[월간경실련 2021년 5,6월호]

철학과 원칙 있는 부동산 정책을 기대한다

윤순철 사무총장

한국토지주택공사(LH) 개편이 논의되고 있다. LH는 지난 5월 7일 LH의 경영과 사업 분야의 혁신을 총괄하는 ‘혁신위원회’를 출범시켰고, 14일에는 임직원의 토지거래, 투기행위에 대한 외부 감시, 임직원 불법행위 조사 및 처리 과정에 대한 공정성과 객관성을 위해 ‘준법감시위원’를 가동하였다.

국회와 정부도 LH의 개편을 서두르고 있다. 언론에 따르면, LH를 주거복지 기능과 자회사를 감독하는 지주회사체제로 전환하고, 주택공급 기능인 토지, 주택, 도시재생 등 핵심 기능만 남기고나머지는 분리한다. 그리고 주택관리 등 여타 기능은 별도 자회사를 설립하는 방안이다. 지난 3월 2일 참여연대가 LH 직원들의 광명, 시흥 신도시 사전투기 의혹 공익감사청구를 제기한 후 정부가 약속했던 해체 수준의 개혁에는 못 미치지만, 조직과기능의 개편 방향이 자리 잡아가는 모양이다.

LH 직원들의 투기 의혹이 쏘아 올린 불꽃에 땅을 사랑하는 공직자들, 가짜 농민들, 관세청·행복청·기재부·행안부 등 부처들이 짬짜미로 만든 유령청사 등 공익보다 사익을 탐냈던 우리 공직사회의 민낯이 드러났다. 국회가 서둘러 이해충돌방지법을 제정하였으나 그 여파는 이제 시작에 불과하다. 지난 4년 동안 부동산 가격 안정화에 실패한정부, 집을 소유하고 있으나 곧 발부될 세금 고지서를 두려워하는 유주택자, 안정적인 주거지를 마련하지 못했으면서도 터무니없이 폭등한 집값에내 집 마련을 포기한 무주택자, 경제 부정의로 투기와 불로소득으로 지목하며 근절 활동했던 시민단체, 정책의 선순환과 지속성을 촉구했던 학계, 미래를 접은 청년세대까지 온 국민들의 분노는 이어질 전망이다. 7월과 9월의 재산세와 12월의 종부세 고지서가 발부될 예정이고, 올 가을과 내년 초 이사철에 집 구하러 발품 팔아야 하는 서민들은 또 한 번 억장이 무너지는 경험을 할 것이다. 켜켜이 쌓인 마음들은 내년 3월 제20대 대통령선거와 6월 제8대 전국동시지방선거로 향할 것이다.

현 정부의 부동산 정책은 두 가지 면에서 한계가 있었다. 하나는 도시재생 중심의 정책이다. 도시재생은 신산업(하이테크·IT산업·바이오산업)으로 변화되는 산업구조, 신도시 위주의 도시 확장으로 인해 상대적으로 낙후된 기존 도시에 새로운 기능을 도입하여 부흥시키는 도시사업이다. 이러한 정책은 주택보급률이 100%를 넘었고, 이전 정부 시절 주택경기 하락으로 투기적 거래가 부활하기 어려울 것으로 봤기 때문에 나올 수 있었다. 이 기조에서 정부는 주택의 수요를 대부분 투기적 가수요로 보는 정책들을 내놓았다. 주택의 수요는 투기적 수요도 있지만 자가 보유 욕구, 급증한 1-2인 가구, 헌집을 새집으로 바꾸려는 수요, 면적을 조정하려는 수요도 있다. 정부가 투기적 가수요를 차단하기 위해 썼던 세제 강화로 다주택자들이 실수요 외의 주택을 시장에 매물로 내놓게 하겠다는 것은 다주택자들이 세금을 감당할 수 없는 한계점을 넘어야 해서 당장의 가격 안정이 필요한 대책과는 시간적 불일치가 너무 커 효과를 보기 어려웠다. 수십 차례의 대책에도 정책의 효과는 실종되고 가격이 폭등하자 강력한 금융규제 등 가능한 수단을 동시에 적용하면서 각 정책 간의 합리성도 상실하였다. 여기에 다주택자들을 파악하기 위해 실시한 임대주택사업자 등록제는 과도한 혜택을 부여하여 당초 계획과 다르게 다주택자들이 주택 쇼핑에 나서게 만드는 역효과를 초래하였다. 다른 하나는 제대로 된 균형발전 정책의 부재였다. 골고루 잘사는 대한민국을 표방하였으나 실효성 있는 균형발전 대책은 추진되지 못하고 지방 도시들이 비전과 활력을 잃으면서 지역의 돈과 사람이 수도권으로 집중될 수밖에 없었다. 소멸되는 지방과 인구와 돈이 집중되는 수도권 확장 현상은 만성적인 주택과 교통 등 도시 인프라 부족을 초래하였다. 신도시를 아무리 많이 건설해도 이 수요를 충족시키기 어려운 여건이 되었다.

정부의 25번의 부동산 대책은 집값 안정화 실패, 실수요자 배려 없는 금융규제, 부동산의 취득-보유-양도 단계의 합리성 결여된 세금체계 등으로 어느 누구도 만족시키지 못하는 정책 난맥을 초래하였다. 최근 더불어민주당 부동산특위의 논의는 현 정부의 철학과 원칙이 실종된 채 자중지란의 모습만 보여주고 있다.

정부의 정책은 국민들이 수용할 때 힘을 갖는다. 부동산 정책은 장기적 관점에서 인구 구성과 라이프사이클, 경제력에 부응하는 다양한 유형의 수요에 부합한 주택의 공급, 투기적 수요를 억제하여 실수요자 중심으로 재편하는 세제, 도시의 특성과 환경을 반영한 국토정책이 필요하다. 단기적으로 비정상적인 가격 조정과 실수요자 지원을 위한 금융정책 등 장단기적인 계획하에 일관성 있게 추진되어야 한다. 지금 중요한 것은 현 정부가 어떠한 철학과 원칙으로 부동산 문제를 해결할 것인지를 명확히 하는 것이다. 특히 공공부문과 민간의 합리적인 역할 분담이 이뤄져야 당면한 LH 조직 개편 방향이 제시될 수 있을 것이다. 지난 2009년 토지공사와 주택공사가 역할과 기능을 명확히 정하지 않고 조직통합만 추진하여 비효율적인 거대 공기업으로 유지되는 경험을 되풀이하지 않아야 한다. 실사구시로 현실을 직시하고 냉정하게 분석하며 시간이 가도 인내하여 바른 대책을 만드는 유연한 정부의 대응을 기대한다.

경기도의 공정‧투명 지방조달 분권화 시도를 환영한다!

– 지방조달 분권화로 중앙조달 독점을 개혁해야 한다
– 지방조달행정에는 지방공무원의 적극적 추진의지가 필요하다

경기도(도지사 이재명)는 8월 10일 경기도가 개발중인 공정조달시스템에 대한 여론조사 결과를 발표했다. 경기도 500개 기업 30개 공공기관을 대상으로 조사한 결과에 따르면, 경기도내 기업 90%가 경기도 개발 공정조달시스템을 이용하겠다고 하였고, 기업의 79% 및 공공기관 80%가 조달시장 물품가격에 시장단가 적용 필요성에 동의한다는 것이었다. 위 여론조사는 7월 9일 경기도지사 주재로 개최된 “국가조달시스템(나라장터)의 지방조달 독점 개선 위한 공정조달시스템 자체 개발‧운영 전문가 간담회 개최” 이후 일련의 과정으로 보인다.

경실련은 그간 예산낭비를 묵인·방조하는 중앙조달의 독점문제를 지적하면서, 이에 대해 국회가 나설 것을 요구한 바 있다(2019. 5. 14.자 성명 “조달청은 위법한 조달행정 농단을 즉각 중단하라” 및 2019. 3. 29.자 성명 “국회는 중앙 조달행정을 개혁하라”, 2019. 1. 15.자 성명 “혁명보다 어려운 조달관료개혁, 대통령이 직접 나서라” 등 참조). 문제제기 이유는 조달청이 2018년경 발주한 3000억원대 한국은행 별관 신축공사에 대한 낙찰자 선정 시비였다. 조달청은 500억원이나 비싼 업체를 선정하고서도 아무런 문제의식을 갖지 않았고, 오히려 법적으로 아무런 문제가 없다는 항변에만 몰두해 왔던 것이다. 만약 중앙조달행정이 지방조달행정과 건전한 경쟁관계에 있었다면, 500억원이나 높게 입찰한 업체가 낙찰되는 기이한 입찰제도에 대하여 제도개선 등의 문제제기가 이루어졌을 것이란 기대가 있었을 것이다.

하지만 당사자인 중앙정부는 실효적인 대책을 제시하지 않았고, 국민을 대신하여 행정부를 감시해야 하는 국회 또한 별다른 입법행위가 없어 중앙조달 독점문제는 흐지부지하게 되려고 하였다. 이러한 참에 지방정부 중에서 유일하게 중앙조달 문제점을 지적하며 지방조달 분권화를 추진하려는 경기도 의지표명은 반갑지 않을 수 없다.

이에 경실련은 경기도 지방조달 분권화의 성공적인 추진을 위해서 몇 가지 의견을 보태고자 한다. 하나, 공정한 지방조달 분권화의 필요성을 깊이 공감함에도, 지방조달이 반드시 필요한지에 대한 배경 및 논리가 더 보완되어야 한다. 둘, 여론조사에서 언급된 사례들은 물품중심으로 보이는데, 물품의 경우 건수가 많아 운영 등을 위한 소요비용이 상당할 것인바, 과연 지방조달시스템이 비교우위에 있는지에 대한 효과검증이 필요하다. 셋, 조달규모가 큰 시설공사는 2010년부터는 지자체의 자체 조달발주가 전부 가능하므로 시설공사에 대한 추진 방안도 병행되어야 한다.

경기도 여론조사 결과에서 알 수 있듯이 경기도 공정조달시스템 이용 의향이 매우 높지만, 1995년 조달사업법이 시행되면서 중앙조달 집중화가 시행되었던 배경에 대해서도 깊은 고심이 필요하다. 아울러 공정하고 투명한 지방조달 분권화 시행을 위해서는 행위주체인 지방공무원들의 적극적인 추진의지가 무엇보다 중요하며, 향후 조달청과의 건전한 경쟁을 위한 투명성·공정성 확보방안 또한 심도있게 적용되어야 할 것이다.

끝으로 이재명 도시사가 지난 7월 9일 간담회에서 언급한 바와 같이, 지방조달 분권화는 단순히 조달수수료 절감이 아니라 지자체 조달시장의 공정성·투명성·효율성 등의 복합적 효과를 위해 추진되어야 한다. 첫술에 배부를 수 없다. 치밀한 논의를 거쳐 지방조달 분권화가 조속히 정착되기를 거듭 바란다.

2020년 8월 11일
경제정의실천시민연합

보도자료_경기도 지방조달 환영
문의: 경실련 국책사업감시단(02-3673-2146)

작년 9.13대책 이후 거래량이 급감하고 일부 랜드마크 단지 위주로 가격도 급락했던 서울 아파트 시장이 올 여름 완연히 기운을 차린 듯한 모양새를 보이자 향후 서울 아파트 시장의 방향성에 대한 의견이 분분하다. 거의 모든 미디어들과 자칭 타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 지금이 바닥이라며 기염을 토하고 있다. 그런데 정말 그럴까?

부동산 가격에 영향을 미치는 요인들

먼저 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들을 자세히 살펴볼 필요가 있다. 부동산가격은 인구총량 및 생산가능인구의 변화, 도시화 정도, 산업구조의 변화 등의 요소, 각종 거시경제(금리, 환율, 경제성장률, 1인당 실질구매력, 실업률 등)지표, 수급 등의 요소에 의해 중장기적으로 규정된다. 정부의 각종 부동산 정책- 공급(공급량-공급유형과 로케이션 등, 분양방식-원가공개, 후분양제, 청약제도, 실질주택보급율 등)정책, 수요(세제-취득세, 보유세 및 양도세 등)정책, 금융(주택담보대출-LTV 및 DTI- 관리)정책, 공공임대주택 건설 등 주거복지 정책, 개발이익환수장치(개발부담금, 재건축 규제 등)정책 등-도 부동산 가격에 중단기적으로 엄청난 영향을 미친다. 즉 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들은 장,중,단기적으로 허다하며, 경중과 선후가 있지만 지극히 복잡하다.

위에서 열거한 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 가운데 서울 아파트 가격 상승에 호재는 찾기 어렵다. 인구 등의 장기요인, 성장률 등 거시 지표 등은 향후 서울 아파트 가격을 암울하게 만드는 요소이고, 서울에 신규로 공급되는 아파트 총량도 2024년까지는 충분할 전망이다. 문재인 정부의 부동산 정책도 서울 아파트 가격의 하락을 강하게 유도하는 정책이라고 볼 수는 없지만, 그렇다고 가격 상승에 친화적인 정책도 아니다. 서울 아파트 가격 상승의 유일한 호재는 사상 최저 수준의 기준금리인데, 이마저도 대출 관리가 엄격하게 되고 있는 점, 기준 금리가 사상 최저 수준으로 낮다는 건 경제주체들의 체력이 그만큼 약하다는 점 등을 감안할 때 호재라고만 보기에는 한계가 있다.

영원히 상승하는 시장은 없다

사정이 이와 같음에도 불구하고 서울 아파트 가격이 올 4월 이후 8월까지 거래량 상승을 동반한 전고점 회복을 보인 끼닭은 무엇일까? 부동산가격 상승을 주구장창 주장하는 미디어, 자칭, 타칭의 부동산 전문가들, 대부분의 부동산 유튜버들의 여론조작과 그에 현혹된 시장참여자들의 가격상승기대감이 주범이 아닐까 싶다. 거의 모든 미디어, 자칭,타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 서울 아파트 공급이 부족하지 않음에도 불구하고(다주택자들이 투기목적으로 서울 아파트를 구입하지 않는 한 서울 아파트 수급이 문제 될리 없다)부족하니 가격이 폭등할 것이라고 주장하고, 화폐개혁을 하면 서울 아파트 가치가 더 올라갈거라고 주장하며, 민간택지 분양가상한제를 하면 신규 아파트 가격이 더 올라갈 거라고 주장하고, 기준금리 인하가 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장하며, 3기 신도시 토지보상이 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장한다. 한 마디로 기승전 서울 아파트 가격 상승론인 셈이다. 견강부회와 곡학아세의 전형이다.

이들의 주장과는 달리 이미 서울 아파트 시장은 대세하락의 초입에 들어섰다고 보는 것이 합리적이다. 부동산 가격에 영향을 미치는 장,중, 단기 요인들이 거의 모두 가격하락을 지시하고 있다는 점, 2014년 가을부터 시작된 서울 아파트 가격 폭등세로 말미암아 강남과 마용성은 고사하고 입지가 떨어지는 지역의 신규 아파트 가격조차 평당 3천만원에 육박할 정도로 가격 피로도가 극심하다는 점, 가격에 선행하는 지표인 거래량이 작년 8월을 정점으로 확연히 꺾였다는 점(올 8월 이후의 서울 아파트 가격 상승은 거래량이 줄면서 가격이 상승하는 장세인데, 이는 대세하락의 초입에서 전형적으로 나타나는 현상임. 반대로 서울 아파트 가격이 바닥이었던 2013년 같은 경우는 거래량이 상승하면서 가격이 떨어지는 장이었는데, 이는 대세상승의 초입에 전형적으로 나타나는 현상임)등이 그 근거다.

우리가 꼭 기억해야 할 것은 영원히 상승하는 시장은 없다는 사실, 서울 아파트도 대한민국의 일부라는 사실이다. 지금은 인내심을 갖고 시장을 지켜볼 때지 시장에 뛰어들 때가 아니다.

청와대로 정부 부동산 통계에 대한 공개질의서 발송

– 청와대가 국토부로부터 보고받는 통계 현황과 통계근거 등 질의

– 청와대는 공개질의에 성실히 답변하여 국민적 의구심 해소해야

경실련은 오늘 청와대 김상조 정책실장과 이호승 경제수석 앞으로 “부동산 통계에 대한 공개질의서”를 전자우편으로 발송했다. 질의서는 8월 3일 월요일 등기우편으로도 발송됐다.

6월 23일, 경실련은 KB 주택가격동향을 근거로 문재인 정부 동안(2017.05 ~ 2020.05) 서울 아파트값이 3억, 52% 상승했다는 발표를 했다. 그러자 24일 국토부는 국가통계기관인 한국감정원의 주택가격동향조사 라며 문재인 정부 동안 서울아파트값 상승률은 14%가 맞다고 해명했다. 국토부의 적극적인 해명에도 많은 국민이 14%는 현실과 동떨어진 수치이며, 그동안 국토부가 피상적인 수치에 의존하여 정책을 펴온 것은 아닌지 의구심을 제기했다.

경실련이 국토부에 아파트값 통계 근거를 공개질의한 결과, 국토부는 통계법을 이유로 “공개할 수 없다”고 답변했다. 대신 답변서를 통해 과거 두 정부 상승률(이명박 –9%, 박근혜 12%, 총 3%)에 비해 현 정부 상승률은 5배나 높으며, 국토부 중위값 통계로는 현 정부 상승률이 무려 57%라는 사실이 드러났다. 그런데도 김현미 장관은 7월 23일 대정부 질의에서 전체 서울 집값이 11%밖에 오르지 않았다고 주장하여 정부에 대한 불신을 확산시켰다.

이제 의구심은 문재인 대통령의 “전국적으로 부동산 가격이 하락하면서 안정화되고 있다”, 부동산 문제와 관련해서는 우리 정부가 자신 있다” 등의 발언이 국토부의 왜곡된 통계를 근거로 나온 것은 아닌지 확대되고 있다. 이에 경실련은 청와대를 상대로 부동산 통계에 대한 공개질의서를 발송했다. 질의내용은 1) 청와대는 국토부 핵심통계인 주택가격 동향지수 외에 어떤 집값 관련 자료를 보고 받고 있는지, 2) 국토부가 발표한 서울아파트값 상승률 14.2% 통계를 내는 데 사용된 서울 아파트의 위치와 아파트명 등 구체적 근거는 무엇인지, 3) 청와대가 공식 인정한 정부 부동산 정책은 무엇인지 등이다. 공개질의에 대한 답변은 8월 17일 월요일까지 보내 달라고 요청했다.

경실련은 문재인 정부 들어 폭등하고 있는 집값 실태를 알리고자 청와대 고위공직자, 국회의원, 구청장의 부동산 재산 실태와 KB 주택가격 동향 분석, 서울 주요 아파트 시세 변화 등 여러 조사결과를 발표해왔다. 그러나 김현미 장관은 29일 국회 업무보고에서 “국민께서 느끼시는 체감과 다르더라도 국가가 공인한 통계를 말씀드릴 수밖에 없다.”며 국토부 통계 외 다른 통계를 배제하는 불통의 모습을 보였다.

그동안 국토부는 자체 통계만을 바탕으로 정책을 수립했다고 말해 왔는데 만일 이 통계가 조작된 상태라면 제대로 된 진단과 처방이 나올 수 없는 게 당연하다. 청와대는 이번을 기회로 국토부 통계가 문제없는지 면밀하게 확인하고, 그 결과를 국민에게 공개해야 한다. 경실련은 청와대가 공개질의에 성실하게 답변해줄 것을 촉구한다.

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)