노무현-문재인 정부에서 부동산 가격 폭등했다

[경실련-시사저널 30주년 공동기획] 빅카인즈 분석으로 본 역대 정권의 부동산 정책
문재인 정부, 연간 상승액 평당 814만원으로 노무현 정부의 2배 가까이 상승

부동산 정책은 서민 경제와 직결된다. 역대 정부는 부동산시장을 안정화하기 위해 다양한 부동산 정책을 쏟아냈다. 그러나 ‘부동산 공화국’이라는 오명은 쉽사리 지워지지 않고 있다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 1989년 창립 때부터 토지공개념을 주장하며 투기 근절을 촉구해 왔다. 30주년을 맞은 시사저널과 경실련은 공동기획으로 1989~2019년까지 경실련이 발표한 논평, 보도자료 등에 대한 빅카인즈 분석을 진행했다. 이를 통해 역대 정권의 부동산 정책을 되짚어봤다.

노태우 정부의 대표적인 부동산 정책은 토지공개념이다. 토지 사유재산권을 공공의 이익을 위해 제한할 수 있다는 것이다. 이 개념에 기초해 토지초과이득세법, 택지소유상한법, 개발이익환수법 등 토지공개념 3법이 도입됐다. 이 외에도 임대차보호법을 시행하고 신도시를 건설해 집값을 안정시켰다. 1990년에는 5·8조치를 발표해 재벌의 비업무용 토지를 6개월 이내에 처분하도록 하고, 기업 및 금융기관의 부동산 신규취득을 제한했다. 이러한 정책으로 집권 초 급등했던 부동산 가격도 안정세로 돌아섰다.

노태우-토지공개념, 김영삼-부동산 실명제

김영삼 정부 때는 부동산 실명제를 첫손가락에 꼽을 수 있다. 김영삼 정부는 노태우 정부의 부동산 투기 근절책의 영향으로 출범 때부터 부동산시장이 안정화된 시기였다. 정권 초기인 1993년 고위 공직자 재산공개 제도를 도입하면서 공직자의 부동산 투기를 막았다. 1995년에는 부동산 실명제를 도입하며 거래의 투명성도 제고했다. 1996년 30대 기업 및 임원의 토지소유 현황 실태조사를 추진하는 등 재벌의 부동산 투기 근절에도 힘썼다.

1997년 외환위기는 부동산 가격 상승의 전주곡이 됐다. 김대중 정부는 경제 활성화를 위해 대대적인 규제완화 정책을 추진했다. 가장 대표적인 것이 1999년 분양가 자율화다. 임대사업자에 대한 세제 및 금융 지원도 확대했다. 국민임대 100만 호 건설을 추진하면서 수도권의 그린벨트가 대거 풀리기도 했다. 강남권(강남, 서초, 송파) 아파트의 경우 1998년 평당 1000만원 하던 것이 정권 말인 2002년 1500만원까지 상승했다.

부동산 가격 상승세는 노무현 정부에서 가속도가 붙었다. 강남구 대치동 은마아파트의 경우 1999년 2억원에서 2002년 4억원, 2007년 14억원까지 상승했다. 노무현 정부에서만 10억원의 불로소득이 발생했다. 강남과 비강남 할 것 없이 역대 정부 중 부동산 가격이 가장 크게 올랐고, 강남과 비강남 부동산 가격 차이도 가장 크게 벌어졌다.

경실련 관계자는 “정권 내내 수많은 부동산 대책이 발표됐다. 이 중 후분양제 및 보유세 강화를 위한 로드맵 발표 등은 매우 중요한 정책이었다. 그러나 로드맵만 발표하고 유예시키면서 거의 이행되지 못했다”면서 “분양가 상한제와 원가 공개도 정권 말인 2007년에 법개정이 됐을 뿐 시행은 이명박 정부에서 이뤄졌다. 원가 공개와 관련해, 노무현 대통령은 탄핵 기각 후 복귀하자마자 ‘공기업도 장사다. 장사는 10배를 남길 수도 있다’고 발언해 거센 비판을 받았다. 오세훈 당시 서울시장이 자발적으로 원가를 공개하면서 노무현 대통령도 ‘거스를 수 없는 흐름’이라며 원가 공개를 수용할 수밖에 없었다”고 설명했다.

이어 “판교발(發) 투기광풍으로 국민적 비난이 거세지자 2005년 분양 중단을 선언하고 공영개발을 선언했다”면서 “그러나 공영개발이 공공이 보유하고 임대주택을 공급하는 것이 아니라 LH 등이 분양하거나 10년 임대 후 분양하는 등 대부분이 판매용 중심 주택으로 이뤄졌다. 공기업이 집장사를 했다는 비난이 또다시 제기됐다”고 지적했다.

이명박-보금자리 주택, 박근혜-부동산 규제완화 3법

이명박 정부는 집권하자마자 세계 금융위기를 맞았다. 리먼 사태로 부동산시장이 침체 국면에 들어섰다. 이로 인해 취등록세 완화, 재건축 후분양제 폐지, 다주택자 양도세 중과세 폐지, 종부세 완화 등 규제완화책이 대거 추진됐다. 강남권 아파트 값은 1년 만에 반등하며 2011년에는 최고가를 회복했다.

경실련 관계자는 “투기 과열로 이어지지는 않았다. 분양가 상한제가 시행되며 강남에서 재건축 아파트의 고분양이 사라졌다”면서 “또한 정부가 보금자리주택 정책 일환으로 강남 서초에 900만원대 분양주택 공급, 평당 500만원대 토지임대 건물분양 주택 공급, 사전예약제 도입 등 획기적인 주택정책을 추진하며 집값도 하락세로 전환됐다”고 말했다.

박근혜 정부는 LTV(주택담보대출비율)-DTI(총부채상환비율) 등 대출 규제를 완화하는 초이노믹스 정책을 추진했다. “빚 내서 집 사라”는 정책으로 비판을 받았다. 부동산 가격이 안정화되자 2014년 12월 분양가 상한제 폐지, 재건축 조합원 3가구 허용 등 부동산 규제완화 3법을 추진했다. 경실련 관계자는 “분양가 상한제 폐지 이후 평당 4000만원대의 가락시영, 개포주공, 반포 등 강남 지역 아파트들이 등장해 주변 집값을 끌어올렸다”고 지적했다.

박근혜 정부의 부동산 3법으로 인해 문재인 정부 집권 초기부터 집값이 들썩였다. 경실련 관계자는 “50조원의 도시재생 뉴딜정책을 핵심공약으로 제시하며 강남발(發) 부동산 투기가 강북까지 확대됐다”면서 “2017년 12월 임대사업자 등록을 유도한다는 명분으로 종부세 면제 등 세제를 지원하고, 주택 구입 시 담보대출을 80%까지 가능토록 한 정책을 추진했다. 이는 다주택자들의 사재기로 이어졌다”고 지적했다.

문재인 정부는 아파트 가격 상승을 막기 위해 2018년 9월 종합부동산세 세율을 인상하는 9·13대책을 발표했다. 강남 등 투기지역 내 주택담보대출을 40%까지 규제하는 대출 규제까지 함께 도입했다. 아파트 가격은 2018년 말부터 주춤하며 상승세가 꺾였다.

경실련 관계자는 “그러나 2019년 공시가격이 확정 결정된 이후 보유세 인상 효과가 크지 않은 것으로 나타나며 다시 집값이 상승하고 있다”면서 “연간 상승액으로 보면, 노무현 정부에서 강남은 평당 451만원(25평 1.1억원), 문재인 정부는 평당 814만원(25평 2억원)으로 2배 가까이 빠르게 상승하고 있다”고 지적했다.

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

임금 46년 모아야 강남 아파트 산다

[경실련-시사저널 30주년 공동기획] 30년간 임금 5배 오를 때 강남 부동산 20배 상승

1989년 창간한 시사저널이 올해 30돌을 맞았다. 노태우 정부에서 문재인 정부까지, 30년 현대 정치사는 우여곡절의 연속이었다. 6공화국 신군부를 넘어 문민정부가 출범했고 평화적 정권교체도 이뤄졌다. ‘권위주의 타파’ ‘경제 살리기’를 내세운 정부도 있었고 최초의 여성 대통령도 나왔다. 반면 사상 초유의 대통령 탄핵이 이뤄졌고 영어(囹圄)의 몸이 된 대통령도 있다. 정치적 민주화라는 측면에서 봤을 때, 지금이 과거에 비해 훨씬 나아졌다는 평가에는 이견이 없다.

그렇다면 경제는 어떤가. 시사저널은 수많은 경제지표 중 부동산에 주목했다. 우리나라에서 부동산은 ‘부(富)’의 또 다른 이름이다. ‘부동산 공화국’은 우리 사회의 경제 불평등을 집약해 놓은 말이다. 올해 창립 30주년이 된 경제정의실천시민연합(경실련)은 우리 사회의 부동산 문제에 천착해 왔다. 시사저널과 경실련은 30주년 공동기획으로 1989~2019년의 부동산 실태를 조사했다. 당신은 지금 누구의 땅을 밟으며, 누구의 집에서 살고 있는가.

강남 전셋값 17배 폭등…금융비용 최대 4.2억원

30살을 이립(而立)이라고 한다. 스스로 일어선다는 뜻이다. 지금 상황으로 말하자면, 30살 즈음에 경제적 독립의 출발선에 선다는 것이다. 사회 초년병인 30살이 처한 현실은 우리나라의 경제 상황을 보여주는 바로미터가 될 수 있다. 시사저널은 1989년 당시 만 30세였던 아버지 김태윤씨(가명·1959년생)와 2019년 만 30세인 아들 김원성씨(가명·1989년생)의 과거와 현재의 삶을 들여다봤다. 이들 부자의 삶은 지난 30년 동안의 서민 경제를 생생하게 보여준다.

아버지 김태윤씨: 1978년 고등학교를 졸업하자마자 체신부(현 과학기술정보통신부)에 5급을(乙, 현 9급) 공무원으로 입사했다. 1986년 서울 광진구 구의동 단칸방에서 결혼생활을 시작했다. 전세 400만원에 입주해 살았다. 그동안 모은 월급으로 어떻게든 전셋값을 마련했다. 1년 뒤인 1987년에는 서울 광진구 광장동에 있는 600만원짜리 반지하 전세에 들어갔다.

아들 김원성씨: 대학을 졸업하고 3년 전인 2016년 우체국 비정규직 공무원으로 입사했다. 당시 월급은 150만원 정도였다. 2년 뒤인 지난해 정규직으로 전환돼 우체국 9급 공무원이 됐다. 우체국이 경기도 하남시에 있어 처음에는 자취를 알아보려 했다. 최대한 싼 원룸을 구했는데 월세가 35만원 들어갔다. 결국 부모님과 함께 살 수밖에 없었다. 정규직 9급 공무원으로 전환되고 나서는 200만~220만원 정도로 월급이 늘었다. 한 달에 교통비와 적금, 통신요금, 용돈 등을 합쳐 80만~120만원 정도 쓴다. 적금통장과 월급통장은 아예 부모님께 맡겼다.

2019년 현재 30세 청년들은 스스로 일어서기는커녕 캥거루족(자립할 나이가 되었는데도 부모에게 경제적으로 기대어 사는 젊은이)을 벗어나지 못하고 있다. 전월세 가격이 폭등하면서 주거 문제를 해결할 수 없기 때문이다. 1989년 강남권(강남, 서초, 송파)의 전세 평균 가격은 평(3.3㎡)당 131만원, 25평 아파트는 3200만원이었다. 2019년 8월 현재 평당으로는 2274만원, 25평 아파트는 5억6000만원으로 올랐다. 17배 이상 뛴 것이다. 비강남권(강남권 이외의 서울 자치구) 역시 9배 넘게 올랐다.

전세는 이자 등 금융비용이 발생한다. 전세 가격이 천정부지로 뛰면서 금융비용도 눈덩이처럼 불어났다. 30년간 전세로 계속 살았을 경우 강남은 2억8000만원, 비강남은 2억원의 손실을 본 것으로 나타났다. 월세는 더욱 심하다. 강남은 4억2000만원, 비강남은 3억1000만원 손실로 집계됐다.

무주택자-유주택자 자산 격차 최대 19.8억원

한 가지 주목해야 할 점은 1989년 당시만 해도 강남과 비강남의 부동산 가격 차이가 없었다는 것이다. 오히려 비강남의 전월세 가격이 약간 높았다. 매매가도 마찬가지였다.

아버지 김태윤씨: 만 30살이 되던 1989년, 지금의 서울 노원구 상계동 뉴타운에 입주했다. 당시에는 서울 강남구 개포동이나 일원동 뉴타운과 집값 차이가 없어 살기 편한 곳을 선택한 게 상계동이었다. 서울 강남구 역삼동 개나리아파트에 살던 할머니가 외손녀를 돌봐야 한다며 개나리아파트를 팔고 우리 동네로 넘어왔다. 할머니에게 물어보니 상계동 아파트 가격으로도 역삼동 아파트를 살 수 있었다.

1989년 기준 강남 25평 아파트의 시세는 7900만원대였다. 비강남은 이보다 높은 8100만원 선이다. 지금으로서는 상상조차 할 수 없는 일이다. 그러나 이는 얼마 가지 못했다. 30년이 흐른 지금 아파트 가격은 말 그대로 천정부지로 치솟았다.

아들 김원성씨: 부모님 세대야 신혼생활을 반지하방에서 시작해도 집을 마련할 수 있다는 희망이 있었지만, 지금 내 형편으로는 집 장만은 꿈도 꾸지 못한다. 결혼을 한다 해도 30대 후반에나 할 수 있다고 생각한다. 그나마 나는 사정이 나은 편이다. 부모님과 함께 사니까. 회사 근처에서 자취하는 동료들은 생활도 엉망이고, 저축도 못 한다. 마이너스가 되지 않으면 다행인 상황이다.

지난 30년간 강남 아파트 가격은 평당 20배 폭등했다. 25평 아파트는 15억4000만원이나 올랐다. 비강남의 경우 평당 9.4배, 25평은 6억8000만원 상승했다. 서울 평균은 평당 13배 뛰었다. ‘부동산 불패’라는 말을 여실히 보여준다.

아파트를 구매할 수 없었던 ‘흙수저’와 유주택자 ‘금수저’의 자산 차이는 날이 갈수록 벌어졌다. 30년간 유주택자와 월세입자의 자산 격차는 강남의 경우 19.8억원, 비강남은 10억원까지 벌어졌다. 전세입자도 별반 다르지 않다. 강남은 18.4억원, 비강남은 8.9억원의 격차가 생겼다.

아버지 김태윤씨: 1989년만 해도 1억원이면 평생 먹고살 수 있을 줄 알았다. 은행에 갔는데 어떤 노부부가 달마다 은행에서 100만원 이상 타 가더라. 은행원에게 “저 부부는 얼마나 예금했기에 저렇게 많은 돈을 타가냐”고 물었더니 “1억원 가진 부부”라고 했다. 은행 금리가 10~15% 하던 시절이었는데, 1억원을 모아서 은행에 넣어놔야겠다고 생각했다. 그러면 노후가 해결될 줄 알았다. 이때부터 월급의 70%를 저축하기 시작했다.

가장 큰 문제는 아버지 세대에는 근로소득으로 내 집 마련의 ‘희망’을 이어갈 수 있었지만 아들 세대에서는 ‘절망’밖에 보이지 않는다는 것이다. 아파트 가격이 널뛰기할 때 임금은 30년간 5.5배 오르는 데 그쳤다. 2019년 평균임금(292만원)으로 강남 25평 아파트(16억2000만원)를 사려면 한 푼도 쓰지 않고 46년을 모아야 한다. 20세 때 공무원으로 취직해 정년을 채우더라도 강남의 아파트는 살 수 없다는 계산이 나온다. 그나마 비강남은 21년이면 가능하다. 1989년의 경우 강남과 비강남 모두 12년 정도였던 것과 비교하면 그야말로 하늘과 땅 차이다.

문재인 정부 들어 평당 2300만원 상승…가장 빠른 속도

아버지 김태윤씨: 1997년 IMF가 터지면서 은행 저축이 무의미한 때가 왔다. 회사에서 명예퇴직 신청을 대량으로 받으면서 퇴직금을 중간정산 해 줬다. 이 돈과 저축한 돈을 합쳐 서울 노원구 상계동 37평 아파트를 매입했다. 당시 가격은 2억원이 조금 못 됐다.

1997년 외환위기가 닥치면서 서민들의 삶은 초토화됐다. 그러나 오히려 이때부터 아파트 가격이 본격적으로 오르기 시작했다. 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장은 “김대중 정부는 외환위기 이후 경제 활성화를 위해 대대적인 규제완화를 추진했다”면서 “이때부터 상승세에 가속도가 붙기 시작한 아파트 가격은 노무현 정부 때 정점을 찍었다. 2003~07년 강남 아파트 가격은 평당 2335만원, 25평 아파트는 5.8억원 이상 폭등했다”고 지적했다.

아버지 김태윤씨: 2억원에 산 집이 최근 8억원까지 올랐다. 집을 팔아서 지방에 있는 작은 집으로 옮기고 나머지는 자녀 결혼자금으로 사용할 생각이다. 전세자금이라도 있어야 결혼을 하지 않겠나. 우리 때는 차곡차곡 돈을 모으면 집을 살 수 있는 시대였다. 그러나 지금 와서는 그때 왜 적극적으로 부동산에 돈을 넣어놓지 않았는지 후회가 될 뿐이다.

아들 김원성씨: 부모님이 결혼자금으로 3억원가량을 약속하셨다. 1억4000만~1억5000만원 정도를 대출받아 어떻게든 아파트를 살 생각이다. 집값이야 앞으로 더 오르지 않겠나.

‘기-승-전-부동산’의 시대다. 부동산 외에는 뾰족한 수가 없다. 한국은행이 기준금리를 역대 최저치인 1.25%로 낮추면서 예금금리 0%대가 예고되고 있다. 시중에 풀린 돈은 부동산시장으로 몰릴 가능성이 크다. 문재인 정부 2년4개월 동안 강남은 평당 2304만원(25평 5.1억원), 비강남도 928만원(25평 2.3억원) 상승했기 때문이다. 역대 정권 중 가장 빠른 속도다. ‘빚 내서 집 사라’는 말이 괜히 나온 말이 아니다.

그러나 개인 부채에는 이미 빨간불이 들어왔다. 지난해 처분가능소득 대비 금융부채 비율이 200% 이상인 사람이 33.1%에 달했다. 처분가능소득이란 개인 소득에서 세금, 사회보장분담금, 이자 비용 등 비소비성 지출을 뺀 소득을 말한다. 즉, 대출을 받은 3명 중 1명은 2년 동안 한 푼도 소비하지 않고 소득을 모아도 빚을 전부 갚을 수 없다는 의미다.

사실 주택 보급률은 이미 100%를 넘어섰다. 그러나 무주택자는 넘쳐난다. 이는 다주택자의 사재기가 극성을 부리고 있다는 뜻이다. 2018년 기준 주택 수는 1999만 호인 데 반해 주택 소유자는 1299만 명에 그쳤다. 즉, 700만 호는 다주택자의 소유다. 그중에서도 상위 1%가 1인당 7채를 가지고 있다. 시가 464조원 상당으로 전체의 14%에 이른다. 한 사람당 부동산으로만 35억원이 넘는 자산을 소유하고 있다는 뜻이다. 상위 10%로 확대할 경우, 시가 2156조원으로 전체의 43%를 차지한다.

개천이 아니라 비싼 집에서 용(龍) 나는 시대

토지 역시 다르지 않다. 2017년 기준 국민 3명 중 2명은 땅을 소유하고 있지 않다. 대신 상위 1%가 민유지 53.9%, 상위 10%가 96.7%를 가지고 있다.

막대한 자금을 보유한 재벌들도 땅 사재기에 나섰다. 현대차(24.7조원), 삼성(16.2조원), SK(10.22조원), 롯데(10.19조원), LG(6.3조원) 등 5대 재벌이 보유한 토지자산은 2017년 장부가액 기준으로 67.5조원에 이른다. 10년 사이 43.6조원의 차익이 발생했다.

부동산 불평등은 자산 불평등을 가져오고 이는 교육을 매개로 대물림되고 있다. 사교육비의 격차는 강남과 비강남의 부동산 가격만큼 벌어졌다. 입시컨설팅 시간당 비용은 서울 강남구-서초구가 15만6620원으로 성북구-강북구 9979원에 비해 15배나 많다. 명문대 진학률도 현격한 차이를 보이고 있다. 서울대의 ‘2019학년도 신입생 출신 고등학교 현황’에 따르면 서울 서초구는 출신 학생 1000명당 28.3명, 서울 강남구는 27.1명으로 1~2위를 차지했다. 반면 서울 노원구 7.8명, 서울 종로구는 7.4명으로 3분의 1 수준에도 못 미쳤다. 개천이 아닌 비싼 집에서 용(龍) 나는 시대라는 것을 보여주고 있다.

김성달 국장은 “문재인 정부는 부동산 문제, 집값 문제만큼은 과거 정부들보다 더욱 투기를 조장하는 정책으로 일관하고 있다”면서 “전면적인 분양가 상한제와 분양원가 공개, 보유세 강화, 저렴한 공공주택 공급 등 주택정책 전반에 대한 대책이 시급하다”고 강조했다.

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

작년 9.13대책 이후 거래량이 급감하고 일부 랜드마크 단지 위주로 가격도 급락했던 서울 아파트 시장이 올 여름 완연히 기운을 차린 듯한 모양새를 보이자 향후 서울 아파트 시장의 방향성에 대한 의견이 분분하다. 거의 모든 미디어들과 자칭 타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 지금이 바닥이라며 기염을 토하고 있다. 그런데 정말 그럴까?

부동산 가격에 영향을 미치는 요인들

먼저 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들을 자세히 살펴볼 필요가 있다. 부동산가격은 인구총량 및 생산가능인구의 변화, 도시화 정도, 산업구조의 변화 등의 요소, 각종 거시경제(금리, 환율, 경제성장률, 1인당 실질구매력, 실업률 등)지표, 수급 등의 요소에 의해 중장기적으로 규정된다. 정부의 각종 부동산 정책- 공급(공급량-공급유형과 로케이션 등, 분양방식-원가공개, 후분양제, 청약제도, 실질주택보급율 등)정책, 수요(세제-취득세, 보유세 및 양도세 등)정책, 금융(주택담보대출-LTV 및 DTI- 관리)정책, 공공임대주택 건설 등 주거복지 정책, 개발이익환수장치(개발부담금, 재건축 규제 등)정책 등-도 부동산 가격에 중단기적으로 엄청난 영향을 미친다. 즉 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들은 장,중,단기적으로 허다하며, 경중과 선후가 있지만 지극히 복잡하다.

위에서 열거한 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 가운데 서울 아파트 가격 상승에 호재는 찾기 어렵다. 인구 등의 장기요인, 성장률 등 거시 지표 등은 향후 서울 아파트 가격을 암울하게 만드는 요소이고, 서울에 신규로 공급되는 아파트 총량도 2024년까지는 충분할 전망이다. 문재인 정부의 부동산 정책도 서울 아파트 가격의 하락을 강하게 유도하는 정책이라고 볼 수는 없지만, 그렇다고 가격 상승에 친화적인 정책도 아니다. 서울 아파트 가격 상승의 유일한 호재는 사상 최저 수준의 기준금리인데, 이마저도 대출 관리가 엄격하게 되고 있는 점, 기준 금리가 사상 최저 수준으로 낮다는 건 경제주체들의 체력이 그만큼 약하다는 점 등을 감안할 때 호재라고만 보기에는 한계가 있다.

영원히 상승하는 시장은 없다

사정이 이와 같음에도 불구하고 서울 아파트 가격이 올 4월 이후 8월까지 거래량 상승을 동반한 전고점 회복을 보인 끼닭은 무엇일까? 부동산가격 상승을 주구장창 주장하는 미디어, 자칭, 타칭의 부동산 전문가들, 대부분의 부동산 유튜버들의 여론조작과 그에 현혹된 시장참여자들의 가격상승기대감이 주범이 아닐까 싶다. 거의 모든 미디어, 자칭,타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 서울 아파트 공급이 부족하지 않음에도 불구하고(다주택자들이 투기목적으로 서울 아파트를 구입하지 않는 한 서울 아파트 수급이 문제 될리 없다)부족하니 가격이 폭등할 것이라고 주장하고, 화폐개혁을 하면 서울 아파트 가치가 더 올라갈거라고 주장하며, 민간택지 분양가상한제를 하면 신규 아파트 가격이 더 올라갈 거라고 주장하고, 기준금리 인하가 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장하며, 3기 신도시 토지보상이 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장한다. 한 마디로 기승전 서울 아파트 가격 상승론인 셈이다. 견강부회와 곡학아세의 전형이다.

이들의 주장과는 달리 이미 서울 아파트 시장은 대세하락의 초입에 들어섰다고 보는 것이 합리적이다. 부동산 가격에 영향을 미치는 장,중, 단기 요인들이 거의 모두 가격하락을 지시하고 있다는 점, 2014년 가을부터 시작된 서울 아파트 가격 폭등세로 말미암아 강남과 마용성은 고사하고 입지가 떨어지는 지역의 신규 아파트 가격조차 평당 3천만원에 육박할 정도로 가격 피로도가 극심하다는 점, 가격에 선행하는 지표인 거래량이 작년 8월을 정점으로 확연히 꺾였다는 점(올 8월 이후의 서울 아파트 가격 상승은 거래량이 줄면서 가격이 상승하는 장세인데, 이는 대세하락의 초입에서 전형적으로 나타나는 현상임. 반대로 서울 아파트 가격이 바닥이었던 2013년 같은 경우는 거래량이 상승하면서 가격이 떨어지는 장이었는데, 이는 대세상승의 초입에 전형적으로 나타나는 현상임)등이 그 근거다.

우리가 꼭 기억해야 할 것은 영원히 상승하는 시장은 없다는 사실, 서울 아파트도 대한민국의 일부라는 사실이다. 지금은 인내심을 갖고 시장을 지켜볼 때지 시장에 뛰어들 때가 아니다.

재벌건설사 특혜로 드러난 민감참여형 공공주택 사업 폐지하라!

– 로비와 부패 유발하는 평가방식, 밀실 심사로 소수 재벌건설사 75% 독식
– 평당 214만원 건축비 거품으로 1조 5천억 특혜 제공

최근 과천지식정보타운 택지개발사업의 공동 시행자인 대우건설 컨소시엄(대우건설, 금호산업, 태영건설)은 S6블록에 대해 과천시 분양가심사위원회가 책정한 평당 2,205만원 분양가 재심의를 요청했다. 분양가가 턱없이 낮아 막대한 손실이 불가피하다는 주장이다. 대우건설 컨소시엄은 LH공사가 단독 추진했던 과천지식정보타운택지개발에 2016년 공동시행자 자격으로 참여했고, 1,400세대 임대주택을 지어 정부에 매각하는 대신 S4·5·6블록을 우선 공급받았다.

분양가심사위원회가 책정한 2,205만원 중 토지비를 제외한 공사비는 약 1,000만원 수준이다. 그러나 과천지식정보타운 S8블록에서 다른 건설사들이 LH공사와 계약한 공사비는 평당 508만원으로 대우건설컨소시엄 건축비의 절반에 불과하다. 건설사는 공동시행자로 선정되어 노른자 위 땅 3개 블록을 우선공급 받는 엄청난 특혜를 받았음에도 불구하고, 막대한 손실 운운하며 시민에게 바가지 분양가를 씌우려 하는 것이다. 경실련은 민간참여형 공공주택 사업현황을 토대로 대형 건설사가 민간참여형 공공주택 사업에서 얼마나 막대한 이윤을 챙기는지 분석했다.

민주평화당 정동영의원이 LH공사로부터 제출받은 국정감사 자료에 따르면, 분양을 완료한 민간참여형 공동주택은 총 27개 단지다. 이중 15개 단지는 시공능력평가 5위권의 대형업체가 독점 수주했다. 대림산업, GS건설, 대우건설, 현대건설 등 대형사가 단독 혹은 컨소시엄을 구성해 15건, 총 사업비(6조 2,600억원)의 75%(4조 6,600억원)를 가져갔다.

상위 5위 재벌건설사, 27개 사업 중 15건(56%) 수주…금액 기준 6조2,600억 중 4조 6,600억(75.0%) 차지

민간참여형 공공주택사업은 민자사업과 유사한 방식이다. LH공사 등 공공기관이 공공택지를 제공해 민간업자(건설사)와 공동분양하고, 건설업자가 아파트 건설공사를 맡아 분양 이득을 챙기는 특이한 방식이다. “한국토지주택공사의 부채 과다 및 부동산경기 침체 등을 고려하여 민간참여 확대를 통해 공공주택사업의 사업시행자 범위를 확대하려는 것”이 정부의 정책 시행 이유다. 2014년 10월 박기춘 전의원(전 국토교통위원장)이 대표발의한 후 2015년 주택법이 개정되면서 민간참여형 방식이 빠른 속도로 늘어났다.

과거 택지조성공사는 LH 단독으로 시행했다. LH 주도로 민간 택지를 수용한 뒤 경쟁입찰을 통해 선정된 민간업체가 택지조성 공사를 도급받는 형태였다. 과거와 같다면 과천지식정보타운의 경우도 대우건설 컨소시엄이 조성공사를 낙찰받아 공사 이윤만 가져갔다. 하지만 민간참여형 공동주택 방식으로 시행됨에 따라, 건설사는 LH와 공동시행자가 되어 택지개발에 따른 이윤 뿐 아니라 공동주택 시공 및 분양 권리까지 가져가게 됐다.

로비와 부패 유발하는 사업평가 방식…4대강 턴키입찰 재탕

이 사업방식의 문제는 사업자 선정 때부터 부패와 가격담합이 심각했던 4대강 건설업자 선정방식인 턴키(설계시공일괄입찰)방식과 유사하다는 것이다.

LH공사 평가기준을 보면 가격경쟁보다는 밀실에 숨어 얼마든 로비가 가능한 평가방식이다. 사업자선정의 가장 중요한 요소인 가격비중은 20%에 불과하다. 4대강 사례에서 보듯 건설사는 가격 경쟁을 피하기 위해 가격을 담합할 가능성이 농후하다. 나머지는 사회적 가치, 디자인혁신, 기본성능강화 등 계량과 확인이 불가능한 분야가 65%를 차지한다. 건설사마다 경험과 수준이 비슷한 상황에서 사실상 평가위원들에 대한 로비가 사업자 선정을 좌지우지할 수 있는 구조다.

사업 현황을 보면, 재벌건설사 혹은 대형·중견 건설사가 서로 짝을 바꿔가며 대다수의 사업을 가져갔다. 대우건설‧대림산업 컨소시엄은 인천서창2 5블록, 평택소사벌 B1블록, 세종 2-1 M5블록 등을 수주했고, GS건설‧현대건설 컨소시엄은 논산내동2 C1블록, 김해율하2 B1블록을 수주했다. 공사규모가 가장 큰 수원고등 A1블록은 대우건설·GS건설·금호산업·태영건설 등 재벌 4개 건설사가 컨소시엄을 짰다. 이밖에도 한신공영·금성백조주택, 금호산업·신동아건설, 코오롱글로벌·동부건설 등 중견업체간 컨소시엄을 구성해 세종시 민감참여형 공동주택 사업을 싹쓸이했다. 4대강사업의 턴키입찰에 나타났던 방식과 유사하다.

재벌건설사가 수주한 사업은 전체의 절반이 넘는다. 전체 27건 사업의 총사업비는 6조 2,580억원 규모다. 이중 시공능력 5위 이내 업체들이 4조 6,600억원 (75%)을 수주했다. LH공사가 제공한 사업비용(토지비용+기타비용)은 1조 9,000억원이며, 대형 건설사가 투자한 금액은 2조 7,600억원 규모이다. 그러나 건설사가 투자비용은 선분양제 소비자들이 조달하는 돈으로 충당할 수 있다. 계약금 10%, 중도금 60% 등 소비자가 공사 중에 토지비용(LH공사가 투자하여 조성이 완료)이 포함된 분양가격의 70%를 납부하기 때문에 실제 건설사는 자신의 돈 한 푼 없이 사업을 진행하고 이익을 챙길 수 있다.

민간 건설사, 민간 참여 특혜 허용으로 건축비에서만 1조 5천억 수익

건설사가 LH에 제출한 건축비를 100% 인정한다 하더라도, 실제 분양가와는 20% 가까이 차이난다. 건설사가 LH에 제출한 평당 건축비는 27개 단지 평균 538만원이다. 하지만 입주자모집공고에 기재한 평당 건축비는 664만원이다. 평당 126만원 차이가 나고, 24평 기준으로 건축비만 3,000만원 부풀려져 있다. 27개 단지의 총 공사비는 3조 8,000억원이지만, 건설사가 입주자모집공고에 공개한 건축비는 총 4조 6,800억원이다. 총 8,700억원 차이로 1개 단지 평균으로 따지면 320억원 가량이다.

그간 경실련이 확보한 LH공사와 SH공사의 공사비내역서를 토대로한 적정 건축비는 평당 450만원으로 , 이를 민간참여형 공동주택 분양 건축비 664만원과 비교하면 건축비 거품은 평당 214만원이다. 27개 사업의 총 건축비 차액은 1조 5,620억원으로 추정된다. 1개 단지 평균으로 578억원이다. 분양 건축비가 가장 높은 사업지는 세종행정중심복합도시4-2 L3블록에 지어진 하늘채센트레빌이다. 분양 건축비가 평당 812만원으로 가장 높았다. 건축비 차액만 688억원에 이른다.

LH공사는 지난 50년간 공영개발방식으로 공공사업을 진행해 왔다. 공영개발사업의 가장 많은 노하우와 기술력을 보유하고 있다. 공기업이 민간 건설사와의 공동시행으로 질 좋고 싼 주택을 시민에게 제공하지 않는 이상, 공영개발에 민간 업자를 끌어들일 아무런 이유가 없다. 이러한 사업 방식은 재벌 대기업에 막대한 이윤을 안겨주고, 시민에게는 분양가 거품만 안길 뿐이다. LH공사의 민간참여형 공동주택사업 중단을 촉구한다.

보도자료_민간참여형 공동주택 폐지하라!

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

투기근절 의지도 능력도 없는 국토부장관 즉시 경질하라

– 역대정부 최고 집값폭등에도 ‘주택시장 안정적 관리 중’ 거짓말
– 공시지가 시세반영률 여전히 30%대, 전년보다 낮은데도 ‘현실화’ 포장
– 수도권 30만호 공급, 예타 면제 등 투기와 거품 조장 정책 강행

어제(11일) 국토부가 ‘2년 반 중간평가와 새로운 출발’이라는 보도자료를 발표했다. 공시가격 현실화로 공평과세 기반을 마련하고, 실수요자 중심의 주택정책 추진으로 주택시장을 안정적으로 관리 중이라고 평가했다. 수도권 30만호 공급, 예타 면제 등 개발사업 차질 없이 추진해갈 것임을 강조했다. 그러나 현실은 국토부 평가와 전혀 다르다. 조작된 공시가격문제는 지금도 여전하고, 집값은 2년 반동안 역대정부 최고로 상승했다. 오히려 국토부의 중간 평가는 상황인식조차 제대로 하지 못하고 위기를 해결할 의지와 능력도 없으면서 거짓말로 국민을 우롱하는 것과 다름없다. 따라서 대통령은 투기근절의 의지도 없고, 능력도 없는 김현미 장관을 즉각 경질하고 단기간 내 최고로 상승한 집값문제를 해결할 근본대책을 제시하길 바란다.

공시가격 현실화로 형평성을 개선했다? => 올해도 현실화율은 34%이고 전년보다 더 떨어져
2005년 부동산 공시가격 도 입이후 아파트만 시세의 70%를 반영했다. 재벌대기업, 부동산부자 등이 소유한 고가단독주택, 상업업무빌딩, 토지 등의 공시가격은 시세반영률이 3~40%에 불과한 현실이다. 국토부는 고가부동산 공시가격 핀셋 인상 등을 통해 현실화율을 개선했다 평가했지만 경실련 조사결과 서울의 공시지가 현실화율은 34%에 불과하며 전년(37%)보다도 낮다. 공시지가 조작 문제는 에버랜드 표준지 조작사태로도 재확인되었다. 검찰이 수사 중이지만, 정작 정부는 일부의 문제로 국한 짓고 있다. 공시가격 현실화율을 64.8%라고 공개하면서도 산출근거 및 세부내역조차 공개하지 않고 있어 조작된 공시가격을 개선할 의지가 없음을 드러내고 있다.

주택시장을 안정적으로 관리 중이다? => 2년 반 동안 서울 3억, 강남 6억, 역대정부 최고로 상승
문재인 정부 집권이후 2년 반 서울의 아파트값은 한 채당 3억원, 강남4구는 한 채당 6억원이 상승하여 역대정부 중 최고로 집값이 올랐다. 촛불정권을 탄생시킨 국민들의 명령은 살인적인 집값, 땅값, 전월세임대료 등의 거품을 제거함으로써 청년세대를 ‘헬조선’에서 구출하라는 것이었다. 그러나 문재인 정부 이후 50조 도시재생뉴딜, 다주택자 대출지원확대 및 세금특혜, 삼성동 일대 복합개발 및 105층 초고층 허용 등 재벌건설사와 부동산부자 등의 투기와 집값거품을 조장하는 투기책으로 일관했다. 보유세 강화, 분양가상한제 등 집값안정을 위한 근본대책은 시늉만 냄으로써 투기세력에게 더 이상 문재인정부에서의 집값규제는 없을 것이라는 확신만 심어줬고, 그 결과 지금도 집값은 상승하고 있다.

수도권 30만호 공급, 예타면제 등 차질없이 추진? => 투기조장정책 강행하겠다는 의지만 재확인
지금의 집값상승은 결단코 집이 부족해서가 아니라 정부의 거품조장정책 때문이다. 판교, 위례 등 2기 신도시도 집값 안정을 위해 추진됐지만 오히려 판교발 투기광풍 등으로 이어지며 집값만 상승시켰다. 국민 땅을 강제 수용했음에도 불구하고 무주택서민에게 바가지 분양함으로써 민간사업자는 물론 주거안정을 위해 최선을 다해야 할 공기업과 지자체까지 막대한 부당이익을 가져갔다. 신도시개발로 공공주택을 확충하겠다고 했지만 대부분의 택지를 민간에 매각하였고, 지금도 장기공공임대주택 재고량은 5% 수준에 불과하다.

무주택서민의 내 집 마련도 나아지지 않았다. 지난 10년간 500만호가 신규 공급됐지만, 절반인 250만호는 다주택자들이 사재기하여 불로소득 수단으로 악용됐을 뿐이다. 이처럼 2기 신도시의 평가가 매우 부정적임에도 개선책도 없이 3기 신도시 공급을 강행하겠다는 것은 서민주거안정이 아닌 민간업자, 공기업, 지자체 등의 부당이득을 안겨주겠다는 것밖에 되지 않는다. 예산낭비를 초래하는 예타면제를 강행하겠다는 것도 국민이익에 전혀 부합되지 않는다. 오히려 사업에 참여하는 건설사와 이와 결탁한 부패세력들만 수혜를 볼 뿐이다. 국토부는 국가균형발전으로 포장하고 있지만 철저한 사업타당성 검토없이 수십조원의 공공사업을 결정할 경우 이후 사업성 부재에 따른 손실이 발생하더라도 국민과 미래세대가 떠안을 수밖에 없다.

문재인 정부 이후 2년 반만에 서울 아파트값은 한 채당 3억원, 500조원 이상 올랐다. 그런데도 국토부는 ‘2013년 이후 최장 기간인 32주 연속하락, 안정적’이라고 거짓말하고 있다. 비정상적인 주택시장에 대한 안이한 인식뿐 아니라 국민을 속이며 우롱하는 국토부장관에게 더 이상 주택정책을 맡겨서는 안된다. 대통령은 지금이라도 국토부장관을 경질하고 집값거품을 잡고 투기근절을 위한 근본대책을 제시하기 바란다. 불로소득을 허용하지 않기 위한 보유세 및 임대소득세 강화, 바가지분양 근절을 위한 분양가상한제와 분양원가 공개, 토지임대부 건물분양 등 무주택서민위한 공공주택 확대책이 필요하다.

보도자료_ 김현미 장관 즉시 경질하라

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

‘부동산가격 안정됐다’는 대통령 인식과 발언은 개탄스럽다

– 집권 2년 반 동안 서울 2.5억, 강남 5억 상승, 서울만 1,000조 올랐다
– 50조 도시재생 뉴딜, 예비타당성 조사면제 등 100조원 토건사업 추진 경기부양
– 거짓자료로 국민속이는 국토부장관 경질하고 부동산투기 근절위한 근본대책 제시해야

어제(19일) 문재인 대통령이 국민과의 대화를 가졌다. 현장에서 제기되는 수많은 질문에 대해 대통령은 답변하며 소통하는 모습을 보여주려 애썼다. 하지만 국민 삶에 가장 밀접한 부동산문제, 집값 문제에 대해 국민이 체감하는 수준으로 문제를 인지하지 못하고 있어 ‘딴 나라에 살다왔나?’라는 비판 댓글까지 나올 정도이다.

대통령은 서민을 위해 부동산문제를 해결하라는 요청에 대해 “부동산 문제는 자신 있다. 역대 정부에서 부동산문제를 경기부양 수단으로 활용해왔기에 해결되지 않았다…우리 정부는 성장에 어려움이 있더라도 부동산을 경기 부양수단으로 삼지 않겠다…전국적으로 부동산가격이 하락하면서 안정화되고 있다.”라고 말했다. 이는 부동산 문제의 심각성을 전혀 인식하지 못할 뿐 아니라, 정부 정책의 실패도 인정하지 않고 있음을 드러낸 것이다. 문재인 정부의 안이한 부동산시장 인식은 국토부 자료에서도 확인된다. 국토부는 지난 11일 2년반 중간평가를 통해 ‘서울 집값이 지난해 11월 이후 32주 동안 하락했다며 집값이 안정적’이라고 자찬했다. 국민적 비난을 자초했다.

대통령과 국토부의 진단과 평가는 현실을 왜곡하고 국민을 우롱하는 것이다. 국민은행 부동산 통계에 따르면 집권 2년 반 동안 서울 아파트값은 한 채당 2.5억(약 500조)원 상승했고, 경실련 조사에 따르면 강남 4구 아파트값은 한 채당 5억이 상승했다. 이러한 집값 폭등으로 서울의 부동산가격이 1,000조원 상승한 것으로 추산된다. 문재인 정부가 역대 정부 중 단기간 내 최고로 집값을 올린 정부라고 평가해도 과언이 아니다.

부동산을 경기부양 수단으로 삼지 않겠다는 것도 국민을 속이는 것이다. 이미 문재인 정부는 50조원 규모의 도시재생 뉴딜사업을 공약 이행이라는 이유로 사업성 평가 없이 강행하고 있다. 또 국토 균형발전을 내세워 공공사업의 예산 낭비를 막기 위해 도입된 예비타당성조사를 무시한 채 50조원의 토건 사업을 광역단체에 나눠주기식으로 추진하고 있다. 토건 경기부양 사업을 통해 전국을 토건 공사판으로 만들고 있다.

온 국민과 기업은 투기판으로 내몰리고 있고, 서민들의 주거불안도 심각한 상태다. 국민의 명령은 부동산가격 거품을 제거하라는 것이다. 투기 근절을 위한 대통령의 분명한 인식과 철학을 밝히고 근본대책을 마련하여 차질 없이 추진해야 한다. 대통령이 개발 관료의 거짓 자료에 의존하여 국민의 주거불안과 고통을 외면한다면 경실련은 당장 거리로 나설 것이다. 과거 군사정부도 부동산투기 근절에 대한 의지는 확고했다. 토지공개념 도입을 통한 보유세 강화, 분양가상한제 시행을 통해 국민을 보호하며 집값 안정정책을 추진했다. 지금이라도 거짓자료로 대통령과 국민을 속이는 국토부장관 등 개발관료를 즉각 경질해야 한다. 대통령과 정부는 현장의 문제를 제대로 진단하고 부동산투기 근절과 집값 안정을 위한 근본대책을 내놓기 바란다.

보도자료_대통령 국민과의 대화 관련 논평

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

누가 대통령과 국민에게 거짓 보고하나?

– 문재인 정부 출범 후 서울 집값 계속 올랐다. 25평 기준 서울 4억, 강남 6억 상승
– 재임 30개월 중 26개월 상승했고, 4개월 하락했는데 ‘안정적’ 거짓 보고
– 표본도 없는 거짓 자료로 시장을 왜곡하는 감정원의 통계 생산 중단해야

경실련은 문재인 정부 출범(2017.05) 이후 서울 아파트값 변화를 분석했다. 서울에 위치한 34개 주요단지를 대상으로 삼았다. 분석결과, 문재인 정권 30개월 중 26개월간 서울 아파트값은 상승했고, 전월 대비 가격하락 기간은 단 4개월에 그친 것으로 나타났다. 서울 아파트값은 취임 시점인 17년 5월 평당 3,415만원(25평 기준 8.5억)이었으나, 2019년 11월에는 5,051만원(12.6억)으로 평당 1,637만원(약 4억, 32%) 상승했다. 2년 반 동안 아파트 기준으로 4억원이 뛰었다. 30개월간 전월 대비 매월 1.28%(연간 15%)씩 상승했다. 2019년 소비자 물가 상승률은 1%가 채 안 되며, 문재인 정부 연평균 1.3% 정도이다. 서울 집값은 물가 상승률보다 12배 많이 뛴 셈이다.

시장 상황은 심각하지만, 부동산정책을 총괄하는 국토교통부와 정권의 수장인 문재인 대통령은 서울을 포함한 전국 집값이 안정세에 있다고 자평했다. 정부 주장의 근거는 한국감정원이 발표하는 <전국주택가격 동향조사>다. 실제로 이 통계를 보면 2018년 9.13대책 이후 2019년 1월부터 6월까지 서울 집값은 전월 대비 마이너스 상승률을 보였다. 정부는 이를 인용하며 “13년 이후 최장 기간인 32주 연속 집값 하락”이라고 진단한다.

하지만 한국감정원의 통계는 많은 문제를 안고 있다. 매주 발표하는 주간 단위 집값 통계는 표본 자체가 부족하다. 경실련은 2014년 통계작성기관이 한국감정원으로 이관될 당시 2주간 서울 아파트단지 거래를 전수 조사했다. 조사결과, 전체 단지 중 30% 단지에서만 거래 건이 존재했고, 나머지 70% 단지는 거래 자체가 없었다. 거래 건수는 단지 평균 주당 0.24건에 불과했다. 통계를 산출할 표본 자체가 부족한 상황임에도, 한국감정원은 주식시장 상황을 중계하듯 매주 단위로 아파트 가격 변화를 발표한다.

한국감정원의 발표자료에서조차 상호 불일치가 나타난다. 한국감정원은 ‘주택가격 동향조사’ 뿐 아니라 ‘공동주택 실거래가격지수’라는 이름으로도 아파트값을 매월 발표한다. 주택가격 동향조사 상의 17년 5월 가격지수는 97.3에서 시작해 19년 8월에는 107.2로 지수가 10 상승한 것으로 나타난다. 하지만 공동주택 실거래가격지수 상의 가격지수는 93.2에서 시작해 19년 8월에는 124.7로 33.5가 상승한 것으로 나타난다. 그나마 시장 상황을 반영하는 감정원의 통계는 공동주택 실거래가격지수이다. 하지만 정부는 집값 안정세를 주장하기 위해 시장 상황에 맞지 않는 주택가격동향조사만을 인용하며 여론을 호도하고 있다.

정부와 대통령은 한국감정원의 엉터리 통계를 근거로 서울 집값이 안정세라고 말한다. 정확한 진단이 없으니 효과적인 대책도 없다. 대통령은 한국감정원의 시세와 동떨어진 엉터리 주간가격 동향 발표를 중단시켜야 한다. 월간동향의 경우에는 실거래가에 기초하도록 통계방식을 바로 잡아 더 이상 엉터리 통계가 되지 않도록 해야 한다. 또 단기간 엄청난 집값 상승으로 최악의 주거난에 시달리고 있는 국민의 현실을 외면하고 우롱하는 국토부 장관을 경질하고, 집값 거품 제거를 위한 특단의 대책을 내놓길 촉구한다.

*자세한 내용은 첨부자료 참고 바랍니다.

보도자료_문재인 정부 출범 후 서울아파트값 변화

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

국토부는 공시지가 현실화율 64.8% 근거부터 제시하라

15년간 2조 세금 투입, 가격 조작으로 국민을 속여왔다

어제(19일) 경실련과 민주평화당이 발표한 ‘79년 이후 땅값 추정 자료에 대해 국토부가 ’객관적인 토지 가격으로 보기 어렵다‘며 해명자료를 냈다. 정부의 공시지가 현실화율 64.8%는 감정평가사가 정밀 분석한 표준지 50만 필지의 시세 총액과 공시지가의 비율이고, 경실련이 자체적 기준으로 산출한 43%는 합리적인 추정으로 보기 어렵다는 것이다. 하지만 정부는 경실련 추정치의 문제를 거론하기 이전에 연간 1,800억원 규모의 혈세를 감정평가사와 감정원에 투입하여 산출했다는 64.8%에 대한 세부내역과 근거부터 밝히는 게 우선이다.

수도권 주요 표준지 시세반영률 40% 수준. 지역별, 용도별 시세반영률을 공개하라

2005년 공시가격 제도 도입 이후 경실련 등이 수차례 조사한 자료에 따르면 서울 주요 표준지의 경우 시세반영률이 40% 내외가 대부분이다. 공시지가를 두배 올렸다고 시끄러웠던 명동의 경우에도 시세는 평당 10억원 수준이지만 여전히 2억, 3억대 표준지가 훨씬 많다. 삼성동의 경우 4.4억원에 매각된 한전부지와 옆 현대백화점 부지 등이 표준지인데, 한전부지는 1.9억, 현대백화점은 2억원에 불과하다. 강남역에 있는 뉴욕제과의 경우 2014년 평당 5억원에 매각되었으나, 여전히 공시지가는 2.8억원이다. 아파트가 위치한 표준지를 조사한 결과도 서울은 33.7%, 경기도는 31.8%에 불과했다.

이처럼 우리나라 땅값의 대부분을 차지하고 있는 서울과 경기도의 상업용지, 아파트용지의 표준지의 시세반영률이 낮은데 전국 평균이 64%라는 것은 나머지 지역의 낮은 가격의 토지들은 시세반영률이 90% 가까이 되지 않고는 불가능한 수치이다. 정부가 전국 표준지의 지역별, 용도별 시세반영률을 투명히 공개해야 하는 이유이다. 정부는 64.8%에 대한 근거 및 세부내역에 대한 경실련 정보공개청구에 대해 내부자료라는 이유로 비공개하였다.

표준지 감정평가서를 공개하라

이처럼 경실련의 표준지와 주요 개별지 등의 공시지가 시세반영률은 정부의 설명과 크게 차이나고 있지만 정부는 관련자료도 제대로 공개하지 않는다. 공시지가 현실화율도 2005년 91% 발표에 대한 거짓통계 논란 이후 제대로 공개하지 않았고, 10여년이 흘러 올해 64.8%라고 밝혔지만 여전히 근거는 공개하지 않고 있다. 지난 국정감사 때도 정동영 의원이 서울 고가 표준지에 대한 감정평가서 원본을 요구 했으나 국토교통부와 한국감정원은 “표준지 조사사항 및 가격평가의견서 등 공시가격 산정과정의 내부자료는 전문적 판단 영역에 해당하는 부분이 상당수 있어 개별부동산의 구체적 산정 내역 공개는 곤란하다”며 공개를 거부했다.

국토부가 해명에서 밝힌대로 감정평가사들이 정밀 분석한 표준지 가격과 시세에 자신이 있다면 떳떳히 내역을 공개해 검증을 받아야 한다. 공시지가, 공시가격은 세금 뿐만 아니라 60여가지 행정목적에 쓰이는 만큼 가격이 제대로 산정되고 있는지, 형평성에 맞고 공평한지 국민들은 투명히 알아야할 권리가 있다. 전문성을 핑계로 비공개로 일관하는 것은 가격 산정에 대한 의심만 키울 뿐이며 논란만 더욱 커지게 만든다.

15년간 2조 투입, 가격을 조작하고 국민을 속이는 관계자 고발예정

2005년 공시가격 제도도입 이후 공시지가 이외 공시가격까지 조사하면서 관련예산도 증가했고, 국토부와 지방정부 예산까지 포함하면 연간 1,500억원 정도의 예산이 투입된 것으로 예상된다. 15년간 2조원의 막대한 규모이다. 하지만 결과는 지금처럼 시세반영도 못하고 부동산 유형별로도 어긋나는 조작된 가격 발표이다. 이에 경실련은 내일(12월 5일 목요일 오전 10시, 국회 226호실) 국민혈세로 가격을 조작한 관련자들을 고발할 예정이다.

지난 11월 28일 경실련이 서울 아파트값 상승실태를 발표했을 때도 국토부는 경실련 자료가 일부 단지 조사결과일 뿐이라며 국토부 자료가 통계의 신뢰성을 확보하고 있다고 강조했다. 하지만 통계의 신뢰성은 말로 되는 것이 아니라 상세한 내역을 투명하게 공개할 때 확보될 수 있다. 공시지가 현실화율 등 정부 통계에 대한 세부내역부터 공개할 것을 요구한다.

보도자료_국토부 해명자료 반박

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

경실련&민주평화당, [불평등과 격차 심화 주범 연속고발]

첫 번째, 역대 최고 땅값 상승 감추고, 국민을 속여온 공시가격 관련자 고발
지난 15년간 아파트 보유자는 18조 더 내고, 재벌과 건물주는 80조 덜 냈다
아파트는 70%, 빌딩 상가 토지 40%, 불평등 공시가격 조작의 주범을 밝혀라

경실련과 민주평화당은 오늘 지난 15년간 공시가격 조작으로 재벌 등 부동산 부자들에게 80조원의 세금을 덜 내도록 특혜를 제공한 관련자를 검찰에 고발한다. 감정평가협회장은 업무방해죄, 중앙부동산가격공시위원회 심의위원과 한국감정원장, 국토교통부 관련 공무원은 직무유기죄로 고발한다. 앞으로

경실련과 민주평화당은 10년 높은 분양가로 분양, 허술한 분양가 승인, 위례 등 허위분양원가 공개 심사 등으로 부당한 업무추진으로 청년과 서민 등과 재벌과 건물주 등과 불평등과 격차를 더 심화시킨 관련자에 대한 연속 고발을 진행할 예정이다.

어제 경실련과 민주평화당이 발표한 땅값 분석자료에 대해 국토부는 자체기준에 따른 것으로 객관적 가격으로 볼 수 없다며 공개토론을 제안했다. 경실련은 국토부가 공개토론을 요청하면 언제든지 공개된 토론에 적극 참여를 할 것이다.

국토부는 매년 반복해서 2천억 규모의 국가 돈을 투입하여 국토 전체를 전수조사한 기초자료인 공시지가의 시세반영률 근거자료와 세부 조사와 감정자료 등 내역부터 공개하기 바란다. 그동안 경실련이 수차례 관련 자료 공개를 요구했음에도 불구하고 아직도 비공개되고 있다. 우리 자료는 항상 공개되고 산출자료는 항상 언론에 제공되고 있다. 그런데 국토부는 감추고 있다.

공시지가는 1989년 토지공개념에 기초해 도입됐고, 2005년 공시가격 제도도입 이전까지 주택, 상가빌딩 등 모든 부동산은 토지와 건물이 분리 과세했다. 공시지가는 모든 부동산의 토지가격으로 종합토지세(0.2~5%)의 부과기준이었다. 하지만 2000년 분양가 자율화 이후 집값이 급등하자 정부는 공시지가의 시세반영률이 낮아지는데도 오히려 2003년 시세의 67% 2004년 76% 2005년 91%로 시세와 근접했다고 거짓 발표를 했었다.

그리고 2005년 종합부동산세를 도입하면서 토지 시세와 낮게 조작된 공시지가 차액이 밝혀지면서 이를 감추려 공시가격 제도를 추가 도입하였다. 본래는 시세반영 비율을 높이고 부동산투기 근절 및 부동산가격을 안정시키겠다는 취지로 2005년에 주택(공동주택, 단독주택 등)에 대해 토지와 건물을 통합평가 후 과세하는 주택공시가격 제도를 도입했다.

주택공시가격제도 도입 이후 아파트는 초기에 공시가격 시세반영률이 70% 수준까지 상승했었다. 그로 인해 아파트를 보유한 개인의 보유세 부담은 2배 이상 급증했다. 하지만 아파트와 달리 단독주택과 토지, 상가 등은 여전히 공시지가를 기준으로 과세를 해 왔기 때문에 시세반영률이 시세의 절반에도 미치지 않았다. 올해 공시지가를 발표하며 정부는 단독주택은 53%, 토지는 64.6%라고 시세반영률을 밝혔으나, 경실련 조사결과는 이보다 더 낮다. 특히 아파트 공시가격은 2019년 기준 시세의 65.3%이지만 공시지가는 33.7%에 불과했다.

고가단독주택의 경우 지난 14년간 토지와 건물을 통합 평가한 공시가격(집값)이 토지가격인 공시지가(땅값)보다 오히려 낮게 책정되어 공시가격 도입 이후 보유세 부담이 줄어든 것으로 나타났다. 한남동 고가주택을 분석한 결과 공시가격이 도입된 2005년과 2006년까지만 공시가격이 공시지가보다 약간 높고 2007년부터 2018년까지 12년간은 공시지가보다 낮다. 2005년 이전인 공시지가 기준으로 과세했을 때보다 보유세 부담이 낮아진 것이다.

토지의 가격인 공시지가는 전문가인 감정평가사들이 감정평가한 금액이다. 하지만 팔기 위해 감정할 때 와 세금을 매기기 위해 감정할 때 등 목적에 따라 감정가가 고무줄처럼 변하고 있다. 삼성동 105층 건축허가를 받은 현대자동차 부지의 경우 2014년 한국전력이 매각공고 때 발표한 감정가는 3조 2천억원 이었지만 6개월 후 10조 5천억원에 매각됐다. 그러나 다음 해인 2015년 1월 공시지가는 2조 2천억원으로 매각금액의 21% 수준이었고, 매각을 위해 감정평가한 금액보다는 1조원이나 낮게 결정됐다. 매각 이후 5년이 지난 지금까지도 현대차 부지 공시지가는 매각액의 43%에 불과하다.

공시가격 정책은 국토부 주택토지실 부동산평가과가 담당하고 있고, 조사평가에는 한국감정원과 감정평가사들이 참여하고 있다. 조사 평가한 금액의 심의기구는 중앙부동산가격공시위원회이다. 공시가격 조사 관련 국가예산 연간 1,500억원으로 15년간 2조원 규모가 투입되었다.

감정평가사는 표준지를 조사평가하고, 개별 토지를 검증한다. 감정원은 표준주택, 공동주택가격을 조사 산정하고 개별주택을 검증한다. 하지만 주택공시가격 제도를 도입한 이후 15년 동안 공정하지 않고 정확하지 않은 공시지가, 공시가격을 산정하여 정부에 제출하면서 정부의 공평 과세를 방해했다. 2005년 이후 단독주택 보유자, 특히 고가의 상업용지 등의 토지를 보유한 기업과 부동산 부자들에 제공된 세금 특혜는 약 80조원 규모로 추정된다. 반면 아파트 보유자들은 2005년 공시가격 도입 이후 2005년 이전보다 18조원의 세금을 더 부담된 것으로 추정된다.

공정하고 정확한 감정평가를 독려하고 회원들을 관리 지도해야 할 감정평가협회는 이런 문제를 알고 있음에도 불구하고 수수방관했고, 해당 업무를 수행한 감정평가법인은 공정하고 정확하지 않은 공시가격, 공시지가 평가 업무를 수행했다. 이에 협회장과 관련 법인들을 공평 과세업무를 방해한 업무방해죄로 고발한다.

공정하고 정확한 공시지가 및 공시가격이 결정될 수 있도록 이를 검증하고 심의하는 한국감정원과 중앙부동산평가심의위원회는 형식적인 심의를 통해 공시가격 조작을 15년간 방조했다. 특히 공공기관인 감정원은 불투명한 행정으로 국민의 알 권리조차 침해하고 있다. 이에 한국감정원장과 중앙부동산평가심의위원회 위원들을 직무유기죄로 고발한다.

공시지가와 공시가격 등 불공평하고 정확하지도 않은 결정 공시가격이 재산세, 종부세 등 과세기준으로 공시되며 불공평한 보유세 과세로 특혜와 세금 차별이 2005년 공시가격제도 도입 이후부터 15년간 지속해서 나타나고 있다. 따라서 여러 관련자가 공시가격 조작을 통해 공평 과세를 방해해왔다고 판단할 수 밖에 없다. 과세는 공정하고 정의로워야 함에도 지난 30년 짧게는 공시가격 도입 이후 15년 동안 엉터리 공시가격 조작으로 아파트 등 주택을 보유한 서민들이 재벌이나 건물주 등 부자와 법인보다 더 많은 세금을 부담하는 불공정과 불평등이 이어지고 있다. 문재인정부 역시 이를 해결하지 않고 있다. 권한이 있음에도 책임을 지지 않는 등 국민에 대한 세금부과의 기준인 공시(지가)가격 조작을 방치, 지난 15년 동안 80조 세금을 징수하지 못했고, 또 매년 2천억의 국민 세금을 사용하면서 불평등한 기준을 만들어 18조 규모 세금을 상대적으로 더 부담토록 국민에게 고통을 안기고 부동산값 폭등을 유발한 자들의 책임을 철저히 물어야 한다. 끝.

보도자료_공시가격 조작 관련자 고발장

지난 회에 이어 <도시가 사라진다>를 몇 회 더 쓰기로 한다. 오늘 처음 이 글을 보는 독자는 반드시 이전 글을 찾아 읽어 보기 바란다. 그래야 이야기의 흐름을 따라잡을 수 있을 테니까.

샌프란시스코 도심에 인분이 널린 이유: 내재적 접근

자, 그럼 한 번 곰곰이 생각해 보자.

왜 샌프란시스코 도심의 길거리에 사람 똥이 널렸을까? 그야 사람들이 길거리에서 똥을 싸 재꼈으니 그렇다. 그럼 왜 사람들이 길거리에서 똥을 쌀까? 답은 간단하다. 쌀 데가 없어서가 답이다. 똥을 쌀 공공 화장실이 감당하지 못할 정도로 사람들이 길거리로 쏟아져 나오고 있기 때문이다. 공공 화장실은 턱없이 부족하고, 마천루 빌딩의 화장실은 노숙자들을 반기지 않을뿐더러 출입을 허용하지 않는다. 백번 아량을 베풀어 노숙자들이 이용하게 한다고 해도 문을 닫는 밤이면 화장실 이용이 불가능하다. 그러나 용변은 밤낮을 가리지 않는다. 그렇다면 우리나라에서 어떤 명사가 애용하는 내재적 접근을 한 번 해보도록 하자. 노숙자 입장에서.

누구에게나 용변을 보는 행위는 다른 사람들에게는 절대로 보이고 싶지 않은 그런 창피한 일이다. 그래서 사람들은 용변을 볼 때 아주 제한된 공간에서 은밀하게 그 일을 치른다. 아무도 보길 원하지 않을 뿐만 아니라 보고 싶어 하지도 않는다. 변태들 빼고는. 그런데 그렇게 수치스런 일을 길거리에서 버젓이 하고 있다고? 그것도 지상 최고의 문명을 자랑하는 나라 미국, 더군다나 최고부자 도시 샌프란시스코에서, 사람들이? 여러 사람이 볼 수 있는 그런 대로변에서? 사정이 어느 정도면 그리 하겠는가?

안전마약투약소 법제화 서두르는 샌프란시스코

제정신을 가진 이들이라면 아무리 급하더라도 수치심을 잃어버릴 정도로 남의 눈을 의식하지 않고 용변을 보는 데는 매번 용기가 필요할 것이다. 그럴 진데 길거리에서 정말로 스스럼없이 배변 행위를 할 정도라면 제정신이 아닐 공산이 매우 크다. 그것도 인생의 막장까지 갔다는 자괴감마저도 상실할 정도로. 샌프란시스코와 로스앤젤레스 도심의 노숙자들은 이런 이들로 북적인다. 물론 여기엔 실질적으로 공짜로 제공되다시피 하는 마약이 한 몫을 한다. 자신이 처한 현실을 부정하고픈 사람들에게, 그래서 전혀 제정신이고 싶지 않을 이들에게 마약만한 것이 어디 있을까. 똥 더미 곁에 널브러진 마약 주사들을 보면 그것을 대번에 알 수 있다.(“San Francisco’s dirtiest street has an outdoor drug market, discarded heroin needles, and piles of poop on the sidewalk,” Business Insider, Sep 20, 2019).

오죽했으면 샌프란시스코 시는 연방법이 엄격히 금하고 있는 ‘마약투약소’(safe injection site)까지 만들어 낼 궁리까지 했겠는가. 거기다 ‘안전’이란 수식까지 붙여서.(“SF resumes push for drug injection site after judge’s ruling,” San Francisco Chronicle, October 2, 2019). 얼마나 우스꽝스러운 일인가. 세상에 마약만큼 위험한 게 어디 있나. 그러니 아무리 마약에 찌든 마약쟁이라도 자식에게 마약을 권하지는 않을 터. 그런데 그 마약을 공짜로 그것도 깨끗한 주사까지 제공해 주고 간호사 앞에서 투약하게 한다고 해서 그게 과연 ‘안전’한 것일까?

‘산송장들의 땅’(the land of the living dead)

그런데 노숙자들의 똥으로 골머리를 앓고 있는 시당국이 그 문제는 둘째 치고, 돌려쓰는 마약 주사기로 인한 에이즈나 간염의 확산을 방지하기 위해서 일단 이런 조치를 취하려 하고 있다니 말문이 막힌다. 이를 통해 우리는 미국의 대도시가 어느 정도나 사람 살 곳이 못되는 곳으로 변하고 있는지를 간파할 수 있다. 또한 우리는 미국 샌프란시스코 시의 노숙자 문제가 얼마나 심각한지를 가늠할 수 있다. 수시로 도심 곳곳에서 발견되는 사람 똥과 똥냄새, 그리고 그 옆에 함께 널브러진 주사바늘 등, 코를 막고 고개를 젖힐 수밖에 없게 하는 이런 장면들을 매일 목격하며 사는 주민들에겐 그것은 지옥의 장면과도 같다. 오죽했으면 샌프란시스코 도심의 한 주민은 취재 나온 뉴욕타임스 기자에게 “여기는 산송장들의 땅”이라고 까지 말하고 있을까. 산송장들의 땅. 서양식으로 말하면 좀비들의 땅. 그곳에 가면 머리에 꽃보다는 샌프란시스코 시 보건당국자 고든(Rachel Gordon)이 충고하는 것처럼 길을 걸을 때 똥냄새 때문에 “숨 쉬는 것을 참아야만 하는 곳”이 되었다.(“Life on the Dirtiest Block in San Francisco,” New York Times, October 8, 2018). 그러니 도시가 사라진다는 말이 나올 수밖에.

노숙자 증가원인: 집값 폭등

결국 노숙자가 문제다. 그럼 그 많은 노숙자들은 대체 어떻게 양산된 것인가? 그 답을 하기 전에 이 쯤에서 독자들에게 묻고 싶다. 집값이 오르면 마냥 좋기만 한 것일까? 통상 집을 가진 이들이라면 “그렇다”고 할 것이다. 그러나 결코 아니다. 집값이 오르면 물가도 덩달아 오르고 물가 오르면 인건비도 당연히 오른다. 그게 그런 식으로 순환하는데 그냥 순환하는 게 아니고 악순환 한다. 결국 이렇게 되면 맨 먼저 저임금 노동자들과 서민들만 피를 보게 된다. 물론 집 가진 자들도 나중에 피해를 보게 된다. 집값 오르면 뭐 하나. 사람 살 곳이 못 되고 있는데… 저임금 노동자들과 서민들의 경우, 그깟 최저임금 조금 오르면 뭐 할까. 물가 앙등으로 생활비는 더 들고 집값이 천정부지로 오르니 집을 사기는커녕 월세 살기도 빠듯해진다. 월세는 집값 상승 대비 연동되어 함께 오르게 되어 쥐꼬리만 한 월급으로 월세 내고 나면 살길이 막막해진다. 그야말로 생활이 아닌 생존의 문제에 봉착하게 된다. 먹는 건 손가락 빨고 사는가? 그럴 순 없으니 두 가지 선택 중 하나를 고를 수밖에. 월세가 도심에 비해 저렴한 도시 밖으로 나가든지 아니면 도시 안에서 노숙자가 되든지. 도시 밖으로 나가면 그나마 허드레 일자리 구하기도 하늘에 별 따기. 그 경우 출퇴근은 어찌하나? 그렇다면 막장 인생 그것이 유일한 답.

독자들은 이 대목에서 오해하지 마시라. 노숙자들이 원래부터 배우지도 못하고 게다가 게으기까지한 별 볼 일 없는 하층민이었지 않겠느냐고. 천만에 말씀. 치솟는 집값과 임대료의 상승은 심지어 동부의 명문 예일대 졸업생까지 한 순간에 노숙자로 전락하게 만든다.(“He was a Yale graduate, Wall Street banker and entrepreneur. Today he’s homeless in Los Angeles”, CNN, September 18, 2019). 그러니 절대로 현재 미국 대도시에 쏟아져 나오는 노숙자들을 평범한 이들과 구분되는 천민정도로 취급하지 말기 바란다. 그들의 대부분은 집값이 오르기 전엔 그야말로 필부필부였으니까. 결국 노숙자 문제는 서민들의 문제다.

엔리코 모레티(Enrico Moretti) 버클리대 경제학과 교수는 집값이 10% 상승할 때마다 식당 등을 포함한 지역 소비 물가는 6% 증가한다고 말한다. 그런데 샌프란시스코의 경우 집값의 중간값(the median home price)이 2012년 이래 두 배 증가했다.(“San Francisco Restaurants Can’t Afford Waiters. So They’re Putting Diners to Work”, New York Times, June 25, 2018.) 샌프란시스코는 최첨단 기술 기업들이 소재하는 이유로 주택의 수요가 높고 그에 따라 한정된 공급으로 집값이 대거 상승했다. 이것은 집을 소유하지 못하고 임대를 해야만 하는 서민들의 입장에선 내 집 마련 꿈은 점점 더 요원해지는 것을 의미한다. 그리고 그것은커녕 현재 사는 월세조차 위협받는 것을 말한다. 왜냐고? 샌프란시스코의 경우 최저임금이 2014년 시간당 10.74달러에서 2018년 7월 15달러로 상승했다. 그러나 집값 상승에 따른 임대료 상승 그리고 생활비의 상승은 시급 오른 것을 한껏 비웃을 뿐이다. 부동산을 잡지 않는다면 그깟 소득 얼마 찔끔 오른 것이 아무런 의미가 없다는 것을 샌프란시스코가 여실히 보여주고 있다.

한 명이 집 구매할 때 세 명이 노숙자 되는 샌프란시스코

샌프란시스코 만 지역사무소 소장인 제이미 알만자(Jamie Almaza)의 말을 들어 보면 이 지역의 주거 불안정성이 어느 정도나 심화되었는지 알 수 있다. 올해 초까지만 해도 알만자는 샌프란시스코 시에서 한 명이 집을 갖는 동안 두 명의 노숙자가 탄생한다고 말했었다. 그러나 올 8월에 열린 토론회에서 그것을 수정했다. 한 명이 집을 가지면 이제는 세 명이 길거리 노숙자가 된다(“California homeless crisis: San Francisco tackles costly waste problem with ‘poop patrol”, FoxNews, August 20, 2019.). 샌프란시스코 시가 기존의 방식으로 집계한 노숙자 수는 올해 8천11명으로 2017년에 비해 17% 증가한 것으로 나오지만, 새로운 기법으로 으로 집계해 본 결과 그 두 배인 17,595명에 달해 30% 증가한 것으로 나타난다(“San Francisco’s Homeless Population Is Much Bigger Than Thought, City Data Suggests,” New York Times, November 19, 2019).

‘비등점’에 이른 로스앤젤레스 노숙자

로스앤젤레스의 노숙자 문제는 한층 더 심각하다. 작년에 비해 노숙자가 로스앤젤레스 카운티(광역)에서 12%가 늘어나고 로스앤젤레스 시만 보면 16% 증가했다. 해서 그 수는 각각 58,936명, 36,300명으로 집계되었다(“Homeless Populations Are Surging in Los Angeles. Here’s Why.”, New York Times, June 5, 2019). 로스앤젤레스 카운티 인근 오렌지카운티는 43% 증가했다(“California mayor says high cost of living is root of homeless crisis,” FoxNews, June 26, 2019). 물론 이것도 공식적 집계이니 실제로는 더 그 수가 더 늘어난다. 폭스뉴스는 로스앤젤레스의 노숙자 문제는 이제 “비등점”에 이르렀다고 코멘트를 달았다. 그리고 이렇게 노숙자문제가 극단적으로 악화된 데에는 이구동성으로 집값 상승을 지목한다. 로스앤젤레스 시민단체 소장 엘리스 뷰익(Elis Buik)은 뉴욕타임스 인터뷰에서 “우리의 주택위기가 곧 노숙자 위기”라고 정곡을 찌른다. 더도 덜도 말고 단도직입적으로 말해서 멀쩡한 서민들을 노숙자로 만드는 주범은 바로 “거주부담능력”(housing affordability)이라 말한다. 그런데 착각하지 마시라. 여기서 거주부담능력이란 주택 구입 부담능력이 아니다. 월세 감당력을 말한다. 로스앤젤레스 노숙자담당국의 분석에 따르면 현재 로스앤젤레스에서 월세 중간값을 내고 방을 얻으려면 적어도 시급을 47.52달러(약 5만 원) 받고 일을 해야 한다. 그런데 현재 최저 시급은 14.25달러(약 1만5천 원)이다. 죽었다 깨어나도 살인적 거주비용을 임금이 따라잡을 수 없다. 이러니 많은 수의 평범한 시민들이 노숙자로 길거리로 나갈 수밖에.

바보야, 문제는 부동산이야!

이제 미국 전통적인 대도시가 사라져 가는 이유를 어느 정도 파악했으리라 믿는다. 서민이 살지 못하는 도시, 중산층이 몰락하는 도시, 그것은 무늬만 도시지 사실 도시가 아니다. 그저 소수의 몇 십 명도 아니고 수많은 사람들이 집을 잃고 임대한 아파트에서도 쫓겨나 길거리에서 노숙해야 하는 곳이 어떻게 사람이 사는 도시라고 할 수 있을까? 결국 노숙자의 퇴치(?)를 위해서는 치솟는 집값과 임대료를 내려야 한다. 그것이 아니고서는 미국 대도시의 노숙자 문제는 해결할 방도가 없다. 샌프란시스코처럼 ‘똥 순찰대’를 고용해 똥 치우고, ‘안전마약투약소’를 설치하는 것은 결코 근본적인 해결책이 아니다. 그런데 그것이 그리 쉽게 될 것 같지 않다. 왜냐하면 미국 대도시에 집값을 상승시킨 주범들이 미국 어딘가에 떡하니 버티고 있기 때문이다. 그에 대한 실마리를 로스앤젤레스 인근의 소도시 라구나 힐스(Laguna Hills)시장 돈 세지위크(Don Sedgwick)의 언급에서 발견할 수 있다.

“우리는 우리 앞에 놓인 이 문제를 쟁점화 시켜야한다. 수 킬로미터에 걸친 노숙자 행렬은 얼마나 슬픈 일인가. 그것도 한 때는 그들도 그저 평범한 삶을 살아가려했던 멀쩡한 이들로 우리의 이웃이었다는 점에서 가슴이 미어진다. 그러나 정말 환장하겠는 것은 그 어느 누구도 이 문제의 근원에 캘리포니아의 천정부지로 치솟은 살인적 거주비용에 대해선 말을 하지 않는다는 것이다. 그것을 문제 삼지 않고 외면한 바로 그 자유주의적 정책들이 캘리포니아의 노숙자 문제를 키워온 원흉이다”(“California mayor says high cost of living is root of homeless crisis,” FoxNews, June 26, 2019).

자, 그러면 그 자유주의적 정책들이라는 것이 무엇인지 알아볼 차례이다. 물론 다음 회에서…

<참고자료>

“He was a Yale graduate, Wall Street banker and entrepreneur. Today he’s homeless in Los Angeles”, CNN, September 18, 2019.

“San Francisco Restaurants Can’t Afford Waiters. So They’re Putting Diners to Work”, New York Times, June 25, 2018.

“Why is San Francisco … covered in human feces?” the Guardian, Aug. 18. 2018

“SF resumes push for drug injection site after judge’s ruling,” San Francisco Chronicle, October 2, 2019.

“San Francisco’s dirtiest street has an outdoor drug market, discarded heroin needles, and piles of poop on the sidewalk,” Business Insider, Sep 20, 2019.

“Life on the Dirtiest Block in San Francisco,” New York Times, October 8, 2018.

“San Francisco Restaurants Can’t Afford Waiters. So They’re Putting Diners to Work”, New York Times, June 25, 2018.

“San Francisco’s Homeless Population Is Much Bigger Than Thought, City Data Suggests,” New York Times, November 19, 2019.

“California homeless crisis: San Francisco tackles costly waste problem with ‘poop patrol”, FoxNews, August 20, 2019.

“Homeless Populations Are Surging in Los Angeles. Here’s Why.”, New York Times, June 5, 2019

“California mayor says high cost of living is root of homeless crisis, FoxNews, June 26, 2019.

김광기 경북대 교수의 연재 ‘인사이드 아메리카’는 <프레시안>에 동시 게재됩니다.

국토부는 이번주 중 공개토론 날짜와 근거를 제시하라

지난 12월 3일 경실련과 민주평화당이 발표한 ‘79년 이후 땅값 추정 자료에 대해 국토부가 ’객관적인 토지가격으로 보기 어렵다‘며 공개토론을 제안했다. 하지만 국토부는 지금까지 토론과 관련한 공식적인 연락이 없는 상태다. 토론회를 주최하려던 정동영 의원실 측에는 내년 1월로 연기해달라는 답변만 보냈다. 경실련은 공개토론에 적극 참여할 것이며, 국토부는 이번 주 중으로 공개토론 날짜와 누가 참여할 것인지를 제시하기 바란다.

땅값 발표 이후 국토부는 언론브리핑을 통해 경실련의 시세반영률 43%가 구체적 산출근거를 밝히지 않고 있어 합리성이 결여 된 것으로 의심된다고 밝혔다. 하지만 경실련은 보도자료에 그동안 수차례 공시지가 시세반영률을 조사해 온 결과를 토대로 산출되었음을 밝혔고 실태분석 자료는 매번 기자회견 등을 통해 공개적으로 발표해왔다. 경실련 조사결과 서울과 경기도 아파트 표준지의 시세반영률은 각각 33.4%, 31.8%이며 주요아파트 단지는 서울 37%, 부산·대구·대전·광주 등 지방 대도시가 2~30% 정도에 불과했다. 1,000억 이상 거래된 빌딩도 공시지가 시세반영률은 27%에 그쳤다. 이처럼 경실련이 1,000여개 이상 부동산 필지별 시세반영률을 조사한 결과 공시가격 공시지가 모두 시세를 제대로 반영하지 못한 것으로 나타난다.

연간 1,800억원 국민 세금을 투입하고 감정평가사 등이 직접 조사평가하고 검증한 공시지가 시세반영률의 세부 내역 공개가 우선되어야 한다. 경실련은 수차례 공시지가 실태 조사결과를 공개발표했지만 정작 국토부가 예산을 투입하여 전수 조사 평가했다는 50만 필지의 시세반영률은 비공개하고 있다. 경실련이 지난 3월 공동주택 현실화율 세부 내역 공개요구에 대해 비공개했고, 지난 10월 국감때 정동영의원실이 공개 요구한 공시지가 및 공시가격 부동산 유형별 현실화율 및 산출근거도 비공개했다.

국토부가 공개토론을 제안함으로써 국민과 언론, 시민사회 등 모두가 이번 기회를 통해 정부통계의 객관성과 정확성이 검증되고 근본적 개선이 이루어질 수 있기를 희망하고 있다. 따라서 국토부는 이번주 중이라도 공개토론 날짜와 누가 토론에 나설 것인지 제시하기 바란다. 아울러 감정평가사가 정밀분석한 표준지 50만 필지의 시세반영률 등에 대해서도 낱낱이 공개하기 바란다.

보도자료_ 국토부는 이번주 중 공개토론 날짜와 근거를 제시하라

문의: 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)