‘민주사회를 위한 변호사 모임은 29일 열린 제34차 정기총회에서 ‘국가보안법 전면 폐지’ 특별결의문을 채택했다.

국가보안법 관련 사건이 연일 발생하고 있는 가운데 ‘민주사회를 위한 변호사 모임’(회장 김도형, 이하 민변)은 29일 열린 제34차 정기총회에서 ‘국가보안법 전면 폐지’ 특별결의문을 채택했다.

민변은 29일 보도자료를 통해 “민변은 이번 총회에서 앞으로 1년 동안 민변의 핵심의제가 될 ‘국가보안법 전면 폐지’와 ‘포괄적 차별금지법(평등법) 제정’에 대해 각 특별결의문을 채택하였다”고 밝히고 “민변은 1988년 창립 이후 30여 년간 사상과 표현의 자유를 침해해온 대표적인 악법인 국가보안법이 폐지될 때까지 흔들림 없이 나아갈 것을 결의”하였다고 천명했다.

‘국가보안법 폐지 결의문’은 “국가보안법은 1948년 제정 당시부터 지금까지 사상과 표현의 자유를 침해해온 대표적인 악법”이라며 “사상과 표현의 자유를 전제로 꽃피는 민주주의가 국가보안법으로 질식당하고 있음을 보여준다. 실로 우리는 국가보안법 체제 하에 살고 있다”고 규정했다.

결의문은 “국가보안법은 우리 사회의 자기검열을 강제하는 헌법 위의 법으로 군림해왔다”고 지적하고 특히 “평화통일의 상대방인 북한을 적으로 간주하고 남북관계에 관한 특정 의견을 형사처벌함으로써 통일정책 수립에 관한 국민주권원리를 훼손하며, 평화적 교류로 나아가려는 민간의 노력조차 가로막아 헌법상 국제평화주의와 평화통일원리에도 정면으로 반한다”고 적시했다.

또한 “최근 국가보안법 폐지를 위한 국민동의청원에 10만 명의 국민이 참여하여 국가보안법 전부폐지법률안을 국회에 상정시켰으나, 바로 그 때 통일운동가는 국가보안법위반으로 구속되었다”며 “국가보안법이 2021년에도 적용되는 현실에서 진정한 자유와 민주, 평화를 이야기할 수 없다”고 밝혔다.

이정훈 4.27시대연구원 연구위원이 국가보안법상 통신․회합 등의 혐의로 지난 14일 압수수색을 받고 체포돼 16일 구속된데 이어 26일 김일성 회고록 『세기와 더불어』를 발간한 김승균 민족사랑방 대표에 대한 압수수색이 실시됐고, 27일 청주지역 활동가 4명에 대한 압수수색이 실시됐다. 앞서, 지난 4월 29일 원진욱 범민련남측본부 사무처장 외 1명이 국가보안법 위반 혐의로 기소된 것으로 확인됐다.

결의문은 “국회는 망설이지 말고 국가보안법 전면폐지안을 신속히 논의하고 의결해야 한다”면서 “헌법재판소는 국가보안법의 위헌을 선언하고, 국회와 정부는 국가보안법 전면 폐지에 나서라”고 촉구했다.

한편, 국가보안법 폐지 국민행동은 지난 10일부터 10만 입법청원 운동을 벌여 9일만에 10만명을 달성해 20일 국회 법제사법위원회에 회부된 상태다.

 

국가보안법 폐지 결의문(전문)

국가보안법은 1948년 제정 당시부터 지금까지 사상과 표현의 자유를 침해해온 대표적인 악법이다. 우리 모임은 창립 이후부터 줄곧 국가보안법에 근거한 용공조작과 인권유린, 사상의 자유 침해에 맞서 기본적이고 보편적인 인권을 옹호하기 위해 노력해왔다. 이 과정에서 국가보안법 피해자를 보호하고 폐지를 촉구한 회원들이 형사처벌되고 변호사자격을 제한당하고, 모임 역시 국가보안법 위반 혐의로 고발되거나 악의적 보도로 공격받았다. 부당한 공권력 행사에 맞서 인권을 지키기 위한 변호사들의 활동조차 국가보안법으로 처벌되고 공격과 혐오의 대상이 되어 온 현실은, 사상과 표현의 자유를 전제로 꽃피는 민주주의가 국가보안법으로 질식당하고 있음을 보여준다. 실로 우리는 국가보안법 체제 하에 살고 있다.

국가보안법은 우리 사회의 자기검열을 강제하는 헌법 위의 법으로 군림해왔다. 국가보안법은 특정 사상 또는 정치적 의견을 금지하고 국가가 허락한 사상이나 신념만을 허용하며, 직접적인 표현 행위뿐만 아니라 구체적인 표현으로 나아가기 전에 읽고 쓰고 생각한 내용조차 처벌하여 헌법상 인간 존엄, 사상과 표현의 자유, 학문예술의 자유 등을 근본에서부터 침해한다. 행위의 결과가 아닌 행위자의 이력과 성향을 기준으로 수사기관의 자의에 따라 처벌 여부를 달리하여 평등권을 침해한다. 구성요건이 모호하여 죄형법정주의에 따른 명확성 원칙에도 반하고, 침묵할 자유마저 인정하지 않아 양심의 자유를 침해한다. 평화통일의 상대방인 북한을 적으로 간주하고 남북관계에 관한 특정 의견을 형사처벌함으로써 통일정책 수립에 관한 국민주권원리를 훼손하며, 평화적 교류로 나아가려는 민간의 노력조차 가로막아 헌법상 국제평화주의와 평화통일원리에도 정면으로 반한다.

1990년대 이후 국가인권위원회 및 국제인권기구들로부터 폐지 요구가 계속되었지만, 아직도 국가보안법 적용은 계속되고 있다. 최근 국가보안법 폐지를 위한 국민동의청원에 10만 명의 국민이 참여하여 국가보안법 전부폐지법률안을 국회에 상정시켰으나, 바로 그 때 통일운동가는 국가보안법위반으로 구속되었다. 냉전체제의 종식과 함께 역사 속 유물이 되었어야 할 국가보안법이 2021년에도 적용되는 현실에서 진정한 자유와 민주, 평화를 이야기할 수 없다. 더 이상 국가보안법 폐지 논의를 미룰 이유도 없고, 미뤄서도 안 된다.

이에 우리 모임은 국가보안법은 전면 폐지되어야 함을 다시 한 번 천명한다. 국회는 망설이지 말고 국가보안법 전면폐지안을 신속히 논의하고 의결해야 한다. 정부는 촛불정신을 기억하고 민주주의의 발전을 가로막는 국가보안법 폐지에 적극 나서야 한다.

우리 모임은 창립 이후 30여 년간 국가보안법의 폐지와 인권 옹호를 위해 헌신해온 회원들의 역사를 기억하며, 국가보안법이 완전히 폐지될 때까지 흔들림 없이 나아갈 것을 결의한다.

국가보안법을 폐지하라!
헌법재판소는 국가보안법의 위헌을 선언하고, 국회와 정부는 국가보안법 전면 폐지에 나서라!

2021.05. 29.
민주사회를 위한 변호사모임

 

출처 : 통일뉴스 on 2021-05-30.

지난 회에 이어 <도시가 사라진다>를 몇 회 더 쓰기로 한다. 오늘 처음 이 글을 보는 독자는 반드시 이전 글을 찾아 읽어 보기 바란다. 그래야 이야기의 흐름을 따라잡을 수 있을 테니까.

 

샌프란시스코 도심에 인분이 널린 이유: 내재적 접근

자, 그럼 한 번 곰곰이 생각해 보자.

왜 샌프란시스코 도심의 길거리에 사람 똥이 널렸을까? 그야 사람들이 길거리에서 똥을 싸 재꼈으니 그렇다. 그럼 왜 사람들이 길거리에서 똥을 쌀까? 답은 간단하다. 쌀 데가 없어서가 답이다. 똥을 쌀 공공 화장실이 감당하지 못할 정도로 사람들이 길거리로 쏟아져 나오고 있기 때문이다. 공공 화장실은 턱없이 부족하고, 마천루 빌딩의 화장실은 노숙자들을 반기지 않을뿐더러 출입을 허용하지 않는다. 백번 아량을 베풀어 노숙자들이 이용하게 한다고 해도 문을 닫는 밤이면 화장실 이용이 불가능하다. 그러나 용변은 밤낮을 가리지 않는다. 그렇다면 우리나라에서 어떤 명사가 애용하는 내재적 접근을 한 번 해보도록 하자. 노숙자 입장에서.

누구에게나 용변을 보는 행위는 다른 사람들에게는 절대로 보이고 싶지 않은 그런 창피한 일이다. 그래서 사람들은 용변을 볼 때 아주 제한된 공간에서 은밀하게 그 일을 치른다. 아무도 보길 원하지 않을 뿐만 아니라 보고 싶어 하지도 않는다. 변태들 빼고는. 그런데 그렇게 수치스런 일을 길거리에서 버젓이 하고 있다고? 그것도 지상 최고의 문명을 자랑하는 나라 미국, 더군다나 최고부자 도시 샌프란시스코에서, 사람들이? 여러 사람이 볼 수 있는 그런 대로변에서? 사정이 어느 정도면 그리 하겠는가?

 

안전마약투약소 법제화 서두르는 샌프란시스코

제정신을 가진 이들이라면 아무리 급하더라도 수치심을 잃어버릴 정도로 남의 눈을 의식하지 않고 용변을 보는 데는 매번 용기가 필요할 것이다. 그럴 진데 길거리에서 정말로 스스럼없이 배변 행위를 할 정도라면 제정신이 아닐 공산이 매우 크다. 그것도 인생의 막장까지 갔다는 자괴감마저도 상실할 정도로. 샌프란시스코와 로스앤젤레스 도심의 노숙자들은 이런 이들로 북적인다. 물론 여기엔 실질적으로 공짜로 제공되다시피 하는 마약이 한 몫을 한다. 자신이 처한 현실을 부정하고픈 사람들에게, 그래서 전혀 제정신이고 싶지 않을 이들에게 마약만한 것이 어디 있을까. 똥 더미 곁에 널브러진 마약 주사들을 보면 그것을 대번에 알 수 있다.(“San Francisco’s dirtiest street has an outdoor drug market, discarded heroin needles, and piles of poop on the sidewalk,” Business Insider, Sep 20, 2019).

오죽했으면 샌프란시스코 시는 연방법이 엄격히 금하고 있는 ‘마약투약소’(safe injection site)까지 만들어 낼 궁리까지 했겠는가. 거기다 ‘안전’이란 수식까지 붙여서.(“SF resumes push for drug injection site after judge’s ruling,” San Francisco Chronicle, October 2, 2019). 얼마나 우스꽝스러운 일인가. 세상에 마약만큼 위험한 게 어디 있나. 그러니 아무리 마약에 찌든 마약쟁이라도 자식에게 마약을 권하지는 않을 터. 그런데 그 마약을 공짜로 그것도 깨끗한 주사까지 제공해 주고 간호사 앞에서 투약하게 한다고 해서 그게 과연 ‘안전’한 것일까?

 

‘산송장들의 땅’(the land of the living dead)

그런데 노숙자들의 똥으로 골머리를 앓고 있는 시당국이 그 문제는 둘째 치고, 돌려쓰는 마약 주사기로 인한 에이즈나 간염의 확산을 방지하기 위해서 일단 이런 조치를 취하려 하고 있다니 말문이 막힌다. 이를 통해 우리는 미국의 대도시가 어느 정도나 사람 살 곳이 못되는 곳으로 변하고 있는지를 간파할 수 있다. 또한 우리는 미국 샌프란시스코 시의 노숙자 문제가 얼마나 심각한지를 가늠할 수 있다. 수시로 도심 곳곳에서 발견되는 사람 똥과 똥냄새, 그리고 그 옆에 함께 널브러진 주사바늘 등, 코를 막고 고개를 젖힐 수밖에 없게 하는 이런 장면들을 매일 목격하며 사는 주민들에겐 그것은 지옥의 장면과도 같다. 오죽했으면 샌프란시스코 도심의 한 주민은 취재 나온 뉴욕타임스 기자에게 “여기는 산송장들의 땅”이라고 까지 말하고 있을까. 산송장들의 땅. 서양식으로 말하면 좀비들의 땅. 그곳에 가면 머리에 꽃보다는 샌프란시스코 시 보건당국자 고든(Rachel Gordon)이 충고하는 것처럼 길을 걸을 때 똥냄새 때문에 “숨 쉬는 것을 참아야만 하는 곳”이 되었다.(“Life on the Dirtiest Block in San Francisco,” New York Times, October 8, 2018). 그러니 도시가 사라진다는 말이 나올 수밖에.

 

노숙자 증가원인: 집값 폭등

결국 노숙자가 문제다. 그럼 그 많은 노숙자들은 대체 어떻게 양산된 것인가? 그 답을 하기 전에 이 쯤에서 독자들에게 묻고 싶다. 집값이 오르면 마냥 좋기만 한 것일까? 통상 집을 가진 이들이라면 “그렇다”고 할 것이다. 그러나 결코 아니다. 집값이 오르면 물가도 덩달아 오르고 물가 오르면 인건비도 당연히 오른다. 그게 그런 식으로 순환하는데 그냥 순환하는 게 아니고 악순환 한다. 결국 이렇게 되면 맨 먼저 저임금 노동자들과 서민들만 피를 보게 된다. 물론 집 가진 자들도 나중에 피해를 보게 된다. 집값 오르면 뭐 하나. 사람 살 곳이 못 되고 있는데… 저임금 노동자들과 서민들의 경우, 그깟 최저임금 조금 오르면 뭐 할까. 물가 앙등으로 생활비는 더 들고 집값이 천정부지로 오르니 집을 사기는커녕 월세 살기도 빠듯해진다. 월세는 집값 상승 대비 연동되어 함께 오르게 되어 쥐꼬리만 한 월급으로 월세 내고 나면 살길이 막막해진다. 그야말로 생활이 아닌 생존의 문제에 봉착하게 된다. 먹는 건 손가락 빨고 사는가? 그럴 순 없으니 두 가지 선택 중 하나를 고를 수밖에. 월세가 도심에 비해 저렴한 도시 밖으로 나가든지 아니면 도시 안에서 노숙자가 되든지. 도시 밖으로 나가면 그나마 허드레 일자리 구하기도 하늘에 별 따기. 그 경우 출퇴근은 어찌하나? 그렇다면 막장 인생 그것이 유일한 답.

독자들은 이 대목에서 오해하지 마시라. 노숙자들이 원래부터 배우지도 못하고 게다가 게으기까지한 별 볼 일 없는 하층민이었지 않겠느냐고. 천만에 말씀. 치솟는 집값과 임대료의 상승은 심지어 동부의 명문 예일대 졸업생까지 한 순간에 노숙자로 전락하게 만든다.(“He was a Yale graduate, Wall Street banker and entrepreneur. Today he’s homeless in Los Angeles”, CNN, September 18, 2019). 그러니 절대로 현재 미국 대도시에 쏟아져 나오는 노숙자들을 평범한 이들과 구분되는 천민정도로 취급하지 말기 바란다. 그들의 대부분은 집값이 오르기 전엔 그야말로 필부필부였으니까. 결국 노숙자 문제는 서민들의 문제다.

엔리코 모레티(Enrico Moretti) 버클리대 경제학과 교수는 집값이 10% 상승할 때마다 식당 등을 포함한 지역 소비 물가는 6% 증가한다고 말한다. 그런데 샌프란시스코의 경우 집값의 중간값(the median home price)이 2012년 이래 두 배 증가했다.(“San Francisco Restaurants Can’t Afford Waiters. So They’re Putting Diners to Work”, New York Times, June 25, 2018.) 샌프란시스코는 최첨단 기술 기업들이 소재하는 이유로 주택의 수요가 높고 그에 따라 한정된 공급으로 집값이 대거 상승했다. 이것은 집을 소유하지 못하고 임대를 해야만 하는 서민들의 입장에선 내 집 마련 꿈은 점점 더 요원해지는 것을 의미한다. 그리고 그것은커녕 현재 사는 월세조차 위협받는 것을 말한다. 왜냐고? 샌프란시스코의 경우 최저임금이 2014년 시간당 10.74달러에서 2018년 7월 15달러로 상승했다. 그러나 집값 상승에 따른 임대료 상승 그리고 생활비의 상승은 시급 오른 것을 한껏 비웃을 뿐이다. 부동산을 잡지 않는다면 그깟 소득 얼마 찔끔 오른 것이 아무런 의미가 없다는 것을 샌프란시스코가 여실히 보여주고 있다.

 

한 명이 집 구매할 때 세 명이 노숙자 되는 샌프란시스코

샌프란시스코 만 지역사무소 소장인 제이미 알만자(Jamie Almaza)의 말을 들어 보면 이 지역의 주거 불안정성이 어느 정도나 심화되었는지 알 수 있다. 올해 초까지만 해도 알만자는 샌프란시스코 시에서 한 명이 집을 갖는 동안 두 명의 노숙자가 탄생한다고 말했었다. 그러나 올 8월에 열린 토론회에서 그것을 수정했다. 한 명이 집을 가지면 이제는 세 명이 길거리 노숙자가 된다(“California homeless crisis: San Francisco tackles costly waste problem with ‘poop patrol”, FoxNews, August 20, 2019.). 샌프란시스코 시가 기존의 방식으로 집계한 노숙자 수는 올해 8천11명으로 2017년에 비해 17% 증가한 것으로 나오지만, 새로운 기법으로 으로 집계해 본 결과 그 두 배인 17,595명에 달해 30% 증가한 것으로 나타난다(“San Francisco’s Homeless Population Is Much Bigger Than Thought, City Data Suggests,” New York Times, November 19, 2019).

 

‘비등점’에 이른 로스앤젤레스 노숙자

로스앤젤레스의 노숙자 문제는 한층 더 심각하다. 작년에 비해 노숙자가 로스앤젤레스 카운티(광역)에서 12%가 늘어나고 로스앤젤레스 시만 보면 16% 증가했다. 해서 그 수는 각각 58,936명, 36,300명으로 집계되었다(“Homeless Populations Are Surging in Los Angeles. Here’s Why.”, New York Times, June 5, 2019). 로스앤젤레스 카운티 인근 오렌지카운티는 43% 증가했다(“California mayor says high cost of living is root of homeless crisis,” FoxNews, June 26, 2019). 물론 이것도 공식적 집계이니 실제로는 더 그 수가 더 늘어난다. 폭스뉴스는 로스앤젤레스의 노숙자 문제는 이제 “비등점”에 이르렀다고 코멘트를 달았다. 그리고 이렇게 노숙자문제가 극단적으로 악화된 데에는 이구동성으로 집값 상승을 지목한다. 로스앤젤레스 시민단체 소장 엘리스 뷰익(Elis Buik)은 뉴욕타임스 인터뷰에서 “우리의 주택위기가 곧 노숙자 위기”라고 정곡을 찌른다. 더도 덜도 말고 단도직입적으로 말해서 멀쩡한 서민들을 노숙자로 만드는 주범은 바로 “거주부담능력”(housing affordability)이라 말한다. 그런데 착각하지 마시라. 여기서 거주부담능력이란 주택 구입 부담능력이 아니다. 월세 감당력을 말한다. 로스앤젤레스 노숙자담당국의 분석에 따르면 현재 로스앤젤레스에서 월세 중간값을 내고 방을 얻으려면 적어도 시급을 47.52달러(약 5만 원) 받고 일을 해야 한다. 그런데 현재 최저 시급은 14.25달러(약 1만5천 원)이다. 죽었다 깨어나도 살인적 거주비용을 임금이 따라잡을 수 없다. 이러니 많은 수의 평범한 시민들이 노숙자로 길거리로 나갈 수밖에.

 

바보야, 문제는 부동산이야!

이제 미국 전통적인 대도시가 사라져 가는 이유를 어느 정도 파악했으리라 믿는다. 서민이 살지 못하는 도시, 중산층이 몰락하는 도시, 그것은 무늬만 도시지 사실 도시가 아니다. 그저 소수의 몇 십 명도 아니고 수많은 사람들이 집을 잃고 임대한 아파트에서도 쫓겨나 길거리에서 노숙해야 하는 곳이 어떻게 사람이 사는 도시라고 할 수 있을까? 결국 노숙자의 퇴치(?)를 위해서는 치솟는 집값과 임대료를 내려야 한다. 그것이 아니고서는 미국 대도시의 노숙자 문제는 해결할 방도가 없다. 샌프란시스코처럼 ‘똥 순찰대’를 고용해 똥 치우고, ‘안전마약투약소’를 설치하는 것은 결코 근본적인 해결책이 아니다. 그런데 그것이 그리 쉽게 될 것 같지 않다. 왜냐하면 미국 대도시에 집값을 상승시킨 주범들이 미국 어딘가에 떡하니 버티고 있기 때문이다. 그에 대한 실마리를 로스앤젤레스 인근의 소도시 라구나 힐스(Laguna Hills)시장 돈 세지위크(Don Sedgwick)의 언급에서 발견할 수 있다.

“우리는 우리 앞에 놓인 이 문제를 쟁점화 시켜야한다. 수 킬로미터에 걸친 노숙자 행렬은 얼마나 슬픈 일인가. 그것도 한 때는 그들도 그저 평범한 삶을 살아가려했던 멀쩡한 이들로 우리의 이웃이었다는 점에서 가슴이 미어진다. 그러나 정말 환장하겠는 것은 그 어느 누구도 이 문제의 근원에 캘리포니아의 천정부지로 치솟은 살인적 거주비용에 대해선 말을 하지 않는다는 것이다. 그것을 문제 삼지 않고 외면한 바로 그 자유주의적 정책들이 캘리포니아의 노숙자 문제를 키워온 원흉이다”(“California mayor says high cost of living is root of homeless crisis,” FoxNews, June 26, 2019).

자, 그러면 그 자유주의적 정책들이라는 것이 무엇인지 알아볼 차례이다. 물론 다음 회에서…

 

<참고자료>

“He was a Yale graduate, Wall Street banker and entrepreneur. Today he’s homeless in Los Angeles”, CNN, September 18, 2019.

“San Francisco Restaurants Can’t Afford Waiters. So They’re Putting Diners to Work”, New York Times, June 25, 2018.

“Why is San Francisco … covered in human feces?” the Guardian, Aug. 18. 2018

“SF resumes push for drug injection site after judge’s ruling,” San Francisco Chronicle, October 2, 2019.

“San Francisco’s dirtiest street has an outdoor drug market, discarded heroin needles, and piles of poop on the sidewalk,” Business Insider, Sep 20, 2019.

“Life on the Dirtiest Block in San Francisco,” New York Times, October 8, 2018.

“San Francisco Restaurants Can’t Afford Waiters. So They’re Putting Diners to Work”, New York Times, June 25, 2018.

“San Francisco’s Homeless Population Is Much Bigger Than Thought, City Data Suggests,” New York Times, November 19, 2019.

“California homeless crisis: San Francisco tackles costly waste problem with ‘poop patrol”, FoxNews, August 20, 2019.

“Homeless Populations Are Surging in Los Angeles. Here’s Why.”, New York Times, June 5, 2019

“California mayor says high cost of living is root of homeless crisis, FoxNews, June 26, 2019.

 

김광기 경북대 교수의 연재 ‘인사이드 아메리카’는 <프레시안>에 동시 게재됩니다.

국토부는 이번주 중 공개토론 날짜와 근거를 제시하라

지난 12월 3일 경실련과 민주평화당이 발표한 ‘79년 이후 땅값 추정 자료에 대해 국토부가 ’객관적인 토지가격으로 보기 어렵다‘며 공개토론을 제안했다. 하지만 국토부는 지금까지 토론과 관련한 공식적인 연락이 없는 상태다. 토론회를 주최하려던 정동영 의원실 측에는 내년 1월로 연기해달라는 답변만 보냈다. 경실련은 공개토론에 적극 참여할 것이며, 국토부는 이번 주 중으로 공개토론 날짜와 누가 참여할 것인지를 제시하기 바란다.

땅값 발표 이후 국토부는 언론브리핑을 통해 경실련의 시세반영률 43%가 구체적 산출근거를 밝히지 않고 있어 합리성이 결여 된 것으로 의심된다고 밝혔다. 하지만 경실련은 보도자료에 그동안 수차례 공시지가 시세반영률을 조사해 온 결과를 토대로 산출되었음을 밝혔고 실태분석 자료는 매번 기자회견 등을 통해 공개적으로 발표해왔다. 경실련 조사결과 서울과 경기도 아파트 표준지의 시세반영률은 각각 33.4%, 31.8%이며 주요아파트 단지는 서울 37%, 부산·대구·대전·광주 등 지방 대도시가 2~30% 정도에 불과했다. 1,000억 이상 거래된 빌딩도 공시지가 시세반영률은 27%에 그쳤다. 이처럼 경실련이 1,000여개 이상 부동산 필지별 시세반영률을 조사한 결과 공시가격 공시지가 모두 시세를 제대로 반영하지 못한 것으로 나타난다.

연간 1,800억원 국민 세금을 투입하고 감정평가사 등이 직접 조사평가하고 검증한 공시지가 시세반영률의 세부 내역 공개가 우선되어야 한다. 경실련은 수차례 공시지가 실태 조사결과를 공개발표했지만 정작 국토부가 예산을 투입하여 전수 조사 평가했다는 50만 필지의 시세반영률은 비공개하고 있다. 경실련이 지난 3월 공동주택 현실화율 세부 내역 공개요구에 대해 비공개했고, 지난 10월 국감때 정동영의원실이 공개 요구한 공시지가 및 공시가격 부동산 유형별 현실화율 및 산출근거도 비공개했다.

국토부가 공개토론을 제안함으로써 국민과 언론, 시민사회 등 모두가 이번 기회를 통해 정부통계의 객관성과 정확성이 검증되고 근본적 개선이 이루어질 수 있기를 희망하고 있다. 따라서 국토부는 이번주 중이라도 공개토론 날짜와 누가 토론에 나설 것인지 제시하기 바란다. 아울러 감정평가사가 정밀분석한 표준지 50만 필지의 시세반영률 등에 대해서도 낱낱이 공개하기 바란다.

보도자료_ 국토부는 이번주 중 공개토론 날짜와 근거를 제시하라

문의: 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

대통령비서실 공직자, 아파트 재산 8억→11억, 3억(40%) 상승

재산보유 상위 10위 평균 27억, 시세차액 상위 10위 평균 10억 증가
고위공직자 재산등록 할 때 시세와 공시가격 모두 기재를 의무화해라

문재인 정부 이후 집값 상승으로 서울 아파트는 한 채당 평균 3억원이 상승했고, 전국 땅값은 2,000조원이 상승한 것으로 나타난다. 그러나 국토부와 대통령은 “주택가격을 안정적으로 관리하고 있다.”라고 발언하고 있다. 정부가 제시하는 땅값 통계의 기초자료인 표준지(공시지가)에 대한 시세 조사자료와 가격 산정근거조차 공개하지 않고 있다. 국토부가 발표한 공시지가 64.8% 시세반영률은 경실련 조사자료와 차이가 난다. 경실련은 항상 조사내용 시세와 공시지가 그리고 비교 분석한 내용을 모두 공개한다. 그러나 국토부는 표준지 시세 조사 근거조차 공개하지 않고 있다. 따라서 경실련은 정부 통계를 신뢰할 수 없다. 2005년에도 시세반영률 91%라고 거짓 발표를 했었다. 국토부는 아직 근거를 공개하지 않고 있다. 그러나 대통령과 청와대에는 공개할 것으로 판단한다. 청와대와 대통령이 국토부 자료(공시지가 조사서에 기록된 토지의 시세)를 확인하고 그 결과를 공개하기 바란다.

경실련은 문재인 정부 출범 후 대통령비서실 재직 공직자의 부동산 중 대통령 임기 중 가격변화를 조사하여 분석했다. 분석은 정부 공직자윤리위원회가 공개한 공직자 신고재산을 토대로 대통령 임기 중 시세 변화를 조사하여 신고가액과 비교했다. 우선 시세 파악이 비교적 쉬운 아파트·오피스텔만 분석했다. 아파트나 오피스텔 등은 국민은행(KB) 부동산 시세 자료를 활용했다.

1) 보유주택 기준 상위 10위, 평균 재산(시세)은 27.1억원으로 9.3억 증가

2017년부터 현재까지 재산을 공개한 전현직 공직자는 총 76명이다. 이중 아파트 및 오피스텔 보유현황을 신고한 공직자는 65명이다. 65명이 공개한 자산의 문재인 대통령 임기 중 가격변화를 조사했다. 재직하지 않아 신고하지 않았더라도 공개했을 때의 재산을 기준으로 시세를 조사했다.

65명이 보유한 아파트 및 오피스텔 자산은 2019년 11월 기준 743억이며, 1인당 평균 11.4억원이다. 재산 상위 10위의 평균 27.1억원이고, 가장 많은 공직자는 주현 중소벤처비서관으로 보유재산이 43.6억원이다. 2017년 1월부터 현재까지 상승액은 평균 3.2억원이고 상위 10위는 9.3억원 증가했다.

2) 가격 상승금액 기준 상위 10위, 평균 10억 증가

65명이 보유한 아파트 및 오피스텔 가격은 2017년 이후 (8.2억에서 11.4억) 평균 3.2억원 상승했다. 자산증가 상위 10위는 평균 10억원 증가하였고, 주현 중소벤처비서관은 13억 8천만원이 증가하여 재산가액 뿐 아니라 상승액도 가장 높았다. 두 번째로 높은 여연호 국정 홍보비서관의 경우 과천시 부림동 재건축 아파트와 마포구 공덕동 2채의 가격이 상승하여 현재 시세는 2017년 대비 2배로 상승했다.

장하성 전 정책실장은 아시아선수촌 아파트 한 채(건물면적 134.48㎡)에서만 무려 10.7억원이 상승, 강남 아파트값 상승 폭이 얼마나 심각한지 보여주고 있다. 김수현 전 정책실장도 과천시 별양동 주공아파트도 재건축단지로 10억 4천만원 상승했고 2017년 대비 2배가 넘는다. 김상조 현 정책실장의 경우 청담동 아파트 가격이 2017년 11.5억에서 현재 15.9억으로 4.4억이 상승했다.

이외에도 이번 조사대상에 포함되지 않았으나 김의겸 전 청와대 대변인의 경우 논란이 되었던 흑석동 상가주택을 34.5억원에 매각하여 1년만에 8.8억원의 시세차익이 발생한 것으로 알려졌다.

3) 시세차액 상위 10위 보유 아파트 공시지가 시세반영률은 평균 39%

아파트값이 가파르게 상승하면서 공시지가 시세반영률은 오히려 하락했다. 가격상승이 높은 10명이 보유한 12건의 아파트에 대해 땅값 시세와 공시지가를 비교하였다.

12건의 아파트 공시지가 시세반영률 평균은 39%이다. 정부가 발표한 공시지가 시세반영률(64.8%)의 경우는 한 건도 없으며, 8건은 정부 통계의 절반 수준에 불과했다.

최근 언론인터뷰를 통해 정부 통계의 신빙성이 높고, 주택가격이 안정화되어 있다고 발언한 김수현 전 실장이 보유한 과천 아파트는 재건축 후 분양되면서 아파트값이 가파르게 뛰어 공시지가 시세반영률은 36%에 불과했다. 주공6단지를 재건축한 과천 자이의 2018년 12월 분양가는 평당 3,200만원이다. 건축비(500만원)를 제하고 용적률(220%)을 고려할 경우 토지 시세는 5,700만원이지만 2019년 1월 기준 공시지가는 평당 2,058만원으로 시세반영률이 36%이다.

이외 박진규 통상비서관이 보유한 세종시 아파트는 토지 시세가 평당 2,782만원인데 공시지가는 492만원으로 시세반영률이 18%로 가장 낮았다.

4) 본인, 배우자 기준 2주택자는 27%, 3주택 이상은 10%

2019년에 재산을 공개한 공직자 중 본인과 배우자 명의로 아파트, 오피스텔, 단독주택 등을 보유한 다주택자(2주택 이상)는 18명으로 전체의 37%이다. 이는 2017년 38%와 비슷하나 3주택자 이상은 6%에서 10%로 증가하였다.

지난 19일 문재인 대통령은 부동산 문제를 해결하라는 요청에 대해 “부동산 문제는 자신 있다. 역대 정부에서 부동산을 경기부양 수단으로 활용해왔기에 해결되지 않았다…우리 정부는 성장에 어려움이 있더라도 부동산을 경기 부양수단으로 삼지 않겠다…전국적으로 부동산가격이 하락하면서 안정화되고 있다.”라고 말했다. 대통령이 누구에게 어떤 보고를 받고 있는지 궁금하다. 문재인 정부 30개월 중 26개월 동안 집값이 상승했다. 그런데 문제의 심각성을 인식하지 못하고 있는 동안에 청와대 참모들의 부동산가격은 폭등했다. ‘소득주도 성장’이 아닌 불로소득이 주도하는 성장만 나타나고 있다.

문재인 대통령과 정부가 부동산 투기를 조장하고 집값 땅값의 폭등을 외면한다면, 고위공직자들의 ‘부동산값 상승으로 인한 불로소득만 늘려주려 한다.’라는 국민적 비판에 직면하게 될 것이다.

당장 고위공직자의 재산을 정확하게 알 수 있도록 재산 신고기준을 공시(지가)가격과 시세를 동시에 기재하는 것을 원칙으로 재산등록 방식을 개선해야 한다. 또 내년부터 공시(지가)가격의 시세반영률을 시세 90%로 결정하고, 무늬만 분양가상한제를 전국에 전면확대 시행하고, 3기 신도시 중단 등의 부동산투기근절 정책을 추진하기 바란다.

경실련은 지난 2년 반 동안 집값 폭등 사실을 감추고 거짓 보고로 대통령과 국민을 속인 자들을 문책할 것을 요청한다. 또 대통령 직접면담 등 청와대의 답변을 기다리고 있다.

* 자세한 내용은 첨부 자료 확인해 주세요.

보도자료_청와대 고위공직자 부동산 재산 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

경실련, 부동산 정책 관련 대통령 면담 요청

– 관료의 조작된 통계, 잘못된 진단과 처방으론 집값 못 잡는다
– 대통령이 직접 실태와 사실을 파악하고 투기근절대책 챙겨라

문재인 정부의 집값, 땅값 상승이 심각하다. 경실련 조사 결과 출범 이후 서울 아파트값은 한 채당 평균 2억 5천만원 상승했다. 서울 아파트 170만 채에서 총 420조원이 오른 것이다. 대한민국 땅값은 2,000조원 오른 것으로 나타났다. 이는 국민과의 대화에서 “부동산가격이 안정화되어 있고…부동산 문제는 자신 있다” 라는 대통령 발언과 상반된 결과이다. 대통령의 눈과 귀를 누가 가리고 있는 건 아닌지 의심된다. 경실련은 12월 3일 땅값 2,000조 폭등 발표에 이어 12월 11일 대통령비서실 1급 이상 참모들이 보유한 아파트를 전수 조사하여 상승실태와 원인 그리고 집값 안정을 위한 대안을 제시했다.

그러나 누구인지 실명을 밝히지 않은 청와대 핵심관계자는 ‘소수의 사례를 일반화하지 않았으면 좋겠다’ 라고 발언했다. 이런 청와대 관계자의 발언을 통해 여전히 청와대 참모들은 부동산 문제의 심각성을 안이하게 보고 있다는 사실이 재확인되었다. 청와대 참모의 이런 인식이라면 대통령께도 사실이 제대로 전달될 가능성이 없다고 보인다.

따라서 경실련은 직접 대통령께 부동산시장의 실태를 정확히 알리고 집값 거품을 제거할 수 있는 대안을 제안하고자 대통령 면담을 요청한다. 오늘도 국민은 대통령과 정부를 믿고 집을 사지 말아야 할지 고민하고 있다. 문재인 정부를 믿고 내 집 마련을 미뤘던 많은 가정에서 불화가 심각하다. 오늘 지금 이 순간에도 집값 땅값 상승으로 국민은 고통받고 있다. 성실하게 일터에서 일하는 노동자와 남의 상가를 빌려 높은 임대료의 고통을 이겨내며 장사를 하는 상인 등 많은 사람은 대통령에 기대하고 있었다. 그러나 참모들과 관료들은 대통령의 눈과 귀를 가리고 국민을 속여 왔다.

보수경제지 등 다수 언론에서는 정부의 일방적 규제가 부동산가격을 올리고 있다며, 정부가 당연히 해야 할 정부 역할과 규제마저 없애라고 요구하는 기사를 내보내고 있다.

문재인 정부의 정책에는 집값을 안정시킬 정책이 단 하나도 없다는 것이 지금의 가격폭등의 원인이다. 문재인 정부 출범 당시 예비타당성조사 검증도 없이 매년 10조원씩 5년 동안 50조원을 투입하여 구도심의 주택을 고치거나 새로 짓는데 국민의 세금과 기금을 투입하겠다고 발표했다. 도시뉴딜정책으로 지난 20년간 가격 변동이 없던 강북 구도심의 집값이 폭등하기 시작했다.

2017년 12월에는 당연하게 등록해야 할 임대업자가 임대업자 등록만 하면 세금을 한 푼도 안내도록특혜를 제공했고, 대출 역시 1주택자는 40%인데 다주택자는 80%까지 두 배 특혜를 줬다.

2017년 8월부터 시행한다던 민간 분양가상한제는 뒤로 미루다가 2019년 11월 시행령을 만들었다. 그러나 ‘핀셋’이라며 지정한 강남지역은 시행을 6개월 유예시켜 내년 4월 총선 이후로 미뤄놓았다. 현재 분양가상한제는 전국 1개소도 시행되는 곳이 없다. 이런 현상은 2004년 분양원가공개와 분양가상한제를 반대했던 노무현 정부를 떠올리게 한다. 그때도 그랬다. 2006년 9월 25일 야당 서울시장 오세훈의 후분양·분양원가공개·분양가상한제 3가지 정책을 동시에 시행하겠다고 발표했다. 오세훈 시장의 발표 3일 후에야 정부 역시 “분양가상한제, 분양원가공개 등 정부의 역할을 하겠다”라며 뒤늦게 경실련과 시민의 요구를 받아들였다.

국토부는 집값은 20% 올랐지만 공시(지가)가격을 10% 올려놓았고, 현실화율이 높아졌다고 거짓 발표를 하고 있다. 내년에도 같은 현상이 반복될 것이다. 그래서 경실련은 공시지가 시세반영률 조사 등을 토대로 땅값을 추정하였다. 경실련이 조사한 시세반영률은 43% 수준이고, 아파트·빌딩·주택 등 조사 근거를 제시했다. 그러나 국토부는 근거는 공개하지 않고 64.8%라고 말한다. 공개토론을 하자던 국토부는 경실련의 요구에 답이 없다.

150조 규모의 3기 신도시개발도 부동산투기와 환경파괴를 조장할 뿐이다. ‘집’이 주거 공간이 아닌 투기의 대상 투기세력의 쇼핑상품으로 전락했다는 비판까지 나오는 상황에서도 청와대나 국토부는 부동산시장의 심각성을 감추며 국민을 우롱하고 있다.

따라서 문재인 정부는 지난 30개월간 집값 상승과 투기 조장에 의존해 온 관료주도의 부동산 정책이 실패했음을 인정하기 바란다. 청약 열풍으로 경쟁률이 수백대 일로 치열하다. 불안한 국민이 너도나도 청약에 나섰기 때문이다. 정부가 향후 발표할 대책도 실효성이 있을지 회의적이다. 다음 주 발표예정인 공시지가 개선방안 등도 마찬가지이다. 따라서 대통령이 직접 정책을 챙기고 부동산가격 안정을 위해 나서야 한다.

공시지가는 당장 시세의 80% 이상을 반영해야 한다. 조작이 가능하고 불평등한 세금부과를 유발해 왔던 공시가격을 폐지해야 한다. ▲분양가상한제·분양원가공개 전국 확대 ▲재벌 비업무용 토지 보유세 강화 ▲3기 신도시 개발 전면 중단 ▲다주택자 임대사업자 등록 의무화 ▲전세보증금 반환보증 제도 의무화 등 집 없는 서민을 위한 정책, 과세강화와 공평한 세율 조정 등 불로소득을 소멸할 투기근절 대책을 마련하여 즉시 추진해야 한다. 대통령 면담 요구에 대한 청와대의 공식적인 답변을 바란다.

보도자료_경실련, 부동산 정책 관련 대통령 면담 요청

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

 

5대 재벌 토지자산 증가 및 역대 정부
재벌토지자료 공개현황 발표 기자회견

[사회] 정호철 재벌개혁운동본부 간사 1. 취지 및 배경 : 윤순철 사무총장 2. 분석 결과 발표 : 권오인 재벌개혁본부 국장 3. 정책제언 및 추가 설명 : 김헌동 부동산건설개혁본부장

 

부동산 투기의 몸통은 재벌이다! -5대 재벌 토지자산 증가 및 역대 정부 재벌토지자료 공개실태 –

 

5대 재벌 보유 토지 23년 동안 ‘61조원, 6배’ 증가

▶ 이명박 정부 이전 12년 12조 증가 (연평균 1조원)
▶이명박 정부 이후 11년 49조 증가 (연평균 4.4조원)
▶문재인 정부 2년 동안 1.5조원 증가

– 문재인 정부, 대통령 지시에도 재벌 보유토지자료 관료들 ‘공개거부?’
– 재벌 보유토지자료는 정부 관련 부처 홈페이지에 항상 공개해야

 

❍ 경실련은 30년 전인 1989년 창립 때부터 지금까지 재벌의 부동산 투기근절과 불로소득근절, 경제력집중억제를 위한 감시 활동을 전개해 왔음. 2019년에도 5대 재벌 대상으로 여러 차례 토지자산과 계열사 증가 등에 대해 조사발표. 그 과정에서 재벌들은 비생산적인 경제활동(토지자산 증식, 부동산 개발, 부동산 임대, 부동산 관리, 건설회사와 주택업체 등)에 몰두하고 있는 것으로 나타났음. 이는 문재인 정부 들어서도 계속되고 있는 것으로 나타남. 이에 경실련은 5대 재벌의 23년 동안 토지자산 증식 현황과 역대 정부의 재벌보유토지자료 공개실태를 알려, 재벌이 부동산 투기의 핵심임을 알리고자 함. 나아가 이를 통해 토지가 보다 생산적으로 활용됨과 동시에 투명한 정보가 공개될 수 있도록 제도개선을 촉구하고자 함.

 

❍ 분석 기초자료는 노태우 정부부터 문재인 정부까지 정부가 공개했던 재벌보유토지자료 (임원보유 포함), 금융감독원 <전자공시시스템> 상 사업보고서 및 감사보고서 토지 장부가액, 정보공개청구 답변 자료 등을 활용하였음.

 

Ⅰ. 5대 재벌 보유 토지자산 분석결과

 

1. 5대 재벌 소유 토지자산 (12.3조->73.2조)은 지난 23년 장부가 기준 61조원, 6배 증가

❍ 재벌의 부동산 투기, 토지자산 증식에 대한 공시와 규제, 환수장치가 미비한 가운데, 2018년 기준‘상위 5대 재벌그룹 소유 토지자산은 지난 23년간(1995~2018) 장부가액 기준 12.3조원에서 73.2조원으로 약 61조원(6배)이 증가하였음.

– 1995년까지 토지자산은 12.3조원이었고, 그 후 토지자산은 2007년까지 12년간 12조원(약 2배, 연간 1조원)이 증가한 24.2조원이었음 그러나 2007년 이후 11년 동안에는 49조원(연간 4.4조원)이 증가하여 2018년에는 73.2조원으로 늘었음.

 

<그림1> 5대 재벌 보유 토지자산 변화(1995~2018)

<표1> 5대 재벌 보유 토지자산(땅값) 장부가액 변화

❍ 2018년말 현재 토지 가액(땅값) 순위는 현대차가 24.7조원으로 가장 많고, 롯데가 17.9조원, 삼성 14조원, SK 10.4조원, LG 6.2조원 순임.

– 지난 23년 동안 토지자산 증가는, 현대차가 22.5조원으로 가장 많고, 롯데 16.5조원, 삼성 10.3조원, SK 8.5조원, LG 3조원 순임.

– 23년 동안 토지자산(금액) 증가 배수는, 롯데가 13.3배로 가장 많았고, 현대차 11.3배, SK 5.7배, 삼성 3.8배, LG 1.9배 임.

 

2. 문재인 정부 5대 재벌 토지자산 변화

 

❍ 재벌 보유토지자료 공개하지 않는 문재인 정부 2018년 말까지 5대 재벌의 장부에 기재된 토지자산은 총 2016년 71.7조원에서 2018년 73.2조원으로 총 1.5조원 증가

 

❍ 2016년 말과 비교할 경우 문재인 정부 이후 가장 많이 증가한 그룹은 삼성으로 5,994억원이 증가, 다음 롯데 4,361억원, LG 2,727억원, 현대차 1,056억원, SK그룹 845억원 순

 

<그림2> 문재인 정부 2년 동안, 5대 재벌 소유 토지자산 변화(2016~2018)

<표2> 문재인 정부 5대 재벌 소유 토지자산(땅값) 변화(2018년 말 현재)

 

 

Ⅱ. 역대 정부 재벌 보유토지자료 공개실태

 

1. 1989년 노태우 정부의 자료공개 현황

 

❍ 30년 전 1989년 노태우 정부는 재벌들의 부동산 투기를 근절하고, 본연의 생산 활동에 집중하도록 정책을 수립 토지공개념 도입, 법인의 비업무용 부동산 강제매각, 비업무용 토지 중과세, 재벌 부동산대출 사전 사후 심사와 규제 등의 정책을 펼쳤음.

 

❍ 1989년과 1990년에는 당시 국세청, 은행감독원(현 금융감독원), 건설교통부(현 국토교통부), 내무부(현 행정안전부)에서 재벌이 보유한 토지자료를 조사 공개하였음.

– 은행감독원이 1989년 5월 공식 발표한 30대 재벌(520개사) 기업의 비업무용 부동산 비율은 1.2%였음. 그러나 1989년 8월 감사원이 수집한 기초자료에 따르면 재벌그룹 23개 계열사 보유 토지(3,123만평)의 43%(1,353만평)가 비업무용토지로 분류 됨. 이는 1990년 5월 당시 감사원 이문옥 감사관의 경실련에서 양심선언으로 드러났음.

 

<그림3> 재벌 비업무용부동산 관련 감사원 보고기사

 

❍ 국세청은 1990년 6월 25일 당시 5대 재벌(삼성, 현대, 럭키금성, 대우, 한진)의 비업무용 부동산이 총보유 부동산(건물분 포함) 0.6억평의 18.2%(0.11억평)라고 발표했음

<표3> 국세청 발표 5대 재벌 보유 토지(1990. 6. 25.)

 

2. 1995년 김영삼 정부 자료공개

 

❍ 김영삼 정부는 93년 금융실명제 도입, 고위 공직자 자산 공개 95년 부동산 실명제 등 강력한 개혁을 추진하였음. 아울러 재벌의 부동산 투기근절과 감시를 위해 당시 건설교통부에서 재벌 부동산 소유(법인과 임원 등 개인소유)현황에 대한 자료를 공개했음.

 

<표4> 5대 재벌 토지보유 현황(1995. 6. 20)

 

❍ 부동산실명제 실시(1995. 7. 1) 직전 1995년 6월 20일에 재벌 토지보유 현황 발표했음. 부동산실명제 이전 임원들이 명의(차명)로 재벌이 토지를 소유하고 있었음. 당시에는 정부 각 부처가 재벌들의 부동산 투기 문제를 근절하기 위해 재벌들이 보유한 토지에 대한 자료구축과 감시, 자료를 언론과 시민에게 공개하고 있었음.

 

❍ 1995년 6월 현재 재벌 보유 토지 가액은 12.2조원이고, 가액 순위는 삼성이 3.7조원으로 가장 많았으며, 엘지 3.3조원, 현대 2.2조원, 선경 1.8조원, 롯데 1.3조원 순이었음

 

3. 김대중–노무현 정부 자료공개

 

❍ 김대중-노무현 정부에서는 정부에서 세부적으로 발표하지는 않았지만, 국회의원의 자료제출 요구에 따라 건설교통부에서 관련 자료를 공개함. 건설교통부에서는‘30대 재벌기업들의 토지거래현황’을 파악하고, 국회를 통해 공개하였음.

 

<그림4> 건설교통부의 30대 기업 토지거래 현황 국회공개 기사

 

❍ 1999년에 금융감독원의 전자공시시스템이 도입됨에 따라 외부감사 대상 기업들은 재무제표 주석에 기업별 보유 토지면적, 공시지가, 장부가액을 공시했음. 이는 국제회계기준이 시행된 이명박 정부 2011년 전까지 계속 공시를 했음.

 

<그림5> 현대자동차 2010년 말 기준 토지자산 공시내용(감사보고서 주석)

<그림6> 삼성물산 2010년 말 기준 토지자산 공시내용(감사보고서 주석)

 

4. 재벌 보유 토지자료 공개 없었던 이명박·박근혜 정부

 

❍ 재벌 보유 토지와 부동산 자료를 공개하지 않았음

 

❍ 2011년 국제회계기준 도입을 핑계로 공시되던 공시지가의 공개도 사라졌음. 사업보고서 및 감사보고서 주석 사항의 재벌 보유 토지 공시지가와 면적마저 공개되지 않음

 

5. 재벌개혁 외치며, 재벌 보유 토지 현황 등 기초적인 자료조차 공개 못하는 문재인 정부

 

❍ 2019년 3월 경실련은 5대 재벌 보유 토지 ▲필지별 면적 ▲장부가액 ▲공시지가 ▲비업무용 및 비업무용 토지 현황에 대해 정보공개청구 보유면적만 공개

 

❍ 경실련은 5대 재벌(2018년 기준)이 보유한 토지의 현황을 알기 위해 2019년 3월에 5대 재벌 보유 토지 ▲필지별 면적 ▲장부가액 ▲공시지가 ▲비업무용 및 비사업용 토지 현황에 대한 정보공개청구를 진행했음. 국세청과 행정안전부, 금융감독원, 국토교통부는 각각의 역할에 따라 재벌들의 토지보유현황에 대해 근거자료를 가지고 있음. 그러나 소관이 아니거나, 정보가 부존재 또는 정보공개청구 타 부처 이송 통지 등으로 도저히 알아볼 수 없는 5대 재벌 전체 보유 토지면적만 일부 숫자만 알려 왔음.

 

❍ 1차 청구에서 행정안전부와 금융감독원은 재벌의 토지보유현황은 국세청과 국토교통부 소관이라고 했으나, 2차 청구에서도 해당 부처 역시, 정보 부존재 또는 납세자 개별과세정보에 해당한다는 이유로 비공개를 결정했음. 하지만 관련 법률 및 책무에 따라 해당 부처들은 재벌 법인 토지자료를 보유하고 있어야 함.

*국세청 : 법인세법에 따라 법인토지양도차익에 따른 법인세합산 과세로 인해 재벌 토지보유 현황 파악 *행정안전부 : 지방세법에 따라 비사업용토지 과세 *금융감독원 : 감사보고서와 사업보고서에 따른 법인토지자산 관련 세부 자료 보유 *국토교통부 : 공시(가격)지가조사와 부동산 정보 총괄 부서 토지 보유현황 집계

 

<표5> 경실련의 정보공개청구 결과

 

❍ 문재인 대통령의 2019년 7월 18일 여야 5당 대표와의 회동에서 정동영 민주평화당 대표의 30대 재벌 비업무용 토지 정보 공개요청에 대해 김상조 정책실장이 적극적으로 잘 챙기고 잘 검토해서 보고하라고 했음. 그러나 정동영 의원실에 따르면 아직 관련 자료에 대해 아무런 답변이 없었던 것으로 파악됨.

 

❍ 2019년 기획재정부 국정감사에서도 심상정 정의당 대표의 비업무용 토지 세제 감면을 지적한 것에 대해 홍남기 경제부총리는 “기업의 비업무용토지보유를 줄이는 것을 세정의 원칙으로 두겠다.”는 답변을 했음. 하지만 아직 아무런 조치도 없음. 문재인 정부는 재벌의 토지 등 부동산 소유현황에 대한 정보조차 공개를 거부하고 있음.

 

<표6> 문재인 대통령-여야 5당 대표 회동 대화 내용(2019. 7. 18)

▲ 정동영 대표 = 비업무용 토지라는 개념을 다시 살리고 비업무용 토지 중과세 방침을 복원하시라. 30대 재벌기업이 가진 비업무용 토지 정보를 국민 앞에 낱낱이 공개하라. 공개만으로 개혁이 시작된다. 노태우 정부도 공개했는데 문재인 정부는 공개하지 못할 이유가 없다. 왜 못하느냐. ▲ 문재인 대통령 = 김상조 정책실장이 적극적으로 잘 챙기고 잘 검토해서 보고하라.

*자료) 연합뉴스 2019년 7월 18일자 기사 인용

 

<표7> 2019년 기획재정부 국정감사 홍남기 부총리 대화(2019. 10. 4.)

▲심상정 의원 : 기업보유 토지가 늘어난 것은 정부가 비업무용 토지 획득에 대해 방임적이었기에 가능했다.”며 “사실상 기재부가 주범”이라고 비업무용 토지에 대한 각종 세제 감면을 지적 ▲홍남기 부총리 : “각종 인허가 및 정책 등의 제약요인으로 인해 사회적 합의를 거쳐 세제유예 기간을 늘렸다.”, “기업의 비업무용 토지 보유를 줄이는 것을 세정의 원칙으로 두겠다“고 사실상 기업의 비업무용 토지 과다보유에 대한 대책 마련에 나설 것임을 시사

*자료) 세정신문 (2019. 10. 4. ) 기사 인용

 

 

Ⅲ. 경실련 의견

 

❍ 재벌이 불로소득을 노린 부동산 투기를 방지하고 생산적인 활동에 주력하도록 과거 노태우 정부와 김영삼 정부에는‘비업무용 부동산’에 대한 중과세, 비업무용 토지 등 부동산 강제매각, 여신운영규정 제한 등의 대출규제 등 강력한 조치를 했음. 아울러 재벌들의 비업무용 부동산 등 보유현황에 대해 각 관련 부처에서 자료를 구축하여 모든 자료를 공개했음. 이러한 조치들이 1997년 외환위기를 거치면서 사라졌음.

 

❍ 김대중-노무현 정부에서는 당시 건설교통부(현 국토교통부)에서 30대 재벌들의 토지거래현황을 파악했고, 국회에 자료제출까지 했음. 나아가 1999년 전자공시시스템이 도입됨에 따라 금융감독원 전자공시시스템(dart)상 감사보고서와 사업보고서 주석을 통해 기업별 보유 토지면적, 공시지가, 장부가액은 확인할 수 있었음.

 

❍ 그러나 이명박-박근혜 정부에서는 국제회계기준을 도입을 빌미로, 기업회계기준을 변경하여 전자공시를 통해 확인이 가능하던 기업별 보유 토지면적, 공시지가가 사라졌음. 정부 관련 부처들 또한 재벌 토지 보유현황에 대해 자료를 감추고 있음.

 

❍ 문재인 정부에 와서는 재벌개혁과 공정경제와 부동산 투기근절을 입으로 외치면서, 재벌의 부동산 보유현황 등 기초적인 정보조차 공개하지 않고 있음. 지난 7월 문재인 대통령은 김상조 청와대 정책실장에게 재벌 보유토지자료 관련 지시를 했으나, 경실련 2차 정보공개청구에서도 어느 부처도 공개하지 않고 있음. 지난 12월 3일 경실련 기자회견에서도 발표되었듯이 문재인 정부 들어 대한민국 땅값이 2000조원 폭등했음. 부동산을 보유한 개인들도 이득을 봤겠지만, 최대 수혜자는 재벌기업들이라고 판단됨.

 

❍ 5대 재벌의 보유 토지는 이명박과 정부 2007년 24.2조원에서 문재인 정부 2018년 말 73.2조원로 49조원이 증가했음, 그리고 문재인 정부만 2016년 71.7조원에서 2018년 73.2조원으로 불과 2년 동안 1.5조 증가했음. 특히 삼성(5994억원)과 롯데(4,361억원)가 많이 증가했음.

 

❍ 97년 외환위기 이후 재벌 부동산 투기와 몸집 불리기 등에 대해 소홀 또는 관대한 정책들로 인해, 재벌이 맘 놓고 부동산 투기와 토지자산 증식을 해왔음. 상위 5대 재벌그룹 보유 토지자산은 지난 23년간(1995~2018) 장부가액 기준 12.3조원에서 73.2조원으로 약 61조원 6배가 증가했음. 취득가 대비 시세로 환산했을 경우, 더욱 심각함.

 

❍ 재벌의 부동산 투기 방지와 불로소득 환수장치의 부재는 본업인 영업에 주력하기보다, 오히려 비생산적인 부동산 투기를 통한 불로소득에 몰두하도록 유인을 제공함. 나아가 재벌들의 땅 사 모으기는 아파트값 거품과 임대료의 상승으로 이어져 중소상인까지 생계와 존재가 위협을 받음에도 정부는 이런 부작용을 방치 해왔음.

– 특히 재벌들이 업무용·사업용 토지가 아닌 비업무용·비사업용 토지를 보유해도 외면하고 있고, 감시도 하지 않고 있음이 드러났음.

– 우리 사회의 불평등과 격차를 줄이기 위해서는 ‘공공재’인 토지를 이윤추구 수단으로 이용하는 반칙행위 등에 대해 강력한 규제와 강력한 불로소득 환수가 필요함.

 

❍ 경실련은 재벌의 부동산 투기와 땅을 이용한 세습, 비생산적인 활동 등을 시장에서 일차적으로 감시될 수 있도록 다음과 같은 제도를 우선 제안함.

 

1. 공시대상 기업집단(자산 5조원)에 대해서는 보유 부동산(토지 및 건물)에 대한 목록 ▲건별 주소, ▲면적, ▲장부가액, ▲공시지가 등을 사업보고서 상에 의무적 공시 2. 일정 규모 이상 법인의 연도별 보유 토지 및 비업무용 토지 현황 및 세금납부 실적 상시적 공개

 

20191217 [기자회견 보도자료] 5대 재벌 토지자산 증가 및 역대 정부 재벌토지자료 공개현황 발표 (경실련)

문의: 재벌개혁운동본부 02-3673-2143

재벌건설사 특혜로 드러난 민감참여형 공공주택 사업 폐지하라!

– 로비와 부패 유발하는 평가방식, 밀실 심사로 소수 재벌건설사 75% 독식
– 평당 214만원 건축비 거품으로 1조 5천억 특혜 제공

최근 과천지식정보타운 택지개발사업의 공동 시행자인 대우건설 컨소시엄(대우건설, 금호산업, 태영건설)은 S6블록에 대해 과천시 분양가심사위원회가 책정한 평당 2,205만원 분양가 재심의를 요청했다. 분양가가 턱없이 낮아 막대한 손실이 불가피하다는 주장이다. 대우건설 컨소시엄은 LH공사가 단독 추진했던 과천지식정보타운택지개발에 2016년 공동시행자 자격으로 참여했고, 1,400세대 임대주택을 지어 정부에 매각하는 대신 S4·5·6블록을 우선 공급받았다.

분양가심사위원회가 책정한 2,205만원 중 토지비를 제외한 공사비는 약 1,000만원 수준이다. 그러나 과천지식정보타운 S8블록에서 다른 건설사들이 LH공사와 계약한 공사비는 평당 508만원으로 대우건설컨소시엄 건축비의 절반에 불과하다. 건설사는 공동시행자로 선정되어 노른자 위 땅 3개 블록을 우선공급 받는 엄청난 특혜를 받았음에도 불구하고, 막대한 손실 운운하며 시민에게 바가지 분양가를 씌우려 하는 것이다. 경실련은 민간참여형 공공주택 사업현황을 토대로 대형 건설사가 민간참여형 공공주택 사업에서 얼마나 막대한 이윤을 챙기는지 분석했다.

민주평화당 정동영의원이 LH공사로부터 제출받은 국정감사 자료에 따르면, 분양을 완료한 민간참여형 공동주택은 총 27개 단지다. 이중 15개 단지는 시공능력평가 5위권의 대형업체가 독점 수주했다. 대림산업, GS건설, 대우건설, 현대건설 등 대형사가 단독 혹은 컨소시엄을 구성해 15건, 총 사업비(6조 2,600억원)의 75%(4조 6,600억원)를 가져갔다.

상위 5위 재벌건설사, 27개 사업 중 15건(56%) 수주…금액 기준 6조2,600억 중 4조 6,600억(75.0%) 차지

민간참여형 공공주택사업은 민자사업과 유사한 방식이다. LH공사 등 공공기관이 공공택지를 제공해 민간업자(건설사)와 공동분양하고, 건설업자가 아파트 건설공사를 맡아 분양 이득을 챙기는 특이한 방식이다. “한국토지주택공사의 부채 과다 및 부동산경기 침체 등을 고려하여 민간참여 확대를 통해 공공주택사업의 사업시행자 범위를 확대하려는 것”이 정부의 정책 시행 이유다. 2014년 10월 박기춘 전의원(전 국토교통위원장)이 대표발의한 후 2015년 주택법이 개정되면서 민간참여형 방식이 빠른 속도로 늘어났다.

과거 택지조성공사는 LH 단독으로 시행했다. LH 주도로 민간 택지를 수용한 뒤 경쟁입찰을 통해 선정된 민간업체가 택지조성 공사를 도급받는 형태였다. 과거와 같다면 과천지식정보타운의 경우도 대우건설 컨소시엄이 조성공사를 낙찰받아 공사 이윤만 가져갔다. 하지만 민간참여형 공동주택 방식으로 시행됨에 따라, 건설사는 LH와 공동시행자가 되어 택지개발에 따른 이윤 뿐 아니라 공동주택 시공 및 분양 권리까지 가져가게 됐다.

로비와 부패 유발하는 사업평가 방식…4대강 턴키입찰 재탕

이 사업방식의 문제는 사업자 선정 때부터 부패와 가격담합이 심각했던 4대강 건설업자 선정방식인 턴키(설계시공일괄입찰)방식과 유사하다는 것이다.

LH공사 평가기준을 보면 가격경쟁보다는 밀실에 숨어 얼마든 로비가 가능한 평가방식이다. 사업자선정의 가장 중요한 요소인 가격비중은 20%에 불과하다. 4대강 사례에서 보듯 건설사는 가격 경쟁을 피하기 위해 가격을 담합할 가능성이 농후하다. 나머지는 사회적 가치, 디자인혁신, 기본성능강화 등 계량과 확인이 불가능한 분야가 65%를 차지한다. 건설사마다 경험과 수준이 비슷한 상황에서 사실상 평가위원들에 대한 로비가 사업자 선정을 좌지우지할 수 있는 구조다.

사업 현황을 보면, 재벌건설사 혹은 대형·중견 건설사가 서로 짝을 바꿔가며 대다수의 사업을 가져갔다. 대우건설‧대림산업 컨소시엄은 인천서창2 5블록, 평택소사벌 B1블록, 세종 2-1 M5블록 등을 수주했고, GS건설‧현대건설 컨소시엄은 논산내동2 C1블록, 김해율하2 B1블록을 수주했다. 공사규모가 가장 큰 수원고등 A1블록은 대우건설·GS건설·금호산업·태영건설 등 재벌 4개 건설사가 컨소시엄을 짰다. 이밖에도 한신공영·금성백조주택, 금호산업·신동아건설, 코오롱글로벌·동부건설 등 중견업체간 컨소시엄을 구성해 세종시 민감참여형 공동주택 사업을 싹쓸이했다. 4대강사업의 턴키입찰에 나타났던 방식과 유사하다.

재벌건설사가 수주한 사업은 전체의 절반이 넘는다. 전체 27건 사업의 총사업비는 6조 2,580억원 규모다. 이중 시공능력 5위 이내 업체들이 4조 6,600억원 (75%)을 수주했다. LH공사가 제공한 사업비용(토지비용+기타비용)은 1조 9,000억원이며, 대형 건설사가 투자한 금액은 2조 7,600억원 규모이다. 그러나 건설사가 투자비용은 선분양제 소비자들이 조달하는 돈으로 충당할 수 있다. 계약금 10%, 중도금 60% 등 소비자가 공사 중에 토지비용(LH공사가 투자하여 조성이 완료)이 포함된 분양가격의 70%를 납부하기 때문에 실제 건설사는 자신의 돈 한 푼 없이 사업을 진행하고 이익을 챙길 수 있다.

민간 건설사, 민간 참여 특혜 허용으로 건축비에서만 1조 5천억 수익

건설사가 LH에 제출한 건축비를 100% 인정한다 하더라도, 실제 분양가와는 20% 가까이 차이난다. 건설사가 LH에 제출한 평당 건축비는 27개 단지 평균 538만원이다. 하지만 입주자모집공고에 기재한 평당 건축비는 664만원이다. 평당 126만원 차이가 나고, 24평 기준으로 건축비만 3,000만원 부풀려져 있다. 27개 단지의 총 공사비는 3조 8,000억원이지만, 건설사가 입주자모집공고에 공개한 건축비는 총 4조 6,800억원이다. 총 8,700억원 차이로 1개 단지 평균으로 따지면 320억원 가량이다.

그간 경실련이 확보한 LH공사와 SH공사의 공사비내역서를 토대로한 적정 건축비는 평당 450만원으로 , 이를 민간참여형 공동주택 분양 건축비 664만원과 비교하면 건축비 거품은 평당 214만원이다. 27개 사업의 총 건축비 차액은 1조 5,620억원으로 추정된다. 1개 단지 평균으로 578억원이다. 분양 건축비가 가장 높은 사업지는 세종행정중심복합도시4-2 L3블록에 지어진 하늘채센트레빌이다. 분양 건축비가 평당 812만원으로 가장 높았다. 건축비 차액만 688억원에 이른다.

LH공사는 지난 50년간 공영개발방식으로 공공사업을 진행해 왔다. 공영개발사업의 가장 많은 노하우와 기술력을 보유하고 있다. 공기업이 민간 건설사와의 공동시행으로 질 좋고 싼 주택을 시민에게 제공하지 않는 이상, 공영개발에 민간 업자를 끌어들일 아무런 이유가 없다. 이러한 사업 방식은 재벌 대기업에 막대한 이윤을 안겨주고, 시민에게는 분양가 거품만 안길 뿐이다. LH공사의 민간참여형 공동주택사업 중단을 촉구한다.

보도자료_민간참여형 공동주택 폐지하라!

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

대통령은 투기세력 대변하는 국토부 장관 즉각 경질하라

집값 상승 원인이 투기세력 때문이라던 장관, 2년 반 투기세력과 동거
문재인 2년 반 서울아파트 3억원, 강남은 6억 폭등 역대 정권 중 최악
경실련, 집값 폭등 해결 근본대책 위해 대통령 공개면담 요청

어제 정부가 27개 행정동(강남4구 22개동, 비강남권 5개동)에 한정하여 분양가상한제 적용지역으로 지정했다. 하지만 전국 행정동의 1%, 서울은 5%에 불과한 상한제 핀셋 지정으로는 집값 안정은커녕 부작용만 더 발생한다. 지금 필요한 것은 ‘핀셋’이 아니라 ‘망치’다. 이 정부는 집값 거품을 떠받치고 집값 안정을 포기하겠다는 선언과 다름없다. 게다가 강남권에 재건축 중인 아파트에 대해서는 6개월의 유예기간이 부여되어 상당수는 분양가상한제를 피하도록 미리 출구를 마련해 주었다.

이미 문재인 정부 집권 2년 반 만에 서울 아파트값은 한 채당 3억원, 강남권은 6억원씩 폭등했다. 역대 정부 중 집값을 최대로 끌어올린 정부가 되었다. 그럼에도 6일 분양가상한제와 관련해서 홍남기 부총리는 “부동산시장 불안을 예방하기 위한 측면과 경제에 미치는 영향을 최소화하는 방안을 고려했다”고 발언했다. 주택정책을 집값안정, 주거안정이 아닌 경기부양 측면에서 추진하겠다는 의지를 재확인시키고 있다. 겉으로는 ‘소득주도 성장’을 강조하면서 정작 정책은 ‘불로소득 주도 성장’을 조장하는 꼴이다.

분양가상한제는 짓지도 않은 아파트를 분양하는 공급방식에서 소비자 보호를 위한 최소한의 장치다. 분양가상한제는 과거 군사정부, 김영삼, 이명박 정부 때도 서민들의 내 집 마련과 집값을 안정을 위해 도입했던 정책이다. 경실련 분석결과 문재인 정부 이후 서울 강남에서 상한제가 적용됐다면 실제 분양가(평당 4,700만원)의 절반 이하 평당 2,160만원에 공급 가능했다. 강북권도 평당 1,130만원(실제 분양가는 평당 2,250만원)에 가능했다. 지방도 다르지 않다. 2014년 말 분양가상한제 폐지 이후 지방의 분양가는 가파르게 상승했다. 대구의 경우 연평균 16%, 광주도 연평균 13%가 상승했다. 같은 기간 물가상승률은 1.3%, 가구소득은 2% 상승한 것에 비하면 얼마나 비정상인지 알 수 있다. 이처럼 이미 가격이 오를대로 오른 상황에서 적정원가와의 차액이 아닌 단순히 전년 대비 상승률에 따라 상한제 적용 여부를 판단한다면 구멍 뚫린 상한제가 될 수밖에 없고, 고분양‧바가지 분양에 따른 집값 상승도 불가피하다.

경실련은 문재인 정부 이후 지속해서 분양가상한제와 분양원가 공개확대 시행, 후분양제 전면도입 등 주택 공급방식의 개선을 요구해 왔다. 그런데 문재인 정부는 2017년 8월부터 분양가상한제를 도입하겠다는 말만 꺼내놓고 폭등을 방치했다. 겨우 2년 반만에 전국의 1% 지역, 서울의 5% 지역만 상한제 지역으로 지정하겠다고 발표했다. 문재인 정부가 ‘집값 폭등을 방치하겠다’라고 선언한 것과 다를 바 없다. 김현미 장관은 2017년 5월 취임 당시 “아파트는 ‘돈’이 아니라 ‘집’이다. 지난 1년 아파트값 폭등의 원인을 분석한 결과 다주택 보유자와 미성년자 등 투기세력 때문이다”라고 말했다. 그러나 2년 반만에 서울 아파트는 한 채당 평균 3억원씩, 총 550조원이 폭등했고, 강남은 6억원씩, 200조원이 폭등했다. 왜 무능한 국토부 장관에게 정책을 맡기는지 대통령의 답을 듣고 싶다. 청와대의 참모들도 문제다. 장하성과 김수현 그리고 김상조로 이어지는 정책실장의 무능은 특히 문제다. 그 책임은 대통령에게 있다. 촛불로 탄생한 대통령에게 집값안정, 투기근절 의지가 있는지 묻지 않을 수 없다. 따라서 집값 폭등에 대한 대통령의 인식과 해법을 묻기 위해 공개면담을 요청한다.

보도자료_분양가상한제 지정 관련 경실련 입장

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

신혼희망타운, 희망인가, 절망인가?

– 적정분양가 평당 1,100만원, 분양수익 세대당 2억5천만 적정이윤 20배
– 강제 수용한 땅 공공보유하고, 무주택 서민에게 100년 거주 보장해야
– 토지를 공공이 보유하고 건물만 팔면, 공공 2,800억 자산증가

경실련과 민주평화당 정동영 의원실이 수서 신혼희망타운의 분양가를 분석한 결과, 적정분양가 대비 2배 비싼 것으로 나타났다. 평당 2,150만원 수준에 분양했지만 분석결과 적정원가는 평당 1,100만원으로, 세대당 평균 2.5억원의 이익을 챙길 것으로 예상된다. 또한 강제 수용한 땅을 매각함으로써 2,800억원 공공자산을 확보할 수 있는 기회를 놓쳤다.

수서 신혼희망타운은 26평형 기준 분양가가 5.7억원으로 주변시세보다 4억원 정도 낮아 청약 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 그러나 20평대 아파트를 5.7억원에 분양하면 신혼부부와 서민들에게는 너무나도 큰 금액이다. 수익공유형모기지를 통해 장기 저리로 돈을 빌려준다고 하나, 높은 가격으로 월 부담해야 하는 금액은 결코 가벼운 수준이 아니다.

특히 분양가격을 분석한 결과 적정가격보다 2배가량 높은 수준으로 나타났다. LH공사 수서신혼희망타운과 도로 하나를 사이에 둔 SH공사 세곡2지구는 2013년 평당 1,350만원에 분양했고, 강남 A2블록은 910만원에 분양한바 있다. 세곡2지구와 비교하면 건축비는 별 차이가 없으나 택지비가 1,530만원 수준으로 두 배가 넘는다.

수서역세권개발사업 고시에 있는 보상비와 조성비 등을 고려하면 조성원가는 토지평당 1,100만원으로 추정된다. 신혼희망타운의 용적률이 218%임을 감안하면 아파트 평당 토지비는 평당 550만원이며 이는 LH공사가 분양가로 공개한 토지비(평당 1,530만원)의 37% 수준이다. 입주자모집공고문을 통해 공개한 건축비는 평당 626만원이지만 그간 공개된 국정감사 자료와 경실련 등에서 확보한 자료를 토대로 추정한 적정공사비에 이윤 등을 포함하면 550만원이면 충분하다. 그 결과 수서 신혼희망타운의 적정 분양가격은 평당 1,100만원, 26평 기준 2.9억 원이었다.

특히 나라 주인들의 땅을 강제 수용하여 조성된 공공택지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 방식으로 공급할 경우 건물분양가는 1.5억원으로 가능하다(월 토지임대료 30만원). 또한 공공이 보유하게 되는 토지 자산은 주변시세를 감안하면 약 2,800억원 가치가 상승할 것으로 추정된다. 수서역세권 개발사업의 전체 토지 보상비 3,600억원의 78%를 400가구 분양, 토지면적 기준 4,300평 개발로 마련할 수 있는 셈이다.

경실련은 수차례 신도시 분양가를 분석하고 공기업의 바가지 분양중단을 촉구해왔다. 주거안정을 내세워 공공이 강제 수용한 후 민간사업자에게 되팔거나 소비자에게 분양하는 것은 막대한 공공자산을 포기할 뿐 아니라 주변 시세를 자극하고 주택가격을 높이기 때문이다. 이는 서민위한 주택을 마련할 기회를 박탈하는 것이며 공기업의 설립 목적에 위반하는 행위이다. 따라서 지금이라도 “저렴한 공공주택을 지속적으로 공급해 집값을 안정시키고, 문재인 정부의 아파트값 폭등으로 내 집 마련을 포기한 다수의 청년들에게 희망을 주어야 한다.” 강제수용한 국민땅을 팔아 공기업 배만 불리는 땅장사, 집장사를 더 이상 허용해서는 안된다. 나라 주인의 토지를 강제 수용한 공공택지는 공공분양으로 개인에게 넘기는 낡은 방식을 중단하고 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 방식을 통해 시민들은 저렴하게 공공주택을 분양받고, 토지는 공공이 보유하여 공공의 자산증가로 이어져야 한다.

**자세한 내용은 첨부파일은 확인해 주세요.

보도자료_수서 신혼부부희망타운 분양가 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

작년 9.13대책 이후 거래량이 급감하고 일부 랜드마크 단지 위주로 가격도 급락했던 서울 아파트 시장이 올 여름 완연히 기운을 차린 듯한 모양새를 보이자 향후 서울 아파트 시장의 방향성에 대한 의견이 분분하다. 거의 모든 미디어들과 자칭 타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 지금이 바닥이라며 기염을 토하고 있다. 그런데 정말 그럴까?

 

부동산 가격에 영향을 미치는 요인들

먼저 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들을 자세히 살펴볼 필요가 있다. 부동산가격은 인구총량 및 생산가능인구의 변화, 도시화 정도, 산업구조의 변화 등의 요소, 각종 거시경제(금리, 환율, 경제성장률, 1인당 실질구매력, 실업률 등)지표, 수급 등의 요소에 의해 중장기적으로 규정된다. 정부의 각종 부동산 정책- 공급(공급량-공급유형과 로케이션 등, 분양방식-원가공개, 후분양제, 청약제도, 실질주택보급율 등)정책, 수요(세제-취득세, 보유세 및 양도세 등)정책, 금융(주택담보대출-LTV 및 DTI- 관리)정책, 공공임대주택 건설 등 주거복지 정책, 개발이익환수장치(개발부담금, 재건축 규제 등)정책 등-도 부동산 가격에 중단기적으로 엄청난 영향을 미친다. 즉 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들은 장,중,단기적으로 허다하며, 경중과 선후가 있지만 지극히 복잡하다.

위에서 열거한 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 가운데 서울 아파트 가격 상승에 호재는 찾기 어렵다. 인구 등의 장기요인, 성장률 등 거시 지표 등은 향후 서울 아파트 가격을 암울하게 만드는 요소이고, 서울에 신규로 공급되는 아파트 총량도 2024년까지는 충분할 전망이다. 문재인 정부의 부동산 정책도 서울 아파트 가격의 하락을 강하게 유도하는 정책이라고 볼 수는 없지만, 그렇다고 가격 상승에 친화적인 정책도 아니다. 서울 아파트 가격 상승의 유일한 호재는 사상 최저 수준의 기준금리인데, 이마저도 대출 관리가 엄격하게 되고 있는 점, 기준 금리가 사상 최저 수준으로 낮다는 건 경제주체들의 체력이 그만큼 약하다는 점 등을 감안할 때 호재라고만 보기에는 한계가 있다.

 

영원히 상승하는 시장은 없다

사정이 이와 같음에도 불구하고 서울 아파트 가격이 올 4월 이후 8월까지 거래량 상승을 동반한 전고점 회복을 보인 끼닭은 무엇일까? 부동산가격 상승을 주구장창 주장하는 미디어, 자칭, 타칭의 부동산 전문가들, 대부분의 부동산 유튜버들의 여론조작과 그에 현혹된 시장참여자들의 가격상승기대감이 주범이 아닐까 싶다. 거의 모든 미디어, 자칭,타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 서울 아파트 공급이 부족하지 않음에도 불구하고(다주택자들이 투기목적으로 서울 아파트를 구입하지 않는 한 서울 아파트 수급이 문제 될리 없다)부족하니 가격이 폭등할 것이라고 주장하고, 화폐개혁을 하면 서울 아파트 가치가 더 올라갈거라고 주장하며, 민간택지 분양가상한제를 하면 신규 아파트 가격이 더 올라갈 거라고 주장하고, 기준금리 인하가 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장하며, 3기 신도시 토지보상이 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장한다. 한 마디로 기승전 서울 아파트 가격 상승론인 셈이다. 견강부회와 곡학아세의 전형이다.

이들의 주장과는 달리 이미 서울 아파트 시장은 대세하락의 초입에 들어섰다고 보는 것이 합리적이다. 부동산 가격에 영향을 미치는 장,중, 단기 요인들이 거의 모두 가격하락을 지시하고 있다는 점, 2014년 가을부터 시작된 서울 아파트 가격 폭등세로 말미암아 강남과 마용성은 고사하고 입지가 떨어지는 지역의 신규 아파트 가격조차 평당 3천만원에 육박할 정도로 가격 피로도가 극심하다는 점, 가격에 선행하는 지표인 거래량이 작년 8월을 정점으로 확연히 꺾였다는 점(올 8월 이후의 서울 아파트 가격 상승은 거래량이 줄면서 가격이 상승하는 장세인데, 이는 대세하락의 초입에서 전형적으로 나타나는 현상임. 반대로 서울 아파트 가격이 바닥이었던 2013년 같은 경우는 거래량이 상승하면서 가격이 떨어지는 장이었는데, 이는 대세상승의 초입에 전형적으로 나타나는 현상임)등이 그 근거다.

우리가 꼭 기억해야 할 것은 영원히 상승하는 시장은 없다는 사실, 서울 아파트도 대한민국의 일부라는 사실이다. 지금은 인내심을 갖고 시장을 지켜볼 때지 시장에 뛰어들 때가 아니다.

12일 19일 오후 6시부터 방송된 ‘한겨레 라이브’에 김헌동 경실련 본부장이 출연했습니다. 성한용 정치팀 선임기자의 사회로 진행된 방송에서는 김헌동 본부장과 에서 오랫동안 부동산 문제를 취재해온 최종훈 선임기자가 대담을 나눴습니다. 문재인 정부의 부동산 정책을 평가하고, 최근 발표된 종합부동산 대책에 대한 의견을 나눴는데요. 위 링크를 통해 방송을 보실 수 있습니다.

박원순 시장은 8년 동안 집값 안정 위해 무엇했나?
막강한 공권력으로 정부와 공기업은 불로소득만 챙겨

2005년 참여정부는 8.31대책을 발표했다. 강남 집값을 잡기 위해 ‘강남을 확장시켜 공급을 늘려 강남 집값을 안정시키겠다’ 라며 2기 신도시 중 위례(송파거여)를 신도시로 지정했다. 위례신도시 토지 대부분이 국공유지로 구성되어 있어 빠르게 개발이 가능하다고 강조했다. 그러나 아직도 개발 진행 중이다. 강제로 수용한 택지를 민간에 되파는 개발방식으로 인해 신도시는 무주택 서민의 주거 안정은커녕 시행주체인 공기업과 지방정부의 돈벌이 수단으로 전락했다. 재벌건설사들은 위장 계열사를 동원해 ‘로또택지’를 사들이고, 직접시공하지도 않으면서 건축비만 부풀려 막대한 이익을 챙기고 있다. 이로 인해 공공택지에서 분양되는 아파트가 투기 대상으로 변질되고, 당첨되면 ‘로또아파트’라 불리는 상황이 됐다.

위례신도시는 LH공사‧SH공사가 공동시행한다. SH공사의 지분은 25%이다. 이중 오늘부터 청약예정인 ‘호반 써밋 송파’는 SH공사가 매각한 택지다. 이에 경실련은 2개 단지의 분양원가를 분석, SH공사와 건설사가 챙기는 수익을 분석했다.

1. 토지비용 부풀리기 : 공기업이 챙긴 수익 2,400억

○ A1-2(689가구), A1-4블록(700가구)은 2016년 7월 SH공사가 공급한 토지. 건설사들이 입주자모집 때 공개한 택지비는 분양 평당 1,200만원으로 용적률을 고려할 경우 토지 평당 2,420만원.

○ 위례신도시는 남성대 골프장, 국군체육부대 등 국방부가 74%의 토지를 보유하고 있었으며, 시가보상 요구로 협상이 길어지다, 2011년 국무총리실 중재로 합의됨.

○ LH공사가 공개한 위례신도시 조성원가는 용지 구입 744만원에 조성공사비, 기반설치비, 관리비, 자본비 등이 포함된 조성원가는 평당 1,130만원.

○ 감정평가사가 조사해 입찰이 진행된 공급가격은 1,950만원임. 이는 주변의 토지시세 4천만원에 비해 절반수준의 가격. 2016년 7월 주변 아파트 시세는 평당 2,300만원으로, 건축비를 제하고 용적률을 적용할 경우 토지시세는 약 3,800만원 수준임.

○ 이를 적용한 2.9만평의 당시 적정 시세는 1조원. 그러나 2016년 SH공사가 공급한 토지가격은 A1-2(15,000평) 2,760억원, A1-4(14,000평) 2,950억원 등 총 5,700억원임. 매각가격이 평당 1,950만원으로 조성원가보다 평당 800만원이 비싸지만, 주변 시세 가격보다는 4,000억원이 낮은 헐값 매각.

○ 조성원가와 매각가격 차액 2,400억원은 SH공사 토지판매 수익임. 만일 공공택지를 민간건설사에게 매각하지 않았다면 막대한 자산이 증가했을 것임.

○ 건설사들은 2,420만원(대지면적 기준)에 소비자에게 분양함(분양면적 기준 1,200만원).

2. 건축비용 부풀리기 : 건설업자 수익 추정 3,000억 (건축비용에서만)

○ 위례 A1-2블록의 분양 승인된 건축비는 평균 1,002만원. A1-4블록은 1,040만원으로 전체 평균 1,020만원. 정부가 정한 법정 건축비는 2019년 9월 기준 651만원. 이번에 공급되는 A1-2, A1-4블록의 경우 85㎡초과 중대형 평형으로 이보다는 기준금액이 더 높음.

○ 평균 건축비는 평당 1,020만원이며, 직접공사비 541만원, 간접공사비+가산비가 479만원.

○ 2011년 위례에서 공급된 A1-11블록의 경우 건축비가 588만원으로 이번 분양한 호반 써밋 송파의 건축비는 2배 수준. 특히 건축비에서도 간접비의 부풀림이 매우 심각. 직접비는 A1-11블록 480만원 대비 호반 써밋은 540만원으로 평당 60만원 높음. 그러나 간접비는 호반 써밋 (241만원)이 A1-11(70만원)의 3.4배이고, 가산비용은 6.4배(호반 써밋 238만원 vs. A1-11 37만원).

○ 과거 오세훈 서울시장이 분양원가를 61개 항목으로 상세하게 공개했던 송파 장지지구에서 분양한 건축비는 400만원이고, 이명박정부 때 공급한 강남세곡 건축비는 550만원. 강남권의 건축비와 같은 위례도 이명박정부 때는 590만원. 따라서 호반써밋 건축비는 송파장지 대비 간접비는 7.5배, 가산비는 16배나 됨.

○ 건축공사비는 건자재 생산업체(외국산 포함)에서 자재를 구입해 하청기업이 임시 고용하는 일당을 받는 일용직 노동자(임금이 낮은 외국인 노동자가 절반 이상)가 구매한 자재를 조립하는 비용. 간접비용은 설계와 감리 등 직접 공사비용 이외의 비용이고, 가산비용은 내용을 알 수 없음. 국토부가 2007년 분양가상한제 도입 때 함께 도입한 기본형 건축비가 이처럼 깜깜이 공개로 공사비 부풀리기 수단으로 악용되고 있음.

○ 건설사들의 분양가 부풀리기를 막기 위해서는 분양가격심사위원들이 주택업자가 제출한 분양가 승인요청 내역을 세밀히 검증해야 함. 또한 공사에 간접적으로 투입되는 설계비용과 감리비용 등의 가산비용을 승인권자가 철저하게 검토하고 상세하게 공개해야 함. 하지만 정부는 서민주거 안정을 위해 세금으로 짓는 공공분양 아파트조차 세부 내역을 공개하지 않고 있음. 이에 경실련은 2019년 현재 SH공사와 LH공사를 상대로 행정소송 중임. 분양가 검증에 꼭 필요한 자료인, 정부가 산정한 설계내역과 건설업자와 계약한 도급내역‧하청내역 등의 공개를 요구함.

○ 그간 정동영 의원실과 경실련이 입수한 SH공사‧LH공사의 자료를 토대로 한 적정 건축비는 평당 450만원 수준. 호반써밋의 경우 중대형 평형으로 부가가치세 등을 고려해 평당 500만원을 적정건축비로 보고 수익을 추정함.

○ 분양건축비와 적정건축비의 차액은 평당 520만원이며, 분양면적에 적용할 경우 건축비 거품이 3,000억원에 달할 것으로 추정됨.

3. 공정한 입찰질서 무너트리는 벌떼투찰 문제

○ SH공사가 실시한 공공택지 입찰에 A1-2블록은 200개 업체가, A1-4블록은 199개 업체가 입찰에 참여했음.

○ 제비뽑기 방식을 통해 A1-2와 A1-4를 낙찰받은 업체는 각각 베르디움하우징(주)과 ㈜호반건설주택. 2개 업체 모두 호반 계열사임. 최근 조사 결과, 호반 계열사들은 일명 벌떼투찰로 가장 많은 공공택지를 낙찰 받은 것으로 드러난 바 있음.

○ 지난 8월 경실련과 서울신문이 ‘LH공사 공동주택용지 건별 입찰 참여업체 및 당첨업체 현황’을 분석한 자료에 따르면, 소수의 건설사들이 공공택지 당첨 확률을 높이기 위해 시공능력이 없는 수십 개의 계열사를 동원해 30%에 달하는 공공택지를 낙찰 받았음(조만간 검찰 고발 예정).

○ 공공택지를 가장 많이 가져간 건설사는 중흥, 호반, 반도, 우미, 반도, 제일건설 순으로, 이들 5개 건설사가 가져간 필지는 전체 473개 중 142개, 30%에 달함. 면적기준으로는 전체 618만평 중 196만평, 32%이며, 금액으로는 총 10조 5,700억원임.

○ ㈜호반건설주택은 ㈜호반건설의 계열사이며, 베르디움하우징(주)는 호반건설산업(주)에 2017년 12월 흡수 합병됨. 호반건설산업 역시 호반건설의 계열사임.

○ A1-2와 A1-4블록 아파트를 실제 분양하고 시공하는 곳은 호반건설로, 자회사를 동원해 택지를 확보한 후 합병 등을 통해 호반건설로 일감을 몰아준 것으로 추정됨.

4. 소결

신도시개발 사업시행자인 SH공사는 국민이 위임한 3대 특권 1) 토지강제수용권한 2) 토지용도변경권한 3) 토지독점개발권한 등을 이용하여 국민의 땅을 확보했다. 서민주거 안정을 꾀한다는 미명 하에 수도권의 허파인 그린벨트까지 훼손했다. 이렇게 개발한 소중한 토지자산을 국가가 보유하지 않고, 제비뽑기방식 추첨입찰로 민간주택업자에 되팔았다. 강제수용한 조성원가보다 수천억원 비싸게 되팔았지만, 민간업자는 주변시세 보다 낮은 가격으로 공공택지를 확보했다. 이렇게 확보한 공공택지에서 민간업자는 건축비를 부풀려 수천억원 ‘로또’를 챙겼다.

민간업자는 제비뽑기식 낙찰방식의 허점을 파고들어, 공공택지를 낙찰받기 위해 수십 개의 위장 계열사를 동원해 공정한 입찰 질서를 파괴했다. 민간업자는 헐값에 공공택지를 낙찰받은 후 분양가를 부풀려 국민들에게 바가지를 씌우고 있다. 공공택지에서 분양하는 아파트는 적정가격에 분양되어 주변 집값을 낮추는 효과를 가져와야 한다. 하지만 바가지분양가로 인해 주변 집값을 자극하며 집값을 폭등시키는 부작용만 유발하고 있다.

2005년 이후 추진 된 2기 신도시 10여개 수도권사업은 모두 실패했다. 제2의 강남을 만들고 1,000만원대 강남아파트값을 800만원대로 낮추겠다며 추진했던 판교신도시도 실패했다. 2009년 추진한 이명박정부의 150만호 보금자리주택 역시 초기 3년은 나름 효과가 있었으나, 박근혜정부가 공공택지를 민간에 매각하여 공공택지는 토건업자의 먹잇감이 되었다.

문재인 정부 역시 과거 정부와 다르지 않다. 지난 주 청약이 진행된 강남구 수서희망타운은 공공분양아파트다. 하지만 지난 정부 때에 비해 2배가 높은 분양가를 책정해 공기업만 막대한 이윤을 가져가게 됐다. 이번 위례신도시에 분양하는 아파트 또한 국민의 주거안정에 기여하기는커녕 공기업과 주택업자를 위한 도박 상품으로 변질되었다. 이에 경실련은 이러한 문제를 해결하기 위해 ▲3기 신도시 전면중단 ▲강제 수용한 토지의 민간매각 금지를 촉구한다.

보도자료_호반써밋 분양가 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)