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참여연대 조세재정개혁센터는 2019년 12월 9일, 부동산 빅데이터 분석을 통해 2018~2019년 종합부동산세 납부액 등을 분석한 <서울아파트 2018~2019년 시세증가액 대비 종부세 부담 증가, 0.8%에 불과해> 이슈리포트를 발표했습니다. 종합부동산세 과세 대상자의 대다수는 실제 세부담이 극히 미미한 수준으로 증가할 뿐이며 고액 자산에 부과되는 세금조차도 1년 사이 나타난 시세증가액에 비하면 터무니 없는 수준에 불과한 것으로 나타났습니다. 즉, 자산가 계층을 옹호하는 언론이 쏟아내고 있는 ‘종합부동산세 폭탄론’은 사실상 허구와 다름없다는 것을 확인했습니다.

참여연대가 정부가 공공데이터포털, 국가공간정보포털 등에 공개하고 있는 2018~2019년 부동산 빅데이터상 공시가격 9억 원을 초과(1세대 1주택자 기준)하는 주택 242,450호를 분석한 결과, 올해 종합부동산세는 전년보다 평균적으로 82만 원 증가할 것으로 예상됩니다. 그런데 올해부터 공시가격 9억 원을 초과하는 주택에 부과되는 신규 대상자의 종합부동산세는 평균 21만 원 늘어나는 것이 전부입니다. 세법 개정 과정에서 세율이 증가하지 않은 구간인 공시가격 12억 원 이하에 해당하는 주택은 전체 종합부동산세 과세 대상의 약 60%를 차지하는 데, 이들 주택에서 늘어나는 종합부동산세는 평균 25만 원에 불과합니다.

또한 참여연대가 2019년 1~9월 거래된 서울 아파트 중 9억 원을 초과하며 전년보다 시세가 증가한 4,906호를 분석한 결과, 해당 아파트의 전년 대비 시세증가액은 평균적으로 1억 4,305만 원에 달하나, 이에 비해 종합부동산세의 변화액은 67만 원에 불과해 시세증가액 대비 종합부동산세의 변화액의 평균은 0.8%에 불과한 것으로 나타났습니다. 2018년 종합부동산세를 강화했음에도 불구하고 서울 아파트의 가격이 높은 폭으로 상승하고 있는 이유는 여러 차원의 문제가 있겠으나, 여전히 종합부동산세 부담이 낮으며 부동산 투기를 통한 시세증가액을 얻고자 하는 수요를 억제하기에 역부족이라는 것이 단적으로 드러나는 것입니다.

과거 정권에서 ‘부자 감세’의 기조하에 추진된 종합부동산세 무력화와 더불어, 부동산공시법이 정의한 기준조차 위배하는 부동산 공시가격의 결정으로 인해 고액 자산가 계층에게 마땅히 과세되었어야 할 세금은 막대한 규모로 누락됐습니다. 현재 한국의 부동산 실효세율은 약 0.16%로, OECD 평균인 0.33%의 절반 수준에 불과합니다. 자산가 계층을 옹호하는 언론이 생산한 ‘종합부동산세 폭탄론’은 최근 서울 아파트를 중심으로 나타나는 높은 폭의 가격 인상 및 그로 인한 시세증가액과 종합부동산세의 변화액을 비교하면 0.8%에 불과한 현실을 고려하면 설득력이 없습니다. 더군다나 다주택자에 대한 종합부동산세를 대폭 강화해야 한다는 것은 2018년 시민들의 힘으로 만들어진 사회적 합의이므로, 결코 개정된 자산가 계층을 옹호하는 세력의 주장에 의해 무력화될 수 없습니다. 

▶ 서울아파트 2018~2019년 시세증가액 대비 종부세 부담 증가, 0.8%에 불과해 https://docs.google.com/document/d/11_Ab2Y5m93KcJLk9yME3fbFjk2qBS5mcZgRg... rel="nofollow">[원문보기/다운로드]

▶ 보도자료 https://docs.google.com/document/d/1q4XiQZ4IF-Bb8nPa-yvdPoQYwfVWdFbmUM9-... rel="nofollow">[원문보기/다운로드]

<주택시장 안정화 방안>에 대한 참여연대 입장

정부는 2019년 12월 16일 <주택시장 안정화 방안>을 발표했다. 정부의 대책은 최근 고가 서울 아파트를 중심으로 나타나는 심상치 않은 가격 인상을 억제하기 위한 ▲대출규제 강화 ▲보유세 현실화 ▲임대주택 등록제 보완 ▲분양가 상한제 소폭 확대 ▲주택 공급 확대 등의 내용을 골자로 한다. 참여연대는 정부의 이번 대책이 전방위적인 수단을 사용한 강화 정책이라는 점에서는 긍정적이지만, 전반적인 주택가격 안정화를 달성하기에는 여전히 미흡한 것으로 판단한다. 정부는 주택가격 변화에 사후적으로 판단하여 개별 정책을 내놓을 것이 아니라, 투기를 확실하게 규제하겠다는 명확한 방향을 설정하여 선제적인 전략을 수립하고 그에 따른 정책을 이행해야 할 것이다.

우선, 이번 주택시장 안정화 대책에서 가장 핵심적인 내용은 투기 억제를 위한 대출규제 강화, 보유세 현실화, 임대주택 등록제 보완을 통한 양도세 등 세금감면 대상 조정이다. 이 중에서 소위 ‘갭투자’를 방지하기 위한 대출규제는 긍정적으로 평가할 수 있으며, 종합부동산세 세율을 강화하고 고가주택의 공시가격 현실화율을 우선적으로 제고하는 방안도 합리적이다. 또한 1세대1주택자에 대한 양도소득세의 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가한 것은 긍정적이다. 

하지만 1세대1주택자에 대한 종합부동산세 공제율을 현행보다 확대하는 것은 결코 바람직하지 않으며, 고가주택을 포함한 전반적인 공시가격 현실화율을 어느 수준까지 제고하겠다는 방안이 빠져있므로 추가대책 발표 이후 별도의 평가가 필요해보인다. 또한 다주택자에 대한 양도소득세 공제를 폐지하지 않은 것도 이번 정책이 추구하고자 하는 방향과 맞지 않는 문제가 있다. 임대주택 등록제에 따른 양도세, 취득세, 재산세 혜택을 축소한다는 정책도 정부의 설명과는 달리 그 대상 요건을 일부 강화하는 것으로써, 현재 등록임대사업자에게 주어지는 과도한 세제 감면율을 조정하는 것은 아니므로 매우 미흡하다고 평가할 수밖에 없다. 나아가 기존 등록임대사업자에 대한 조세감면 축소는 부진정소급입법으로서 금지되는 소급입법이 아님에도 불구하고, 정부가 임대주택 등록제에 대한 소극적인 보완책만 추진하는 것은 심각한 문제다.

문재인 정부는 재건축 등 개발사업이 진행되는 지역 전반에 분양가상한제를 도입하겠다는 최초의 개혁방향을 수정하면서 건설경기에 지장을 주지 않을 정도로 서울 27개동에 핀셋규제를 하겠다는 꼼수정책을 추진하여 분양가상한제가 적용되지 않는 동작, 과천, 하남, 부산 등을 기점으로 투기가 촉발되었다. 문제는 이러한 핀셋, 꼼수규제가 투기를 가열시키는 역효과를 내고 있음에도 정부는 분양가상한제 적용 지역을 수도권 과밀억제권역 및 전국의 투기과열지구 전역으로 확대하지 않고 대상 지역을 확대하는데 그쳤다. 전면 확대가 아닌 핀셋 규제를 되풀이하는 정부 조치에 대해 우려하지 않을 수 없다.

주택공급을 늘리기 위한  방안으로 개발이익을 확대하는 경우에는 개발이익을 철저히 환수해야 한다. 정부는 서울 도심의 주택 공급을 늘리기 위해 상업지역(400→600%)과 준주거지역(400→500%)의 용적율을 상향하고, 영등포, 구로, 금천, 강서 등의 준공업지역의 규제를 풀어 고층건물 개발 시에 주거비율을 높이려 하고 있다. 그러한 이러한 조치는 개발대상 토지의 지가상승 등 투기를 불러일으킬 수 있으므로, 해당 개발사업에서 공공임대주택 확보, 개발부담금(재건축부담금) 징수 등을 통해 철저히 개발이익을 환수하는 방안이 병행되어야 한다.

이상의 내용을 종합하면, 정부의 이번 대책은 최근 서울 고가 아파트를 중심으로 나타난 투기를 억제하기 위한 개별 정책은 긍정적인 측면을 담고 있지만, 여전히 핀셋 규제 기조를 유지하고 있어서 우려스러우며 전반적인 주택가격을 안정화시킬 것으로 기대하기 어렵다. 이번 정책으로 투기세력을 잠시 억제할 수 있겠으나, 어설픈 수준의 개혁으로 인해 정부의 정책 의지를 시험당하며, 곧 대규모 단기유동적 현금을 동원하여 규제지역이 아닌 지역에서 투기가 다시 일어날 가능성 역시 배제할 수 없을 것이다. 따라서 정부는 계속해서 부동산 가격의 변화에 사후적으로 반응하면서 정책을 발표할 것이 아니라, 주거는 생존권을 위한 가장 기본적인 요소라는 원칙을 분명히 세우고 다주택자 등의 투기를 강력히 규제하고 전반적인 주택가격 안정화를 위한 ▲공시가격 현실화 및 보유세 강화 ▲분양가 상한제 전면 확대 ▲주택임대차보호법 개정 ▲등록임대사업자에 대한 과도한 세제혜택 폐지 및 전월세 신고 의무화 등의 종합적인 대책이 필요하다. 지금은 일개 정책과 프로그램을 나열하는 수준을 넘어, 모든 시민의 주거권 실현을 위한 근본적인 전략이 필요한 때이다. 

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2020년 표준주택 공시가격 안, 4월 총선 의식해

자산불평등 완화를 위한 핵심적 개혁과제 미룬 것과 다름없어

국토교통부는 2020년 1월 22일, 2020년 표준단독주택 공시가격 안을 발표했다. 그러나 시민들의 기대와는 다르게 정부는 표준주택(단독주택) 공시가격의 현실화율을 2019년 53.0%에서 2020년 53.6%로 겨우 0.6%p 올리는데 그쳤다. 이는 부동산 투기의 근원인 저평가된 공시가격 수준을 거의 개선하지 않은 것으로서, 부동산 투기를 잡겠다고 했던 현 정부의 의지를 의심하게 하는 심각한 결정이다. 단독주택은 공동주택(68.1%)과 토지(64.8%)에 비해서도 공시가격의 현실화율이 크게 낮다는 점을 고려하면 다른 부동산 유형과의 형평성의 문제도 무시하겠다는 것이어서 더욱 이해하기 어렵다. 정부는 이번 개편으로 고가주택의 현실화율이 더욱 크게 올랐다고 내세웠지만, 2020년 기준 공시가격이 30억 원을 초과하는 초고가 단독주택조차 전년도에 비해 단 0.3%p 수준으로 현실화율이 제고되어 현실화율은 62.4%에 머무르게 된다. 이러한 낮은 현실화율은 보유세 과표를 줄여 초고가 단독주택자에게 큰 혜택을 주는 결과를 가져올 수밖에 없다.

정부의 이러한 소극적인 태도는 이미 감지되긴 했다. 2019년 12월 <2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안>에서 2020년 표준단독주택 공시가격의 현실화율은 0.6%p로 제고하되, 2021년부터 적용될 현실화율 로드맵을 제시하겠다고 했다. 공시가격 현실화를 통해 부동산 보유세를 제대로 작동하게 하고, 그럼으로써 부동산 투기를 일정 수준 억제할 수 있을 것으로 기대되었으나 정부의 이번 결정은 매우 실망스럽다. 이번 표준단독주택 공시가격 결정의 파급효과는 작지 않다. 중앙정부가 수립하는 표준단독주택 공시가격이 이 정도 수준에서 개선되는 것에 그친다면, 지방자치단체에게 결정권이 있는 개별단독주택 공시가격도 크게 개선되지 않을 가능성이 높다. 또한 이러한 결정은 단독주택 외의 다른 부동산 유형의 공시가격 현실화에도 부정적인 영향을 미칠 것이다. 

정부의 2020년 표준단독주택의 소극적인 개편은 4월 총선을 의식하여 그 속도를 의도적으로 늦춘 것이라는 비판을 피할 길이 없다. 부동산 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 않는 문제를 해결하지 않으면, 자산불평등 완화에 기여해야 할 부동산 보유세가 제대로 작동할 수 없게 된다. 따라서 정부는 시대적 최대 과제가 된 자산불평등 문제에 대해서 미온적인 태도를 버리고 공시가격 현실화를 빠른 시일 안에 달성할 수 있는 로드맵을 제시해야 할 것이다.

▶ 논평 https://docs.google.com/document/d/1TDMeBuzoil1Ip13TC1Zrx2EpWtAWNB1SpGPx... target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]