[월간경실련 2020년 1,2월호 특집. 2020년 경실련이 바란다(4)]

‘모두를 위한 포용적 도시재생정책’을 기대하며

남은경 도시개혁센터 국장

지난 1월 20일은 용산참사 사건이 있은 지 11년이 되는 날이었다. 충격적 사건이 발생하자, 온 나라는 진상조사와 관련자 처벌, 수십 년간 고착화된 재개발 제도 개선을 요구하는 목소리로 들썩였지만, 10여년이 지난 지금도 사업 방식이 크게 달라지지 않고 폭탄을 돌리고 있다.

용산사태는 재개발사업 추진과정에서 강제철거에 반대하는 상가세입자가 경찰의 무력 진압에 저항하다 세입자와 경찰이 사망하는 인명피해가 발생한 비극적 사건이다. 이주대책 없이 쫓겨나는 재개발지역 상인들의 생존권 위협의 실상이 극단적 방식으로 드러났다. 이후 강제철거 금지, 재개발사업의 공공성과 투명성 강화 등 투기수단으로 변질된 사업을 바꾸려는 움직임이 있었으나, 결과는 상가세입자의 영업보상을 3개월에서 4개월 치로 늘리고, 임차인의 권리금이 인정된 정도다. 재개발 사업과정에서 세입상인의 권리는 여전히 보호받지 못하고 있다.

재개발/재건축사업은 노후한 건물을 새건물로 바꾸고, 도로와 공원을 확충하기 위한 주요한 도시정책 수단이다. 그러나 물리적 환경개선에만 치중해 사람에 대한 고려는 없었다. 엄밀하게 말하면 토지와 건물 소유주의 권리는 재산권보호라는 명목 하에 불로소득까지 보호해야할 대상이 됐지만 지역사회를 일구고 유지해온 세입자가 계속 거주하고 영업할 권리는 보호해야할 대상이 아니었다. 함께 살아가야할 공동체의 구성원이 아닌 사업의 이익을 낮추는 걸림돌이라는 인식이 법제도에 반영되어 있다. 세입자의 생존권(주거권과 영업권)은 공익사업으로 불리는 재개발/재건축 사업과정에서 보호되지 못하고 있다. 자연히 세입자의 자살과 같은 극단적 선택이 멈추지 않고 재정착대책을 요구하는 상인과 사업자간의 갈등이 표출되고 있다.

서울시는 지난해 초 도시산업생태계 보호와 노포 보전 등 대책마련을 위해 세운재개발사업 추진을 일시 중단했다. 연말까지 대책을 내놓는다는 계획이었지만 아직 발표하지 않고 있다. 재건축세입자에 대한 대책은 전무하다. 아현2구역 세입자 자살이후 단독주택재건축사업에 대해서는 용적률 인센티브로 이주대책을 유도한다는 계획이지만 실행 실적은 신통치 않다. 토지주와 사업자가 사업권을 갖고 수익을 극대화하도록 방치한 법을 고치지 않고 유인책을 제공하는 수준의 대책으로는 쫓겨나는 사람들을 보호하기 어렵다. 서울시가 지금 할 수 있는 효과적인 정책은 사업을 중단시키는 것뿐이나 경기부양과 세수확대를 위한 건설업 활성화방안도 결코 포기할 수 없어 문제는 더욱 심각하다.

노후한 도시환경을 개선하고 부족한 기반시설을 확보하는 것은 필요하다. 무엇보다 주택을 공급하는 방안으로 재개발·재건축사업은 여전히 유효한 정책수단이다. 그러나 정비수법이 지역민의 기본권을 제약하고, 서민 등 취약층의 생존권을 위협한다면 사회적 갈등으로 인해 더 이상 사업의 지속가능성을 담보하기 어렵다. 반면 재개발재건축사업으로 땅값이 뛰고 집이 삶터가 아닌 재산증식의 수단이 되어 불평등과 양극화를 확대시키는 상황에서 더 이상 공익사업임을 내세워 사업을 강행해야 할 명분도 없다. 정비사업의 공익적 목적을 실현하면서도 주민의 기본권을 보호하는 방향의 정책 및 제도개선이 필요하다. 재개발재건축사업이 지속가능성과 공익성을 함께 달성하기 위해서는 다음과 같은 과제가 해결되어야 한다.

기본권을 제약하는 강제퇴거 금지

지난해 유엔 주거권 특별보고관은 국내 주거실태 조사 보고서에서 소득가구와 취약계층의 주거안정성, 주민 협의 없이 이뤄지는 재개발/재건축에 따른 강제퇴거와 이주 등의 문제를 지적했다. 유엔 특보는 강제퇴거를 주거권을 총체적으로 침해하는 행위로 규정하고, 재개발/재건축 관련 법률체계와 정책, 실행방안이 국제인권 기준을 준수하도록 개선되어야 한다고 밝혔다. 국제인권기준은 세입자들을 비롯한 모든 주민에게 협의와 참여를 보장하면서 부담 가능한 적정 대체 주거지 제공 및 법적 구제의 제공을 보장하도록 하고 있다. 대한민국 정부는 이러한 국제기구의 권고를 외면하지 말고 제도화해야 한다. 이 보고서는 지난해 유엔인권이사회에서 공식 문건으로 채택됐다.

세입자 대책을 위한 공공임대주택 및 공공상가 건립 및 공공인수 의무화

재개발재건축구역 주민의 절반 이상은 저렴한 임대료를 지불하는 세입자 가구로 사업 후 저렴주택 멸실에 따른 대책이 필요하다. 서울시는 재개발사업에서 건립되는 신규주택의 15%를 임대주택으로 공급하도록 의무화하고 있으나, 이는 기존 세입자 가구의 1/4정도를 수용할 수 있는 물량으로 세입자 주거안정을 위해서는 절대적으로 부족하다. 즉 재개발사업이 진행될수록 저렴 주택 멸실로 인한 서민주거불안은 더욱 심화되고 있어 공급확대방안 모색이 필요하다.

서울시의 공공임대주택 재고율은 6%로 사회주택 비율이 30%이상인 유럽 국가와 비교하면 매우 낮다. 신도시 건설이 아닌 도시 내 접근성이 용이한 지역에 임대주택을 보다 많이 확보하기 위해서는 재개발/재건축 등 신규 주택공급과정에서 공공임대주택 건설을 보다 확대해야 한다. 정비사업에서 임대주택 공급 비율을 30%로 늘리고 법에 명시하여 안정적으로 공급이 이루어지도록 해야 한다. 아울러 지어진 임대주택의 민간 매각을 금지하고 공공의 인수를 의무화하도록 법개정이 필요하다.

상가세입자들에게는 재정착하고 영업안정성을 유지할 수 있도록 공사기간 대체상가 제공과 사업 완료 후 우선입주권과 임차권을 제공해야 한다. 무엇보다 이들의 경제적 수준에 부담가능한 상가가 제공되어야 하고 이를 위해 공공상가 건립을 법제화하고 보상도 현실에 맞게 이루어져야 한다.

투기이익의 철저한 환수

재개발/재건축사업은 공공의 계획승인을 통해 용적이 증가하고 땅값이 상승해 개발이익이 발생하므로 이를 환수하는 제도를 운영하고 있다. 현재 정부는 <재건축초과이익환수에관한법률>, <개발이익환수에관한법률>에 따른 개발부담금 부과를 통해 재건축사업와 상업지 재개발사업의 이익을 환수하고 있다. 그러나 환수금액을 산정하는 기준인 공시지가와 공시가격이 실제 거래가격보다 낮게 책정되어 불로소득 환수라는 제도의 취지를 달성하지 못하고 형식적으로 운영되고 있다. 공시지가와 공시가격의 현실화율을 높여 투기소득을 철저하게 환수해야 한다.

또한 건설경기 활성화를 위한 개발부담금 부과 중지와 면제, 감면 조치 등 사업자 특혜를 중단해야 한다. 정부의 오락가락한 정책으로 제도운영의 안정성이 확보되지 못하고 규제로 인식되어 피해야할 대상이 되었다. 개발부담금제도의 정상적 운영을 통해 부동산 투기소득은 반드시 환수한다는 정책의지를 분명히 해야 ‘부동산 = 돈벌이’라는 잘못된 인식을 막을 수 있다. 공공은 개발사업과정에서 발생한 개발이익을 철저하게 환수하고 이를 원주민 재정착과 서민주거안정을 위한 대책의 재원으로 활용해 공익적으로 사용해야 한다.

개발위주의 도시재생정책에 대한 재검토

물리적 환경개선 위주의 정비사업을 지양하고 사회적 경제적 재생을 위해 주민참여를 보다 강화하고자 도시재생사업을 도입하였으나, 짧은 사업기간과 관주도의 획일적 사업계획, 형식적 주민참여로 지역과 주민의 특성을 살리지 못하고 있다. 문재인 정부는 5년간 50조원을 투입해 500개의 도시재생사업을 추진한다는 계획을 이에 대한 효과와 부작용에 대한 진단 없이 우후죽순 추진하고 있다. 최근에는 가시적 성과를 내기위해 공기업에 각종 특혜를 주어 사업활성화를 꾀하고 있으나, 과거 개발방식으로 회귀하고 있다는 우려도 제기된다. 더 이상 지역에 예산을 나눠주는 선심성 사업이나 공기업의 땅장사 사업이 되지 않기 위해서는 그간 추진된 도시재생사업에 대한 평가 후 사업추진방식에 대한 전면 재검토가 이루어져야 한다.

[월간경실련 2020년 1,2월호 특집. 2020년 경실련이 바란다(2)]

30개월 지속, 불로소득 주도 성장에 종지부를 찍어라!

김성달 부동산건설개혁본부 국장

문재인 정부가 반환점을 돌았다. 촛불혁명으로 탄생, 국민들의 기대를 한몸에 받았지만 지금까지의 결과는 처참하다. 국민의 삶과 밀접한 집값, 땅값이 역대 정부 중 최고로 폭등하였기 때문이다. 경실련이 전두환 정부 이후 땅값변화를 조사한 결과 문재인 정부 2년만에 땅값만 2천조 원이 상승, 역대정부 최고로 나타났다. 집값도 폭등했다. 부동산114 조사결과 지난 2년간 서울에서 실거래된 아파트가격은 40%가 상승한 것으로 나타났다. 경실련이 조사한 청와대 고위공직자 아파트재산도 2년 동안 평균 3억, 40% 상승했다. 문재인 대통령은 공정경제, 혁신경제, 소득주도성장을 강조했지만 현실은 불로소득 주도 성장으로 치닫는 현실에서 국민들은 겪는 고통과 분노도 점점 커지고 있다.

따라서 올해에는 집값을 떨어트려 불로소득 주도 성장에서 벗어나는 것이 최우선과제가 되어야 한다. 지난 7일 대통령은 신년사를 통해 급등한 집값은 원상회복되어야 하고, 정부 기간 내에 부동산만큼은 확실히 잡겠다라는 의지를 분명히 한다고 강조했다. 하지만 국가균형발전을 핑계로 예산낭비의 주범인 25조 공공사업에 대한 예비타당성 조사 면제를 허용했다. 지방 SOC 사업도 올해 예산에 10조 원 넘게 배정했다. 환경파괴와 투기조장이 우려되는 3기 신도시 사업을 추진 등을 밝힘으로써 부동산가격을 안정시키겠다는 발언의 진정성을 스스로 퇴색시켰다. 게다가 4월 총선을 앞둔 상황에서 여당의원들의 토건동맹도 우려스럽다. 이미 지난 10월 여당의원이 대표발의한 ‘100억미만 공사 순공사비 낙찰률 98% 미만 입찰자를 배제’시키는 국가계약법 개정안이 본회의를 통과했고, 이로 인한 수조원의 예산낭비가 불가피해졌다. 지난 12월에는 집권여당대표와 여당의원들이 건설협회등 토건협회를 찾아가 민원해결사 역할까지 자처하기도 했다.

이런 상황에서 대통령의 부동산가격 의지가 실현될 수 있을지 여전히 회의적이다. 따라서 정말로 대통령 의지가 있다면 당장 구체적 실현방안을 제시하고 정책으로 추진하기 바란다.

첫째, 투기조장책으로 부동산가격을 폭등시키고 거짓통계로 대통령과 국민을 속여온 개발관료를 문책해야 한다.

문재인정부 이후 서울 아파트는 한 채당 평균 2억5천만원이 상승했다. 대통령 참모들도 평균 3억이 올랐고, 청와대 전임 정책실장들은 10억이 올랐다. 하지만 대통령은 이 지경이 될 때까지 부동산에 대해 거의 언급조차 하지 않았고, 집권 30개월만에 처음으로 언급한 내용은 “부동산 가격이 하향 안정화되어 있다”는 국민들의 체감과 완전 동떨어진 내용이었다. 이에 경실련은 직접 청와대 대통령 참모들의 재산증감실태를 조사분석 발표했고, 대통령에게 거짓통계로 집값폭등을 숨기려는 개발관료의 문책을 촉구했다. 하지만 문책됐어야 마땅한 김현미 장관은 유임되며 최장수 장관으로 기록될 상황이다. 국민예산을 감정원과 감정평가업자에게 쥐어주고, 공시지가 조작 및 거짓통계를 생산시키고 있는 국토부 관련 공무원도 여전히 제자리이다. 또한 개발관료의 거짓통계에 기대어 부동산 투기조장책을 방치하고 집값을 폭등시킨 청와대 관계자들에 대해서도 책임을 물어야 한다.

둘째, 분양가상한제를 전면확대해야 한다.

아파트를 짓지도 않고 팔 수 있는 선분양제를 허용하는 한 소비자보호와 바가지 분양을 막기위한 분양가상한제는 필수이다. 과거 군사독재정부에서부터 박근혜 정부까지 보수정부에서는 항상 선분양제와 분양가상한제가 함께 추진되면서 집값안정 효과를 가져왔다. 그런데 정작 촛불정부인 문재인정부에서 분양가상한제 전면도입이 3년째 시행되지 못하고 있다. 참여정부에서도 집값폭등 기간 내내 버티다가 정권말 분양가상한제 법안을 통과시켰지만 시행은 다음 정권으로 미루면서 국민들의 비난을 자초했다. 이후 이명박 정부에서 분양가상한제가 시행됐지만 시행 7년만인 2014년말 여야가 밀실합의로 분양가상한제 폐지를 추진했고, 이후 강남 재건축아파트들은 4천만 원대 바가지 분양을 일삼고 있다. 때문에 주변집값도 상승하고 막대한 불로소득이 사유화되고 있다. 분양가상한제도 시행 못하면서 부동산투기와의 전쟁에서 반드시 이길 것이라고 호언장담하는 문재인 정부를 국민들이 신뢰할 수 있겠는가? 이런 상황에서 강기정 청와대 정무수석의 ‘주택거래허가제 검토발언’은 논란만 부추기고 정작 정부가 해야 할 정책도 못하는 무능한 정부라는 국민인식만 키울 것이다.

게다가 정부의 일관성없고 진정성 없는 입장으로 집값이 계속 폭등하면서 자유한국당에게 공격할 빌미만 제공되고 있다. 황교안 대표는 민부론이라며 분양가상한제 폐지를 공공연하게 언급하고 있고, 자한당은 분양가상한제 폐지를 총선공약으로 내세웠다. 야당이나 토건업계 눈치를 보며 상한제를 만지작거릴 때가 아니다. 정부는 지금이라도 분양가상한제 전면확대를 시행하고 최소한 집값을 문재인 정부 이전 수준으로 돌려놓아야 한다.

셋째, 공시지가 조작을 중단하고 공시가격은 폐지해야 한다.

공시지가는 개발부담금, 건강보험료 등 60여가지 산출기준이자 보유세를 결정짓는 과세기준이다. 그만큼 공시지가의 정확성은 너무나도 중요하다. 그런데도 정부는 재벌빌딩, 고가단독, 아파트 등 부동산 유형별 과세기준을 시세보다 낮고 형평성에 어긋나게 책정하며 막대한 세금특혜를 재벌대기업과 부동산부자에게 안겨주고 있다. 또한 잘못된 공시지가 책정으로 국가의 부동산통계가 왜곡되고 부동산실책이 반복되며 집값폭등으로 이어지고 있다. 이는 2005년 종합부동산세와 함께 주택공시가격 제도가 도입되며 더욱 심각해졌다. 이러한 공시지가 조작을 위해 감정원, 감정평가업자 등에 연간 1,500억원 이상의 예산이 투입되고 있다.

경실련 조사결과 아파트 공시가격 시세반영률은 70%에 근접하지만 재벌법인등이 소유한 상업업무빌딩 부지의 공시지가 시세반영률은 30%에 불과하다. 경실련은 지난 11월 공시지가 시세반영률을 토대로 땅값을 추정하고 문재인 정부 2년 동안 2천조 상승을 발표했다. 이에 대해 국토부는 경실련의 공시지가 시세반영률이 정확치 않다며 공시지가 시세반영률은 64.8%라고 주장했다. 또한 경실련이 국가통계의 신뢰도를 부정하고 있다며 공개토론을 제안했다. 하지만 이후 2달이 가까워진 지금까지 공개토론이 이루어지지 않고 있다.

그러나 국토부의 거짓통계는 경실련이 추가조사한 100여개 빌딩 공시지가 실태조사에서도 재확인되었다. 지난 6년간 거래된 1천억 이상 고가빌딩의 실거래가와 공시지가를 비교한 결과 시세반영률이 37%에 불과한 것으로 나타났다. 2019년 최고가로 거래된 중구 서울스퀘어 빌딩의 거래가액은 9,883억원(토지가 9,225억, 건물가 658억)이지만 공시지가는 3,545억원으로 시세반영률이 38%에 불과했다.

이에 대해서도 국토부는 엉터리 해명자료를 발표했을 뿐 공개토론에 응하지 않고 있다. 경실련은 이미 지난 12월 공시지가 조작과 관련하여 국토부관계자, 감정원, 감정평가업자 등을 검찰에 고발한 상황이다. 검찰은 철저히 수사하여 조작책임을 엄중히 물어야 한다. 또한 국토부장관은 지금이라도 모든 부동산의 공시지가 시세반영률을 80% 이상으로 올리고 세금차별 키우는 공시가격제도를 폐지해야한다.

넷째, 3기 신도시 사업을 전면중단하고 개혁방안을 마련해야 한다.

분당, 일산 등 과거 신도시 사업은 철저한 분양가규제로 저렴한 분양주택이 공급되며 집값안정, 주택난해소에 기여했다. 하지만 2000년 분양가자율화 이후 부터는 신도시조차 장사수단으로 변질되어 공기업, 지자체, 건설업자, 투기꾼 등을 배불리며 집값상승과 투기를 조장하고 있다. 경실련 조사결과 판교에서만 LH 공사 등 공공에게 돌아간 개발이익만 6조원이 넘는다. 여기에 정부의 허술한 분양가상한제 정책으로 건축비까지 부풀려 건설업자들이 막대한 이익을 취하고 있다. 택지를 대부분 민간매각하기 때문에 임대주택 물량도 늘지 않고 있다. 서민들을 위한 저렴한 공공주택은 사라지고 투기세력만 배불리는 신도시 정책을 강행해서는 안된다.

이미 주택보급률이 100%를 넘어선 상황에서 실수요자를 위한 공급은 그린벨트를 훼손하고 국민땅을 강제수용하는 대규모 신도시 개발이 아니다. 정말로 효과적이고 바람직한 공급책은 다주택자가 사재기하여 투기수단으로 악용되는 잉여주택을 시장에 내놓게 하는 강력한 투기근절책임을 유념해야 한다. 이외에도 다주택자 세제 및 대출 특혜중단과 임대사업자 등록의무화, 재벌법인 비업무용토지 중과세도 이루어져야 한다. 특히, 재벌법인 부동산보유 실태는 대통령도 공개하라고 발언한 만큼 반드시 투명하게 공개되어야 한다.

예산낭비와 집값땅값 상승을 부추기는 토건정책도 중단되어야 한다. 문재인 정부에서만 도시재생 등을 포함한 예타면제 규모가 100조원으로 역대 정부 최고이다. 정부는 지역균형발전을 강조하지만 개발이익환수장치가 부재한 상황에서 추진되는 예타면제는 예산낭비와 부동산투기만 조장할 수밖에 없다. 이미 신분당선 예타면제가 확정발표되며 수원 광교 일대 집값이 뛰고 있는 실정이다. 총선을 앞둔 여야 후보들의 개발공약 남발까지 더해 질 우려도 큰 만큼 지금이라도 무분별한 예타면제는 중단되어야 한다.

국민들은 민생을 외면하고 국민을 고통스럽게 한 정부에게 결코 두 번의 기회를 주지 않았다. 올해는 반드시 불로소득 주도 성장에 종지부를 찍어야 한다.

[월간경실련 2021년 5,6월호 – 특집. 땀보다는 땅, 주식, 코인?(1)]

친구들의 ‘부동산 영끌’ 방법

장성현 부동산건설개혁본부 간사

크게 세 분류다. 첫째는 서울에 살며 부부 모두 대기업에 종사하는 부류. 둘째는 서울에 살고 중소·중견기업에 다니는 부류. 셋째는 수도권 외 지역에 살며 공기업에 종사하는 부류. 필자 주변의 부동산 투자(?) 형태별 분류다. 이들은 모두 30대 초반으로 결혼 2~3년 차 부부다. 그들의 부동산 투자 형태는 그들의 소득수준과 생활권역 별로 조금씩 다르다. 글에서는 그들의 투자형태를 간략히 살펴본 뒤 필자가 느끼는 소회를 간략히 나눠보고자 한다.

사례 1. 서울에 사는 대기업 부부

A 부부는 서울 아파트값이 천정부지로 치솟던 2019년 말 소위 말하는 ‘영끌’을 통해 내집 마련을 했다. 이들이 선택한 지역은 마포구 공덕동이다. 강남은 아니지만 그렇다고 강북도 아닌 중산층 대기업 부부가 선호하는 지역이다. 남편은 제1금융권에 다니는 은행원이고, 부인 역시 외국계 은행에 종사한다. 이들은 애초 신혼부부 특별공급은 쳐다보지도 않았다. 신혼 특공은 소득기준이 있는데, 소득기준을 초과했기 때문이다.

그들이 선택한 내집은 준공한 지 20년 가까이 된 24평짜리 아파트다. 이들이 ‘영끌’한 금액은 총 9억 5천만 원 가량이다. 이들의 자금조달 현황은 다음과 같다. 우선 남편이 다니는 은행에서 주택을 담보로 3억 5천만 원을 대출받았다. 부족한 금액을 메꾸기 위해 아내와 남편 명의로 각각 1억 원씩 총 2억 원의 신용대출을 받았다. 대출금액 합이 5억 5천만 원이다. 대기업 종사자이기에 가능한 얘기고, 이들 부부가 대출로 끌어모을 수 있는 최대한도다. 나머지 4억 원은 부부가 모아둔 현금 2억 원에 부모님께 빌린 건지, 받은 건지 모르겠지만, 나머지 2억 원을 마련했다. 부부는 그렇게 서울 공덕에 20년 된 아파트를 9억 5천만 원에 구입했고, 2021년 5월 현재 아파트 실거래가는 14억 원이다.

사례 2. 서울에 사는 중소기업 부부

B 부부는 아직 내집 마련을 하지 못했다. 이들 부부는 앞에 부부처럼 시장매물을 살 여력이 없다. 대신 서울에서 공급되는 신혼부부 특공을 노리고 있다. 청약만 되면 언제든 입주가 가능하도록 ‘영끌’ 계획을 세우고 있다. 이들은 현재 구로구 신도림의 아파트에 2억 6천만 원짜리 전세를 살고 있다. 이들의 자금조달 계획은 이렇다. 서울에서 공급되는 24평짜리 공공분양 아파트의 경우 분양가가 5억 원 선이 다. 신혼부부를 위해 정부가 제공하는 주택담보대출의 최대 한도는 2억 6천만 원이다. 여기에 현재 부부가 살고 있는 전세금액 1억 5천만 원(나머지 전세금은 서울시 전세대출)을 합하면 4억 1천만 원이다. 1억 5천만 원이 부족하다. A 부부처럼 부모에게 빌릴 수도 없다. 다행히 분양아파트는 3년간 분할납부다. 당첨만 되면, 대출금으로 계약금을 내고 잔금은 부부의 소득과 주식투자를 통해 마련할 계획이다.

어디까지나 계획에 불과하지만, ‘영끌’을 하고도 자금이 부족하다. 더 큰 문제는 신혼부부 특공이 하늘의 별 따기란 것이다. 서울에서 신혼부부 특공에 당첨되려면 기본적으로 아이가 2명 이상 있어야 한다. 간혹 아이가 1명 있어도 당첨되는 경우가 있긴 하지만 유의미한 확률은 아니다. 운이 좋아서 신혼부부 특공에 당첨된다 하더라도 문제는 남아있다. 대출금 상환이다. 기본적으로 20년에서 30년간 상환하게 되는데, 2억 6천만 원 대출에 고정금리 2%를 적용하면 매달 이자만 50만 원 가량이다. 여기에 원리금 상환까지 하면 한 달에 200만 원 가량이 대출상환금으로 고정적으로 나간다. 이런 상황에서 아이 둘을 양육한다는 건 감당하기 어려운 일이다. 신혼부부 특공을 위해 아이를 낳아야 하지만, 아이를 낳고 새집을 마련하면 생활이 안된다. 이게 현실이다.

사례 3. 목포에 사는 공기업·교사 부부

C 부부의 경우 남편은 이름만 대면 알 수 있는 공기업에 다니고, 아내는 유치원 교사다. 이들 부부의 꿈은 내집 마련이 아니다. 목포 지역은 타 지역에 비해 집값이 비싸지도 않고, 최근 몇 년간 과잉공급으로 인해 시장에 나온 신축 매물도 많지만 집을 사지 않는다. 그렇다고 이들이 부동산에 관심이 없는 건 아니다. 공기업에 다니는 남편은 어느 누구보다 정보력이 좋고, 빠르다. 주식투자로 쏠쏠한 이득을 봤다. 근로소득과 주식투자 이윤을 가지고 원정 부동산 투자에 나섰다.

C 부부의 투자처는 경남권 오피스텔이다. 서울에 비할 바는 아니지만, 울산·부산 등 경남권 역시 부동산 광풍지역이다. 외지인이 청약에 당첨된다는 건 거의 불가능하다. 이런 상황에서 그들이 노리는 건 아파트보다 인기가 떨어지는 오피스텔 미분양 물량이다. 미분양 물량은 외지인도 손쉽게 ‘줍줍’이 가능하기 때문이다. 목포에는 부동산 투자가치가 떨어진다고 판단, 신혼부부 전세대출을 통해 신축아파트에 세 들어 살고, 여유 자금은 경남권 오피스텔 2채에 투자한 것이다. 듣기로는 오피스텔이라 가격상승은 크지 않지만, 꾸준히 오르는 중이라고 한다.
D 부부는 모두 교사다. 당장이라도 목포의 입지 좋은 곳에 내집 마련이 가능하지만, 학교에서 제공하는 관사에 신혼집을 차렸다. 목포가 생활권이라 목포에 내집 마련을 하면 되지만, 향후에 집값이 떨어질 것 같다고 주저한다. 대신 전남지역에서 그나마 부동산 시장이 뜨거운(?) 여수·순천·광양에 청약을 넣어볼 계획이다. 그래서 D 부부는 한동안 관사에 거주하면서 시장을 관망하는 중이다.

‘영끌’은 아무나 하나 … 주식에 올인

사례로 든 부부들은 그나마 사정이 나은 이들이다. 서울에 살면서 중소기업에 다니고, 모아둔 돈도 없는 부부, 지방에 살지만 자영업에 종사하거나 고용 안정성이 떨어지는 직장에 다니는 이들은 일찌감치 내집 마련이란 희망을 접고 산다. 이들은 현실적으로 2년 계약 만료 후 5% 보증금 인상도 감당하기 어려운 처지다. 아파트는 언감생심, 빌라 투룸을 전전한다.

그렇다고 마냥 손 놓고 있을 수만은 없다. 이들이 노리는 건 주식투자다. 집도 사고 싶고, 부동산 투자가 안정적이라는 걸 알지만, 현실적으로 불가능하니 주식투자를 통해서라도 상대적 박탈감을 메우려고 한다. 물론 ‘영끌’을 통해 내집 마련을 한 이들이 부동산투자를 안 한다는 건 아니다. 하지만 필자가 느끼기엔 내집 마련을 포기한 이들이 주식투자에 더 목을 맨다.

이제 막 사회생활을 시작하고, 아름다운 가정을 꾸린 이들이 불로소득에 사활을 거는 사회. 이것이 작금의 대한민국의 현실이다. 부동산 투기를 하면 할수록, 집값이 오르면 오를수록, 어려운 사람의 내집 마련은 어려워지고 살림 형편은 곤궁해진다는 공자왈을 해도 이들은 아랑곳하지 않는다. 이들에게 부동산 투기는 대한민국에서 살아남기 위한 보험이자, 누구나 하는 재테크에 불과한 일이기 때문이다. 그 나라 정치는 그 나라 국민의 수준을 보여준다고 하지 않던가. 그렇게 보면, 우리나라 정치가나 관료가 집값 안정에 관심이 없는 건 어떻게 보면 당연한 일이다.

[월간경실련 2019년 9,10월호 시사포커스3]

공직자 이해충돌방지법

공직자 이해충돌 방지법 제정으로 더 큰 부패 예방할 수 있어

서휘원 경실련 정책실 간사

지난 7월 19일, 국민권익위원회(이하 ‘권익위’)가 『공직자 이해충돌방지법 제정안』을 입법 예고했다. 최근 국회의원을 비롯한 고위공직자의 이해충돌 논란으로 공직자 이해충돌에 대한 국민적 관심이 높은 상황에서 이는 사회적으로 큰 의미가 있다. 그런데도 아직 많은 이들이 공직자 이해충돌방지법에 대해 잘 알지 못하는 상태이다. 따라서 아래에서 이해충돌방지제도의 필요성에 대해 살펴보고, 이해충돌 방지제도의 핵심 원칙, 해외의 이해충돌방지제도 사례, 그리고 국내에서 논의되고 있는 이해충돌방지법에 대해서 살펴보고자 한다.

1. 이해충돌방지제도의 필요성

공직자 이해충돌(Conflict of Interest)은 공직자가 직무를 수행하는 과정에서 공직자의 공적인 의무가 개인의 사적인 이해와 충돌하는 상황을 말한다. 공직자가 직무를 수행하는 과정에서 그 지위를 남용해 사익을 추구할 가능성이 있는 모든 상황을 포괄한다. 예를 들어 재개발 계획 담당자가 개발계획 지역에 부동산을 가지고 있어 자신이 최대한 이익을 얻을 수 있도록 영향력을 행사할 우려가 있는 경우, 기업의 부품 구매 담당자가 그의 가족이 부품을 생산하고 있어 품질과 가격경쟁력이 떨어지더라도 그 부품을 구입하려는 경우 등이다.

이러한 이해충돌 상황은 아직 부패라고 할 수는 없지만, 과정상 부패로 전환되기 이전 단계라고 볼 수 있다. 이럴 때는 이해충돌 상황이 부패로 발전하지 않도록 적절히 관리해야 한다.

2. 이해충돌방지제도의 기본 원칙

공직자의 이해충돌 상황에 대한 관리는 사전적 방식과 사후적 규제 방식으로 이뤄질 수 있다. 이해충돌 발생 자체를 방지할 수 있도록 사전적으로 예방하는 방식과 이해충돌 상황에서의 불공정한 업무처리를 형법상 범죄나 징계 사유로 정해서 사후적으로 규제하는 방식이다.

기존에 공직자의 이해충돌 상황은 주로 뇌물법 등에 의해 사후적으로 규제돼 왔다. 하지만 이러한 접근 방식은 공직자의 이해충돌 상황을 사전에 막지 못한다는 점에서 오히려 공직자의 더 큰 부패를 지켜보는 셈이라는 지적이 있다. 현재 논의되고 있는 이해충돌방지제도는 이해충돌 상황을 사후적으로 규제하는 것보다 사전적으로 예방하는 것에 초점을 두는 것이다.

즉, 이해충돌방지제도의 핵심은 공직자 이해충돌의 사전적 예방을 위해 사적 이해관계와 밀접한 업무를 담당하지 못하도록 함으로써 이해충돌의 가능성을 최소화하는 것이다. 국민권익위원회는 이러한 점에서 이해충돌 방지제도에 다음과 같은 내용이 담겨야 한다고 말하고 있다.

첫째, 이해충돌의 개념과 유형이 사례 중심으로 설명되어야 한다. 금지사항을 유형별로 구체적으로 제시하여, 어떤 경우에 공직자가 공적 업무상 사익을 추구할 우려가 있다고 보는지를 명시해야 한다. 예를 들어 공직자가 본인 또는 가족이 소유하는 부동산이나 주식 등과 직접적인 이해관계가 있는 업무를 담당한다거나, 공직자가 가족의 직업 및 담당 업무 등과 직접적인 이해관계가 있는 업무를 담당한다거나, 혹은 공직자가 그와 관련된 직무상, 영업상의 비밀을 알게 되는 경우 등이 이에 해당한다.

둘째, 이해충돌 문제에 대해 공직자의 자기 감시가 있어야 한다. 공직자가 개인적 이익과 관련된 사항에 변동이 있을 때, 예를 들어 일정 규모 이상의 주식을 구입할 경우 이해충돌이 생기는지를 점검할 수 있도록 해야 한다.

셋째, 이해충돌이 우려되는 상황이라면, 공직자가 그 일을 맡지 못하게 막아야 한다. 만약 이해충돌이 우려될 시 공직자가 스스로 직무의 변경을 요청하도록 하거나, 이해충돌방지 담당 기구가 이와 같은 우려를 확인할 시 직무의 변경을 요구하도록 해야 한다.

넷째, 징계 등 강제력을 동원할 필요가 있다고 제안한다. 공직자가 이해충돌 상황에서도 직무의 변경을 요청하거나 요청받지 않을 가능성이 충분히 존재하므로 이러한 사태를 막기 위해서는 징계및 벌금, 징역 등의 강제력 있는 통제를 가하여야 한다는 것이다.

3. 다른 나라의 이해충돌방지제도

이미 다른 선진국들에서는 이해충돌방지를 위한 제도를 다양하게 마련해 시행 중이다. 미국은 1978년 닉슨 대통령의 워터게이트 사건을 계기로 『정부윤리법(Ethics in Government Act)』을 제정해 이 법에 따라 공직자 이해충돌을 최소화하기 위해 정부윤리국과 행정부처 내 독립 자문국을 설치하는 한편, 고위공직자에 대한 재산 공개, 임용 후 1년간 임용 전 고용주와 관련된 업무를 맡지 못하게 하고 있다. 또, 윤리개혁법(1989)을 통해 행정부, 입법부 공무원들의 재취업을 제한하고, 연방 공무원의 재산 공개 의무를 규정하고 있다. 한편, 공직자 재산 신고 및 윤리적 행동 기준을 제시한 공무원 윤리 규정을 통해 외부 및 내부 간 선물을 주고받는 행위 제한과 재산상 이해충돌 행위를 제한하고, 공무 수행의 불편부당성과 공무 외 구직 금지 등을 규정하고 있다.

캐나다는 2006년, 「연방책임법」 2조에 따라 연방총리가 제정했던 ‘공직자의 이해충돌 및 퇴직 후 취업강령’을 성문화하여 「이해충돌법」(Conflict of Interest Act)을 제정했다. 이해충돌법에는 이해충돌과 관련된 일반 의무와 내부정보의 사용 금지, 파트너십 및 사기업에 대한 이해충돌 업무 금지, 부당한 영향력 행사 금지, 계약 등 체결 금지, 겸직 계획 및 제의를 회피할 의무 등을 규정하고 있다.

4. 우리나라 이해충돌방지제도

우리나라는 어떨까? 우리는 앞서 설명한 바와 같이 이해충돌 상황을 사후적으로 처벌하는 방식을 채택하는 방식을 취해왔으며, 주로 사전 예방차원의 이해충돌방지는 공직자윤리법을 위주로 부분적인 영역에 한정해 제도화되었다. 전두환 정부 시절 공직자윤리법에 공직자 재산 신고가 제도화되었고, 김영삼 정부에 들어서는 부동산 실명제 실시로 재산 공개를 제도화했다. 김대중 정부 시기인 2001년에는 퇴직자 취업관리와 재산 공개제도가 강화되었다. 노무현 정부 시기인 2005년에는 공직자윤리법에 주식 백지신탁제도가 도입됐다.

한편, 2013년에 ‘부정청탁 금지 및 공직자의 이해충돌방지법안’이 발의되었지만, 이해충돌방지를 제외한 부정청탁금지, 금품 등의 수수 제한만을 담은 「부정청탁 및 금품 등 수수의 금지에 관한 법률」(청탁금지법), 소위 김영란법이 제정됐다.

이렇듯 공직자의 이해충돌방지를 위한 노력은 공직자윤리법, 부패방지법 등 부패방지와 관련된 법령들을 통해 이루어져 왔지만, 사실 이 법령들이 제정될 당시에는 공직자의 이해충돌과 관련된 문제는 본격적으로 인식되지 않았다.

이러한 인식적 한계로 현행법제도는 부패행위로 발전할 잠재성을 지닌 이해충돌을 효과적으로 관리하는 데에 한계가 있다. 형법은 뇌물죄 등 부패범죄를 사후적으로 규제하고, 주로 재산적 이익 취득으로 인한 공익침해 행위를 규율한다는 점, 공직자 윤리법은 특정 분야만 규율하여(부정한 재산 증식, 퇴직자 취업 제한 및 행위 제한 등) 전반적인 이해충돌 방지 체계가 되지 못한다는 점에서 한계가 있다.

한편, 2003년에 시행된 공무원 행동 강령에는 금품이나 향응 등을 받는 행위를 제한하고, 직위를 이용한 인사 관여와 이권개입 등의 금지사항이 포함되어있고, 공무원의 이해충돌 행위를 가장 구체적으로 제시하고 있으나, 강령 수준의 행위 기준이어서 위반 시 법적 구속력을 가지는 제재수단이 부여되지 못한다는 점에서 한계를 지닌다.

5. 이해충돌방지제도 쟁점 사항

이러한 우리나라의 이해충돌방지제도의 미비점을 개선하고자 문재인 정부는 지난 2018년 공무원 행동강령을 개정하여 이해충돌 관련 규정을 포함하였고, 국민권익위는 2019년 7월 19일, 공직자 이해충돌방지법 제정안을 입법 예고했다. 이와 아울러 정치권에서도 관련 법안 발의가 최근까지 이어지는 등 이해충돌 방지를 제도화하려는 노력은 계속되고 있다.

권익위의 이해충돌방지법 제정안의 주요 내용은 다음과 같다. 권익위 제정안 인·허가, 승인, 조사·검사, 예산·기금, 계약, 수사·재판, 채용·인사, 청문·감사 등 16개 직무를 수행하는 공직자의 경우에 한하여 공직자가 그의 직무 관련자가 사적 이해관계자인 경우 소속기관장에게 신고하고 소속기관장이 회피하도록 하고 있다.

이와 함께 공직자가 ▲직무관련자와의 금전 또는 부동산 거래를 하거나 외부활동을 하는 것을 제한하고, ▲직무 관련 기관에 가족이 채용되거나 수의계약을 체결하도록 영향력을 행사하는 행위를 제한하고 있다. 또한, 공직자가 ▲공공기관이 소유하거나 임차한 물품을 사적인 용도로 사용하는 행위 ▲직무수행 중 알게 된 정보를 이용하여 이익을 취득하는 행위 등을 수행하지 못하도록 하고 있다.

만약 공직자가 이러한 신고 및 금지 규정을 지키지 않았을 경우 과태료 중심으로 처벌하도록 하고 있다.

최근 국회의원을 비롯한 공직자의 이해충돌 사례가 빈번히 발생하면서 공직자 이해충돌 방지에 대한 국민적 공감대가 형성되었다. 반부패를 담당하는 권익위는 얼마 남지 않은 20대 국회에서 이해충돌방지법이 통과될 수 있도록 국회에 제출하고, 국회도 이 법이 통과될 수 있도록 노력해야 한다. 20대 국회에서 공직자 이해충돌방지법 제정을 통해 사각지대에 놓인 공직자의 이해충돌을 방지해 공직자의 직무 과정상 사적 이익추구 상황을 미연에 방지하고, 보다 청렴한 사회로 나아가기를 기대한다.

[월간경실련 2019년 9,10월호 이슈진단2]

한일 GSOMIA, 국가 이익, 새로운 100년

김일한 경실련통일협회 운영위원 / 동국대학교 DMZ 평화센터 교수

다시 문제는 국가 이익(National Interests)이다

2018년 평창동계올림픽 이후 한반도 정치는 그야말로 롤러코스터를 타고 있습니다. 특히 미국과 북한이 정상회담을 두 차례 실시하며 그 결과에 따라 좌지우지되는 형국입니다. 물론 한반도 정치의 핵심 변수가 북핵과 북미 관계임은 틀림없지만, 한반도 정치의 최종목표는 평화로운 한반도라는 사실을 망각해서는 안 됩니다.
국제정치학계의 거두 케네스 월츠(1924~2013)는 전쟁의 원인을 분석하기 위해 개인(지도자), 국가, 국제체제의 3가지 분석수준을 제시하고 국제체제의 중요성을 강조합니다. 한반도 문제를 둘러싼 국제체제의 위중함이야 두말할 필요가 없지만, 강대국 중심 동북아시아 국제체제의 견고함에도 불구하고 국가적 수준의 해법과 역량 역시 중시되어야 합니다. 국가존립 즉, 전쟁을 회피하고 평화로운 상태로 만드는 것이 바로 최고의 국가 이익이기 때문입니다. 분단국이자 군사 안보적 갈등이 잠재한 한반도에 대한 올바른 이해가 절실히 필요합니다.

한일 GSOMIA 재검토

한일 GSOMIA(군사정보보호협정, General Security of Military Information Agreement)문제가 논란거리입니다. GSOMIA 논쟁이 복잡한 이유는 미국과 중국의 역내 패권 경쟁, 일본의 신지역 패권주의와 한반도 평화체제, 이러한 정치 환경의 중심 이슈인 비핵화와 북미 관계 개선문제가 상호 적대적 의존관계로 엮여 있기 때문입니다. 국가별 행위자들은 자국의 국가 이익을 최대한 확보하기 위해 수단과 방법을 가리지 않습니다. 그중에서 일본 정치세력의 대한반도 인식이 민낯으로 드러나면서 한반도 문제와 동북아시아 국제정치를 더욱 복잡하게 만들고 있습니다. 한일 GSOMIA 문제의 본질은 간단합니다. 경제문제를 협력할 수 없는 국가 간 신뢰로 국가 이익의 최고 가치인 안보문제를 협력할 수는 없는 일입니다.
우리가 GSOMIA를 통해 달성하고자 하는 최고의 국가 이익은 한반도의 평화입니다. 국가 간의 이해관계가 충돌하고 조율되는 과정에서 개별 국가의 국가 이익이 강조될 수 있습니다. 그러나 한반도 문제에서 평화를 제외한 어떤 수단과 방법도 우리의 동의를 받을 수는 없습니다.
군대가 전쟁을 위하여 존재하기보다는 평화를 지키기 위해 존재하듯, 국가 간 군사협력 역시 전쟁을 방지하고 평화를 견인하기 위한 수단이 되어야 합니다. 일본의 국가 이익을 위해 우리의 국가 이익이 침해받아서는 안 됩니다. 한반도 평화체제를 구축하는 과정에서 구체적으로는 북한의 비핵화로 북미 관계 개선 과정에서 GSOMIA의 역할을 찾을 수 있을 겁니다. 그러나 국가 간 신뢰를 검증할 수 없는 일본과의 군사안보협력은 우리의 국가 이익을 침해할 수 있습니다.

동북아 국제정치와 한반도 평화체제

동북아시아 국제정치가 요동치고 있습니다. 미국과 중국은 사활적 패권경쟁을 진행 중입니다. 미국은 인도-태평양 전략으로 중국을 옥죄고, 중국은 일대일로 전략으로 패권을 확대하고 있습니다. 북한 비핵화와 북미 관계 정상화 논의는 대화의 모멘텀을 찾지 못하고 있으며, 일본은 개헌을 빌미로 재무장의 기회를 엿보고 있습니다.
문제는 동북아시아의 강대국들이 자국의 국가이익을 추구하는 과정에서 주변국의 희생을 강요하고 있다는 점입니다. GSOMIA 논쟁의 뿌리도 결국은 동북아시아 국제정치 환경의 산물인 셈입니다. GSOMIA도 좋고, TISA도 좋습니다. 그러나 이상의 약정이 미국과 중국의 패권경쟁 수단으로 이용되어서는 안 되며, 일본의 재무장에 도움을 주어서도 안 됩니다. 또, 북한을 군사적으로 고립시켜 한반도에 불안한 평화를 유지하는 것 역시 약정의 목표가 아닙니다. 약정의 역할과 목표는 분명합니다. 한반도 평화에 기여하는 것입니다.
협력에는 분명한 원칙이 있습니다. 남한과 주변국들의 협력 원칙은 평화입니다. 경제적 협력과 군사적 협력 역시 원칙은 평화로운 방법을 통한 한반도의 평화체제 구축입니다. 그것이 최고의 국가 이익입니다. 복잡하고 풀기 힘든 고차방정식입니다. 그럼에도 불구하고 우리에게 주어진 유일한 과제입니다. 어렵지만 풀어내야 합니다. 100년을 기다렸습니다. 한반도의 새롭고 평화로운 100년은 우리가 우리 힘으로 설계하고 지켜내야 합니다.