주거권. 국가의 책임이 무엇보다도 필요한 때

송아영 가천대학교 사회복지학과 교수

인간의 삶에 있어서 기본적으로 필요한 필수적 세 가지를 일컬어 우리는 의식주(衣食住)라 부른다. 스스로 경제활동을 통해 경제적 자원을 취득하고 이를 통해 의식주를 해결할 수 있는 사람들도 있다. 그러나 사회구조적인 빈곤과 취약함으로 인해 필수적인 욕구를 해소하는 데 어려움을 겪는 대상들에게 사회적인 지원과 보호를 제공한다. 취약계층의 경제적 활동을 보장 또는 유지하기 위한 자원과 서비스를 제공하기도 하고 경제활동에 직접 참여하기 어려운 대상에 대해서는 최저 또는 어느 정도의 삶을 유지할 수 있도록 공공부조를 통해 경제적 지원을 하기도 했다. 이를 통해 의식주의 욕구 해결이 가능할 것을 기대하는데 유달리 이러한 노력만으로 해소되기 어려운 욕구가 존재한다. 심지어 스스로 노동을 통해 임금소득 활동을 하는 임금근로자들도 해결하기 어려운 욕구가 존재한다. 바로 주(住)이다.

오늘 이야기는 바로 이 주(住)에 대한 이야기이다. 한국 사회에서 주택 구매에 대한 어려움을 호소하는 것이 한두 명의 특별한 경험은 아니라는 사실은 이미 많은 사람들이 공감할 것이다. 아파트를 중심으로 한 부동산 가격의 변화에 대해 민감하게 반응하는 것은 이미 우리 삶의 일상이 되어버렸다. 어떤 이들은 상승하는 집값에 기쁨을 느끼기도 하지만 어떤 이들은 멀어지는 안정적인 주거 확보의 기회에 눈물을 흘리기도 하고 때로는 포기하기도 한다. 

부동산의 상승이 마냥 즐거워만할 것은 아니라고 많은 곳에서 이야기를 하지만 이러한 외침이 크게 사람들의 마음에 닿지는 않는 것 같다. 대한민국은 ‘부동산공화국’이라고 이야기할 정도로 부동산의 변화에 따라 일희일비가 결정되고 갈등이 생겨나며 다툼과 세력싸움이 벌어지기도 하고 우리의 행복을 갉아먹기도 한다. 

한국의 부동산은 이미 시장화가 되어버린 지 오래며 이해관계가 매우 복잡해져 어디서부터 풀어야 할지도 분명하지 않은 그러한 어려운 상황에 놓여있다. 집값의 상승 속도는 근로자 소득 이 따라가지 못하고 있으며 열심히 일해서 내 집 하나 마련하는 꿈은 멀어진다. 가파른 집값의 상승은 특히 서민층 또는 저소득 가구의 안정적 주거확보의 기회를 박탈한다. 

<그림 4-1> 소득하위 20%의 주택구매가격배수(PIR)https://lh5.googleusercontent.com/9UgGD5-dRBtcJmscu0TFcHY0iUYslFdQ4EPJ6Q... style="margin-left:0px;margin-top:0px;" width="602" />

※ 출처: 연합뉴스(2019. 10. 07.) https://www.yna.co.kr/view/GYH20191007000600044" rel="nofollow">https://www.yna.co.kr/view/GYH20191007000600044

위에 제시된 그림을 살펴보자. 주택구매가격배수(PIR)의 경우만 하더라도 소득 1분의 계층의 PIR은 서울의 경우 가장 최근인 2019년도 2분기에 48.7이었으며 전국은 21.1로 나타났다. 이를 해석하자면 저소득층이 서울에서 주택을 구입하기 위해서는 소득을 하나도 쓰지 않고 48.7년이 걸린다는 것을 의미하며 전국의 경우 21.1년이 소요됨을 의미한다. 이를 소득 5분위 집단과 비교해보면 그 특성이 보다 극명해지는데 소득 5분위 계층은 서울에서의 PIR이 6.9로 나타나 그 차이가 매우 심하다. 소득이 높으면 주택구입에 있어 보다 시간을 줄일 수 있는 것은 사실이나 문제는 소득에 따른 PIR의 변화 기울기이다. 이미 위 그래프에서도 분명하게 나타나지만 저소득층의 PIR변화의 속도가 매우 가파르고 심하다는 것을 쉽게 파악할 수 있다. 이렇듯 우리 사회에서 저소득층에게 있어 주택 구매 혹은 안정적 주거의 확보는 매우 어려워지고 있다. 

현재의 주택시장 안에서 저소득층 또는 취약계층의 주거확보가 점점 어려워지고 있음이 자명하다면 국가의 역할은 과연 무엇인지를 묻지 않을 수 없다. 이미 우리나라는 지난 2015년 『주거기본법』을 제정하면서 “국민은 관계법령 및 조례로 정하는 바에 따라 물리적·사회적 위험으로부터 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리를 갖는다.”라고 명시하고 있으며 권리로서의 주거를 확인하고 있다. 그러나 주거권을 실천하기 위한 구체적 실천절차를 마련하지 않아 한국의 주거권은 모호한 상태로 남아 있다(문준혁, 2016). 2018년도 한국을 방문한 유엔 적정주거특별보고관은 주거권을 기본 인권으로 인식하고 이를 구체화할 방안을 마련하는 것이 필요함을 강조하기도 하였는데 이 안에는 임대차 관련 제도를 보완하여 거주 안정성을 확보하고 비주택 거주자들에 대한 대책, 노숙인 등에 대한 대책, 재개발로 인한 강제퇴거 등에 대한 강력한 규제 등 주거취약계층의 주거권 보장을 위한 여러 의견이 포함되었다. 

종합하였을 때 현재 한국에는 주거권에 대한 법적 근거는 있으나 이를 구체화하려는 노력이 부족하며 특히 주거취약계층에 대한 주거권 보장을 위한 제도나 서비스가 미흡하다고 평가할 수 있다. 그렇다고 한국의 주거권 보장을 위한 그 간의 노력이 아무런 의미가 없다고 평가절하 할 수는 없다. 완전히 만족할 수는 없지만 저소득층 주거권을 위해 노력한 많은 사람들이 있었으며 그러한 노력들로 인해 주거급여, 공공임대주택, 주거복지서비스 등이 마련되었으며 우리 사회의 주거 전쟁에서 우위를 점하기 어려운 대상들에 대한 지원 노력들이 하나씩 생겨났기 때문이다. 하지만 중요한 것은 아직 갈 길이 멀다는 것이다. 주거취약계층에 대한 주거복지제도는 이제 막 걸음마를 떼었다고 볼 수 있으며 권리로서 주거권을 보장하기 위해 앞으로 해결해야 할 과제들이 산적해 있다.

우선, 주거급여를 살펴보자. 주거급여는 주거취약계층의 주거비를 보조하고 안정적인 생활이 가능하도록 돕는 공공부조의 한 형태로 대표적인 현금지원 정책이라고 볼 수 있다. 주거급여는 임차인을 위한 주거비 보조와 자가 소유자를 위한 개보수비용 지원으로 나누어 구성되는데 적정 주거 상태로의 개보수를 위한 금액으로 터무니없이 적은 비용이 책정되어 있어 실제적인 보수지원이라고 보기 어려운 특징이 있다.

임차인을 위해 2020년 새롭게 마련된 주거급여 기준임대료를 살펴보면 1급지 서울의 경우 1인 가구 26.6만원으로 지난 해 23.3만원에 비해 3.3만원 증가하였으며 주거급여 선정기준선도 2020년 기준 중위소득 45%(전년도 44%)로 완화되었다. 소폭이나마 증가하여 저소득층의 주거부담을 완화시켜줄 수 있을 것을 기대해볼 수 있지만 실상은 그다지 긍정적이지 않다. 주거복지재단에서 실시한 2019년도 쪽방 평균임대료는 28만원으로 증가한 주거급여로도 충당하기 부족하다. 쪽방의 주거 상태와 특성을 조금이라도 아는 사람이라면 그러한 집조차도 주거급여로도 임대료를 충당하기 어렵다는 사실에 탄식을 내뱉을 지도 모른다. 심지어 이러한 쪽방도 300만원 남짓의 보증금도 요구하고 있어 취약계층의 삶을 더욱 팍팍하게 만든다. 

<표 4-1> 2020년 임차가구 기준임대료https://lh4.googleusercontent.com/BURdnQB3r2w07s3C7HPdZWD0ys5IQ4F_aoVaBD... style="margin-left:0px;margin-top:0px;" width="602" />

지금쯤이면 이 글을 읽는 독자들이 주거급여를 충분한 정도로 확대하는 것이 바람직하지 않겠냐는 생각에 다다랐을지도 모르겠다. 주거급여의 확대가 완벽한 답이 아닐 수 있는 이유는 주거급여에 맞추어 임대료가 상승할 위험이 존재한다는 것이다. 이미 주거취약계층에 대한 주거복지 활동가 또는 실무자들은 진정한 급여의 효과를 보기 위해서는 민간임대시장에 대한 적절한 제제와 규제가 있어야 한다고 한다. 쪽방의 임대료 변화도 주거급여의 상승과 함께한다는 경험적 증거들이 존재하며 주거급여는 아니지만 전세임대의 경우 민간임대시장에서 전세임대 지원금액에 맞추어 전세가를 조정한다는 것도 공공연하게 알려진 사실이다. 

민간임대시장에 대한 규제는 임대료에 대한 규제 또는 제한도 중요하지만 적절한 주거를 임대할 의무를 강화하는 것을 포함한다. 한국의 최저주거기준은 매우 최소한의 수준으로 마련되었으며 다른 선진국에 비해 매우 낮은 기준을 제시하고 있음은 이미 많은 연구들에서 증명되어 왔다. 낮은 최저주거기준을 가지고 있음에도 불구하고 이러한 최저주거기준에 미치지 못하는 주거공간을 임대하고 수익을 창출하는 민간임대시장에 대한 규제는 그야말로 솜방망이다. 비닐하우스와 같이 비주택의 대표적인 주거공간 조차도 23만원을 웃도는 임대료를 지불해야 거주할 수 있다. 불법으로 쪼개기를 시행하고 미허가 원룸을 개조하고 필수시설이 미비된 공간을 서슴없이 임대하고 임대료를 챙긴다. 저소득층이나 주거취약계층의 경우 선택의 여지와 자원이 매우 부족하고 정보의 양이 매우 제한적으로 이러한 불법의 피해자가 되기 매우 쉽다. 

주거로서 기능하지 못하는 곳에서 과연 주거권이 확보될 수 있는 것인지 묻고 싶다. 천장이 있다고 해서 모든 집이 집다운 것은 아니며 집이란 공간에서 얼마나 많은 삶의 질이 결정되는 지를 안다면 적정 주거기준의 마련의 중요성에 동의할 수 있을 것이다. 진정한 주거권은 적절한 최저주거기준의 마련뿐만 아니라 최저주거기준을 준수하지 않거나 적정하지 않은 주택을 임대하여 수익을 창출하는 경우에 강한 제제를 기할 수 있는 장치가 마련되는 것이 필요하다. 

통계에 따라 다소 차이는 있으나 현재 한국의 비주택(주거의 기능을 수행하기 어려운 공간)에서 거주하는 인구수는 통계청의 인구주택총조사에서는 약 39만 명인 것으로 나타났으며 국토교통부의 2018년도 주택 이외의 거처 주거실태조사에서는 약 37만 명으로 집계되고 있는데 문제는 그 증가폭이다. 통계청 자료를 기준으로 2005년에서 2015년까지 비주택 거주자 증가율은 약 590%로 매우 가파른 증가폭을 보이고 있어 한국의 주거권 보장이 시급하게 이루어져야 함을 뒷받침하고 있다. 이러한 비주택거주자들의 증가는 주가취약계층들이 적절한 주거공간의 부족을 경험하며 질 높은 주거확보의 경쟁에서 밀려나고 있음을 의미한다. 

주거급여와 적정주거기준마련과 더불어 주거권 보장을 위해 필요한 또 다른 노력으로 공공임대주택의 개선을 제시할 수 있다. 주거복지 확대나 주거취약계층을 대상으로 한 주거공급의 핵심은 주로 공공임대주택 공급과 맞물려 진행된다. 주거급여를 확대한다 하더라도 현재의 부동산 시장에서 안정되고 (반)영구적인 주거공간을 확보하기란 매우 어려운 일이기 때문에 정부는 공공임대주택을 확대하고 공급함으로써 주거안정을 꾀하고자 한다. 최근 발표된 주거로드맵이나 각 지자체 또는 중앙정부의 주거복지계획에도 이 공공임대주택의 확대가 주된 내용으로 구성되는데 일면 바람직해 보이나 그 내면에는 해결해야 할 숙제를 남겨두고 있다. 

우선, 공공임대주택의 유형이다. 아마도 독자들은 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 매입·전세임대주택, 5년·10년·50년 임대주택, 보금자리주택 등등 다양한 이름으로 공공임대주택을 들어보았을 것이다. 주거욕구가 다양하다보니 유형도 다양해야하는 것이 아닌가라고 반문할 수 있겠지만 이렇게 공공임대주택이 다양한 국가도 유례를 찾아보기 어렵다. 정치적인 필요와 논리에 따라 워낙에 부침이 심한 부동산 정책이다 보니 정권마다 일종의 업적처럼 새로운 형태의 공공임대유형을 늘리기 바빴다. 이렇게 다양한 공공임대주택 유형의 가장 큰 문제는 복잡성이다. 실제로 공공임대주택 유형에 따라 공급대상의 자격, 임대기간, 소득기준, 임대료 등등이 매우 상이할 뿐 아니라 그 정보가 해독하기 어려운 경우가 많고 복잡하여 웬만큼 공부하지 않고는 나의 형편과 상황에 적합한 공공임대가 무엇인지 확신하기 어렵다. 또한 어디서 정보를 찾아야 하는지도 애매하다. 

또한 공공임대주택 유형에 따라 모집시기가 모두 다르다. 실제로 한국의 공공임대주택은 지원자가 정보를 찾아서 공고된 모집기간에 접수를 하고(필요한 서류를 모두 준비하고) 탈락하면 또 다시 공고되기를 기다리며 접수를 준비해야 하는 철저한 신청주의에 기반하고 있다. 이 과정이 심플하고 준비가 까다롭지 않으면 좋겠지만 실상은 그렇지 않다. 특히 저소득층이나 주거취약계층의 경우 생활의 불안정성이나 정보접근성, 정보해독성 등 수 많은 장애물로 인해 정작 공공임대주택이 절실하게 필요한 대상들이 배제되는 아이러니한 상황이 수도 없이 발생한다. 매 번 새롭게 신청하여야 하다 보니 신청을 하고 대기를 한다는 의미도 없을 뿐 아니라 언젠가는 되겠지라는 기대나 기다림이 불가능한 구조로 이루어지고 있는 것이다. 

지금의 공공임대주택 공급 계획이나 배분 절차가 대상자의 욕구 중심으로 잘 구성되어 있는지 역시 살펴볼 필요가 있다. 지역의 욕구 중심으로 균형있는 공급 및 배분 계획이 이루어지는 것이 아니라 공급자가 결정하는 형식이다 보니 지역마다 공공임대주택이 불균형하게 마련되어 있으며 특정 지역에 집중되어 있거나 특정 지역은 어떠한 공공임대주택도 가지지 못하는 이러한 상황이 발생한다. 이에 더해 공공임대주택 배분 과정에서 대상자의 특성을 고려하지 못하는 경우도 현장에서 왕왕 발생한다. 필자가 만나 본 지체장애인은 생활시설을 떠나 독립을 계획하며 오랜 시간 동안 저축과 공공임대주택 신청을 준비하였다. 다행히도 매입임대주택에 당첨이 되었고 기쁜 마음에 집을 확인하러 방문한 순간 포기를 결정할 수밖에 없었는데 그 이유는 엘리베이터가 없고 계단식의 2층에 당첨되었기 때문이다. 이러한 사연은 무수히 존재한다. 공공임대주택의 공급과 배분이 대상자의 상황과 욕구, 특성을 고려하지 않는다면 그 취지와 효과성은 반감될 것이 자명하다. 

최근 공공임대주택의 확대를 외치며 많은 물량이 공급될 것으로 기대할 수 있지만 여전히 공공임대주택의 재고율은 OECD 평균에 미치지 못한다. 국토교통부의 재고율은 2017년 6.7%로 나타났으나 이는 모든 유형의 공공임대주택의 유형에 대한 재고율로 실제 주거안정성을 돕고 공공임대주택의 본 취지에 가장 적합한 장기공공임대주택 유형만을 뽑아 재고율을 추산하면 4.3%대로 떨어진다. 한국의 공공임대주택유형에는 현재 공공성을 의심할 수밖에 없는 민간 건설사의 이익 창출에 도움이 되고 장기성과 안정성, 그리고 공공성을 헤치는 유형까지 포함되어 있어 재고율을 따질 때도 주의가 필요하다. 주거로드맵이 발표가 되고 곧 OECD 평균 재고율 8%를 웃돌 것이라는 장밋빛 낙관이 보도되었지만 실제로 그 내용을 살펴보면 많은 경우 장기공공임대주택의 증가폭은 그다지 만족스럽지 않다. 

과열되는 주택시장 안에서 안정적 주거확보를 원하는 대상은 많고 공공임대주택의 공급을 무한정 늘릴 수는 없다 보니 작은 파이 안에서 누구에게 우선순위를 두고 공공임대주택을 배분해야하는가라는 논쟁도 벌어진다. 저출산과 청년빈곤의 사회적 요구에 따라 주거로드맵과 공공임대주택 공급 계획에서 신혼부부 및 청년에 대한 주거공급의 계획이 눈에 띈다. 이에 비해 저소득층과 주거취약계층에 대한 주거공급계획은 그 증가폭이 상대적으로 적어 다소 후퇴한 모습이다. 각자의 입장에 따라 우선순위를 어디에 두어야 하는가에 대한 주장도 상이하다. 결국 이는 작은 파이를 가지고 다투는 상황이며 파이를 충분히 효과적으로 늘리거나(가장 바람직한 선택일 것) 또는 파이 배분에 있어 근거와 논리를 가지고 배분 계획을 세워야 어느 정도 해소가 될 것이다. 실제 현재의 공공임대주택 공급계획에서의 배분 기준은 논리가 배제되어 있다. 왜 신혼부부에게 20만호이며 청년에게는 19만호인지, 고령자에게는 왜 5만호가 공급되는지 등에 대한 근거가 부족하다. 

결국 공공임대주택 정책이 세밀하고 효과적으로 재편될 필요가 있다. 과거의 시혜적인 공공임대주택 정책은 이제 더 이상 시민들의 호응을 얻어내기 어렵다. 권리로서의 주거권에 대한 인식이 증가하고 주택시장에서 소외되고 경쟁력을 확보하기 어려운 대상들이 날로 늘어나고 있다. 민간시장은 이미 이러한 대상들에 대해 공정한 경쟁 환경을 만들어주지도 못할 뿐만 아니라 보호능력을 상실하였으며 결국 공공의 역할은 늘어날 수밖에 없다. 다행이라면 주거복지분야의 한계과 문제점을 인식하는 시민들이 늘어나고 있다는 것이며 주거복지의 공백과 전달체계의 모순을 해결하기 위해 주거복지서비스들이 만들어지고 있으며 주거복지에 대해 논의하고 이야기하는 비중도 증가하였고 정책의 변화도 느리긴 하지만 일어나고 있다는 것이다. 여전히 공공임대주택의 유형통합과 대기자명부의 도입, 지자체 역할의 강화와 공급계획 참여, 효과적인 전달체계 구성을 위한 노력, 민간임대시장 및 부동산 전반에 대한 규제 등이 선결되어야 하는 주요 과제로 남아있다. 그 어느 것도 이미 고착화된 체계 안에서 쉽지 않다. 하지만 많은 시민이 주거권의 중요성을 인식하고 국가의 역할을 지속적으로 요구한다면 변화는 가능하다고 믿으며 원고를 마친다.

1) 주택구매가격배수(PIR)이 적절한 지표인지에 대해서는 이견이 있을 수 있으나 일반적으로 주택가격의 부담 정도를 비교하는 지표로 널리 활용됨에 따라 본고에서 활용함. 

2) 문준혁 (2016). 주거권 보장에 대한 사회보장법적 검토-『주거기본법』을 중심으로. 사회보장법연구. 5(1), 31-64. 

3) 주거급여는 다른 급여와 달리 부양의무자에서 자유로운 특징이 있다.

4) 주거복지재단 (2019). 취약계층 주거실태조사 결과 보고서. 

5) 일반적으로 비주택에 포함되는 주거형태로는 고시원, 고시텔, 판잣집, 비닐하우스, 움막, 숙박업소의 객실, 일터 일부 공간이나 다중이용업소 등이 포함된다. 

6) 심지어 공공임대가 아닌 ‘공적’임대라는 모호한 표현으로 포장하는 경우도 발생한다.