[서울 비강남 지역 아파트의 땅값 변동 분석]

문재인 정부 3년 동안, 아파트 땅값 62% 상승

공시지가 시세반영률 43%에서 35%로 더 낮아졌다.

정부 발표 시세반영률 65.5%는 거짓으로 판단된다.

공시지가 조작으로 아파트 보유 서민이 재벌보다 세금 2배 더 내

경실련이 1990년 이후 지난 30년 서울지역 비강남 주요아파트 땅값 변화를 조사한 결과 땅값은 90년 대비 8.7배가 됐고, 문재인 정부에서 가장 많이 상승한 것으로 나타났다. 특히 문재인 정부에서의 가파른 땅값 상승을 공시지가가 따라가지 못하면서 문재인 정부 시세반영률은 이전 정부보다 떨어진 것으로 나타났다. 비강남 주요아파트 단지의 2020년 공시지가 시세반영률은 35%로 나타났고, 이는 정부가 발표한 공시지가 시세반영률(65.5%)의 절반 수준으로 정부 발표가 거짓임이 재확인됐다.

아파트 땅값 시세 변화(정권별)

(1월 기준, 단위 : 만원/평당)

문재인 정부 이후 아파트값 폭등으로 역대 정부 중 가장 많은 불로소득을 재벌과 토건 세력에게 안겨주고 있다. 3년 동안 서울 아파트값은 52% 상승했다는 것에 대해서도 국토부 장관은 14%를 주장해왔다. 하지만 최근 국토위에서 관료들이 편향된 통계자료를 장관에게 보고해왔음이 밝혀지며 정부의 엉터리 통계가 재확인됐다. 경실련은 정부의 집값 폭등의 실태와 조작된 부동산 통계실태를 드러내기 위해 지속해서 집값, 땅값, 공시지가를 조사발표 해왔으며, 지난 2018년 12월에 서울 강남 3구 주요아파트 땅값 변화를 조사 발표했다.

이번에는 비강남 주요아파트 단지의 땅값 변화와 공시지가 시세반영률을 조사 발표한다. 조사대상은 강남 3구를 제외한 비강남에 위치한 17개 아파트단지, 3만여 세대이며, 매년 1월 기준 아파트값 시세에서 건축비를 제하고 용적률을 고려한 땅값 시세를 산출, 공시지가와 비교했다.

비강남 주요단지의 1990년 땅값은 평당 687만원이었다. 하지만 2020년 땅값은 5,995만원으로 90년 대비 8.7배가 됐다. 정권별로는 노무현 정부에서 1,471만원, 79% 상승, 문재인 정부에서 2,289만원, 62% 상승했다. 노무현 문재인 정권에서 평당 3,760만원 올랐고, 상승액 5,307만원의 71%를 차지했다. 또 문재인 정부 3년 동안 90년 땅값의 3.3배가 상승, 역대 최고였다.
보유세 등 60여 세금 등의 과세기준인 공시지가는 90년 평당 305만원에서 2020년 2,088만원으로 6.8배가 됐다. 정권별로는 노무현 정부에서 633만원, 99% 상승, 문재인 정부에서 511만원, 32% 상승하여 가장 많이 상승했다. 그러나 시세 상승을 따라가지 못하면서 시세반영률은 더 낮아졌다.

노태우 정부 말인 1993년 1월 공시지가 시세반영률은 44%였고, 공시지가를 2배 가까이 올렸음에도 노무현 정부 말인 2003년 1월에는 38%로 더 낮아졌다. 이후 이명박 정부 말 2013년 1월 44%로 반등했지만 문재인 정부 중반인 2020년 1월 35%로 다시 낮아졌다. 노무현 문재인 두 정권이 공시지가를 많이 올렸음에도 땅값이 역대 최고로 폭등한 결과이다. 지난해 12월 국토부는 공평 과세 실현을 위한 “부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안”을 발표하며, 공시지가 현실화를 약속했다. 올해 2월에는 “표준지공시지가 현실화율이 65.5%로 전년보다 0.7%p 제고됐다”라고 밝혔다. 하지만 경실련 조사결과 정부 발표가 거짓임을 알 수 있다.

공시지가는 시세반영도 낮을 뿐 아니라 아파트별로도 매우 편차가 큰 것으로 나타났다. 17개 아파트단지의 공시지가 현실화율은 25%~69%까지 매우 편차가 컸으며, 정부 발표치 수준은 광장동 워커힐(69%) 1개 단지에 불과했다. 특히 길음 래미안1단지, 성수 롯데캐슬파크, 공덕 래미안 2단지, 상계주공 7단지 등 4개는 30% 미만이었고, 흑석 한강 신동아 등 8개 단지는 40% 미만으로 나타났다.

이처럼 경실련 조사결과, 지난 30년간 비강남 지역 아파트 땅값은 약 8배, 5천만원 넘게 상승했다. 하지만 정부가 세금을 걷는 기준으로 삼고 있는 공시지가는 사세 상승을 따라가지 못해 시세를 35%밖에 반영하지 못하는 것으로 확인됐다. 2020년 공시지가·공시가격 조사예산만 1,800억원이다. 막대한 조사비용이 낭비되고, 세수마저 크게 손실되고 있다. 게다가 시세반영률은 지역마다 연도마다 제각각으로 나타나고 있다.

낮은 공시지가로 인해 특혜를 누리는 것은 결국 소수의 부동산 부자들이다. 아파트는 건물값을 포함한 통계인 공시가격으로 보유세를 부과하는 반면 아파트 주변 상업지와 업무용 토지에 위치한 상가나 빌딩은 공시지가를 기준으로 세금을 낸다. 즉, 아파트 보유자에 비해 상가나 빌딩의 소유자는 절반 수준의 세율을 적용받게 되는 것이다.

지난해 경실련의 문제 제기로 국토부는 공시지가 평가 기초자료를 공개하겠다고 호언했지만 아직 아무것도 공개하지 않았다. 오히려 국토부는 매년 5월 말경 발표했던 개별지 공시지가 고시 현황마저 발표하지 않고 있다. 경실련은 허술하기 짝이 없는 공시지가 제도로 인해 뿌리부터 흔들려 버린 부동산 정의를 바로잡고자 다음과 같은 의견을 개진한다.

첫째, 공시지가 조작을 중단하고 시세반영률을 80% 이상으로 올려야 한다!
비강남 주요아파트의 공시지가는 문재인 정부 3년 동안 공시지가는 32%, 511만원 상승했다. 하지만 땅값 시세는 공시지가 상승액의 4배 이상 오르면서 시세반영률은 전 정권 43%보다 낮은 35%로 떨어지고 말았다. 정부가 밝힌 바와 같이 부동산 가격공시 및 공시가격에 대한 신뢰성을 높이고, 공평 과세를 실현하려면 공시지가의 시세반영률을 80% 이상으로 높여야 한다. 2020년 시세반영률이 35%이므로 현재 공시지가를 두 배 이상 올려야 한다. 올 초 정부가 밝힌 것처럼 1년에 1%씩 높여서는 40년이 넘게 걸리게 된다. 조속히 공시지가 현실화를 위한 대책을 마련해야 한다.

둘째, 공시지가 표준지에 대한 철저한 가격검증과 관련 자료를 투명하게 공개하라!
현재 공시지가는 시세를 반영하지 못할 뿐만 아니라 정권별‧지역별‧아파트별로 시세반영률이 큰 차이를 보이고 있다. 이번 조사결과에서도 아파트별로 수십년간 불공정하게 공시지가가 책정해 왔음이 확인됐다. 공시지가 제도가 국민적 신뢰를 얻기 위해서는 지금까지 제대로 책정되지 못한 원인이 무엇인지 명확히 밝혀내고 검증된 가격으로 공시될 수 있도록 조치해야 한다. 아울러 표준지 등 공시지가에 대한 근거, 시세반영률 등 관련 자료를 투명하게 공개하여 공시지가를 둘러싼 의혹을 말끔하게 해소해야 한다.

셋째, 표준지 조사를 포함한 공시지가 조사 및 결정 권한 일체를 지방정부에 이양하라!
지방정부는 지역의 특성을 가장 잘 알고 있으며, 재산세 등 세수의 직접적인 당사자이다. 지금도 외형적으로는 개별토지에 대한 공시지가 조사 및 결정 권한이 지자체장에게 있는 것처럼 보인다. 하지만 중앙정부가 고시하는 표준지에 연동하여 결정을 내려야 하는 규정 때문에 실질적 권한은 중앙정부가 독점하고 있다. 중앙정부는 법과 원칙, 기준만을 정하고 실질적인 공시지가 산정은 개별 자치단체에 맡긴다면 정확도가 높아지는 것은 물론 투명성도 제고될 수 있다.

경실련 조사결과 부동산 관련 정부통계는 총체적 난국 상황인 것으로 확인되고 있다. 경실련은 문재인 정부가 공시지가 개선을 시작으로 근본적인 부동산 정책개선에 나설 것을 다시 한번 강력히 촉구한다.

산출근거도 공개 못하는 부실통계, 공개검증이 우선돼야

공개검증 없는 표본 수 확대는 통계조작 못막고 예산낭비만 키워

부동산 통계 왜곡 관료와 무능한 장관 전면 교체하라!

정부가 내년 한국감정원 주간조사 표본을 대폭 확대하는 계획을 밝혔다. 표본 아파트는 올해 9,400가구에서 내년 1만3,720가구로 46% 늘어나며 관련 예산은 67억2,600만 원에서 82억6,800만 원으로 증가할 예정이다. 표본 확대는 국가 통계 기관인 감정원의 부동산 통계가 부동산시장 현실을 제대로 반영하지 못하여 부동산 정책실패의 원인이 되고 있다는 비판을 일부 수용한 결과로 보인다.

정부 부동산 통계는 불투명한 표본주택 현황과 통계 산출방식, 보고체계 등 많은 문제점을 노출했다. 경실련은 이 문제들을 해결하지 않고 표본 수를 늘리는 조치만으로 정부 부동산 통계가 개선될 가능성은 거의 없다고 판단한다.

경실련은 지난해 문재인 대통령이 “전국적으로 부동산 가격이 하락하면서 안정화되고 있다”는 발언을 한 이후 정부 부동산 통계에 대한 문제를 느끼고 관련 문제를 집중분석하여 발표했다. 문재인 정부 3년 만에 서울아파트값이 52%나 상승했으며, 선출직 및 청와대 정부 소속 고위공직자의 집값이 40~50% 상승했다는 사실 등을 발표했다. 이에 국토부는 서울 아파트값은 14%밖에 오르지 않았다고 반박하여 정부 부동산 통계가 국민 체감과 크게 동떨어져 있음을 드러냈다.

경실련은 통계를 내는데 사용된 서울아파트의 위치와 아파트명, 적용시세 등을 밝힐 것을 공개질의했는데, 국토부는 통계법 등을 이유로 “공개할 수 없다”고 답변했다. 대신 공개질의를 통해 국토부 중위값 통계에 따르면 문재인 정부 동안 서울아파트값이 57%나 상승했다는 사실을 확인할 수 있었다. 이번 국정감사에서는 한국감정원과 KB국민은행의 부동산 통계인 아파트 매매가격지수의 격차가 문재인 정부 출범 이후 이명박 정부의 38배에 달한다는 사실이 드러났다. 감정원 통계의 문제가 단순 통계표본 수의 문제가 아닐 수 있다는 정황들이 드러나고 있는 것이다.

그럼에도 김현미 장관은 14% 상승률만 맞다는 입장을 고수했다. 더구나 8월 31일 국회 국토교통위원회에서는 한국감정원의 실거래가지수·평균매매가격·중위매매가격 통계를 “처음 본다”고 답변한 사실이 드러났다. 이 보도대로라면 국토부 관료들이 한국감정원 집값 통계 6가지 중 가장 낮은 지표 한 개만 골라 편향되게 보고했으며, 김현미 장관은 관료의 말만 곧이곧대로 믿었다는 의미가 된다. 경실련은 부동산 통계 보고체계 문제를 확인하고자 청와대에 어떤 통계를 보고받고 있는지 공개질의를 두 차례나 했지만 답변을 받을 수 없었다.

이처럼 현 부동산 통계는 통계표본과 산정방식 모두 불투명할 뿐만 아니라 보고체계에 있어서도 많은 의구심을 일으키고 있다. 이를 해결하지 않고 단순히 통계표본을 늘리는 것은 예산 낭비가 될 수밖에 없다. 정부가 진정 국민이 신뢰할만한 통계를 구축하고자 한다면 통계 산출 근거가 되는 표본주택과 산출방식 공개를 통해 통계체계를 투명하게 검증해야 한다. 또한 지금까지 부동산 통계가 왜곡되는데 일조해 온 국토부 장관과 책임관료를 전면 교체하여 동일한 문제가 재발되지 않도록 해야 한다.

엉터리 왜곡된 통계는 잘못된 진단과 처방으로 이어질 수밖에 없다. 하물며 통계체계를 개선하는 일조차 엉뚱하게 진단하여 처방을 내린다면 정부가 무능한 것으로 판단할 수밖에 없다. 경실련은 정부가 근본적인 통계체계 개선을 시작으로 부동산 정의를 바로잡는 일에 적극 나설 것을 강력히 촉구한다.

정부 10년 로드맵은 2년도 안 남은 문재인 정권 책임을 다음 정부로 떠넘기겠다는 뜻

80조 세금 특혜, 재벌과 건물주 위한 공시가격 폐지해야

11월 3일 어제 국토부가 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 발표했다. 국토부는 현행 공시가격이 낮은 시세 반영률, 유형별·가격대별 시세반영 격차 등의 문제를 안고 있음을 인정하고, 향후 5년~15년간 시세의 90%까지 끌어 예정이다. 아울러 1가구 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 3년 동안 한시적으로 인하하여 1주택자의 재산세 부담을 완화할 계획이다.

공시가가 시세를 반영하지 못한다는 지적은 1990년 공시지가 제도 도입 이후 지속적으로 제기되었다. 이에 참여정부는 부동산 관련 공평과세 추진을 위해 2005년 주택 공시가격 제도를 도입했다. 이후 아파트 공시가격은 시세를 80%까지 반영하며 보유세 부담이 늘어났다. 반면 상가업무빌딩, 토지 등은 여전히 시세를 3~40% 반영하는 공시지가 기준 과세체계를 유지했고, 단독주택은 공시가격 도입 이후 오후려 땅값(공시지가) 보다 집값(공시가격)이 더 낮게 책정되는 등 주택 공시가격 제도 도입이후 부동산 유형별 불공정 과세가 심화됐다. 문재인 정부는 작년 12월 공평 과세 실현을 위한 “부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안”을 발표했고, 올해 2월에는 “표준지공시지가 현실화율이 65.5%”이며 매년 1%씩 현실화율을 높이겠다고 밝혔다.

그러나 경실련 조사결과 2020년 서울 25개구 표준지 아파트 공시지가 시세반영률 33%, 올해 실거래된 1천억 이상 서울 소재 대형 빌딩 등의 공시지가 시세반영률 33%, 비강남 아파트부지 공시지가 시세반영률 35%로 나타났다. 정부가 밝힌 65.5% 현실화율이나 개선 의지가 거짓으로 확인된 것이다. 게다가 국토부는 공시지가 평가 기초자료를 공개하겠다는 약속도 아직 이행하지 않았을 뿐만 아니라, 매년 5월 말경 발표했던 개별지 공시지가 현황마저 발표하지 않았다.

공시가 현실화는 법 개정 사안이 아니기 때문에 정부가 인위적 가격 조작만 안 하면 당장 실현할 수 있다. 공시가격과 공시지가는 부동산 관련 세금 부과기준이 되는 중요한 제도이며 조사비만 1,800억원에 달한다. 막대한 예산 및 세수가 직결된 공시가 문제를 인지하고서도 즉각 해결하지 않는다면 명백한 직무유기이다. 그럼에도 현 정부 임기도 아닌 10년 뒤 공시가격 현실화를 실현하겠다는 계획은 공시가 조작을 계속하여 국민을 속이겠다는 의미나 다름없다.

신뢰할 수 없는 공시가격 현실화 약속보다 선행되어야 하는 것은 뿌리부터 잘못된 공시제도를 바로잡는 일이다. 아파트는 공시가격으로 보유세를 부과하는 반면 아파트 주변 상업지, 업무용 토지에 위치한 상가나 빌딩은 공시지가를 기준으로 세금을 낸다. 문제는 공시가격 시세반영률은 70%에 달하는 반면, 공시지가 시세반영률은 30~40%에 그치고 있다는 사실이다. 아파트 보유자에 비해 상가나 빌딩의 소유자는 절반 수준의 세율을 적용받게 되는데 결국 그 특혜는 소수의 부동산 부자, 재벌들이 누리고 있다.

정부의 공시가격 현실화 방안은 당장 비판을 회피하려는 면피책일 뿐 제도개선의 의지를 조금도 담지 않고 있다. 이제 공시지 제도가 지금껏 불공정하게 책정된 원인을 명확히 밝혀내야 한다. 일부 관료들이 독점하고 있는 표준지 등 공시지가에 대한 근거, 시세반영률 등 관련 자료를 투명하게 공개하여 검증된 가격이 공시되도록 해야 한다. 앞으로도 공시조작이 재발하지 않으려면 반드시 담당 관료를 문책하고 전면교체를 단행해야 한다.

2005년 공시가격 제도도입 이후 지난 15년 동안 재벌과 건물주 법인 고가주택 등 부동산 부자들 세금을 80조 이상 특혜를 제공했다. 또 공시가격과 종부세가 마치 부동산값 아파트값 하락 안정대책인 듯 시민을 속였다. 공시가격은 관료와 정치인이 정치적인 목적으로 이용해 온 것이다. 따라서 공시가격제도 자체를 없애고 공시지가로 일원화해야 한다.

관련법은 공시가의 의미를 통상적 시장 거래 가능한 가격, 즉 시장가격으로 정의한다. 시세를 일부만 반영하는 공시가는 비정상적이라는 의미이다. 정부는 더 이상 조작된 통계로 국민을 속이려 하지 말고 공시제도의 뿌리부터 제대로 세우는 일에 전념해야 한다. 10년, 20년 현실화 로드맵은 문재인정부 내에서 현실화를 하지 않겠다는 가짜 현실화 로드맵과 다름없다. 정부는 당장 내년 공시지가부터 2배 인상하여 17년간 계속된 불공정 과세를 중단해야 한다.

“다시 정치공항!, 누구를 위한 뒤집기인가?”

정치인 따라 뒤집히는 전문가 검증결과, 책임은 누가지나?
일관성 없는 정치공항 사업에 국민혈세 한푼도 쓰지말아야

11월 17일 국무총리실 김해신공항 검증위원회가 동남권 공항으로서의 김해신공항 추진계획에 대해 백지화 결론을 내렸다. 검증위는 안전과 시설운영, 소음분야 등에서의 문제들이 발견, 근본적인 재검토가 필요하다는 입장이다. 이번 결정으로 2016년 전문가 검증결과가 다시 뒤집어지면서 동남권 신공항이 정치인들의 선심성 공약에서 출발한 정치공항임이 재확인됐다.

일관성 없는 행정으로 국민갈등과 예산낭비 조장, 책임은 누가 지나?

1990년대 후반부터 추진이 논의되던 신공항은 이명박 전 대통령이 대선후보 시절 부산, 밀양, 대구 등 각 지역을 돌며 신공항 건설을 약속했지만 2011년 후보지가 모두 공항 입지로서 적합하지 않다는 사업타당성 결과에 따라 전면 백지화했다. 그러나 2012년 대선에서 또다시 박근혜·문재인 후보 모두 신공항 건설을 공약으로 내걸었고, 정부는 경제성이 없다며 백지화시킨 사업을 2014년 8월에는 “수요가 충분하다“며 재추진했다. 결국 2016년 6월 프랑스 용역회사의 타당성 검토 결과를 토대로 당시 국토부는 신공항을 백지화하고 김해신공항 확장을 결정했다.

그러나 2018년 문재인 대통령은 부산, 울산, 경남 등 관련 단체장들의 요구에 김해신공항 확장건설에 대해 총리실 산하 검증위의 타당성 검증을 지시했다. 2019년 12월 총리실 산하 기술검증위가 출범했고, 11개월만에 이전 정부의 전문가 검증결과를 뒤집고 백지화결론을 내린 것이다.

이처럼 정치인과 정권에 따라 전문가 결정조차 뒤집힌다면, 객관적인 타당성 검토가 이루어졌다고 보기 어렵다. 만일 총리실의 재검증이 맞다면 이전 정부에서 엉터리 결정에 참여한 전문가와 행정관료들을 공개하고 엄중히 책임을 물어야 한다.

정권에 따라 뒤집히는 정치공항 사업, 국민혈세 한푼도 쓰지 마라

이번 결정으로 신공항 사업은 국민을 위한 건전한 국책사업이 아닌 정치인들이 유권자 표를 얻기위한 미끼사업임이 재확인 됐다. 따라서 이러한 선심성 정치공약 사업에 국민혈세를 한푼도 투입해서는 안된다. 그럼에도 백보를 양보하여 지역민과 정치인의 요구에 밀려 남부권 신공항이 불가피하다면, 세금을 한 푼도 투입해서는 안된다. 운영(Operate) 후 인도(Transfer)하는 선진국형 민자방식(BOT)으로 진행해야 한다.

과거 정치권의 공약으로 면밀한 타당성 검토없이 추진된 지방공약 대부분이 적자를 기록하며 예산낭비를 부추기고 있다. 이번 결과도 전문가 결정이라 강조했지만, 이전 정권의 전문가 결정을 뒤집는 또 다른 전문가 결정이 과연 얼마나 정확할지 국민들은 의심할 수밖에 없다. 이러한 정치공항 사업에 수조원의 혈세를 투입해서는 안된다.

과거 김대중 정부는 외환위기를 극복하고 공공사업의 예산절감을 위해 ‘공공사업 예산효율화 대책’을 세우고 예비타당성조사 및 완공후 사후평가 제도 등을 도입하여 “선심성 공약남발을 방지코져” 했다. 하지만 문재인 정부는 100조 규모의 예비타당성 조사면제 등을 추진하며 예산낭비를 부추기고 있다. 때문에 이번 결정은 심히 우려스럽다. 더 이상 비전문가인 정치인들의 정치적 판단으로 국책사업이 진행되어서는 안된다. 국회는 정치인에 휘둘리지 않는 독립적이고 상설화된 국책사업감시위원회 등을 설치하여 국민을 위한 국책사업이 진행되도록 여야를 가리지 않고 적극 나서야 할 것이다.

보도자료_김해신공항 백지화 관련 경시련 입장

문의: 국책사업감시단(02-3673-2146)

국민에게 바가지 씌워 챙긴 공기업 돈으로

재벌 등의 호텔·상가 고가 매입하는 가짜 임대정책 멈춰라!

– 전세임대, 매입임대는 포장만 임대인 가짜다

– 공공보유 국공유지 매각부터 금지시켜라

– 당장 2개월 이내에 임대차계약 실태부터 파악하고 공개하라

 
정부는 오늘(19일) 관계부처 합동으로 『서민·중산층 주거안정 지원방안』을 발표했다. 주요 내용은 단기간 물량 확보가 가능한 매입임대와 전세임대를 대폭 확충해 단기 공공전세 11.4만호(수도권 7만호)를 공급하겠다는 것이다. 정부는 이를 위해 호텔·상가·오피스텔 등 비업무용 부동산까지 동원할 계획이다.

오늘은 문재인 대통령이 2019년 11월 19일 국민과의 대화에서 “부동산 가격 반드시 잡겠다”, “부동산 문제 해결은 자신있다”는 발언을 한지 딱 1년이 되는 날이다. 그러나 현재 강남 평균 아파트값은 21억, 전세값은 7.3억으로 지난 1년 간 계속 상승했다.

잘못된 정책으로 전세대란을 불러 일으킨 정부가 전세난을 해결하겠다고 전세임대, 매입임대를 11.4만호 늘리겠다고 발표했지만, 이는 포장만 임대인 가짜 임대에 불과하다. 국토부 자료에 따르면 문재인 정부 들어 2017년부터 2018년까지 1년간 공공임대, 공공주택으로 볼 수 있는 가구수는 연간 1.8만호 늘었다. 정말 서민에게 필요한 공공임대주택은 연간 2만호도 공급하지 못하고 있으면서 가짜임대로 11.4만호를 공급한다는 것이다. 공공전세 역시 현재 재고량은 3.3만호이고, 2015년부터 2018년까지 4년간 2,638호 공급한 수준이다. 이제 와서 단기간에 11.4만호를 늘리겠다는 것도 현실성이 매우 떨어진다.

정부는 과천 지식정보타운 등 LH공사가 보유했던 공공택지를 민간에 넘겼고, 아파트 분양까지 몽땅 재벌 등에 헐값으로 넘겨 특혜를 줬다. 공공택지와 국공유지 등 알짜 토지 등을 헐값에 팔아 넘겨온 것이다. 서울시 역시 마곡 위례 수서 등 그린벨트 군부대이전 등 공공이 확보했던 공공택지를 민간에 벌떼입찰 방식으로 넘기거나 시민에게 바가지 분양을 해왔다. 이미 확보했다 보유한 택지는 헐값에 재벌 등 토건족에 넘겼다. 시민에게 적정한 분양원가 3억짜리 아파트를 6억, 7억 고분양가로 팔아 넘겼다.

이젠 재벌 계열사 등이 보유한 손님 끊긴 호텔과 법인보유 상가 사무실을 가격검증 절차 없이 고가에 매입해 공공의 자금을 재벌 등에게 퍼주겠다는 것인가? 분양가상한제를 무시하고, 높은 분양가를 제멋대로 결정하여 폭리를 취해 온 공기업과 관련자를 수사해 그동안 취한 폭리의 사용처를 밝히는 게 우선이다. 당장 공공택지와 국공유지 한 평도 민간에 매각하지 못하도록 법과 제도부터 바꿔야 한다. 전세임대, 단기임대 등 사실상 서민에 고통만 안겨 온 가짜 임대, 무늬만 임대 역시 사라져야 한다.

정부는 임대차 3법 중 가장 먼저 시행해야 할 전월세신고제를 시스템 준비를 이유로 1년 유예시켰다. 임대차 정보격차를 해소하고, 투명한 임대차 거래관행을 확립하지 않고 세입자를 보호한다는 것 자체가 어불성설이다. 정부가 정말 전세난을 해결할 의지가 있다면 2개월 이내 전월세신고제부터 당장 시행해 임대차 계약 실태부터 파악하고 공개해야 한다.

경실련은 국민에 바가지를 씌워 챙긴 공기업 돈으로 재벌 등 가진 자의 호텔 상가 등을 고가에 매입하려는 가짜 임대정책을 당장 멈출 것을 촉구한다. 전월세신고제를 즉각 시행하고, 임대보증금 의무보증제 도입 등 세입자 보호정책도 보완할 것을 촉구한다.“끝”
 

2020년 11월 19일

경제정의실천시민연합

민주당과 문재인 정부, 도대체 왜 이러나?

– 입으로는 DJ(김대중)정신, 머리는 MB식 토건 마인드
– 국회는 토건사업 예타 무력화시도 즉각 중단하라
– 국가계약법 대형공사 기준 300억원으로 예타를 강화하라

국회가 예비타당성조사(이하 ‘예타’) 무력화를 밀실에서 추진 중이다. 국회 기획재정위원회는 국가재정법을 개정해 예타를 거처야 하는 총사업비 기준을 현행 500억원에서 1000억원으로 상향 조정하려 하고 있다. 여야가 따로 없다. 개정안이 통과되면 전체 건수 중 99.5% 이상에 해당되는 1000억원 미만 국책사업이 예타 없이 정부‧관료‧정치인‧지자체들의 입맛에 따라 사업착수가 가능해진다. 이미 문재인 정부는 2019년 1월 지역균형발전이라는 미명 하에 24조원에 이르는 대규모 토건사업을 예타면제한 이력이 있다. 이러한 상황에서 정부를 견제하고 감시해야 할 국회마저 예타 무력화에 동조하고 있다.

모처럼 정쟁없이 한 몸으로 움직이니 국민들은 기뻐해야 하나?

현재 국회 기획재정위원회에 계류된 예타 무력화 법안은 10여 건이다. 이중 절반은 예타평가 항목 중 지역균형발전 점수 비중을 상향하자거나, 공공보건의료사업은 예타 면제 대상으로 하자는 안이다. 나머지는 예타대상 총사업비 기준을 현행 500억원에서 1000억원으로 상향 하자는 안이다. 상향 이유는 예타 제도가 처음 도입된 1999년에 비해 국가재정규모나 물가가 상승했다는 것이다. 더불어민주당에서는 김경협, 노웅래, 홍성국 의원이 이 같은 내용의 국가재정법 개정안을 발의했고, 국민의힘에서는 김상훈, 김태흠 의원이 같은 내용의 개정안을 발의했다. 노웅래, 김태흠 의원은 한 술 더 떠 국회 의결이 아닌 소관 상임위원회 의결로 예비타당성 조사를 요구할 수 있도록 했다.

여‧야가 한몸이 돼 예타무력화 법안을 내놨으니, 개정안 처리가 일사천리로 진행되고 있다. 예타무력화엔 여야가 정쟁없이 경쟁하는 모양새가 꼴사납다. 언론 보도에 따르면 이달 11일 경제재정소위원회에서 대상사업의 기준금액을 인상하는 방안에 합의했고, 이번 정국국회에서 법안 처리가 유력하다. 예산 낭비를 막아야 하는 문재인정부의 기획재정부 역시 동조하고 있다. 회의에 배석한 김용범 기재부 1차관 역시 예타 기준금액을 상향하는 안에 찬성한 것으로 알려졌다.

문재인 정부 이후 예타 면제 사업은 크게 증가했다. 용혜인 기본소득당 의원에 따르면 정부의 예타 면제 사업은 △2016년 17건 △2017년 12건 △2018년 30건 △2019년 47건으로 매해 증가했다. 전체 사업 대비 면제사업비율은 2016년 39.5%, 2017년 37.5%, 2018년 53.6%, 2019년 50% 등이다. 올해의 경우 7월까지 예타 면제 사업은 16건으로 면제율 45.7%를 보였다.

DJ정신 계승한다던 민주당의 이중작태 규탄한다

예타제도는 국제외환위기 IMF사태 이후 국가예산의 효율적 사용을 위해 무분별한 토건사업을 방지할 목적으로 1999년 DJ(김대중) 정부가 도입했다. 알다시피 현 문재인정부는 DJ정부를 계승한다고 입버릇처럼 말해왔다. 하지만 침이 마르도록 언급한 DJ정신은 온데간데 없고, “적폐”라고 일갈했던 원조토건 MB정부보다 더 나갔다. 국책사업은 수조원이 투입되어 한번 시작하면 잘못된 사업이라도 되돌리기가 불가능함을 모를리 없는 데도 말이다.

그토록 여당을 비난하던 야당 또한 가관이다. MB정부 시절부터 지속적으로 예타 무력화를 시도했던 국민의힘 역시 기회는 이때다 싶어 숟가락을 얹고 있다. 예타는 정부 스스로 평가하듯 불요불급한 대형사업 추진에 앞선 선제적 평가제도다. 만약 예타제도가 없었다면 전국에서 무분별한 토건사업이 남발됐을 것이고 이로 인한 국가 예산낭비가 심각했을 것이다.

국가계약법령의 대형공사 기준 300억원으로 예타기준을 강화하라

국민들은 경험적으로 알고 있다. 500억원 이상 사업으로 예타를 통과한 사업조차 막대한 적자를 기록하는 마당에, 예타기준을 상향해 있으나마나한 예타방식으로 사업이 추진된다면 그 결과는 불 보듯 뻔하다. 500억원 사업 또한 엄청난 규모임을 되새겨야 한다.

현행 국가계약법 시행령 제79조(정의)는 “대형공사”를 ‘총공사비 300억원 이상인 신규복합공사’로 정의하고 있다. 국회는 국민의 혈세를 축내어 토건재벌만 배불리려는 작당 모의를 즉각 중단해야 하고, 오히려 국가계약법령상의 대형공사 기준인 300억원으로 예타기준을 강화하는 것이 맞다.

보도자료_국회는 예타기준 완화 논의 즉각 중단하라!

문의: 경실련 국책사업감시단(02-3673-2146)

지난 9년 바가지 분양으로 공공주택 몇 채나 늘렸나?

임대주택 연간 3,500억 손실? 금년에만 3,500세대 분양 7,000억 이익 챙겨
오세훈 전시장 발산,장지 등 5년간 분양원가 공개했다. 지금은 왜 못하나?
문재인 정부 민간주택 매입, 서울시 보유 공공주택 바가지 분양 결정,
시장대행의 결정인가? SH공사의 결정인가? 감사원이 감사해라!

SH공사가 경실련의 어제 기자회견 ‘위례신도시 3,700억 부당이득 추정발표’에 대해 언론 보도를 통해 ‘연평균 3,500억 임대주택 건설 및 유지업무를 위해’ 분양수익이 필요하고, “공공분양 수익을 공익목적으로 사용하고 있다”고 밝혔다. 임대주택 건설 및 유지관리를 위한 공기업의 땅장사 집 장사가 불가피하다는 것이다. 하지만 지난 9년 연간 공공주택 직접 건설재고량은 늘지 않았다. 또 서울시 유형별 공공임대주택 재고 현황을 보더라도 SH공사의 주장은 설득력이 없다.

SH공사는 국민이 위임한 3대 특권을 이용 땅장사와 집 장사를 하고 있었다

오히려 경실련 조사결과 SH공사의 2020년 공공택지 분양아파트는 마곡지구 강일지구 위례신도시 등 약 3,500가구에 가구당 2억씩 7,000억 이익을 챙긴 것으로 확인되었다. 또 최근 5년간 당기순이익은 연평균 1,800억 규모이며 매출 이익률도 9%나 된다. (별첨1 참조) 그러나 사업지구별 블록별 공사비 세부내용 등 원가를 투명하게 공개하지 않고 숨기고 감추고 자료공개를 피하고 있다. 2019년 경실련은 SH공사에 지난 6년간 분양원가 자료의 일부를 요구 소송 중이다. 이번에 SH공사가 공개한 위례 분양가는 평균 평당 약 2,000만원이며, 이윤은 평당 6만원(30평기준 180만원)으로 공개했다. 이는 거짓이다. 경실련 추정 적정분양 차액은 평당 730만원, (30평기준 2.2억원)으로 SH공사 공개이윤의 무려 123배나 된다. 이처럼 분양원가 부풀리고 이익을 축소 공개하는 상황에서 ‘분양수익’으로 임대주택을 건설했다면 과연 몇 채를 공급해왔다는 것인지 의심스러울 뿐이다.

과거 참여정부 시절 서울시장은 자발적으로 분양원가를 투명하게 공개했었다. 2007년 4월 오세훈 시장은 발산지구와 장지지구의 상세한 분양가, 분양원가, 분양수익을 공개했을 뿐 아니라 택지부문 수익, 건축 부분 수익으로도 공개하고 수익금 활용방안까지 공개했다. (별첨 2 참조) 그러나 고 박원순 시장 이후 서울시와 SH공사가 서울시장을 속이고 원가공개항목은 전임 시장 61개에서 12개로 축소했고, 택지개발이익, 건축이익, 활용방안 등도 공개되지 않았다. 2020년 4월 경실련과의 원가공개 행정소송에서 사법부의 공개판결까지 났음에도 불구하고 항소하며 원가공개를 거부하고 있다.

SH공사 주장대로 공공분양을 통해 임대주택 건설과 관리를 위한 재원을 마련하기 위해 국민이 위임한 3대 특권을 이용ㅙ 땅장사와 집 장사를 해야 한다면 SH공사는 해체하는 것이 옳다. 또 시민에 바가지를 씌워 챙긴 수익을 공익목적으로 사용한다면 원가공개를 거부하는 이유가 무엇인지 알 수 없다.

전임 시장은 약 3만 가구의 20년 장기전세를 공급하면서 분양가는 시세의 40%에 공급했다

임대주택 사업이 적자라는 주장도 허구이다. 경실련 추정결과 위례신도시 1,676세대를 분양하면 SH공사의 추정이익은 3,720억원이다. 그러나 토지를 팔지 않고 건물만 분양하면 토지자산 등은 1조6천억 증가해 시민에게 커다란 이익이 된다. 분양이익의 4배가 넘는다. 그리고 건축비는 소비자가 평당 600만원(약1.8억)씩 부담하는 만큼 SH공사는 추가비용 없고, 무주택서민들은 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능해진다. 무엇보다 공공이 지속해서 반값 아파트를 꾸준히 공급하면 주변의 아파트값 거품도 빠져 서울 무주택서민의 주거불안도 해소될 수 있다. 지금처럼 찔끔 인하해 분양하면 불로소득은 공기업, 건설업계, 최초입주자에게 돌아가고 주변 집값만 자극할 뿐이다. SH공사도 이러한 사실을 누구보다 잘 알고 있지만, 부당이득을 챙기기 위해 무주택서민 ‘로또’ 운운하며 폭리를 취할 생각만 하고 있다.

올해 분양한 마곡, 고덕 강일 등 3,575세대를 모두 건물만 분양하고 토지를 보유하고 있었다면 그만큼 무주택서민의 내 집 마련이 실현되고 서울시민과 SH공사는 3.3조의 자산증가를 얻을 수 있었다. 그런데도 SH공사는 토지자산 가치는 제외한 채 적자만 강조하며 임대주택 사업을 회피하고 있다. 현재 공공임대주택 재원도 국가재정, 주택도시기금, 임차인 보증금이 90%를 차지하고 사업자인 SH공사 부담은 10%에 불과하다. 사업비의 이자 비용은 임차인들의 임대료로 충당 가능하다. 그런데도 적자와 부채만 운운하며 바가지 분양을 고수하겠다는 것은 무주택서민을 상대로 장사하여 공기업 배만 불리겠다는 것과 다름없다.

문재인 정부의 20여 회 부동산 대책이 실패하는 원인을 잘 보여준 대표적 사례

문재인 정부 이후 가파른 집값 폭등은 도시재생 뉴딜, 임대사업자 대출 및 세제 특혜뿐 아니라 공기업의 바가지 분양 때문이다. 서민을 위한 도심 주택까지 공공재건축과 공공재개발 등으로 포장하여 토건 물량만 늘리려고 하고 있다. 국민이 위임한 3대 특권을 활용해 강제수용한 택지는 시민에게 바가지 분양하거나 건설업자에 ‘벌떼 입찰방식’으로 헐값에 넘겨왔다. 문재인 정부는 공공택지개발과 공공택지 분양에 민간 건설업자를 동업자로 참여시켜 폭리를 보장하는 부패행위를 자행하고 있다. 2020년 5월 6일과 8월 4일 대책에는 도심 서민주택마저 공공참여로 몽땅 철거하는 정책이 포함되어 있는데 과연 무주택서민들을 위한 것인지 묻지 않을 수 없다. 서울시와 SH공사는 지금이라도 바가지 분양을 중단하고 서울시민을 위한 토지임대부 건물분양 등 2억 미만의 저렴하고 질 좋은 공공주택 공급에 나서야 한다.

故 박원순 시장의 약속을 번복한 SH공사와 서울시장 대행에 대한 철저한 조사가 필요하다

문재인 정부 4년째 서울 집값은 35% 이상 올랐고, 서울아파트값은 60% 가까이 상승했다. 그 원인은 공기업이 분양원가를 속이거나 법이 정한 공사원가계산 내용을 공개하지 않고 있기 때문이다. 처벌 규정이 없고 분양가 결정 권한과 승인 권한이 불분명한 점을 이용해 공기업이 제멋대로 분양가격을 정하고 있다. 더 큰 문제는 분양가 검증장치가 고장난 점이다. 공기업이 적정 이윤은 공사원가의 5%임에도 이를 준수하지 않고 적정이윤의 20배 이상 폭리를 취하고 있다.

따라서 사정 기관은 법을 위반하고 폭리를 취하면서 국민의 알권리를 무시하는 공기업에 대해 국정조사와 직무감사 등에 나서야 한다. 또 서울시 시장대행과 SH공사에 대해 당장 감사에 착수해야 한다.