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토론회 개요

제목 : 주택임대차보호법 개정을 위한 정책 좌담회

‘주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구’ 결과 발표

일시 : 2019년 11월 13일(수) 오후 14시 - 16시 

장소 : 국회의원회관 제1간담회의실 

주최 : 더불어민주당 박주민, 박홍근, 표창원, 정성호 의원, 주택임대차보호법개정연대

사회 : 김남근 민주사회를 위한 변호사 모임 부회장

발제 : 임재만 세종대학교 부동산학과 교수

          법무부 연구용역 ‘주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구’ 결과 발표 

토론 : 전태석 법무부 법무심의관

          이명섭 국토교통부 주택정책과 과장 

          정종대 서울시 주택정책개발센터 센터장

          이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장, 변호사  

          박동수 주택임대차보호법개정연대 공동대표, 서울세입자협회 대표 

참여연대, ‘주택임대차보호법의 진실과 거짓’ 발표 

주택임대차보호법 반대 주장, 사실과 다르고 근거도 부족해 

30년전과 다른 현재 상황 고려하지 않고 전월세 폭등 주장

일시적 부작용이 있다하더라도 임차인들의 주거 안정 우선되어야 

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주택임대차법 추가 개정 조속히 추진해야 한다  

전월세 가격 상승 원인 임대차법 탓으로 돌리고

31년만에 찾은 세입자 권리 빼앗으려는 국민의힘 비판 받아야

계약갱신청구권과 임대료인상률상한제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법(이하 임대차법) 시행 1년을 앞두고 여야가 서로 상반된 평가와 의견을 내놓고 있다. 더불어민주당 윤호중 원내대표는 지난 7/26, 임대차 3법의 보완이 필요하다는 의견을 표명한 반면, 국민의힘은 임대차법 폐기와 함께 재개정 중단을 촉구했다. 국민의힘은  전월세 폭등, 전세품귀의 원인을 개정 임대차법 탓으로 돌리고 있다. 하지만 근본적으로 집값 상승과 연동하여 오른 서울 수도권 아파트 전세가 상승 현상을 주택임대차보호법 개정 탓으로 돌릴 수 없다. 다만 개정 임대차법의 실행 과정에서 실거주 갱신 거절 기준의 애매함으로 인해 계약 갱신 여부를 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁이 일부 심화된 측면이 있고, 신규임대차에는 임대료 인상률 제한이 적용되지 않아 신규 임대차 가격 상승으로 세입자 권리 보호에 부족한 점이 나타난 것은 사실이다. 참여연대는 정부와 국회가 세입자 권리 보장을 위해 주택임대차보호법 추가 개정에 조속히 나설 것을 촉구한다. 

정부는 오늘(7/28) 관계기관 합동으로 국민께 드리는 말씀을 통해 장관 최근 수년간의 주택 입주물량 등을 근거로 최근의 집값 상승 원인이 공급 부족에 있다기보다 가격 상승 기대에 의한 심리적 요인, 불법편법 거래 및 시장교란행위 등에 있고 투기 과열을 막기 위해 향후 주택공급과 함께 실수요자 이외의 부동산 대출을 최대한 억제, 부동산 시장 교란행위의 연중 단속 등을 제시하였다. 정부가 부동산 시장으로 유동성 과잉유입을 철저하게 관리하겠다는 발표를 한 것은 만시지탄의 아쉬움이 크다. 참여연대는 차주단위 DSR 기준을 철저히 적용하여 갚을 수 있는 만큼만 대출해 부동산 시장에 껴있는 과잉유동성으로 인한 거품을 제거할 것을 여러차례 요구한 바 있다. 정부는 다주택자 투기에 의한 버블이 본격화되던 2018년부터는 DSR 관리를 철저히 했어야 했다. 과잉유동성 공급으로 부동산 시장에 유입되는 부동자금이 과다하게 있는 상태에서 다른 집값 안정 대책은 제 힘을 발휘할 수 없고, 집값을 못잡는데 그와 연동되어 있는 전세값을 안정시킬 수도 없다. 한국에서 전세가와 주택가격의 동조현상은 이미 통계적으로도 잘 확인되고 있다. 

갱신 횟수 확대, 신규 임대차 규제 등 추가 입법 보완 필요해

국민의힘은 전월세가 상승이 임대차 3법 때문이라고 주장하지만, 사실은 임대차법 개정에 소극적이던 정부와 여당이 급하게 2020년 7월 법 개정에 나선 이유가 주택가격 상승에 뒤따른 전월세 가격 상승 우려 때문이라는 것은 잘 알려진 사실이다. 국토부 실거래가 데이터를 근거로 분기별 실거래가 변동 추이를 조사 분석한 한국도시연구소의  보고서에 따르면, 2020년 3월

한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 0.5% 인하하면서 전국의 주택과 아파트 전세가가 3월부터 7월까지 급격히 상승했다. 2020년 7월 주택임대차보호법이 개정되고 나서 전국 주택 및 아파트의 전세가는 비교적 완만한 상승세를 보인 반면, 서울 아파트 3.3제곱미터당 전세가는 7월 잠깐 꺾였다가 8월 이후에도 줄곧 상승세를 보인 반면, 서울 전체 주택의 전세가격 상승은 비교적 완만한 형태로 올랐다. 기준금리 완화로 인한 전국적인 전세가격의 급격한 상승세가 개정 임대차법 시행 이후 비교적 완만해진 것이지만, 여전히 서울주택 가격의 상승세가 지속되면서 아파트 전세가도 지속적으로 상승하고 있고 서울 전체 주택 전세가는 그보다 완만하게 상승하고 있는 것이다. 따라서 2020년 7월 당시 임대차법이 개정되지 않았다면, 작년 4월부터 7월까지의 전세가 상승세가 지속되어 지금보다 훨씬 더 높은 가격 상승이 이루어졌을 가능성이  크다. 그점에서 국민의힘의 주장은 설득력을 얻기 어렵다. 

국토부는 최근 주택임대차보호법 개정으로 서울지역 세입자들의 계약갱신률이 57.2%에서 77.7%로 상승했고, 평균 거주기간도 3.5년에서 5년으로 길어졌다고 밝혔다. 개정 임대차법의 긍정적인 효과가 확인된 것은 다행스러운 일이고 당연히 기대했던 바이다. 다만, 2020년에 개정한 법이 세입자 권리 보호에 아직 충분치  않고 개선이 필요하다는 점도 분명하다. 무엇보다 불분명한 실거주 갱신거절 규정으로 인한 임대인과 임차인들의 갈등 문제를 해결할 필요가 있다. 또한 아무 근거없이 무조건 5% 임대료 인상이 당연시 되는 문제도 조속히 해결해야 한다. 신규 임대차는 아무런 법 적용이 없음에 따라 금리인하, 주택가격 급등의 직격탄을 맞아 아파트 전세가를 중심으로 급등하는 상황을 보이고 있다. 이렇게 임대인의 실거주 갱신거절 기준이 애매모호해 갱신 여부가 불명확하다 보니 전세가격 급등 시기에 임차인이 갱신요구권을 마음껏 행사하지 못하고 울며겨자먹기로 임대인과 5% 넘는 임대료 인상을 합의하는 사례도 부지기수이다. 모두 법개정이 미흡했던 지점에서 부작용들이 발생하거나 사각지대가 확인되고 있는 사례들이다. 따라서 임차인의 계약갱신요구권 행사 횟수를 최소 2회 이상(가능하면 10년은 확보되도록) 확대하며, 실거주를 이유로 한 임대인의 갱신거절 요건을 개선하여야 한다. 또한 갱신거절권의 행사방법, 위반 시 제재 사항 등을 보다 명확하게  규정해야 한다. 아울러 대도시 등 임대료 급등 지역에 신규임대차 임대료 인상률을 규제하는 방법을 도입할 필요가 있다. 이는 이미 독일의 주요 도시, 파리 등 유럽의 선진국 도시 상당수가 도입한 방법이다. 

문제는 정부와 국회가 전월세 문제 해결에 적극적이지 않다는 것이다. 기존에 발의된 여러 법안은 충분히 논의가 되지 않고 있고, 신규 임대차와 관련된 인상률 규제에 대한 논의도 국회에서 충분히 논의된 적이 없다. 이런 상태에서 갑자기 충분히 논의되지 않은 법안을 통과시킬 수는 없는 것이다. 따라서 정부와 국회는 주택임대차보호법의 추가 개정을 위한 논의에 곧바로 나서야 한다. 국민의힘 역시 진정 세입자 보호와  전월세 문제 해결을 원한다면, 31년 만에 보장받게 된 세입자의 권리를 빼앗을 생각은 접고 주택임대차보호법이 취지에 맞게 제대로 작동할 수 있도록 추가 개정 논의에 적극 나서야 한다. 

논평 [https://docs.google.com/document/d/1t5IBxqJeQPIyk2EpLKG6fH1vUlU-F_1zIeJJ... rel="nofollow">원문보기/다운로드] 

주택임대차보호법개정연대, 정세균 국무총리 후보자에게 정책질의서 발송

▲주택임대차보호법 개정,  ▲다주택 보유 고위공직자 주택 처분 ▲주거 취약계층 주거 복지 예산 확대 등에 대한 후보자 입장 질의

오늘(1/2) 주택임대차보호법개정연대는 국무총리 후보자의 인사청문회를 앞두고, 정세균 국무총리 후보자에게 ▲주거·부동산 정책 유관 부처의 다주택 보유 고위공직자들의 주택 처분 ▲세입자 보호를 위한 주택임대차보호법 개정 ▲주거 취약계층에 대한 주거 복지 확대 정책에 대한 입장을 밝혀달라고 공개 질의를 했다.

주택임대차보호법개정연대는 국무총리 후보자에게 국민의 절반에 달하는 주거 세입자들의 임대차 기간이 1989년 개정된 이후 30년째 그대로이며, 2년에 불과한 임대차 기간으로 사문화되어 있는 임대료 상한 규정을 즉각 바꾸어야 한다는 점을 강조하고 지난 9월 당정협의를 통한 주택임대차보호법 개정안 합의가 국회에서 논의되지 않고 폐기될 상황이라며 후보자의 주택임대차보호법 개정 추진 계획에 대해 질의했다. 

주택임대차보호법개정연대는 질의서를 통해 문재인 정부 취임 이후 서울과 수도권 지역의 주택 가격 상승이 지속되면서 정부의 주거·부동산 정책에 대한 국민들의 불신이 팽배해지는데, 각 부처의 장관 제청 권한과 국정 전반을 관할하는 책임자로서 정책 유관 부처의 다주택 보유 고위공직자들에게 주택을 처분하게 할 의향이 있는지를 물었다. 또한 질의서에는 주거취약계층의 주거 복지 강화를 위한 예산 확대 방안과 추진 계획 등에 대한 질의도 포함되었다.

▣별첨1 

정세균 국무총리 후보자에게 보내는 공개질의서 

 

 ❍ 질의 사항 

문재인 정부는 취임 이후 18차례의 주거부동산 정책을 발표했으나, 서울과 수도권 지역의 주택 가격 상승세가 계속되고, 부동산 불평등과 자산 격차가 확대되면서 정부의 주거, 부동산 정책에 대한 비판의 목소리와 불신이 점점 커지고 있습니다. 이런 가운데 청와대 참모진과 정부 고위 공직자 중 다주택자들은 한 채만 남기고 처분할 것을 권고한 바 있습니다.  

 

1) 주거·부동산 유관 부처 고위공직자들의 다주택 보유

정부의 주택·금융정책을 입안하고 실행하는 국토교통부 장관과 기획재정부 장관, 그리고 관련 부처의 고위공직자들의 다주택 보유는 업무와 관련한 이해 상충의 소지가 있을 수 있으며, 정부 정책에 대한 국민들의 신뢰감을 상실하고 불신감을 커질 수 있습니다. 이와 관련하여 후보자는 각 부처의 장관 제청 권한과 국정 전반을 관할하는 책임자로서 주거·부동산 유관 부처의 다주택 보유자들은 주택을 한 채만 남기고 처분하도록 해야하도록 해야 한다는 주장에 대해 어떤 견해를 가지고 있는지 답변해주시기 바랍니다. 

 

2) 세입자 보호를 위한 주택임대차보호법 개정 

문재인 정부의 임기 절반이 흘렀지만 세입자 보호를 위한 주택임대차보호법 개정(임대료인상률상한제, 계약갱신청구권 등)은 계속 미루어 왔으며, 남은 임기내에 법 개정의 추진도 불투명한 상황입니다. 후보자는 대통령 임기내에 주택임대차보호법 개정(임대료인상률상한제, 계약갱신청구권 등)을 적극적으로 추진할 의지가 있는지, 구체적으로 어떤 계획을 가지고 있는지 구체적으로 답변해 주시기 바랍니다.   

 

3) 주거 세입자에 대한 주거 복지 확대 

최근 경제적 어려움에 시달리다 극단적 선택을 하는 비극이 잇따르고 있습니다. 소득 1, 2분위 세입자들의 주거비 부담이 늘어나면서 경제적 어려움이 가중되고 있지만 정부의 주거 복지 제도는 소득과 자산 격차의 확대를 따라잡지 못하고 있는 실정입니다. 더욱 촘촘하고 두터운 주거복지의 실현이 필요한 상황입니다. 이에 후보자는 국정 전반의 책임자로서 주거 세입자를 위한 주거 복지 예산을 유럽 국가들과 비슷한 수준으로 대폭 확대해야 한다는 주장에 대해 어떤 견해를 가지고 있는지, 주거 취약계층의 주거 복지를 강화하기 위한 예산 확대 방안과 실천 계획을 구체적으로 답변해 주시기 바랍니다.