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2020사회혁신산마당_믹스테이지_로컬라이프스타일Download 지난 12월 3일부터 일주일간 대전

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최근 드러난 LH 직원들의 부동산 투기에서 드러나듯이, 공공영역에 대한 사회적 감시 부재는 필연적으

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2020.8. '민간임대주택에 관한 특별법' 개정으로 임대사업자의 보증금 보증(보증금 반환 보험)

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토지임대부 사회주택의 경제적 효율성을 살피는 것에 목적을 두고 사회계정을 접목한 비용편익분석을 수행

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자유한국당 총선용 주택공약은 투기 조장 공약
경실련은 황교안 대표 면담과 공개토론 제안한다

군사정부에서도 유지됐던 분양가상한제 폐지는 당의 뿌리 부정
재건축 규제 완화 · 공시가격 조작 유지, 불로소득 사유화 조장

어제(16일) 자유한국당은 ▲재개발·재건축 규제 완화 ▲민간 분양가상한제 폐지 ▲공시가격 상승 저지 등 투기 조장세력의 평소 주장을 총선 희망공약이라고 발표했다. 이는 투기 조장세력과 토건세력만 대변하는 정당임을 자처하는 것과 다름없다.

문재인 정부는 집값을 폭등시켜 95% 국민에 고통을 안기고, 2,000조 규모의 부동산 불로소득으로 인해 불평등과 양극화를 심화시켰다. 불평등의 단초는 자유한국당이 2014년 말에 분양가상한제를 야당과 야합하여 폐지시키고, 무분별한 재건축 규제 완화 등으로 인해 촉발됐다. 결국 박근혜 대통령은 탄핵당했고, 대통령선거와 지방선거에서 대패했다.

그럼에도 정신을 못 차린 제1야당인 자유한국당은 문재인 정부 정책 실패에 의한 ▲2,000조 규모 전국 땅값 거품 ▲1,000조 규모의 서울 부동산 거품 ▲서울 아파트값 40% 상승 ▲청와대 참모의 집값 폭등을 감시하지도 견제하지도 못했다. 자유한국당은 시민단체가 문제를 제기한 뒤에야 문재인정부와 여당을 공격했다. 불로소득과 부동산 거품을 지적하며 제시한 자유한국당의 대안은 집값 상승과 불로소득을 더 조장하고 투기세력을 비호하자는 정책이다. 이는 고통받는 국민을 우롱하는 것으로 경실련은 강력히 규탄한다.

경실련은 창립 이후 부동산 투기를 근절해 땀 흘려 일하는 사람이 대접받는 사회를 만들기 위해 노력하고 있다. 자유한국당의 뿌리였던 노태우 정부는 토지공개념과 강력한 분양가상한제, 수도권 5대 신도시와 200만호 공급 등 경실련이 요구했던 정책을 받아들였다. 더 나아가 값은 싸고 질은 좋은 아파트를 공급했고, 영구임대 아파트 등 공공주택 공급을 통해 2년 만에 집값을 잡았다. 2005년 부동산 투기가 기승을 부리던 노무현 정부 당시, 제1야당이었던 한나라당은 분양원가공개와 분양가상한제 등 대통령이 반대했던 정책을 당론으로 삼았다. 2006년 한나라당 오세훈 서울시장은 후분양제·분양가상한제·분양원가공개를 선언해 대통령의 고집을 꺾도록 만들었다. 2006년 말에는 홍준표의원이 토지임대 건물분양 일명 ‘반값아파트’로 불리는 정책을 당론으로 결정하여 2009년 특별법으로 만들었다.

분양가상한제는 시장주의에 합당한 정책이자 소비자 보호를 위한 당연한 정책이다. 우리 정부는 그동안 짓지도 않은 아파트를 분양 할 수 있는 공급자 특혜제도를 유지했다. 분양가상한제는 박정희 군사정권에서 도입하여 전두환 정부·노태우 정부·김영삼 정부·김대중 정부 2년, 이명박 정부·박근혜 정부 3년 동안 시행했다. 분양가상한제가 시행된 시기에는 어김없이 집값이 안정됐다. 반대로 분양가상한제를 폐지한 시기에는 어김없이 집값이 폭등했다. 2014년 12월 민주당 국토위원장 박기춘과 박근혜 정부가 밀실야합해 분양가상한제를 폐지한 이후 2019년 말까지 집값이 폭등하고 있다.

문재인 정부는 2017년 8월부터 도입한다던 분양가상한제를 아직까지 실시하지 않고 있다. 서울 일부 지역만 국토부 장관이 제멋대로 지정하겠다는 것이 문재인 정부의 생각이다. 짓지도 않은 아파트를 분양하는 공급자 특혜 정책이 유지되는 상태에서 분양가상한제는 반드시 도입되어야 한다. 최근 자유한국당 황교안 대표는 ‘민부론’을 발표했지만 공약으로는 분양가상한제 폐지를 공공연하게 언급하면서 스스로의 뿌리를 부정하고 있다.

재개발·재건축의 무분별한 규제 완화는 집값 폭등의 원인 중 하나다. 무분별한 재개발과 재건축을 예방하기 위해서는 전면 공영개발 등 더 강력한 규제조치가 이루어져야 한다. 문재인 정부 이후 집값 폭등은 강남 재건축 아파트의 터무니 없이 높은 고분양에서 비롯됐다. 박근혜 정부가 2014년 말 분양가상한제를 폐지한 이후 재개발·재건축 사업은 정부가 감정평가한 공시지가의 2~3배 이상으로 토지비를 부풀려 분양가를 책정했다. 이는 주변 집값까지 끌어올리며 집값 상승을 주도했다. 막대한 이익이 발생해도 시세보다 낮은 공시지가 및 공시가격 책정으로 세금조차 제대로 부과되지 않아 불로소득 잔칫상으로 전락했다. 과거 집권 여당이었던 자유한국당은 이러한 사실을 누구보다 잘 알고 있음에도 불구하고 노골적인 재개발·재건축 규제 완화를 내세워 투기세력들을 대변하고 있다.

공시가격 상승 저지 또한 부동산의 가치만큼 정당하게 세금을 부과해야 하는 조세 정의·공평 과세 원칙에 위배 되는 것으로 비난받아 마땅하다. 특히 재벌법인·부동산 부자들이 소유한 빌딩의 공시지가 시세반영률이 30%대에 불과하여 막대한 세금 특혜를 누려왔음을 유념해야 한다.

과거 군사정부도 분양가상한제 유지, 재벌 비업무용 토지 중과세 등을 시행하며 집값과 투기 근절 정책을 이어왔다. 자유한국당은 서민주거불안을 가중시킬 정책을 당장 철회해야 한다. 그렇지 않는다면 제1야당인 자유한국당은 총선에서 심판받을 것이다. 경실련은 위 정책이 자유한국당의 검증된 당론인지 궁금하다. 따라서 공개 면담과 토론을 제안한다.

보도자료_자유한국 주택 공약에 대한 경실련 입장

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

[월간경실련 2020년 1,2월호 특집. 2020년 경실련이 바란다(4)]

‘모두를 위한 포용적 도시재생정책’을 기대하며

남은경 도시개혁센터 국장

지난 1월 20일은 용산참사 사건이 있은 지 11년이 되는 날이었다. 충격적 사건이 발생하자, 온 나라는 진상조사와 관련자 처벌, 수십 년간 고착화된 재개발 제도 개선을 요구하는 목소리로 들썩였지만, 10여년이 지난 지금도 사업 방식이 크게 달라지지 않고 폭탄을 돌리고 있다.

용산사태는 재개발사업 추진과정에서 강제철거에 반대하는 상가세입자가 경찰의 무력 진압에 저항하다 세입자와 경찰이 사망하는 인명피해가 발생한 비극적 사건이다. 이주대책 없이 쫓겨나는 재개발지역 상인들의 생존권 위협의 실상이 극단적 방식으로 드러났다. 이후 강제철거 금지, 재개발사업의 공공성과 투명성 강화 등 투기수단으로 변질된 사업을 바꾸려는 움직임이 있었으나, 결과는 상가세입자의 영업보상을 3개월에서 4개월 치로 늘리고, 임차인의 권리금이 인정된 정도다. 재개발 사업과정에서 세입상인의 권리는 여전히 보호받지 못하고 있다.

재개발/재건축사업은 노후한 건물을 새건물로 바꾸고, 도로와 공원을 확충하기 위한 주요한 도시정책 수단이다. 그러나 물리적 환경개선에만 치중해 사람에 대한 고려는 없었다. 엄밀하게 말하면 토지와 건물 소유주의 권리는 재산권보호라는 명목 하에 불로소득까지 보호해야할 대상이 됐지만 지역사회를 일구고 유지해온 세입자가 계속 거주하고 영업할 권리는 보호해야할 대상이 아니었다. 함께 살아가야할 공동체의 구성원이 아닌 사업의 이익을 낮추는 걸림돌이라는 인식이 법제도에 반영되어 있다. 세입자의 생존권(주거권과 영업권)은 공익사업으로 불리는 재개발/재건축 사업과정에서 보호되지 못하고 있다. 자연히 세입자의 자살과 같은 극단적 선택이 멈추지 않고 재정착대책을 요구하는 상인과 사업자간의 갈등이 표출되고 있다.

서울시는 지난해 초 도시산업생태계 보호와 노포 보전 등 대책마련을 위해 세운재개발사업 추진을 일시 중단했다. 연말까지 대책을 내놓는다는 계획이었지만 아직 발표하지 않고 있다. 재건축세입자에 대한 대책은 전무하다. 아현2구역 세입자 자살이후 단독주택재건축사업에 대해서는 용적률 인센티브로 이주대책을 유도한다는 계획이지만 실행 실적은 신통치 않다. 토지주와 사업자가 사업권을 갖고 수익을 극대화하도록 방치한 법을 고치지 않고 유인책을 제공하는 수준의 대책으로는 쫓겨나는 사람들을 보호하기 어렵다. 서울시가 지금 할 수 있는 효과적인 정책은 사업을 중단시키는 것뿐이나 경기부양과 세수확대를 위한 건설업 활성화방안도 결코 포기할 수 없어 문제는 더욱 심각하다.

노후한 도시환경을 개선하고 부족한 기반시설을 확보하는 것은 필요하다. 무엇보다 주택을 공급하는 방안으로 재개발·재건축사업은 여전히 유효한 정책수단이다. 그러나 정비수법이 지역민의 기본권을 제약하고, 서민 등 취약층의 생존권을 위협한다면 사회적 갈등으로 인해 더 이상 사업의 지속가능성을 담보하기 어렵다. 반면 재개발재건축사업으로 땅값이 뛰고 집이 삶터가 아닌 재산증식의 수단이 되어 불평등과 양극화를 확대시키는 상황에서 더 이상 공익사업임을 내세워 사업을 강행해야 할 명분도 없다. 정비사업의 공익적 목적을 실현하면서도 주민의 기본권을 보호하는 방향의 정책 및 제도개선이 필요하다. 재개발재건축사업이 지속가능성과 공익성을 함께 달성하기 위해서는 다음과 같은 과제가 해결되어야 한다.

기본권을 제약하는 강제퇴거 금지

지난해 유엔 주거권 특별보고관은 국내 주거실태 조사 보고서에서 소득가구와 취약계층의 주거안정성, 주민 협의 없이 이뤄지는 재개발/재건축에 따른 강제퇴거와 이주 등의 문제를 지적했다. 유엔 특보는 강제퇴거를 주거권을 총체적으로 침해하는 행위로 규정하고, 재개발/재건축 관련 법률체계와 정책, 실행방안이 국제인권 기준을 준수하도록 개선되어야 한다고 밝혔다. 국제인권기준은 세입자들을 비롯한 모든 주민에게 협의와 참여를 보장하면서 부담 가능한 적정 대체 주거지 제공 및 법적 구제의 제공을 보장하도록 하고 있다. 대한민국 정부는 이러한 국제기구의 권고를 외면하지 말고 제도화해야 한다. 이 보고서는 지난해 유엔인권이사회에서 공식 문건으로 채택됐다.

세입자 대책을 위한 공공임대주택 및 공공상가 건립 및 공공인수 의무화

재개발재건축구역 주민의 절반 이상은 저렴한 임대료를 지불하는 세입자 가구로 사업 후 저렴주택 멸실에 따른 대책이 필요하다. 서울시는 재개발사업에서 건립되는 신규주택의 15%를 임대주택으로 공급하도록 의무화하고 있으나, 이는 기존 세입자 가구의 1/4정도를 수용할 수 있는 물량으로 세입자 주거안정을 위해서는 절대적으로 부족하다. 즉 재개발사업이 진행될수록 저렴 주택 멸실로 인한 서민주거불안은 더욱 심화되고 있어 공급확대방안 모색이 필요하다.

서울시의 공공임대주택 재고율은 6%로 사회주택 비율이 30%이상인 유럽 국가와 비교하면 매우 낮다. 신도시 건설이 아닌 도시 내 접근성이 용이한 지역에 임대주택을 보다 많이 확보하기 위해서는 재개발/재건축 등 신규 주택공급과정에서 공공임대주택 건설을 보다 확대해야 한다. 정비사업에서 임대주택 공급 비율을 30%로 늘리고 법에 명시하여 안정적으로 공급이 이루어지도록 해야 한다. 아울러 지어진 임대주택의 민간 매각을 금지하고 공공의 인수를 의무화하도록 법개정이 필요하다.

상가세입자들에게는 재정착하고 영업안정성을 유지할 수 있도록 공사기간 대체상가 제공과 사업 완료 후 우선입주권과 임차권을 제공해야 한다. 무엇보다 이들의 경제적 수준에 부담가능한 상가가 제공되어야 하고 이를 위해 공공상가 건립을 법제화하고 보상도 현실에 맞게 이루어져야 한다.

투기이익의 철저한 환수

재개발/재건축사업은 공공의 계획승인을 통해 용적이 증가하고 땅값이 상승해 개발이익이 발생하므로 이를 환수하는 제도를 운영하고 있다. 현재 정부는 <재건축초과이익환수에관한법률>, <개발이익환수에관한법률>에 따른 개발부담금 부과를 통해 재건축사업와 상업지 재개발사업의 이익을 환수하고 있다. 그러나 환수금액을 산정하는 기준인 공시지가와 공시가격이 실제 거래가격보다 낮게 책정되어 불로소득 환수라는 제도의 취지를 달성하지 못하고 형식적으로 운영되고 있다. 공시지가와 공시가격의 현실화율을 높여 투기소득을 철저하게 환수해야 한다.

또한 건설경기 활성화를 위한 개발부담금 부과 중지와 면제, 감면 조치 등 사업자 특혜를 중단해야 한다. 정부의 오락가락한 정책으로 제도운영의 안정성이 확보되지 못하고 규제로 인식되어 피해야할 대상이 되었다. 개발부담금제도의 정상적 운영을 통해 부동산 투기소득은 반드시 환수한다는 정책의지를 분명히 해야 ‘부동산 = 돈벌이’라는 잘못된 인식을 막을 수 있다. 공공은 개발사업과정에서 발생한 개발이익을 철저하게 환수하고 이를 원주민 재정착과 서민주거안정을 위한 대책의 재원으로 활용해 공익적으로 사용해야 한다.

개발위주의 도시재생정책에 대한 재검토

물리적 환경개선 위주의 정비사업을 지양하고 사회적 경제적 재생을 위해 주민참여를 보다 강화하고자 도시재생사업을 도입하였으나, 짧은 사업기간과 관주도의 획일적 사업계획, 형식적 주민참여로 지역과 주민의 특성을 살리지 못하고 있다. 문재인 정부는 5년간 50조원을 투입해 500개의 도시재생사업을 추진한다는 계획을 이에 대한 효과와 부작용에 대한 진단 없이 우후죽순 추진하고 있다. 최근에는 가시적 성과를 내기위해 공기업에 각종 특혜를 주어 사업활성화를 꾀하고 있으나, 과거 개발방식으로 회귀하고 있다는 우려도 제기된다. 더 이상 지역에 예산을 나눠주는 선심성 사업이나 공기업의 땅장사 사업이 되지 않기 위해서는 그간 추진된 도시재생사업에 대한 평가 후 사업추진방식에 대한 전면 재검토가 이루어져야 한다.

수송동에서 평창동으로, 평창동에서 성산동으로. 희망제작소는 지금까지 총 두 번의 이사를 했습니다.

평창동 사무실을 떠날 당시, 특히 아쉬웠던 공간이 있는데요. 연구원들이 도시락을 나눠 먹으며 일상을 공유했던 부엌입니다. 지칠 때 동료들이 서로에게 힘이 되는 이야기를 주고받고, 손님이 오시면 기념사진 촬영 장소 1순위로 꼽혔던 곳이기에 좋은 기억으로 남아 있습니다.

▲평창동 시절 최재정 후원회원이 재능기부한 희망제작소 부엌 모습

부엌이 특별했던 이유는 한 가지 더 있습니다. 바로 한 후원회원의 재능기부로 탄생한 공간이기 때문인데요. 바로 최재정 후원회원입니다.

사상가가 어때서

“고등학생 때 선생님이 꿈을 물으시길래 ‘사상가’라고 답했어요. 이유도 안 묻고 다짜고짜 혼부터 내시더라고요. 군사독재 시절인 1970년대에 학교를 다니다 보니 억압되고 억눌린 분위기에서 탈피하고 싶었어요. 세상이 바뀌었으면 하는 마음에 답한 건데 선생님은 제 대답이 맘에 안 드셨나봐요. (웃음)”

더 나은 사회를 향한 최재정 후원회원의 꿈은 성인이 되어서도 계속됐습니다. 20대 때 한국 최초로 축제문화연구소를 설립해 문화운동을 하고, 10여 년의 시민운동과 환경운동의 경험을 살려 ‘JSB도시환경’(현 이퓨앤파트너스)을 설립했습니다. JSB라는 이름은 ‘지구에서 살아남는 법’의 이니셜을 딴 것이라네요.

“도시재생이라는 좋은 의도를 가지고 사업을 시작했지만 쉽지가 않더라고요. 다시 시민운동을 할까 고민하던 차에 정크아트(재활용 소재를 활용하여 만든 미술작품)를 알게 됐어요. 버려진 폐기물에 새로운 생명을 불어넣는 게 의미있더라고요. 아이템으로 활용하기 시작했죠.”

시민운동적 관점으로 도시재생 바라봐야

최 후원회원은 정크아트에서 점점 영역을 넓혀갔습니다. 특히 환경을 테마로 한 주거공간과 공공도시공간을 디자인하는 환경특화디자인에 주력했는데요.

“도시재생 역시 시민운동적 관점에서 살펴봐야 한다고 생각해요. 조경, 시설 등 외적인 것뿐만 아니라 사회문화적인 것도 고려해야 하죠. 저희는 프로젝트를 진행할 때마다 주민과 지역의 특성, 주위 생태환경 등을 모조리 분석했어요. 이를 통해 주민 삶의 질을 전체적으로 점검하고 향상할 수 있는 방법을 찾아보려 했습니다.”

아파트를 향한 부정적인 인식을 개선하려고도 애썼습니다. 무조건 나쁘다고 말할 것이 아니라, 더 나은 삶의 터전으로 만들기 위해 노력하는 게 의미있다는 생각 때문이었습니다.

“아파트가 삭막하다는 의견이 많잖아요. 이 문화와 편견을 깨고 싶었어요. 저희가 컨설팅했던 아파트 중에 단지의 전체 둘레가 15km 정도 되는 곳이 있었어요. 이 특성을 살려 마라톤대회를 제안했습니다. 서로 모여 함께 운동하고 어울리다 보면 새로운 주민 문화를 만들 수 있다고 생각했거든요.”

최 후원회원은 도시재생과 지역 변화에서 무엇보다 중요한 것은 ‘주민의 참여’라고 힘주어 말합니다. 주민에게 정말 필요한 것을 찾을 수 있는 것은 물론, 지속가능성을 담보할 수 있기 때문입니다. 또한 시민운동가들이 ‘티칭’(teaching)의 함정에 빠지지 않도록 끊임없이 성찰해야 한다고 강조합니다.

“지역 변화의 핵심 주체는 주민입니다. 이들이 스스로 움직일 수 있는 환경을 만들어야 해요. 저희는 프로젝트를 진행할 때 티칭(teaching)이 아니라 코칭(coaching)을 하려고 노력합니다. 이를 통해 도시재생에 주민의 참여도를 높이려고 해요.”

영리와 비영리가 만나면

2008년 최 후원회원은 돌연 비영리단체인 (사)미래도시환경연구원을 설립합니다. 그리고 도시재생과 관련한 포럼, 박람회, 컨퍼런스, 세미나 등을 진행하기 시작했습니다.

“영리기업은 속도가 빨라요. 혁신도 끊임없죠. 하지만 가끔 방향을 놓치거나 중요한 가치를 잃어버리는 경우가 생겨요. 미래도시환경연구원을 만든 것은 이런 부분을 보완하기 위해서예요. 영리의 혁신과 비영리의 가치가 만나면 도시재생에서도 시너지 효과를 낼 수 있다고 생각합니다.”

희망제작소와의 인연 역시 도시재생, 환경, 리사이클 문제에 관한 관심 덕이었습니다. 이후 앞서 언급했던 부엌 인테리어 재능기부, 정기기부, 아내 한은영 님의 전시회 모금 기부 등으로 희망제작소 활동에 아낌없는 응원과 후원을 보내주셨습니다.

“희망제작소는 정책을 바꿀 수 있는 곳이라고 생각해요. 그만큼의 역량이 있다고 믿거든요. 좀 더 명확하고 구체적으로 목표를 설정해서 행정의 방향과 정책을 바꾸는 데에 더 큰 역할을 하길 바랍니다.”

마지막으로 최 후원회원은 삶의 가치로 ‘지속가능’과 ‘박애’를 꼽았습니다. 지금까지 그랬던 것처럼, 앞으로 어느 곳에 있어도, 어떤 일을 해도 이 두 가지만큼은 잊지 않으려 노력하겠다는 이야기에 따뜻함이 가득했던 평창동 시절의 부엌이 그리워졌습니다.

– 글 : 최은영 이음센터 연구원･[email protected]
– 인터뷰 진행 : 한상규 이음센터 센터장･[email protected]
최은영 이음센터 연구원･[email protected]
– 사진 : 한상규 이음센터 센터장･[email protected]