[월간경실련 2021년 3,4월호 – 시사포커스(2)]

뻥쟁이, 앞잡이, 그리고 이상한 나라의 복수의결권

– 복수의결권 도입을 둘러싼 팩트체크! –

정호철 재벌개혁운동본부 간사

지난 설 연휴 간 뜨거운 이슈 중에 하나가 쿠팡의 뉴욕증시 상장이었다. 그러면서 국내 보수언론지에 도배된 이야기들 중 하나가 바로 ‘복수의결권(차등의결권)’이다. 쿠팡이 한국증시가 아닌 뉴욕증시를 택한 건 “한국에 복수의결권이 없기 때문이라며, 우리도 구글처럼 창업주의 혁신을 보호하기 위해선 복수의결권을 도입해야 한다”는 정부여당의 말을 빌려 관련 기사를 연일 쏟아냈다. “벤처기업이 유니콘(즉, 창업한지 10년 이하, 비상장 스타트업 기업가치 1조원 이상)으로 성장할 수 있는 생태계 조성에 분명히 도움이 될 것이다. 그런 관점에서 정부가 복수의결권 도입을 추진하고 있다”며 권칠승 현 중기부 장관도 나섰다. 박영선 전 장관도 같은 말을 한 적이 있었다. 다수야당 추경호 의원 역시 “코로나19로 약해진 기업의 경영권 방어에도 도움이 된다”며 환영했다. 정부와 국회는 올해 3월 중 비상장 벤처기업 복수의결권 도입을 목표로 밀어붙이고 있다. 그런데, 과연 그들의 말은 사실일까?

도대체 복수의결권이 뭐길래… 온 나라가 시끄럽나?
복수의결권은, ‘주주의결권 신탁계약’에 따라 일부 주주들이 자기 의결권을 특정 주주에게 맡기는 것을 말한다. 쉽게 말해서, 주식투자자들이 주주총회에서 행사할 수 있는 자기 표를 창업주의 효율적인 경영권 행사(의사결정)를 위해 몰아주자는 얘기다. 현재 정부여당이 도입하려는 비상장 벤처 복수의결권은 창업주에게 1주당 최대 10표까지 몰아주자는 것이다.

복수의결권은 <도표 1>처럼 의결권 신탁하려는 주식투자자의 지분율에 따라 결정된다. 뭐 어떻게든 창업주가 돈만 잘 벌어 준다면야, 투자자와 주주들의 ‘동의’만 있으면 이론적으론 100표도 가능하다. 특히, 창업주의 가업을 잇기 위해 가족, 친지들끼리 허물없이 저런 식으로 경영권을 몰아주거나 자녀들에게 조건 없이 경영권을 저렇게 싸게 물려줄 심산이라면 몇 표든 가능하다. 그러나 이론과 실제는 다르다. 벤처투자시장에서 투자금 회수에 대한 위험부담이 큰 만큼 투자유치도 어렵고 복수의결권을 저런 식으로 내주기도 쉽지 않은 법이다. 차라리 대기업 상장주식이면 또 모를까? 정부여당에서 저렇게 억지로 밀어붙인다고 해서, 그 의심 많은 투자자들이 순순히 자기 주식을 듣도 보도 못한 비상장 벤처기업을 믿고 투자해 창업주에게 경영권을 몰아줄 만큼 그런 순진한 호구들이 아니다. 한편, 소수주주나 반대주주들 입장에서도 복수의결권이 도입되면 그만큼 자기 의결권 행사에 불리하기 때문에 특정 주주만 경영권을 독점하도록 가만 내버려 두지 않는다. 그래서 쿠팡처럼, 창업주가 복수의결권을 택한다는 것은 애초 말의 앞뒤부터가 맞지 않는 헛소리인 셈이다. 복수의결권의 도입과 창업주의 표수는 투자자와 주주들이 결정한다.

따라서, 복수의결권은 단순히 투표권만 몰아줘서 되는 게 아니라, 주주 간 자본의 소유와 경영을 분리해 각자의 주권과 출자지분에 따른 이익에 따라 현금흐름까지도 ‘상호 호혜적으로, 합리적으로 차등’시키는 제도이다. 이에 따라 복수의결권이 성립되려면, 먼저 주주총회에서 상호 만족할 수 있는 주주의결권 차등계약 조건들부터 우선협상이 진행된다. 주주의결권 신탁에 따라 투자자들이 자기 투표권을 넘겨주고 무표결권을 행사하는 조건으로 그만큼 상환우선권, 우선주 배당금, 콜옵션 프리미엄 등을 가져가고, 그 결과에 따라 다른 보통주주들의 의결권을 차별하게 되는 대신 그만큼 프리미엄 콜옵션, 우선매수청구권, 소수주주의 반대매수청구권 등이 법에 의해 강력히 보호된다 (즉, 복수의결권에 대항하여 편면적 구속력을 갖게 된다). 반면, 창업주만 일신전속적인 복수의결권을 수탁하는 대가로 비약적인 경영권을 독점하는 대신 주식회사로부터 복수의결권 신주발행, 신주인수권, 교환사채, 전환사채, 스톡옵션 등의 주권 행사로 인한 자기 출자지분율 대비 실질적인 증자 없이 지배권 확대만을 목적으로 하는 개인의 소유권이나 재산권 행사와는 분리돼 기업의 현금흐름에 엄격한 통제와 제약을 받는다(예를 들면, 1주 n표 복수의결권 수탁 외의 방법으로 자기 주식을 취득했을 때 반드시 +n표를 초과할 수 없다). 또한, 친족, 임원, 계열사 등 특수관계인들에게 복수의결권 주식 양도, 상속, 증여는 물론, 연기금 등 정부기관으로부터 황금주(1주∞표)를 투자신탁 받아 거부권을 행사하는 것은 법과 제도상 금지되고, 주주들과의 투표권 거래나 백지신탁을 강요하는 것 역시 당연 불법이다. 이에 따라 창업주가 사망하면 복수의결권은 반듯이 1주1표로 자동 전환되며, 정부/기관투자자의 스튜어드십 코드(의결권 행사)에 따라 창업주의 복수의결권 행사가 자율·견제되도록 운용되고 있다.

왜냐하면, 복수의결권 제도는 이처럼 상호 호혜성, 합리성, 차등성, 자율성 등의 시장원리에 기초하지 않았던 군부정권과 국영기업, 그리고 재벌들에 의해 전통적으로 “세습의결권”으로서 전용돼왔기 때문이다. 오늘날 복수의결권을 도입했던 EU, 일본, 홍콩, 싱가포르 등지에서는 군수, 석유, 통신, 언론 등 민영화된 국영기업들에게만 예외적으로 황금주까지도 함께 허용함으로써 민간자본에 대해 절대권력을 행사하고 있다. 재벌, 마피아, 창업주는 공산당, 관피아, 군부정권과 유착되어 복수의결권을 행사하고 있는 것이다. 또한, 이러한 부작용은 남미와 영미권 등지에서도 손쉽게 찾아볼 수 있다. 1934년 복수의결권을 도입했던 멕시코의 경우 카르데나스 군부정권 시절 재벌경제체제하 1960년 1인당 GDP는 한국의 3배였지만, 50년이 지난 2010년 한국의 1/3수준으로 추락했다. 그리고 1900년대 초에 복수의결권을 도입했던 미국에서 2001-2015년 사이 복수의결권을 갖고 있었던 전체 24,724개의 주식회사들 중 7%만이 비-가족기업이었고, 나머지 93%가 가족집단 지배기업(재벌기업)들이 차지했는데 그 중 4%를 제외한 89% 대부분이 가업 상속 목적으로 복수의결권을 세습의결권으로 전용했다 (Anderson, Ottolenghi & Reeb, 2017). 그 결과는 처참했다. <도표 2>

<도표 2>처럼, 복수의결권을 도입한 재벌기업들은 모두 예외 없이 기업가치의 하락을 겪었다. 이러한 이유 때문에, 미국계 기관투자자인 S&P 다우존스와 영국계 기관투자자인 FTSE는 자사의 지수평가 대상에서 복수의결권 기업들을 일괄 배제해버렸다.

그럼에도 불구하고, 정부가 벤처육성을 핑계 삼아 이미 CVC(기업주도형 벤처캐피탈)와 같은 관제펀드에 전 국민이 주식투자 할 수 있도록 세습의 지름길을 깔아줬고, 곧 여당의 이번 복수의결권 도입을 통해 향후 총수 일가의 재벌 4세 창업주들에게 주식투자토록 길을 열어 ‘합법적’으로 경영권을 세습케 하려는 게 그들의 숙원사업이다. 이는, 단지 투표통 바꿔치기만 안 했을 뿐, 마치 군사 쿠데타라도 일으켜서 체육관에서 복수 투표제를 실시해 합법적으로 경영권을 이양시켜주려고 밀어붙이는 것과 별반 다르지 않다.

경영권 방어든, 안정이든, 벤처 창업주에게 어쨌든 도움을 줄 수 있지 않나?
비상장 벤처기업에 복수의결권을 도입하면, 창업주가 경영권을 확보하기 위해 더 이상 돈을 쓰지 않아도 되고 그만큼 기술개발과 설비투자에 지출할 여유자금이 생기기 때문에, 혁신 벤처기업의 육성에 도움이 된다는 중소벤처계의 말을 빌려 정부여당이 선전하고 있다. 또 다수야당은, 이 복수의결권을 창업주가 갖고 있으면 외국자본의 적대적 M&A에 대항해 경영권 방어에 도움을 주고, 비상시 창업주가 주주들에게 발행했던 주식을 시가보다 훨씬 저렴한 가격에 매입하거나 저가로 신주를 발행·인수하는 방법으로 복수의결권을 취득해 경영권을 방어해 내는 포이즌 필(Poison Pill: 독약) 조항으로도 활용할 수 있다는 재계의 말을 빌려 맞장구를 치고 있다. 그러나 이상과 현실은 다르다. 야당의 말은 순 거짓이다. 포이즌 필 목적의 복수의결권은 독점금지(Antitrust)와 경쟁(Competition)법에 정면으로 위배되기 때문에, 전세계 어디에서도 경영권 방어의 수단으로서 허용되는 경우를 찾아볼 수 없다. 그럼 정부여당의 말마따나, 복수의결권이 비상장 벤처 창업주의 경영안정과 기업육성에는 또 도움을 줄 수 있을까?

일단, 투자모집부터 성공하고 주주총회의 동의를 받아낼 수 있다면, 그럴 ‘자격요건’을 갖출 순 있다. 벤처캐피탈투자신탁사(예를 들어, 창업투자회사, 신기술금융투자회사)가 벤처 창업주의 복수의결권 주식을 발행하기 위한 뮤추얼펀드(즉, 수익증권 투자 목적으로 설립된 복수의결권 신탁 법인)를 조성해 외부로부터 불특정 다수의 투자자들을 모집하고, 창업주가 주주총회의 동의를 받아 투자자들에게 프리미엄 수익증권(무표결주식)을 상호 만족할 만큼 발행해 줄 수만 있다면 경영에 필요한 자본을 조달할 수도 있다. 그런데, 유망한 상장대기업 계열사 비상장 벤처도 아니고, 신생 비상장 중소벤처 스타트업 창업주가 앞으로 기술개발에 도전해보겠다고 복수의결권을 요구하면서 향후 1주 10표까지 제 맘대로 경영권을 휘둘러댈 수 있으면, 과연 투자자들이 그런 기업에 출자를 할까? 과연 주주들도 그런 특권에 동의할 수 있을까? 뭐 어쨌든 우여곡절 끝에 주주총회의 동의도 받아내고 출자금도 받아내 투자유치에 성공했다고 치자. 그럼 그 이후에 창업주가 ‘경영성과’를 내지 못하면, 과연 기관투자자와 소수주주들이 그런 창업주를 가만 놔둘까?

복수의결권으로 투자받은 출자금으로 사업하는 게 그리 쉽지만은 않다. 1주 10표의 큰 권리 뒤에는 그만큼 ‘책임’도 뒤따르기 때문이다. 미국 내 1주당 최대 10표의 복수의결권을 도입했던 비상장 벤처·스타트업 기업들을 살펴보면, 창업주가 주주의결권 차등계약에 따라 주주와 투자자들이 매년 요구하는 수익률 이상으로 주주가치를 올리지 못하면, 채 3년을 버티지 못하고 수탁받았던 복수의결권이 철회돼 경영권까지 위협받는 게 보통이다. 이때 창업주가 어떻게든 경영권을 유지하려면, 창업주의 경영성과는 현상 유지 수준을 넘어 꾸준한 주가상승을 통해 시장에서 언제든지 투자회수(Exit by M&A)가 가능한 수준, 즉 인수합병을 통한 우회상장이나 기술특례상장이 목전에 있어야 한다. 그래서 복수의결권 도입은 기술특례상장을 앞두거나 우회상장기업들을 대상으로 하는 게 일반적이다. 그러나 기술개발과 설비투자는 하루아침에 이뤄지지 않는다. 신생 기업들일수록 더욱 어렵다. 하물며, 복수의결권 때문에 경영성과가 낮아 다른 주식들의 주주가치도 덩달아 저평가됐을 땐, 저평가된 주식들을 창업주가 손해를 보고 매입해 자사주소각을 해서라도 주주 계약에 따라 수익률을 높여야 할 책임이 발생한다. 즉, 주식가치를 상승시키지 못하는 창업주가 제아무리 회사의 주인이고 복수의결권을 갖고 있더라도, 오히려 복수의결권 때문에 회사에서 쫓겨날 수 있다는 것이다. 대표적인 사례로, 우리 정부에서 복수의결권 때문에 성공했다던 그 벤처기업, 구글(?)도 지난 2019년에 전문경영인 체제로 회귀하면서 복수의결권을 갖고 있는 공동창업주들이 경영 일선에서 스스로 물러나야만 했다. 또한 페이스북(?) 역시 2019년까지 창업주였던 저커버그가 복수의결권으로 경영성과를 내지 못하자 복수의결권을 박탈시켰고 회사에서도 내쫓았다.

복수의결권 도입 시, 불공정한 현금흐름을 바로잡기 위해 OECD 등 많은 선진국에서는 법률과 상장규칙에 따라 주주총회에서 창업주의 복수의결권을 박탈시키는 다양한 ‘견제장치’들도 함께 정관에 규정토록 하고 있는데, 대표적으로 (1)해소규칙, (2)추종(追從)조항, (3)일몰조항 등이 바로 그것이다. <도표3>

이처럼, 주주와 투자자들이 맡긴 복수의결권은 양날의 검과 같아서 이걸 함부로 휘둘러대다간 오히려 창업주에게 독약이 될 수 있다. 아니 그럼, 남의 돈으로 기업 해먹는 게 그렇게 쉬울 줄 알았나? 명심하라, 혁신과 기술만 있으면 투자는 얼마든지 뒤따라 온다.

[월간경실련 2020년 5,6월호 – 시사포커스(2)]

삼성 이재용 부회장의 대국민 사과에 대한 단상

오세형 경제정책국 팀장

 
“저는 오늘 삼성 회장직에서 물러나기로 했습니다. 아직 갈 길이 멀고 할 일도 많아 아쉬움이 크지만 지난 날의 허물은 모두 제가 떠안고 가겠습니다”

2007년 김용철 변호사와 천주교정의구현전국사제단이 제기한 삼성그룹의 비자금 관련 의혹이 사회적으로 이슈화되었다. 구체적으로는 삼성그룹의 지배권 승계와 관련된 수사 및 재판 과정에 있어서 각종 불법행위, 불법로비를 위한 불법비자금 조성, 그리고 일명 ‘떡검’을 탄생시킨 검사들에 대한 뇌물 제공 등에 대한 철저한 수사를 목적으로 한 특검법이 통과되었던 것이다. 수사결과가 발표되고, 여론이 매우 악화되자, 2008년 4월 당시 삼성 이건희 회장이 기자회견을 열어 대국민 사과를 하며 한 말이다. 그의 대국민 사과는 지난한 대법원까지의 재판을 거쳐 결국 집행유예 3년을 만들어내어 제대로 된 법의 심판을 비껴가게 했다. 당시 재판부는 ‘피고인(이건희)의 범죄행위가 크긴 하나, 이번 사건의 책임을 지고, 경영일선에서 물러난 점, 한국 경제발전에 많은 기여를 한 점, 그리고 피고인의 건강상태가 좋지 않고 고령인 점을 감안’하여 판결한다고 했다. ‘유전무죄, 무전유죄’로 표현되는 사법현실은 또 한 번 국민들을 실망시켰다. 그리고 이건희 회장의 보여주기식 대국민 사과는 십여 년이 흐른 뒤, 아들 이재용 부회장의 승계와 관련된 국정농단과 정경유착의 범죄행위에 대한 대국민 사과로 또 다시 반복된다.

“저는 이 자리에서 분명하게 약속드리겠습니다. 이제는 경영권 승계 문제로 더 이상 논란이 생기지 않도록 하겠습니다. 법을 어기는 일은 결코 하지 않겠습니다.”

이재용 부회장이 지난 5월 6일, 본인의 최종적인 판결을 앞두고 형량 감량을 위해 재판부의 주문으로 급조된 삼성준법감시위원회의 권고에 따라 진행한 기자회견에서 한 말이다. 대단한 결심과 변화의 의지를 보여준 것처럼 보이지만 사실 본인의 형량 감경을 위한 고도의 기획에 다름없다. 아버지인 이건희 회장의 사과처럼 보여주기식 사과로 보인다. 자녀에 대한 경영권 승계를 하지 않고, 무노조 경영을 탈피하겠다는 등의 내용을 밝혔지만 이러한 언급은 언제든지 손바닥 뒤집듯 할 수 있는 부분이다. 삼성그룹 지배권 승계를 위한 집요한 욕망은 국정농단과 정경유착을 낳았고, 당연히 법적 책임을 져야함에도 그는 또 한 번 ‘재벌총수 봐주기’로 회피하려고 하고 있다.

이재용 부회장의 사건을 조금 더 복기하자면, 대법원이 국정농단과 정경유착의 해당 사건에 대해 파기환송하면서, 항소심에서 인정되지 않았던 승마지원 관련 말의 비용이나 영재스포츠센터 지원 금액 역시 유죄로 보았다. 이는 경영권 승계 작업을 위한 뇌물과 부정한 청탁이라는 부분을 확인한 것으로 항소심에서 인정되지 못한 것을 다시 정의롭게 판정하도록 하는 취지의 파기환송을 한 것이다. 그러나 이재용 파기환송심 재판부는 형량 감량을 위해서 ‘준법감시위원회’를 만들라는 주문을 하더니, ‘준법감시위원회의 설치가 재판의 진행이나 결과와는 무관하다’고 하였음에도 ‘이 제도가 실질적이고 효과적으로 운용된다면 양형조건으로 고려될 수 있다’고 입장을 번복하였다. 재판부의 제안에 호응하여 급조된 삼성준법감시위원회는 삼성그룹의 내부조직에 불과함에도 이재용 변호인단은 ‘준법감시위원회의 설치를 근거로 이 부회장의 형량을 깎는 데 반영해 달라’는 의견서를 제출하였다. 급기야 준법감사위원회가 이재용 부회장에게 주문한 사과를 진행한 것이다. 준범감시위원회 설치를 두고 진행된 재판부의 제안과 이 부회장 변호인단의 호응은 이 부회장이 형량을 축소하려는 ‘짜고 치는’ 법경유착임이 명확해진 것이다. 이재용 부회장이 진정한 반성을 하겠다면 재판에 공정하게 임하여 본인의 범죄행위에 대한 정당한 법적 책임을 지는 것이 순서다. 그리고 나서 본인의 말처럼 소유 및 지배구조개선을 위한 제도적 방안을 제시해야 하는 것이 순리에 맞고 진정성 있게 느껴질 것이다.

코로나19 대유행으로 대내외 경제여건이 매우 어려운 상황이다. 그러나 더 이상 경제를 살리기 위한다는 명분으로 엄벌에 처해져야 할 재벌의 범죄행위에 솜방망이 처벌이 내려져서는 안 된다. 재판부는 지금이라도 대법원의 취지에 맞게 공정하고 투명한 재판운영을 통해 중대 범죄에 맞는 판결을 하여야 한다. 재벌체제의 혁신과 정경유착의 근절을 이끌어 낼 판결로 사법 정의를 세워야 하는 것이다. 정경유착을 용인하는 ‘재벌총수 봐주기’ 재판결과를 또 다시 국민들이 보게 된다면 이는 해당 재판부를 넘어 사법부 전반에 대한 불신을 가져올 수 있다는 점을 명심해야한다. 문재인 정부 역시 엄중한 경제위기를 핑계로 재벌과의 또 다른 정경유착을 기도한다면, 이 또한 국민의 준엄한 심판을 받을 것임을 깨달아야 한다. 재벌개혁을 통해서 공정경제의 기반을 다지고 혁신성장의 유인을 마련해야 경제위기도 극복할 수 있다. 정부와 국회는 정경유착을 근절하고 중단없는 재벌개혁에 나서야 한다.

‘저는 삼성그룹 승계를 위한 불법행위들을 반성하며…’라고 20년 후에 이재용 부회장의 자녀가 기자회견에 나서서 발언하게 되지 않기를 정말 바란다. 이것은 이재용 부회장의 의지에 맡길 것이 아니라, 관련 제도를 정비하여 재벌개혁이 이루어지도록 해야 가능할 것이다.

■ “7·10 대책 효과 못 볼 것… 대통령에게 올라가는 보고서 ‘조작’된다고 생각”
■ “부동산은 MB가 가장 잘해… 집값 급등 주범인 현 정부가 국민에 세금 전가”
■ “대통령이 임명한 1만여 고위공직자가 얼마나 부동산을 가졌는지 밝혀낼 것”
■ “시민운동가가 정치권에 기웃거리니 정치도 망하고 시민운동도 망해”

김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장은 끝까지 문재인 정부와 민주당의 부동산 위선을 파헤치겠다고 다짐한다.

“내가 노무현 대통령 지지율을 12%까지 떨어뜨린 사람이다. 문재인 대통령 지지율도 70%에서 40%대까지 내렸는데 더 떨어져야 한다. 그래야 제대로 된 부동산 정책이 나올 것이다.”

김헌동(65) 경제정의실천시민연합(이하 경실련) 부동산 건설개혁본부장은 문재인 정부와 민주당이 가장 무서워하는 사람 중 하나라고 해도 과언이 아니다. 김 본부장은 집권층의 ‘급소’를 정밀하게 저격했다. 청와대 등 고위공직자와 민주당 의원들의 부동산 민낯을 까발리자 시민들은 경악했다. ‘다주택자들이 정책을 짜는데 집값이 잡힐 턱이 있겠느냐’는 비판이 쇄도했다. 그 여파로 이들은 부랴부랴 ‘한 채만 남기고 집을 팔겠다’는 촌극을 빚었다. 그러나 강남 집만 남기고 매각하는 행태에 여론은 폭발 직전으로 치달았다.

‘일개’ 시민단체 경실련의 존재감은 103석 야당 미래통합당을 사실상 압도한다. 경실련이 ‘문재인 정부 3년 동안 서울 아파트 중위가격이 52%(3억1400만원) 올랐다’고 터뜨리자 바로 다음 날 국토교통부(이하 국토부)는 14.2% 올랐을 뿐이라고 해명했다. 김현미 국토부 장관은 “부동산 정책은 작동하고 있다”고 강변했다. 현실과 동떨어진 변명은 4·15 총선 압승 이후 치솟던 대통령과 여당 지지율이 하락하는 트리거가 됐다. 민심이 흔들리자 정부는 6·17 대책, 7·10 대책을 잇달아 발표했다. 그러나 7월 13일 경실련에서 만난 김 본부장은 여전히 정부 부동산 정책을 신뢰하지 않고 있었다. 그는 “이 정부는 집값을 못 잡는 게 아니라 안 잡는 것”이라고 단언했다. 어느덧 부동산 문제는 노무현 대통령 때처럼 문재인 정부의 뇌관으로 떠올랐다.

“靑 1급 이상 공직자 아파트 40% 인상”
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청와대 다주택 공직자의 주택 처분을 촉구하는 경실련의 집회.

Q : 사실상의 증세 정책인 7·10 부동산 대책을 접한 시장은 벌써 냉소적이다.

“당장 내놓을 만한 게 없으니 세제 대책을 내놓은 것이다. 집값 잡는 데 보유세(종합부동산세+재산세)가 가장 좋다는 건 이정우(노무현 정부 정책실장) 등 (토지공개념을 주장한) 헨리 조지파들이다. 이들이 종합토지세를 없애고 종합부동산세(이하 종부세)라고 이름을 바꿨는데 계속 ‘세금폭탄’ 논쟁 유발 같은 부작용을 일으키고 있다.”

Q : 문 대통령은 “부동산 문제는 자신 있다”, “부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것”이라고 장담했는데 어찌 된 일일까?

“노무현 정부도 정확히 임기 절반인 2005년, 8·31대책을 내놨다. ‘노 대통령 임기 30개월 동안 서울 아파트값 7%, 전국적으로 3.5% 올랐다’는 말도 안 되는 보고서를 가지고 대책을 만들었다. 이번에도 마찬가지다. 정부가 내놓은 진단을 보면 ‘상승률이 높지 않다. 국지적 현상’이라고 말한다. 그러나 국토의 12%지만, 서울과 수도권의 집값이 오르면 전국적으로 70%가 오르는 것이다.”

Q : 어떻게 실상을 대통령에게 알리겠다고 판단했나?

“청와대 1급 이상 공직자들을 경실련이 분석했다. 그랬더니 그 사람들 아파트가 40% 올랐다. 한 사람당 평균 3억원이었다. 그중 10명은 평균 10억원, 57%가 올랐다. 다주택자는 37%였다. 이어 20대 국회 전국에 퍼져 있는 국회의원 아파트를 보니까 평균 42% 올랐다. 서울시의원 110명 중 102명이 여당이다. 5명이 81채 주택을 갖고 있었다. 혼자 31채, 20채를 보유한 이들도 있었다. 그런 발표를 경실련이 계속했다. 그 이유는 대통령에게 올라가는 보고서가 ‘조작’되고 있다고 생각했기 때문이다.”

Q : 김수현 정책실장만 청와대에 들어오면 부동산값이 폭등했다.

“(정책실장에서 물러난 뒤 2019년 12월) JTBC에서 인터뷰를 했는데 ‘미안하다’고 사과 한마디 할 줄 알았다. 뻔뻔하게 ‘OECD 평균에 비하면 안정적이고 오르지 않았다. 정책을 잘 관리했다’고 하더라. 이걸 보고 땅값 상승률을 분석했다. 문재인 정부 30개월 동안 2054조가 올랐다. (‘1076조만 올랐다’는 국토부 반박에 대해) 관료들이 대통령과 국회를 속인 것이다. 이대로 놔두면 안 되겠다는 생각을 했다.”

“文 대통령, 부동산 정책 관련자들 다 바꿔라”
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김현미 국토부 장관은 2017년 8월 임대사업자 제도를 장려했다. 이는 부동산 정책의 치명적 패착이 됐다.

Q : 경실련의 고발 이후 ‘부동산 정책의 진정성은 이 정부 사람들의 말이 아니라 행동을 보면 된다’고 사람들이 믿게 됐다.

“왜 고위공직자나 국회의원들의 부동산 재산을 조사했느냐, 이유는 두 가지다. 하나는 공시가격이 낮게 책정돼 재산을 축소 신고하고 있음을 알리는 것이다. 시세로 신고해서 재산을 있는 그대로 공개하자는 것이다. 또 하나는 지난 3년 서울 아파트값을 52% 오르게 한 건 정부~청와대~여당 세 축이다. 이 사람들 중에 다주택자가 많으니 이런 대책이 나올 수밖에 없다고 판단했다. 우리는 집을 팔라고 한 적 없다. 20번 넘게 화살을 쐈는데 과녁을 다 비켜갔다. 바꿔야 한다. 제대로 임명해야 한다.”

Q : 정부나 여당에서 경실련에 조언을 청하진 않나?

“만나자고 해도 안 만난다. 경실련이 주장하는 정책을 100% 받는다는 전제 없인 어렵다. 찔끔찔끔해서는 절대 집값이 잡히지 않는다. 집값은 대통령과 정부가 ‘정말 잡을 거 같다’고 느낄 때 진정된다. 그런 믿음이 이 정부에서는 완전히 사라졌다. 그러니 사람들이 돈을 빌려서라도 집을 산다.”

Q : 시늉만 내는 정책만 남발하는 의도는 ‘처음부터 잡을 생각이 없었다’로 해석해야 그나마 납득이라도 간다. 정부가 집값 잡는 방법을 정말 몰라서 이러는 건 아닐 텐데.

“경기부양이다. 토건 사업, 부동산 투기로 경제를 띄우지 않으면 지탱할 길이 없다고 보는 것이다. 이미 (노동·산업 분야의) 모든 게 다 실패했다. 재벌들은 설비투자를 안 한다. 해외로 나가고 있다. 서울, 수도권 알짜 땅을 산업단지 등의 명목으로 재벌기업이 원가에 사들이고 있다. 재개발, 재건축도 재벌의 먹잇감이다.”

Q : 무늬만 부동산 대책이고, 진짜 목적은 증세라는 시각도 있다.

“부동산에서 나오는 세금은 얼마 안 된다. 재산세 12조, 종부세 2~3조다. 거래가 되면 양도세가 나온다. 그 외에는 별로 없다. 그보다 대통령이 뉴딜정책 한다고 하지 않나? 전부 토건이다. 예비타당성조사(이하 예타)까지 무시해가면서. 이 정부는 성장률을 지탱하기 위해선 오로지 토건 사업, 부동산밖에 대안이 없는 것이다.”

Q : 집값을 안정화하는 부동산 정책이 아니라, 사다리를 끊고 편을 가르는 부동산 정치가 선거에서 유리하다고 판단해서 이러는 건 아닌가?

“(여당이 만약 그렇게 생각한다면) 야당이 무능해서다. 아직도 정신을 못 차렸다. (여당의 부동산 실패라는) 황금 같은 기회가 왔는데 자살골을 차고 있다. 토건 업자 출신 국토위 위원, 건설업자들이 만든 연구원 출신, 그런 사람들이 완전히 당을 망가뜨리고 있다. 지난 총선 때 오세훈 후보와 유튜브 토론도 했다. 황교안 대표 들으라고. 그런데 안 듣더라.”

Q : 부동산 정책과 관련해 김 본부장은 이명박 전 대통령을 호평했다.

“나는 잘한 건 잘했다고 한다. 2007년 노무현 정부 때까지 분양가가 올랐다. 이명박 대통령이 취임하고 지시하자 관료들이 말을 안 들었다. 그러자 현대건설 직장 동료를 LH토지 사장으로 앉혔다. 해봤으니까 아는 거다. 그전엔 오세훈 당시 서울시장이 2006년 9월 분양가상한제, 분양원가공개, 후분양제를 선언하자 노무현 대통령도 2007년 4월 주택법을 개정했다. 집값이 안 올랐다. 이어 이명박 대통령이 특별법을 만들어서 10년 분납 분양 등 서민을 위한 다양한 주택정책을 내놨다. 2010년 강남 서초구 평당 970만원, 경기도는 평당 700만원으로 분양했다. 전 정부 때 5억5000만원에 분양했던 용인 아파트가 3년 만에 2억으로 떨어졌다. 왕십리 뉴타운 아파트는 평당 1800만원에 분양하려 했는데 900세대 중 2세대만 신청했다. 이명박 정부는 종부세를 반으로 줄였다. 종부세로 아파트값을 잡을 수 없다는 것이다. 당시 재건축, 재개발 조합들이 해산하겠다고 했다. 박근혜 정부에서 최경환 부총리가 ‘빚내서 집 사라’고 할 정도였다. 집을 사기만 하면 손해 보고, 분양받기만 하면 집값이 내려가는데 누가 사겠나. 혹자는 (MB 정부 집값 안정을) 2008년 금융위기 탓이라 하는데 잘못된 진단이다.”

“이 정부는 부동산 정책 MB한테 배워야”

Q : 분양가상한제가 집값 안정에 특효약이라고 믿는 듯하다.

“분양가상한제를 안 한 기간에 집값이 올랐다. 노무현 5년, 박근혜 1년, 문재인 3년 총 9년 동안 집값이 올랐다. ‘이낙연 아파트(서초구 잠원동 동아아파트)’를 보면 된다. 1999년 2월 이낙연 의원이 2억대에 산 아파트는 2007년 14억이 됐다가 2006년 12억으로 떨어졌다. 그러다 2019년 20억이 됐다. 이낙연이 19억원대에 팔았으니 국회의원 하는 동안 아파트에서만 17억원을 번 것이다. 국회의장 박병석이 40년 살았다는 반포주공 1단지는 지금 57억원(호가)이다. 더 중요한 건 노무현 때 17억, 문재인 정부 3년 동안 23억이 올랐다. 여당 의원일 때, 자기 집값만 오른 셈이다.”

Q : 현 정부 사람들이 이명박 정부를 배워야겠다.

“절대 배우지 않는다. MB의 22조원 들인 4대강 사업을 그렇게 비판했던 사람들이 자기들은 50조원짜리 도시재생 뉴딜을 예타도 하지 않고 추진한다. 보수 언론도, 야당도 제대로 비판하지 않는다. 그런 상황에서 두 달 동안 경실련이 대통령 지지율 20%, 민주당 지지율 10%를 뺐다.”

기사원문 : https://n.news.naver.com/article/025/0003020219?lfrom=kakao

[월간경실련 2020년 1,2월호 특집. 2020년 경실련이 바란다(4)]

‘모두를 위한 포용적 도시재생정책’을 기대하며

남은경 도시개혁센터 국장

지난 1월 20일은 용산참사 사건이 있은 지 11년이 되는 날이었다. 충격적 사건이 발생하자, 온 나라는 진상조사와 관련자 처벌, 수십 년간 고착화된 재개발 제도 개선을 요구하는 목소리로 들썩였지만, 10여년이 지난 지금도 사업 방식이 크게 달라지지 않고 폭탄을 돌리고 있다.

용산사태는 재개발사업 추진과정에서 강제철거에 반대하는 상가세입자가 경찰의 무력 진압에 저항하다 세입자와 경찰이 사망하는 인명피해가 발생한 비극적 사건이다. 이주대책 없이 쫓겨나는 재개발지역 상인들의 생존권 위협의 실상이 극단적 방식으로 드러났다. 이후 강제철거 금지, 재개발사업의 공공성과 투명성 강화 등 투기수단으로 변질된 사업을 바꾸려는 움직임이 있었으나, 결과는 상가세입자의 영업보상을 3개월에서 4개월 치로 늘리고, 임차인의 권리금이 인정된 정도다. 재개발 사업과정에서 세입상인의 권리는 여전히 보호받지 못하고 있다.

재개발/재건축사업은 노후한 건물을 새건물로 바꾸고, 도로와 공원을 확충하기 위한 주요한 도시정책 수단이다. 그러나 물리적 환경개선에만 치중해 사람에 대한 고려는 없었다. 엄밀하게 말하면 토지와 건물 소유주의 권리는 재산권보호라는 명목 하에 불로소득까지 보호해야할 대상이 됐지만 지역사회를 일구고 유지해온 세입자가 계속 거주하고 영업할 권리는 보호해야할 대상이 아니었다. 함께 살아가야할 공동체의 구성원이 아닌 사업의 이익을 낮추는 걸림돌이라는 인식이 법제도에 반영되어 있다. 세입자의 생존권(주거권과 영업권)은 공익사업으로 불리는 재개발/재건축 사업과정에서 보호되지 못하고 있다. 자연히 세입자의 자살과 같은 극단적 선택이 멈추지 않고 재정착대책을 요구하는 상인과 사업자간의 갈등이 표출되고 있다.

서울시는 지난해 초 도시산업생태계 보호와 노포 보전 등 대책마련을 위해 세운재개발사업 추진을 일시 중단했다. 연말까지 대책을 내놓는다는 계획이었지만 아직 발표하지 않고 있다. 재건축세입자에 대한 대책은 전무하다. 아현2구역 세입자 자살이후 단독주택재건축사업에 대해서는 용적률 인센티브로 이주대책을 유도한다는 계획이지만 실행 실적은 신통치 않다. 토지주와 사업자가 사업권을 갖고 수익을 극대화하도록 방치한 법을 고치지 않고 유인책을 제공하는 수준의 대책으로는 쫓겨나는 사람들을 보호하기 어렵다. 서울시가 지금 할 수 있는 효과적인 정책은 사업을 중단시키는 것뿐이나 경기부양과 세수확대를 위한 건설업 활성화방안도 결코 포기할 수 없어 문제는 더욱 심각하다.

노후한 도시환경을 개선하고 부족한 기반시설을 확보하는 것은 필요하다. 무엇보다 주택을 공급하는 방안으로 재개발·재건축사업은 여전히 유효한 정책수단이다. 그러나 정비수법이 지역민의 기본권을 제약하고, 서민 등 취약층의 생존권을 위협한다면 사회적 갈등으로 인해 더 이상 사업의 지속가능성을 담보하기 어렵다. 반면 재개발재건축사업으로 땅값이 뛰고 집이 삶터가 아닌 재산증식의 수단이 되어 불평등과 양극화를 확대시키는 상황에서 더 이상 공익사업임을 내세워 사업을 강행해야 할 명분도 없다. 정비사업의 공익적 목적을 실현하면서도 주민의 기본권을 보호하는 방향의 정책 및 제도개선이 필요하다. 재개발재건축사업이 지속가능성과 공익성을 함께 달성하기 위해서는 다음과 같은 과제가 해결되어야 한다.

기본권을 제약하는 강제퇴거 금지

지난해 유엔 주거권 특별보고관은 국내 주거실태 조사 보고서에서 소득가구와 취약계층의 주거안정성, 주민 협의 없이 이뤄지는 재개발/재건축에 따른 강제퇴거와 이주 등의 문제를 지적했다. 유엔 특보는 강제퇴거를 주거권을 총체적으로 침해하는 행위로 규정하고, 재개발/재건축 관련 법률체계와 정책, 실행방안이 국제인권 기준을 준수하도록 개선되어야 한다고 밝혔다. 국제인권기준은 세입자들을 비롯한 모든 주민에게 협의와 참여를 보장하면서 부담 가능한 적정 대체 주거지 제공 및 법적 구제의 제공을 보장하도록 하고 있다. 대한민국 정부는 이러한 국제기구의 권고를 외면하지 말고 제도화해야 한다. 이 보고서는 지난해 유엔인권이사회에서 공식 문건으로 채택됐다.

세입자 대책을 위한 공공임대주택 및 공공상가 건립 및 공공인수 의무화

재개발재건축구역 주민의 절반 이상은 저렴한 임대료를 지불하는 세입자 가구로 사업 후 저렴주택 멸실에 따른 대책이 필요하다. 서울시는 재개발사업에서 건립되는 신규주택의 15%를 임대주택으로 공급하도록 의무화하고 있으나, 이는 기존 세입자 가구의 1/4정도를 수용할 수 있는 물량으로 세입자 주거안정을 위해서는 절대적으로 부족하다. 즉 재개발사업이 진행될수록 저렴 주택 멸실로 인한 서민주거불안은 더욱 심화되고 있어 공급확대방안 모색이 필요하다.

서울시의 공공임대주택 재고율은 6%로 사회주택 비율이 30%이상인 유럽 국가와 비교하면 매우 낮다. 신도시 건설이 아닌 도시 내 접근성이 용이한 지역에 임대주택을 보다 많이 확보하기 위해서는 재개발/재건축 등 신규 주택공급과정에서 공공임대주택 건설을 보다 확대해야 한다. 정비사업에서 임대주택 공급 비율을 30%로 늘리고 법에 명시하여 안정적으로 공급이 이루어지도록 해야 한다. 아울러 지어진 임대주택의 민간 매각을 금지하고 공공의 인수를 의무화하도록 법개정이 필요하다.

상가세입자들에게는 재정착하고 영업안정성을 유지할 수 있도록 공사기간 대체상가 제공과 사업 완료 후 우선입주권과 임차권을 제공해야 한다. 무엇보다 이들의 경제적 수준에 부담가능한 상가가 제공되어야 하고 이를 위해 공공상가 건립을 법제화하고 보상도 현실에 맞게 이루어져야 한다.

투기이익의 철저한 환수

재개발/재건축사업은 공공의 계획승인을 통해 용적이 증가하고 땅값이 상승해 개발이익이 발생하므로 이를 환수하는 제도를 운영하고 있다. 현재 정부는 <재건축초과이익환수에관한법률>, <개발이익환수에관한법률>에 따른 개발부담금 부과를 통해 재건축사업와 상업지 재개발사업의 이익을 환수하고 있다. 그러나 환수금액을 산정하는 기준인 공시지가와 공시가격이 실제 거래가격보다 낮게 책정되어 불로소득 환수라는 제도의 취지를 달성하지 못하고 형식적으로 운영되고 있다. 공시지가와 공시가격의 현실화율을 높여 투기소득을 철저하게 환수해야 한다.

또한 건설경기 활성화를 위한 개발부담금 부과 중지와 면제, 감면 조치 등 사업자 특혜를 중단해야 한다. 정부의 오락가락한 정책으로 제도운영의 안정성이 확보되지 못하고 규제로 인식되어 피해야할 대상이 되었다. 개발부담금제도의 정상적 운영을 통해 부동산 투기소득은 반드시 환수한다는 정책의지를 분명히 해야 ‘부동산 = 돈벌이’라는 잘못된 인식을 막을 수 있다. 공공은 개발사업과정에서 발생한 개발이익을 철저하게 환수하고 이를 원주민 재정착과 서민주거안정을 위한 대책의 재원으로 활용해 공익적으로 사용해야 한다.

개발위주의 도시재생정책에 대한 재검토

물리적 환경개선 위주의 정비사업을 지양하고 사회적 경제적 재생을 위해 주민참여를 보다 강화하고자 도시재생사업을 도입하였으나, 짧은 사업기간과 관주도의 획일적 사업계획, 형식적 주민참여로 지역과 주민의 특성을 살리지 못하고 있다. 문재인 정부는 5년간 50조원을 투입해 500개의 도시재생사업을 추진한다는 계획을 이에 대한 효과와 부작용에 대한 진단 없이 우후죽순 추진하고 있다. 최근에는 가시적 성과를 내기위해 공기업에 각종 특혜를 주어 사업활성화를 꾀하고 있으나, 과거 개발방식으로 회귀하고 있다는 우려도 제기된다. 더 이상 지역에 예산을 나눠주는 선심성 사업이나 공기업의 땅장사 사업이 되지 않기 위해서는 그간 추진된 도시재생사업에 대한 평가 후 사업추진방식에 대한 전면 재검토가 이루어져야 한다.

[월간경실련 2020년 1,2월호 특집. 2020년 경실련이 바란다(2)]

30개월 지속, 불로소득 주도 성장에 종지부를 찍어라!

김성달 부동산건설개혁본부 국장

문재인 정부가 반환점을 돌았다. 촛불혁명으로 탄생, 국민들의 기대를 한몸에 받았지만 지금까지의 결과는 처참하다. 국민의 삶과 밀접한 집값, 땅값이 역대 정부 중 최고로 폭등하였기 때문이다. 경실련이 전두환 정부 이후 땅값변화를 조사한 결과 문재인 정부 2년만에 땅값만 2천조 원이 상승, 역대정부 최고로 나타났다. 집값도 폭등했다. 부동산114 조사결과 지난 2년간 서울에서 실거래된 아파트가격은 40%가 상승한 것으로 나타났다. 경실련이 조사한 청와대 고위공직자 아파트재산도 2년 동안 평균 3억, 40% 상승했다. 문재인 대통령은 공정경제, 혁신경제, 소득주도성장을 강조했지만 현실은 불로소득 주도 성장으로 치닫는 현실에서 국민들은 겪는 고통과 분노도 점점 커지고 있다.

따라서 올해에는 집값을 떨어트려 불로소득 주도 성장에서 벗어나는 것이 최우선과제가 되어야 한다. 지난 7일 대통령은 신년사를 통해 급등한 집값은 원상회복되어야 하고, 정부 기간 내에 부동산만큼은 확실히 잡겠다라는 의지를 분명히 한다고 강조했다. 하지만 국가균형발전을 핑계로 예산낭비의 주범인 25조 공공사업에 대한 예비타당성 조사 면제를 허용했다. 지방 SOC 사업도 올해 예산에 10조 원 넘게 배정했다. 환경파괴와 투기조장이 우려되는 3기 신도시 사업을 추진 등을 밝힘으로써 부동산가격을 안정시키겠다는 발언의 진정성을 스스로 퇴색시켰다. 게다가 4월 총선을 앞둔 상황에서 여당의원들의 토건동맹도 우려스럽다. 이미 지난 10월 여당의원이 대표발의한 ‘100억미만 공사 순공사비 낙찰률 98% 미만 입찰자를 배제’시키는 국가계약법 개정안이 본회의를 통과했고, 이로 인한 수조원의 예산낭비가 불가피해졌다. 지난 12월에는 집권여당대표와 여당의원들이 건설협회등 토건협회를 찾아가 민원해결사 역할까지 자처하기도 했다.

이런 상황에서 대통령의 부동산가격 의지가 실현될 수 있을지 여전히 회의적이다. 따라서 정말로 대통령 의지가 있다면 당장 구체적 실현방안을 제시하고 정책으로 추진하기 바란다.

첫째, 투기조장책으로 부동산가격을 폭등시키고 거짓통계로 대통령과 국민을 속여온 개발관료를 문책해야 한다.

문재인정부 이후 서울 아파트는 한 채당 평균 2억5천만원이 상승했다. 대통령 참모들도 평균 3억이 올랐고, 청와대 전임 정책실장들은 10억이 올랐다. 하지만 대통령은 이 지경이 될 때까지 부동산에 대해 거의 언급조차 하지 않았고, 집권 30개월만에 처음으로 언급한 내용은 “부동산 가격이 하향 안정화되어 있다”는 국민들의 체감과 완전 동떨어진 내용이었다. 이에 경실련은 직접 청와대 대통령 참모들의 재산증감실태를 조사분석 발표했고, 대통령에게 거짓통계로 집값폭등을 숨기려는 개발관료의 문책을 촉구했다. 하지만 문책됐어야 마땅한 김현미 장관은 유임되며 최장수 장관으로 기록될 상황이다. 국민예산을 감정원과 감정평가업자에게 쥐어주고, 공시지가 조작 및 거짓통계를 생산시키고 있는 국토부 관련 공무원도 여전히 제자리이다. 또한 개발관료의 거짓통계에 기대어 부동산 투기조장책을 방치하고 집값을 폭등시킨 청와대 관계자들에 대해서도 책임을 물어야 한다.

둘째, 분양가상한제를 전면확대해야 한다.

아파트를 짓지도 않고 팔 수 있는 선분양제를 허용하는 한 소비자보호와 바가지 분양을 막기위한 분양가상한제는 필수이다. 과거 군사독재정부에서부터 박근혜 정부까지 보수정부에서는 항상 선분양제와 분양가상한제가 함께 추진되면서 집값안정 효과를 가져왔다. 그런데 정작 촛불정부인 문재인정부에서 분양가상한제 전면도입이 3년째 시행되지 못하고 있다. 참여정부에서도 집값폭등 기간 내내 버티다가 정권말 분양가상한제 법안을 통과시켰지만 시행은 다음 정권으로 미루면서 국민들의 비난을 자초했다. 이후 이명박 정부에서 분양가상한제가 시행됐지만 시행 7년만인 2014년말 여야가 밀실합의로 분양가상한제 폐지를 추진했고, 이후 강남 재건축아파트들은 4천만 원대 바가지 분양을 일삼고 있다. 때문에 주변집값도 상승하고 막대한 불로소득이 사유화되고 있다. 분양가상한제도 시행 못하면서 부동산투기와의 전쟁에서 반드시 이길 것이라고 호언장담하는 문재인 정부를 국민들이 신뢰할 수 있겠는가? 이런 상황에서 강기정 청와대 정무수석의 ‘주택거래허가제 검토발언’은 논란만 부추기고 정작 정부가 해야 할 정책도 못하는 무능한 정부라는 국민인식만 키울 것이다.

게다가 정부의 일관성없고 진정성 없는 입장으로 집값이 계속 폭등하면서 자유한국당에게 공격할 빌미만 제공되고 있다. 황교안 대표는 민부론이라며 분양가상한제 폐지를 공공연하게 언급하고 있고, 자한당은 분양가상한제 폐지를 총선공약으로 내세웠다. 야당이나 토건업계 눈치를 보며 상한제를 만지작거릴 때가 아니다. 정부는 지금이라도 분양가상한제 전면확대를 시행하고 최소한 집값을 문재인 정부 이전 수준으로 돌려놓아야 한다.

셋째, 공시지가 조작을 중단하고 공시가격은 폐지해야 한다.

공시지가는 개발부담금, 건강보험료 등 60여가지 산출기준이자 보유세를 결정짓는 과세기준이다. 그만큼 공시지가의 정확성은 너무나도 중요하다. 그런데도 정부는 재벌빌딩, 고가단독, 아파트 등 부동산 유형별 과세기준을 시세보다 낮고 형평성에 어긋나게 책정하며 막대한 세금특혜를 재벌대기업과 부동산부자에게 안겨주고 있다. 또한 잘못된 공시지가 책정으로 국가의 부동산통계가 왜곡되고 부동산실책이 반복되며 집값폭등으로 이어지고 있다. 이는 2005년 종합부동산세와 함께 주택공시가격 제도가 도입되며 더욱 심각해졌다. 이러한 공시지가 조작을 위해 감정원, 감정평가업자 등에 연간 1,500억원 이상의 예산이 투입되고 있다.

경실련 조사결과 아파트 공시가격 시세반영률은 70%에 근접하지만 재벌법인등이 소유한 상업업무빌딩 부지의 공시지가 시세반영률은 30%에 불과하다. 경실련은 지난 11월 공시지가 시세반영률을 토대로 땅값을 추정하고 문재인 정부 2년 동안 2천조 상승을 발표했다. 이에 대해 국토부는 경실련의 공시지가 시세반영률이 정확치 않다며 공시지가 시세반영률은 64.8%라고 주장했다. 또한 경실련이 국가통계의 신뢰도를 부정하고 있다며 공개토론을 제안했다. 하지만 이후 2달이 가까워진 지금까지 공개토론이 이루어지지 않고 있다.

그러나 국토부의 거짓통계는 경실련이 추가조사한 100여개 빌딩 공시지가 실태조사에서도 재확인되었다. 지난 6년간 거래된 1천억 이상 고가빌딩의 실거래가와 공시지가를 비교한 결과 시세반영률이 37%에 불과한 것으로 나타났다. 2019년 최고가로 거래된 중구 서울스퀘어 빌딩의 거래가액은 9,883억원(토지가 9,225억, 건물가 658억)이지만 공시지가는 3,545억원으로 시세반영률이 38%에 불과했다.

이에 대해서도 국토부는 엉터리 해명자료를 발표했을 뿐 공개토론에 응하지 않고 있다. 경실련은 이미 지난 12월 공시지가 조작과 관련하여 국토부관계자, 감정원, 감정평가업자 등을 검찰에 고발한 상황이다. 검찰은 철저히 수사하여 조작책임을 엄중히 물어야 한다. 또한 국토부장관은 지금이라도 모든 부동산의 공시지가 시세반영률을 80% 이상으로 올리고 세금차별 키우는 공시가격제도를 폐지해야한다.

넷째, 3기 신도시 사업을 전면중단하고 개혁방안을 마련해야 한다.

분당, 일산 등 과거 신도시 사업은 철저한 분양가규제로 저렴한 분양주택이 공급되며 집값안정, 주택난해소에 기여했다. 하지만 2000년 분양가자율화 이후 부터는 신도시조차 장사수단으로 변질되어 공기업, 지자체, 건설업자, 투기꾼 등을 배불리며 집값상승과 투기를 조장하고 있다. 경실련 조사결과 판교에서만 LH 공사 등 공공에게 돌아간 개발이익만 6조원이 넘는다. 여기에 정부의 허술한 분양가상한제 정책으로 건축비까지 부풀려 건설업자들이 막대한 이익을 취하고 있다. 택지를 대부분 민간매각하기 때문에 임대주택 물량도 늘지 않고 있다. 서민들을 위한 저렴한 공공주택은 사라지고 투기세력만 배불리는 신도시 정책을 강행해서는 안된다.

이미 주택보급률이 100%를 넘어선 상황에서 실수요자를 위한 공급은 그린벨트를 훼손하고 국민땅을 강제수용하는 대규모 신도시 개발이 아니다. 정말로 효과적이고 바람직한 공급책은 다주택자가 사재기하여 투기수단으로 악용되는 잉여주택을 시장에 내놓게 하는 강력한 투기근절책임을 유념해야 한다. 이외에도 다주택자 세제 및 대출 특혜중단과 임대사업자 등록의무화, 재벌법인 비업무용토지 중과세도 이루어져야 한다. 특히, 재벌법인 부동산보유 실태는 대통령도 공개하라고 발언한 만큼 반드시 투명하게 공개되어야 한다.

예산낭비와 집값땅값 상승을 부추기는 토건정책도 중단되어야 한다. 문재인 정부에서만 도시재생 등을 포함한 예타면제 규모가 100조원으로 역대 정부 최고이다. 정부는 지역균형발전을 강조하지만 개발이익환수장치가 부재한 상황에서 추진되는 예타면제는 예산낭비와 부동산투기만 조장할 수밖에 없다. 이미 신분당선 예타면제가 확정발표되며 수원 광교 일대 집값이 뛰고 있는 실정이다. 총선을 앞둔 여야 후보들의 개발공약 남발까지 더해 질 우려도 큰 만큼 지금이라도 무분별한 예타면제는 중단되어야 한다.

국민들은 민생을 외면하고 국민을 고통스럽게 한 정부에게 결코 두 번의 기회를 주지 않았다. 올해는 반드시 불로소득 주도 성장에 종지부를 찍어야 한다.