5대 재벌 토지자산 증가 및 역대 정부
재벌토지자료 공개현황 발표 기자회견

[사회] 정호철 재벌개혁운동본부 간사 1. 취지 및 배경 : 윤순철 사무총장 2. 분석 결과 발표 : 권오인 재벌개혁본부 국장 3. 정책제언 및 추가 설명 : 김헌동 부동산건설개혁본부장

 

부동산 투기의 몸통은 재벌이다! -5대 재벌 토지자산 증가 및 역대 정부 재벌토지자료 공개실태 –

 

5대 재벌 보유 토지 23년 동안 ‘61조원, 6배’ 증가

▶ 이명박 정부 이전 12년 12조 증가 (연평균 1조원)
▶이명박 정부 이후 11년 49조 증가 (연평균 4.4조원)
▶문재인 정부 2년 동안 1.5조원 증가

– 문재인 정부, 대통령 지시에도 재벌 보유토지자료 관료들 ‘공개거부?’
– 재벌 보유토지자료는 정부 관련 부처 홈페이지에 항상 공개해야

 

❍ 경실련은 30년 전인 1989년 창립 때부터 지금까지 재벌의 부동산 투기근절과 불로소득근절, 경제력집중억제를 위한 감시 활동을 전개해 왔음. 2019년에도 5대 재벌 대상으로 여러 차례 토지자산과 계열사 증가 등에 대해 조사발표. 그 과정에서 재벌들은 비생산적인 경제활동(토지자산 증식, 부동산 개발, 부동산 임대, 부동산 관리, 건설회사와 주택업체 등)에 몰두하고 있는 것으로 나타났음. 이는 문재인 정부 들어서도 계속되고 있는 것으로 나타남. 이에 경실련은 5대 재벌의 23년 동안 토지자산 증식 현황과 역대 정부의 재벌보유토지자료 공개실태를 알려, 재벌이 부동산 투기의 핵심임을 알리고자 함. 나아가 이를 통해 토지가 보다 생산적으로 활용됨과 동시에 투명한 정보가 공개될 수 있도록 제도개선을 촉구하고자 함.

 

❍ 분석 기초자료는 노태우 정부부터 문재인 정부까지 정부가 공개했던 재벌보유토지자료 (임원보유 포함), 금융감독원 <전자공시시스템> 상 사업보고서 및 감사보고서 토지 장부가액, 정보공개청구 답변 자료 등을 활용하였음.

 

Ⅰ. 5대 재벌 보유 토지자산 분석결과

 

1. 5대 재벌 소유 토지자산 (12.3조->73.2조)은 지난 23년 장부가 기준 61조원, 6배 증가

❍ 재벌의 부동산 투기, 토지자산 증식에 대한 공시와 규제, 환수장치가 미비한 가운데, 2018년 기준‘상위 5대 재벌그룹 소유 토지자산은 지난 23년간(1995~2018) 장부가액 기준 12.3조원에서 73.2조원으로 약 61조원(6배)이 증가하였음.

– 1995년까지 토지자산은 12.3조원이었고, 그 후 토지자산은 2007년까지 12년간 12조원(약 2배, 연간 1조원)이 증가한 24.2조원이었음 그러나 2007년 이후 11년 동안에는 49조원(연간 4.4조원)이 증가하여 2018년에는 73.2조원으로 늘었음.

 

<그림1> 5대 재벌 보유 토지자산 변화(1995~2018)

<표1> 5대 재벌 보유 토지자산(땅값) 장부가액 변화

❍ 2018년말 현재 토지 가액(땅값) 순위는 현대차가 24.7조원으로 가장 많고, 롯데가 17.9조원, 삼성 14조원, SK 10.4조원, LG 6.2조원 순임.

– 지난 23년 동안 토지자산 증가는, 현대차가 22.5조원으로 가장 많고, 롯데 16.5조원, 삼성 10.3조원, SK 8.5조원, LG 3조원 순임.

– 23년 동안 토지자산(금액) 증가 배수는, 롯데가 13.3배로 가장 많았고, 현대차 11.3배, SK 5.7배, 삼성 3.8배, LG 1.9배 임.

 

2. 문재인 정부 5대 재벌 토지자산 변화

 

❍ 재벌 보유토지자료 공개하지 않는 문재인 정부 2018년 말까지 5대 재벌의 장부에 기재된 토지자산은 총 2016년 71.7조원에서 2018년 73.2조원으로 총 1.5조원 증가

 

❍ 2016년 말과 비교할 경우 문재인 정부 이후 가장 많이 증가한 그룹은 삼성으로 5,994억원이 증가, 다음 롯데 4,361억원, LG 2,727억원, 현대차 1,056억원, SK그룹 845억원 순

 

<그림2> 문재인 정부 2년 동안, 5대 재벌 소유 토지자산 변화(2016~2018)

<표2> 문재인 정부 5대 재벌 소유 토지자산(땅값) 변화(2018년 말 현재)

 

 

Ⅱ. 역대 정부 재벌 보유토지자료 공개실태

 

1. 1989년 노태우 정부의 자료공개 현황

 

❍ 30년 전 1989년 노태우 정부는 재벌들의 부동산 투기를 근절하고, 본연의 생산 활동에 집중하도록 정책을 수립 토지공개념 도입, 법인의 비업무용 부동산 강제매각, 비업무용 토지 중과세, 재벌 부동산대출 사전 사후 심사와 규제 등의 정책을 펼쳤음.

 

❍ 1989년과 1990년에는 당시 국세청, 은행감독원(현 금융감독원), 건설교통부(현 국토교통부), 내무부(현 행정안전부)에서 재벌이 보유한 토지자료를 조사 공개하였음.

– 은행감독원이 1989년 5월 공식 발표한 30대 재벌(520개사) 기업의 비업무용 부동산 비율은 1.2%였음. 그러나 1989년 8월 감사원이 수집한 기초자료에 따르면 재벌그룹 23개 계열사 보유 토지(3,123만평)의 43%(1,353만평)가 비업무용토지로 분류 됨. 이는 1990년 5월 당시 감사원 이문옥 감사관의 경실련에서 양심선언으로 드러났음.

 

<그림3> 재벌 비업무용부동산 관련 감사원 보고기사

 

❍ 국세청은 1990년 6월 25일 당시 5대 재벌(삼성, 현대, 럭키금성, 대우, 한진)의 비업무용 부동산이 총보유 부동산(건물분 포함) 0.6억평의 18.2%(0.11억평)라고 발표했음

<표3> 국세청 발표 5대 재벌 보유 토지(1990. 6. 25.)

 

2. 1995년 김영삼 정부 자료공개

 

❍ 김영삼 정부는 93년 금융실명제 도입, 고위 공직자 자산 공개 95년 부동산 실명제 등 강력한 개혁을 추진하였음. 아울러 재벌의 부동산 투기근절과 감시를 위해 당시 건설교통부에서 재벌 부동산 소유(법인과 임원 등 개인소유)현황에 대한 자료를 공개했음.

 

<표4> 5대 재벌 토지보유 현황(1995. 6. 20)

 

❍ 부동산실명제 실시(1995. 7. 1) 직전 1995년 6월 20일에 재벌 토지보유 현황 발표했음. 부동산실명제 이전 임원들이 명의(차명)로 재벌이 토지를 소유하고 있었음. 당시에는 정부 각 부처가 재벌들의 부동산 투기 문제를 근절하기 위해 재벌들이 보유한 토지에 대한 자료구축과 감시, 자료를 언론과 시민에게 공개하고 있었음.

 

❍ 1995년 6월 현재 재벌 보유 토지 가액은 12.2조원이고, 가액 순위는 삼성이 3.7조원으로 가장 많았으며, 엘지 3.3조원, 현대 2.2조원, 선경 1.8조원, 롯데 1.3조원 순이었음

 

3. 김대중–노무현 정부 자료공개

 

❍ 김대중-노무현 정부에서는 정부에서 세부적으로 발표하지는 않았지만, 국회의원의 자료제출 요구에 따라 건설교통부에서 관련 자료를 공개함. 건설교통부에서는‘30대 재벌기업들의 토지거래현황’을 파악하고, 국회를 통해 공개하였음.

 

<그림4> 건설교통부의 30대 기업 토지거래 현황 국회공개 기사

 

❍ 1999년에 금융감독원의 전자공시시스템이 도입됨에 따라 외부감사 대상 기업들은 재무제표 주석에 기업별 보유 토지면적, 공시지가, 장부가액을 공시했음. 이는 국제회계기준이 시행된 이명박 정부 2011년 전까지 계속 공시를 했음.

 

<그림5> 현대자동차 2010년 말 기준 토지자산 공시내용(감사보고서 주석)

<그림6> 삼성물산 2010년 말 기준 토지자산 공시내용(감사보고서 주석)

 

4. 재벌 보유 토지자료 공개 없었던 이명박·박근혜 정부

 

❍ 재벌 보유 토지와 부동산 자료를 공개하지 않았음

 

❍ 2011년 국제회계기준 도입을 핑계로 공시되던 공시지가의 공개도 사라졌음. 사업보고서 및 감사보고서 주석 사항의 재벌 보유 토지 공시지가와 면적마저 공개되지 않음

 

5. 재벌개혁 외치며, 재벌 보유 토지 현황 등 기초적인 자료조차 공개 못하는 문재인 정부

 

❍ 2019년 3월 경실련은 5대 재벌 보유 토지 ▲필지별 면적 ▲장부가액 ▲공시지가 ▲비업무용 및 비업무용 토지 현황에 대해 정보공개청구 보유면적만 공개

 

❍ 경실련은 5대 재벌(2018년 기준)이 보유한 토지의 현황을 알기 위해 2019년 3월에 5대 재벌 보유 토지 ▲필지별 면적 ▲장부가액 ▲공시지가 ▲비업무용 및 비사업용 토지 현황에 대한 정보공개청구를 진행했음. 국세청과 행정안전부, 금융감독원, 국토교통부는 각각의 역할에 따라 재벌들의 토지보유현황에 대해 근거자료를 가지고 있음. 그러나 소관이 아니거나, 정보가 부존재 또는 정보공개청구 타 부처 이송 통지 등으로 도저히 알아볼 수 없는 5대 재벌 전체 보유 토지면적만 일부 숫자만 알려 왔음.

 

❍ 1차 청구에서 행정안전부와 금융감독원은 재벌의 토지보유현황은 국세청과 국토교통부 소관이라고 했으나, 2차 청구에서도 해당 부처 역시, 정보 부존재 또는 납세자 개별과세정보에 해당한다는 이유로 비공개를 결정했음. 하지만 관련 법률 및 책무에 따라 해당 부처들은 재벌 법인 토지자료를 보유하고 있어야 함.

*국세청 : 법인세법에 따라 법인토지양도차익에 따른 법인세합산 과세로 인해 재벌 토지보유 현황 파악 *행정안전부 : 지방세법에 따라 비사업용토지 과세 *금융감독원 : 감사보고서와 사업보고서에 따른 법인토지자산 관련 세부 자료 보유 *국토교통부 : 공시(가격)지가조사와 부동산 정보 총괄 부서 토지 보유현황 집계

 

<표5> 경실련의 정보공개청구 결과

 

❍ 문재인 대통령의 2019년 7월 18일 여야 5당 대표와의 회동에서 정동영 민주평화당 대표의 30대 재벌 비업무용 토지 정보 공개요청에 대해 김상조 정책실장이 적극적으로 잘 챙기고 잘 검토해서 보고하라고 했음. 그러나 정동영 의원실에 따르면 아직 관련 자료에 대해 아무런 답변이 없었던 것으로 파악됨.

 

❍ 2019년 기획재정부 국정감사에서도 심상정 정의당 대표의 비업무용 토지 세제 감면을 지적한 것에 대해 홍남기 경제부총리는 “기업의 비업무용토지보유를 줄이는 것을 세정의 원칙으로 두겠다.”는 답변을 했음. 하지만 아직 아무런 조치도 없음. 문재인 정부는 재벌의 토지 등 부동산 소유현황에 대한 정보조차 공개를 거부하고 있음.

 

<표6> 문재인 대통령-여야 5당 대표 회동 대화 내용(2019. 7. 18)

▲ 정동영 대표 = 비업무용 토지라는 개념을 다시 살리고 비업무용 토지 중과세 방침을 복원하시라. 30대 재벌기업이 가진 비업무용 토지 정보를 국민 앞에 낱낱이 공개하라. 공개만으로 개혁이 시작된다. 노태우 정부도 공개했는데 문재인 정부는 공개하지 못할 이유가 없다. 왜 못하느냐. ▲ 문재인 대통령 = 김상조 정책실장이 적극적으로 잘 챙기고 잘 검토해서 보고하라.

*자료) 연합뉴스 2019년 7월 18일자 기사 인용

 

<표7> 2019년 기획재정부 국정감사 홍남기 부총리 대화(2019. 10. 4.)

▲심상정 의원 : 기업보유 토지가 늘어난 것은 정부가 비업무용 토지 획득에 대해 방임적이었기에 가능했다.”며 “사실상 기재부가 주범”이라고 비업무용 토지에 대한 각종 세제 감면을 지적 ▲홍남기 부총리 : “각종 인허가 및 정책 등의 제약요인으로 인해 사회적 합의를 거쳐 세제유예 기간을 늘렸다.”, “기업의 비업무용 토지 보유를 줄이는 것을 세정의 원칙으로 두겠다“고 사실상 기업의 비업무용 토지 과다보유에 대한 대책 마련에 나설 것임을 시사

*자료) 세정신문 (2019. 10. 4. ) 기사 인용

 

 

Ⅲ. 경실련 의견

 

❍ 재벌이 불로소득을 노린 부동산 투기를 방지하고 생산적인 활동에 주력하도록 과거 노태우 정부와 김영삼 정부에는‘비업무용 부동산’에 대한 중과세, 비업무용 토지 등 부동산 강제매각, 여신운영규정 제한 등의 대출규제 등 강력한 조치를 했음. 아울러 재벌들의 비업무용 부동산 등 보유현황에 대해 각 관련 부처에서 자료를 구축하여 모든 자료를 공개했음. 이러한 조치들이 1997년 외환위기를 거치면서 사라졌음.

 

❍ 김대중-노무현 정부에서는 당시 건설교통부(현 국토교통부)에서 30대 재벌들의 토지거래현황을 파악했고, 국회에 자료제출까지 했음. 나아가 1999년 전자공시시스템이 도입됨에 따라 금융감독원 전자공시시스템(dart)상 감사보고서와 사업보고서 주석을 통해 기업별 보유 토지면적, 공시지가, 장부가액은 확인할 수 있었음.

 

❍ 그러나 이명박-박근혜 정부에서는 국제회계기준을 도입을 빌미로, 기업회계기준을 변경하여 전자공시를 통해 확인이 가능하던 기업별 보유 토지면적, 공시지가가 사라졌음. 정부 관련 부처들 또한 재벌 토지 보유현황에 대해 자료를 감추고 있음.

 

❍ 문재인 정부에 와서는 재벌개혁과 공정경제와 부동산 투기근절을 입으로 외치면서, 재벌의 부동산 보유현황 등 기초적인 정보조차 공개하지 않고 있음. 지난 7월 문재인 대통령은 김상조 청와대 정책실장에게 재벌 보유토지자료 관련 지시를 했으나, 경실련 2차 정보공개청구에서도 어느 부처도 공개하지 않고 있음. 지난 12월 3일 경실련 기자회견에서도 발표되었듯이 문재인 정부 들어 대한민국 땅값이 2000조원 폭등했음. 부동산을 보유한 개인들도 이득을 봤겠지만, 최대 수혜자는 재벌기업들이라고 판단됨.

 

❍ 5대 재벌의 보유 토지는 이명박과 정부 2007년 24.2조원에서 문재인 정부 2018년 말 73.2조원로 49조원이 증가했음, 그리고 문재인 정부만 2016년 71.7조원에서 2018년 73.2조원으로 불과 2년 동안 1.5조 증가했음. 특히 삼성(5994억원)과 롯데(4,361억원)가 많이 증가했음.

 

❍ 97년 외환위기 이후 재벌 부동산 투기와 몸집 불리기 등에 대해 소홀 또는 관대한 정책들로 인해, 재벌이 맘 놓고 부동산 투기와 토지자산 증식을 해왔음. 상위 5대 재벌그룹 보유 토지자산은 지난 23년간(1995~2018) 장부가액 기준 12.3조원에서 73.2조원으로 약 61조원 6배가 증가했음. 취득가 대비 시세로 환산했을 경우, 더욱 심각함.

 

❍ 재벌의 부동산 투기 방지와 불로소득 환수장치의 부재는 본업인 영업에 주력하기보다, 오히려 비생산적인 부동산 투기를 통한 불로소득에 몰두하도록 유인을 제공함. 나아가 재벌들의 땅 사 모으기는 아파트값 거품과 임대료의 상승으로 이어져 중소상인까지 생계와 존재가 위협을 받음에도 정부는 이런 부작용을 방치 해왔음.

– 특히 재벌들이 업무용·사업용 토지가 아닌 비업무용·비사업용 토지를 보유해도 외면하고 있고, 감시도 하지 않고 있음이 드러났음.

– 우리 사회의 불평등과 격차를 줄이기 위해서는 ‘공공재’인 토지를 이윤추구 수단으로 이용하는 반칙행위 등에 대해 강력한 규제와 강력한 불로소득 환수가 필요함.

 

❍ 경실련은 재벌의 부동산 투기와 땅을 이용한 세습, 비생산적인 활동 등을 시장에서 일차적으로 감시될 수 있도록 다음과 같은 제도를 우선 제안함.

 

1. 공시대상 기업집단(자산 5조원)에 대해서는 보유 부동산(토지 및 건물)에 대한 목록 ▲건별 주소, ▲면적, ▲장부가액, ▲공시지가 등을 사업보고서 상에 의무적 공시 2. 일정 규모 이상 법인의 연도별 보유 토지 및 비업무용 토지 현황 및 세금납부 실적 상시적 공개

 

20191217 [기자회견 보도자료] 5대 재벌 토지자산 증가 및 역대 정부 재벌토지자료 공개현황 발표 (경실련)

문의: 재벌개혁운동본부 02-3673-2143

잘못된 진단에 알맹이 빠진 대책으로는 집값 안 잡혀

– 효과없는 대책에 그린벨트 훼손, 도심막개발 허용은 토건특혜일뿐
– 상한제 전국확대, 공시지가 2배 인상, 3기 신도시 즉각 중단이 먼저다

오늘 관계부처 합동으로 18번째 부동산대책(주택시장 안정화 방안)을 발표했다. LTV 20% 축소, 2주택자 전세대출 회수, 종부세율 인상 및 양도세 보완, 분양가상한제 지정확대, 가로주택정비사업 등 도시개발규제 완화 등이 주요 내용이다. 홍남기 부총리는 대책을 발표하며 ‘이번 대책이 투기수요를 근본적으로 차단하고 주택공급을 지속적으로 확대하여 주택시장을 실수요 중심으로 개편하기 위함’이라고 강조했다.

경실련 분석결과 문재인 정부 이후 땅값만 2천조원 상승한 것으로 추정된다. 서울 아파트값은 지난 30개월 중 26개월이 상승했고, KB 부동산 시세도 한 채당 2.5억원(40%) 뛰었다. 분양가상한제까지 후퇴하며 투기세력들은 지방대도시로까지 주택쇼핑에 나서고 있다. 때문에 서울 뿐 아니라 경기도, 대구, 대전, 광주, 세종 등에서도 아파트값이 상승하고 있다. 조정대상지구에서 제외된 부산도 집값이 상승하고 있다.

그러나 이번 대책은 여전히 지금의 부동산시장 과열을 ‘서울 등 일부지역의 국지적 과열’로 축소해석하며 잘못된 진단을 고수하고 있다. 대책은 알맹이 빠진 미봉책으로 나열하고 있고 그린벨트 훼손, 도심 막무가내식 개발 등 토건특혜책까지 포함하고 있다. 하지만 잘못된 진단에 알맹이 빠진 대책으로는 지금의 집값 상승세를 꺾을 수 없으며, 내년 총선까지 현재의 상승세를 유지하겠다는 신호로 의심된다.

그럼에도 정부는 집값이 안정적이다, 강남 등 일부지역의 국지적 과열이다, 부동산정책 자신있다 등 지금의 위기를 전혀 심각하게 받아들이지 않고 있고, 이번 대책에서도 여전히 집값을 잡겠다는 의지는 보이지 않는다.

최소한 집값을 문재인 정부 이전 수준으로 되돌려 놔야 하고, 이를 위해서는 분양가상한제 전면확대, 공시지가 시세반영률 80% 이상으로 인상, 3기신도시 개발 중단 등의 강력한 투기근절책이 제시됐어야 했다. 하지만 여전히 분양가상한제를 일부 행정동에 국한하겠다는 입장이다. 공시지가 로드맵을 제시하겠다고 했지만 64.8%(토지), 68%(아파트)의 시세반영률 근거부터 공개하고 검증하는 게 우선되어야 한다. 공기업과 재벌건설사의 잔칫상으로 변질하여 강남집값만 올린 판교식 개발과 다를 바 없는 3기신도시 개발은 즉각 중단되어야 한다. 이번 대책에 포함된 9억 초과 주택 LTV 20% 축소는 대상도 작을뿐더러 이미 전세를 낀 현금부자들이 사재기하는 현실에서 실효성을 발휘하기 어렵다. 9.13대책으로 한번 인상된 종부세율의 추가인상은 법개정 사항으로 불확실할 뿐 아니라 지금의 시장에 당장 영향을 주기도 어렵다. 준공업지역개발, 가로정비사업 등 도시개발사업도 공공임대주택 확대 미흡, 무늬만 공공임대주택 공급, 주변 땅값상승, 사업자의 과도한 특혜 등의 문제점이 제기되고 있는 만큼 섣부른 규제완화는 무분별한 개발만 부추길 뿐이다.

다시 한번 강조하지만 투기조장 공급확대책, 알맹이 빠진 시늉만 낸 대책으로는 지금의 부동산 과열을 잡을 수 없다. 이러한 미봉책으로 대통령의 눈과 귀를 막고 있는 개발관료를 밝혀 엄중책임을 물어야 한다. 경실련은 다시 한번 대통령 면담을 공개요청하며 청와대는 빠른 시일 안에 답변해주기 바란다.

보도자료_12.16 부동산대책에 대한 경실련 입장

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

경실련, 부동산 정책 관련 대통령 면담 요청

– 관료의 조작된 통계, 잘못된 진단과 처방으론 집값 못 잡는다
– 대통령이 직접 실태와 사실을 파악하고 투기근절대책 챙겨라

문재인 정부의 집값, 땅값 상승이 심각하다. 경실련 조사 결과 출범 이후 서울 아파트값은 한 채당 평균 2억 5천만원 상승했다. 서울 아파트 170만 채에서 총 420조원이 오른 것이다. 대한민국 땅값은 2,000조원 오른 것으로 나타났다. 이는 국민과의 대화에서 “부동산가격이 안정화되어 있고…부동산 문제는 자신 있다” 라는 대통령 발언과 상반된 결과이다. 대통령의 눈과 귀를 누가 가리고 있는 건 아닌지 의심된다. 경실련은 12월 3일 땅값 2,000조 폭등 발표에 이어 12월 11일 대통령비서실 1급 이상 참모들이 보유한 아파트를 전수 조사하여 상승실태와 원인 그리고 집값 안정을 위한 대안을 제시했다.

그러나 누구인지 실명을 밝히지 않은 청와대 핵심관계자는 ‘소수의 사례를 일반화하지 않았으면 좋겠다’ 라고 발언했다. 이런 청와대 관계자의 발언을 통해 여전히 청와대 참모들은 부동산 문제의 심각성을 안이하게 보고 있다는 사실이 재확인되었다. 청와대 참모의 이런 인식이라면 대통령께도 사실이 제대로 전달될 가능성이 없다고 보인다.

따라서 경실련은 직접 대통령께 부동산시장의 실태를 정확히 알리고 집값 거품을 제거할 수 있는 대안을 제안하고자 대통령 면담을 요청한다. 오늘도 국민은 대통령과 정부를 믿고 집을 사지 말아야 할지 고민하고 있다. 문재인 정부를 믿고 내 집 마련을 미뤘던 많은 가정에서 불화가 심각하다. 오늘 지금 이 순간에도 집값 땅값 상승으로 국민은 고통받고 있다. 성실하게 일터에서 일하는 노동자와 남의 상가를 빌려 높은 임대료의 고통을 이겨내며 장사를 하는 상인 등 많은 사람은 대통령에 기대하고 있었다. 그러나 참모들과 관료들은 대통령의 눈과 귀를 가리고 국민을 속여 왔다.

보수경제지 등 다수 언론에서는 정부의 일방적 규제가 부동산가격을 올리고 있다며, 정부가 당연히 해야 할 정부 역할과 규제마저 없애라고 요구하는 기사를 내보내고 있다.

문재인 정부의 정책에는 집값을 안정시킬 정책이 단 하나도 없다는 것이 지금의 가격폭등의 원인이다. 문재인 정부 출범 당시 예비타당성조사 검증도 없이 매년 10조원씩 5년 동안 50조원을 투입하여 구도심의 주택을 고치거나 새로 짓는데 국민의 세금과 기금을 투입하겠다고 발표했다. 도시뉴딜정책으로 지난 20년간 가격 변동이 없던 강북 구도심의 집값이 폭등하기 시작했다.

2017년 12월에는 당연하게 등록해야 할 임대업자가 임대업자 등록만 하면 세금을 한 푼도 안내도록특혜를 제공했고, 대출 역시 1주택자는 40%인데 다주택자는 80%까지 두 배 특혜를 줬다.

2017년 8월부터 시행한다던 민간 분양가상한제는 뒤로 미루다가 2019년 11월 시행령을 만들었다. 그러나 ‘핀셋’이라며 지정한 강남지역은 시행을 6개월 유예시켜 내년 4월 총선 이후로 미뤄놓았다. 현재 분양가상한제는 전국 1개소도 시행되는 곳이 없다. 이런 현상은 2004년 분양원가공개와 분양가상한제를 반대했던 노무현 정부를 떠올리게 한다. 그때도 그랬다. 2006년 9월 25일 야당 서울시장 오세훈의 후분양·분양원가공개·분양가상한제 3가지 정책을 동시에 시행하겠다고 발표했다. 오세훈 시장의 발표 3일 후에야 정부 역시 “분양가상한제, 분양원가공개 등 정부의 역할을 하겠다”라며 뒤늦게 경실련과 시민의 요구를 받아들였다.

국토부는 집값은 20% 올랐지만 공시(지가)가격을 10% 올려놓았고, 현실화율이 높아졌다고 거짓 발표를 하고 있다. 내년에도 같은 현상이 반복될 것이다. 그래서 경실련은 공시지가 시세반영률 조사 등을 토대로 땅값을 추정하였다. 경실련이 조사한 시세반영률은 43% 수준이고, 아파트·빌딩·주택 등 조사 근거를 제시했다. 그러나 국토부는 근거는 공개하지 않고 64.8%라고 말한다. 공개토론을 하자던 국토부는 경실련의 요구에 답이 없다.

150조 규모의 3기 신도시개발도 부동산투기와 환경파괴를 조장할 뿐이다. ‘집’이 주거 공간이 아닌 투기의 대상 투기세력의 쇼핑상품으로 전락했다는 비판까지 나오는 상황에서도 청와대나 국토부는 부동산시장의 심각성을 감추며 국민을 우롱하고 있다.

따라서 문재인 정부는 지난 30개월간 집값 상승과 투기 조장에 의존해 온 관료주도의 부동산 정책이 실패했음을 인정하기 바란다. 청약 열풍으로 경쟁률이 수백대 일로 치열하다. 불안한 국민이 너도나도 청약에 나섰기 때문이다. 정부가 향후 발표할 대책도 실효성이 있을지 회의적이다. 다음 주 발표예정인 공시지가 개선방안 등도 마찬가지이다. 따라서 대통령이 직접 정책을 챙기고 부동산가격 안정을 위해 나서야 한다.

공시지가는 당장 시세의 80% 이상을 반영해야 한다. 조작이 가능하고 불평등한 세금부과를 유발해 왔던 공시가격을 폐지해야 한다. ▲분양가상한제·분양원가공개 전국 확대 ▲재벌 비업무용 토지 보유세 강화 ▲3기 신도시 개발 전면 중단 ▲다주택자 임대사업자 등록 의무화 ▲전세보증금 반환보증 제도 의무화 등 집 없는 서민을 위한 정책, 과세강화와 공평한 세율 조정 등 불로소득을 소멸할 투기근절 대책을 마련하여 즉시 추진해야 한다. 대통령 면담 요구에 대한 청와대의 공식적인 답변을 바란다.

보도자료_경실련, 부동산 정책 관련 대통령 면담 요청

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

대통령비서실 공직자, 아파트 재산 8억→11억, 3억(40%) 상승

재산보유 상위 10위 평균 27억, 시세차액 상위 10위 평균 10억 증가
고위공직자 재산등록 할 때 시세와 공시가격 모두 기재를 의무화해라

문재인 정부 이후 집값 상승으로 서울 아파트는 한 채당 평균 3억원이 상승했고, 전국 땅값은 2,000조원이 상승한 것으로 나타난다. 그러나 국토부와 대통령은 “주택가격을 안정적으로 관리하고 있다.”라고 발언하고 있다. 정부가 제시하는 땅값 통계의 기초자료인 표준지(공시지가)에 대한 시세 조사자료와 가격 산정근거조차 공개하지 않고 있다. 국토부가 발표한 공시지가 64.8% 시세반영률은 경실련 조사자료와 차이가 난다. 경실련은 항상 조사내용 시세와 공시지가 그리고 비교 분석한 내용을 모두 공개한다. 그러나 국토부는 표준지 시세 조사 근거조차 공개하지 않고 있다. 따라서 경실련은 정부 통계를 신뢰할 수 없다. 2005년에도 시세반영률 91%라고 거짓 발표를 했었다. 국토부는 아직 근거를 공개하지 않고 있다. 그러나 대통령과 청와대에는 공개할 것으로 판단한다. 청와대와 대통령이 국토부 자료(공시지가 조사서에 기록된 토지의 시세)를 확인하고 그 결과를 공개하기 바란다.

경실련은 문재인 정부 출범 후 대통령비서실 재직 공직자의 부동산 중 대통령 임기 중 가격변화를 조사하여 분석했다. 분석은 정부 공직자윤리위원회가 공개한 공직자 신고재산을 토대로 대통령 임기 중 시세 변화를 조사하여 신고가액과 비교했다. 우선 시세 파악이 비교적 쉬운 아파트·오피스텔만 분석했다. 아파트나 오피스텔 등은 국민은행(KB) 부동산 시세 자료를 활용했다.

1) 보유주택 기준 상위 10위, 평균 재산(시세)은 27.1억원으로 9.3억 증가

2017년부터 현재까지 재산을 공개한 전현직 공직자는 총 76명이다. 이중 아파트 및 오피스텔 보유현황을 신고한 공직자는 65명이다. 65명이 공개한 자산의 문재인 대통령 임기 중 가격변화를 조사했다. 재직하지 않아 신고하지 않았더라도 공개했을 때의 재산을 기준으로 시세를 조사했다.

65명이 보유한 아파트 및 오피스텔 자산은 2019년 11월 기준 743억이며, 1인당 평균 11.4억원이다. 재산 상위 10위의 평균 27.1억원이고, 가장 많은 공직자는 주현 중소벤처비서관으로 보유재산이 43.6억원이다. 2017년 1월부터 현재까지 상승액은 평균 3.2억원이고 상위 10위는 9.3억원 증가했다.

2) 가격 상승금액 기준 상위 10위, 평균 10억 증가

65명이 보유한 아파트 및 오피스텔 가격은 2017년 이후 (8.2억에서 11.4억) 평균 3.2억원 상승했다. 자산증가 상위 10위는 평균 10억원 증가하였고, 주현 중소벤처비서관은 13억 8천만원이 증가하여 재산가액 뿐 아니라 상승액도 가장 높았다. 두 번째로 높은 여연호 국정 홍보비서관의 경우 과천시 부림동 재건축 아파트와 마포구 공덕동 2채의 가격이 상승하여 현재 시세는 2017년 대비 2배로 상승했다.

장하성 전 정책실장은 아시아선수촌 아파트 한 채(건물면적 134.48㎡)에서만 무려 10.7억원이 상승, 강남 아파트값 상승 폭이 얼마나 심각한지 보여주고 있다. 김수현 전 정책실장도 과천시 별양동 주공아파트도 재건축단지로 10억 4천만원 상승했고 2017년 대비 2배가 넘는다. 김상조 현 정책실장의 경우 청담동 아파트 가격이 2017년 11.5억에서 현재 15.9억으로 4.4억이 상승했다.

이외에도 이번 조사대상에 포함되지 않았으나 김의겸 전 청와대 대변인의 경우 논란이 되었던 흑석동 상가주택을 34.5억원에 매각하여 1년만에 8.8억원의 시세차익이 발생한 것으로 알려졌다.

3) 시세차액 상위 10위 보유 아파트 공시지가 시세반영률은 평균 39%

아파트값이 가파르게 상승하면서 공시지가 시세반영률은 오히려 하락했다. 가격상승이 높은 10명이 보유한 12건의 아파트에 대해 땅값 시세와 공시지가를 비교하였다.

12건의 아파트 공시지가 시세반영률 평균은 39%이다. 정부가 발표한 공시지가 시세반영률(64.8%)의 경우는 한 건도 없으며, 8건은 정부 통계의 절반 수준에 불과했다.

최근 언론인터뷰를 통해 정부 통계의 신빙성이 높고, 주택가격이 안정화되어 있다고 발언한 김수현 전 실장이 보유한 과천 아파트는 재건축 후 분양되면서 아파트값이 가파르게 뛰어 공시지가 시세반영률은 36%에 불과했다. 주공6단지를 재건축한 과천 자이의 2018년 12월 분양가는 평당 3,200만원이다. 건축비(500만원)를 제하고 용적률(220%)을 고려할 경우 토지 시세는 5,700만원이지만 2019년 1월 기준 공시지가는 평당 2,058만원으로 시세반영률이 36%이다.

이외 박진규 통상비서관이 보유한 세종시 아파트는 토지 시세가 평당 2,782만원인데 공시지가는 492만원으로 시세반영률이 18%로 가장 낮았다.

4) 본인, 배우자 기준 2주택자는 27%, 3주택 이상은 10%

2019년에 재산을 공개한 공직자 중 본인과 배우자 명의로 아파트, 오피스텔, 단독주택 등을 보유한 다주택자(2주택 이상)는 18명으로 전체의 37%이다. 이는 2017년 38%와 비슷하나 3주택자 이상은 6%에서 10%로 증가하였다.

지난 19일 문재인 대통령은 부동산 문제를 해결하라는 요청에 대해 “부동산 문제는 자신 있다. 역대 정부에서 부동산을 경기부양 수단으로 활용해왔기에 해결되지 않았다…우리 정부는 성장에 어려움이 있더라도 부동산을 경기 부양수단으로 삼지 않겠다…전국적으로 부동산가격이 하락하면서 안정화되고 있다.”라고 말했다. 대통령이 누구에게 어떤 보고를 받고 있는지 궁금하다. 문재인 정부 30개월 중 26개월 동안 집값이 상승했다. 그런데 문제의 심각성을 인식하지 못하고 있는 동안에 청와대 참모들의 부동산가격은 폭등했다. ‘소득주도 성장’이 아닌 불로소득이 주도하는 성장만 나타나고 있다.

문재인 대통령과 정부가 부동산 투기를 조장하고 집값 땅값의 폭등을 외면한다면, 고위공직자들의 ‘부동산값 상승으로 인한 불로소득만 늘려주려 한다.’라는 국민적 비판에 직면하게 될 것이다.

당장 고위공직자의 재산을 정확하게 알 수 있도록 재산 신고기준을 공시(지가)가격과 시세를 동시에 기재하는 것을 원칙으로 재산등록 방식을 개선해야 한다. 또 내년부터 공시(지가)가격의 시세반영률을 시세 90%로 결정하고, 무늬만 분양가상한제를 전국에 전면확대 시행하고, 3기 신도시 중단 등의 부동산투기근절 정책을 추진하기 바란다.

경실련은 지난 2년 반 동안 집값 폭등 사실을 감추고 거짓 보고로 대통령과 국민을 속인 자들을 문책할 것을 요청한다. 또 대통령 직접면담 등 청와대의 답변을 기다리고 있다.

* 자세한 내용은 첨부 자료 확인해 주세요.

보도자료_청와대 고위공직자 부동산 재산 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

국토부는 이번주 중 공개토론 날짜와 근거를 제시하라

지난 12월 3일 경실련과 민주평화당이 발표한 ‘79년 이후 땅값 추정 자료에 대해 국토부가 ’객관적인 토지가격으로 보기 어렵다‘며 공개토론을 제안했다. 하지만 국토부는 지금까지 토론과 관련한 공식적인 연락이 없는 상태다. 토론회를 주최하려던 정동영 의원실 측에는 내년 1월로 연기해달라는 답변만 보냈다. 경실련은 공개토론에 적극 참여할 것이며, 국토부는 이번 주 중으로 공개토론 날짜와 누가 참여할 것인지를 제시하기 바란다.

땅값 발표 이후 국토부는 언론브리핑을 통해 경실련의 시세반영률 43%가 구체적 산출근거를 밝히지 않고 있어 합리성이 결여 된 것으로 의심된다고 밝혔다. 하지만 경실련은 보도자료에 그동안 수차례 공시지가 시세반영률을 조사해 온 결과를 토대로 산출되었음을 밝혔고 실태분석 자료는 매번 기자회견 등을 통해 공개적으로 발표해왔다. 경실련 조사결과 서울과 경기도 아파트 표준지의 시세반영률은 각각 33.4%, 31.8%이며 주요아파트 단지는 서울 37%, 부산·대구·대전·광주 등 지방 대도시가 2~30% 정도에 불과했다. 1,000억 이상 거래된 빌딩도 공시지가 시세반영률은 27%에 그쳤다. 이처럼 경실련이 1,000여개 이상 부동산 필지별 시세반영률을 조사한 결과 공시가격 공시지가 모두 시세를 제대로 반영하지 못한 것으로 나타난다.

연간 1,800억원 국민 세금을 투입하고 감정평가사 등이 직접 조사평가하고 검증한 공시지가 시세반영률의 세부 내역 공개가 우선되어야 한다. 경실련은 수차례 공시지가 실태 조사결과를 공개발표했지만 정작 국토부가 예산을 투입하여 전수 조사 평가했다는 50만 필지의 시세반영률은 비공개하고 있다. 경실련이 지난 3월 공동주택 현실화율 세부 내역 공개요구에 대해 비공개했고, 지난 10월 국감때 정동영의원실이 공개 요구한 공시지가 및 공시가격 부동산 유형별 현실화율 및 산출근거도 비공개했다.

국토부가 공개토론을 제안함으로써 국민과 언론, 시민사회 등 모두가 이번 기회를 통해 정부통계의 객관성과 정확성이 검증되고 근본적 개선이 이루어질 수 있기를 희망하고 있다. 따라서 국토부는 이번주 중이라도 공개토론 날짜와 누가 토론에 나설 것인지 제시하기 바란다. 아울러 감정평가사가 정밀분석한 표준지 50만 필지의 시세반영률 등에 대해서도 낱낱이 공개하기 바란다.

보도자료_ 국토부는 이번주 중 공개토론 날짜와 근거를 제시하라

문의: 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

지난 회에 이어 <도시가 사라진다>를 몇 회 더 쓰기로 한다. 오늘 처음 이 글을 보는 독자는 반드시 이전 글을 찾아 읽어 보기 바란다. 그래야 이야기의 흐름을 따라잡을 수 있을 테니까.

 

샌프란시스코 도심에 인분이 널린 이유: 내재적 접근

자, 그럼 한 번 곰곰이 생각해 보자.

왜 샌프란시스코 도심의 길거리에 사람 똥이 널렸을까? 그야 사람들이 길거리에서 똥을 싸 재꼈으니 그렇다. 그럼 왜 사람들이 길거리에서 똥을 쌀까? 답은 간단하다. 쌀 데가 없어서가 답이다. 똥을 쌀 공공 화장실이 감당하지 못할 정도로 사람들이 길거리로 쏟아져 나오고 있기 때문이다. 공공 화장실은 턱없이 부족하고, 마천루 빌딩의 화장실은 노숙자들을 반기지 않을뿐더러 출입을 허용하지 않는다. 백번 아량을 베풀어 노숙자들이 이용하게 한다고 해도 문을 닫는 밤이면 화장실 이용이 불가능하다. 그러나 용변은 밤낮을 가리지 않는다. 그렇다면 우리나라에서 어떤 명사가 애용하는 내재적 접근을 한 번 해보도록 하자. 노숙자 입장에서.

누구에게나 용변을 보는 행위는 다른 사람들에게는 절대로 보이고 싶지 않은 그런 창피한 일이다. 그래서 사람들은 용변을 볼 때 아주 제한된 공간에서 은밀하게 그 일을 치른다. 아무도 보길 원하지 않을 뿐만 아니라 보고 싶어 하지도 않는다. 변태들 빼고는. 그런데 그렇게 수치스런 일을 길거리에서 버젓이 하고 있다고? 그것도 지상 최고의 문명을 자랑하는 나라 미국, 더군다나 최고부자 도시 샌프란시스코에서, 사람들이? 여러 사람이 볼 수 있는 그런 대로변에서? 사정이 어느 정도면 그리 하겠는가?

 

안전마약투약소 법제화 서두르는 샌프란시스코

제정신을 가진 이들이라면 아무리 급하더라도 수치심을 잃어버릴 정도로 남의 눈을 의식하지 않고 용변을 보는 데는 매번 용기가 필요할 것이다. 그럴 진데 길거리에서 정말로 스스럼없이 배변 행위를 할 정도라면 제정신이 아닐 공산이 매우 크다. 그것도 인생의 막장까지 갔다는 자괴감마저도 상실할 정도로. 샌프란시스코와 로스앤젤레스 도심의 노숙자들은 이런 이들로 북적인다. 물론 여기엔 실질적으로 공짜로 제공되다시피 하는 마약이 한 몫을 한다. 자신이 처한 현실을 부정하고픈 사람들에게, 그래서 전혀 제정신이고 싶지 않을 이들에게 마약만한 것이 어디 있을까. 똥 더미 곁에 널브러진 마약 주사들을 보면 그것을 대번에 알 수 있다.(“San Francisco’s dirtiest street has an outdoor drug market, discarded heroin needles, and piles of poop on the sidewalk,” Business Insider, Sep 20, 2019).

오죽했으면 샌프란시스코 시는 연방법이 엄격히 금하고 있는 ‘마약투약소’(safe injection site)까지 만들어 낼 궁리까지 했겠는가. 거기다 ‘안전’이란 수식까지 붙여서.(“SF resumes push for drug injection site after judge’s ruling,” San Francisco Chronicle, October 2, 2019). 얼마나 우스꽝스러운 일인가. 세상에 마약만큼 위험한 게 어디 있나. 그러니 아무리 마약에 찌든 마약쟁이라도 자식에게 마약을 권하지는 않을 터. 그런데 그 마약을 공짜로 그것도 깨끗한 주사까지 제공해 주고 간호사 앞에서 투약하게 한다고 해서 그게 과연 ‘안전’한 것일까?

 

‘산송장들의 땅’(the land of the living dead)

그런데 노숙자들의 똥으로 골머리를 앓고 있는 시당국이 그 문제는 둘째 치고, 돌려쓰는 마약 주사기로 인한 에이즈나 간염의 확산을 방지하기 위해서 일단 이런 조치를 취하려 하고 있다니 말문이 막힌다. 이를 통해 우리는 미국의 대도시가 어느 정도나 사람 살 곳이 못되는 곳으로 변하고 있는지를 간파할 수 있다. 또한 우리는 미국 샌프란시스코 시의 노숙자 문제가 얼마나 심각한지를 가늠할 수 있다. 수시로 도심 곳곳에서 발견되는 사람 똥과 똥냄새, 그리고 그 옆에 함께 널브러진 주사바늘 등, 코를 막고 고개를 젖힐 수밖에 없게 하는 이런 장면들을 매일 목격하며 사는 주민들에겐 그것은 지옥의 장면과도 같다. 오죽했으면 샌프란시스코 도심의 한 주민은 취재 나온 뉴욕타임스 기자에게 “여기는 산송장들의 땅”이라고 까지 말하고 있을까. 산송장들의 땅. 서양식으로 말하면 좀비들의 땅. 그곳에 가면 머리에 꽃보다는 샌프란시스코 시 보건당국자 고든(Rachel Gordon)이 충고하는 것처럼 길을 걸을 때 똥냄새 때문에 “숨 쉬는 것을 참아야만 하는 곳”이 되었다.(“Life on the Dirtiest Block in San Francisco,” New York Times, October 8, 2018). 그러니 도시가 사라진다는 말이 나올 수밖에.

 

노숙자 증가원인: 집값 폭등

결국 노숙자가 문제다. 그럼 그 많은 노숙자들은 대체 어떻게 양산된 것인가? 그 답을 하기 전에 이 쯤에서 독자들에게 묻고 싶다. 집값이 오르면 마냥 좋기만 한 것일까? 통상 집을 가진 이들이라면 “그렇다”고 할 것이다. 그러나 결코 아니다. 집값이 오르면 물가도 덩달아 오르고 물가 오르면 인건비도 당연히 오른다. 그게 그런 식으로 순환하는데 그냥 순환하는 게 아니고 악순환 한다. 결국 이렇게 되면 맨 먼저 저임금 노동자들과 서민들만 피를 보게 된다. 물론 집 가진 자들도 나중에 피해를 보게 된다. 집값 오르면 뭐 하나. 사람 살 곳이 못 되고 있는데… 저임금 노동자들과 서민들의 경우, 그깟 최저임금 조금 오르면 뭐 할까. 물가 앙등으로 생활비는 더 들고 집값이 천정부지로 오르니 집을 사기는커녕 월세 살기도 빠듯해진다. 월세는 집값 상승 대비 연동되어 함께 오르게 되어 쥐꼬리만 한 월급으로 월세 내고 나면 살길이 막막해진다. 그야말로 생활이 아닌 생존의 문제에 봉착하게 된다. 먹는 건 손가락 빨고 사는가? 그럴 순 없으니 두 가지 선택 중 하나를 고를 수밖에. 월세가 도심에 비해 저렴한 도시 밖으로 나가든지 아니면 도시 안에서 노숙자가 되든지. 도시 밖으로 나가면 그나마 허드레 일자리 구하기도 하늘에 별 따기. 그 경우 출퇴근은 어찌하나? 그렇다면 막장 인생 그것이 유일한 답.

독자들은 이 대목에서 오해하지 마시라. 노숙자들이 원래부터 배우지도 못하고 게다가 게으기까지한 별 볼 일 없는 하층민이었지 않겠느냐고. 천만에 말씀. 치솟는 집값과 임대료의 상승은 심지어 동부의 명문 예일대 졸업생까지 한 순간에 노숙자로 전락하게 만든다.(“He was a Yale graduate, Wall Street banker and entrepreneur. Today he’s homeless in Los Angeles”, CNN, September 18, 2019). 그러니 절대로 현재 미국 대도시에 쏟아져 나오는 노숙자들을 평범한 이들과 구분되는 천민정도로 취급하지 말기 바란다. 그들의 대부분은 집값이 오르기 전엔 그야말로 필부필부였으니까. 결국 노숙자 문제는 서민들의 문제다.

엔리코 모레티(Enrico Moretti) 버클리대 경제학과 교수는 집값이 10% 상승할 때마다 식당 등을 포함한 지역 소비 물가는 6% 증가한다고 말한다. 그런데 샌프란시스코의 경우 집값의 중간값(the median home price)이 2012년 이래 두 배 증가했다.(“San Francisco Restaurants Can’t Afford Waiters. So They’re Putting Diners to Work”, New York Times, June 25, 2018.) 샌프란시스코는 최첨단 기술 기업들이 소재하는 이유로 주택의 수요가 높고 그에 따라 한정된 공급으로 집값이 대거 상승했다. 이것은 집을 소유하지 못하고 임대를 해야만 하는 서민들의 입장에선 내 집 마련 꿈은 점점 더 요원해지는 것을 의미한다. 그리고 그것은커녕 현재 사는 월세조차 위협받는 것을 말한다. 왜냐고? 샌프란시스코의 경우 최저임금이 2014년 시간당 10.74달러에서 2018년 7월 15달러로 상승했다. 그러나 집값 상승에 따른 임대료 상승 그리고 생활비의 상승은 시급 오른 것을 한껏 비웃을 뿐이다. 부동산을 잡지 않는다면 그깟 소득 얼마 찔끔 오른 것이 아무런 의미가 없다는 것을 샌프란시스코가 여실히 보여주고 있다.

 

한 명이 집 구매할 때 세 명이 노숙자 되는 샌프란시스코

샌프란시스코 만 지역사무소 소장인 제이미 알만자(Jamie Almaza)의 말을 들어 보면 이 지역의 주거 불안정성이 어느 정도나 심화되었는지 알 수 있다. 올해 초까지만 해도 알만자는 샌프란시스코 시에서 한 명이 집을 갖는 동안 두 명의 노숙자가 탄생한다고 말했었다. 그러나 올 8월에 열린 토론회에서 그것을 수정했다. 한 명이 집을 가지면 이제는 세 명이 길거리 노숙자가 된다(“California homeless crisis: San Francisco tackles costly waste problem with ‘poop patrol”, FoxNews, August 20, 2019.). 샌프란시스코 시가 기존의 방식으로 집계한 노숙자 수는 올해 8천11명으로 2017년에 비해 17% 증가한 것으로 나오지만, 새로운 기법으로 으로 집계해 본 결과 그 두 배인 17,595명에 달해 30% 증가한 것으로 나타난다(“San Francisco’s Homeless Population Is Much Bigger Than Thought, City Data Suggests,” New York Times, November 19, 2019).

 

‘비등점’에 이른 로스앤젤레스 노숙자

로스앤젤레스의 노숙자 문제는 한층 더 심각하다. 작년에 비해 노숙자가 로스앤젤레스 카운티(광역)에서 12%가 늘어나고 로스앤젤레스 시만 보면 16% 증가했다. 해서 그 수는 각각 58,936명, 36,300명으로 집계되었다(“Homeless Populations Are Surging in Los Angeles. Here’s Why.”, New York Times, June 5, 2019). 로스앤젤레스 카운티 인근 오렌지카운티는 43% 증가했다(“California mayor says high cost of living is root of homeless crisis,” FoxNews, June 26, 2019). 물론 이것도 공식적 집계이니 실제로는 더 그 수가 더 늘어난다. 폭스뉴스는 로스앤젤레스의 노숙자 문제는 이제 “비등점”에 이르렀다고 코멘트를 달았다. 그리고 이렇게 노숙자문제가 극단적으로 악화된 데에는 이구동성으로 집값 상승을 지목한다. 로스앤젤레스 시민단체 소장 엘리스 뷰익(Elis Buik)은 뉴욕타임스 인터뷰에서 “우리의 주택위기가 곧 노숙자 위기”라고 정곡을 찌른다. 더도 덜도 말고 단도직입적으로 말해서 멀쩡한 서민들을 노숙자로 만드는 주범은 바로 “거주부담능력”(housing affordability)이라 말한다. 그런데 착각하지 마시라. 여기서 거주부담능력이란 주택 구입 부담능력이 아니다. 월세 감당력을 말한다. 로스앤젤레스 노숙자담당국의 분석에 따르면 현재 로스앤젤레스에서 월세 중간값을 내고 방을 얻으려면 적어도 시급을 47.52달러(약 5만 원) 받고 일을 해야 한다. 그런데 현재 최저 시급은 14.25달러(약 1만5천 원)이다. 죽었다 깨어나도 살인적 거주비용을 임금이 따라잡을 수 없다. 이러니 많은 수의 평범한 시민들이 노숙자로 길거리로 나갈 수밖에.

 

바보야, 문제는 부동산이야!

이제 미국 전통적인 대도시가 사라져 가는 이유를 어느 정도 파악했으리라 믿는다. 서민이 살지 못하는 도시, 중산층이 몰락하는 도시, 그것은 무늬만 도시지 사실 도시가 아니다. 그저 소수의 몇 십 명도 아니고 수많은 사람들이 집을 잃고 임대한 아파트에서도 쫓겨나 길거리에서 노숙해야 하는 곳이 어떻게 사람이 사는 도시라고 할 수 있을까? 결국 노숙자의 퇴치(?)를 위해서는 치솟는 집값과 임대료를 내려야 한다. 그것이 아니고서는 미국 대도시의 노숙자 문제는 해결할 방도가 없다. 샌프란시스코처럼 ‘똥 순찰대’를 고용해 똥 치우고, ‘안전마약투약소’를 설치하는 것은 결코 근본적인 해결책이 아니다. 그런데 그것이 그리 쉽게 될 것 같지 않다. 왜냐하면 미국 대도시에 집값을 상승시킨 주범들이 미국 어딘가에 떡하니 버티고 있기 때문이다. 그에 대한 실마리를 로스앤젤레스 인근의 소도시 라구나 힐스(Laguna Hills)시장 돈 세지위크(Don Sedgwick)의 언급에서 발견할 수 있다.

“우리는 우리 앞에 놓인 이 문제를 쟁점화 시켜야한다. 수 킬로미터에 걸친 노숙자 행렬은 얼마나 슬픈 일인가. 그것도 한 때는 그들도 그저 평범한 삶을 살아가려했던 멀쩡한 이들로 우리의 이웃이었다는 점에서 가슴이 미어진다. 그러나 정말 환장하겠는 것은 그 어느 누구도 이 문제의 근원에 캘리포니아의 천정부지로 치솟은 살인적 거주비용에 대해선 말을 하지 않는다는 것이다. 그것을 문제 삼지 않고 외면한 바로 그 자유주의적 정책들이 캘리포니아의 노숙자 문제를 키워온 원흉이다”(“California mayor says high cost of living is root of homeless crisis,” FoxNews, June 26, 2019).

자, 그러면 그 자유주의적 정책들이라는 것이 무엇인지 알아볼 차례이다. 물론 다음 회에서…

 

<참고자료>

“He was a Yale graduate, Wall Street banker and entrepreneur. Today he’s homeless in Los Angeles”, CNN, September 18, 2019.

“San Francisco Restaurants Can’t Afford Waiters. So They’re Putting Diners to Work”, New York Times, June 25, 2018.

“Why is San Francisco … covered in human feces?” the Guardian, Aug. 18. 2018

“SF resumes push for drug injection site after judge’s ruling,” San Francisco Chronicle, October 2, 2019.

“San Francisco’s dirtiest street has an outdoor drug market, discarded heroin needles, and piles of poop on the sidewalk,” Business Insider, Sep 20, 2019.

“Life on the Dirtiest Block in San Francisco,” New York Times, October 8, 2018.

“San Francisco Restaurants Can’t Afford Waiters. So They’re Putting Diners to Work”, New York Times, June 25, 2018.

“San Francisco’s Homeless Population Is Much Bigger Than Thought, City Data Suggests,” New York Times, November 19, 2019.

“California homeless crisis: San Francisco tackles costly waste problem with ‘poop patrol”, FoxNews, August 20, 2019.

“Homeless Populations Are Surging in Los Angeles. Here’s Why.”, New York Times, June 5, 2019

“California mayor says high cost of living is root of homeless crisis, FoxNews, June 26, 2019.

 

김광기 경북대 교수의 연재 ‘인사이드 아메리카’는 <프레시안>에 동시 게재됩니다.

정쟁과 막말, 정책없는 보수야당에 대한 국민 심판
엄중한 민심 읽어 구태 벗고 일하는 국회로 거듭나야

위성정당으로 최악의 오점을 남긴 선거법을 즉각 개정하라

21대 국회의원 총선거가 더불어민주당의 압승으로 마무리됐다. 양당 구도와 군소정당의 몰락으로 끝난 이번 선거는 현 정부여당의 견제보다는 코로나 위기 극복과 안정적 국정운영에 대한 지지와 견제와 대안세력이 되지 못한 미래통합당의 구태에 대한 심판의 결과다.

이번 총선은 기득권 정당들의 선거제도 개혁 무력화와 연동형비례대표 취지를 전면 부정하는 위헌적인 위성정당 출현으로 민주주의가 후퇴하고, 미래통합당 의원들의 막말로 정책과 인물의 자질 검증은 사라지며 최악의 깜깜이 선거가 되었다. 이제 여야는 21대 국회가 거대 양당의 싸움판이 되지 않도록 소통과 화합으로 협치를 위해 노력하고, 후퇴한 민주주의를 회복하기 위해 꼼수와 담합정치를 방지하는 선거법개정 등 정치개혁에 나서야 한다.

21대 국회는 구태 정치를 반복해서는 안된다.

이번 선거에서 압승을 차지한 더불어민주당은 선거 결과에 자만해서는 안 된다. 더불어민주당에 대한 압도적인 지지가 아니라 정책없이 정쟁과 막말, 이합집산을 일삼아 대안과 견제 세력이 되지 못한 미래통합당에 대한 심판의 의미가 크다. 아울러 정부와 여당의 코로나19의 적극적인 대처에 힘을 실어준 것이다. 위성정당 창당으로 민심을 왜곡시키고, 개혁입법을 완수하지 못한 것에 대해 여당으로서 무거운 책임감을 가져야 한다. 21대 국회에서는 행정권력, 입법권력, 지방권력 대부분을 가지고 있는 정부여당이 민생안정과 개혁을 바라는 국민의 기대에 부응하지 못할 경우 언제든 국민의 냉엄한 심판이 기다리고 있음을 명심해야 한다.

미래통합당은 잇따른 국회 파행, 정부 발목잡기, 물갈이 공천 실패 그리고 선거 국면에 발생한 막말 파문 등으로 최악의 성적표를 받았다. 대통령 탄핵 이후 지방선거 참패에 이은 보수진영에 대한 세 번째 국민의 엄중한 심판이다. 이제는 민심을 겸허히 수용해야 한다. 당장 당의 대대적인 쇄신에 나서야하며, 개혁입법과 민생입법에 힘을 쏟아 돌아선 민심을 회복하고 제1야당으로 정부와 여당을 견인하는 역할을 해야 한다. 이외에 제3의 대안세력이 되지 못하고 초라한 성적표를 받아든 민생당, 정의당 등 군소정당들도 민심의 엄중함을 받아들여야 할 것이다.

정치개혁과 민생개혁에 앞장서는 국회가 되어야 한다.

이번 선거는 독점과 독주의 정치를 막아 사회의 다양성을 반영하고 비례의 원리를 실현하기위해 추진된 선거제도 개혁이 취지와는 달리 거대 정당의 꼼수와 담합으로 양당 체제를 더욱 공고히 하는 한계를 드러냈다. 민주주의 후퇴를 방지하기 위해 공직선거법을 개정해 위성정당 꼼수를 원천 봉쇄해야 하며, 민심이 100% 반영되는 완전 연동형비례대표제를 도입해야 한다. 21대 국회는 회기 시작과 동시에 코로나19로 인해 파탄 난 민생문제를 해결하는데 힘써야한다. 아울러 촛불 국민이 염원하는 검찰개혁, 언론개혁, 경제민주화, 국회개혁, 개헌 등에도 나서야 한다. 21대 국회는 20대 국회에서 보여준 구태와 일하지 않는 모습을 결코 반복해서는 안 된다. 국민의 삶과 동떨어진 당리당략에 매몰되지 말고, 파탄 난 민생을 살리는데 최선을 다해야 할 것이다.

누가 대통령과 국민에게 거짓 보고하나?

– 문재인 정부 출범 후 서울 집값 계속 올랐다. 25평 기준 서울 4억, 강남 6억 상승
– 재임 30개월 중 26개월 상승했고, 4개월 하락했는데 ‘안정적’ 거짓 보고
– 표본도 없는 거짓 자료로 시장을 왜곡하는 감정원의 통계 생산 중단해야

경실련은 문재인 정부 출범(2017.05) 이후 서울 아파트값 변화를 분석했다. 서울에 위치한 34개 주요단지를 대상으로 삼았다. 분석결과, 문재인 정권 30개월 중 26개월간 서울 아파트값은 상승했고, 전월 대비 가격하락 기간은 단 4개월에 그친 것으로 나타났다. 서울 아파트값은 취임 시점인 17년 5월 평당 3,415만원(25평 기준 8.5억)이었으나, 2019년 11월에는 5,051만원(12.6억)으로 평당 1,637만원(약 4억, 32%) 상승했다. 2년 반 동안 아파트 기준으로 4억원이 뛰었다. 30개월간 전월 대비 매월 1.28%(연간 15%)씩 상승했다. 2019년 소비자 물가 상승률은 1%가 채 안 되며, 문재인 정부 연평균 1.3% 정도이다. 서울 집값은 물가 상승률보다 12배 많이 뛴 셈이다.

시장 상황은 심각하지만, 부동산정책을 총괄하는 국토교통부와 정권의 수장인 문재인 대통령은 서울을 포함한 전국 집값이 안정세에 있다고 자평했다. 정부 주장의 근거는 한국감정원이 발표하는 <전국주택가격 동향조사>다. 실제로 이 통계를 보면 2018년 9.13대책 이후 2019년 1월부터 6월까지 서울 집값은 전월 대비 마이너스 상승률을 보였다. 정부는 이를 인용하며 “13년 이후 최장 기간인 32주 연속 집값 하락”이라고 진단한다.

하지만 한국감정원의 통계는 많은 문제를 안고 있다. 매주 발표하는 주간 단위 집값 통계는 표본 자체가 부족하다. 경실련은 2014년 통계작성기관이 한국감정원으로 이관될 당시 2주간 서울 아파트단지 거래를 전수 조사했다. 조사결과, 전체 단지 중 30% 단지에서만 거래 건이 존재했고, 나머지 70% 단지는 거래 자체가 없었다. 거래 건수는 단지 평균 주당 0.24건에 불과했다. 통계를 산출할 표본 자체가 부족한 상황임에도, 한국감정원은 주식시장 상황을 중계하듯 매주 단위로 아파트 가격 변화를 발표한다.

한국감정원의 발표자료에서조차 상호 불일치가 나타난다. 한국감정원은 ‘주택가격 동향조사’ 뿐 아니라 ‘공동주택 실거래가격지수’라는 이름으로도 아파트값을 매월 발표한다. 주택가격 동향조사 상의 17년 5월 가격지수는 97.3에서 시작해 19년 8월에는 107.2로 지수가 10 상승한 것으로 나타난다. 하지만 공동주택 실거래가격지수 상의 가격지수는 93.2에서 시작해 19년 8월에는 124.7로 33.5가 상승한 것으로 나타난다. 그나마 시장 상황을 반영하는 감정원의 통계는 공동주택 실거래가격지수이다. 하지만 정부는 집값 안정세를 주장하기 위해 시장 상황에 맞지 않는 주택가격동향조사만을 인용하며 여론을 호도하고 있다.

정부와 대통령은 한국감정원의 엉터리 통계를 근거로 서울 집값이 안정세라고 말한다. 정확한 진단이 없으니 효과적인 대책도 없다. 대통령은 한국감정원의 시세와 동떨어진 엉터리 주간가격 동향 발표를 중단시켜야 한다. 월간동향의 경우에는 실거래가에 기초하도록 통계방식을 바로 잡아 더 이상 엉터리 통계가 되지 않도록 해야 한다. 또 단기간 엄청난 집값 상승으로 최악의 주거난에 시달리고 있는 국민의 현실을 외면하고 우롱하는 국토부 장관을 경질하고, 집값 거품 제거를 위한 특단의 대책을 내놓길 촉구한다.

*자세한 내용은 첨부자료 참고 바랍니다.

보도자료_문재인 정부 출범 후 서울아파트값 변화

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

무주택 서민 위한다던 10년 후분양주택 LH공사 먹잇감인가?

– 입주 10년 후분양 주택가격 3배로 부풀려 2조4천억원 규모 부당이득 챙기려 해
– 국토부가 승인한 LH공사 등 공공이익은 1천억, 10년 후 공공이익은 8.7조원 예상
– LH공사는 입주서민을 상대로 바가지 씌우지 말고 법대로 분양전환해야

경실련 분석결과 LH공사가 10년 전 공급한 판교 10년 주택을 시세기준 분양 전환할 경우 추정이익이 2조 4천억원에 이를 것으로 나타났다. 여기에 이미 택지를 팔거나 아파트 분양을 통해서 가져간 이익까지 고려하면 총 8조7천억원의 이익 발생이 예상된다. 이는 국토부가 승인한 법정이익 1천억의 87배에 해당한다.

10년 주택(10년후 분양전환)은 참여정부가 당장에 돈이 부족해서 분양주택을 마련하기 힘든 빈곤층 등 특수계층의 내 집 마련을 돕기 위해 도입한 공공임대주택으로 2006년 3월 판교에 최초로 6,041세대가 공급되었다. 당시 판교신도시부터 공영개발 방식을 도입한다는 정책에 따라 LH공사가 이중 3,952세대를 공급했다. 당시 LH공사가 공개한 중소형 분양가격은 평당 710만원으로 25평 기준 1억8천만원이다. 그리고 관련법에 따라 10년 후 분양전환가격은 최초주택가격 보다 낮은 가격으로 분양 전환해야 마땅하다. 더군다나 임대주택용지는 강제수용한 땅을 무주택서민 위해 공급한다는 명분으로 조성원가의 60~85%로 건설사와 LH공사 등에게 넘겼다.

그러나 국토부, LH공사 모두 10년 주택의 분양전환가격을 최초 주택가격이 아닌 시세기준 감정가로 전환하겠다는 입장이다. 때문에 LH공사 뿐 아니라 부영 등 민간건설사(2,089세대 공급)들도 시세기준 감정가로 막대한 폭리를 취할 상황이다.

최근 LH공사는 산운마을 10년 주택의 분양전환을 위해 감정평가를 의뢰하였다. 경실련 조사결과 10년 주택이 위치하고 있는 산운마을, 봇들마을, 원마을, 백현마을 등의 2019년 9월 기준 시세는 평당 2,700만원 ~ 4,000만원 정도이며, 평균 3,300만원(중소형 3,000만원, 중대형 3,500만원)이다.

따라서 시세의 80%로 분양 전환할 경우 LH공사에게 돌아갈 이익은 평당 1,790만원, 3,952세대 전체로는 2조4천억원의 이익발생이 예상된다. 호당 평균 6억1천만원이나 된다.

2005년 정부는 판교신도시건설 이익은 1천억이라고 발표했었다. 그러나 10년이 지나 경실련이 판교 택지판매현황 및 아파트 분양현황을 분석한 결과 LH공사, 경기도, 성남시 등 공공사업자의 개발이익은 6조3천억으로 추정된다(2019.5.14 발표). 10년 주택 분양전환 수익까지 고려하면 LH공사 등 공공의 이익은 8조7천억원까지 증가할 것으로 예상된다. 이는 10년전 국토부가 발표한 판교개발이익 1천억원의 87배에 해당한다. 이는 국가가 승인한 이익금액을 초과한 금액으로 국가를 속여 추가로 발생한 이익은 전액 국가가 환수를 해야 마땅하다. 또 특정 민간 기업에 엄청난 수익을 안기기 위해 이런 부당이익을 챙기는 것이라면 검찰은 즉각 수사를 해야 마땅하다.

10년 주택 입주자들은 10년 전 입주자모집 당시 공개된 당초주택가격에 따라 분양 전환된다는 기대를 갖고 입주계약을 체결했다. 당시 분양 아파트를 사기 어렵고 자금이 부족한 사람들을 상대로 정책을 도입했다는 정부의 발표를 믿었기 때문이다. 임대주택법 시행규칙에서도 분양전환가격과 관련해서는 ‘감정평가금액을 초과할 수 없다’라고만 규정되어 있을 뿐 분양전환가격에 대한 기준은 규정하고 있지 않다. 따라서 당연히 모법인 주택법에 따라 분양가상한제의 적용을 받아 분양전환가격이 산정되어야 한다. 10년 주택은 분양전환시기만 10년 뒤로 미뤘을 뿐 엄연히 무주택 서민을 위한 공공분양주택이기 때문이다.

문재인 정부 이후 도시재생뉴딜, 다주택자 세금특혜 등의 투기조장정책으로 강남집값만 한 채당 5억원이 올랐으며, 판교도 평균 2억원 이상 상승했다. 정부의 실책으로 집값을 잔뜩 올린 것도 모자라 10년전 분양전환가격을 약속받은 무주택 서민들인 입주민들에게 공공이 관련법에 어긋나는 엉뚱한 기준을 적용, 바가지를 씌워 부당한 이득을 가져가겠다면 공기업이 존재해야 할 이유가 없다. LH공사는 관련법에 따라 당초주택가격 기준으로 분양전환가격을 책정하고 무주택서민을 위한 공기업으로 거듭나야 한다.

보도자료_LH, 10년임대주택 분양전환 수익 추정

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

최고의 투자 비법 ‘갭투기’ 비밀

서민 주머니 터는 갭투기 보장하는 정부

글쓴이: 조정흔 감정평가사(경실련 정책위원)

우리나라 임대사업자 상위 30명이 보유한 임대주택은 총 1만1029채로 1인당 평균 367채라 한다. 또한 임대주택사업자 상위 30명 중 7명은 75억 원이 넘는 전세보증금을 돌려주지 않은 것으로 나타났다(민주평화당 정동영 대표). 돌려받지 못한 보증금 규모는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증사고 중복임대인 현황 자료에 근거한 것이니, 전세보증보험에 가입하지 않은 세입자까지 포함하면 피해는 더 클 것이며, 도미노처럼 피해 규모는 점점 더 확대될 것으로 예측된다.

한 사람이 수백채의 주택을 보유하는 이런 일이 생기는 이유는 전세제도를 이용한 갭투자(갭투기)가 가능하기 때문이다. 갭투자란 매매가격과 전세가격 간 격차가 작을 때 그 차이(갭)만큼의 투자금액으로 주택을 매수하고, 시세차익을 누리는 방식의 부동산 투자 방법을 말한다. 그간 정부가 민간임대주택사업자 양성화를 위하여 취득세 감면 등의 각종 세제 혜택을 주다보니 투자자의 갭투자용 임대주택 취득·보유 부담이 작아졌다. 서민주거안정 목적으로 저금리의 전세자금대출이 공급되면서 임차인 입장에서도 쉽게 전세자금을 조달할 수 있게 됐다. 서민주거안정을 위한 정책자금이 결국 전세 가격을 떠받치는 버팀목이 되었고, 갭투기라는 다리를 건너서 투기꾼들에게 흘러들어간 결과가 된 것이다.

이런 환경에서 갭투기는 ‘투자’의 관점에서는 매우 매력적인 방법이다. 갭투기라는 투자기법은 순식간에 진화를 거듭하여 지난 수년간 소규모 임대사업자, 주택건설업자 등에게 황금알을 낳는 거위였을 것이다.

갭투기가 지탄받아 마땅한 이유는 그 구조상 임대인은 부동산 가격 상승으로 인한 자본 이득을 모두 누리면서도 부동산 가격 하락이나 전세가 하락으로 인한 위험은 모두 임차인에게 전가한다는데 있다. 실제로 최근 강서구 등 일대에서 빌라 수백 채를 가진 임대사업자 일부가 파산하거나 잠적해 세입자 모두 거의 전 재산에 가까운 전세보증금을 날릴 위기에 처하게 되었다(PD수첩, 대한민국 갭투기 대해부).

감정평가를 위해 단독주택 지역 현장을 살피다 보면, 실거주 목적의 매입보다는 기존의 단독주택을 철거하고 다세대주택을 신축한 경우가 매우 많다. 최근 수년간 아파트가격 상승과 더불어 단독주택 거래량과 매매가격도 동반하여 상승하는 이유가 이와 무관치 않을 것으로 추측된다. 단독주택 자체의 주거나 투자목적 거래보다 빌라업자가 기존 주택 철거 후 다세대주택을 신축해 이를 갭투기 수단으로 활용하려는 수요가 끊이지 않기 때문이다. 기존 단독주택을 다세대주택으로 신축하면 세대수가 증가해 개발이익이 발생한다.

강남구 주택지대에 소재하는 도시형생활주택을 감정평가하면서 개발로 인한 부동산 가치 변동분을 추정해본 적이 있다. 대상자는 구축 단독주택을 30억 원에 구입해 30개호의 구분소유주택으로 쪼개기를 했다. 건축비는 대략 15억 원 정도로 추정됐다. 1개호를 2억 원~2.5억 원가량으로 분양이 가능하니, 개발후의 전체 금액은 60~70억 원 정도로 추정되었다. 20억 원가량의 차익이 발생했다. 한 채의 단독주택을 30개로 쪼개기하니 순식간에 시세가 2배로 증가한 것이다.

강남구는 부자들이 사는 곳이지만, 일부 지역은 도심의 미숙련, 저임금 노동력을 공급하는 젊은이들이 주거하는 곳이기도 하다. 이들은 주거 환경이 열악한 작은 원룸에서 고가 아파트보다 더 큰 단위면적당 주거비용을 지불하며 살아간다. 이런 부동산은 부자들에게 매력적인 투자대상이다. 이들이 받는 노동력 대가의 상당부분은 임대료로 다시 부자들의 주머니로 들어간다. 그 돈은 갭투자 대상 빌라 건축으로 이어진다.

목돈이 없는 서민은 전세자금대출을 통하여 월세보다 더 좋은 조건으로 신축 빌라에 거주할 수 있기에, 서민 입장에서는 월세보다 전세자금대출을 이용한 전세를 선호한다. 서울아파트 평균 매매가격이 8억 원 언저리에서 형성되는 것에 비추어보면, 2~3억 원 수준에서 형성되는 다세대주택의 매매가격과 전세가격은 상대적으로 매우 저렴하게 느껴진다. 사회초년생이나 신혼부부가 자신들만의 힘으로 2-3억 원의 전세자금을 마련하는 것은 쉽지 않은 일이나, 전세자금대출이라는 제도를 통하여 8억 원 언저리의 아파트 못지않은 최신 시설을 갖춘 신축 주택에 거주하는 편익을 누리게 되는 것이다. 즉 갭투자 주택 수요는 많다.

따라서 갭투자를 상정한 개발방식의 위험은 거의 없다. 전세자금대출제도가 전세 가격이 높은 수준을 유지하도록 받쳐주는 역할을 해, 전세자금만으로도 건축비가 모두 충당되고도 남기 때문이다. 만에 하나 전세가 나가지 않더라도 집을 지어놓으면 LH공사나 SH공사가 감정평가를 통하여 시세에 따라 매입해주기까지 한다. 매입가격은 원가가 아니라 시가다. 시가는 최소한 전세금보다는 높다. LH공사는 올해 3분기 말까지 매입임대주택 1만3000호를 매입해 총 10만호 매입을 달성했다고 한다. 매입임대주택이란 도심 내 다가구, 다세대 주택을 LH가 매입해서 저렴하게 공급하는 주택을 말한다. LH공사의 매입가격은 다세대주택의 시가가 더는 하락하지 않도록 받쳐주는 역할을 한다. LH매입용 빌라 전문 건축업자까지 있는 실정이다. 이런 과정을 거쳐서 서민주거안정을 위한 임대주택매입자금이 다세대건축업자에게 흘러가고, 단독주택가격과 거래량도 상승하는 것이다.

여기서 표준지공시업무를 하는 감정평가사도 고민에 빠진다. 다세대주택 신축을 위하여 단독주택을 매수한 실거래가격은 공시가격에 반영해야 할 시세인가, 아닌가? 반영한다면 얼마나 어떻게 반영할 것인가? 필자는 불로소득의 환수와 조세형평을 위하여 공시지가 현실화를 주장하고 있으나, 다세대주택 신축에 따른 개발이익이 일부 반영된 시세인 노후 단독주택 지역의 실거래가를 기준으로 공시지가를 산정하는 것이 과연 타당한가는 늘 의문이다. 그런데 대부분의 거래사례가 다세대 신축을 위해 업자가 매입한 사례들이다.

대형 건설사, LH공사 등 공공기관 등이 대규모 공공사업, 택지조성사업, 신도시 건설사업, 재건축, 재개발사업으로 막대한 불로소득과 개발이익을 누리는 사이, 유사한 구조의 소규모 사업을 통하여 민간 개발업자들이 이익을 누리고, 그에 따른 위험과 부담은 여러 형태로 모두 서민들에게 전가되고 있었던 것이다.

우리나라 임대사업자 중 가장 많은 주택을 보유한 사람은 서울 강서구의 48세 진모 씨로, 그가 가진 집은 594채에 달했다고 한다. 진 씨는 과연 대한민국의 로망 ‘조물주 위의 건물주’, 진짜 부자일까? ‘대한민국 갭투기 대해부’ 편에 따르면, 이들은 전세금으로 전액 매매대금을 충당하는 것뿐만 아니라, 빌라업자로부터 ‘R’이라 불리는 리베이트를 받아가며 주택을 소유했다고 한다. 사실상 임차인 전세보증금으로 토지매입비와 건축비를 충당하고 남는 개발이익을 개발업자와 임대사업자가 나눠먹기하는 사업 구조로 갭투기 방법이 진화해온 것이다. 594채의 주택 소유자 진 씨는 사실상 주택 보유에 따른 위험을 부담하는 바지사장에 불과했다고 보인다.

임차인들은 이렇게 큰 위험을 안고 있는 갭투자 주택을 왜 매수하지 않고, 전세로 들어오게 된 것일까? 다세대주택은 가격이 오르지 않는다는 보편적 정서, 주택을 거주 수단이 아니라 투자 목적으로도 고려할 수밖에 없는 현실, 기왕 내 집을 한 채 마련한다면 아파트를 분양받거나 매수해야 한다는 믿음 때문은 아니었을까? 이들이 대책 없이 사라져버린 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받기 위해서는 계약 해지, 경매절차 등의 지난한 법적 절차를 거쳐야 하고, 많은 시간과 비용을 들여야 하며, 그마저도 전액을 돌려받기 어려울 것이다. 피해자 대부분이 자금 여력이 크지 않은 사회초년생이나 신혼부부, 서민일 텐데 이들에게 모든 부담이 전가되거나, 전세보증보험을 가입한 경우에는 주택도시보증공사(HUG)의 재정부실로 이어질 테니, 결국 국민 세금 부담으로 이전되는 결과가 된다.

갭투자 피해자를 위한 대책으로 자신들이 지불한 임대보증금으로 주택 소유권을 넘겨받을 수 있는 절차를 간소하게 해주거나, 법적 지원을 제공하는 게 가장 현실적인 방법이 아닐까 싶다. 장기적으로는 공공임대주택을 확대하고, 불로소득과 개발이익을 철저히 환수하여 부동산 가격을 하향 안정시켜야 한다. 어쩌다보니 부동산 부자가 된 노년층이 소유하고 있는 부동산의 이용권을 공공 영역으로 이전하여 젊은 세대가 사용할 수 있는 방법을 찾아보는 것도 대안이 될 수 있을 것이다. 핵심은 부동산을 통한 모든 불로소득을 철저히 환수하는 제도적 장치를 마련하는데 있다.

대한민국은 부동산 공화국이다. 문재인 정부에서도 여전히 부동산은 국민의 고혈을 짜내서 투기꾼의 배를 채워주는 수단이 되고 있다. 더 나아가서 부동산을 통해서 불로소득을 누리는 것이 모든 국민의 인생의 목표가 되고 있다. 우리는 언제쯤 멈출 수 있을까?

작년 9.13대책 이후 거래량이 급감하고 일부 랜드마크 단지 위주로 가격도 급락했던 서울 아파트 시장이 올 여름 완연히 기운을 차린 듯한 모양새를 보이자 향후 서울 아파트 시장의 방향성에 대한 의견이 분분하다. 거의 모든 미디어들과 자칭 타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 지금이 바닥이라며 기염을 토하고 있다. 그런데 정말 그럴까?

 

부동산 가격에 영향을 미치는 요인들

먼저 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들을 자세히 살펴볼 필요가 있다. 부동산가격은 인구총량 및 생산가능인구의 변화, 도시화 정도, 산업구조의 변화 등의 요소, 각종 거시경제(금리, 환율, 경제성장률, 1인당 실질구매력, 실업률 등)지표, 수급 등의 요소에 의해 중장기적으로 규정된다. 정부의 각종 부동산 정책- 공급(공급량-공급유형과 로케이션 등, 분양방식-원가공개, 후분양제, 청약제도, 실질주택보급율 등)정책, 수요(세제-취득세, 보유세 및 양도세 등)정책, 금융(주택담보대출-LTV 및 DTI- 관리)정책, 공공임대주택 건설 등 주거복지 정책, 개발이익환수장치(개발부담금, 재건축 규제 등)정책 등-도 부동산 가격에 중단기적으로 엄청난 영향을 미친다. 즉 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들은 장,중,단기적으로 허다하며, 경중과 선후가 있지만 지극히 복잡하다.

위에서 열거한 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 가운데 서울 아파트 가격 상승에 호재는 찾기 어렵다. 인구 등의 장기요인, 성장률 등 거시 지표 등은 향후 서울 아파트 가격을 암울하게 만드는 요소이고, 서울에 신규로 공급되는 아파트 총량도 2024년까지는 충분할 전망이다. 문재인 정부의 부동산 정책도 서울 아파트 가격의 하락을 강하게 유도하는 정책이라고 볼 수는 없지만, 그렇다고 가격 상승에 친화적인 정책도 아니다. 서울 아파트 가격 상승의 유일한 호재는 사상 최저 수준의 기준금리인데, 이마저도 대출 관리가 엄격하게 되고 있는 점, 기준 금리가 사상 최저 수준으로 낮다는 건 경제주체들의 체력이 그만큼 약하다는 점 등을 감안할 때 호재라고만 보기에는 한계가 있다.

 

영원히 상승하는 시장은 없다

사정이 이와 같음에도 불구하고 서울 아파트 가격이 올 4월 이후 8월까지 거래량 상승을 동반한 전고점 회복을 보인 끼닭은 무엇일까? 부동산가격 상승을 주구장창 주장하는 미디어, 자칭, 타칭의 부동산 전문가들, 대부분의 부동산 유튜버들의 여론조작과 그에 현혹된 시장참여자들의 가격상승기대감이 주범이 아닐까 싶다. 거의 모든 미디어, 자칭,타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 서울 아파트 공급이 부족하지 않음에도 불구하고(다주택자들이 투기목적으로 서울 아파트를 구입하지 않는 한 서울 아파트 수급이 문제 될리 없다)부족하니 가격이 폭등할 것이라고 주장하고, 화폐개혁을 하면 서울 아파트 가치가 더 올라갈거라고 주장하며, 민간택지 분양가상한제를 하면 신규 아파트 가격이 더 올라갈 거라고 주장하고, 기준금리 인하가 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장하며, 3기 신도시 토지보상이 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장한다. 한 마디로 기승전 서울 아파트 가격 상승론인 셈이다. 견강부회와 곡학아세의 전형이다.

이들의 주장과는 달리 이미 서울 아파트 시장은 대세하락의 초입에 들어섰다고 보는 것이 합리적이다. 부동산 가격에 영향을 미치는 장,중, 단기 요인들이 거의 모두 가격하락을 지시하고 있다는 점, 2014년 가을부터 시작된 서울 아파트 가격 폭등세로 말미암아 강남과 마용성은 고사하고 입지가 떨어지는 지역의 신규 아파트 가격조차 평당 3천만원에 육박할 정도로 가격 피로도가 극심하다는 점, 가격에 선행하는 지표인 거래량이 작년 8월을 정점으로 확연히 꺾였다는 점(올 8월 이후의 서울 아파트 가격 상승은 거래량이 줄면서 가격이 상승하는 장세인데, 이는 대세하락의 초입에서 전형적으로 나타나는 현상임. 반대로 서울 아파트 가격이 바닥이었던 2013년 같은 경우는 거래량이 상승하면서 가격이 떨어지는 장이었는데, 이는 대세상승의 초입에 전형적으로 나타나는 현상임)등이 그 근거다.

우리가 꼭 기억해야 할 것은 영원히 상승하는 시장은 없다는 사실, 서울 아파트도 대한민국의 일부라는 사실이다. 지금은 인내심을 갖고 시장을 지켜볼 때지 시장에 뛰어들 때가 아니다.