(92) 사각 시멘트 닭장, 우리의 아파트 Macho CHO [email protected] 아파트의 정의는 건축법상 5층 이상의 공동주택을 말한다. 작년 이맘쯤, 국내 아파트 거주 가구 수가 1,000만을 넘었다. 총 주거지 비율에서 절반을 넘은 것이다. 일제강점기 1932년 서울 충정로에 국내 최초로 5층짜리 임대아파트가 세워졌다. 해방 이후 최초는 1959년 종암아파트였다. 1970년 6개월 만에 완공된 신촌의 와우아파트는 한 동이 부실 공사로 ...

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✅ 서울 아파트 시세 분석결과: http://ccej.or.kr/66632
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[월간경실련 2021년 1,2월호 – 시사포커스(3)]

무엇이 서울아파트, 전세가를 끌어올렸나?

윤은주 부동산건설개혁본부 간사

잘못된 정책으로 전세대란을 불러일으킨 정부가 지난 11월 19일 전세난을 해결하겠다며 전세임대, 매입임대를 11.4만호 늘리겠다는 전세대책을 발표했다. 하지만 이는 포장만 임대인 가짜 임대를 늘리겠다는 것에 불과해 지금의 전세난을 해결할 수 있을지에 대해서는 회의적이다. 국토부 자료에 따르면 문재인 정부 들어 2017년부터 2018년까지 1년간 공공임대, 공공주택으로 볼 수 있는 가구수는 연간 1.8만 호 늘었다. 정말 서민에게 필요한 공공주택은 연간 2만호도 공급하지 못하고 있으면서 가짜임대로 11.4만 호를 공급한다는 것이다.

공공전세 역시 현재 재고량은 3.3만 호이고, 2015년부터 2018년까지 4년간 2,638호(사업승인 기준) 공급한 수준이다. 이제 와서 단기간에 11.4만호 를 늘리겠다는 것은 현실성이 매우 떨어진다. 심지어 재벌 계열사 등이 보유한 손님 끊긴 호텔과 법인보유 상가 사무실을 가격검증 절차 없이 고가에 매입해 공공의 자금을 재벌 등에게 퍼주겠다는 계획까지 포함돼 있어 더 우려되는 상황이다.

경실련이 1993년 이후 서울 주요 아파트단지의 아파트값과 전세가를 조사 분석한 결과, 2000년 이후 분양가상한제가 폐지되면서 아파트값이 급등한 시기에 전세가도 가파르게 상승한 것으로 나타났다.

정권별로 분석한 결과, 아파트값은 노무현, 문재인 정부에서, 전세가는 이명박, 박근혜 정부에서 가장 많이 상승했다. 1993년 강남 아파트값은 30평 기준 2.2억(평당 739만)원이었다. 1999년까지도 3억 원 미만이었다. 하지만 2020년 현재는 21억(평당 6,991만)원까지 상승했다. 30년 동안 18.8억 폭등했다. 특히 노무현 정부와 문재인 정부에서 가장 많이 올랐는데, 두 정부에서만 13.9억 원 상승했다.

전세가는 1993년 8천만(평당 279만)원에서 2020년 7.3억(평당 2,436만)원으로 30년간 6.5억 상승했다. 정권별로는 이명박 정부, 박근혜 정부에서만 3.4억원 상승해 두 정부에서 가장 많이 상승한 것으로 나타났다. 아파트값이 상승하면 결국 전세가도 뒤따라 동반상승해왔음을 알 수 있었다. 강남, 비강남 모두 전세가가 가장 많이 올랐던 박근혜 정부의 임기말 전세가는 참여정부 임기 초 집값을 뛰어넘었다. 만일 참여정부 이후 집값이 안정됐더라면 이후 전세가의 가파른 상승도 없었을 것이다. 이처럼 전세가는 집값의 직접적 영향을 받을 수밖에 없다.

정책변화에 따른 아파트값, 전세가 변화도 살펴봤다. 분석 결과, 분양가상한제가 폐지됐을 때 아파트값, 전세가 모두 급등한 것으로 나타났다. 분양가상한제는 1970년대 선분양제와 함께 도입되어 2000년까지 30년 동안 집값을 안정시켰다. 아파트값도 1993년 이후 1999년까지 강남은 3억 미만, 비강남은 2.1억이었다. 전세가는 강남, 비강남 모두 0.8억 수준이었다. 그러나 2000년 분양가상한제 폐지 이후 상승하여 노무현 정부 말 2007년 아파트값은 강남 12.3억, 비강남 5.8억으로 폭등했다. 2008년부터 분양가상한제가 시행되며 아파트값이 하락했지만 2014년 폐지되며 2020년 강남 21억, 비강남 9.4억으로 다시 치솟고 있다. 전세가 변동도 아파트값 변화와 같았다. 분양가상한제가 폐지된 2000년 이후 2007년까지가 상승률이 강남 115%, 비강남 92%로 가장 높았고, 상승액은 분양가상한제가 폐지된 2014년 이후부터 2020년까지가 평당 강남 2.5억, 비강남 1.4억으로 가장 높았다.

분석을 통해 알 수 있는 것은 전세가를 끌어올리는 것은 결국 집값이고, 집값은 정부 정책의 영향을 많이 받는다는 점이다. 전세가 상승은 아파트값 상승을 따라가고, 아파트값 상승은 분양가상한제라는 정부 정책의 영향을 따라가는 것이다. 따라서 전세난 해결을 위해서도 집값 거품부터 제거해야 한다. 지금처럼 아파트값 상승을 막지 못한다면 앞으로도 전세가 상승은 피할 수 없다. 경실련은 정부와 국회가 즉각 분양가상한제를 전면 시행할 것을 촉구한다.

정부는 작년 임대차 3법을 통과시키고, 전월세상한제와 계약갱신청구권을 지난 7월 31일부터 시행중이다. 하지만 임대차 3법 중 가장 먼저 시행해야 할 전월세신고제는 시스템 준비를 이유로 1년 유예시켜 시장의 혼란만 부추겼다. 임대차 정보격차를 해소하고, 투명한 임대차 거래 관행을 확립하지 않고 세입자를 보호한다는 것 자체가 어불성설이다. 정부가 정말 전세난을 해결할 의지가 있다면 올해 6월까지 기다리지 말고, 2개월 이내 전월세신고제를 당장 시행해 임대차 계약 실태부터 파악하고 공개해야 한다.

그리고 이번 임대차 3법에는 세입자들의 가장 큰 피해인 보증금 피해를 막을 대책이 포함되지 않았다. 대법원 경매 현황에 따르면 2015년부터 지난 2019년 8월까지 세입자가 사는 집이 경매에 넘겨진 경우가 2만 7,930건에 달했고 이중 전세금을 돌려받지 못한 경우는 40.7%에 달했다. 깡통전세 세입자 10명 중 4명은 전세금을 돌려받지 못한 것이다. 갭투자 등으로 보증금 미반환 사고가 늘어나며 임차인의 재산적·정신적 피해가 급증하고 있다.

정부와 국회는 하루 빨리 세입자에게 피해가 전가되지 않도록 보증금 피해 방지 대책을 마련해야 한다. 임대차 계약기간 종료 후, 임대인이 보증금 반환을 지체하는 경우에 임차인의 주거권과 실질적인 임차보증금반환청구권을 보장할 수 있도록 임대인에게 임대보증금반환보장보험 가입을 의무화하고, 보증수수료도 임대인이 부담하도록 하는 임대보증금 의무보증제를 즉각 도입해야 한다. 무주택 세입자들이 고통에서 벗어날 수 있도록 정부의 빠른 대책을 촉구한다.

앞뒤가 맞지 않는 정부 부동산 통계

조작을 중단하고 산정근거를 공개하라!

– 정부 아파트값 통계 4년간 17% 상승할 때, 공시가격은 59% 상승

– 부동산 통계조작 바로잡고 취임 이전 수준으로 집값을 되돌려라!

어제 국토부가 2021년 공동주택 공시가격을 발표했다. 전국 공시가격은 작년보다 19.08% 올랐으며, 서울의 경우 19.91% 오른 것으로 나타났다. 특히 세종시는 무려 70.68%나 오른 것으로 나타나 전국에서도 가장 높은 상승률을 보였다. 정부는 현재 공시가격 현실화율은 작년보다 1.2%p 제고된 70.2%라고 밝히며 작년 11월 발표한 공시가격 현실화 계획에서 제시한 목표와 같은 수준이라 덧붙였다.

공시가격 현실화율은 1.2%밖에 제고되지 않았으므로 20% 상승률 대부분은 시세의 상승이 반영된 것으로 판단된다. 작년 5월 경실련은 문재인 정부 3년 동안 서울 아파트값이 52%나 폭등했다고 지적했지만 정부는 14%밖에 오르지 않았다는 입장을 고수했다. 그런데 정부는 공시가격만큼은 ‘18년 10.19%, ’19년 14.17%, ‘20년 14.73% 올린데 이어 ’21년에는 20% 가까이 올랐다고 발표했다. 공시가격과 아파트값 통계가 제각각 정부 입맛대로 조사되고 있기 때문으로 보인다.

경실련은 문재인 대통령이 2019년 국민과의 대화 중 “부동산 문제 자신있다”고 발언한 것을 계기로 정부 부동산 통계가 조작되고 있다는 의혹을 제기했다. 올해 1월 19일경에는 청와대로 부동산 통계에 대한 3차 공개질의서를 발송하여 직접 의혹을 해소해줄 것을 요청했다. 그러나 청와대는 직접적인 답변을 회피하며 질의서를 국토부로 이첩하였고, 3월 2일경 답변서를 받을 수 있었다.

문재인 정부 임기 동안(‘17년.5월~’20년.12월) 서울 아파트값 상승률을 묻는 질의에 대해 한국부동산원(구 한국감정원) 주택가격동향조사 기준 17.17%, 한국부동산원 실거래가격지수 67%, KB주택가격동향 38.68%라고 밝히며 다양한 지표를 활용하고 있다고 답변했다.

<그림 1> 부동산 통계에 대한 청와대 3차 공개질의서에 대한 국토부 답변

정부가 핵심적으로 참고하고 있는 부동산원 주택가격 동향조사 기준으로 서울 아파트값 상승률이 14%에서 17%로 변동한 것으로 볼 때 작년 상승률은 약 3%정도인 것으로 보인다. 아파트값 상승률 3%는 올해 공시가격 상승률 20%의 7분의 1수준이며, 4년 아파트값 상승률 17%는 공시가격 총 상승률 59%의 3분의 1 수준이다. 정부통계가 이렇게 앞뒤가 맞지 않는대도 답변서에는 “다양한 지표를 활용”하고 있다고 명시하여 혼란만 부추기고 있다.

신뢰가 생명인 정부통계가 이처럼 엉망인 상황에서 정부정책에 대한 신뢰 역시 바랄 수 없다. 잘못된 진단에서 잘못된 처방이 나올 수밖에 없기 때문이다. 정부는 더 이상 통계조작을 방치하지 말고 부동산 통계 전반을 바로잡는 일에 즉시 착수해야 한다. 부동산 통계와 공시가를 바로잡는 일은 법 개정 사항도 아니므로 정부가 의지만 가지면 당장이라도 얼마든지 추진할 수 있다.

막대한 예산 및 세수가 직결된 통계문제를 인지하고서도 즉각 해결하지 않는다면 명백한 직무유기이다. 문재인 정부는 남은 임기 동안 뿌리부터 잘못된 부동산 통계를 바로잡는 일을 시작으로 취임 이전으로 집값을 되돌리기 위해 모든 노력을 다해야 한다. <끝>

[월간경실련 2021년 5,6월호 – 특집. 땀보다는 땅, 주식, 코인?(1)]

친구들의 ‘부동산 영끌’ 방법

장성현 부동산건설개혁본부 간사

크게 세 분류다. 첫째는 서울에 살며 부부 모두 대기업에 종사하는 부류. 둘째는 서울에 살고 중소·중견기업에 다니는 부류. 셋째는 수도권 외 지역에 살며 공기업에 종사하는 부류. 필자 주변의 부동산 투자(?) 형태별 분류다. 이들은 모두 30대 초반으로 결혼 2~3년 차 부부다. 그들의 부동산 투자 형태는 그들의 소득수준과 생활권역 별로 조금씩 다르다. 글에서는 그들의 투자형태를 간략히 살펴본 뒤 필자가 느끼는 소회를 간략히 나눠보고자 한다.

사례 1. 서울에 사는 대기업 부부

A 부부는 서울 아파트값이 천정부지로 치솟던 2019년 말 소위 말하는 ‘영끌’을 통해 내집 마련을 했다. 이들이 선택한 지역은 마포구 공덕동이다. 강남은 아니지만 그렇다고 강북도 아닌 중산층 대기업 부부가 선호하는 지역이다. 남편은 제1금융권에 다니는 은행원이고, 부인 역시 외국계 은행에 종사한다. 이들은 애초 신혼부부 특별공급은 쳐다보지도 않았다. 신혼 특공은 소득기준이 있는데, 소득기준을 초과했기 때문이다.

그들이 선택한 내집은 준공한 지 20년 가까이 된 24평짜리 아파트다. 이들이 ‘영끌’한 금액은 총 9억 5천만 원 가량이다. 이들의 자금조달 현황은 다음과 같다. 우선 남편이 다니는 은행에서 주택을 담보로 3억 5천만 원을 대출받았다. 부족한 금액을 메꾸기 위해 아내와 남편 명의로 각각 1억 원씩 총 2억 원의 신용대출을 받았다. 대출금액 합이 5억 5천만 원이다. 대기업 종사자이기에 가능한 얘기고, 이들 부부가 대출로 끌어모을 수 있는 최대한도다. 나머지 4억 원은 부부가 모아둔 현금 2억 원에 부모님께 빌린 건지, 받은 건지 모르겠지만, 나머지 2억 원을 마련했다. 부부는 그렇게 서울 공덕에 20년 된 아파트를 9억 5천만 원에 구입했고, 2021년 5월 현재 아파트 실거래가는 14억 원이다.

사례 2. 서울에 사는 중소기업 부부

B 부부는 아직 내집 마련을 하지 못했다. 이들 부부는 앞에 부부처럼 시장매물을 살 여력이 없다. 대신 서울에서 공급되는 신혼부부 특공을 노리고 있다. 청약만 되면 언제든 입주가 가능하도록 ‘영끌’ 계획을 세우고 있다. 이들은 현재 구로구 신도림의 아파트에 2억 6천만 원짜리 전세를 살고 있다. 이들의 자금조달 계획은 이렇다. 서울에서 공급되는 24평짜리 공공분양 아파트의 경우 분양가가 5억 원 선이 다. 신혼부부를 위해 정부가 제공하는 주택담보대출의 최대 한도는 2억 6천만 원이다. 여기에 현재 부부가 살고 있는 전세금액 1억 5천만 원(나머지 전세금은 서울시 전세대출)을 합하면 4억 1천만 원이다. 1억 5천만 원이 부족하다. A 부부처럼 부모에게 빌릴 수도 없다. 다행히 분양아파트는 3년간 분할납부다. 당첨만 되면, 대출금으로 계약금을 내고 잔금은 부부의 소득과 주식투자를 통해 마련할 계획이다.

어디까지나 계획에 불과하지만, ‘영끌’을 하고도 자금이 부족하다. 더 큰 문제는 신혼부부 특공이 하늘의 별 따기란 것이다. 서울에서 신혼부부 특공에 당첨되려면 기본적으로 아이가 2명 이상 있어야 한다. 간혹 아이가 1명 있어도 당첨되는 경우가 있긴 하지만 유의미한 확률은 아니다. 운이 좋아서 신혼부부 특공에 당첨된다 하더라도 문제는 남아있다. 대출금 상환이다. 기본적으로 20년에서 30년간 상환하게 되는데, 2억 6천만 원 대출에 고정금리 2%를 적용하면 매달 이자만 50만 원 가량이다. 여기에 원리금 상환까지 하면 한 달에 200만 원 가량이 대출상환금으로 고정적으로 나간다. 이런 상황에서 아이 둘을 양육한다는 건 감당하기 어려운 일이다. 신혼부부 특공을 위해 아이를 낳아야 하지만, 아이를 낳고 새집을 마련하면 생활이 안된다. 이게 현실이다.

사례 3. 목포에 사는 공기업·교사 부부

C 부부의 경우 남편은 이름만 대면 알 수 있는 공기업에 다니고, 아내는 유치원 교사다. 이들 부부의 꿈은 내집 마련이 아니다. 목포 지역은 타 지역에 비해 집값이 비싸지도 않고, 최근 몇 년간 과잉공급으로 인해 시장에 나온 신축 매물도 많지만 집을 사지 않는다. 그렇다고 이들이 부동산에 관심이 없는 건 아니다. 공기업에 다니는 남편은 어느 누구보다 정보력이 좋고, 빠르다. 주식투자로 쏠쏠한 이득을 봤다. 근로소득과 주식투자 이윤을 가지고 원정 부동산 투자에 나섰다.

C 부부의 투자처는 경남권 오피스텔이다. 서울에 비할 바는 아니지만, 울산·부산 등 경남권 역시 부동산 광풍지역이다. 외지인이 청약에 당첨된다는 건 거의 불가능하다. 이런 상황에서 그들이 노리는 건 아파트보다 인기가 떨어지는 오피스텔 미분양 물량이다. 미분양 물량은 외지인도 손쉽게 ‘줍줍’이 가능하기 때문이다. 목포에는 부동산 투자가치가 떨어진다고 판단, 신혼부부 전세대출을 통해 신축아파트에 세 들어 살고, 여유 자금은 경남권 오피스텔 2채에 투자한 것이다. 듣기로는 오피스텔이라 가격상승은 크지 않지만, 꾸준히 오르는 중이라고 한다.
D 부부는 모두 교사다. 당장이라도 목포의 입지 좋은 곳에 내집 마련이 가능하지만, 학교에서 제공하는 관사에 신혼집을 차렸다. 목포가 생활권이라 목포에 내집 마련을 하면 되지만, 향후에 집값이 떨어질 것 같다고 주저한다. 대신 전남지역에서 그나마 부동산 시장이 뜨거운(?) 여수·순천·광양에 청약을 넣어볼 계획이다. 그래서 D 부부는 한동안 관사에 거주하면서 시장을 관망하는 중이다.

‘영끌’은 아무나 하나 … 주식에 올인

사례로 든 부부들은 그나마 사정이 나은 이들이다. 서울에 살면서 중소기업에 다니고, 모아둔 돈도 없는 부부, 지방에 살지만 자영업에 종사하거나 고용 안정성이 떨어지는 직장에 다니는 이들은 일찌감치 내집 마련이란 희망을 접고 산다. 이들은 현실적으로 2년 계약 만료 후 5% 보증금 인상도 감당하기 어려운 처지다. 아파트는 언감생심, 빌라 투룸을 전전한다.

그렇다고 마냥 손 놓고 있을 수만은 없다. 이들이 노리는 건 주식투자다. 집도 사고 싶고, 부동산 투자가 안정적이라는 걸 알지만, 현실적으로 불가능하니 주식투자를 통해서라도 상대적 박탈감을 메우려고 한다. 물론 ‘영끌’을 통해 내집 마련을 한 이들이 부동산투자를 안 한다는 건 아니다. 하지만 필자가 느끼기엔 내집 마련을 포기한 이들이 주식투자에 더 목을 맨다.

이제 막 사회생활을 시작하고, 아름다운 가정을 꾸린 이들이 불로소득에 사활을 거는 사회. 이것이 작금의 대한민국의 현실이다. 부동산 투기를 하면 할수록, 집값이 오르면 오를수록, 어려운 사람의 내집 마련은 어려워지고 살림 형편은 곤궁해진다는 공자왈을 해도 이들은 아랑곳하지 않는다. 이들에게 부동산 투기는 대한민국에서 살아남기 위한 보험이자, 누구나 하는 재테크에 불과한 일이기 때문이다. 그 나라 정치는 그 나라 국민의 수준을 보여준다고 하지 않던가. 그렇게 보면, 우리나라 정치가나 관료가 집값 안정에 관심이 없는 건 어떻게 보면 당연한 일이다.

[문재인 정부 4년 서울 아파트 시세와 공시가격변동 분석결과 발표]

시세 17%(1억)?, 공시가는 86%(3.6억) 5배 올렸다.

79% 4.9억 상승 否認, 17% 올랐다던 정부, 왜 공시가격은 86% 올렸나?

정부 17% 1억 상승 시세 7.2억인데, 왜 공시가는 7.8억 더 높였나?

가격 통계 낮게 조작, 집값거품 숨기는 정부가 문제다

■ 일시 : 2021년 6월 30일(수) 오전 10시
■ 장소 : 경실련 강당

 
– 기자회견 순서 –

◈ 사회 : 윤은주 경실련 부동산건설개혁본부 간사
◈ 취지 및 배경 : 심상정 정의당 국회의원
조정흔 감정평가사 / 경실련 상임집행위원
◈ 자료 발표 : 정택수 경실련 부동산건설개혁본부 팀장
◈ 입장 발표 : 김성달 부동산건설개혁본부 국장

문재인 정부 4년 동안 서울아파트값이 17%(1억) 올랐다고 주장해온 정부가 공시가격은 86%(3.6억)나 올린 것으로 나타났다. 집값이 안 올랐다던 정부가 세금부과 기준 가액은 집값 상승의 5배나 올린 것이다. 취임초 정부가 공개한 현실화율 68%에서 공시가격 상승률을 감안하면 2021년 공시가격 현실화율은 100%를 넘어야 맞다. 하지만 정부가 공개한 2021년도 공시가격 현실화율은 70%로 취임초에 비해 2% 증가에 그쳤다. 정부가 인위적으로 국가통계를 조작 왜곡하고 있다고 밖에 볼 수 없다.

서울 아파트 시세와 공시가격 비교

경실련은 서울 25개 자치구 내 75개 아파트단지에 대해 지난 4월말에 정부가 결정 공시한 공시가격과 시세를 조사 분석했다. 공시가격은 30평 기준 취임초인 2017년 1월 4.2억에서 2021년 1월 7.8억으로 3.6억이 올랐고, 상승률은 86%이다. 공시가격이 크게 상승한 이유는 집값이 그만큼 올랐기 때문이다. 같은 기간 시세는 2017년 6.2억에서 2021년 11.1억으로 4.9억 올랐고, 상승률은 79%이다. 공시가격 상승률이 집값보다 더 높아 현실화율도 2017년 69%에서 2021년 70%로 증가했다.

노형욱 장관도 지난 5월 인사청문회 때 김상훈 의원(국민의힘)의 공시가격 관련 질문에 “통계에 19%가 올라갔던 것들 중에 인위적으로 19%를 올린 게 아니고 실제 주택의 가격이 올라간 게 17%고 그 현실화를 시키기 위해서 하는 것은 2%p가 채 안 된다”라고 발언, 공시가격 상승원인이 집값 상승을 반영한 결과라고 강조했다.

하지만 2021년 1월 경실련이 청와대 공개질의서를 발송, “문재인 정부 임기 동안 서울아파트값 상승률은 얼마입니까”라는 질문에 대해 답변서에서 “2017년 5월 ~ 2021년 1월까지 17.17%”라고 공개했다. 지난 2020년 6월에도 경실련이 서울아파트값이 52% 상승했다는 발표에 대해 반박 보도자료를 배포하고 “(경실련) 통계는 시장 상황을 과잉해석할 여지가 있다, 서울 아파트 가격 변동률은 14.2%다”라고 주장했다. 2019년 11월 19일 대통령이 집값이 국민과의 대화에서 “집값이 하향 안정화 되고 있다”고 발언하며 국민적 비판이 커질때도 보도자료를 배포, “서울 아파트 가격 상승률은 11.08%이고, 13년 이후 가장 장기간 하향 안정세(32주 연속하락)”라고 밝혔다. 정부가 지속적으로 거짓통계를 주장하며 국민을 속여온 것이다.

정부통계는 경실련 조사결과, 공시가격 상승률, 장관 발언 등을 통해 거짓임이 드러났다. 75개 단지의 2017년 5월 기준 아파트 시세는 30평 기준 평균 6.2억이다. 여기에 정부 발표 통계대로 17%(1억)가 상승했다면 2021년 1월 기준 시세는 7.2억이 되어야 한다. 하지만 경실련이 국민은행 부동산 시세정보를 조사한 결과 아파트 시세는 2021년 1월 11.1억이 됐고, 5월에는 11.9억까지 상승했다. 공시가격은 2017년 4.2억에서 86% 상승한 2021년 1월 기준 평균 7.8억으로 조사됐다. 즉 정부 시세통계를 적용한 시세 7.2억이 맞다면 공시가격이 시세보다 6천만원 더 높고, 현실화율은 107%나 된다.

강남 3구는 시세는 4년간 13억에서 21년 1월 22.7억으로 74% 올랐고, 공시가격은 8억에서 16.3억으로 104%가 올렸다. 만일 정부 주장대로 17%가 올랐다면 21년 시세는 15.2억으로 공시가격보다 낮다. 비강남도 마찬가지다. 시세는 취임초 5.3억에서 21년 1월 9.5억으로 81%가 올랐다. 공시가격은 3.6억에서 6.6억이 됐고 상승률은 시세와 동일한 81%이다. 만일 정부 주장대로 상승했다면 21년 시세는 6.1억이 되어 공시가격보다 낮다.

하지만 정부가 밝힌 2021년 공시가격의 현실화율은 70%이다. 정부 시세를 적용했을 때의 현실화율과 정부가 발표한 현실화율의 차이가 무려 37%나 된다. 더군다나 정부는 17%의 산출근거 및 세부내역 등의 자료도 공개하지 않고 있다. 대통령과 청와대는 더 국민을 속이지 말고 지금 당장 깜깜이 통계, 조작 왜곡 통계를 바로잡아야 한다. 지금이라도 국민과 약속대로 집값을 취임 이전 수준으로 되돌릴 수 있도록 최선을 다해야 한다. 왜곡된 부동산 통계부터 전면 개혁하여 집값 상승 실태를 정확히 파악해야 한다. 정확한 현실 인식을 시작으로 25번의 대책실패 원인이 무엇인지 파악하고 근본적인 정책전환에 나선다면 취임 수준으로 낮출 수 있을 것이다. 이에 경실련은 정부가 더 지체하지 말고 다음과 같은 정책을 추진할 것을 제안한다.

공시가격은 86% 올려놓고 집값은 17% 올랐다는 거짓통계 생산을 당장 중단하라

부동산시장의 정확한 진단과 근본대책 추진을 위해서라도 부동산통계는 객관적이고 정확하고 투명해야 한다. 문재인 정부 4년간 역대 정부 최고로 집값이 폭등했음을 국민 누구나 알고 있는데 정부와 관료들만 이를 부인하는 상황을 더 방치해서는 안된다. 국토부 장관도 1년 동안 집값이 17% 올랐다고 발언했고, 공시가격은 4년간 86%를 올렸다. 대통령과 청와대는 지금 당장 거짓통계가 어떻게 작성되고 있는지 파악하여 통계조작을 주도한 관료 등을 엄중히 문책하고 국가통계를 바로잡아야 한다. 특히 정확하지도 않은 자료로 부동산투기를 부추기는 아파트값 주간통계 발표는 중단해야 한다.

국토부는 4년 시세 상승 17%라며, 국토부 장관은 1년간 17% 상승. 진짜 통계인지 관련 자료 공개하고 낱낱이 검증하라

국토부장관은 지난 5월 인사청문회 때 ’(전국) 공시가격 상승률 19%는 실제 주택가격 상승이 17%이고, 현실화를 위한 것은 2%가 채 안된다‘라고 강조했다. 불과 4개월 전 국토부가 경실련에 답변한 ’취임이후 4년간 서울아파트값 상승률은 17.17%‘라는 내용과는 매우 큰 차이가 발생한다. 이에 대해 누가 진짜 통계인지 관련 자료를 공개해야 한다. 또 국토부 산하기관인 감정원에 지급되는 아파트값 통계 및 공시가격 산정관련 예산이 얼마인지, 어떤 전문가가 참여하고 누가 심의해서 결정했는지 낱낱이 공개 검증해야 한다.

불공정 과세 조장하는 주택공시가격 폐지하고 국토부 공시지가 결정권은 지방정부로 이양하라

2005년 주택공시가격 도입했지만, 상가업무빌딩 등 비주거용 건물은 지금도 공시지가 기준으로 과세해오고 있다. 그러나 공시가격 시세반영률은 70% 수준인 반면 공시지가 시세반영률은 40% 수준에 그쳐 상가업무 빌딩을 소유하고 있는 재벌법인 등 부동산 부자에게 막대한 세금 특혜가 17년째 지속되고 있다. 때문에 공시가격을 폐지하고 모든 부동산을 2005년 이전처럼 공시지가 기준으로 과세해야 한다. 또 국토부가 독점왜곡하고 있는 공시지가 결정권을 지방정부로 이양하고, 공시지가 시세반영률을 80% 이상 높여야 한다.

대통령의 집값 원상회복 약속후로 1년 5개월이 지났지만 집값은 더 가파르게 상승했다. 대통령이 집값폭등을 방조하다가 이제는 주도하고 있다는 비판을 피할 수 없을 지경이다. 지금 당장 조작 왜곡된 부동산통계부터 바로잡고 거품 제거를 위한 근본대책을 제시해야 한다. 집값 상승 유발하는 무분별한 개발대책을 백지상태에서 재검토하고, 토지임대부 주택 등 99년 이상 장기공공주택 공급확대, 재벌소유 비업무용토지 과세 강화, LH 등 부패한 공직자 전면 교체 등을 개혁을 정부·여당이 끝까지 거부하고 집값 상승을 계속해서 부추긴다면 국민의 준엄한 심판으로 혹독한 결과를 맞게 될 것임을 강력히 경고한다.

국토부는 공시지가 현실화율 64.8% 근거부터 제시하라

15년간 2조 세금 투입, 가격 조작으로 국민을 속여왔다

어제(19일) 경실련과 민주평화당이 발표한 ‘79년 이후 땅값 추정 자료에 대해 국토부가 ’객관적인 토지 가격으로 보기 어렵다‘며 해명자료를 냈다. 정부의 공시지가 현실화율 64.8%는 감정평가사가 정밀 분석한 표준지 50만 필지의 시세 총액과 공시지가의 비율이고, 경실련이 자체적 기준으로 산출한 43%는 합리적인 추정으로 보기 어렵다는 것이다. 하지만 정부는 경실련 추정치의 문제를 거론하기 이전에 연간 1,800억원 규모의 혈세를 감정평가사와 감정원에 투입하여 산출했다는 64.8%에 대한 세부내역과 근거부터 밝히는 게 우선이다.

수도권 주요 표준지 시세반영률 40% 수준. 지역별, 용도별 시세반영률을 공개하라

2005년 공시가격 제도 도입 이후 경실련 등이 수차례 조사한 자료에 따르면 서울 주요 표준지의 경우 시세반영률이 40% 내외가 대부분이다. 공시지가를 두배 올렸다고 시끄러웠던 명동의 경우에도 시세는 평당 10억원 수준이지만 여전히 2억, 3억대 표준지가 훨씬 많다. 삼성동의 경우 4.4억원에 매각된 한전부지와 옆 현대백화점 부지 등이 표준지인데, 한전부지는 1.9억, 현대백화점은 2억원에 불과하다. 강남역에 있는 뉴욕제과의 경우 2014년 평당 5억원에 매각되었으나, 여전히 공시지가는 2.8억원이다. 아파트가 위치한 표준지를 조사한 결과도 서울은 33.7%, 경기도는 31.8%에 불과했다.

이처럼 우리나라 땅값의 대부분을 차지하고 있는 서울과 경기도의 상업용지, 아파트용지의 표준지의 시세반영률이 낮은데 전국 평균이 64%라는 것은 나머지 지역의 낮은 가격의 토지들은 시세반영률이 90% 가까이 되지 않고는 불가능한 수치이다. 정부가 전국 표준지의 지역별, 용도별 시세반영률을 투명히 공개해야 하는 이유이다. 정부는 64.8%에 대한 근거 및 세부내역에 대한 경실련 정보공개청구에 대해 내부자료라는 이유로 비공개하였다.

표준지 감정평가서를 공개하라

이처럼 경실련의 표준지와 주요 개별지 등의 공시지가 시세반영률은 정부의 설명과 크게 차이나고 있지만 정부는 관련자료도 제대로 공개하지 않는다. 공시지가 현실화율도 2005년 91% 발표에 대한 거짓통계 논란 이후 제대로 공개하지 않았고, 10여년이 흘러 올해 64.8%라고 밝혔지만 여전히 근거는 공개하지 않고 있다. 지난 국정감사 때도 정동영 의원이 서울 고가 표준지에 대한 감정평가서 원본을 요구 했으나 국토교통부와 한국감정원은 “표준지 조사사항 및 가격평가의견서 등 공시가격 산정과정의 내부자료는 전문적 판단 영역에 해당하는 부분이 상당수 있어 개별부동산의 구체적 산정 내역 공개는 곤란하다”며 공개를 거부했다.

국토부가 해명에서 밝힌대로 감정평가사들이 정밀 분석한 표준지 가격과 시세에 자신이 있다면 떳떳히 내역을 공개해 검증을 받아야 한다. 공시지가, 공시가격은 세금 뿐만 아니라 60여가지 행정목적에 쓰이는 만큼 가격이 제대로 산정되고 있는지, 형평성에 맞고 공평한지 국민들은 투명히 알아야할 권리가 있다. 전문성을 핑계로 비공개로 일관하는 것은 가격 산정에 대한 의심만 키울 뿐이며 논란만 더욱 커지게 만든다.

15년간 2조 투입, 가격을 조작하고 국민을 속이는 관계자 고발예정

2005년 공시가격 제도도입 이후 공시지가 이외 공시가격까지 조사하면서 관련예산도 증가했고, 국토부와 지방정부 예산까지 포함하면 연간 1,500억원 정도의 예산이 투입된 것으로 예상된다. 15년간 2조원의 막대한 규모이다. 하지만 결과는 지금처럼 시세반영도 못하고 부동산 유형별로도 어긋나는 조작된 가격 발표이다. 이에 경실련은 내일(12월 5일 목요일 오전 10시, 국회 226호실) 국민혈세로 가격을 조작한 관련자들을 고발할 예정이다.

지난 11월 28일 경실련이 서울 아파트값 상승실태를 발표했을 때도 국토부는 경실련 자료가 일부 단지 조사결과일 뿐이라며 국토부 자료가 통계의 신뢰성을 확보하고 있다고 강조했다. 하지만 통계의 신뢰성은 말로 되는 것이 아니라 상세한 내역을 투명하게 공개할 때 확보될 수 있다. 공시지가 현실화율 등 정부 통계에 대한 세부내역부터 공개할 것을 요구한다.

보도자료_국토부 해명자료 반박

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

경실련&민주평화당, [불평등과 격차 심화 주범 연속고발]

첫 번째, 역대 최고 땅값 상승 감추고, 국민을 속여온 공시가격 관련자 고발
지난 15년간 아파트 보유자는 18조 더 내고, 재벌과 건물주는 80조 덜 냈다
아파트는 70%, 빌딩 상가 토지 40%, 불평등 공시가격 조작의 주범을 밝혀라

경실련과 민주평화당은 오늘 지난 15년간 공시가격 조작으로 재벌 등 부동산 부자들에게 80조원의 세금을 덜 내도록 특혜를 제공한 관련자를 검찰에 고발한다. 감정평가협회장은 업무방해죄, 중앙부동산가격공시위원회 심의위원과 한국감정원장, 국토교통부 관련 공무원은 직무유기죄로 고발한다. 앞으로

경실련과 민주평화당은 10년 높은 분양가로 분양, 허술한 분양가 승인, 위례 등 허위분양원가 공개 심사 등으로 부당한 업무추진으로 청년과 서민 등과 재벌과 건물주 등과 불평등과 격차를 더 심화시킨 관련자에 대한 연속 고발을 진행할 예정이다.

어제 경실련과 민주평화당이 발표한 땅값 분석자료에 대해 국토부는 자체기준에 따른 것으로 객관적 가격으로 볼 수 없다며 공개토론을 제안했다. 경실련은 국토부가 공개토론을 요청하면 언제든지 공개된 토론에 적극 참여를 할 것이다.

국토부는 매년 반복해서 2천억 규모의 국가 돈을 투입하여 국토 전체를 전수조사한 기초자료인 공시지가의 시세반영률 근거자료와 세부 조사와 감정자료 등 내역부터 공개하기 바란다. 그동안 경실련이 수차례 관련 자료 공개를 요구했음에도 불구하고 아직도 비공개되고 있다. 우리 자료는 항상 공개되고 산출자료는 항상 언론에 제공되고 있다. 그런데 국토부는 감추고 있다.

공시지가는 1989년 토지공개념에 기초해 도입됐고, 2005년 공시가격 제도도입 이전까지 주택, 상가빌딩 등 모든 부동산은 토지와 건물이 분리 과세했다. 공시지가는 모든 부동산의 토지가격으로 종합토지세(0.2~5%)의 부과기준이었다. 하지만 2000년 분양가 자율화 이후 집값이 급등하자 정부는 공시지가의 시세반영률이 낮아지는데도 오히려 2003년 시세의 67% 2004년 76% 2005년 91%로 시세와 근접했다고 거짓 발표를 했었다.

그리고 2005년 종합부동산세를 도입하면서 토지 시세와 낮게 조작된 공시지가 차액이 밝혀지면서 이를 감추려 공시가격 제도를 추가 도입하였다. 본래는 시세반영 비율을 높이고 부동산투기 근절 및 부동산가격을 안정시키겠다는 취지로 2005년에 주택(공동주택, 단독주택 등)에 대해 토지와 건물을 통합평가 후 과세하는 주택공시가격 제도를 도입했다.

주택공시가격제도 도입 이후 아파트는 초기에 공시가격 시세반영률이 70% 수준까지 상승했었다. 그로 인해 아파트를 보유한 개인의 보유세 부담은 2배 이상 급증했다. 하지만 아파트와 달리 단독주택과 토지, 상가 등은 여전히 공시지가를 기준으로 과세를 해 왔기 때문에 시세반영률이 시세의 절반에도 미치지 않았다. 올해 공시지가를 발표하며 정부는 단독주택은 53%, 토지는 64.6%라고 시세반영률을 밝혔으나, 경실련 조사결과는 이보다 더 낮다. 특히 아파트 공시가격은 2019년 기준 시세의 65.3%이지만 공시지가는 33.7%에 불과했다.

고가단독주택의 경우 지난 14년간 토지와 건물을 통합 평가한 공시가격(집값)이 토지가격인 공시지가(땅값)보다 오히려 낮게 책정되어 공시가격 도입 이후 보유세 부담이 줄어든 것으로 나타났다. 한남동 고가주택을 분석한 결과 공시가격이 도입된 2005년과 2006년까지만 공시가격이 공시지가보다 약간 높고 2007년부터 2018년까지 12년간은 공시지가보다 낮다. 2005년 이전인 공시지가 기준으로 과세했을 때보다 보유세 부담이 낮아진 것이다.

토지의 가격인 공시지가는 전문가인 감정평가사들이 감정평가한 금액이다. 하지만 팔기 위해 감정할 때 와 세금을 매기기 위해 감정할 때 등 목적에 따라 감정가가 고무줄처럼 변하고 있다. 삼성동 105층 건축허가를 받은 현대자동차 부지의 경우 2014년 한국전력이 매각공고 때 발표한 감정가는 3조 2천억원 이었지만 6개월 후 10조 5천억원에 매각됐다. 그러나 다음 해인 2015년 1월 공시지가는 2조 2천억원으로 매각금액의 21% 수준이었고, 매각을 위해 감정평가한 금액보다는 1조원이나 낮게 결정됐다. 매각 이후 5년이 지난 지금까지도 현대차 부지 공시지가는 매각액의 43%에 불과하다.

공시가격 정책은 국토부 주택토지실 부동산평가과가 담당하고 있고, 조사평가에는 한국감정원과 감정평가사들이 참여하고 있다. 조사 평가한 금액의 심의기구는 중앙부동산가격공시위원회이다. 공시가격 조사 관련 국가예산 연간 1,500억원으로 15년간 2조원 규모가 투입되었다.

감정평가사는 표준지를 조사평가하고, 개별 토지를 검증한다. 감정원은 표준주택, 공동주택가격을 조사 산정하고 개별주택을 검증한다. 하지만 주택공시가격 제도를 도입한 이후 15년 동안 공정하지 않고 정확하지 않은 공시지가, 공시가격을 산정하여 정부에 제출하면서 정부의 공평 과세를 방해했다. 2005년 이후 단독주택 보유자, 특히 고가의 상업용지 등의 토지를 보유한 기업과 부동산 부자들에 제공된 세금 특혜는 약 80조원 규모로 추정된다. 반면 아파트 보유자들은 2005년 공시가격 도입 이후 2005년 이전보다 18조원의 세금을 더 부담된 것으로 추정된다.

공정하고 정확한 감정평가를 독려하고 회원들을 관리 지도해야 할 감정평가협회는 이런 문제를 알고 있음에도 불구하고 수수방관했고, 해당 업무를 수행한 감정평가법인은 공정하고 정확하지 않은 공시가격, 공시지가 평가 업무를 수행했다. 이에 협회장과 관련 법인들을 공평 과세업무를 방해한 업무방해죄로 고발한다.

공정하고 정확한 공시지가 및 공시가격이 결정될 수 있도록 이를 검증하고 심의하는 한국감정원과 중앙부동산평가심의위원회는 형식적인 심의를 통해 공시가격 조작을 15년간 방조했다. 특히 공공기관인 감정원은 불투명한 행정으로 국민의 알 권리조차 침해하고 있다. 이에 한국감정원장과 중앙부동산평가심의위원회 위원들을 직무유기죄로 고발한다.

공시지가와 공시가격 등 불공평하고 정확하지도 않은 결정 공시가격이 재산세, 종부세 등 과세기준으로 공시되며 불공평한 보유세 과세로 특혜와 세금 차별이 2005년 공시가격제도 도입 이후부터 15년간 지속해서 나타나고 있다. 따라서 여러 관련자가 공시가격 조작을 통해 공평 과세를 방해해왔다고 판단할 수 밖에 없다. 과세는 공정하고 정의로워야 함에도 지난 30년 짧게는 공시가격 도입 이후 15년 동안 엉터리 공시가격 조작으로 아파트 등 주택을 보유한 서민들이 재벌이나 건물주 등 부자와 법인보다 더 많은 세금을 부담하는 불공정과 불평등이 이어지고 있다. 문재인정부 역시 이를 해결하지 않고 있다. 권한이 있음에도 책임을 지지 않는 등 국민에 대한 세금부과의 기준인 공시(지가)가격 조작을 방치, 지난 15년 동안 80조 세금을 징수하지 못했고, 또 매년 2천억의 국민 세금을 사용하면서 불평등한 기준을 만들어 18조 규모 세금을 상대적으로 더 부담토록 국민에게 고통을 안기고 부동산값 폭등을 유발한 자들의 책임을 철저히 물어야 한다. 끝.

보도자료_공시가격 조작 관련자 고발장

국토부는 이번주 중 공개토론 날짜와 근거를 제시하라

지난 12월 3일 경실련과 민주평화당이 발표한 ‘79년 이후 땅값 추정 자료에 대해 국토부가 ’객관적인 토지가격으로 보기 어렵다‘며 공개토론을 제안했다. 하지만 국토부는 지금까지 토론과 관련한 공식적인 연락이 없는 상태다. 토론회를 주최하려던 정동영 의원실 측에는 내년 1월로 연기해달라는 답변만 보냈다. 경실련은 공개토론에 적극 참여할 것이며, 국토부는 이번 주 중으로 공개토론 날짜와 누가 참여할 것인지를 제시하기 바란다.

땅값 발표 이후 국토부는 언론브리핑을 통해 경실련의 시세반영률 43%가 구체적 산출근거를 밝히지 않고 있어 합리성이 결여 된 것으로 의심된다고 밝혔다. 하지만 경실련은 보도자료에 그동안 수차례 공시지가 시세반영률을 조사해 온 결과를 토대로 산출되었음을 밝혔고 실태분석 자료는 매번 기자회견 등을 통해 공개적으로 발표해왔다. 경실련 조사결과 서울과 경기도 아파트 표준지의 시세반영률은 각각 33.4%, 31.8%이며 주요아파트 단지는 서울 37%, 부산·대구·대전·광주 등 지방 대도시가 2~30% 정도에 불과했다. 1,000억 이상 거래된 빌딩도 공시지가 시세반영률은 27%에 그쳤다. 이처럼 경실련이 1,000여개 이상 부동산 필지별 시세반영률을 조사한 결과 공시가격 공시지가 모두 시세를 제대로 반영하지 못한 것으로 나타난다.

연간 1,800억원 국민 세금을 투입하고 감정평가사 등이 직접 조사평가하고 검증한 공시지가 시세반영률의 세부 내역 공개가 우선되어야 한다. 경실련은 수차례 공시지가 실태 조사결과를 공개발표했지만 정작 국토부가 예산을 투입하여 전수 조사 평가했다는 50만 필지의 시세반영률은 비공개하고 있다. 경실련이 지난 3월 공동주택 현실화율 세부 내역 공개요구에 대해 비공개했고, 지난 10월 국감때 정동영의원실이 공개 요구한 공시지가 및 공시가격 부동산 유형별 현실화율 및 산출근거도 비공개했다.

국토부가 공개토론을 제안함으로써 국민과 언론, 시민사회 등 모두가 이번 기회를 통해 정부통계의 객관성과 정확성이 검증되고 근본적 개선이 이루어질 수 있기를 희망하고 있다. 따라서 국토부는 이번주 중이라도 공개토론 날짜와 누가 토론에 나설 것인지 제시하기 바란다. 아울러 감정평가사가 정밀분석한 표준지 50만 필지의 시세반영률 등에 대해서도 낱낱이 공개하기 바란다.

보도자료_ 국토부는 이번주 중 공개토론 날짜와 근거를 제시하라

문의: 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

[월간경실련 2020년 1,2월호 특집. 2020년 경실련이 바란다(2)]

30개월 지속, 불로소득 주도 성장에 종지부를 찍어라!

김성달 부동산건설개혁본부 국장

문재인 정부가 반환점을 돌았다. 촛불혁명으로 탄생, 국민들의 기대를 한몸에 받았지만 지금까지의 결과는 처참하다. 국민의 삶과 밀접한 집값, 땅값이 역대 정부 중 최고로 폭등하였기 때문이다. 경실련이 전두환 정부 이후 땅값변화를 조사한 결과 문재인 정부 2년만에 땅값만 2천조 원이 상승, 역대정부 최고로 나타났다. 집값도 폭등했다. 부동산114 조사결과 지난 2년간 서울에서 실거래된 아파트가격은 40%가 상승한 것으로 나타났다. 경실련이 조사한 청와대 고위공직자 아파트재산도 2년 동안 평균 3억, 40% 상승했다. 문재인 대통령은 공정경제, 혁신경제, 소득주도성장을 강조했지만 현실은 불로소득 주도 성장으로 치닫는 현실에서 국민들은 겪는 고통과 분노도 점점 커지고 있다.

따라서 올해에는 집값을 떨어트려 불로소득 주도 성장에서 벗어나는 것이 최우선과제가 되어야 한다. 지난 7일 대통령은 신년사를 통해 급등한 집값은 원상회복되어야 하고, 정부 기간 내에 부동산만큼은 확실히 잡겠다라는 의지를 분명히 한다고 강조했다. 하지만 국가균형발전을 핑계로 예산낭비의 주범인 25조 공공사업에 대한 예비타당성 조사 면제를 허용했다. 지방 SOC 사업도 올해 예산에 10조 원 넘게 배정했다. 환경파괴와 투기조장이 우려되는 3기 신도시 사업을 추진 등을 밝힘으로써 부동산가격을 안정시키겠다는 발언의 진정성을 스스로 퇴색시켰다. 게다가 4월 총선을 앞둔 상황에서 여당의원들의 토건동맹도 우려스럽다. 이미 지난 10월 여당의원이 대표발의한 ‘100억미만 공사 순공사비 낙찰률 98% 미만 입찰자를 배제’시키는 국가계약법 개정안이 본회의를 통과했고, 이로 인한 수조원의 예산낭비가 불가피해졌다. 지난 12월에는 집권여당대표와 여당의원들이 건설협회등 토건협회를 찾아가 민원해결사 역할까지 자처하기도 했다.

이런 상황에서 대통령의 부동산가격 의지가 실현될 수 있을지 여전히 회의적이다. 따라서 정말로 대통령 의지가 있다면 당장 구체적 실현방안을 제시하고 정책으로 추진하기 바란다.

첫째, 투기조장책으로 부동산가격을 폭등시키고 거짓통계로 대통령과 국민을 속여온 개발관료를 문책해야 한다.

문재인정부 이후 서울 아파트는 한 채당 평균 2억5천만원이 상승했다. 대통령 참모들도 평균 3억이 올랐고, 청와대 전임 정책실장들은 10억이 올랐다. 하지만 대통령은 이 지경이 될 때까지 부동산에 대해 거의 언급조차 하지 않았고, 집권 30개월만에 처음으로 언급한 내용은 “부동산 가격이 하향 안정화되어 있다”는 국민들의 체감과 완전 동떨어진 내용이었다. 이에 경실련은 직접 청와대 대통령 참모들의 재산증감실태를 조사분석 발표했고, 대통령에게 거짓통계로 집값폭등을 숨기려는 개발관료의 문책을 촉구했다. 하지만 문책됐어야 마땅한 김현미 장관은 유임되며 최장수 장관으로 기록될 상황이다. 국민예산을 감정원과 감정평가업자에게 쥐어주고, 공시지가 조작 및 거짓통계를 생산시키고 있는 국토부 관련 공무원도 여전히 제자리이다. 또한 개발관료의 거짓통계에 기대어 부동산 투기조장책을 방치하고 집값을 폭등시킨 청와대 관계자들에 대해서도 책임을 물어야 한다.

둘째, 분양가상한제를 전면확대해야 한다.

아파트를 짓지도 않고 팔 수 있는 선분양제를 허용하는 한 소비자보호와 바가지 분양을 막기위한 분양가상한제는 필수이다. 과거 군사독재정부에서부터 박근혜 정부까지 보수정부에서는 항상 선분양제와 분양가상한제가 함께 추진되면서 집값안정 효과를 가져왔다. 그런데 정작 촛불정부인 문재인정부에서 분양가상한제 전면도입이 3년째 시행되지 못하고 있다. 참여정부에서도 집값폭등 기간 내내 버티다가 정권말 분양가상한제 법안을 통과시켰지만 시행은 다음 정권으로 미루면서 국민들의 비난을 자초했다. 이후 이명박 정부에서 분양가상한제가 시행됐지만 시행 7년만인 2014년말 여야가 밀실합의로 분양가상한제 폐지를 추진했고, 이후 강남 재건축아파트들은 4천만 원대 바가지 분양을 일삼고 있다. 때문에 주변집값도 상승하고 막대한 불로소득이 사유화되고 있다. 분양가상한제도 시행 못하면서 부동산투기와의 전쟁에서 반드시 이길 것이라고 호언장담하는 문재인 정부를 국민들이 신뢰할 수 있겠는가? 이런 상황에서 강기정 청와대 정무수석의 ‘주택거래허가제 검토발언’은 논란만 부추기고 정작 정부가 해야 할 정책도 못하는 무능한 정부라는 국민인식만 키울 것이다.

게다가 정부의 일관성없고 진정성 없는 입장으로 집값이 계속 폭등하면서 자유한국당에게 공격할 빌미만 제공되고 있다. 황교안 대표는 민부론이라며 분양가상한제 폐지를 공공연하게 언급하고 있고, 자한당은 분양가상한제 폐지를 총선공약으로 내세웠다. 야당이나 토건업계 눈치를 보며 상한제를 만지작거릴 때가 아니다. 정부는 지금이라도 분양가상한제 전면확대를 시행하고 최소한 집값을 문재인 정부 이전 수준으로 돌려놓아야 한다.

셋째, 공시지가 조작을 중단하고 공시가격은 폐지해야 한다.

공시지가는 개발부담금, 건강보험료 등 60여가지 산출기준이자 보유세를 결정짓는 과세기준이다. 그만큼 공시지가의 정확성은 너무나도 중요하다. 그런데도 정부는 재벌빌딩, 고가단독, 아파트 등 부동산 유형별 과세기준을 시세보다 낮고 형평성에 어긋나게 책정하며 막대한 세금특혜를 재벌대기업과 부동산부자에게 안겨주고 있다. 또한 잘못된 공시지가 책정으로 국가의 부동산통계가 왜곡되고 부동산실책이 반복되며 집값폭등으로 이어지고 있다. 이는 2005년 종합부동산세와 함께 주택공시가격 제도가 도입되며 더욱 심각해졌다. 이러한 공시지가 조작을 위해 감정원, 감정평가업자 등에 연간 1,500억원 이상의 예산이 투입되고 있다.

경실련 조사결과 아파트 공시가격 시세반영률은 70%에 근접하지만 재벌법인등이 소유한 상업업무빌딩 부지의 공시지가 시세반영률은 30%에 불과하다. 경실련은 지난 11월 공시지가 시세반영률을 토대로 땅값을 추정하고 문재인 정부 2년 동안 2천조 상승을 발표했다. 이에 대해 국토부는 경실련의 공시지가 시세반영률이 정확치 않다며 공시지가 시세반영률은 64.8%라고 주장했다. 또한 경실련이 국가통계의 신뢰도를 부정하고 있다며 공개토론을 제안했다. 하지만 이후 2달이 가까워진 지금까지 공개토론이 이루어지지 않고 있다.

그러나 국토부의 거짓통계는 경실련이 추가조사한 100여개 빌딩 공시지가 실태조사에서도 재확인되었다. 지난 6년간 거래된 1천억 이상 고가빌딩의 실거래가와 공시지가를 비교한 결과 시세반영률이 37%에 불과한 것으로 나타났다. 2019년 최고가로 거래된 중구 서울스퀘어 빌딩의 거래가액은 9,883억원(토지가 9,225억, 건물가 658억)이지만 공시지가는 3,545억원으로 시세반영률이 38%에 불과했다.

이에 대해서도 국토부는 엉터리 해명자료를 발표했을 뿐 공개토론에 응하지 않고 있다. 경실련은 이미 지난 12월 공시지가 조작과 관련하여 국토부관계자, 감정원, 감정평가업자 등을 검찰에 고발한 상황이다. 검찰은 철저히 수사하여 조작책임을 엄중히 물어야 한다. 또한 국토부장관은 지금이라도 모든 부동산의 공시지가 시세반영률을 80% 이상으로 올리고 세금차별 키우는 공시가격제도를 폐지해야한다.

넷째, 3기 신도시 사업을 전면중단하고 개혁방안을 마련해야 한다.

분당, 일산 등 과거 신도시 사업은 철저한 분양가규제로 저렴한 분양주택이 공급되며 집값안정, 주택난해소에 기여했다. 하지만 2000년 분양가자율화 이후 부터는 신도시조차 장사수단으로 변질되어 공기업, 지자체, 건설업자, 투기꾼 등을 배불리며 집값상승과 투기를 조장하고 있다. 경실련 조사결과 판교에서만 LH 공사 등 공공에게 돌아간 개발이익만 6조원이 넘는다. 여기에 정부의 허술한 분양가상한제 정책으로 건축비까지 부풀려 건설업자들이 막대한 이익을 취하고 있다. 택지를 대부분 민간매각하기 때문에 임대주택 물량도 늘지 않고 있다. 서민들을 위한 저렴한 공공주택은 사라지고 투기세력만 배불리는 신도시 정책을 강행해서는 안된다.

이미 주택보급률이 100%를 넘어선 상황에서 실수요자를 위한 공급은 그린벨트를 훼손하고 국민땅을 강제수용하는 대규모 신도시 개발이 아니다. 정말로 효과적이고 바람직한 공급책은 다주택자가 사재기하여 투기수단으로 악용되는 잉여주택을 시장에 내놓게 하는 강력한 투기근절책임을 유념해야 한다. 이외에도 다주택자 세제 및 대출 특혜중단과 임대사업자 등록의무화, 재벌법인 비업무용토지 중과세도 이루어져야 한다. 특히, 재벌법인 부동산보유 실태는 대통령도 공개하라고 발언한 만큼 반드시 투명하게 공개되어야 한다.

예산낭비와 집값땅값 상승을 부추기는 토건정책도 중단되어야 한다. 문재인 정부에서만 도시재생 등을 포함한 예타면제 규모가 100조원으로 역대 정부 최고이다. 정부는 지역균형발전을 강조하지만 개발이익환수장치가 부재한 상황에서 추진되는 예타면제는 예산낭비와 부동산투기만 조장할 수밖에 없다. 이미 신분당선 예타면제가 확정발표되며 수원 광교 일대 집값이 뛰고 있는 실정이다. 총선을 앞둔 여야 후보들의 개발공약 남발까지 더해 질 우려도 큰 만큼 지금이라도 무분별한 예타면제는 중단되어야 한다.

국민들은 민생을 외면하고 국민을 고통스럽게 한 정부에게 결코 두 번의 기회를 주지 않았다. 올해는 반드시 불로소득 주도 성장에 종지부를 찍어야 한다.

[월간경실련 2020년 1,2월호 시사포커스(2)]

땅값 논쟁, 국토부 vs 경실련

장성현 부동산건설개혁본부 간사

“[쌈] 국토부-경실련 하나는 훅간다”
한 언론사의 기사 제목이다. 조금 무섭게 들리기도 하지만, 경실련과 국토부의 최근 논쟁이 어느 하나 양보할 수 없는 사태까지 왔다는 걸 잘 보여준다. 경실련과 국토부는 오래 전부터 공시지가·공시가격을 두고 다투고 있다. 경실련은 부동산 유형별 1,000개가 넘는 사례 조사를 통해 토지의 공시지가 시세반영률이 43% 라고 추정한다. 반면에 국토부는 64.8%라고 주장한다. 대척점은 여기에 있다. 최근 논쟁만 살펴보면 대략 이렇다.

본격적인 싸움이 발생한 건 경실련이 작년 12월 3일 전국 땅값을 추정 발표한 뒤부터다. 경실련은 정부가 발표하는 공시지가 총액에 공시지가 현실화율 43%를 역산해 2018년 기준 전국 땅값은 1경 1,500조 수준이라고 발표했다. 문재인 정부 출범 후 2,000조원 상승해 역대 정부 중 가장 단기간에 가장 많이 올랐다고 발표했다. 이에 국토부는 곧바로 반박 자료를 발표했다. 공시지가 현실화율은 43%가 아닌 64.8%이기 때문에 경실련의 땅값 추정은 타당하지 않다는 것이다. 국토부는 여기서 그치지 않고 다음날인 12월 4일 기자들을 상대로 백브리핑을 가졌다. 경실련 주장을 반박하는 9쪽짜리 보도자료를 만들었지만, 국토부의 산정 근거는 역시나 빠져있었다.

현장에 있던 기자를 통해 들은 얘기로는 외부 주장에 대해 국토부가 두 차례에 걸쳐 해명자료를 내는 건 흔치 않은 일이라고 한다. 국토부 주장의 요지는 이렇다. 국가통계인 한국은행의 국민대차대조표로 볼 때 2018년 말 한국 토지자산 총액은 8,222조원이고, 문재인 정부에서는 2,000조원 증가가 아닌 1.076조원 상승했다는 거다.

반박자료를 보면 국토부의 분노가 읽힌다. “분석의 전제나 근거에 있어 합리성이 결여된 것”, “국가 통계의 신뢰성을 무너뜨리는 일방적인 것”, “증가액만으로 여론을 호도하고 사회적 갈등을 조장하는 것으로, 대표 시민단체인 경실련에 어울리지 않는 무책임 주장” 등 경실련을 향한 원색적인 비난이 쏟아졌다. 여기서 그치지 않고 국토부는 경실련과의 공개토론를 제안하기에 이른다. 정부에서 시민단체에 공개토론을 제안한 건 흔치 않는 일이다.

서로의 주장은 각 기관의 홈페이지에 자세히 올라와 있으니, 관심 있는 분들은 살펴볼 수 있다. 여기서는 국토부의 공개토론 제안 후의 상황을 간략히 알리고자 한다. 개인적으로는 국토부가 왜 공개토론을 제안했을까 궁금하다. 자세한 내용은 알 수 없으니 개인적인 추측을 해보자면, 국토부가 그만큼 화가 많이 났거나, 정부 고위층의 호된 질책 때문이지 않을까 싶다. 여하튼 국토부가 시민단체를 상대로 공개토론을 제안했으니 기자들은 많은 관심을 보였다. 응할 계획이냐. 언제 할 거냐. 연락이 왔냐. 논의하고 있냐 등의 문의가 쇄도했다.

경실련은 우리 주장을 밝힐 좋은 기회라 생각하고, 토론회에 즉각 응하겠다는 보도자료를 배포했다. 이와 관련된 언론 보도가 계속됐지만, 국토부는 일주일이 지나도 경실련 측에 공식적인 연락을 취하지 않았다. 정동영 의원실을 통해 전해들은 바로는 공시지가 문제 개선안을 12월에 내놓을 것이니 1월로 토론회를 미루자고 했단다. 그러다 12월 20일 국토부 관계자가 경실련에 방문했다. 토론 일정과 방식 등을 논의했다. 경실련은 김현미 장관이나 제1차관 등 최고책임자가 나와야 한다고 했다. 하지만 국토부는 김현미 장관이 유임이 결정되지 않은 상황이라 장관 참석은 어렵고, 실무자가 참석하면 어떠냐고 했다. 토론 방식도 경실련은 서로의 자료를 공개 검증하는 형식을 원했지만, 국토부는 양측 외에 관련 전문가를 추가해 전반적인 부동산시장 문제를 논하길 원했다. 그렇게 되면 뻔하디 뻔한 토론회가 될 수밖에 없어 거부하자, 국토부는 추후에 다시 연락하자고 말한 뒤 1월 14일 현재까지 응답이 없다.

토론회가 성사될지 어떨지 지금으로선 알 수 없다. 하지만 토론회가 된다면 여러모로 국토부에게 유리하다. 국토부는 모든 실거래 자료를 갖고 있을 뿐 아니라 매년 1,500억원의 국민 세금을 투입해 전문가인 감정평가사를 통해 전국 땅값을 조사한다. 이에 반해 경실련은 제한된 자료만 갖고 있을 뿐이다. 그렇지만 경실련은 공개토론이 된다면 우리의 자료를 적극 설명할 것이고, 그렇게 된다면 국토부는 여러 핑계로 감추고 있는 자신들의 자료도 공개할 수밖에 없을 것이다. 정부의 자료가 외부에 공개된다면 그것만으로도 경실련은 큰 수확이라고 생각한다.

경실련은 최근에도 서울에서 거래된 1,000억원 이상 고가빌딩의 과표를 분석해 공시지가 현실화율은 37%이고, 이로 인한 세금특혜액은 102개 빌딩에서 연간 1,000억원 규모라고 발표했다.

불평등 공시가격 개선은 망국적 부동산투기 근절을 위해 꼭 필요한 조처다. 부동산유형별 현실화율 차이로 인한 불공평 과세 문제를 해결해야 할 뿐 아니라, 공시지가 현실화율 제고를 통해 부동산에서 나오는 불로소득을 국가에서 철저히 환수할 수 있어야 한다. 이렇게 된다면 부동산투기를 예방할 수 있고, 기업과 개인은 생산 활동을 통한 정당한 이윤 추구에 집중할 수 있다. 한 발 더 나아가, 공시지가 현실화를 통해 부동산부자와 재벌 대기업 등이 소유한 고가부동산에 대한 세금 특혜가 없어지고, 여기서 환수한 불로소득은 서민주거안정과 주거취약계층을 위한 예산으로 사용할 수 있다. 경실련은 그렇게만 된다면 우리 사회가 좀 더 진일보할 수 있을 거라 생각한다.

서울시는 부동산부자 대변하는 자치구 감사하라!

불공정 공시지가 개선하겠다는 서울시장과 엇박자 서울시행정도 감사해야

최근 언론보도에 따르면 서울시 일부 자치구는 ‘20년 표준지 공시지가 하향의견을 서울시에 제출했다. 서울시는 25개 자치구 중 4개 자치구(강남구, 마포구, 서초구, 성동구)의 19년 부동산 거래내역을 지난 1월 국토교통부에 송부했다. 이에 대해 서울시는 하향검토 요청이 아닌 균형유지 및 적정 평가를 요청한 것이라고 해명했지만, 사실상 고가 부동산 밀집지역 자치구의 의견을 수용한 것이나 다름없어 비판받아 마땅하다.

최근 부동산 문제로 인한 부의 양극화가 심화되자 박원순 시장은 공시가격 개선의지를 여러 차례 비춰왔다. 국토부의 불공정한 표준지 가격으로 인해 개별지의 공시지가가 낮게 책정될 수밖에 없다며 표준지 조사권한 이양 등 공시지가 현실화 의지를 강조했다. 이런 상황에서 서울시의 행동은 박원순 시장의 공시지가 개선의지에 반할 뿐 아니라 고가 부동산 부자의 이해관계를 대변하며 불공정 표준지 공시지가를 방치하겠다는 것밖에 되지 않는다. 서울시장은 공시지가 현실화를 외쳤지만, 서울시 행정은 부동산부자의 민원 해결사 노릇을 하고 있다고 봐도 과언이 아니다.

서울시 일부 자치구는 작년에도 표준주택 가격이 지나치게 높다며 조정해 달라고 국토부에 요청했다. 강남구, 서초구, 마포구, 성동구, 동작구, 종로구 등이었다. 이에 경실련은 ‘19년 1월 17일 6개 자치구에 불평등 공시가격 개선 의지를 묻는 공개질의를 보냈고, 지자체는 답변을 보냈다(‘표준주택 공시가격 재조사 요청한 5개 자치단체장에게 공개질의’). 하지만 강남구, 서초구, 마포구, 성동구는 이번에도 민원을 핑계로 불평등 공시지가를 ‘유지’해 달라고 국토부에 요청하고 있다.

서울시가 자치구의 이의제기를 핑계로 사실상 ‘공시지가 하향’을 국토부에 요청한 것은 납득할 수 없다. 공동주택(아파트)에 사는 주민들은 2005년 공시가격 제도가 도입된 이후 시세의 70% 수준의 공시가격으로 세금을 내왔다. 하지만 고가 토지를 소유한 이들은 시세의 30~40% 수준의 공시지가로 세금을 납부하고 있다. 왜곡된 공시제도가 낳은 명백한 세금 특혜다.

상황이 이러한 데도 고가 부동산이 밀집한 자치구와 이를 관리해야 할 서울시가 국토부에 하향의견을 제출했다. 공시가격 현실화는 조세형평성을 제고하고, 비정상의 정상화를 꾀하는 일이다. 공동주택을 소유한 주민들이 다른 부동산유형 소유자들보다 더 많은 세금을 낼 때는 아무런 대책도 내놓지 않다, 일부 부자들의 세 부담 상승을 이유로 공시가격 현실화를 반대하는 것은, 소수 부자 주민의 대변자임을 스스로 자인하는 것에 불과하다.

서울시는 일부 자치구의 하향 의견을 수용할 것이 아니라 이들 자치구에 대한 감사에 착수해 위법한 행위가 있었는지 조사부터 해야 했다. 박원순 시장의 불로소득 환수와 공시지가 현실화 의지에 반하는 행정으로 비난을 자초한 서울시 관계자에 대한 감사도 이루어져야 한다.

왜곡된 공시제도는 부동산 투기와 불공평 과세의 핵심 원인으로 작용하고 있다. 상위 1% 다주택자의 주택보유량은 2007년 3.2채에서 2017년 6.7채로 증가했고, 상위1% 재벌기업들의 토지보유량도 2007년 8억평에서 2017년 18억평으로 증가했다. 공시지가가 시세의 절반에도 못 미치는 상황에서, 정부가 아무리 세율을 높이더라도 부동산에서 얻는 불로소득을 제대로 환수할 수 없다.

경실련 조사결과 올해도 표준지 공시지가 시세반영률은 33.4%로 작년과 동일하며 매우 낮은 수준이다. 정부는 시세반영률이 65.5%라고 밝혔지만 시도별 행정동별 세부내역을 공개하지 않고 있어 여전히 거짓통계로 의심된다. 박원순 시장도 최근 잇따라 공시지가를 개선, 불로소득을 환수하겠다고 강조했지만 지자체의 표준지 공시지가 하향요구에 편승하는 엇갈린 행정으로 시민들의 불신만 커지고 있다. 정부와 서울시는 지금이라도 왜곡된 공시제도를 바로잡아 1% 부자계층에 대한 특혜를 없애고, 부동산시장을 정상화하는 일에 나서기 바란다.

보도자료_ 서울시는 부동산부자 대변하는 자치구 감사하라

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

대통령은 투기와 전쟁, 장관은 공시지가 조작

– 경실련 조사 33% vs. 국토부 발표 65.5% 2배 차이
– 장관은 산정근거 공개하고 공개토론 나서라
– 임대료 수입 30억인데 보유세는 2.1억원, 불로소득 환수 불가

국토부는 오늘(2/12) 2020년 표준지 공시지가를 발표했다. 50만 표준지 공시지가는 전국 3,300만 개별 필지의 공시지가 산정 기준으로 매우 중요하다. 하지만 국토부는 또 다시 현실화율 65.5%라는 거짓자료를 발표하며 여론을 호도하고 있다. 국토부는 여러차례 불평등 공시제도를 개선하겠다고 밝혔지만, 결과는 실망스럽다. 이제는 청와대가 직접 나서 불평등 공시지가 문제를 해결해야 한다. 또한 검찰은 경실련이 고발한 공시가격 조작 관련자에 대한 수사를 즉각 착수하길 바란다.

공시지가 현실화율, 경실련 조사 결과와 국토부 발표 2배 차이

국토부 발표 자료에 따르면, 표준지 공시지가는 전국으로는 6.33%, 서울은 7.89% 상승했다. 지난해 전국적으로 공시지가가 9.42% 상승한 것에 비해 올해는 3%p 떨어진 수치다. 공시지가 현실화율은 지낸 해에 비해 고작 0.7%p 상승한 65.5%다. 공시지가 상승률은 전국 17개 지자체 중 대전을 제외한 모든 지역에서 지난해 상승률보다 낮게 나타났다. 공시지가 현실화를 위한 정책적 판단은 없는 수준이다. 정부가 부동산부자의 민원에 굴복해 공시지가 정상화는커녕 단순 시세변화만 반영한 것으로 추정된다.

국내 최고가 필지는 서울시 중구 충무로1가에 있는 네이처리퍼블릭 명동점이다. 이번에 평당 6억원으로 지낸 해에 비해 평당 5,300만원 상승했다. 하지만 주변에서는 2018년부터 평당 10억원에 거래가 이뤄지고 있다. 네이처리퍼블릭 토지 소유자의 연간 임대료 수입만 30억원에 이르는 것으로 알려졌다. 하지만 시세를 반영하지 못하는 공시지가로 인해 토지 보유자가 내야 할 보유세(재산세+종부세)는 2.1억원밖에 되지 않는다. 전년 보유세 대비 2,500만원 오른 수준이다. 같은 명동, 그중에서도 메인 상권에 위치한 표준지 가격 9위인 토지는 평당 3억 9,600만원으로 결정돼 시세반영률이 40% 수준이다.

2020년 서울 25개 표준지 아파트 현실화율 33%…고가 빌딩은 40.7%

고가에 거래된 상업빌딩 표준지 역시 마찬가지다. 2014년 평당 4.2억원에 매각된 삼성동 GBC(구 한국전력 본사)는 2019년 공시지가는 1.9억원이었고, 2020년 공시지가는 평당 2.1억원 수준이다. 여전히 5년 전 시세의 51%에 불과한 수준이다. 경실련이 조사한 2019년 고가 실거래 빌딩 또한 마찬가지다. 2019년에 1,000억원 이상 가격에 거래된 빌딩은 23개 빌딩이었고, 이중 표준지는 6개다. 6개 빌딩 토지의 2020년 공시지가 현실화율은 평균 40.7% 수준이다.

결국 정부 주장과 달리 다수 고가 토지는 시세에 비해 훨씬 낮은 가격으로 공시지가가 결정된 것이다. 공시지가는 매년 1,500억원가량의 세금을 투입해 조사되지만, 수십 년간 조작되어 엉터리로 고시되어 왔다. 이로 인해 대한민국 땅의 90% 이상을 갖고 있는 재벌대기업과 부동산 부자만 막대한 세금 특혜를 누리고 있다. 매번 거짓 통계만 내놓고 있는 정부는 개선의지가 있는지 의심스럽다.

현실화율 65.5%에 대한 근거 자료를 투명히 공개하라

정부는 이번 발표에서 공시지가 현실화율이 65.5%라고 주장하고 있다. 경실련이 아파트용지와 상업용지 등의 현실화율을 추정한 값과는 차이가 매우 크다. 2019년 거래된 고가 빌딩의 2020년 시세반영률은 40.7%, 서울시 자치구별 25개 표준지 아파트의 2020년 현실화율은 33%에 불과하다. 토지 가액의 대부분이 아파트 용지와 상업지이기 때문에 정부의 현실화율은 이해하기 어려운 수준이다.

그간 정부는 국회 국정감사에서 2014년 61.9%, 2015년 63.6%, 2016년 64.7%가 표준지공시지가 현실화율이라고 주장해 왔으나 산정방식과 과정을 공개하지 않았다. 이번에 부동산 공시가격의 투명성을 높이겠다며 세종시 표준지의 평가 기초자료를 내일(2/13)부터 공개하겠다고 밝혔다. 경실련은 그간 지속적으로 촉구해 온 현실화율 산정기준과 관련 자료가 어떻게 공개될 것인지 철저히 지켜보며 검증할 것이다. 또한 국토부는 작년 12월 경실련에 제안한 공개토론에 즉각 임할 것을 촉구한다.

보도자료_2020년 표준지 공시지가 발표에 대한 경실련 입장

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)