박원순 서울시장, 마곡 9단지 분양중단 선언해야!

신년사 ‘부동산공유제’ 외치더니 시민 땅인 마곡9단지 분양
바가지 분양가로 2,260억, 가구당 2.4억 폭리 챙기려
토지는 공공보유 건물만 분양하면 시민자산 6,700억 증가

경실련 분석결과 마곡 9단지에서만 바가지 분양가 책정으로 SH공사가 2,260억원의 불로소득을 가져갈 것으로 추정된다. 이는 분양 평당 800만원, 가구당 2억 4,000만원이나 되는 규모다.

마곡지구 9단지는 지난 26일 입주자모집 공고 발표, 오늘(9일)부터 청약접수가 시작된다. 경실련은 15년 전부터 강제수용, 독점개발, 용도변경 등 국민이 공기업에 부여한 3대 특권으로 추진되는 신도시 사업의 땅장사, 집장사 중단을 촉구해왔다. 공공이 강제수용한 만큼 민간매각이 아닌 국민연기금 등 공공에만 매각하고, 건물만 분양한다면 공공은 자산 증가, 서울 시민은 내 집 마련이 가능해지며 주거안정, 집값 안정으로 모두에게 이익이기 때문이다.

특히 박원순 서울시장은 신년사 등을 통해 시민의 주거불안 해소를 위해 ‘부동산 공유제’ 도입을 추진하겠다고 발표했다. 부동산에서 발생하는 불로소득과 개발이익을 철저하게 환수해 부동산공유기금을 조성, 공공의 부동산 소유를 늘리고 공공주택 공급을 늘리겠다고 강조했다.

부동산 공유제를 실현할 의지가 진심이라면 서울시가 이미 확보한 공공택지 위례신도시, 수서희망타운 그리고 마곡지구 등의 공공택지 민간매각과 민간분양부터 중단해야 한다. 그리고 마곡 9단지는 박원순 서울시장의 ‘부동산 공유제’ 정책을 당장 실현할 수 있는 기회이다. 아직 SH공사가 민간에 땅을 팔지 않았기 때문에 토지는 보유(국민연금 등 공공에 매각)하고 건물만 분양하면 된다. 이미 LH공사가 강남서초 보금자리주택에 평당 550만원대의 토지임대 건물 분양 방식의 760가구를 공급한 적이 있는 만큼 SH공사도 못할 이유가 전혀 없다.

그럼에도 SH공사는 신종코로나 사태와 서울 아파트값 폭등으로 시민들의 고통이 가중되는 상황에서도 슬그머니 마곡 9단지 분양을 강행했다. 분양가도 평당 1,930만원으로 2015년 분양가(1510만원)보다도 높고, 도로 하나를 사이에 두고 있는 발산지구 분양가(790만원)의 2.4배나 되는 고분양가를 책정했다. 특히 토지 수용가격은 마곡지구 평당 352만원, 발산은 195만원으로 차이가 없다. 그런데도 분양가격이 2배 이상 차이 나는 것은 SH공사가 조성원가를 적용하지 않고, 제멋대로 분양가를 책정하여 폭리를 취하겠다는 것과 다름없다.

경실련이 SH공사가 공개한 마곡 조성원가와 적정 건축비(평당 600만원)를 고려하여 추정한 적정분양원가는 평당 1,130만원이다. 분양가와의 차액이 평당 800만원으로 가구당 2억 4천만원, 962새대 분양으로 2,260억원의 불로소득을 챙길 것으로 추정된다.

그러나 경실련이 제안한 방식대로 강제수용한 공공택지를 개인에게 분양하지 않고, 건물만 분양하면 25평 기준 1억 5천만원에 내 집 마련이 가능해진다. 토지 임대료는 조성원가에 이자율 3%를 고려할 경우 월 33만원이다. 저렴한 비용에 시민의 내 집 마련이 가능해지고 토지를 보유한 SH공사 등 공공의 자산도 증가한다. 현재 마곡과 주변 시세는 아파트 평당 3,500만원으로 건축비(평당 600만원)을 제한 토지 가치는 평당 2,900만원, 9단지 962세대 전체로는 토지 가치가 8,200억원이 된다. 토지조성원가 등을 제외하더라도 공공의 자산이 6,700억원 증가한다.

마곡 전체를 경실련방식인 건물만 분양하여 공급한다면 서울시의 자산 증가는 더 커진다. 지금 현재 마곡 시세를 기준으로 추정한 마곡 전체 땅값은 29조원이다. 사업비 6조 6천억원을 제하더라도 22조 4천억원의 서울시민 자산 증가로 이어진다. 지금처럼 공공택지를 매각하거나 바가지 분양으로 서울시(SH공사)가 챙기는 이익의 7배 규모이다. SH공사 공개자료에 의하면 지금까지 마곡지구는 평균 평당 1,543만원에 매각됐다. 미매각 토지가 평균가로 판매된다고 가정할 경우 택지판매액은 총 9조 7천억원으로 사업비 (6조 6천억원)를 제하면 서울시는 3조 1천억원을 챙기게 된다.

경실련 방식으로 토지임대 건물분양 방식으로 시행한다면 서울시(SH공사)가 집 없는 서민에게 저렴하게 주택을 공급할 수 있다. 집값을 안정시키면서도 공공자산을 늘리고 재정 건전성도 높아진다. 그런데도 이러한 방식을 외면하고, ‘부동산 공유제’를 선언한 서울시장의 입장이 무엇인지 묻지 않을 수 없다.

이에 경실련은 지금이라도 서울시가 즉시 마곡 9단지의 분양중단을 선언하고, 토지 공공보유 건물만 분양하는 방식으로 전환할 것을 촉구한다. 이에 대한 박원순 서울시장의 공식 답변을 요청한다. 진정 서울 시민의 주거안정을 위한다면 ‘부동산 공유제’를 통해 공공주택 공급을 늘리고, 서울시가 직접 보유하거나 공공에 공공택지를 매각하여 공적 자산을 늘릴 수 있는 획기적인 주택정책을 추진하기 바란다.

*자세한 내용은 첨부자료 확인해 주세요

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

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인터뷰

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시사포커스

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② 삼성 이재용 부회장에 대한 공소제기 여부와 유감(遺憾) / 오세형

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④ 지금의 남북관계는 누구의 탓인가? / 조성훈

우리들이야기

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국토부는 공시지가 현실화율 64.8% 근거부터 제시하라

15년간 2조 세금 투입, 가격 조작으로 국민을 속여왔다

어제(19일) 경실련과 민주평화당이 발표한 ‘79년 이후 땅값 추정 자료에 대해 국토부가 ’객관적인 토지 가격으로 보기 어렵다‘며 해명자료를 냈다. 정부의 공시지가 현실화율 64.8%는 감정평가사가 정밀 분석한 표준지 50만 필지의 시세 총액과 공시지가의 비율이고, 경실련이 자체적 기준으로 산출한 43%는 합리적인 추정으로 보기 어렵다는 것이다. 하지만 정부는 경실련 추정치의 문제를 거론하기 이전에 연간 1,800억원 규모의 혈세를 감정평가사와 감정원에 투입하여 산출했다는 64.8%에 대한 세부내역과 근거부터 밝히는 게 우선이다.

수도권 주요 표준지 시세반영률 40% 수준. 지역별, 용도별 시세반영률을 공개하라

2005년 공시가격 제도 도입 이후 경실련 등이 수차례 조사한 자료에 따르면 서울 주요 표준지의 경우 시세반영률이 40% 내외가 대부분이다. 공시지가를 두배 올렸다고 시끄러웠던 명동의 경우에도 시세는 평당 10억원 수준이지만 여전히 2억, 3억대 표준지가 훨씬 많다. 삼성동의 경우 4.4억원에 매각된 한전부지와 옆 현대백화점 부지 등이 표준지인데, 한전부지는 1.9억, 현대백화점은 2억원에 불과하다. 강남역에 있는 뉴욕제과의 경우 2014년 평당 5억원에 매각되었으나, 여전히 공시지가는 2.8억원이다. 아파트가 위치한 표준지를 조사한 결과도 서울은 33.7%, 경기도는 31.8%에 불과했다.

이처럼 우리나라 땅값의 대부분을 차지하고 있는 서울과 경기도의 상업용지, 아파트용지의 표준지의 시세반영률이 낮은데 전국 평균이 64%라는 것은 나머지 지역의 낮은 가격의 토지들은 시세반영률이 90% 가까이 되지 않고는 불가능한 수치이다. 정부가 전국 표준지의 지역별, 용도별 시세반영률을 투명히 공개해야 하는 이유이다. 정부는 64.8%에 대한 근거 및 세부내역에 대한 경실련 정보공개청구에 대해 내부자료라는 이유로 비공개하였다.

표준지 감정평가서를 공개하라

이처럼 경실련의 표준지와 주요 개별지 등의 공시지가 시세반영률은 정부의 설명과 크게 차이나고 있지만 정부는 관련자료도 제대로 공개하지 않는다. 공시지가 현실화율도 2005년 91% 발표에 대한 거짓통계 논란 이후 제대로 공개하지 않았고, 10여년이 흘러 올해 64.8%라고 밝혔지만 여전히 근거는 공개하지 않고 있다. 지난 국정감사 때도 정동영 의원이 서울 고가 표준지에 대한 감정평가서 원본을 요구 했으나 국토교통부와 한국감정원은 “표준지 조사사항 및 가격평가의견서 등 공시가격 산정과정의 내부자료는 전문적 판단 영역에 해당하는 부분이 상당수 있어 개별부동산의 구체적 산정 내역 공개는 곤란하다”며 공개를 거부했다.

국토부가 해명에서 밝힌대로 감정평가사들이 정밀 분석한 표준지 가격과 시세에 자신이 있다면 떳떳히 내역을 공개해 검증을 받아야 한다. 공시지가, 공시가격은 세금 뿐만 아니라 60여가지 행정목적에 쓰이는 만큼 가격이 제대로 산정되고 있는지, 형평성에 맞고 공평한지 국민들은 투명히 알아야할 권리가 있다. 전문성을 핑계로 비공개로 일관하는 것은 가격 산정에 대한 의심만 키울 뿐이며 논란만 더욱 커지게 만든다.

15년간 2조 투입, 가격을 조작하고 국민을 속이는 관계자 고발예정

2005년 공시가격 제도도입 이후 공시지가 이외 공시가격까지 조사하면서 관련예산도 증가했고, 국토부와 지방정부 예산까지 포함하면 연간 1,500억원 정도의 예산이 투입된 것으로 예상된다. 15년간 2조원의 막대한 규모이다. 하지만 결과는 지금처럼 시세반영도 못하고 부동산 유형별로도 어긋나는 조작된 가격 발표이다. 이에 경실련은 내일(12월 5일 목요일 오전 10시, 국회 226호실) 국민혈세로 가격을 조작한 관련자들을 고발할 예정이다.

지난 11월 28일 경실련이 서울 아파트값 상승실태를 발표했을 때도 국토부는 경실련 자료가 일부 단지 조사결과일 뿐이라며 국토부 자료가 통계의 신뢰성을 확보하고 있다고 강조했다. 하지만 통계의 신뢰성은 말로 되는 것이 아니라 상세한 내역을 투명하게 공개할 때 확보될 수 있다. 공시지가 현실화율 등 정부 통계에 대한 세부내역부터 공개할 것을 요구한다.

보도자료_국토부 해명자료 반박

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

갈등 폭탄 민간공원특례사업 78개 자랑하는 국토교통부

◯ 12일 국토교통부(이하 ‘국토부’)는 보도자료를 통해 장기미집행공원 조성계획이 증가하고 있다고 발표했다. 국토부는 대부분의 지자체가 2020년 추경예산 편성을 통해 공원을 조성할 계획이며, 그린벨트 등은 공법적 제한으로 인해 난개발 가능성이 낮고, 20년 7월 추진중인 민간공원특례사업 78개는 실시계획 인가를 받을 수 있도록 점검하고 있다고 밝혔다. 이는 국토부가 공원일몰로 인해 지자체와 시민들이 겪고 있는 혼선에 대해 매우 인식이 낮다는 것을 보여주는 것이다.

◯ 국토부는 국공유지 유예되는 법안이 본회의에 제출되어있다고 했지만, 현재 추진되고 있는 78개 민간공원특례사업은 국공유지가 포함되어있다. 해제대상 공원부지의 노른자 땅 31제곱킬로미터 중 국공유지는 무려 10.3제곱킬로미터에 달하고 있다. 오히려 국공유지가 해제대상 사유지에 대한 개발압력을 높여 도시계획적 관리를 어렵게 하고 있는 꼴이다.

◯ 국토부가 공법적 제한으로 인해 개발압력이 낮다고 밝힌 항목도 우려는 많다. 그린벨트 45.6제곱킬로미터는 사실상 시민들이 도시공원으로 이용하기가 불가능한 땅에 가깝다. 또한 도시자연공원구역은 기존에 도시공원이 가지고 있던 재산세/상속세 감면규정을 적용하지 않고 있기 때문에 오히려 토지소유주의 피해가 우려되고 있다. 따라서 서울시를 제외하면 사실상 민간공원특례사업이 추진될 수 밖에 없는 상황이 연출된 것이다.

◯ 지자체 곳곳에서 발생하고 있는 크고 작은 충돌은 주로 민간공원특례사업에서 비롯된다. 부지가 개발되면서 토지의 형질변경, 절토/성토가 진행되고, 공원의 자연숲은 조경시설로 대체되어 생태계서비스 기능이 감소하게 될 우려도 크다.

◯ 국토부는 뻔히 예고된 민간공원특례사업이라는 폭탄 78개를 추진하고 있음을 자랑할 때가 아니다. 국토부는 공원 일부를 지키기 위해 훼손은 불가피하다는 근시안적 자랑보다는 도시 면적 또는 인구대비 공원녹지가 얼마나 필요한지를 우선 제시하고 개발에 따라 부족한 공원녹지 확보를 어떻게 확보할 것인지 대안을 내놓아야 한다. 대책도 없이 무조건 민간공원을 개발하겠다는 식의 일방적인 홍보는 국민의 정서를 모르는 행정편의주의적 발상에 불과하다. 국토부는 현행 공원녹지법으로도 원금지원이 가능하다면 지자체의 지방채 발행과 민간공원특례사업만 독려할 것이 아니라 적극적인 예산편성에 나서야만 한다. 끝.

2019. 2019. 12. 13

2020도시공원일몰제대응전국시민행동

토건장관 김현미, 집값 폭등 해법부터 제시하라

역대 정부 최고로 상승한 서울 집값, 18번째 대책에도 효과 없어
공시지가 공개토론 요구했던 장관, 직접 나와 토론하자

김현미 장관이 총선 불출마를 선언했다. 김 장관은 2017년 6월 장관 취임사에서 “아파트는 돈이 아니라 집”이다. 집값 폭등의 원인은 “공급 부족해서가 아니라 투기세력의 투기 때문이다”라고 말했다. 하지만 김 장관은 투기 세력에게 대출 특혜와 세금 특혜를 제공해 집을 사재기할 수 있도록 길을 터줬다. 집값 폭등은 공급 부족 때문이 아니라 투기세력 때문이라고 말했지만, 3기 신도시 30만호 건설, 기존 공공주택지 개발 등으로 수도권에 백만 채 택지를 개발하는 공급정책을 추진하며 수십조원의 돈을 풀고 있다.

문재인 정부는 지난 30개월 동안 역대 정부 최고로 땅값, 집값을 폭등시켜 불로소득이 주도하는 거품 성장을 해왔다. 서울 아파트값은 취임 이후 한 채당 평균 2.5억원이 올랐다. 서울 전체 아파트값은 400조원, 단독주택은 150조원 등 서울 부동산값만 1,000조원 상승했고, 전국 땅값은 2,000조원 폭등했다.

슬그머니 내놓은 12.16대책 역시 땜질 처방에 불과하다. 민간택지 분양가상한제는 지난 35년간 시행되면서 집값안정 효과가 검증된 정책이다. 하지만 민간 분양가상한제 전면시행은 이번 대책에서도 빠졌다. 이뿐 아니라 40%대 공시지가 2배 인상, 투기세력이 누리는 세금 특혜 박탈과 대출금 즉시 회수 등 국민이 바라는 제대로 된 투기근절책은 한 가지도 없다. 대책 발표 이후 수서 희망타운과 위례 신도시의 높은 분양가에도 청약자가 몰리고 있다.

집값 안정이란 문재인 정부 이전 수준으로 아파트값을 되돌리는 것이다. 2020년 총선 이전에 문재인 정부가 만든 부동산 거품을 제거하지 못한다면 이 정권은 심판을 받게 될 것이다. 그럼에도 문재인 대통령은 토건족과 투기세력에게 휘둘리는 김현미 장관을 교체하지 않는 이유가 궁금하다. 2019년 4월에는 전직 국토부 관료를 장관에 임명하려고 했으나 부동산투기 논란으로 자진사퇴했다. 그렇게 인물이 없는 것인지 묻지 않을 수 없다.

김현미 장관은 취임사와 정반대의 정책을 추진하며 국민신뢰를 잃었다. 청년과 무주택 서민 등 95% 시민에게 실망감만 안기고 있다. 국토부 장관의 유임 결정은 토건족과 투기세력에 집값 거품을 정부가 인위적으로 지탱하거나 더 키울 것이라는 신호로 읽힐 것이다. 정부가 집값을 잡을 의지가 있는 것인지 심히 우려스럽다.

김현미 장관은 스스로 퇴진하든지, 집값 거품을 문재인 정부 이전 수준으로 즉시 되돌릴 수 있는 대책을 제시해야 한다. 문재인 정부가 만든 불로소득은 청와대 참모의 부동산자산 분석결과에서도 잘 나타난다. 아파트·오피스텔 자산만 평균 3억원(40%) 증가했다. 그런데도 정부는 서울 집값은 10%, 전국적으로는 4%만 상승했다고 말한다. 토건 관료는 이런 거짓통계와 숫자로 대통령과 국민을 속이고 있다. 경실련이 1,000개가 넘는 필지를 조사한 결과 공시지가 시세반영률은 40%대에 불과하다. 서울, 경기도 내 위치한 100개 이상의 표준지 아파트의 공시지가 시세반영률은 37%이며, 최근 거래된 고가빌딩부지의 공시지가 시세반영률은 30%대에 불과하다.

만일 장관직을 유지하겠다면 경실련이 지난 11월 발표한 전국 땅값 추정결과에 대해 국토부가 제안했던 공개토론에 장관이 직접 참여해야 한다. 누가 공시지가를 조작했는지 밝히고, 향후 조작을 중단하겠다는 약속과 개선 의지 등을 보여줘야 한다. 김 장관은 취임 때도 ‘현장과 괴리된 통계는 정부 불신만 키우고, 문제 해결의 기회를 박탈하는 위험천만한 일’이라고 발언한 바 있다. 부동산통계와 보유세 부과 등의 기초자료인 공시지가 조사에만 매년 1,500억원의 예산을 투입한다. 엄청난 국민 세금을 투입한 결과는 밀실에서 관료와 감정평가업자, 감정원 등에 의해 가격이 조작되어 매년 10조 이상 규모의 세금 징수를 방해하는 결과만 낳고 있다. 이런 상태를 3년 동안 몰랐거나 알면서도 눈을 감았다면 장관은 무능하거나 부패세력을 감싸는 것으로 볼 수밖에 없다.

더 이상 장관은 개발 관료의 거짓통계에 의존하여 수천억원의 예산을 낭비하며 집값을 폭등시켜서는는 안 된다. 국민은 정부 부동산 통계의 정확성에 의문을 품고 있으며, 철저한 검증을 요구하고 있다. 부동산 시장의 정확한 진단을 위해서라도 부동산 통계부터 철저히 검증해야 한다. 국토부가 제안한 공시지가 공개토론회에도 장관이 직접 참여하여 공시지가 조작 내용을 사실대로 밝히고, 대통령의 약속대로 집값을 안정시켜 집값 불안을 해소하고, 조속히 거품을 제거할 분명한 정책과 의지를 보여주기 바란다.

보도자료_김현미 장관 유임 관련 경실련 입장

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)