국토부는 공시지가 현실화율 64.8% 근거부터 제시하라

15년간 2조 세금 투입, 가격 조작으로 국민을 속여왔다

어제(19일) 경실련과 민주평화당이 발표한 ‘79년 이후 땅값 추정 자료에 대해 국토부가 ’객관적인 토지 가격으로 보기 어렵다‘며 해명자료를 냈다. 정부의 공시지가 현실화율 64.8%는 감정평가사가 정밀 분석한 표준지 50만 필지의 시세 총액과 공시지가의 비율이고, 경실련이 자체적 기준으로 산출한 43%는 합리적인 추정으로 보기 어렵다는 것이다. 하지만 정부는 경실련 추정치의 문제를 거론하기 이전에 연간 1,800억원 규모의 혈세를 감정평가사와 감정원에 투입하여 산출했다는 64.8%에 대한 세부내역과 근거부터 밝히는 게 우선이다.

수도권 주요 표준지 시세반영률 40% 수준. 지역별, 용도별 시세반영률을 공개하라

2005년 공시가격 제도 도입 이후 경실련 등이 수차례 조사한 자료에 따르면 서울 주요 표준지의 경우 시세반영률이 40% 내외가 대부분이다. 공시지가를 두배 올렸다고 시끄러웠던 명동의 경우에도 시세는 평당 10억원 수준이지만 여전히 2억, 3억대 표준지가 훨씬 많다. 삼성동의 경우 4.4억원에 매각된 한전부지와 옆 현대백화점 부지 등이 표준지인데, 한전부지는 1.9억, 현대백화점은 2억원에 불과하다. 강남역에 있는 뉴욕제과의 경우 2014년 평당 5억원에 매각되었으나, 여전히 공시지가는 2.8억원이다. 아파트가 위치한 표준지를 조사한 결과도 서울은 33.7%, 경기도는 31.8%에 불과했다.

이처럼 우리나라 땅값의 대부분을 차지하고 있는 서울과 경기도의 상업용지, 아파트용지의 표준지의 시세반영률이 낮은데 전국 평균이 64%라는 것은 나머지 지역의 낮은 가격의 토지들은 시세반영률이 90% 가까이 되지 않고는 불가능한 수치이다. 정부가 전국 표준지의 지역별, 용도별 시세반영률을 투명히 공개해야 하는 이유이다. 정부는 64.8%에 대한 근거 및 세부내역에 대한 경실련 정보공개청구에 대해 내부자료라는 이유로 비공개하였다.

표준지 감정평가서를 공개하라

이처럼 경실련의 표준지와 주요 개별지 등의 공시지가 시세반영률은 정부의 설명과 크게 차이나고 있지만 정부는 관련자료도 제대로 공개하지 않는다. 공시지가 현실화율도 2005년 91% 발표에 대한 거짓통계 논란 이후 제대로 공개하지 않았고, 10여년이 흘러 올해 64.8%라고 밝혔지만 여전히 근거는 공개하지 않고 있다. 지난 국정감사 때도 정동영 의원이 서울 고가 표준지에 대한 감정평가서 원본을 요구 했으나 국토교통부와 한국감정원은 “표준지 조사사항 및 가격평가의견서 등 공시가격 산정과정의 내부자료는 전문적 판단 영역에 해당하는 부분이 상당수 있어 개별부동산의 구체적 산정 내역 공개는 곤란하다”며 공개를 거부했다.

국토부가 해명에서 밝힌대로 감정평가사들이 정밀 분석한 표준지 가격과 시세에 자신이 있다면 떳떳히 내역을 공개해 검증을 받아야 한다. 공시지가, 공시가격은 세금 뿐만 아니라 60여가지 행정목적에 쓰이는 만큼 가격이 제대로 산정되고 있는지, 형평성에 맞고 공평한지 국민들은 투명히 알아야할 권리가 있다. 전문성을 핑계로 비공개로 일관하는 것은 가격 산정에 대한 의심만 키울 뿐이며 논란만 더욱 커지게 만든다.

15년간 2조 투입, 가격을 조작하고 국민을 속이는 관계자 고발예정

2005년 공시가격 제도도입 이후 공시지가 이외 공시가격까지 조사하면서 관련예산도 증가했고, 국토부와 지방정부 예산까지 포함하면 연간 1,500억원 정도의 예산이 투입된 것으로 예상된다. 15년간 2조원의 막대한 규모이다. 하지만 결과는 지금처럼 시세반영도 못하고 부동산 유형별로도 어긋나는 조작된 가격 발표이다. 이에 경실련은 내일(12월 5일 목요일 오전 10시, 국회 226호실) 국민혈세로 가격을 조작한 관련자들을 고발할 예정이다.

지난 11월 28일 경실련이 서울 아파트값 상승실태를 발표했을 때도 국토부는 경실련 자료가 일부 단지 조사결과일 뿐이라며 국토부 자료가 통계의 신뢰성을 확보하고 있다고 강조했다. 하지만 통계의 신뢰성은 말로 되는 것이 아니라 상세한 내역을 투명하게 공개할 때 확보될 수 있다. 공시지가 현실화율 등 정부 통계에 대한 세부내역부터 공개할 것을 요구한다.

보도자료_국토부 해명자료 반박

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

[정권별 서울 아파트 시세(땅+건물) 및 공시가 변동 분석]

서울아파트 땅값, 이명박·박근혜 9년보다, 노무현·문재인 8년 동안 7배 더 올라

아파트 공시가격(72%), 공시지가(41%), 정부 조작으로 반영률 달라

아파트값 최고 상승한 문재인 정부, 공시지가 시세반영률은 최저수준

아파트별 공시지가 시세반영률 25%~69%까지 제각각으로 엉터리

경실련이 노무현 정부 이후 17년간 서울 아파트값과 공시지가 변화를 조사한 결과 아파트값은 문재인 정부에서 최고로 상승한 반면 공시지가의 시세반영률은 가장 낮은 것으로 나타났다. 문재인 정부 이후 잘못된 부동산정책으로 집값이 폭등했는데 정부는 보유세를 강화하겠다며 공시지가(가격) 로드맵을 발표했다. 하지만 실상은 공시지가가 집값 상승을 따라가지 못하며 현실화율이 더 낮아진 것이다.

조사대상은 강남권 5개 단지, 비강남권 17개 단지로 총 22개 단지이며, 약 6만 3천 세대 규모이다(별첨 참조). 아파트 시세는 국민은행 등 부동산 시세정보를 활용하였으며, 매년 1월 기준 시세를 조사하였다. 공시지가 시세반영률은 아파트 평당시세에서 건물값을 제한 땅값 시세와 공시지가에 용적률을 고려한 아파트 평당 공시지가를 비교한 것이다. 건물값은 아파트 노후도에 따라 평당 100만원~500만원을 적용하였다.

조사결과 서울 22개 단지 아파트값은 25평 기준 노무현 정부 임기 초인 2003년 3.1억에서 2020년 10.4억으로 7.3억 상승했다. 건물값을 제한 아파트 땅값은 2003년 평당 1,149만원에서 2020년 3,956만원으로 2.4배(2,807만원) 상승했다. 상승액은 노무현 정부 936만원, 이명박 정부 –192만원, 박근혜 정부 523만원, 문재인 정부 1,540만원 상승하여 노무현·문재인 정부 8년간 상승액(2,476만원)이 이명박·박근혜 정부 9년간 상승액(331만원)보다 7배 더 높다. 아파트 평당 공시지가는 2003년 454만원에서 2020년 1,641만원으로 1,187만원 상승했다. 이는 아파트 땅값 시세 상승액의 절반 미만에 불과하며 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 51%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 41%로 문재인 정부에서 최저로 나타났다.

정권별 서울 아파트(땅+건물) 시세 및 공시(지)가 변동 현황
(1월 기준, 단위 : 만원/평당)

주1) 공시가격은 2005년부터 발표되고 있으며, 2005년 이전 공시가격은 시세 상승 추이를 적용, 경실련이 산출한 추정치

강남과 비강남으로 구분해서 살펴봤다. 강남 아파트 땅값 시세는 노무현 정부 임기 초인 2003년 평당 1,865만원에서 2020년 평당 6,828만원으로 17년간 5,063만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 1,833만원, 이명박 정부 –512만원, 박근혜 정부 1,049만원, 문재인 정부 2,693만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 4,526만원, 이명박·박근혜 정부 537만원으로 7.4배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 53%, 박근혜 정부 46%, 문재인 정부 47%로 노무현 정부가 가장 낮다.

비강남권 아파트 땅값 시세는 2003년 평당 1,007만원에서 2020년 평당 3,111만원으로 17년간 2,104만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 722만원, 이명박 정부 –186만원, 박근혜 정부 367만원, 문재인정부 1,201만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 1,923만원, 이명박·박근혜 정부 181만원으로 10배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 42%, 이명박 정부 50%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 38%로 문재인 정부가 가장 낮다.

강남, 비강남 격차도 살펴봤다. 아파트 평당 땅값 시세의 강남북 격차는 노무현 정부 1,869만원, 이명박 정부 1,543만원, 박근혜 정부 2,225만원, 문재인 정부 3,717만원으로 벌어졌다. 25평 아파트값 기준으로는 2003년 4.7억에서 2020년 9.4억으로 2배가 됐다.

공시지가와 공시가격도 비교했다. 공시지가는 땅값이고 공시가격은 집값(땅+건물)인 만큼 공시가격에서 공시지가를 제외하면 아파트의 건물값을 알 수 있다. 경실련 조사결과 건물값은 노무현 정부 임기초인 2003년 평당 504만원에서 2020년 평당 1,339만원으로 885만원, 1.7배가 올랐다. 노후화로 감가상각 되어야 할 건물값이 2배 가까이 뛴 것이다. 경실련 조사한 아파트 시세에서 공시지가를 제할 경우 건물값은 더 높아졌다. 2003년 평당 795만원에서 2020년 평당 2,515만원으로 상승했다. 정부가 공시지가 현실화를 제대로 하지 않은 결과 감가 상각되어야 할 건물값만 올라간 꼴이다.

공시지가의 아파트별 편차도 심했다. 22개 단지 중 30% 미만 2개, 30~40% 미만 8개, 40~50% 미만 6개, 50% 이상 4개 단지로 아파트별 편차가 매우 컸다. 시세반영률이 가장 낮은 아파트는 길음 래미안1단지로 25%에 불과했고, 광장동 워커힐은 69%로 가장 높고, 길음 래미안1단지의 2.7배나 된다.

정부는 아직 문재인 정부 이후 서울 아파트값이 14% 올랐다고 주장한다. 하지만 지금까지 경실련이 수많은 아파트 시세를 조사한 결과는 50%대이고, 이번 분석에서도 서울 아파트값은 58%, 아파트 땅값은 64%나 올랐다. 공시지가는 아파트값을 따라가지 못하면서 시세반영률은 평균 41%로 떨어졌고, 아파트별 편차도 심각한 수준이다. 결국, 정부 발표한 공시지가 시세반영률(65.5%)을 신뢰할 수 없으며, 정부는 아파트값 통계, 공시지가 시세반영률 산출근거 등을 투명하게 공개하기 바란다. 아울러 제대로 된 공시지가 현실화를 통해 보유세를 강화하고 집값을 안정시키기 위해서는 당장 공시지가 시세반영률 80%로 올려야 한다. 또 불공정한 과세를 부추기고 예산만 낭비하는 공시가격 제도를 폐지하고 표준지공시지가 조사 결정 권한을 일체 지방정부로 이양해야 한다. 이러한 제도개선을 위해서라도 거짓통계만 내놓으며 집값 폭등을 조장해 온 관료와 장관 등을 전면교체하기 바란다. “끝”

[문재인 정부 4년 서울 아파트 시세와 공시가격변동 분석결과 발표]

시세 17%(1억)?, 공시가는 86%(3.6억) 5배 올렸다.

79% 4.9억 상승 否認, 17% 올랐다던 정부, 왜 공시가격은 86% 올렸나?

정부 17% 1억 상승 시세 7.2억인데, 왜 공시가는 7.8억 더 높였나?

가격 통계 낮게 조작, 집값거품 숨기는 정부가 문제다

■ 일시 : 2021년 6월 30일(수) 오전 10시
■ 장소 : 경실련 강당

 
– 기자회견 순서 –

◈ 사회 : 윤은주 경실련 부동산건설개혁본부 간사
◈ 취지 및 배경 : 심상정 정의당 국회의원
조정흔 감정평가사 / 경실련 상임집행위원
◈ 자료 발표 : 정택수 경실련 부동산건설개혁본부 팀장
◈ 입장 발표 : 김성달 부동산건설개혁본부 국장

문재인 정부 4년 동안 서울아파트값이 17%(1억) 올랐다고 주장해온 정부가 공시가격은 86%(3.6억)나 올린 것으로 나타났다. 집값이 안 올랐다던 정부가 세금부과 기준 가액은 집값 상승의 5배나 올린 것이다. 취임초 정부가 공개한 현실화율 68%에서 공시가격 상승률을 감안하면 2021년 공시가격 현실화율은 100%를 넘어야 맞다. 하지만 정부가 공개한 2021년도 공시가격 현실화율은 70%로 취임초에 비해 2% 증가에 그쳤다. 정부가 인위적으로 국가통계를 조작 왜곡하고 있다고 밖에 볼 수 없다.

서울 아파트 시세와 공시가격 비교

경실련은 서울 25개 자치구 내 75개 아파트단지에 대해 지난 4월말에 정부가 결정 공시한 공시가격과 시세를 조사 분석했다. 공시가격은 30평 기준 취임초인 2017년 1월 4.2억에서 2021년 1월 7.8억으로 3.6억이 올랐고, 상승률은 86%이다. 공시가격이 크게 상승한 이유는 집값이 그만큼 올랐기 때문이다. 같은 기간 시세는 2017년 6.2억에서 2021년 11.1억으로 4.9억 올랐고, 상승률은 79%이다. 공시가격 상승률이 집값보다 더 높아 현실화율도 2017년 69%에서 2021년 70%로 증가했다.

노형욱 장관도 지난 5월 인사청문회 때 김상훈 의원(국민의힘)의 공시가격 관련 질문에 “통계에 19%가 올라갔던 것들 중에 인위적으로 19%를 올린 게 아니고 실제 주택의 가격이 올라간 게 17%고 그 현실화를 시키기 위해서 하는 것은 2%p가 채 안 된다”라고 발언, 공시가격 상승원인이 집값 상승을 반영한 결과라고 강조했다.

하지만 2021년 1월 경실련이 청와대 공개질의서를 발송, “문재인 정부 임기 동안 서울아파트값 상승률은 얼마입니까”라는 질문에 대해 답변서에서 “2017년 5월 ~ 2021년 1월까지 17.17%”라고 공개했다. 지난 2020년 6월에도 경실련이 서울아파트값이 52% 상승했다는 발표에 대해 반박 보도자료를 배포하고 “(경실련) 통계는 시장 상황을 과잉해석할 여지가 있다, 서울 아파트 가격 변동률은 14.2%다”라고 주장했다. 2019년 11월 19일 대통령이 집값이 국민과의 대화에서 “집값이 하향 안정화 되고 있다”고 발언하며 국민적 비판이 커질때도 보도자료를 배포, “서울 아파트 가격 상승률은 11.08%이고, 13년 이후 가장 장기간 하향 안정세(32주 연속하락)”라고 밝혔다. 정부가 지속적으로 거짓통계를 주장하며 국민을 속여온 것이다.

정부통계는 경실련 조사결과, 공시가격 상승률, 장관 발언 등을 통해 거짓임이 드러났다. 75개 단지의 2017년 5월 기준 아파트 시세는 30평 기준 평균 6.2억이다. 여기에 정부 발표 통계대로 17%(1억)가 상승했다면 2021년 1월 기준 시세는 7.2억이 되어야 한다. 하지만 경실련이 국민은행 부동산 시세정보를 조사한 결과 아파트 시세는 2021년 1월 11.1억이 됐고, 5월에는 11.9억까지 상승했다. 공시가격은 2017년 4.2억에서 86% 상승한 2021년 1월 기준 평균 7.8억으로 조사됐다. 즉 정부 시세통계를 적용한 시세 7.2억이 맞다면 공시가격이 시세보다 6천만원 더 높고, 현실화율은 107%나 된다.

강남 3구는 시세는 4년간 13억에서 21년 1월 22.7억으로 74% 올랐고, 공시가격은 8억에서 16.3억으로 104%가 올렸다. 만일 정부 주장대로 17%가 올랐다면 21년 시세는 15.2억으로 공시가격보다 낮다. 비강남도 마찬가지다. 시세는 취임초 5.3억에서 21년 1월 9.5억으로 81%가 올랐다. 공시가격은 3.6억에서 6.6억이 됐고 상승률은 시세와 동일한 81%이다. 만일 정부 주장대로 상승했다면 21년 시세는 6.1억이 되어 공시가격보다 낮다.

하지만 정부가 밝힌 2021년 공시가격의 현실화율은 70%이다. 정부 시세를 적용했을 때의 현실화율과 정부가 발표한 현실화율의 차이가 무려 37%나 된다. 더군다나 정부는 17%의 산출근거 및 세부내역 등의 자료도 공개하지 않고 있다. 대통령과 청와대는 더 국민을 속이지 말고 지금 당장 깜깜이 통계, 조작 왜곡 통계를 바로잡아야 한다. 지금이라도 국민과 약속대로 집값을 취임 이전 수준으로 되돌릴 수 있도록 최선을 다해야 한다. 왜곡된 부동산 통계부터 전면 개혁하여 집값 상승 실태를 정확히 파악해야 한다. 정확한 현실 인식을 시작으로 25번의 대책실패 원인이 무엇인지 파악하고 근본적인 정책전환에 나선다면 취임 수준으로 낮출 수 있을 것이다. 이에 경실련은 정부가 더 지체하지 말고 다음과 같은 정책을 추진할 것을 제안한다.

공시가격은 86% 올려놓고 집값은 17% 올랐다는 거짓통계 생산을 당장 중단하라

부동산시장의 정확한 진단과 근본대책 추진을 위해서라도 부동산통계는 객관적이고 정확하고 투명해야 한다. 문재인 정부 4년간 역대 정부 최고로 집값이 폭등했음을 국민 누구나 알고 있는데 정부와 관료들만 이를 부인하는 상황을 더 방치해서는 안된다. 국토부 장관도 1년 동안 집값이 17% 올랐다고 발언했고, 공시가격은 4년간 86%를 올렸다. 대통령과 청와대는 지금 당장 거짓통계가 어떻게 작성되고 있는지 파악하여 통계조작을 주도한 관료 등을 엄중히 문책하고 국가통계를 바로잡아야 한다. 특히 정확하지도 않은 자료로 부동산투기를 부추기는 아파트값 주간통계 발표는 중단해야 한다.

국토부는 4년 시세 상승 17%라며, 국토부 장관은 1년간 17% 상승. 진짜 통계인지 관련 자료 공개하고 낱낱이 검증하라

국토부장관은 지난 5월 인사청문회 때 ’(전국) 공시가격 상승률 19%는 실제 주택가격 상승이 17%이고, 현실화를 위한 것은 2%가 채 안된다‘라고 강조했다. 불과 4개월 전 국토부가 경실련에 답변한 ’취임이후 4년간 서울아파트값 상승률은 17.17%‘라는 내용과는 매우 큰 차이가 발생한다. 이에 대해 누가 진짜 통계인지 관련 자료를 공개해야 한다. 또 국토부 산하기관인 감정원에 지급되는 아파트값 통계 및 공시가격 산정관련 예산이 얼마인지, 어떤 전문가가 참여하고 누가 심의해서 결정했는지 낱낱이 공개 검증해야 한다.

불공정 과세 조장하는 주택공시가격 폐지하고 국토부 공시지가 결정권은 지방정부로 이양하라

2005년 주택공시가격 도입했지만, 상가업무빌딩 등 비주거용 건물은 지금도 공시지가 기준으로 과세해오고 있다. 그러나 공시가격 시세반영률은 70% 수준인 반면 공시지가 시세반영률은 40% 수준에 그쳐 상가업무 빌딩을 소유하고 있는 재벌법인 등 부동산 부자에게 막대한 세금 특혜가 17년째 지속되고 있다. 때문에 공시가격을 폐지하고 모든 부동산을 2005년 이전처럼 공시지가 기준으로 과세해야 한다. 또 국토부가 독점왜곡하고 있는 공시지가 결정권을 지방정부로 이양하고, 공시지가 시세반영률을 80% 이상 높여야 한다.

대통령의 집값 원상회복 약속후로 1년 5개월이 지났지만 집값은 더 가파르게 상승했다. 대통령이 집값폭등을 방조하다가 이제는 주도하고 있다는 비판을 피할 수 없을 지경이다. 지금 당장 조작 왜곡된 부동산통계부터 바로잡고 거품 제거를 위한 근본대책을 제시해야 한다. 집값 상승 유발하는 무분별한 개발대책을 백지상태에서 재검토하고, 토지임대부 주택 등 99년 이상 장기공공주택 공급확대, 재벌소유 비업무용토지 과세 강화, LH 등 부패한 공직자 전면 교체 등을 개혁을 정부·여당이 끝까지 거부하고 집값 상승을 계속해서 부추긴다면 국민의 준엄한 심판으로 혹독한 결과를 맞게 될 것임을 강력히 경고한다.