아이들이 ‘집다운 집’에 살 수 있기를

김승현 초록우산 어린이재단 경기아동옹호센터 소장

지난 10월 24일 국토교통부·보건복지부·여성가족부·법무부 등 관계부처 합동 「아동 주거권 보장 등 주거지원 강화 대책」 발표가 경기도 시흥시에 있는 한 초등학교에서 있었다. 사각지대가 없는 더 촘촘한 복지망을 만들겠다는 정부의 의지를 담은 「꿈을 키우고 꿈을 찾는 집」 선포식도 함께 진행되었다. 이 대책은 주거복지로드맵(2017.11) 발표 이후 취약계층·고령자 주거지원방안(2018.10)의 성과와 수요자·시민사회단체 등의 의견수렴을 통해 보완된 ‘지원방안 2.0’이다.

특히 이번 발표는 「아동 주거권 보장」이라는 이름으로 발표된 정부 최초의 정책이라는 데 큰 의미가 있다. 그동안의 아동에 대한 주거복지정책은 다른 정책들에 비해 우선순위 밖에 있었다. 사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지로드맵의 생애단계·소득수준별 맞춤형 지원방안에서도 청년, 신혼부부, 고령층에 대해서는 향후 추진계획이 구체적으로 나와 있지만 아동가구의 경우 저소득·취약계층 내 빈곤아동가구 지원으로만 명시돼 있고 구체적인 계획이 마련되어 있지 않았다.

전국적으로 아동주거빈곤 규모는 97만 명이다. 이 가운데 10명 중 1명은 더욱 열악한 주거환경 속에서 살고 있다. 비좁은 단칸방에서 다수의 가족들과 함께 지내고 있거나 방 안의 가득한 곰팡이로 폐렴 등의 질환을 달고 산다. 또, 화장실이 제대로 갖춰져 있지 않아 주변의 관공서 화장실을 이용하는 경우도 있다.

<그림 1-1> 전국·서울·경기도의 아동주거빈곤 현황

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_{자료: 통계청, 2015, 인구주택총조사}

아동이 적절한 주거 환경을 제공받지 못하는 것 즉, ‘주거권’이 제대로 지켜지지 않는 것은 ▲안전권 ▲건강권 ▲발달권 등 다른 권리도 함께 침해받을 수 있다는 것이다. 이는 보호자만의 책임이 아니라 국가와 사회가 함께 책임지고 해결해야 할 문제이다. 그간 초록우산 어린이재단을 포함한 시민사회단체는 정책에서 소외된 아동의 주거권 문제를 지속적으로 제기해 왔다. 또한 열악한 주거환경이 아동들에게 얼마나 부정적인 영향을 미치는지 알려왔다.

그 결과, 지난 2018년 3월, 2019년 7월 주거취약계층주거지원 업무처리지침 지원 대상에 최저주거기준 중 필수설비미달¹⁾ 아동가구, 최저주거기준 중 용도별 방 개수 미달인 아동가구, 출산예정의 미혼모가 포함되었다. 해당 가구는 보증금 50만 원과 주변시세 30% 금액의 월 임대료로 매입임대주택이나 전세임대주택 등의 공공임대주택에 우선 입주할 수 있게 됐다.

이와 함께 지난 4월 주거기본법 제3조 3항의 주거지원이 필요한 계층에 ‘아동’이 포함되었고, 10월 「아동 주거권 보장 등 주거지원 강화 대책」 이라는 결실을 맺었다. 이번 정책은 특히 아동의 주거권을 언급한 첫 번째 정책으로서 의미가 크다. 아동주거정책을 시혜적 관점이 아닌 권리로 보장하겠다는 의지를 담은 발표라는 점에서 기존의 대책과 다르다. 기존 신혼부부, 청년, 고령자 등에게만 별도로 있던 공급계획이 다자녀 아동가구로 확대되는 것이다.

이번 정책에는 아동 및 비주택 거주자 등 주거지원이 시급한 대상가구에 2022년까지 맞춤형 공공임대주택 3만 가구²⁾를 공급한다는 것과 금융지원 및 아동돌봄정착 등 맞춤형 서비스를 지원하고 수요를 추가 발굴하고자 하는 계획 등을 담고 있다. 아동가구의 경우 무주택·저소득이면서 최저주거기준 미달 주택에 거주하는 두 자녀 이상 가구가 적정 규모의 주택에서 살 수 있도록 정부가 전세, 매입 자금 지원을 늘려서 1만 1천 가구를 보급하고 주택구입 및 전세자금 대출시 금리를 인하하기로 했다. 또한 다자녀 가구가 사는 공공임대주택 안에 돌봄 공간을 조성해 주택 공급뿐 아니라 아동의 정서 발달도 지원한다. 보호종료아동³⁾ 6천명에게는 지원주택의 유형을 기존의 전세임대에서 매입임대·건설임대 등으로 다양화하는 한편 자립할 수 있도록 지원한다. 또한 비주택거주자에게도 주택공급 뿐만 아니라 이주 및 정착까지 지원한다. 정부는 이를 위해 지자체를 통해 오는 연말까지 공공임대주택 수요조사를 실시 후 2020년부터 공급에 들어갈 전망이다.

<그림 1-2> 2019 아동주거권 보장 등 주거지원 강화대책

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_{자료: 국토교통부}

특히 이번 대책에서는 탁상행정이 아닌 시민사회단체의 의견을 듣고 여러 차례 현장 방문을 통해 수요자들이 겪고 있는 어려움을 직접 듣고 반영하려는 노력을 볼 수 있었다.

시흥시 정왕지역은 아동주거 빈곤 비율이 전국 1위이나 외관상으로는 주거 빈곤 형태의 확인이 어려운 지역이다. 하지만 실제로 집 안을 들어가 보면 불법 쪼개기를 통해 원룸으로 개조되어 여러 명의 아동과 부모가 함께 살고 있는 경우가 많으며 대부분 과도한 월세부담으로 어려움을 겪고 있다. LH가 매입을 통해 매입임대주택을 확보하려 했지만 구입할 수 있는 조건의 주택이 거의 없었으며, 그나마 매입할 수 있는 조건의 주택 또한 대부분 원룸이었다. 국토부와 LH 관계자들은 적합한 주택 매입이 어려운 상황을 파악하고 원룸 주택을 매입·리모델링하여 2룸형 주택으로 개조하는 공공리모델링 시범사업을 정왕동에서 시범사업으로 추진하게 되었고, 현 대책에도 포함해 발표했다. 이를 통해 정왕지역의 아동가구 중 적은 수이나 전학 없이 기존 살던 지역에서 매입임대주택으로 이사해 자신의 방을 가질 수 있게 됐다. 기존의 법령이나 제도 안에서는 해결할 수 없는 부분이었다.

 <그림 1-2> 공공 리모델링 시범사업https://lh5.googleusercontent.com/8-AXpee30DOc-cy0qivEYLXcvY97MGwf-SY8_5... />

두 번째로 다자녀 가구유형을 신설한 것이 유의미하다고 볼 수 있다. 전세임대제도는 신혼부부, 청년, 소년소녀가정, 기존전세임대제도 등으로 구분된다. 이중 신혼부부와 청년을 대상으로 한 전세임대지원금은 수도권 기준으로 1억2천만 원이나 소년소녀가정과 기존 전세임대제도의 임대지원금은 이보다 적은 9천만 원이다. 가구원 수가 많은 아동가구의 경우 신혼부부와 청년보다 더 넓은 면적과 방이 필요하지만 9천만 원으로 집을 구하다보니 면적이나 방의 개수가 최저주거기준에 미달인 집을 구하거나 반지하 또는 옥탑 등의 주택을 구할 수밖에 없었다.

이번 대책에서는 아동 성장에 필요한 적정 주거면적을 확보할 수 있도록 매입·전세임대 ‘다자녀 유형’을 신설하고, 호당 지원금액을 인상하여 자녀수에 적합한 면적(46~85㎡)을 갖춘 2룸 이상 주택을 지원한다. 수도권의 경우 아동 2명인 가구는 1억2천만 원까지 전세임대금을 지원 받을 수 있고, 아동 3명부터는 한 명당 2천만 원씩 추가 지원받아 임대주택을 구할 수 있게 된다. 매입임대 주택도 호당 구입단가가 인상되어 기존 생활권 내에서 다자녀 가구가 살기에 적합한 전세·매입임대주택 입주가 용이해졌다. 대책 발표 시 김현미 국토부장관이 언급한 “어린이도 성별에 따른 독립된 공간을 보장받고 갑작스러운 전학으로 친구들과 헤어지지 않을 권리를 보장하겠다”는 의지가 담긴 정책이라 할 수 있겠다.

<표 1-1> 전세임대, 매입임대의 호당, 지역별 단가

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그럼에도 불구하고 아쉬운 점과 향후 과제는 남아있다. 첫째 이번 발표의 정책대상이 아동가구 중 두 자녀 이상의 다가구에 맞춰져 있다는 것이다. 최저주거기준미달인 1인 아동가구, 두 자녀 이상이나 최저주거기준에 미달하지 않는 지하, 옥탑방, 구옥 등에 살고 있는 아동가구는 해당 되지 않는다. 현재 최저주거기준은 필수설비미달과 가구원수에 따른 방수, 면적만으로 미달여부를 측정하고 반지하, 옥탑 등의 구조, 성능, 환경 등에 따른 최저주거기준 미달여부는 판단하지 않는다. 때문에 반지하, 옥탑, 구옥 등과 같은 열악한 환경 속에서 사는 아동가구의 경우 최저주거기준 미달이라는 조건에 맞지 않으면 지원받기 어렵고 사각지대에 놓일 수 있다. 또한 두 자녀가 아닌 최저주거 미달가구인 경우 여전히 기존의 공공임대물량 한도 내에서 경쟁해야 하는 어려움이 있다.

#사례1

반지하 방 2칸, 거실에서 부모 자녀 총 6명(부모, 자녀4-초ㆍ중ㆍ고) 거주, 계약형태는 전세(보증금 2,400만 원), 반지하이다 보니 집안가득 핀 곰팡이로 인해 아이들의 건강에 악영향을 미치는 상황이고 아버지 소득이 적은편이나 수급대상이 아니어서 전세나 매입임대 1순위가 아님. 또한 거실이 방으로 포함되어 최저주거기준 중 방 수 미달의 대상으로 분류되지 못하며 면적 미달에도 해당되지 않음.https://lh4.googleusercontent.com/k5x4tkcSgfLTXvWW7vfkBSwGCQ7nYBqyNqFXt_... />

둘째, 기존 공공임대입주자에 대한 실태조사가 필요하다는 것이다. 현재 기존의 공공임대인 영구임대, 전세임대 등에 거주하고 있는 아동 가구 중 최저주거기준 미달인 환경에서 거주하고 있는 아동들이 있다. 임대주택의 과밀한 주거환경에서 지내거나 정부의 지원금으로 마땅한 전세임대주택을 구하기 어려워 반지하에 거주하기도 한다. 현재 공공임대로 입주해 있는 아동가구에 대한 실태조사를 통해 좀 더 나은 환경으로 이전하도록 지원하는 정책도 병행해 추진해야 한다.

#사례2

영구임대주택(11평)에 조모, 외삼촌, 아동5명(초중고) 총 7명 거주. 방은 총2개로 하나는 외삼촌이 사용하고 있으며 또 다른 하나는 거실과 이어져 아동들과 조모가 함께 사용하고 있음. 거실이 비좁아 아동 1명은 베란다에서 생활, 협소한 주거환경으로 인해 아동들끼리 서로 싸우며 스트레스를 많이 받고 있는 상황임.

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셋째, 정책의 적극적인 홍보와 지자체의 역할 강화가 필요하다. 다양한 주거복지정책들은 모두 ‘신청주의’이다. 즉 수요자가 정책을 알고 해당기간에 직접 신청해야만 가능하기에 정부의 정책이 필요한 대상에 제대로 알려지지 않으면 혜택을 받을 수 없다. 때문에 이번 정책이 실효성을 가지고 주거복지 사각지대를 해소하기 위해서는 정부의 적극적인 홍보와 지자체의 적극적인 역할을 기대해 본다. 수많은 전문가들이 필요계층에 비해 공급물량이 너무 적다고 한다. 그러나 실제로 올 연말에 계획된 다자녀 가구와 비주택 이주 희망 수요조사와 더불어 이에 따른 이주가 제대로 이루어지지 않으면 이번에 확보한 3만 가구의 물량마저도 원활한 공급이 어려울 수 있다. 수요조사를 통해 수요량이 제대로 파악될 경우 보다 많은 물량을 정부에 요구 할 수 있다. 아동의 주거권에 대한 사회적 관심이 높아지고 관련 주거지원 정책이 마련된 것은 매우 고무적인 일이나 이후 정책이 제대로 가동하기 위해서는 정부와 지자체의 적극적인 노력이 필요하다. 모든 아동들이 주거권이 보장되고 적절한 주거환경에서 생활할 수 있게 되는 날까지 우리의 목소리는 계속될 것이다.

_{1) 전용 입식부엌 또는 전용 수세식 화장실을 구비하지 못한 주거환경}

_{2) 다자녀 가구 1만1천 가구, 보호종료아동 등 6천 명, 비주택 가구 1만 3천 가구}

_{3) 가정위탁 종결, 아동보호시설ㆍ청소년쉼터ㆍ자립생활관 퇴소}

▣ 주거권 보장을 위한 4대 정책 요구안

 

(1) 자산 양극화 해소를 위한 부동산 불로소득의 철저한 환수

• 부동산 불로소득을 개발, 보유, 처분 전 단계에서 철저하게 환수  

(2) 공공임대주택 확대 및 주택 매매시장 개혁을 통한 주택 가격 안정

• 공공임대주택 확대 및 부담 가능한 공공임대주택으로 제도 개혁 


•  실수요자 중심 주택 매매 시장의 개혁과 주택가격 안정

(3) 주택임대차보호법 개정 등 주택세입자 보호 강화 

• 21대 국회 개원 즉시 주택 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법 개정 


• 안전·건강을 위협하는 부적절한 주거에 대한 임대 규제 도입 및 불법주택(쪼개기, 무단 용도변경 등)에 대한 규제 강화


• 주택임대차거래 신고제 도입

(4) 저소득층을 위한 주거복지 강화 

• 주거빈곤층에 대한 주거급여 등 주거 지원 강화  


• 주거취약계층 주거지원 강화


• 모든 비적정 주거에 대한 주거·안전기준 마련


• 주거복지 전달체계 강화를 위한 인력 및 예산 확대

 (1) 자산 양극화 해소를 위한 부동산 불로소득의 철저한 환수

◯ 서울 등 일부 지역의 주택가격 상승과 자산불평등 심화

가계금융복지조사 결과를 종합하면, 순자산 지니계수(1에 가까울수록 불평등, 0에 가까울수록 평등)는 2016~2018년 사이 0.584에서 0.597로 높아졌음. 이를 세분화하면 상위 10% 가구의 순자산 점유율은 2016년 41.8%에서 2018년 43.3%로 증가한 반면, 하위 80%의 점유율은 2016년40.1%에서 2018년 38.4%로 감소하며 자산불평등이 악화되고 있음을 확인할 수 있음.

◯ 주택 시장을 뒤따라가는 정부 대책 발표와 성난 민심

문재인 정부는 2017년 집권 후 2019년 12월까지 18번의 관련 정책을 발표했음. 그중 상당수가 투기 억제 및 주택가격 불안을 진정시키기 위한 대책이었으나 서울과 수도권을 중심으로 주택가격의 급등-가격유지-급등-가격유지의 사이클을 반복하고 있음. 2019년 다주택 보유 문제로 인한 국토교통부 장관 후보자의 낙마, 재개발 상가건물 투자로 인한 청와대 대변인의 사퇴 등은 점점 심화되는 한국의 자산 양극화와 불평등 문제에 대해 분노하는 시민들의 민심이 반영된 것임.

◯ 요구안 : 부동산 불로소득을 개발, 보유, 처분 전 단계에서 철저하게 환수

• 부동산 불로소득을 개발, 보유, 처분 전 단계에서 철저하게 환수  

개발: 공공임대, 공공상가 등 대물적 환수와 개발부담금, 재건축부담금 등 환수 강화,  용적률 완화시 공공기여 강화, 재건축 임대주택 의무화 

보유:  종합부동산세 세율의 인상 및 공시가격의 신속한 정상화를 통한 보유세 강화 

처분: 등록 임대주택에 대한 양도소득세 감면 폐지 등 세제 감면혜택 축소

• 그 동안 정부의 주택 가격 급등에 대한 주요한 대처 방법은 주로 금융 규제를 통한 수요 억제 대책이었음. 그러나 전세를 낀 갭투자가 성행하고, 투기이익이 발생하는 상태에서 금융 규제를 통한 수요 제한 정책만으로 주택 가격을 안정시키기에는 한계가 있음. 따라서 부동산 가격상승으로 인한 경제적 이익을 불로소득으로 보고 충분한 수준으로 철저하게 환수할 필요가 있음.


• 부동산 불로소득이 발생하는 전 단계에서 효과적인 불로소득 환수 및 가격 안정 등을 위해 다양한 부동산 불로소득 환수 방안을 강구해야 할 것임.


• 개발 단계에서 개발 이익 환수의 기본적인 수단은 공공의 대물적 환수와 금전적인 부담금 부과임. 특히 재건축의 경우 재개발과 달리 임대주택 공급이 의무화되어 있지 않은데, 이를 의무화하여 공공이 공공임대주택을 일정량 확보하는 방법을 강구해야 함.


• 현행 종합부동산세율의 인상과 공시가격 정상화 등 로드맵을 정부가 분명하게 제시하여 정부 정책의 예측 가능성을 높이고 주택 시장의 투기 심리를 충분하게 억제할 필요가 있음.


• 2018년 12월 말까지 취득하고 3개월 내 등록한 임대주택 등 현재의 장기등록 임대주택에 관한 과도한 양도소득세 감면 조치 등은 소급적으로 철회할 필요가 있음. 이는 부진정소급입법으로서 헌법상 금지되는 입법이 아니며 임대사업자에게 임대기간에 대한 변경 선택 대안을 제공하는 등의 조치로 신뢰이익의 보호 문제는 해결될 수 있음.

(2) 공공임대주택 확대 및 주택 매매시장 개혁 통한 주택 가격 안정

◯ 부동산 자산불평등 완화를 위해서는 주택을 구매하기 어려운 계층을 위한  공공임대주택의 공급을 대폭 확대하고 주택을 매수하고자 하는 실수요자들이 주택 시장을 통해 정상적으로 주택을 취득할 수 있도록 실수요자 중심의 주택 매매시장으로 개혁하여 주택가격을 안정시킬 필요가 있음.

◯ 그러나 한국은 자가보유율(2018년 주거실태조사 61.1%)과 장기공공임대주택 재고율(2017년 기준 86.7만호 4.3%)이 낮아 무주택 서민의 주거 생활이 불안정한 상태로 시장 불안을 완화하기에 공공임대주택이 턱없이 부족한 실정임. 이에 공공임대주택을 대폭 확대하고 부담가능한 공공임대주택으로의 제도 개혁이 필요함.

◯ 요구안: 공공임대주택 확대 및 부담 가능한 공공임대주택으로 제도 개혁

• 공공임대주택 확대 및 부담 가능한 공공임대주택으로 제도 개혁 


• 전체 주택 재고의 20% 이상으로 공공임대주택 확대 및 공공성 있는 사회주택의 확대


• 대기자명부 도입을 시작으로 공공임대주택 유형 통합과 소득수준에 따른 임대료 차등 부과를 통해 공공임대주택의 부담가능성 제고  


• 공공임대주택 예산의 대폭 확대(호당 공급 및 리모델링 지원 예산, 운영·관리 예산 확대 포함) 

• 정부는 공공임대주택 재고에 전세임대를 포함시키면서 전세임대 공급을 크게 늘리고 있음. 그러나 전세임대는 민간주택을 공공이 임차하여 낮은 월세로 제공하는 전대차 방식의 임대료 보조 제도의 일종으로 공공임대주택 재고에 포함시키는 것은 부당함.


• 전세임대까지 포함해도 2018년 기준 공공임대주택 비율은 전체 주택 재고의 7.5%에 불과하여 무주택 서민이 일생에 한번이라도 공공임대주택을 입주해볼 수 있다는 기대를 갖기 어려움. 따라서 주택 투기를 방지하고 안정된 임대주택에 거주할 수 있도록 공공임대주택의 재고를 전체 주택 재고의 20%까지 확대하는 것이 필요함. 아울러 사회경제주체를 통해 공급하는 공공임대주택에 준하는 공공성 있는 사회주택 공급이 확대될 수 있도록 하는 것이 필요함.


• 참고로 프랑스는 2000년 ｢도시의 연대와 재생에 관한 법률｣ 및 2013년 ｢공공임대주택 의무공급 강화를 위한 법률｣ 제정을 통해 2025년까지 공공임대주택을 일정 인구수를 초과한 모든 꼬뮨의 주택수의 25%(인구 15,000명 이상인 꼬뮨 중에서 인구증가율이 5년간 5% 이상인 꼬뮨의 경우 의무공급비율을 20%)를 공공임대주택으로 공급해야 함. 프랑스와 같은 야심찬 계획 없이 도시화가 급격하게 진행된 한국 사회의 무주택자의 주거난과 주거비 부담을 완화시키기 어려움. 따라서 공공임대주택 재고를 전체 주택 재고의 20%까지 올리겠다는 계획 하에 공공임대주택 공급 계획을 다시 수립할 필요가 있음.


• 대기자 명부제도 등을 통해 지역별로 공공임대주택의 정확한 수요 파악이 선행된 상태에서 공공임대주택의 공급과 배분이 계획되어야 함. 현재는 정부와 지자체가 공급 경험을 기초로 부정확하게 공급계획을 수립하고 지역별, 계층별로 임의적인 배분을 하고 있음. 공공임대주택의 수요자들이 누구이고 지역별로 얼마나 수요자가 있는지 명확히 해야 부담가능한 임대주택 공급 및 배분에 대한 계획을 정확하게 수립할 수 있음.


• 공공임대주택의 유형 통합 및 소득에 연동된 부담 가능한 임대료 체계로의 개편이 필요함. 현재 지나치게 복잡하게 나뉘어진 임대주택 유형별 입주조건은 전문가와 안내를 하는 공무원들도 다 정확하게 알지 못할 정도임. 따라서 입주희망자들이 이를 다 이해하고 매번 입주신청을 할 것을 기대하기 어렵고 정보취약 계층은 더욱 어려움을 겪게 됨. 따라서 입주희망자는 자신의 조건을 알리고 유형 구분 없이 공공임대주택을 신청하기만 하면 되는 체제로 개편할 필요가 있음. 또한 사회적 낙인화를 방지하기 위해 공공임대주택에 다양한 소득계층이 모여 거주하는 커뮤니티를 구성하도록 공공임대주택의 유형을 통합할 필요가 있음. 


• 이를 위해서는 입주자의 소득을 반영한 부담가능한 임대주택이 되도록 공공임대주택의 임대료 체계를 개편하는 것이 필수적임. 이 과정에서 정부와 지자체, 공공임대 공급 주체, 기존 입주자, 시민사회단체, 전문가 등 다양한 이해관계자 그룹들간에 지속적이고 체계적인 의견 교환과 의사 수렴이 필요함.


• 아울러 부담 가능한 공공임대주택 공급을 위해서는 전체 공공임대주택 예산 총액의 확대 뿐만 아니라 공공임대주택의 호당 건설 지원 예산을 높이고 저소득층을 위해 공공임대주택 운영·관리 예산 확대를 함께 추진해야 함.

◯ 요구안 : 실수요자 중심 주택 매매 시장의 개혁을 통한 주택가격 안정

• 실수요자 중심 주택 매매 시장의 개혁과 주택가격 안정

주택 투기 규제 강화 및 주택금융 규제 강화로 주택 가격을 안정시켜 실수요자들이 부담가능한 가격에 주택을 취득할 수 있도록 개혁

민간택지 분양가 상한제 지역 전면 확대 및 무주택 실수요자 중심 주택 분양 실현 

다주택자의 갭투자 규제 확대

주택 매물 잠김 발생시키는 일부 주택의 임대 등록 제한 통해 시장 교란 방지

• 주택가격 안정을 통해 실수요자가 부담가능한 가격에 주택 취득을 할 수 있어야 함. 문재인 정부가 2017년 5월부터 2019년 12월까지 18번 정책을 내놓는 사이 정부가 주로 시장을 뒤따라가는 대책 발표를 반복하고, 특히 시장 투기세력은 핀셋 대책으로 대표되는 국지적인 규제를 발표하는 것을 보고 정부가 주택가격을 떨어뜨리지 않겠다는 신호라고 생각하고 정부의 정책의지를 계속 시험하고 있음. 따라서 정부는 선제적이고 포괄적인 주택 투기 규제 정책과 주택금융 규제 강화로 시장 안정에 대한 강한 의지를 분명하게 제시함으로써 주택 가격을 안정시켜야 함.


• 민간택지 분양가 상한제 지역 전면 확대 및 무주택 실수요자 중심 주택 분양을 실현해야 함. 기획재정부가 부동산 경기 후퇴를 우려해 국토교통부 정책에 과도하게 개입하면서 정부가 민간택지 분양가 상한제를 서울과 일부 지역의 동단위로 추진한 것은 시장과 투기꾼들의 조롱을 받을 만한 조치였음. 부동산 가격 상승이 완연하게 확인된 2019년 여름경에 즉각 취했어야 할 민간택지 분양가 상한제 확대를 질질 끌며 지연시키고 게다가 당초 언급한 서울과 기타 투기과열지역 전부도 아니고 동단위 핀셋 지정을 예고 및 발표하자 정부의 시장 안정 의지가 박약하다고 본 시장 참여자들이 대거 서울과 주변 지역 주택 구입에 나서면서 투기가 더욱 확산되었던 것임. 따라서 향후 여전히 주택가격 상승의 기폭제가 될 가능성이 있는 민간택지 분양가의 상승이 일반 주택 시장 가격 상승으로 연결되는 사태를 예방하기 위해 민간택지 분양가 상한제 지역을 전면 확대하고 무주택 실수요자 중심으로 주택 분양이 이루어지도록 제도 개선을 지속할 필요가 있음.


• 다주택자의 갭투자 방지를 위한 정부의 제도적 개선이 필요함. 개인이 임대주택 등록제를 활용해 전세를 끼고 주택을 구매하는 갭투자는 적은 자기 자본으로 주택을 구입해 주택 가격 상승에 따른 시세차익을 얻고 최대한 조세감면 혜택을 누린 후 임대기간 종료 후 매각할 것을 기대하고 벌이는 투자 수법임. 따라서 이러한 갭투자가 시장에서 집합적으로 누적될 경우 매매시장에 나오는 주택 매물이 줄어들어 가격 상승의 원인을 제공하는 부작용을 동반할 수 있고 조세 형평성에도 크게 어긋남. 따라서 다주택자의 갭투자가 어려워지도록 주택금융 제한 강화, 보증금 반환 보증 의무화, 부동산 보유 등에 따른 조세 등 부담의 강화, 월세를 받아 장기적인 임대사업을 할 생각이 아니라 일정 가격 이상의 보증금 있는 전세나 그에 준하는 준전세를 끼고 있는 임대주택(예: 보증금이 일정 가격 이상인 아파트 등) 내지 일정 가격 이상의 아파트 등은 신규 등록을 제한하는 등의 조치가 필요함. 후자와 같은 주택은 결국 시세차익을 노리는 것이기 때문에 그와 같은 주택의 등록 및 양도소득세 등 면제는 임대주택 등록 제도의 취지에 맞지 않고 시장 교란의 원인이 됨.

(3) 주택임대차보호법 개정 등 주택세입자 보호 강화

◯ 정부가 임대주택 등록 활성화 방안 발표 시 임대주택으로 등록할 경우 임대인은 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약을 거절할 수 없고 임대료도 연 5% 이내에서 증액이 제한되기 때문에 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 효과를 볼 수 있다고 설명하였음. 그러나 막상 제도 시행 단계에서 세입자들의 권리행사를 위한 제도적 장치는 크게 부족하였음. 일단 민간임대주택법상 임대주택 등록 시 임차인에 대한 임대사업자의 통지의무를 따로 규정하지 않아 기존 세입자들은 자신이 거주하는 주택이 등록된 사실조차 모른 채 권리를 행사하지 못하는 경우가 많았음. 

◯ 국토교통부는 “자발적 임대주택 등록을 유도하면서, 향후 시장 상황 등을 감안하여 2020년 이후 등록의무화를 단계적으로 추진”하고 “임대차시장 DB를 통한 임대사업 현황분석, 등록의무화 등과 연계하여 계약갱신청구권 및 전월세상한제를 도입”한다고 밝힌 바 있음(2017. 12. 13. ‘임대주택 등록 활성화 방안)’. 2020년에 이른 지금, 정부의 공언대로 임대사업자 등록 의무화 내지 계약갱신청구권·전월세 상한제 도입을 본격 검토할 시기가 되었음. 이미 법무부는 주택임대차보호법 개정(계약갱신청구권·전월세 상한제 도입)을 적극 추진하겠다는 입장을 2019년 이후 수차례 밝힌 바 있음.

 ◯ 요구안 : 주택임대차보호법 개정 등 주택세입자 보호 강화

• 21대 국회 개원 즉시 주택 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법 개정 

주택 임대료 인상률 상한제와 계약갱신청구권 즉시 도입

임차보증금 보호 강화 및 임대인의 반환 보증 의무 부과

안전·건강을 위협하는 부적절한 주거에 대한 임대 규제 도입 및 법주택(쪼개기, 무단 용도변경 등)에 대한 규제 강화

주택임대차거래 신고제 도입: 모든 주택임대차거래는 의무적으로 실거래 신고

• 임대사업자 등록 의무화는 모든 민간임대차에 전면 실시되지 않는 이상 혹은 계약갱신청구권·전월세 상한제를 도입한 경우가 아닌 이상 등록 의무화 대상에서 제외되는 주택의 많은 수의 임차인들을 보호의 사각지대에 방치하는 문제가 있음. 따라서 보다 보편적인 주거세입자 보호를 위해서는 21대 국회 개원 즉시 계약갱신청구권·전월세 상한제를 모든 주택 임대차에 도입하고 임차보증금 보호 강화, 임대인의 보증금 반환보증의무 부과 등 주택 임차인 보호조치를 강화해야 할 것임. 이를 전제로 모든 임대차 거래의 의무적인 실거래가 신고제 도입 등 현행 제도의 개선책을 추진하는 것이 타당할 것임.


• 아울러 안전·건강을 위협하는 부적절한 주거에 대한 민간 임대차를 규제하는 입법을 도입할 필요가 있음. 영국 등 주요 선진국에서는 이와 같은 부적절한 주거를 규제하기 위해 주거 평가체제에 기반해 매우 구체적인 기준을 도입하여 민간임대차에 대한 규제 입법들을 도입하여 규제하고 있음. 그 외에도 서울과 주변 지역에 만연한 불법 주택(쪼개기, 무단 용도 변경)으로 인해 가난한 서민들을 비좁고 위험한 주거환경에 내몰리고 있음. 따라서 정부와 지방자치단체가 행정력을 동원해 강한 단속과 함께 필요한 경우 그간 단속 사각지대에 있던 주택들을 행정적으로 규제하기 위한 개선 입법에 나서도록 해야 할 것임.

(4) 저소득층을 위한 주거복지 강화

◯ 전국의 최저주거기준 미달 가구에 주택이외의 기타 거처 가구와 지하·옥상 거주 가구를 합한 주거빈곤 가구는 228만 가구로 전체 가구의 12.0%에 달함(2015.통계청 인구주택총조사). 이중 최저주거기준 미달 가구는 지속적으로 감소(2005년, 254만->2015, 156만)하였으나, 고시원·쪽방·여관·여인숙 등 주택이외의 거처 거주 가구는 2005년 이후 크게 증가(2005년, 5만7천->2015, 39만)하였음(국토부, 2018, 주택이외의 거처 주거실태조사에서는 37만 가구로 조사됨).

◯ 저소득층의 주거빈곤으로 인한 문제는 열악한 주거 환경으로 인해 곰팡이, 습기, 채광 문제로 인한 건강 위협과 화재 및 재난에 취약한 구조로 인한 생명의 위협에 놓여 있을 뿐만 아니라, 좁고 열악한 시설임에도 불구하고 과도한 주거비를 부담하고 있어 2중 3중의 고통을 받고 있음.

 ◯ 요구안 : 주거빈곤층에 대한 주거급여 등 주거 지원 강화 

•  주거빈곤층에 대한 주거급여 등 주거 지원 강화  

 주거상향 및 인간다운 주거생활이 가능하도록 주거급여 예산 확대를 통한 보장성 강화 : 주거급여 수준 상향(통합급여로 전환되면서 누락된 관리비 포함 등), 지급 대상 확대

에너지 바우처 확대 : 주거급여 수급자를 포함한 대상 확대, 공공임대주택 모든 유형에 대한 저소득층 에너지효율개선사업 시행

에너지 효율 및 주거품질 향상을 위한 집수리 지원 강화

• 국토연구원(2019)에 따르면 2018년 말 기준, 민간임대주택에 거주하는 주거급여 수급가구의 59.7%가 기준임대료를 초과하는 주택에 거주하고 있으며, 이들 가구의 주거급여 평균수급액은 실제임차료의 72.8%에 불과함. 국토교통부도 주거급여의 보장수준이 취약하다는 것을 인정하고 있는 바, 정부가 설정한 주거급여 기준임대료의 현실화 목표치는 1급지(서울) 1인가구 기준 31.7만 원이나, 2020년 현재 26.6만 원에 불과함. 게다가 기초생활 보장제도가 통합급여에서 개별급여로 개편된 이후 생계급여와 주거급여 중 어디에도 주택관리비가 포함되지 않는 문제가 방치되고 있는데, 이는 주거품질을 유지하기 위한 비용이기 때문에 주거급여가 포괄하는 것이 타당함. 따라서 정부는 주거급여 기준임대료를 적어도 현실화 목표치로 설정한 수준으로 당장 현실화해야 하며, 주거급여로 임차료와 관리비에 대한 지출을 모두 지원하도록 해야 함. 또한 현재 기준 중위소득 45% 이하의 가구로 설정된 주거급여 지급대상을 적어도 상대적 빈곤선 수준인 기준 중위소득 50% 이하로 확대할 필요가 있음. 


• 현행 에너지바우처의 대상은 기준 중위소득 40% 이하(생계급여, 의료급여 대상가구)이면서도 취약성까지 인정되는 2020년 기준 약 67만 가구만이 설정되었는데, 이는 2019년 말 기준 약 94만 가구에 이르는 생계급여 수급가구조차 온전히 포괄하지 못하는 수준임. 에너지바우처의 급여 역시 동절기(7개월) 약 11만 원, 하절기(3개월) 약 1만 원에 불과한 수준으로 빈곤가구의 실태와는 큰 괴리가 있음. 따라서 에너지바우처의 대상을 기초생활보장제도 대상자 전체로 확대해야 하며, 에너지바우처 급여 역시 빈곤층의 생활 실태를 반영하여 현실화할 필요가 있음. 


• 또한 현재 영구임대주택, 50년 공공임대주택으로 한정하고 있는 시설 개선사업을 공공임대주택 모든 유형으로 확대하여 공공임대주택 입주가구의 주거품질을 향상시켜야 함. 민간이 소유한 전세임대주택에 대해서도 주거품질이 적정한 수준으로 관리될 수 있도록, 이미 도입을 약속했던 집수리 지원 사업을 조속히 시행해야 함. 이와 동시에 저소득층이 거주하는 주택에 대한 에너지 효율 및 주거품질 향상을 위한 저소득층 에너지효율개선사업 등의 대상을 대폭 확대해야 함.

 ◯ 요구안 : 주거취약계층 주거지원 강화

• 주거취약계층 주거지원 강화

주거취약계층의 신속한 주거상향을 위한 공급 물량 확대와 입주 대상자 확대. 운영 제도 개선

긴급 주거지원으로 활용가능한 중간주택 용도의 공공임대주택 확보

홈리스에 대한 주거정책(지원주택 확대 및 임시 주거비지원 확대) 강화

쪽방지역에 대한 공공 주도 주거환경 개선

국토부는 「주거취약계층 주거지원 업무처리지침」(국토부훈령)에 의한 입주대상자는 특정 주거환경(쪽방, 고시원, 여인숙, 비닐하우스, PC방 등) 내 3개월 이상 거주자, 가정폭력 피해자·출산예정 여성 중 행정기관 등의 추천을 받은 자, 최저주거기준 일부 미달(전용 부엌과 화장실, 용도별 방의 개수) 환경의 아동 동반 거주자, 범죄피해자(법무부장관 인정)로 소득·자산기준을 충족해야 함. 즉, ‘주거취약계층’은 주거형태, 인구학적 특성, 형사법적 지위 등 다양한 영역을 포괄하는 개념이나 이에 대한 규모 파악은 진행된 바 없음. 현행 지침은 행정안전부장관에게 주민등록 사실조사 시 입주대상자 현황을 조사하도록 해 부적절하나, 행안부는 부처 업무가 아니라는 입장임. 국토부는 지원대상을 확대해 왔으나 사각지대가 존재하며, 신청 시 주거제공과 무관한 과도한 정보를 요구(병역, 과거직업력, 저축액 등)하는 운영상의 문제가 있음. 무엇보다 물량부족의 문제가 심각함. 지침에는 기존주택 매입·전세임대주택 전체 공급물량의 15퍼센트 범위로 공급하도록 하고 있으나 실제는 약 3%에 불과함. 

정부는 관계부처합동으로 ‘아동 주거권 보장 등 주거지원 강화 대책(2019.10.24.)’을 발표했으나 계획대로 실행된다 하더라도 지침이 정한 물량에는 크게 미달함. 또한 주거상실·위기상황에 긴급하게 대응하고 안정적인 주거로 이전하도록 돕는 중간주택 용도의 공공임대주택 공급(일부 주거복지센터에서 임시사업으로 진행)도 제도화하는 것이 필요함. 

최근 국토교통부, 서울시, 영등포구는 “영등포 쪽방촌 주거환경 개선 및 도시 정비를 위한 공공주택사업 추진계획”(2020.01.20.)을 발표함. 그동안의 쪽방 재개발이 강제퇴거와 임대료인상, 저렴한 주거 감소 등의 부작용만 낳았던 것과 달리 진일보한 정책임. 다만, 쪽방은 정주형 장기 거주자 뿐 아니라 입지와 지리적 특성에 의해 임시주거지로도 기능하는 만큼 해당 기능을 유지할 임시 주거의 추가 공급, 타 재개발 지역 쪽방으로의 확대 적용 방안이 후속되어야 함.

「노숙인복지법」은 ‘노숙인 등’에 대한 주거지원으로 ‘임시주거’를 할 수 있도록 규정하고 있으나 구속력이 없어 이를 시행하고 있는 지자체는 서울, 대전, 부산 등 7개 광역시도에 불과함. 돌봄이 필요한 이들에게 주거와 주거유지지원서비스를 함께 제공하는 지원주택은 서울시에 국한되며, 물량 역시 200호에 불과함. 이 정책은 탈(脫) 거리노숙과 탈(脫) 시설·지역사회 정착에 효과가 큰 만큼 전국적으로 확대 적용될 수 있도록 해야 함.

 ◯ 요구안 : 모든 비적정 주거에 대한 주거·안전기준 마련

•  모든 비적정 주거에 대한 주거·안전기준 마련

최소 실면적, 창문, 냉·난방, 위생, 안전, 소방시설 설치 등에 대한 의무 기준 도입 및 기준 미달 시설에 대한 규제 강화와 개량 지원 대책 마련

•  2000년에 ‘최저주거기준’을 도입했으나, 최소 주거면적과 필수 설비외에 주택성능과 환경기준에 대한 구체적인 판단 기준이 없어, 최저주거기준 미달 가구를 온전히 파악하는데 한계가 있음. 또한 최저주거기준은 한 가구가 독립적으로 생활하는 경우를 전제로 하기 때문에, 여러 가구가 부엌, 화장실, 욕실 등을 공유하는 고시원, 쪽방 등의 비주택에 그대로 적용하기에는 무리가 있음.


• 2018년 서울 종로 고시원 화재참사나 2019년 전주 여인숙 화재처럼 사망 등 다수의 인명피해가 발생한 사건들이 이어지고 있지만, 취약계층이 거주하는 비적정 주거에 대한 기준이 마련되어 있지 않아, 건강과 생명을 위협하는 고시원, 쪽방, 여관‧여인숙 등의 열악한 비주택이 방치되거나 오히려 증가하고 있음.


• 영국(HMOs), 미국(SRO), 호주(루밍하우스) 등의 경우, 주택 외 저렴한 거처에 대한 구체적인 규정이 있고, 일정 기준에 맞춰 건물을 개량하거나 신축하여 저소득층에게 제공하는 경우 개량 비용을 지원하는 등의 제도를 운영하고 있으며, 기준을 미충족하는 건물에 대해서는 철거 명령 및 제한 없는 벌금부과 등의 규제를 하고 있음


• 우리나라도 비적정 주거의 특성을 고려한 주거‧안전에 대한 의무 기준의 마련이 필요하며, 미 준수 시설에 대한 폐쇄 내지 그에 준하는 과태료 부과 등의 규제가 필요함. 또한 기준 미달 시설에 대한 개량 지원 제도가 필요하며, 이 경우 제도의 안착과 함께 임대료가 상승해 저소득층의 재입주가 불가능하지 않도록 일정기간 임대료 인상에 대한 통제장치가 마련되야 함.

◯ 요구안 : 주거복지 전달체계 강화를 위한 인력 및 예산 확대

• 주거복지 전달체계 강화를 위한 인력 및 예산 확대

주거지원서비스 사각지대 해소를 위해 지역별 주거상황, 취약계층수를 고려한 센터설치와 인력편성

• 정부의 ‘주거복지 로드맵’에서도 정책 체감도 제고를 위한 주거복지 전달체계 확충부분으로 지자체 특성에 맞는 주거복지센터 표준모델(도시형/농어촌형)을 구축(’18년)하고, 시범사업(’19년)을 통한 모범사례 확산하도록 하고 있음.


• 주거문제는 거주할 주택을 확보하는 단계, 그 주택을 유지하는 단계 등에서 개별가구의 상황(가구특성, 지역특성)에 따라 다양하고 복잡한 양상을 보임. 특히 취약계층의 경우 밀착된 주거지원서비스를 요하는 것(다양한 공공임대주택, 주거비지원제도 등 가구에 맞는 상담을 비롯해 위기상황에서 주거안정 확보를 위한)이 다반사임.


• 이에 주거지원서비스 요지원가구(수요자)가 필요로 하는 현장에 밀착된 주거 문제해결을 위해서는 주거안정을 목표로 사례관리(주거지원서비스)가 가능한 전달체계의 구축이 필요함. 이를 위해 지역별 주거상황, 특히 배려가 필요한 주거약자, 취약계층의 수를 고려한 센터의  설치, 인력편성, 재정확보에 대한 계획이 필요함.