설립한 목적을 정부와 공기업은 잊은 듯 보인다. 공기업이 존재하는 이유는 무주택 서민의 주거안정을 위해서이며, 그린벨트까지 훼손해 어렵게 확보한 택지의 영구 보존은 정부가 해야 할 일이다. 공공자산을 늘리고 주거안정을 위해 가치 있게 활용해야 한다.

경실련 분석처럼 강제 수용한 국가(국민소유)의 자산인 공공택지를 민간과 개인에 매각하지 않고 공공이 보유했을 경우가 매각할 때보다 국익이 더 크다. 법에 근거하여 수십년 신도시 사업을 독점 추진해 온 LH‧SH공사가 모를 리 없다. 그럼에도 국민소유 토지를 민간과 개인에게 땅과 집을 팔아 막대한 시세차익을 공기업이 챙기고, 민간업자에게 특혜를 안기고, 국민의 이익에 반하는 행위가 더 심각해지고 있다. 때문에, 수백억 수천억을 챙기도록 변질된 공공택지는 ‘대박 토지’ 또는 ‘로또 택지’가 된 지 오래이고, 이를 차지하려 주택업자들이 수많은 위장 계열사를 동원한 벌떼 입찰로 공정한 입찰질서마저 방해하고 있다. 더 이상 공기업이 국민땅을 강제수용하여 토건족의 먹잇감을 대주는 부패한 개발 방식을 용납해서는 안 된다.

아직 위례신도시에 35만평의 국민소유의 공공택지가 남아있다. 따라서 남은 공공택지는 반드시 민간에 매각하지 말고 전량 공영개발 또는 공공에만 택지를 매각 후 100년 이상 영구 임대하여 무주택 서민, 청년, 중소기업 등 국민과 후손을 위해 사용되어야 한다. 또 정부와 국회는 강제수용한 신도시 개발방식의 공영개발 추진을 의무화해야 한다. 공공택지 매각 방식 등의 근본적인 개혁이 없는 과거 부패한 방식을 재탕한 3기 신도시 사업을 전면 중단해야 한다.

보도자료_위례신도시 개발이익 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

◯ 도시에 거주하는 사람들이 급속도로 집중되고 증가함에 따라 다양한 건물과 편의시설 등이 동시에 빠르게 늘어났고, 이는 교통 혼잡, 에너지 부족, 오염물질 과다 배출, 환경오염, 도시 범죄 증가 등 다양한 문제로 나타났다. 이러한 다양한 도시문제를 해결하고자 최신 정보통신기술 등을 활용한 ‘스마트시티’(Smart City) 구현이 추진되고 있으며, 도시에 거주하는 사람들의 삶의 질을 개선하고자 하는 노력이 이어지고 있다.

◯ 민선 7기 서울특별시 역시 다양한 도시의 문제를 해결하고 4차 산업혁명 시대를 맞아 도시경쟁력을 높이기 위해 스마트시티 관련 정책들을 적극적으로 추진하고 있다. 특히, ‘마곡 엠밸리 스마트시티 시범단지 조성’을 공약사업으로 선정해 2022년까지 사업을 수행할 예정이다.

◯ 본 글에서는 서울시가 추진 중인 스마트시티 관련 사업 사례 분석을 통해 시민이 주도하는 리빙랩 기반 스마트시티를 위한 효과적이고 지속가능한 방안을 모색하고자 한다.

◯ ‘2019년 마곡 스마트시티 리빙랩’ 사업은 “마곡지구에 거주하고, 근무하고, 방문하는 모든 시민이 더 편리하고 편안하게 지낼 수 있는 도시”를 구축하기 위해, “마곡에서 현재 개선이 필요한 사항들을 발굴하고, 실제로 개선하기 위해 기존의 기술을 적용하거나 새로운 기술을 개발하는 과정들을 지원”하는 사업이다.

◯ 2019년에는 △시각장애인의 편리한 보행과 물건 구매를 돕는 앱을 개발하는 ‘시각장애인 무장애도시 시범사업’ △지역의 냄새 데이터를 지도로 구축하는 ‘주민참여형 마곡 스마트시티 냄새 커뮤니티 매핑사업’ △아파트 화재감지 앱을 개발하는 ‘리빙랩 기반 디지털트윈 기술 활용 마곡지구 주거지역 화재상황 인지 시스템 구축’ △자율주행로봇 배송 서비스를 실증하는 ‘마곡산업단지 내 자율주행기반 로봇플랫폼 활용 실외배송’ △전동킥보드 전용 스테이션을 설치하는 ‘스테이션 기반 스마트시티형 IoT 1인 교통수단 연구’ 등 총 5개 프로젝트가 선정돼 추진됐다.

◯ 2019년 마곡 스마트시티 리빙랩 사업의 가장 큰 특징은 기존 R&D 사업과는 차별화된 사회문제 특히 도시문제 해결형 R&D를 지향한 부분이다. 실제 사업수행 과정 중 지역주민과 기술을 보유했거나 개발하고자 하는 주관기관이 함께 도시에서 발생할 수 있는 다양하고 복잡한 문제를 발굴했고, 기술이 결합한 새로운 해결방법을 모색하여 개발 및 실증이 이루어질 수 있었다.

◯ ‘사용자 주도의 스마트시티 리빙랩’이라는 목표를 달성하기 위해 프로젝트별 참여 방식과 수준의 차이는 있지만, 리빙랩 참여자를 명확히 정의하고 조직했고, 각각 역할을 분류해 진행했다. 또한, 대부분 프로젝트가 사업 수행과정 중 참여자의 제안을 반영하여 최종결과물을 도출했고, 이러한 과정 전체를 통해 도시문제를 발굴하고 그 문제를 기술과 리빙랩의 결합으로 해결하는 가능성을 확인할 수 있었다.

◯ 2019년 마곡 스마트시티 리빙랩 사업은 짧은 사업 기간, 충분하지 않은 예산, 참여 주관기관의 전반적 리빙랩 취지 등에 대한 이해 부족 등 구조적 한계를 안고 출발했다. 사업의 한계와 결과 등에 기초해 시민이 주도하는 리빙랩의 효과적 수행을 위해 다음과 같은 시사점을 고민할 수 있다.

◯ 먼저, 리빙랩 유형 자체를 명확히 할 필요가 있다. 공공주도와 기업주도가 혼합되어 있더라도 기획단계에서 유형을 명확히 하면, 리빙랩 사업의 성과에 직접적 영향을 주는 목표와 주체들의 역할 등에 맞게 구분해 추진할 수 있다.

◯ 둘째, 충분한 사업 기간을 확보하고, 사업 초기 단계부터 시민들이 사업에 참여하는 기회와 통로가 다양하게 제공돼야 한다. 스마트시티 리빙랩의 경우 도시문제에 직결된 최종사용자, 시민 그룹의 주도성을 확보하는 게 중요하다. 이를 위해 ‘스마트시티 리빙랩 시민참여단’ 등을 사업 기획단계부터 구성하고 운영하는 것을 제도화할 필요가 있다.

◯ 셋째, 일상적이고 상시적인 이해당사자 협업을 촉진하기 위한 온ㆍ오프라인 리빙랩 플랫폼 구축이 필요하다. 이를 통해 지역 문제를 해결하고 싶지만, 관련 기술 및 자원을 갖추지 못한 주체, 기술과 자원은 있지만, 지역 문제를 발굴하기 어려운 주체가 모이는 장을 형성해야 한다.

◯ 마지막으로 사업 기획단계에서부터 자문과 컨설팅이 가능하도록 스마트시티, 도시문제, 리빙랩, 사회혁신 방법론, 마케팅, 환경 등 다양한 분야 전문가와 활동가로 구성된 ‘전문가 그룹’을 구성하는 체계를 마련해야 한다.

– 글: 박지호 기획팀 연구원 [email protected]