표준주택 공시가격 재조사 요청한 6개 자치단체장에게 공개질의

국토부 직접 찾아간 강남구‧서초구‧마포구‧성동구‧동작구‧종로구 대상
아파트소유자에게만 세금 2배 더 걷는 불공평 공시가격 개선 의지 묻는 공개질의 발송

경실련은 오늘 (17일) 강남, 서초, 마포, 성동, 동작, 종로 등 6개 구청장에게 표준주택 가격 개선 의지를 묻는 공개질의서를 발송했다. 언론 보도에 따르면 위 단체장은 지난 10일 국토교통부 청사로 찾아가 표준지와 표준단독주택 공시 예정 가격이 지나치게 높다며 조정해 달라고 요청했다. 예년에 비해 상승률이 높아져 주민들의 세 부담이 늘어난다는 것이 주된 이유였다.

지역 주민들의 세 부담을 우려해 공시가격 현실화를 반대한다는 것은 납득할 수 없다. 공동주택(아파트)에 사는 주민들은 2005년 공시가격 제도가 도입된 이후 시세의 70% 수준의 공시가격으로 세금을 내왔다. 하지만 고가단독주택과 토지를 소유한 이들은 시세의 절반 이하 수준의 공시가격으로 세금을 납부하고 있다. 왜곡된 공시제도가 낳은 명백한 세금 특혜다.

공시가격 현실화는 조세형평성을 제고하고, 비정상의 정상화를 꾀하는 일이다. 공동주택을 소유한 주민들이 다른 부동산유형 소유자들보다 더 많은 세금을 낼 때는 아무런 대책도 꾀하지 않다, 일부 부자들의 세 부담 상승을 이유로 공시가격 현실화를 반대하는 것은, 소수 부자 주민의 대변자임을 스스로 자인하는 것에 불과하다.

왜곡된 공시제도는 부동산 투기와 불공평 과세의 핵심 원인으로 작용하고 있다. ▲부동산 유형별 시세반영률의 차이로 조세형평성이 무너져 왔고 ▲시세보다 낮은 공시가격으로 인해 가진 만큼 세금을 낸다는 조세기본원칙을 파괴해 왔고 ▲시세보다 턱없이 낮은 공시가격으로 부동산 투기 및 사유화를 조장해 왔다. 정부와 지자체는 지금이라도 왜곡된 공시제도를 바로잡아 일부 계층에 대한 특혜를 없애고, 부동산시장을 정상화하는 일에 나서야 할 것이다.

<별첨 표준지 및 표준주택 가격 정상화에 대한 공개질의서>

1. 1990년 토지공개념과 함께 공시지가가 도입됐고, 2005년부터는 공시가격이 도입됐지만 시세반영률이 낮고, 부동산 유형별로도 서로 차이나 불로소득을 제대로 환수하지 못하고 있습니다.

– 귀 지자체의 표준주택 및 표준지 공시가격과 아파트 공시가격이 시세를 얼마나 반영하고 있는지 파악하고 계십니까?
– 각각의 시세반영률은 얼마입니까?

2. 경실련 조사결과 아파트 소유자는 지방 저가아파트도 시세를 70% 정도 반영하고 있으며, 공시가격이 발표된 첫해인 2006년에는 서울도 아파트의 시세반영률이 70% 이상이었습니다. 하지만 한남동, 이태원동, 논현동, 삼성동 등 초고가 단독주택은 시세반영률이 4~50% 수준에 불과한 것으로 나타납니다.

– 공정해야 할 공시가격이 부동산 유형별로 서로 크게 차이나며 아파트 소유자들은 단독주택 및 상업업무빌딩 등의 소유자들보다 공시가격 제도 도입이후 13년간 보유세를 2배나 더 납부해왔습니다. 따라서 최소한 아파트와 동일한 수준으로 표준지와 표준주택 시세반영률을 올려 불공평 과세를 해소해야 합니다. 이에 대해 찬성하십니까?

3. 토지공개념 도입 이후 30여년이 지났지만 불공정한 공시가격으로 인해 상위 1%의 부동산 소유편중은 더욱 심각해졌습니다. 상위 1% 다주택자의 주택보유량은 2007년 3.2채에서 2017년 6.7채로 증가했고, 상위1% 재벌기업들의 토지보유량도 2007년 8억평에서 2017년 18억평으로 증가했습니다.

상위 소수의 부동산편중이 심각해진 데에는 부동산의 가치에 맞는 공평과세가 실현되지 못한 것이 주요 원인이며, 시세를 제대로 반영하지 못하는 공시지가 및 공시가격 때문입니다. 뒤늦게나마 정부가 불공평한 과세기준을 바로잡기 위한 의지를 갖고 표준주택과 표준지의 공시가격 인상을 추진하고 있는 것은 다행이며, 이번 기회에 정부는 모든 부동산 공시가격의 시세반영률을 80% 이상으로 올려야 합니다. 하지만 귀 지자체장께서는 급격한 세부담 인상이 우려된다며 표준주택 가격 인상을 조정해달라고 국토부에 요청하셨습니다.

– 귀 지자체의 표준지와 표준주택 공시가격의 2019년 시세반영률은 얼마가 적정하다고 생각하십니까?
– 국토부의 표준주택 가격의 인상을 반대하신다면 아파트 뿐 아니라 단독주택, 상업업무 빌딩 등 모든 부동산에 대한 시세반영률 80%까지 올리는 공시가격 개선을 언제까지 해야 한다고 생각하십니까?

4. 표준지와 표준주택 공시가격 이의신청이 끝났고, 국토부장관은 곧 2019년 표준지와 표준주택 가격을 결정고시 할 예정입니다.

– 귀 지자체의 표준지와 표준주택 공시가격이 시세를 제대로 반영하고 있는지 조사검증할 의향이 있습니까?
– 조사검증 후 여전히 왜곡조작된 것으로 나타날 경우 이를 거부할 의향이 있습니까?

5. 국토부가 결정하는 표준지와 표준주택 공시가격은 귀 지자체가 결정하는 개별지와 개별주택 공시가격의 산정기준입니다. 지금까지 국토부는 표준지와 표준주택 가격을 매년 수백억원의 예산을 투입하면서도 시세보다 터무니없이 낮게 산정했을 뿐 아니라 지역별, 가격별, 유형별로도 다르게 적용하는 등 30년간 공시가격을 왜곡조작하며 불공평과세를 조장해왔습니다.

– 개별 지자체에서 불공평 과세를 해소하기 위해 공시가격을 개선하고 싶어도 국토부의 독점권한으로 인해 속수무책이었습니다. 지금이라도 국토부의 표준지와 표준주택 가격 독점결정권을 17개 광역단체장에게 이관, 보다 투명하고 공정하게 공시가격을 조사결정하도록 유도해야 합니다. 이에 대해 찬성하십니까?

부동산 부자, 기업 봐주는 종부세 개편으로
삼성,현대 등 35개 재벌빌딩에서만 연 780억 특혜

– 최고가인 잠실롯데월드에서만 아파트 소유자보다 연간 241억원 종부세 특혜
– 기재부가 거부한 ‘공평과세 실현위한 공시가격 정상화’, 국토부가 바로 잡아라!

부동산부자와 기업 특혜 종합부동산세 개편안으로 5대 재벌이 서울 시내 주요 35개 빌딩에서만 연간 780억원의 세금 특혜를 받을 것으로 예상된다. 시세를 제대로 반영하지 못하는 과세기준을 개선하지 않는다면 시세대비 70%의 세금을 부담하는 시민들과 시세의 절반에도 미치지 않는 상가, 빌딩을 보유한 부동산부자, 기업과의 과세 불평등은 더욱 심화될 수밖에 없다. 보유세 강화는 단순히 종부세 대상자에 대한 세금인상에 그쳐서는 안되며 불평등 완화, 공평과세 실현, 토지정의 실현 등을 위한 방향에서 추진되어야 한다. 땅부자와 재벌기업을 비켜간 종부세 개선안으로는 공평과세, 자산불평등 해소는 공염불에 불과하다. 더 늦기 전에 조세정의와 불평등 해소를 위해 국토부가 공시가격 정상화에 나설 것을 촉구한다.

별도합산토지 세율인상마저 거부한 정부안으로 부동산 과세 불평등 더욱 심화 우려

그간 경실련은 보유세 정상화를 위해 부동산 종류에 따른 조세 불평등 개선이 우선되어야 함을 지속적으로 주장해 왔다. 공동주택이 시세의 70% 수준으로 세금이 책정되는 것에 반해 단독주택과 토지, 상가빌딩 등은 시세의 절반에 채 미지지 않기 때문이다. 경실련이 기분석한 바에 따르면, 공시가격 시세반영률이 100억이상 초고가 단독주택은 56%, 5대 재벌 주요 빌딩은 39%에 불과한 것으로 나타난바 있다. 공시지가 상위 100위 토지의 경우 시세를 기준으로 하면 93개 필지가 종부세 대상이지만 낮은 공시가격으로 인해 현재 49개 필지만 종부세를 납부하고 있다. 이로인해 서울 땅값 상위 100위 소유자들은 인당 2억 6,400만원의 세금특혜를 받을 것으로 예상된다.

이처럼 부동산 부자와 기업들이 이미 보유세 특혜를 받고 있음에도, 이달 초 공개된 대통령직속 재정개혁특위의 보유세 개선 권고안은 종합적인 보유세 정상화가 아니라 땅부자와 재벌기업은 제외하고 아파트값 상승을 막기 위해 일부 다주택자에게만 종부세 부담을 늘리는 수준에 머물렀다. 정부는 한발 더 나가 권고안 중 빌딩과 상가 부속토지인 별도합산토지의 0.2% 세율 인상(종부세)은 받아들이지 않았다. 주택과 달리 건물에는 종부세를 책정하지 않는 불평등한 제도 역시 개선하지 않았다.

정부안(종합부동산세 세율은 인상하지 않고 공정시장가액 비율을 현행 80%에서 85%로 인상)을 기준으로 5재벌이 서울에 보유한 주요 35개 빌딩들의 내년 종부세 상승률을 추정했다. 토지 시세상승으로 인한 공시지가 변화는 고려하지 않고 올해 공시지가를 그대로 적용했다. 분석결과, 35개 주요 빌딩의 올해 종부세 총액은 663억원에서 내년 705억원으로, 평균 6.4% 상승하는 것으로 나타났다. 토지 공시가격 5조원에 달하는 제2롯데월드의 종부세는 147억원에서 156억원으로 6.3%, 9억원 상승하며, 토지가 5,900억원인 강남역 삼성전자는 23억원에서 24억원으로 역시 6.5% 상승한다. 1주택을 보유한 종부세 대상자가 최소 6.7%, 최대 31.9% 상승하는 것에 비해 상당한 특혜이다.

불공평한 공시가격으로 재벌 연간 수천억 종부세 특혜

정부가 이들 공시가격의 시세반영률을 공동주택 수준인 70%로 인상할 경우, 재벌대기업이 보유한 빌딩의 종부세는 대폭 상승한다. 제2롯데월드와 삼성전자의 종부세가 316억원, 64억원으로 현재 156억원, 24억원보다 두배 이상 상승한다. 35개 건물의 총 종부세는 1,489억원으로 정부안 기준 705억원보다 두배 늘어난다. 이는 주택보다 더 많은 세율을 적용해 세금을 책정해서 나온 금액이 아닌 주택과 동일한 공시가격 기준으로 현행 세율에 따라 산출한 금액이다. 바꾸어 말하면, 재벌대기업들은 현재의 불공평한 공시가격으로 인해 35개 건물에서만 연 784억원의 보유세 특혜를 받고 있는 것이다.

토지가격이 16조원(공시가격 5조원)에 달하는 잠실 롯데월드가 정부안의 경우 225억원이지만 시세의 70%로 책정할 경우 종부세는 465억원으로 240억원 증가하는 것으로 나타났다. 현대차가 보유한 삼성동 GBC역시 종부세가 203억원 상승한 316억원이 된다.

결국 재정개혁특위의 구멍 뚫린 권고안과 구멍을 더 넓힌 정부안으로 인해 재벌과 땅부자들을 막대한 보유세 특혜를 받는다. 시작은 거창했으나 보유세 정상화로 조세정의와 조세형평성을 추구하는 것이 아니라 특정지역의 아파트값 상승을 막는 매우 초라한 개편으로 불평등을 심화시킨 것이다. 국토교통부가 하반기 공시가격 개선안을 만들겠다고 하지만 종부세율 인상보다 더 파급력 있는 공시가격 인상에 과연 나설 수 있을지 우려스럽다.

아파트이던, 토지이던, 빌딩이던 보유한 가치만큼의 세금을 내는 것은 당연한 이치이다. 정부 개선안대로라면, 수십년간 재벌과 땅부자들에 비해 높은 세금을 부담해왔던 주택 소유자들의 역차별은 더욱 심화될 것이다. 국토부가 조세불평등과 부동산소유편중 개선에 대한 의지가 있다면, 법령 개정도 필요 없는 공시가격 정상화에 즉시 나서야 한다. <끝>

경실련이 국내 5대 재벌이 보유한 서울시내 주요 부동산의 공시가격과 시세를 비교한 결과, 시세반영률이 39%에 불과해 연간 수천억원의 보유세 특혜를 누리고 있는 것으로 나타났다. 아파트 한 채를 보유한 수많은 서민들이 시세 대비 7~80% 정도의 과세기준으로 세금을 납부해 온 반면 재벌과 부동산 부자들은 시세 대비 절반수준에 불과한 과세기준에 의해 세금을 납부, 막대한 세금특혜를 누리고 있는 것이다.

경실련이 분석한 빌딩은 5대 재벌이 소유한 총 35개 부동산이며, 이들의 공시가격 총액은 21조원이다. 그러나 주변 실거래가 내역, 해당 부동산 실제 거래 가격 등 시세를 통해 실제 가치를 추정한 결과 약 55조원에 이르는 것으로 나타났다. 이로 인해 해당 부속 토지에서만 연간 2,200억원의 보유세 특혜를 누리고 있었다. 시세대비 보유세율은 0.3%에 불과하다.

비주거용 건물의 경우 주거용과 달리 건물에 대해서는 재산세만 부과되고 종부세는 부과되지 않아 제2롯데월드와 같이 1조원이 건물에도 종부세는 부과되지 않는다. 이는 시민들이 보유한 주거용 건물이 토지값과 건물값이 합쳐진 공시가격으로 종부세를 내야 하는 것에 비해 특혜 소지가 다분한 부분이다. 시세를 기준으로 한 실효세율을 비교하면, 공시가격 13억원(시세 16.9억원)의 주택을 보유한 3주택자의(호당 5억, 5억, 3억 등 아파트 3채) 경우 재산세와 종부세 등 보유세는 약 390만원 수준으로 시세대비 0.23%이다. 재벌이 소유한 빌딩에 비해서는 낮지만 수백배 이상 차이가 나는 가격을 고려했을 때 조세 형평성 측면에서 적정한 수준의 실효세율 차이로 보기는 힘든 수준이다.

이는 현행 비주거용 건물의 공시가격이 시세보다 턱없이 낮게 책정되기 때문이다. 국내 최고층 제2롯데월드 공시가격은 4조 9,300억원이지만, 시세는 11조 8,400억원에 달했다. 10.5조원에 거래된 삼성동 GBC(전 한전부지)는 3년이 지났지만 공시가격은 2조 6,580억원(25%)에 불과해 조사대상 부동산 중 시세반영률 가장 낮았다. 건물 공시가격(땅값 제외)이 가장 비싼 곳은 제2롯데월드로 공시가격이 1조2,700억원이었지만. 건설원가의 33%에 불과한 수준이다.

최근 구성된 재정개혁특위는 이러한 조세 불평등 개선에 최우선적으로 나서야 한다. 그러나 특위는 문재인 정부 출범이후 가파르게 상승하는 아파트값을 잡기 위해 강남 등 고가 아파트와 다주택자에 대한 보유세 강화만 논의되는 것은 아닌지 우려스럽다. 조세정의에 역행하는 현행 공시가격 제도를 바로 잡는 것이 선행되어야 다주택자에 대한 철저한 과세도 정당성을 얻을 수 있음을 명심해야 한다. 이를 위해 조사과정, 단계별 가격 변화 등 과세 기준과 관련된 자료를 투명하게 공개해야 한다. <끝>

별첨)기자회견 자료

<div class="xe_content"><h1>공시가격 9.13% 인상해도 과세 형평성 제고에는 미흡</h1> <h2>일각의 세금폭탄론 과장돼, 시세차익 언급없이 공시가격만 부각  </h2> <h2>정부는 공시가격 시세의 80-90%까지 높여 조세형평 회복해야</h2> <p> </p> <p>어제(1/25) 김현미 국토교통부 장관은 중앙부동산가격공시위원회를 거쳐 확정된 올해 표준 단독주택 공시가격과 ‘부동산 가격공시 추진방향’을 발표했다. 국토부가 공시가격 제도 도입 이후에 현실화율을 처음으로 공개하고, 이제라도 그간의 잘못을 바로잡기 위해 공시가격의 현실화율을 높여 형평성을 제고하려는 것은 다행스러운 일이다. 문제는 단독주택 공시가격이 전년대비 평균 9.13%가 인상되었으나 여전히 53%에 불과하며 공동주택의 68.1% 수준에도 미치지 못하고 있다는 것이다. 정부가 여러차례 발표한대로 공시가격과 과세 전반의 형평성과 공정성을 제고하려면 부동산 공시가격의 시세 반영율을 80-90%수준으로 끌어 올리기 위한 근본적인 부동산 로드맵을 제시해야  한다. </p> <p> </p> <p>국토부가 발표한 표준 단독주택 평균 현실화율은 `18년 51.8%에서  `19년 53.0%로 1.2% 상승하는데 그쳐 공동주택 실거래가 현실화율과 비교하면 조세불균형이 심각하다. 전체 표준주택(22만 채) 중 98.3%를 차지하는 중·저가(21.6만 채, 시세 15억 이하)는 시세상승률 수준인 평균 5.86% 인상에 불과하다. 국토부의 시뮬레이션 결과에 따르면 시세 10억원 가량인 서울의 한 단독주택은 공시가격은 5억8500만원에서 6억3700만원(▲8.87%)로 현실화율이 56.3%에서 61.2%(▲4.9%)로 상승하고, 보유세는 지난해 142만원에서 161만4000원으로 19만4000원 소폭 상승했다. 시세 4억원의 서울 단독주택 보유세는 2만2000원 가량 오를 예정이다. 이마저도 1세대 1주택자, 고령자, 임대사업자 등의 세액공제와 세제감면이 적용돼, 실제 세부담 증가는 미미하다. 일부 보수 언론을 중심으로 제기되고 있는 단독주택 공시지가 상승으로 인한 ‘세금폭탄’론의 근거는 어디서도 찾을 수 없다. 그리고  단독가격 공시가격 인상으로 건강보험과 복지수급자에 미치는 영향이 거의 없는 것으로 밝혀졌다.</p> <p> </p> <p>참여연대 조세재정개혁센터에서 지난 9월 발표한 이슈리포트에 따르면  2013년부터 2017년까지 거래된 전국 단독·다가구주택 평균 실거래가는 지난 5년간 약 51.5% 상승한 반면, 공시가격의 평균 실거래가 반영률은 2013년 55.4%에서 2017년 48.7%로 지난 5년간 오히려 약 6.7%p 하락했다. 국토부가 전국 단독·다가구주택 공시가격의 실거래가 반영률이 연도별, 지역별 편차가 매우 크고 불안정할 뿐만 아니라 실거래가가 높을 수록 공시가격의 현실 반영률이 낮아 수직적 역진성이 뚜렷하게 나타나 시급한 개선이 필요하다는 참여연대 주장에 대해 인정하면서도 단독주택의 낮은 실거래가 반영률을 대폭 인상하지 않고, 구체적인 개선 방향도 내놓지 못하고 있다. </p> <p> </p> <p><부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률>에 따르면, 부동산 공시가격은 시장에서 형성되는 실거래가, 적어도 그에 근접한 가격으로 결정되어야 한다. 국토부는 부동산공시법에 따라 국회에 제출하는 공시가격 보고서에 반드시 현실화율을 포함해서 자체 점검한 자료를 투명하게 공개해야 한다. 또한 국토교통부는 무너진 조세 정의를 바로 세울 수 있도록 연차별 로드맵을 구체적으로 제시해야 한다. 끝</p> <p> </p> <p><span><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;vertical-align:baseline;">논평 </span><a href="https://docs.google.com/document/d/1VmLll-TgD3asdiKJKKkHqYS_B7S5B1kMVAW… style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:rgb(17,85,204);vertical-align:baseline;">[원문보기/다운로드]</span></a></span></p></div>

재벌빌딩 공시가격 아파트의 절반 수준(36%)
공시지가는 시세의 27% 수준

– 13년간 재벌대기업은 아파트 소유자의 절반 세금 내왔다
– 김현미 국토부장관은 불평등한 공시지가 정상화에 적극 나서라

2018년 서울시내에서 거래된 1,000억원 이상(실거래가) 대형 빌딩들의 공시가격(땅값+건물값)이 실거래가 대비 36%에 불과한 것으로 나타났다. 공시지가는 27%로 더욱 낮았다. 다수 시민들이 보유한 아파트가 평균 70% 내외로 공시가격이 책정되는데 반해, 재벌대기업이 보유한 대형 빌딩은 엉터리 공시지가로 인해 13년간 막대한 세금특혜를 누려온 것이다.

경실련 분석결과 빌딩, 상가, 토지 등 시세를 반영하지 못하는 부동산의 과세 정상화를 위해서는 2배 이상 공시지가를 높여야 한다. 조세정의를 주장하는 정부가 조세저항을 우려해 이러한 조세 불평등을 바로 잡지 않는다면, 토지 소유의 불평등은 더욱 심화될 수밖에 없다. 또한 부동산 부자보다 서민들이 더욱 많은 세금을 내는 잘못된 제도가 지속된다. 정부가 공시지가 정상화를 위해 적극 나설 것을 촉구한다.

1. 대형빌딩 공시가격(땅값+건물값) 시세반영률 36%

지난해말 표준단독주택에 대한 공시가격이 발표됐으며, 오는 15일 표준지 공시지가가 발표될 예정이다. 일부 명동 고가 토지의 공시지가가 지난해보다 2배 상승할 것으로 알려졌으나, 그렇다고 해도 시세대비 60% 수준에 불과하다. 더구나 정부가 지난달 말 발표한 자료에 따르면 지난해 서울시 땅값 상승률은 6%에 불과해, 표준지공시지가도 극소수의 토지만 상승할 뿐 여전히 시세에 절반도 미치지 못할 것으로 우려된다.

표준단독주택 발표 당시 정부가 밝힌 토지 공시지가의 현실화율은 62.6%이다. 그러나 경실련이 지난해 매각된 대형 빌딩들의 사례를 조사한 결과 정부 발표의 절반에 불과한 것으로 나타났다. 지난해 거래된 1,000억상 빌딩 매매 사례는 22건, 총액 7조 4,179억원이다. 이중 2018년 완공 건물로 건물 값이 조회 되지 않거나 집합건물 등 시가표준액이 없는 경우를 제외하면 16건, 4조 6,478억원이다.

이들의 토지값과 건물값을 합한 공시가격은 1조 6,516억원이지만, 실거래 총액은 4조 6,478억원으로 평균 시세반영률이 36%에 머물렀다. 업무용 건물의 공시가격은 토지 공시가격과 건물값인 시가표준액의 합으로 산출했다.

지난해 가장 비싸게 팔린 건물은 종로 센트로폴리스로 1조 1,200억원에 달하지만, 정부가 정한 건물값이 조회되지 않아 비교에서 제외했다. 두 번째로 비싸게 거래된 빌딩은 서초구 삼성물산 사옥으로 7,500억원에 거래됐다. 그러나 과세기준은 2,800억원으로 시세반영률이 37%에 불과하다. 7,100억원에 거래된 종로 더케이트윈타워 역시 과세기준은 1,984억원으로 시세반영률이 28%로 매우 낮게 나타났다. 1,000억이상 건물 중 유일하게 중구 대우조선해양 빌딩만 매각액 2,050억원, 과세기준 1,126억원으로 50%가 넘었다.

2. 대형빌딩 공시지가(땅값) 시세반영률 27%

이들의 공시지가 시세반영률은 더욱 낮다. 전체 매각액에서 건물값(시가표준액)을 제외한 땅값과 공시지가를 비교한 결과 평균 시세반영률이 27%로 나타났다.

더케이트윈타워가 17%에 불과했으며, 삼성물산은 29%로 나타났다. 이처럼 업무상업용 건물의 공시가격은 시세대비 턱없이 낮다. 공동주택은 물론이거니와 50%내외였던 100억원대 단독주택에 비해서도 한참 낮다. 아파트는 평균 70% 내외의 시세반영률을 나타내고 있으며 낮은 경우에도 60% 수준다. 그러나 고가 단독주택과 마찬가지로 대형 빌딩은 거래가 흔치 않다는 이유로 공시가격이 시세와 동떨어져서 책정되고 있다. 그러나 실제 거래가 이뤄진다고 해도 이를 공시지가에 반영하는 금액은 매우 제한적이다. 데이터가 없는 것이 아니라 정상화 의지가 부족한 것이다.

이같은 낮은 공시지가로 인해 기업들은 막대한 재산세와 종부세 등 보유세 특혜를 누리고 있다. 빌딩, 상가 부속 토지의 종부세 과세기준도 80억원으로 주택보다 훨씬 높다. 보유한 가치보다 훨씬 낮은 세금을 내고 몇년만에 수백억원의 매매 차액을 얻을 수 있다 보니 재벌들이 부동산 사재기에 나서는 것은 당연하다.

지난해 경실련이 국세청 자료를 분석한 결과, 지난 10년간(‘07년-’17년) 개인 보유 토지는 5.9% 줄어든 반면, 법인 보유 토지는 80.3%가 증가했다. 법인 보유 토지 증가량은 판교신도시 1,000배, 여의도 3,200배 규모이다. 토지를 보유한 법인 중 상위 1%(1,752개사)는 140%가 증가해, 판교신도시 700배, 여의도 2,100배 규모로 대폭 늘어났다. 지난 10년간 상위 1%인 재벌/대기업의 경우, 2007년 약 8억평에서 2017년 약 18억평으로 늘어나 2.4배 증가했고, 금액 기준으로는 2007년 350조원에서 2017년 980조원으로 늘어나 2.8배인 630조원이 증가했다. 특히 지난 10년간 전체 법인 부동산 증가량의 87.6%(면적기준)를 상위 1%에 속한 재벌/대기업들이 독식했다.

지난 표준단독주택에 이어 다음 주로 예정된 표준지공시지가 역시 정부가 조세저항을 우려해 특정 가격대에 한해 제한적으로 인상할 것으로 우려된다. 그러나 앞서 나타난 것처럼 현재 토지, 특히 상업용지의 공시지가는 매우 낮은 수준으로 2배 이상 올려도 공동주택 수준에 미치지 않는다. 이러한 조세 불평등을 개선이 이뤄지지 않는다면, 부동산부자와 재벌들이 올해도 어김없이 막대한 세금특혜를 누릴 것이며 토지 사재기는 지속될 것이다. 2005년 주택공시가격 도입이후 13년간 계속된 재벌과 부동산 부자들의 세금특혜 개선에 정부가 적극 나서야 한다.

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)

<공시가격 조작, 공평과세 방해, 예산 낭비에 대해 철저히 감사하라!>

공시가격 축소 조작으로 인한 세금 특혜액 추정 발표

국토교통부 장관, 한국감정원장 등 부동산 공시업무 관련 감사청구

일시 :‘19.02.18.(월) 오전 11시(기자회견)
장소 : 경실련 강당(혜화역)
감사청구서 제출 :‘19.02.18.(월) 오후 1시 30분, 감사원

지난달 표준단독주택에 이어, 지난 13일 표준지공시지가가 발표됐습니다. 공시지가 제도는 1989년 토지공개념 도입이후 부동산 지가체계를 일원화하면서 1990년부터 공시되어 왔습니다. 그러나 시세를 제대로 반영하지 못하면서 부동산가격 안정과 공평과세 실현에 부합하지 못했습니다. 특히 2005년 도입된 주택공시가격제도 이후에는 상업용과 업무빌딩 등과 고가단독주택을 소유한 재벌, 건물주, 땅 부자들은 아파트소유자의 절반 이하로 세금을 내왔습니다. 이로 인해 공평과세 근간이 흔들렸고 세금차별까지 심화됐고, 재벌과 건물주 소수의 부동산 부자들이 부동산을 사재기하여 우리사회는 부동산으로 인한 양극화가 심각한 상태입니다.

이를 개선하겠다는 문재인 정부마저도 표준단독주택과 표준지공시지가 정상화 시늉만 낼 뿐 과거와 동일한 조작된 엉터리 가격을 결정했습니다. 이에 경실련은 주택공시자격 제도 도입 이후 엉터리 공시가격으로 인한 보유세 특혜액을 추정발표하고, 해당 문제의 책임자인 국토교통부장관과 한국감정원장, 관련 용역기관의 감사원 공익감사를 청구하는 기자회견을 개최합니다.

많은 관심과 보도 부탁드립니다. 감사합니다.

*문의 : 부동산국책사업감시팀 02-3673-2146

14년간 공시가격 축소조작으로 징수 못한 세금만 70조원 추정

– 국토부장관·감정원장 등 부동산 공시업무 직무유기에 대한 감사청구
– 공시가격 조작, 공평과세 방해, 예산 낭비 등에 대해 철저히 감사해야

경실련은 오늘 지난 14년 동안 축소왜곡된 공시지가를 조사평가 결정해 온 국토부장관을 비롯한 한국감정원과 관련 용역기관 등의 직무유기에 대한 공익감사청구서를 감사원에 제출한다. 감사항목은 1) 토지, 주택 등 법에서 정한 부동산의 적정가격을 공시하지 못한 국토부장관의 직무유기 2) 지난 14년간 수조원의 혈세를 받고도 표준지와 표준주택의 적정가격을 조사평가하지 못한 감정원과 관련 용역기관의 직무유기, 3) 낮게 조작한 공시가격으로 인해 70조 규모의 세금을 징수하지 못하게 방해하고, 재벌과 부동산 부자들이 부동산 투기에 나서도록 조장한 행위 등이다.

공시지가 제도는 토지공개념 도입이후 지가체계를 일원화하면서 1990년부터 매년 공시되고 있다. 2005년부터 시세반영률 제고를 위해 공시가격도 도입됐다. 그러나 공시가격은 1,200만채의 아파트만 시세반영률을 70%수준으로 반영하여 ‘세금폭탄론“을 야기했다. 그런 정책미숙으로 인해 2008년 이명박정부는 종부세 등을 완화시키고 보유세를 후퇴시켰다.

공시가격제도 도입 이후에도 상가업무빌딩 등과 고가단독주택 등은 시세를 3~40%만 반영, 이를 소유한 재벌, 건물주 등 소수의 부자는 아파트소유자의 절반이하로 세금을 냈다. 부동산 보유자간 세금차별까지 더 심화된 것이다. 낮은 세금과 불공정한 세금특혜를 악용하여 재벌과 법인들도 땅 투기에 적극 나서고 있다. 재벌 등이 소유한 토지 면적은 2007년 8억평에서 2017년 18억평으로 10년만에 10억평(서울의 5.5배. 여의도의 39배)이나 증가했다.

공시가격 축소조작으로 14년간 덜 걷힌 보유세는 70조원으로 추정

불공정한 공시지가 및 공시가격 축소조작으로 지난 14년간 징수되지 못한 보유세만 70조원 규모로 추정된다. 2017년 보유세액(12.6조원) 중 아파트에서 징수된 세액은 3.4조원(전체의 27%)이고, 상업업무빌딩·단독·토지 등에서 징수된 세액이 약 70%이다. 상업용 업무빌딩·단독 등의 시세반영률이 아파트의 절반 수준인 3~40%임을 감안하면 보유세액의 70%도 절반만 걷힌 것과 같다. 2005년 이후 징수된 보유세액으로 확대하면 약 70조원 규모이다.

아파트는 시세의 70%, 단독주택은 공시(땅값)지가보다 공시(땅값+건물값)가격이 더 낮아

공시가격 도입이후 단독주택 공시가격은 오히려 공시지가보다 낮게 나타났다. 땅값보다 더 낮은 집값으로 보유세를 부과해 온 것이다. 경실련이 한남동 고가주택의 공시가격과 공시지가를 비교한 결과 2005년, 2006년을 제외하고는 12년간 공시지가보다 공시가격이 더 낮게 책정, 공시가격 도입 이전보다 보유세를 덜 내는 특혜를 누렸다.

삼성동 현대땅에 대한 감정평가는 의뢰할 때마다 바뀌는 고무줄 감정평가, 최소 2.2조 vs 최대 5.4조

공시지가 축소조작 의혹은 삼성동 현대자동차 땅에서도 나타난다. 2014년 9월 10조 5천억원에 거래된 삼성동 현대자동차 땅은 거래, 공공기여금 산정, 공시지가 산정 등을 위해 여러 차례 감정평가가 이루어졌다. 하지만 감정평가를 할 때마다 감정평가 결과가 달랐다. 10.5조원에 거래된 이후에도 거래가격이 제대로 반영되지 않았다. 실제거래 이후인 2015년에는 불과 한달 사이에 감정평가액이 2조 1,600억원에서 5조 4천억원으로 두배 이상 차이가 났다.

낮은 시세반영률, 형평성 결여, 고무줄 감정 등 공시지가와 공시가격의 문제에도 불구하고 국토부 등 관계기관은 땜질처방과 변명만 할뿐 불공정 과표를 개선할 의지가 없어 보인다. 2019년에도 고작 0.4%, 시세반영률이 30%수준인 고가필지만 20%정도 인상하는 시늉으로 표준지와 표준주택 가격을 결정하는 등 또 국민을 속이고 있다.

부동산 공시업무 관련 예산만 매년 1,800억원 규모이다. 정당하게 걷혀야 할 세금조차 제대로 걷지 못하는데 지난 14년간 2조원 이상의 국민혈세가 낭비된 것이다. 이에 경실련은 공시지가와 공시가격의 축소조작, 공평과세 방해, 혈세 낭비와 투기조장 등을 초래한 국토부, 감정원 등의 부동산 공시업무의 직무유기에 대한 철저한 감사를 촉구한다.

고가단독은 ‘마이너스’ 건물값으로 세금 특혜제공

– 2005년 공시가격제도 도입 이후 12년간 땅값보다 7% 낮은 집값으로 세 부과
– 제도도입 이후 보유세는 이전보다 21% 낮아졌고, 아파트 보다 45% 덜 냈다

일시 : 2019년 3월 7일(목) 오전 11시 장소 : 경실련 강당(4호선 혜화역) – 기자회견 순서 – ◈ 제목 : 공시가격 도입으로 인한 고가단독주택 세금 특혜 분석 발표 ◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁운동본부 국장 ◈ 취지발언 : 윤순철 경실련 사무총장 ◈ 분석결과 발표 : 장성현 경실련 부동산건설개혁운동본부 간사 ◈ 경실련 주장 : 김헌동 경실련 부동산건설개혁운동본부 본부장

2005년 보유세 강화로 집값을 잡겠다며 공시가격제도가 도입됐다. 하지만 제도 도입 이후 고가주택은 이전보다 보유세 부담이 더 줄어든 것으로 나타났다. 경실련이 서울에서 고가주택이 비교적 많은 5개 행정동 5개 행정동은 한남·이태원, 성북, 삼성·논현동, 15개 고가주택의 2005년부터 2018년까지 공시지가와 공시가격을 비교분석한 결과이다. 공시지가는 땅값이며, 공시가격은 주택의 땅과 건물을 통합 평가한 ‘집값’으로 2005년부터 공시되고 있다.

고가단독주택, 지난 14년간 땅+집값이 땅값보다 평균 7%, 최고 12% 낮아

공시가격 제도가 도입되기 이전까지는 모든 부동산에 대해 정부가 정한 공시지가(땅값)와 건물가액을 합한 가격을 세금부과 기준으로 적용해 왔다. 하지만 낮은 시세반영률, 집값 폭등에 따른 불로소득 사유화 등의 문제가 지속되자, 이를 해결하기 위해 더욱 정확한 시세를 반영하겠다며 2005년부터 통합 평가방식의 ‘공시가격’ 제도가 도입됐다. 이후 동일 주택에 대해 공시지가와 공시가격이 매년 발표되고 있다. 아파트는 제도 도입 이후 공시가격 시세반영률이 70-75%로 책정됐다. 땅값인 공시지가 시세반영률(38%)의 2배 이상으로 높아졌고, 보유세 부담도 증가했다.

분석 결과 15개 고가단독 주택은 공시가격 도입 초기 2년을 제외하고 매년 공시가격(땅+건물)이 공시지가(땅값)보다 낮았다. 12년간 땅값보다 평균 7%, 최고 12%까지 낮았다. 고가주택의 건물가격을 12년 동안 ‘0원’ 보다 낮게 책정한 것이다. 연도별로는 2010년이 12%로 가장 낮다. 땅값이 가장 비싼 한남·이태원동은 공시지가 대비 공시가격 비율이 14년 평균 90%로 약 10% 정도 낮았다.

2005년 이전 방식처럼 공시지가와 건물가액을 합친 집값과 현행 공시가격을 비교하면, 평균 84%로 현행 공시가격이 16% 더 낮다. 아파트처럼 시세의 70%를 반영한 집값을 산출해보면, 현행 공시가격이 64%로 집값보다 36% 더 낮다. 결과적으로 정부가 보유세를 강화해서 폭등하던 부동산값 잡겠다고 도입한 공시가격 제도가, 오히려 고가단독주택의 보유세를 낮춰준 꼴이 됐다.

고가단독 보유세, 14년간 아파트보다 45% · 제도도입 이전보다 21% 덜 내

현 공시가격 기준 15개 주택의 한 채당 보유세 누계액은 14년간 4.5억원이다. 하지만 이전처럼 공시지가와 건물가액의 합계로 집값을 산출 후 보유세를 부과했다면 14년 누계액은 5.7억원이다. 결과적으로 공시가격 도입으로 이전 기준보다 세액이 1.2억원, 21%가 줄었다. 아파트처럼 시세의 70%로 부과될 경우 한 채당 보유세 누계액은 8.3억원이다. 고가단독 소유자들이 아파트소유자 보다 14년간 매년 3,000만원씩 14년간 3.7억원(45%)을 덜 낸 꼴이다.

공시가격 왜곡해 부자에게 세금특혜 제공한 관료들 감사해야

경실련 분석 결과 2005년 공시가격 도입 이후 12년간 고가단독 소유자들은 땅값(공시지가)보다 낮은 공시가격 결정으로 세금을 부과하여 이전보다 보유세 부담이 21% 줄었다. 또한 아파트처럼 시세의 70%로 보유세를 부과할 경우보다 45%가 낮았다. 2019년 표준단독주택 공시가격 인상을 놓고 일부 언론과 정치인이 ‘세금폭탄론’ 운운하고 있다. 하지만 고가단독 보유자들이 지난 12년간 아파트의 절반 수준으로 세금특혜를 받아왔음이 드러났다.

개별주택 공시가격은 국토부가 2016년까지는 감정평가업자에게 단독으로 용역 계약을 체결하여 이들이 조사 평가해 온 가격을 토대로 표준주택 가격을 결정 공시했고, 2017년부터는 감정원이 조사 산정한 가격을 토대로 표준주택 가격을 결정공시하고 있다. 표준 주택가격이 결정되면 개별지자체장들이 개별주택의 구조, 노후도, 용도 등을 고려하여 산출한다. 그 후에 감정평가업자가 적정성 여부를 검증한다.

하지만 결과는 정부가 결정하여 발표한 땅값보다 땅과 건물을 합산한 공시가격이 십년 넘게 낮았다. 정부의 엉터리 공시제도로 부동산부자들은 세금 특혜를 받아왔다. 2005년 공시가격 도입 이후 아파트는 시세의 70%-75% 수준으로 공시가격을 결정했고 아파트 보유자는 이후 과세부담이 2배 이상 증가했다. 반면 고가주택을 보유한 부유층은 이전보다 공시가격을 낮춤으로써 14년간 아파트의 절반 수준만 부담하는 특혜를 누려왔다.

경실련은 엉터리 공시가격으로 인해 지난 14년간 거두지 못한 세액이 70조원임을 알렸다. 이번에 분석한 고가주택에서도 매년 평균 3천만원(14년 누계 3.7억원)씩 세금 특혜가 발생한 것으로 추정된다. 그러나 엉터리 공시제도에 기인한 문제점에 대해서는 어느 누구도 책임을 묻지 않고 있다. 따라서 감사원은 공시가격 조사부터 가격 결정까지 전 과정에서 발생한 문제점을 철저하게 감사해야 한다.

엉터리 공시가격 집값 못 잡았다, 공시제도 즉각 개선하라!

1990년부터 2000년까지 고가주택의 집값은 정부의 공시지가 등을 감안할 때 평균 20억원이었다. 하지만 2000년부터 2004년 사이 30억원대로 상승했다. 이런 상황에서 노무현 정부는 뛰는 땅값과 집값을 잡겠다고 ‘종합부동산세’와 ‘공시가격제도’를 도입했다.

2005년 정부가 ‘공시가격제도’를 도입한 이후 아파트 공시가격은 시세의 70% 이상 반영했다. 하지만 땅값인 공시지가를 시세의 30%-40%대로 대폭 낮추어 발표함으로써, 고가주택의 보유세는 2005년 제도 도입 이전보다 21%, 아파트 보유자들보다는 45% 낮아졌다. 여기에 더해 공시가격은 공시지가인 땅값보다 평균 7% 최고 12% 더욱더 낮게 가격을 결정하는 등 비상식적인 일이 반복되어 왔다.

이런 비상식적인 보유세 정책은 집값 폭등으로 이어졌다. 2000년 평균 20억원이던 고가주택은 2004년 30억원이 됐고, 2018년 현재 평균 80억으로 2000년 대비 4배 폭등했다. 고가단독주택의 공시가격이 시세의 40%(참여연대 조사결과는 35%) 수준임을 감안하면 현재 고가단독주택의 평균 시세는 200억으로 2000년 대비 10배가 폭등한 셈이다.

낮은 세율도 문제이다. 2005년 이전 종합토지세율은 과표 기준 10억원-30억원은 2.0%, 30억원-50억원은 3%, 50억원 이상은 5%의 최고세율을 부과했다. 그러나 종부세 도입 이후 최고세율은 과표기준 94억원이 초과해야 2%가 부과되는 정도이다. 15개 고가주택도 2018년 기준 공시가격은 평균 73억원, 보유세액은 6천만원으로 공시가격 대비 0.8% 수준에 불과하고, 정부가 부동산 부자들에게 걷겠다는 세율 5%와도 차이가 크다. 정부는 표준지, 표준주택 공시가격을 찔끔 인상하는 시늉만 내지 말고, 근본적인 공시제도 개선안을 마련해야 한다.

보도자료_고가단독은 ‘마이너스’  건물값으로 세금 특혜 제공

문의: 경실련 부동산건설개혁운동본부(02-3673-2146)

문재인정부도 재벌 건물주 위해 공시가격 조작에 동참하려는가?

– 낮게 조작된 공시지가, 표준주택 핑계로 아파트 공시가격까지 낮춰
– 청와대와 감사원이 14년간 공시가 조작특혜에 대해 즉시 조사해야

어제(14일)부터 2019년 공동주택 공시가격 조회가 시작됐다. 정부 발표에 따르면 전국은 5%, 서울은 14% 상승했다. 정부는 “공동주택 공시가격의 현실화율이 단독주택·토지보다 높은 점을 감안해 전체 평균 현실화율은 유형간 공시가격의형평성 차원에서 작년수준(68.1%)를 유지했다”고 밝혔다. 지난 1년간의 시세변동분을 반영하는 수준에 머물렀다는 설명이다. 결국 애초 정부가 이야기했던 조세정의·공시가격 정상화는 공염불로 끝났다. 시세보다 턱없이 낮게 조작된 공시지가와 공시가격으로 올해도 어김없이 불평등 과세와 보유세 특혜가 이루어질 것이다.

문재인정부 20개월 부동산값은 폭등했다. 서울지역의 아파트와 토지 등 부동산값 상승액은 600조 규모로 추정된다. 2017년부터 2018년까지 서울아파트값은 38%나 상승했다. 하지만 낮은 보유세율과 낮게 조작된 정부의 공시가격 때문에 불로소득은 사유화되고 불평등과 빈부격차는 더욱 심해질 상황이다. 김현미 장관, 이낙연 총리 등 문재인정부도 2018년 정부 결정권한인 공시가격이 시세와 일치되도록 불공평했던 과세기준을 바로잡겠다고 했다. 그러나 어제 정부가 발표한 아파트 공시가격은 시세의 68%로 2005년 아파트 공시가격제도가 도입된 시기의 75%에도 미치지 못한다. 68% 역시 근거를 공개하지 않아 믿을 수가 없다.

결과적으로 문재인 정부는 수십년간 낮게 조작되어왔던 단독주택과 상업업무빌딩, 토지 등 시세의 40% 수준인 시세반영률을 개선하지 않았다. 70%대였던 아파트조차 단독주택을 핑계로 떨어트린다면 문재인정부 역시 가격조작에 동참하겠다는 선언과 다를 바 없다.

공시가격은 최소 시세의 80% 수준으로 즉시 개선해야한다. 아파트는 물론 주택과 토지 등 모든 부동산의 공시가격을 가격을 즉시 재검증하여 조작을 바로잡기 바란다.

1989년 토지공개념과 공시지가제도 도입한 지 30년이 지났다. 하지만 시세를 제대로 반영못했고 30년동안 낮게 조작되어왔다. 2005년 노무현 정부는 공시지가 시세반영률이 91%라고 밝혔지만 경실련이 42%임을 밝히며 거짓으로 드러났다. 그후 시세반영률이 공개되지 않았고 이번에 표준지, 표준주택, 아파트 등 공시가격의 시세반영률을 공개했지만 산정근거를 공개하지 않고 있다.

보유세를 강화하겠다고 공시가격을 도입했지만 고가단독주택은 오히려 공시가격(집값)이 공시지가(땅값) 보다 낮게 책정되며 14년간 공시가 도입 이전보다 낮은 보유세를 내며 세금특혜를 누려왔다. 경실련은 지난 2월 2005년 공시가격 제도 도입 이후 잘못된 공시가격 제도에 대한 감사원 공익감사 청구를 신청했다. 감사원은 속히 감사에 착수해야 한다. 청와대도 관료들의 공시가격 조작여부를 조사하고 근본적인 개선에 적극 나서야 한다.

시세반영률 산출근거도 투명하게 공개해야 한다. 경실련은 지난 2월 15일 표준단독주택과 표준지의 10년간 시도별 현실화율과 현실화율 산출근거를 정보공개 청구했다. 법적 통지기한이 지났으나 아직까지 답변하지 않고 있다(「공공기관의 정보공개에 관한 법률」상 공공기관은 청구를 받은 날부터 “10일” 이내에 공개여부를 결정해야 하며, 부득이한 경우 10일의 범위내에서 연장할 수 있음). 정부가 시세반영률 산출근거를 투명하게 공개할 것을 촉구한다.

 

보도자료_공동주택 공시가격 발표에 대한 경실련 입장

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

국토부는 말로만 하는 반성대신 개선안을 적극 이행하라

– 관행혁신위원회 1차 권고안 이후에도 큰 변화 없어 개선의지 의심
– 국토부장관이 직접 개선 가능한 정책은 즉시 시행하라

국토교통분야 관행혁신위원회가 2차 개선권고안을 발표했다. 혁신위는 지난 3월 1차 권고안에서는 주택정책의 일관성부족, 분양원가 공개 등에 대한 권고안을 발표했으며, 이번 2차 권고안은 부동산가격공시제도, 철도안전 및 철도산업, 민간투자사업 등에 대한 문제와 개선방향 등을 제시했다. 그러나 권고안 자체도 현 상황을 바꾸기에는 매우 미흡한 수준이며, 강제성이 없어 제도가 개선될 수 있을지 우려스럽다. 이미 국토부는 1차 권고안 발표이후 수개월이 흘렀음에도 권고안 이행에 대한 아무런 움직임을 보이지 않고 있다. 김현미 국토부 장관을 비롯한 관료들이 말로만 반성하고 개선할 것이 아니라 권한내에서 할 수 있는 개선안에 대해서는 즉시 행동에 나설 것을 촉구한다.

조사자에 대한 책임 떠넘기기로는 불평등한 공시가격제도 개선할 수 없다.

관행위는 공시가격의 낮은 현실화율과 부동산 종류별 불평등, 심사과정의 불투명성 등의 문제 개선해야 함을 권고했다. 이에 대해 국토부는 조사 평가자들의 관리를 강화한다거나 부실조사자에 대한 제제를 강화 한다는 등 마치 현재의 잘못된 공시가격 제도가 일선에서 감정평가를 진행하는 조사자들의 문제인양 책임을 떠넘기고 있다.

그러나 일선 평가사들의 증언에 의하면 매년 감정평가 당시부터 비공식적으로 가격 상승폭이 제한되는 등 ‘보이지 않는 손’이 적정한 가격 평가를 막고 있다. 경실련 토론회에 참석한 감정평가사협회는 정부의 결정만 있다면 지금 즉시 시세를 충분히 반영한 실제 가격을 책정할 수 있다고 증언한바 있다. 결국 시세와 동떨어지고 형평성이 없는 공시가격은 정부의 잘못된 가이드라인이 가장 큰 원인이다.

더군다나 전국의 개별지와 개별주택 가격은 국토교통부가 결정하는 표준지와 표준단독주택을 기준으로 정형화된 비준표에 의해 결정된다. 국토교통부가 이들의 가격을 제대로 책정하고 검증하는 것만으로도 지금의 잘못된 공시가격 개선이 즉시 가능하다. 그러나 국토부 개선방향에는 이같은 실효성 있는 개선안은 빠진 채, 체계적 관리를 한다거나, 조치를 강구한다는 등 의지가 보이지 않는 입장을 표명하는 것에 그쳤다. 이에 대해 관행위 역시 전문가들의 의견을 수렴해 실행방안을 수립하라는 추가 의견을 제시해 관료의 시간 끌기에 동조하고 있다.

핵심 알맹이 빠진 민자사업 개선안으로는 민자사업의 정상화는 요원하다

국토부는 민자사업 분야의 경우 재정지원 중단과 국민에게 부담 전가시키는 BTO-a, BTO-rs 폐지, 민간제안사업 폐지, 하도급내역 등 정보 비공개에 대해서는 여전히 부정적인 의견을 보였다. 그러나 수요예측 정확도를 제고하고 타당성을 철저히 분석한다면서 시민들에게 위험분담까지 전가시키는 것은 명백한 민자사업자 특혜다. 그것이 아니라면 정확도를 제고함이 불가능함을 스스로 인정하는 꼴이다. 민자사업 취지에 맞게 보상비를 제외한 재정지원은 중단해야 한다.

특히 민자사업의 비싼 통행료와 재정지원 증가가 사업비 부풀림으로 인한 것인 만큼 이에 대한 투명한 정보 공개와 검증이 필수적이다. 그러나 국토부는 실시협약서와 공사비 공개에 대해서는 매우 부정적으로 일관하고 있다. 이미 대법원이 사용승인이후 공사비내역서 등을 공개하는 것이 타당하다고 판단했음으로, 현행 민자사업에 대한 공사비 내역을 투명하게 공개하고 하도급을 검증해 요금에 가장 큰 영향을 미치는 공사비가 실제 사용되었는지 검증해야 한다. 이밖에도 민자사업 취지에 맞지 않고 특혜소지가 다분한 민간제안 민자사업을 폐지해야 한다.

권고안은 권고안일 뿐이다. 이미 정부는 재정개혁특위의 보유세 개선안 중 별도합산 토지의 세율인상을 거부하는 등 자신들의 입맛과 맞지 않는 부분은 받아들이지 않고 있다. 국토부 역시 1차 권고안이 발표된 지 수개월이 흘렀고, 그중 장관 권한으로 즉시 개선 가능한 부분이 있음에도 개선안을 만든다며 시간을 끌거나 모르쇠로 일관하고 있다. 과거 잘못된 관행과 정책을 혁신하다는 정부의 다짐이 허무한 선언이 되어서는 결코 안된다. <끝>

공시가격 조작의 몸통인 국토부를 감사하라

– 시세반영률 공개도 못하는 국토부의 셀프감사는 면피용이다

– 청와대와 총리는 70조 세금 특혜 관련자를 징계하라

최근 논란이 일고 있는 표준단독주택과 개별단독주택간 공시가격 상승에 대해 국토교통부가 내부 감사에 착수했다. 각 지자체가 표준주택을 임의적으로 선택해 상승률을 고의로 낮췄다는 의혹에 대해 사실 여부를 가리고 시정을 요하기 위함이다. 그러나 엉터리 공시가격 제도는 비단 올해만의 문제가 아니다. 십수년간 엉터리 공시가격을 발표해온 국토부가 자신들의 잘못에 대한 반성과 개선, 자료공개는 하지 않은 채 이번 사태가 한국감정원과 지자체의 잘못인양 행동하는 것을 결코 옳지 않다. 경실련은 감사청구 50일간 답이 없는 감사원이 지난 14년간 공시가격제도 운영에 대해 즉시 감사에 착수할 것을 촉구한다. 또한 국무총리가 불공평 과세 개선의 필요성을 밝힌 만큼, 속히 제도개선에 나서야 한다.

경실련은 지난 2월 2005년 공시가격 제도 도입 이후 14년간 시세에 미치지 못하고, 부동산 종류별 공시가격 불평등으로 인해 70조원의 세금이 누락되어 왔음을 밝히며, 국토교통부, 한국감정원, 용역기관에 대한 감사원 공익감사를 청구한바 있다. 감사항목은 1)토지, 주택 등 법에서 정한 부동산의 적정가격을 공시하지 못한 국토부장관의 직무유기 2)지난 14년간 수조원의 혈세를 받고도 표준지와 표준주택의 적정가격을 조사평가하지 못한 감정원과 관련 용역기관의 직무유기, 3)낮게 조작한 공시가격으로 인해 70조 규모의 세금을 징수하지 못하게 방해하고, 재벌과 부동산 부자들이 부동산 투기에 나서도록 조장한 행위 등이다.

국토부가 올해 표준지와 표준단독주택의 시세반영률을 대폭 높였다고 주장하지만 매우 미미한 수준으로 여전히 상당한 조작이 이뤄지고 있다. 지난해 경실련이 분석한 바에 따르면, 아파트는 시세반영률이 68%인데 반해, 아파트 용지는 38%, 재벌빌딩은 29%에 불과했다. 이러한 상황에서 정부는 99.9%는 그대로 둔채 극소수의 고가 부동산에 대해서만 대폭 상승하는 핀셋증세를 실시해 스스로 논란을 자초했다. 엉터리 시세반영률 역시 전혀 나아지지 않았다. 모든 표준단독주택의 가격을 공동주택과의 형평성에 맞춰 시세의 70%이상으로 높였어야 하지만, 극히 일부 고가만 올렸다. 고가 부동산에 대한 기준도 자의적일뿐더러 산출근거 역시 알 수 없다.

경실련의 표준지와 표준단독주택의 산정근거 요구에 대해서도 비공개 처분을 내리며 가격이 적절히 산정됐는지 검증조차 막고 있다. 더군다나 개별지자체의 개별단독주택에 대해 한국감정원이 이미 검증을 했음에도 이제 와서 문제인양 감사를 실시하는 것은 그간 자신들의 잘못을 면피화기 위한 술수에 불과하다.

경실련이 공익감사를 청구한지 50여일이 지났으나 감사원은 감사 착수여부 조차 결정하지 않고 있다. 감사의 필요성을 설명하기 위한 경실련의 감사원장 면담요청에도 절차가 없다며 일언지하에 거절했다. 정부의 잘못된 제도 운영을 수수방관해왔던 감사원도 책임에서 자율로 울 수 없는 만큼 감사원을 즉각 공시가격 제도와 운영에 대한 감사에 착수할 것을 촉구한다.
 
문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)
 

감사원은 국토부와 지방정부의 공시가격 조작을 조속히 감사하라

– 국토부에 지방정부까지 공시가격 조작의혹 사실로 확인

국토교통부가 지자체 개별단독주택 공시가격 검증결과를 발표했다. 표준-개별 단독주택 공시가격 간 변동률 차이가 큰 서울8개 자치구 대상으로 검증한 결과, 456호에서 공시가격 산정 및 검증 과정의 오류가 발견됐다. 정부는 표준단독주택이 급등한 용산구, 마포구, 강남구 등 서울 일부 지자체에서 개별단독주택 가격이 표준단독주택에 비해 턱없이 낮게 결정되자 자체 조사에 착수한바 있다. 이번 조사결과 개별지자체의 공시가격 조작도 사실로 밝혀진바, 감사원은 국토부뿐만 아니라 8개 자치구와 오류가 의심되는 다른 자치구의 공시가격 업무에 대해 감사에 나서야 한다. 경실련은 지난 2월 18일 감사원에 지난 14년간 공시가격제도 운영에 대해 공익감사를 청구한바 있지만 두달이 흐르도록 감사 착수 여부조차 결정하지 않고 있다.

국토부 뿐만 아니라 조작이 사실로 드러난 지자체를 감사하고 책임자를 문책하라

8개 자치구 조사결과 개별지자체가 마음만 먹으면 가격을 조작할 수 있음이 사실로 들어났다. 그러나 이번 국토부의 조사는 책임은 묻지 않고 조정을 요청하는 것에 머물러 시늉뿐인 조사로 마무리 될 것으로 보인다. 더군다나 그러나 단 456개만으로 그정도(3%〜7%) 상승률 차이가 나타났다는 점은 납득하기 어렵다. 아무에게도 책임을 묻지 않는 엉터리 조사가 아니라 감사원이 8개 자치구의 공시가격 업무 잘못에 대해 감사하고 책임자를 문책해야 한다. 공시가격은 토지공개념의 뿌리이자 60여가지 행정목적으로 사용되는 매우 중요한 가격이다. 이를 일선 공무원이 마음대로 조작한 것은 심각한 문제이다. 경실련은 이미 국토부와 한국감정원 등의 공시가격업무에 대한 감사를 청구한바 있으며, 조만간 자치구에 대해서도 감사를 청구할 예정이다.

중앙정부는 표준단독주택 산출근거를 밝혀야

이번 논란은 국토부 스스로 자초면 면이 크다. 정부는 99.9%는 그대로 둔채 극소수의 고가 부동산에 대해서만 대폭 상승하는 핀셋증세를 실시해 스스로 논란을 자초했다. 엉터리 시세반영률 역시 전혀 나아지지 않았다. 경실련의 표준지와 표준단독주택의 산정근거 공개요구에 대해 비공개 처분을 내리며 가격이 적절히 산정됐는지 검증을 막고, 일선지자체에도 관련 자료를 제공하지 않은 것으로 알려졌다. 정부가 산출근거를 제시하지 못함으로 스스로 논란을 키울 뿐만 아니라 부추기고 있는 것이다.

정부는 일부 고가에 대해서만 핀셋 증세할 것이 아니라 우선적으로는 여전히 시세보다 턱없이 낮은 표준지와 표준단독주택을 공동주택과 같은 70% 수준으로 올려야 한다. 가격 산출 근거를 투명하게 제시해야 함은 물론이다. 또한 개별지자체에서 자의적으로 가격을 조작하지 못하도록 관련 제도를 더욱 촘촘히 개선해야 한다. 끝.