[월간경실련 2021년 3,4월호 – 우리들이야기(1)]

부패는 악취가 아니라 향기를 내뿜는다?

박만규 아주대 불문과 교수

LH(토지주택공사) 직원들의 땅 투기 의혹 사건이 일파만파로 번지고 있다. 공적인 개발 정보를 자신들의 사익 편취에 이용했다는 사실은 국민의 공분을 사기에 충분하다. 청렴은 공무원에게 요구되는 가장 기본적인 의무인데, 오히려 이들이 부패에 앞장섰기 때문이다.

‘부패하다’라는 뜻의 영어 어휘 corrupt는 라틴어로부터 14세기에 고대 프랑스어를 거쳐 들어간 말로, 라틴어 동사 corrumpere는 ‘함께’라는 뜻의 cor와 ‘파괴하다’라는 뜻의 rumpere로 이루어져 있다. 즉 생물체가 썩거나 부패한다는 추상적인 개념을 ‘(내부 요소들이) 함께 파괴된다’고 나타냈던 것이다. 그러다가 15세기에 들어서는 뇌물을 받거나 부정한 일을 하여 사람이 정신적으로 타락한다는 비유적인 의미로도 쓰이기 시작했다.

그런데 ‘함께 파괴된다’라는 뜻의 이 어원은 마치 한 개인의 부패 행위가 단지 개인적 차원에서 끝나지 않고 부패행위자가 속한 집단과 국가 전체가 ‘함께 파괴된다’는 점을 정확히 짚어내는 것이어서 소름이 끼친다. 영어의 속담 ‘A rotten apple spoils the barrel(썩은 사과 한 알이 전체 사과를 썩게 한다)’도 같은 맥락의 사고를 보여준다.

지금까지 역사를 보면 국가의 멸망은 부른 것은 전쟁이라기보다 부패였다. 전쟁에서의 승리는 단합을 요구하는데, 부패로 인해 분열이 되면 전쟁을 이길 수 없기 때문이다. 부패는 도덕적 해이로부터 발원한다. 규율과 기강이 느슨해지고 긴장감이 풀리면 도덕적으로도 와해가 된다.

실제로 이번 부패 사건은 정부에 대한 불신을 초래하고 이로써 향후의 정부 정책이 잘 안 먹히게 만들 공산이 크다. 준법정신에도 큰 타격을 입혀서 법은 오히려 지키는 사람만 손해라는 생각을 확산시킬 우려가 있다. 이는 결국 사회계층 간 갈등과 균열을 초래하여 사회 통합에도 부정적으로 작용할 것이다. 당장 4월의 재보선 선거에 큰 영향을 주면서 정국이 요동치고 있는 것만 봐도 알 수 있다.

LH 정도 되면 봉급 수준이 상당히 높은 것으로 알려져 있는데 도대체 왜 돈 욕심을 내는가 하고 사람들은 말한다. 물론 일반적으로는 잉글하트(R. Inglehart)의 지적대로, 물질적으로 풍요로워지면 물질주의적 가치관에서 탈피하게 된다. 그러나 단기간에 압축성장을 한 우리나라의 경우 경제적 불안 심리가 강하여, 이제 잘살게 되었음에도 불구하고 물질적 가치를 버리지 못하고 거기에 계속 집착하게 된다는 연구들이 있다. 더구나 최근 들어서는 소득의 증가에도 불구하고 실질임금의 하락, 실업률의 증가, 비정규직의 확대 등 노동조건의 악화와 고용불안 가중 등을 자주 경험하고 있다. 그러므로 물질적 가치에 대한 집착은 불행하지만 우리 삶의 조건으로 보고 우리 스스로를 부패의 유혹으로부터 차단하는 노력을 게을리하면 안 된다.

물론 처음부터 부패하기로 작심하는 사람은 없다. 다만 공직 근무에 점차 적응하면서 업무가 손에 익고 타성에 젖으면서 윤리적인 의식이 약화되기 시작한다. 그러다가 차츰 작은 부패의 유혹에 빠지기 시작한다. 이때 문제는 내부의 기강이다. 만일 기강이 시퍼렇게 살아 있다면 감히 그런 부패의 유혹에 자신의 소중한 명예와 삶을 함부로 내던지지는 않을 것이다. 그러나 다음과 같은 생각이 그 조직 내에 만연해 있다면 부패는 시간 문제가 되는 것이다.

“어차피 누군가는 가져가는 이익이니 내가 가져도 괜찮아.”
“우리도 고생했는데 이 정도는 얻을 자격이 있잖아?”
“전임자들도 그랬어. 으레 그렇게 하는 거야. 일하다 보면 그럴 수도 있지 뭐.”
“줘도 못 먹냐? 눈앞에 주어진 것을 찾아 먹지 못하는 사람이 바보야.”

그러나 부패를 통한 재산의 축적은 일시적으로는 행복을 주지만 불행의 잠재력도 함께 키워나간다는 사실을 그 사람들은 몰랐다. 그들의 가치관은 오직 물질적 가치들만으로 가득 차 있었기 때문이다. 부(富)는 집을 윤택하게 하지만 덕(德)은 마음을 윤택하게 한다는 말이 있다. 그들은 마음을 윤택하게 할 생각은 없었나 보다.

이제 어떻게 해야 할까? 부하직원, 동료의 부패 행위를 인지했을 때 우리는 보통 어떻게 하는가? 혹시 다음과 같이 하는 것은 아닌가?

“조직을 위해 그냥 덮고 가자.”
“훈계나 경고 정도 주는 것으로 하자.”
“이번은 넘어가겠지만 다음부터는 절대 용납하지 않겠다.”

하지만 이번에는 이렇게 넘어가면 안 된다. 반드시 일벌백계가 필요하다. 그렇게 하지 않으면 이번에도 다시 한번 기회주의자들의 손을 들게 해 주고 국가 기강은 더 이상 회복할 수 없을 수준으로 추락하게 된다.

그리고 결코 개인의 의지 문제로 접근하면서 처벌하는 데에만 그치면 안 된다. 부패는 악취가 아니라 향기를 내뿜으며 다가오기 때문이다. 그래서 부패의 유혹 앞에는 장사가 없기 때문이다. 그래서 내부 감찰 기능을 확대하는 등 제도적으로도 많은 손질을 해야 한다.

무엇보다 내부 기강을 강화해야 한다. 반부패의 정신을 반드시 일상의 문화로 정착시켜야 한다. 그리고 끊임없이 깨어 있어야 한다. 인류가 존속하는 한 부패는 함께할 테니까.

부패의 위험을 항상 두려워하도록 가르쳐야 한다. 부패는 사회 전체가 함께 파괴됨을 의미하는 것이기에.

[월간경실련 2020년 1,2월호 시사포커스(2)]

땅값 논쟁, 국토부 vs 경실련

장성현 부동산건설개혁본부 간사

“[쌈] 국토부-경실련 하나는 훅간다”
한 언론사의 기사 제목이다. 조금 무섭게 들리기도 하지만, 경실련과 국토부의 최근 논쟁이 어느 하나 양보할 수 없는 사태까지 왔다는 걸 잘 보여준다. 경실련과 국토부는 오래 전부터 공시지가·공시가격을 두고 다투고 있다. 경실련은 부동산 유형별 1,000개가 넘는 사례 조사를 통해 토지의 공시지가 시세반영률이 43% 라고 추정한다. 반면에 국토부는 64.8%라고 주장한다. 대척점은 여기에 있다. 최근 논쟁만 살펴보면 대략 이렇다.

본격적인 싸움이 발생한 건 경실련이 작년 12월 3일 전국 땅값을 추정 발표한 뒤부터다. 경실련은 정부가 발표하는 공시지가 총액에 공시지가 현실화율 43%를 역산해 2018년 기준 전국 땅값은 1경 1,500조 수준이라고 발표했다. 문재인 정부 출범 후 2,000조원 상승해 역대 정부 중 가장 단기간에 가장 많이 올랐다고 발표했다. 이에 국토부는 곧바로 반박 자료를 발표했다. 공시지가 현실화율은 43%가 아닌 64.8%이기 때문에 경실련의 땅값 추정은 타당하지 않다는 것이다. 국토부는 여기서 그치지 않고 다음날인 12월 4일 기자들을 상대로 백브리핑을 가졌다. 경실련 주장을 반박하는 9쪽짜리 보도자료를 만들었지만, 국토부의 산정 근거는 역시나 빠져있었다.

현장에 있던 기자를 통해 들은 얘기로는 외부 주장에 대해 국토부가 두 차례에 걸쳐 해명자료를 내는 건 흔치 않은 일이라고 한다. 국토부 주장의 요지는 이렇다. 국가통계인 한국은행의 국민대차대조표로 볼 때 2018년 말 한국 토지자산 총액은 8,222조원이고, 문재인 정부에서는 2,000조원 증가가 아닌 1.076조원 상승했다는 거다.

반박자료를 보면 국토부의 분노가 읽힌다. “분석의 전제나 근거에 있어 합리성이 결여된 것”, “국가 통계의 신뢰성을 무너뜨리는 일방적인 것”, “증가액만으로 여론을 호도하고 사회적 갈등을 조장하는 것으로, 대표 시민단체인 경실련에 어울리지 않는 무책임 주장” 등 경실련을 향한 원색적인 비난이 쏟아졌다. 여기서 그치지 않고 국토부는 경실련과의 공개토론를 제안하기에 이른다. 정부에서 시민단체에 공개토론을 제안한 건 흔치 않는 일이다.

서로의 주장은 각 기관의 홈페이지에 자세히 올라와 있으니, 관심 있는 분들은 살펴볼 수 있다. 여기서는 국토부의 공개토론 제안 후의 상황을 간략히 알리고자 한다. 개인적으로는 국토부가 왜 공개토론을 제안했을까 궁금하다. 자세한 내용은 알 수 없으니 개인적인 추측을 해보자면, 국토부가 그만큼 화가 많이 났거나, 정부 고위층의 호된 질책 때문이지 않을까 싶다. 여하튼 국토부가 시민단체를 상대로 공개토론을 제안했으니 기자들은 많은 관심을 보였다. 응할 계획이냐. 언제 할 거냐. 연락이 왔냐. 논의하고 있냐 등의 문의가 쇄도했다.

경실련은 우리 주장을 밝힐 좋은 기회라 생각하고, 토론회에 즉각 응하겠다는 보도자료를 배포했다. 이와 관련된 언론 보도가 계속됐지만, 국토부는 일주일이 지나도 경실련 측에 공식적인 연락을 취하지 않았다. 정동영 의원실을 통해 전해들은 바로는 공시지가 문제 개선안을 12월에 내놓을 것이니 1월로 토론회를 미루자고 했단다. 그러다 12월 20일 국토부 관계자가 경실련에 방문했다. 토론 일정과 방식 등을 논의했다. 경실련은 김현미 장관이나 제1차관 등 최고책임자가 나와야 한다고 했다. 하지만 국토부는 김현미 장관이 유임이 결정되지 않은 상황이라 장관 참석은 어렵고, 실무자가 참석하면 어떠냐고 했다. 토론 방식도 경실련은 서로의 자료를 공개 검증하는 형식을 원했지만, 국토부는 양측 외에 관련 전문가를 추가해 전반적인 부동산시장 문제를 논하길 원했다. 그렇게 되면 뻔하디 뻔한 토론회가 될 수밖에 없어 거부하자, 국토부는 추후에 다시 연락하자고 말한 뒤 1월 14일 현재까지 응답이 없다.

토론회가 성사될지 어떨지 지금으로선 알 수 없다. 하지만 토론회가 된다면 여러모로 국토부에게 유리하다. 국토부는 모든 실거래 자료를 갖고 있을 뿐 아니라 매년 1,500억원의 국민 세금을 투입해 전문가인 감정평가사를 통해 전국 땅값을 조사한다. 이에 반해 경실련은 제한된 자료만 갖고 있을 뿐이다. 그렇지만 경실련은 공개토론이 된다면 우리의 자료를 적극 설명할 것이고, 그렇게 된다면 국토부는 여러 핑계로 감추고 있는 자신들의 자료도 공개할 수밖에 없을 것이다. 정부의 자료가 외부에 공개된다면 그것만으로도 경실련은 큰 수확이라고 생각한다.

경실련은 최근에도 서울에서 거래된 1,000억원 이상 고가빌딩의 과표를 분석해 공시지가 현실화율은 37%이고, 이로 인한 세금특혜액은 102개 빌딩에서 연간 1,000억원 규모라고 발표했다.

불평등 공시가격 개선은 망국적 부동산투기 근절을 위해 꼭 필요한 조처다. 부동산유형별 현실화율 차이로 인한 불공평 과세 문제를 해결해야 할 뿐 아니라, 공시지가 현실화율 제고를 통해 부동산에서 나오는 불로소득을 국가에서 철저히 환수할 수 있어야 한다. 이렇게 된다면 부동산투기를 예방할 수 있고, 기업과 개인은 생산 활동을 통한 정당한 이윤 추구에 집중할 수 있다. 한 발 더 나아가, 공시지가 현실화를 통해 부동산부자와 재벌 대기업 등이 소유한 고가부동산에 대한 세금 특혜가 없어지고, 여기서 환수한 불로소득은 서민주거안정과 주거취약계층을 위한 예산으로 사용할 수 있다. 경실련은 그렇게만 된다면 우리 사회가 좀 더 진일보할 수 있을 거라 생각한다.

■ “7·10 대책 효과 못 볼 것… 대통령에게 올라가는 보고서 ‘조작’된다고 생각”
■ “부동산은 MB가 가장 잘해… 집값 급등 주범인 현 정부가 국민에 세금 전가”
■ “대통령이 임명한 1만여 고위공직자가 얼마나 부동산을 가졌는지 밝혀낼 것”
■ “시민운동가가 정치권에 기웃거리니 정치도 망하고 시민운동도 망해”

김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장은 끝까지 문재인 정부와 민주당의 부동산 위선을 파헤치겠다고 다짐한다.

“내가 노무현 대통령 지지율을 12%까지 떨어뜨린 사람이다. 문재인 대통령 지지율도 70%에서 40%대까지 내렸는데 더 떨어져야 한다. 그래야 제대로 된 부동산 정책이 나올 것이다.”

김헌동(65) 경제정의실천시민연합(이하 경실련) 부동산 건설개혁본부장은 문재인 정부와 민주당이 가장 무서워하는 사람 중 하나라고 해도 과언이 아니다. 김 본부장은 집권층의 ‘급소’를 정밀하게 저격했다. 청와대 등 고위공직자와 민주당 의원들의 부동산 민낯을 까발리자 시민들은 경악했다. ‘다주택자들이 정책을 짜는데 집값이 잡힐 턱이 있겠느냐’는 비판이 쇄도했다. 그 여파로 이들은 부랴부랴 ‘한 채만 남기고 집을 팔겠다’는 촌극을 빚었다. 그러나 강남 집만 남기고 매각하는 행태에 여론은 폭발 직전으로 치달았다.

‘일개’ 시민단체 경실련의 존재감은 103석 야당 미래통합당을 사실상 압도한다. 경실련이 ‘문재인 정부 3년 동안 서울 아파트 중위가격이 52%(3억1400만원) 올랐다’고 터뜨리자 바로 다음 날 국토교통부(이하 국토부)는 14.2% 올랐을 뿐이라고 해명했다. 김현미 국토부 장관은 “부동산 정책은 작동하고 있다”고 강변했다. 현실과 동떨어진 변명은 4·15 총선 압승 이후 치솟던 대통령과 여당 지지율이 하락하는 트리거가 됐다. 민심이 흔들리자 정부는 6·17 대책, 7·10 대책을 잇달아 발표했다. 그러나 7월 13일 경실련에서 만난 김 본부장은 여전히 정부 부동산 정책을 신뢰하지 않고 있었다. 그는 “이 정부는 집값을 못 잡는 게 아니라 안 잡는 것”이라고 단언했다. 어느덧 부동산 문제는 노무현 대통령 때처럼 문재인 정부의 뇌관으로 떠올랐다.

“靑 1급 이상 공직자 아파트 40% 인상”
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청와대 다주택 공직자의 주택 처분을 촉구하는 경실련의 집회.

Q : 사실상의 증세 정책인 7·10 부동산 대책을 접한 시장은 벌써 냉소적이다.

“당장 내놓을 만한 게 없으니 세제 대책을 내놓은 것이다. 집값 잡는 데 보유세(종합부동산세+재산세)가 가장 좋다는 건 이정우(노무현 정부 정책실장) 등 (토지공개념을 주장한) 헨리 조지파들이다. 이들이 종합토지세를 없애고 종합부동산세(이하 종부세)라고 이름을 바꿨는데 계속 ‘세금폭탄’ 논쟁 유발 같은 부작용을 일으키고 있다.”

Q : 문 대통령은 “부동산 문제는 자신 있다”, “부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것”이라고 장담했는데 어찌 된 일일까?

“노무현 정부도 정확히 임기 절반인 2005년, 8·31대책을 내놨다. ‘노 대통령 임기 30개월 동안 서울 아파트값 7%, 전국적으로 3.5% 올랐다’는 말도 안 되는 보고서를 가지고 대책을 만들었다. 이번에도 마찬가지다. 정부가 내놓은 진단을 보면 ‘상승률이 높지 않다. 국지적 현상’이라고 말한다. 그러나 국토의 12%지만, 서울과 수도권의 집값이 오르면 전국적으로 70%가 오르는 것이다.”

Q : 어떻게 실상을 대통령에게 알리겠다고 판단했나?

“청와대 1급 이상 공직자들을 경실련이 분석했다. 그랬더니 그 사람들 아파트가 40% 올랐다. 한 사람당 평균 3억원이었다. 그중 10명은 평균 10억원, 57%가 올랐다. 다주택자는 37%였다. 이어 20대 국회 전국에 퍼져 있는 국회의원 아파트를 보니까 평균 42% 올랐다. 서울시의원 110명 중 102명이 여당이다. 5명이 81채 주택을 갖고 있었다. 혼자 31채, 20채를 보유한 이들도 있었다. 그런 발표를 경실련이 계속했다. 그 이유는 대통령에게 올라가는 보고서가 ‘조작’되고 있다고 생각했기 때문이다.”

Q : 김수현 정책실장만 청와대에 들어오면 부동산값이 폭등했다.

“(정책실장에서 물러난 뒤 2019년 12월) JTBC에서 인터뷰를 했는데 ‘미안하다’고 사과 한마디 할 줄 알았다. 뻔뻔하게 ‘OECD 평균에 비하면 안정적이고 오르지 않았다. 정책을 잘 관리했다’고 하더라. 이걸 보고 땅값 상승률을 분석했다. 문재인 정부 30개월 동안 2054조가 올랐다. (‘1076조만 올랐다’는 국토부 반박에 대해) 관료들이 대통령과 국회를 속인 것이다. 이대로 놔두면 안 되겠다는 생각을 했다.”

“文 대통령, 부동산 정책 관련자들 다 바꿔라”
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김현미 국토부 장관은 2017년 8월 임대사업자 제도를 장려했다. 이는 부동산 정책의 치명적 패착이 됐다.

Q : 경실련의 고발 이후 ‘부동산 정책의 진정성은 이 정부 사람들의 말이 아니라 행동을 보면 된다’고 사람들이 믿게 됐다.

“왜 고위공직자나 국회의원들의 부동산 재산을 조사했느냐, 이유는 두 가지다. 하나는 공시가격이 낮게 책정돼 재산을 축소 신고하고 있음을 알리는 것이다. 시세로 신고해서 재산을 있는 그대로 공개하자는 것이다. 또 하나는 지난 3년 서울 아파트값을 52% 오르게 한 건 정부~청와대~여당 세 축이다. 이 사람들 중에 다주택자가 많으니 이런 대책이 나올 수밖에 없다고 판단했다. 우리는 집을 팔라고 한 적 없다. 20번 넘게 화살을 쐈는데 과녁을 다 비켜갔다. 바꿔야 한다. 제대로 임명해야 한다.”

Q : 정부나 여당에서 경실련에 조언을 청하진 않나?

“만나자고 해도 안 만난다. 경실련이 주장하는 정책을 100% 받는다는 전제 없인 어렵다. 찔끔찔끔해서는 절대 집값이 잡히지 않는다. 집값은 대통령과 정부가 ‘정말 잡을 거 같다’고 느낄 때 진정된다. 그런 믿음이 이 정부에서는 완전히 사라졌다. 그러니 사람들이 돈을 빌려서라도 집을 산다.”

Q : 시늉만 내는 정책만 남발하는 의도는 ‘처음부터 잡을 생각이 없었다’로 해석해야 그나마 납득이라도 간다. 정부가 집값 잡는 방법을 정말 몰라서 이러는 건 아닐 텐데.

“경기부양이다. 토건 사업, 부동산 투기로 경제를 띄우지 않으면 지탱할 길이 없다고 보는 것이다. 이미 (노동·산업 분야의) 모든 게 다 실패했다. 재벌들은 설비투자를 안 한다. 해외로 나가고 있다. 서울, 수도권 알짜 땅을 산업단지 등의 명목으로 재벌기업이 원가에 사들이고 있다. 재개발, 재건축도 재벌의 먹잇감이다.”

Q : 무늬만 부동산 대책이고, 진짜 목적은 증세라는 시각도 있다.

“부동산에서 나오는 세금은 얼마 안 된다. 재산세 12조, 종부세 2~3조다. 거래가 되면 양도세가 나온다. 그 외에는 별로 없다. 그보다 대통령이 뉴딜정책 한다고 하지 않나? 전부 토건이다. 예비타당성조사(이하 예타)까지 무시해가면서. 이 정부는 성장률을 지탱하기 위해선 오로지 토건 사업, 부동산밖에 대안이 없는 것이다.”

Q : 집값을 안정화하는 부동산 정책이 아니라, 사다리를 끊고 편을 가르는 부동산 정치가 선거에서 유리하다고 판단해서 이러는 건 아닌가?

“(여당이 만약 그렇게 생각한다면) 야당이 무능해서다. 아직도 정신을 못 차렸다. (여당의 부동산 실패라는) 황금 같은 기회가 왔는데 자살골을 차고 있다. 토건 업자 출신 국토위 위원, 건설업자들이 만든 연구원 출신, 그런 사람들이 완전히 당을 망가뜨리고 있다. 지난 총선 때 오세훈 후보와 유튜브 토론도 했다. 황교안 대표 들으라고. 그런데 안 듣더라.”

Q : 부동산 정책과 관련해 김 본부장은 이명박 전 대통령을 호평했다.

“나는 잘한 건 잘했다고 한다. 2007년 노무현 정부 때까지 분양가가 올랐다. 이명박 대통령이 취임하고 지시하자 관료들이 말을 안 들었다. 그러자 현대건설 직장 동료를 LH토지 사장으로 앉혔다. 해봤으니까 아는 거다. 그전엔 오세훈 당시 서울시장이 2006년 9월 분양가상한제, 분양원가공개, 후분양제를 선언하자 노무현 대통령도 2007년 4월 주택법을 개정했다. 집값이 안 올랐다. 이어 이명박 대통령이 특별법을 만들어서 10년 분납 분양 등 서민을 위한 다양한 주택정책을 내놨다. 2010년 강남 서초구 평당 970만원, 경기도는 평당 700만원으로 분양했다. 전 정부 때 5억5000만원에 분양했던 용인 아파트가 3년 만에 2억으로 떨어졌다. 왕십리 뉴타운 아파트는 평당 1800만원에 분양하려 했는데 900세대 중 2세대만 신청했다. 이명박 정부는 종부세를 반으로 줄였다. 종부세로 아파트값을 잡을 수 없다는 것이다. 당시 재건축, 재개발 조합들이 해산하겠다고 했다. 박근혜 정부에서 최경환 부총리가 ‘빚내서 집 사라’고 할 정도였다. 집을 사기만 하면 손해 보고, 분양받기만 하면 집값이 내려가는데 누가 사겠나. 혹자는 (MB 정부 집값 안정을) 2008년 금융위기 탓이라 하는데 잘못된 진단이다.”

“이 정부는 부동산 정책 MB한테 배워야”

Q : 분양가상한제가 집값 안정에 특효약이라고 믿는 듯하다.

“분양가상한제를 안 한 기간에 집값이 올랐다. 노무현 5년, 박근혜 1년, 문재인 3년 총 9년 동안 집값이 올랐다. ‘이낙연 아파트(서초구 잠원동 동아아파트)’를 보면 된다. 1999년 2월 이낙연 의원이 2억대에 산 아파트는 2007년 14억이 됐다가 2006년 12억으로 떨어졌다. 그러다 2019년 20억이 됐다. 이낙연이 19억원대에 팔았으니 국회의원 하는 동안 아파트에서만 17억원을 번 것이다. 국회의장 박병석이 40년 살았다는 반포주공 1단지는 지금 57억원(호가)이다. 더 중요한 건 노무현 때 17억, 문재인 정부 3년 동안 23억이 올랐다. 여당 의원일 때, 자기 집값만 오른 셈이다.”

Q : 현 정부 사람들이 이명박 정부를 배워야겠다.

“절대 배우지 않는다. MB의 22조원 들인 4대강 사업을 그렇게 비판했던 사람들이 자기들은 50조원짜리 도시재생 뉴딜을 예타도 하지 않고 추진한다. 보수 언론도, 야당도 제대로 비판하지 않는다. 그런 상황에서 두 달 동안 경실련이 대통령 지지율 20%, 민주당 지지율 10%를 뺐다.”

기사원문 : https://n.news.naver.com/article/025/0003020219?lfrom=kakao

[월간경실련 2020년 1,2월호 특집. 2020년 경실련이 바란다(4)]

‘모두를 위한 포용적 도시재생정책’을 기대하며

남은경 도시개혁센터 국장

지난 1월 20일은 용산참사 사건이 있은 지 11년이 되는 날이었다. 충격적 사건이 발생하자, 온 나라는 진상조사와 관련자 처벌, 수십 년간 고착화된 재개발 제도 개선을 요구하는 목소리로 들썩였지만, 10여년이 지난 지금도 사업 방식이 크게 달라지지 않고 폭탄을 돌리고 있다.

용산사태는 재개발사업 추진과정에서 강제철거에 반대하는 상가세입자가 경찰의 무력 진압에 저항하다 세입자와 경찰이 사망하는 인명피해가 발생한 비극적 사건이다. 이주대책 없이 쫓겨나는 재개발지역 상인들의 생존권 위협의 실상이 극단적 방식으로 드러났다. 이후 강제철거 금지, 재개발사업의 공공성과 투명성 강화 등 투기수단으로 변질된 사업을 바꾸려는 움직임이 있었으나, 결과는 상가세입자의 영업보상을 3개월에서 4개월 치로 늘리고, 임차인의 권리금이 인정된 정도다. 재개발 사업과정에서 세입상인의 권리는 여전히 보호받지 못하고 있다.

재개발/재건축사업은 노후한 건물을 새건물로 바꾸고, 도로와 공원을 확충하기 위한 주요한 도시정책 수단이다. 그러나 물리적 환경개선에만 치중해 사람에 대한 고려는 없었다. 엄밀하게 말하면 토지와 건물 소유주의 권리는 재산권보호라는 명목 하에 불로소득까지 보호해야할 대상이 됐지만 지역사회를 일구고 유지해온 세입자가 계속 거주하고 영업할 권리는 보호해야할 대상이 아니었다. 함께 살아가야할 공동체의 구성원이 아닌 사업의 이익을 낮추는 걸림돌이라는 인식이 법제도에 반영되어 있다. 세입자의 생존권(주거권과 영업권)은 공익사업으로 불리는 재개발/재건축 사업과정에서 보호되지 못하고 있다. 자연히 세입자의 자살과 같은 극단적 선택이 멈추지 않고 재정착대책을 요구하는 상인과 사업자간의 갈등이 표출되고 있다.

서울시는 지난해 초 도시산업생태계 보호와 노포 보전 등 대책마련을 위해 세운재개발사업 추진을 일시 중단했다. 연말까지 대책을 내놓는다는 계획이었지만 아직 발표하지 않고 있다. 재건축세입자에 대한 대책은 전무하다. 아현2구역 세입자 자살이후 단독주택재건축사업에 대해서는 용적률 인센티브로 이주대책을 유도한다는 계획이지만 실행 실적은 신통치 않다. 토지주와 사업자가 사업권을 갖고 수익을 극대화하도록 방치한 법을 고치지 않고 유인책을 제공하는 수준의 대책으로는 쫓겨나는 사람들을 보호하기 어렵다. 서울시가 지금 할 수 있는 효과적인 정책은 사업을 중단시키는 것뿐이나 경기부양과 세수확대를 위한 건설업 활성화방안도 결코 포기할 수 없어 문제는 더욱 심각하다.

노후한 도시환경을 개선하고 부족한 기반시설을 확보하는 것은 필요하다. 무엇보다 주택을 공급하는 방안으로 재개발·재건축사업은 여전히 유효한 정책수단이다. 그러나 정비수법이 지역민의 기본권을 제약하고, 서민 등 취약층의 생존권을 위협한다면 사회적 갈등으로 인해 더 이상 사업의 지속가능성을 담보하기 어렵다. 반면 재개발재건축사업으로 땅값이 뛰고 집이 삶터가 아닌 재산증식의 수단이 되어 불평등과 양극화를 확대시키는 상황에서 더 이상 공익사업임을 내세워 사업을 강행해야 할 명분도 없다. 정비사업의 공익적 목적을 실현하면서도 주민의 기본권을 보호하는 방향의 정책 및 제도개선이 필요하다. 재개발재건축사업이 지속가능성과 공익성을 함께 달성하기 위해서는 다음과 같은 과제가 해결되어야 한다.

기본권을 제약하는 강제퇴거 금지

지난해 유엔 주거권 특별보고관은 국내 주거실태 조사 보고서에서 소득가구와 취약계층의 주거안정성, 주민 협의 없이 이뤄지는 재개발/재건축에 따른 강제퇴거와 이주 등의 문제를 지적했다. 유엔 특보는 강제퇴거를 주거권을 총체적으로 침해하는 행위로 규정하고, 재개발/재건축 관련 법률체계와 정책, 실행방안이 국제인권 기준을 준수하도록 개선되어야 한다고 밝혔다. 국제인권기준은 세입자들을 비롯한 모든 주민에게 협의와 참여를 보장하면서 부담 가능한 적정 대체 주거지 제공 및 법적 구제의 제공을 보장하도록 하고 있다. 대한민국 정부는 이러한 국제기구의 권고를 외면하지 말고 제도화해야 한다. 이 보고서는 지난해 유엔인권이사회에서 공식 문건으로 채택됐다.

세입자 대책을 위한 공공임대주택 및 공공상가 건립 및 공공인수 의무화

재개발재건축구역 주민의 절반 이상은 저렴한 임대료를 지불하는 세입자 가구로 사업 후 저렴주택 멸실에 따른 대책이 필요하다. 서울시는 재개발사업에서 건립되는 신규주택의 15%를 임대주택으로 공급하도록 의무화하고 있으나, 이는 기존 세입자 가구의 1/4정도를 수용할 수 있는 물량으로 세입자 주거안정을 위해서는 절대적으로 부족하다. 즉 재개발사업이 진행될수록 저렴 주택 멸실로 인한 서민주거불안은 더욱 심화되고 있어 공급확대방안 모색이 필요하다.

서울시의 공공임대주택 재고율은 6%로 사회주택 비율이 30%이상인 유럽 국가와 비교하면 매우 낮다. 신도시 건설이 아닌 도시 내 접근성이 용이한 지역에 임대주택을 보다 많이 확보하기 위해서는 재개발/재건축 등 신규 주택공급과정에서 공공임대주택 건설을 보다 확대해야 한다. 정비사업에서 임대주택 공급 비율을 30%로 늘리고 법에 명시하여 안정적으로 공급이 이루어지도록 해야 한다. 아울러 지어진 임대주택의 민간 매각을 금지하고 공공의 인수를 의무화하도록 법개정이 필요하다.

상가세입자들에게는 재정착하고 영업안정성을 유지할 수 있도록 공사기간 대체상가 제공과 사업 완료 후 우선입주권과 임차권을 제공해야 한다. 무엇보다 이들의 경제적 수준에 부담가능한 상가가 제공되어야 하고 이를 위해 공공상가 건립을 법제화하고 보상도 현실에 맞게 이루어져야 한다.

투기이익의 철저한 환수

재개발/재건축사업은 공공의 계획승인을 통해 용적이 증가하고 땅값이 상승해 개발이익이 발생하므로 이를 환수하는 제도를 운영하고 있다. 현재 정부는 <재건축초과이익환수에관한법률>, <개발이익환수에관한법률>에 따른 개발부담금 부과를 통해 재건축사업와 상업지 재개발사업의 이익을 환수하고 있다. 그러나 환수금액을 산정하는 기준인 공시지가와 공시가격이 실제 거래가격보다 낮게 책정되어 불로소득 환수라는 제도의 취지를 달성하지 못하고 형식적으로 운영되고 있다. 공시지가와 공시가격의 현실화율을 높여 투기소득을 철저하게 환수해야 한다.

또한 건설경기 활성화를 위한 개발부담금 부과 중지와 면제, 감면 조치 등 사업자 특혜를 중단해야 한다. 정부의 오락가락한 정책으로 제도운영의 안정성이 확보되지 못하고 규제로 인식되어 피해야할 대상이 되었다. 개발부담금제도의 정상적 운영을 통해 부동산 투기소득은 반드시 환수한다는 정책의지를 분명히 해야 ‘부동산 = 돈벌이’라는 잘못된 인식을 막을 수 있다. 공공은 개발사업과정에서 발생한 개발이익을 철저하게 환수하고 이를 원주민 재정착과 서민주거안정을 위한 대책의 재원으로 활용해 공익적으로 사용해야 한다.

개발위주의 도시재생정책에 대한 재검토

물리적 환경개선 위주의 정비사업을 지양하고 사회적 경제적 재생을 위해 주민참여를 보다 강화하고자 도시재생사업을 도입하였으나, 짧은 사업기간과 관주도의 획일적 사업계획, 형식적 주민참여로 지역과 주민의 특성을 살리지 못하고 있다. 문재인 정부는 5년간 50조원을 투입해 500개의 도시재생사업을 추진한다는 계획을 이에 대한 효과와 부작용에 대한 진단 없이 우후죽순 추진하고 있다. 최근에는 가시적 성과를 내기위해 공기업에 각종 특혜를 주어 사업활성화를 꾀하고 있으나, 과거 개발방식으로 회귀하고 있다는 우려도 제기된다. 더 이상 지역에 예산을 나눠주는 선심성 사업이나 공기업의 땅장사 사업이 되지 않기 위해서는 그간 추진된 도시재생사업에 대한 평가 후 사업추진방식에 대한 전면 재검토가 이루어져야 한다.

[월간경실련 2021년 5,6월호 – 특집. 땀보다는 땅, 주식, 코인?(1)]

친구들의 ‘부동산 영끌’ 방법

장성현 부동산건설개혁본부 간사

크게 세 분류다. 첫째는 서울에 살며 부부 모두 대기업에 종사하는 부류. 둘째는 서울에 살고 중소·중견기업에 다니는 부류. 셋째는 수도권 외 지역에 살며 공기업에 종사하는 부류. 필자 주변의 부동산 투자(?) 형태별 분류다. 이들은 모두 30대 초반으로 결혼 2~3년 차 부부다. 그들의 부동산 투자 형태는 그들의 소득수준과 생활권역 별로 조금씩 다르다. 글에서는 그들의 투자형태를 간략히 살펴본 뒤 필자가 느끼는 소회를 간략히 나눠보고자 한다.

사례 1. 서울에 사는 대기업 부부

A 부부는 서울 아파트값이 천정부지로 치솟던 2019년 말 소위 말하는 ‘영끌’을 통해 내집 마련을 했다. 이들이 선택한 지역은 마포구 공덕동이다. 강남은 아니지만 그렇다고 강북도 아닌 중산층 대기업 부부가 선호하는 지역이다. 남편은 제1금융권에 다니는 은행원이고, 부인 역시 외국계 은행에 종사한다. 이들은 애초 신혼부부 특별공급은 쳐다보지도 않았다. 신혼 특공은 소득기준이 있는데, 소득기준을 초과했기 때문이다.

그들이 선택한 내집은 준공한 지 20년 가까이 된 24평짜리 아파트다. 이들이 ‘영끌’한 금액은 총 9억 5천만 원 가량이다. 이들의 자금조달 현황은 다음과 같다. 우선 남편이 다니는 은행에서 주택을 담보로 3억 5천만 원을 대출받았다. 부족한 금액을 메꾸기 위해 아내와 남편 명의로 각각 1억 원씩 총 2억 원의 신용대출을 받았다. 대출금액 합이 5억 5천만 원이다. 대기업 종사자이기에 가능한 얘기고, 이들 부부가 대출로 끌어모을 수 있는 최대한도다. 나머지 4억 원은 부부가 모아둔 현금 2억 원에 부모님께 빌린 건지, 받은 건지 모르겠지만, 나머지 2억 원을 마련했다. 부부는 그렇게 서울 공덕에 20년 된 아파트를 9억 5천만 원에 구입했고, 2021년 5월 현재 아파트 실거래가는 14억 원이다.

사례 2. 서울에 사는 중소기업 부부

B 부부는 아직 내집 마련을 하지 못했다. 이들 부부는 앞에 부부처럼 시장매물을 살 여력이 없다. 대신 서울에서 공급되는 신혼부부 특공을 노리고 있다. 청약만 되면 언제든 입주가 가능하도록 ‘영끌’ 계획을 세우고 있다. 이들은 현재 구로구 신도림의 아파트에 2억 6천만 원짜리 전세를 살고 있다. 이들의 자금조달 계획은 이렇다. 서울에서 공급되는 24평짜리 공공분양 아파트의 경우 분양가가 5억 원 선이 다. 신혼부부를 위해 정부가 제공하는 주택담보대출의 최대 한도는 2억 6천만 원이다. 여기에 현재 부부가 살고 있는 전세금액 1억 5천만 원(나머지 전세금은 서울시 전세대출)을 합하면 4억 1천만 원이다. 1억 5천만 원이 부족하다. A 부부처럼 부모에게 빌릴 수도 없다. 다행히 분양아파트는 3년간 분할납부다. 당첨만 되면, 대출금으로 계약금을 내고 잔금은 부부의 소득과 주식투자를 통해 마련할 계획이다.

어디까지나 계획에 불과하지만, ‘영끌’을 하고도 자금이 부족하다. 더 큰 문제는 신혼부부 특공이 하늘의 별 따기란 것이다. 서울에서 신혼부부 특공에 당첨되려면 기본적으로 아이가 2명 이상 있어야 한다. 간혹 아이가 1명 있어도 당첨되는 경우가 있긴 하지만 유의미한 확률은 아니다. 운이 좋아서 신혼부부 특공에 당첨된다 하더라도 문제는 남아있다. 대출금 상환이다. 기본적으로 20년에서 30년간 상환하게 되는데, 2억 6천만 원 대출에 고정금리 2%를 적용하면 매달 이자만 50만 원 가량이다. 여기에 원리금 상환까지 하면 한 달에 200만 원 가량이 대출상환금으로 고정적으로 나간다. 이런 상황에서 아이 둘을 양육한다는 건 감당하기 어려운 일이다. 신혼부부 특공을 위해 아이를 낳아야 하지만, 아이를 낳고 새집을 마련하면 생활이 안된다. 이게 현실이다.

사례 3. 목포에 사는 공기업·교사 부부

C 부부의 경우 남편은 이름만 대면 알 수 있는 공기업에 다니고, 아내는 유치원 교사다. 이들 부부의 꿈은 내집 마련이 아니다. 목포 지역은 타 지역에 비해 집값이 비싸지도 않고, 최근 몇 년간 과잉공급으로 인해 시장에 나온 신축 매물도 많지만 집을 사지 않는다. 그렇다고 이들이 부동산에 관심이 없는 건 아니다. 공기업에 다니는 남편은 어느 누구보다 정보력이 좋고, 빠르다. 주식투자로 쏠쏠한 이득을 봤다. 근로소득과 주식투자 이윤을 가지고 원정 부동산 투자에 나섰다.

C 부부의 투자처는 경남권 오피스텔이다. 서울에 비할 바는 아니지만, 울산·부산 등 경남권 역시 부동산 광풍지역이다. 외지인이 청약에 당첨된다는 건 거의 불가능하다. 이런 상황에서 그들이 노리는 건 아파트보다 인기가 떨어지는 오피스텔 미분양 물량이다. 미분양 물량은 외지인도 손쉽게 ‘줍줍’이 가능하기 때문이다. 목포에는 부동산 투자가치가 떨어진다고 판단, 신혼부부 전세대출을 통해 신축아파트에 세 들어 살고, 여유 자금은 경남권 오피스텔 2채에 투자한 것이다. 듣기로는 오피스텔이라 가격상승은 크지 않지만, 꾸준히 오르는 중이라고 한다.
D 부부는 모두 교사다. 당장이라도 목포의 입지 좋은 곳에 내집 마련이 가능하지만, 학교에서 제공하는 관사에 신혼집을 차렸다. 목포가 생활권이라 목포에 내집 마련을 하면 되지만, 향후에 집값이 떨어질 것 같다고 주저한다. 대신 전남지역에서 그나마 부동산 시장이 뜨거운(?) 여수·순천·광양에 청약을 넣어볼 계획이다. 그래서 D 부부는 한동안 관사에 거주하면서 시장을 관망하는 중이다.

‘영끌’은 아무나 하나 … 주식에 올인

사례로 든 부부들은 그나마 사정이 나은 이들이다. 서울에 살면서 중소기업에 다니고, 모아둔 돈도 없는 부부, 지방에 살지만 자영업에 종사하거나 고용 안정성이 떨어지는 직장에 다니는 이들은 일찌감치 내집 마련이란 희망을 접고 산다. 이들은 현실적으로 2년 계약 만료 후 5% 보증금 인상도 감당하기 어려운 처지다. 아파트는 언감생심, 빌라 투룸을 전전한다.

그렇다고 마냥 손 놓고 있을 수만은 없다. 이들이 노리는 건 주식투자다. 집도 사고 싶고, 부동산 투자가 안정적이라는 걸 알지만, 현실적으로 불가능하니 주식투자를 통해서라도 상대적 박탈감을 메우려고 한다. 물론 ‘영끌’을 통해 내집 마련을 한 이들이 부동산투자를 안 한다는 건 아니다. 하지만 필자가 느끼기엔 내집 마련을 포기한 이들이 주식투자에 더 목을 맨다.

이제 막 사회생활을 시작하고, 아름다운 가정을 꾸린 이들이 불로소득에 사활을 거는 사회. 이것이 작금의 대한민국의 현실이다. 부동산 투기를 하면 할수록, 집값이 오르면 오를수록, 어려운 사람의 내집 마련은 어려워지고 살림 형편은 곤궁해진다는 공자왈을 해도 이들은 아랑곳하지 않는다. 이들에게 부동산 투기는 대한민국에서 살아남기 위한 보험이자, 누구나 하는 재테크에 불과한 일이기 때문이다. 그 나라 정치는 그 나라 국민의 수준을 보여준다고 하지 않던가. 그렇게 보면, 우리나라 정치가나 관료가 집값 안정에 관심이 없는 건 어떻게 보면 당연한 일이다.