– 실거래 102개에서 매년 1,000억 지난 15년간 1조 5천억 세금 특혜
– 문재인 대통령과 검찰은 즉시 공시지가 조작 몸통을 밝혀내라
경실련과 민주평화당 정동영 의원은 2014년부터 2019년까지 서울에서 거래된 1,000억원 이상 빌딩의 과표 및 세액을 조사했다. 조사한 거래 건수는 102건, 거래가격은 29.3조원(건당 2,900억)이었다. 분석결과 공시가격(땅값+건물값)은 13.7조원으로 실거래가 대비 46%에 불과했다. 공시지가는 시세의 37%로 나타났다. 정부는 공시지가 시세반영률이 평균 64.8%이고, 상업·업무용 토지의 시세반영률이 2018년에는 62.8%, 2019년에는 66.5%라고 발표했다. 2020년에는 공시지가를 시세대비 67%까지 현실화시키겠다고 발표했다. 정부가 발표한 공시지가 현실화율이 경실련 조사결과와 크게 차이나는 상황에서 지금의 공시지가 조작을 개선하지 않는다면 현실화율을 70%까지 올리겠다는 정부 계획도 실현성이 거의 없어 보인다.
문재인 정부 출범 이후 서울 아파트값은 30% 넘게 상승했다. 당연히 땅값도 폭등했다. 정부는 부동산에서 발생하는 불로소득 환수와 서민주거안정을 위해 공시가를 현실화시키겠다고 했으나, 매년 발표되는 공시지가는 폭등하는 땅값을 쫓아가지 못하고 있다.
턱없이 낮은 공시지가로 인해 재벌 대기업 등 건물주는 세금 특혜를 누려왔다. 보유세 부과 기준은 땅값(공시지가)과 건물값(시가표준액)을 합친 공시가격이다. 재벌 대기업이 소유한 빌딩의 공시가격 현실화율은 경실련 조사결과 46%이다. 공시지가의 시세반영률은 37%로 정부 발표치의 절반수준밖에 되지 않는다. 2019년 거래빌딩 중 시세반영률이 가장 낮은 빌딩은 여의도파이낸스타워이다. 거래금액은 2,322억원으로 건물시가표준액(284억)을 제외한 토지시세는 2,038억원이다. 하지만 공시지가는 445억원으로 시세반영률이 21.8%에 그쳤다.
보유세 특혜액이 가장 큰 빌딩은 2019년 가장 비싸게 거래된 중구 서울스퀘어 빌딩이다. 거래금액은 9,883억원이지만 공시가격은 4,203억원(공시지가는 3,965억원, 건물시가표준액은 658억원)으로 공시가격 시세반영률은 42.5%이다. 거래금액에서 건물시가표준액을 제외한 토지시세와 공시지가를 비교한 공시지가 시세반영률은 38.4%에 불과하다. 보유세를 추정한 결과 토지시세 기준 보유세액은 64억원이다. 하지만 공시지가 기준 보유세액은 24억원으로 40억원의 세금특혜가 예상되며, 102개 빌딩 중 세금특혜가 가장 많다.
102개 빌딩 전체로는 공시지가 기준 보유세 총액은 584억원 (실효세율 0.21%)이다. 실제 미국과 같이 시세(실거래가)대로 세금을 부과한다면 보유세는 1,682억원(실효세율 0.65%)으로 3배 가까이 증가한다. 보유세 특혜도 1,098억원이나 되며, 2005년 공시가격 도입 이후 15년간 누적된 세금특혜만 1조 5천억원으로 추정된다.
낮은 공시지가 뿐 아니라 낮은 세율도 빌딩 보유세 특혜의 원인이다. 아파트 등 개인에게 부과되는 보유세율의 최고 세율은 2.7%이다. 그러나 재벌 등 법인에 부과되는 보유세율은 0.7%로 개인이 4배나 높다. 여기에 더해 아파트 공시가격은 시세의 68%인데, 빌딩의 공시가격은 46%에 불과하다. 정부는 부족한 공공임대주택 확충 요구가 나올 때마다 예산 부족을 이유로 회피하고 있다. 그러나 공시지가 현실화를 통해 재벌·대기업 등이 소유한 고가부동산에 대한 세금을 제대로 징수한다면 서민주거안정 등 공익을 위한 예산을 충분히 확보할 수 있다.
따라서 공시지가 정상화가 매우 중요하며 지금의 40%대에 불과한 공시지가 시세반영률을 당장 80% 수준으로 2배 인상해야 한다. 국토부는 이번에 발표한 개선방안에서도 상업업무용지 시세반영률이 66.5%라고 밝히는 등 공시지가 조작을 중단할 의지가 없어 보인다. 공시지가, 공시가격 조사평가를 위해 투입되는 예산만 연간 1,500억원이다. 하지만 결과는 조작된 공시지가 탄생과 재벌법인, 부동산부자들에 대한 막대한 세금특혜이다.
대통령은 신년사에서도 부동산 투기와의 전쟁에서 지지 않겠다고 강조했다. 구체적 개혁조치 없는 선언적 발언으로는 부동산투기를 근절할 수 없다. 검찰은 경실련과 민주평화당이 고발한 공시지가 조작의혹에 대해 철저하게 수사해야 한다. 국민을 속이고 공시지가를 조작해온 개발관료, 감정원, 감정평가업자 등에 대해 철저한 수사와 처벌이 이루어져야 한다.
[caption id="attachment_204967" align="aligncenter" width="640"] ▲ 가습기살균제 피해 가족들과 가습기살균제참사전국네트워크 소속 단체 활동가들이 2월 19일, 서울 지하철 3호선 경복궁역 메트로미술관에서 지난 14일 현재 정부에 신고된 사망자 숫자인 '1528'을 LED 촛불로 형상화해 추모하고 있다. 지난 2월 17일부터 21일까지 경복궁역 메트로미술관에서는 가습기살균제참사 진상 규명을 위한 전국 순회 전시회의 마지막 전시가 열리고 있다. <사진=가습기넷>[/caption]
가습기살균제 성인 피해자 49.4%가 자살을 생각하고 11%가 자살을 시도했다고 합니다. 피해자들은 정부가 인정하는 폐질환, 태아 피해, 독성 간염 외에도 피부, 안과, 소화기와 심혈관계 질환 등 온갖 질병에 신음하고 있습니다. 그러나 피해자들이 무릎까지 꿇으며 개정을 호소해 온 가습기살균제피해구제법 개정안은 국회 법제사법위원회(법사위)에 묶여 있습니다.
지난 18일 사회적 참사 특별조사위원회(특조위)가 가습기살균제 피해가정 실태조사 결과를 발표했습니다. 성인 피해자 72%가 우울과 불안, 긴장을 느끼고 있다고 밝혔습니다. 또 성인 피해자 50.1%가 '극심한 울분'을 호소하고 있는데, 이는 일반인(10.7%)의 약 5배에 이르는 수준이라고 합니다. 피해자들 62.6%가 가습기살균제를 사서 쓰게 해 가족들을 고통에 몰아넣었다는 죄책감과 자책에도 시달리고 있습니다. 피해가구당 평균 3억8천만원을 의료비 등에 쓰면서 엄청난 경제적 부담까지 안고 있습니다. 그러나 가해기업들로부터 배ㆍ보상을 받은 피해자들은 8.2%에 그쳤습니다.
전 세계 유례가 없는 살생물제 참사지만 법에 따른 피해 구제는 턱없이 모자라
정부가 피해를 인정해 구제급여 지원을 받는 피해자들은 894명 뿐입니다. 특별구제계정으로 지원 받는 피해자는 2,207명이지만, 이들은 정부가 피해자로 공식 인정하지 않고 있습니다(2019. 12. 24. 기준). 이번 피해가정 실태조사 결과 발표를 계기로 정부는 가습기살균제 노출 피해 전반을 '가습기살균제증후군'으로 다시 정의해 피해 인정 범위를 대폭 확대해야 합니다.
피해자들은 정부의 피해 인정 범위를 대폭 확대하고, 가해기업들에 입증 책임을 지우며, 배ㆍ보상 규모와 절차를 개선해 달라는 내용으로 피해구제법 개정을 요구하고 있습니다. 피해자들이 보기에는 한계가 많은 내용이지만 조금이나마 개선되리라는 기대로 지난해 말 국회 환경노동위원회(환노위)의 '가습기 살균제 피해구제법'을 지지했다. 그러나 미래통합당 소속 여상규 법사위원장은 기획재정부와 법무부가 '기업 입증 책임'에 반대하고 있다는 핑계로 법안 처리를 미루고 있습니다.
정부는 '가습기살균제증후군'으로 재정의해 피해 인정 범위 대폭 확대해야
해당 상임위의 논의를 충분히 거쳤고 피해자들도 한 목소리로 지지하는 개정안을 법사위원장이 막아 세운 것은 도저히 용납할 수 없습니다. 여야가 '삼성보호법'이라 비판받는 산업기술보호법을 이견조차 없이 처리했던 것에 비추어 보면, 미래통합당 소속 의원들이 피해자들의 고통에는 눈 감고 가해기업들의 이익만을 대변하는 것은 아닌지 묻지 않을 수 없습니다.
지난 18일, 이인영 더불어민주당 원내대표가 2월 임시국회에서 피해구제법을 개정하자고 야당들에 제안했습니다. 지난 2016년 개원하자마자 가습기살균제 참사를 국정조사 과제로 다룬 20대 국회가 그나마 피해자들의 눈물을 닦아줄 수 있는 사실상 마지막 기회입니다. 2월 임시국회에서 환노위 대안마저 후퇴해 처리하거나 법 개정 자체가 무산된다면, 발목 잡은 야당과 개정안에 반대 입장을 밝혀 온 정부 부처들에 반드시 책임을 물을 수 밖에 없습니다.
– 이중 200만호는 상위10%가 독식, 상위1% 주택보유량은 7채로 2배 증가
– 집값은 상위 1% 205조원(인당 11억), 상위 10% 966조원(인당 5억)증가
– 불로소득 근절, 소유편중 해소 위한 조세강화 및 임대차시장 투명성 확보해야
경실련과 민주평화당 정동영 대표가 공동으로 주택 보유 현황을 분석한 결과 지난 10년간 다주택자들이 250만호를 사재기했고, 상위 1%의 주택보유량은 1인당 7채로 10년 전에 비해 2배가 증가했다. 국세청과 행정안전부에서 제출받은 상위 100분위 주택보유현황을 분석할 결과이다.
2008년 주택보유 가구는 1,060만 가구에서, 2018년은 1,300만 가구로 240만 가구 증가했다. 같은 기간 전체주택은 1,510만호에서 2,000만호로 490만호 공급량이 증가했다. 주택공급량은 490만호 증가했지만, 주택 소유자는 240만명 증가에 그쳤다. 250만호(판교신도시 3만호, 80개 규모)는 다주택자(투기세력 등)들이 사들인 것이다.
문재인 정부가 3기 신도시(주택 30만호 규모)를 통해 주택공급량을 늘린다고 하더라도 이처럼 다주택자가 주택을 사재기 할 수 있는 잘못된 주택공급 시스템, 보유세 등을 개선하지 않는다면 주택소유 편중과 자산격차만 더 심화될 뿐이다.
2. 지난 10년간 상위 1%는 54만3천호를 사재기, 1인당 평균 3.5채씩 더 늘었다
10년간 주택보유 상위1%, 상위10% 보유량 변화
다주택자가 사들인 250만호 중 54만3천호는 상위 1%가 독식했다. 상위 1%가 보유한 주택 수는 2018년 기준 91만호로 10년 동안 54만3천호가 증가했다. 1인당 보유주택 수는 평균 7채로 10년전 3.5채에 비해 2배로 증가했다.
상위10%의 주택보유량도 증가했다. 상위10%가 보유한 주택은 450만8천호로 10년 대비 207만9천호가 증가했다. 10년간 다주택자들이 사들인 250만 호 중 80% 이상을 상위10%가 독식한 것이다. 1인당 보유주택 수는 평균 3.5채로 10년 전보다 1.2채 증가했다.
3. 다주택자의 주택보유량은 700만호, 등록 민간임대주택은 136만호로 19.6%에 불과
민간보유주택 수와 등록임대주택 수 비교(2018년 기준)
이처럼 다주택자(투기세력)가 보유한 주택 수는 급증했으나 임대사업자로 신고한 사업자는 아직도 전체의 20%대에 불과한 것으로 나타났다. 다주택자(투기세력)가 보유한 주택은 사재기를 통해 2018년 현재 700만호이다. 하지만 2018년 기준 등록된 민간임대주택은 136만호로 다주택자 보유량의 19.4%에 불과하다.
2016년 6월에 취임한 문재인 정부의 김현미 국토부장관은 취임사에서 “아파트는 ‘돈’이 아니라 ‘집’이다. 그리고 주택가격의 폭등 원인은 공급 부족 때문이 아닌 투기세력의 주택 사재기 현상 때문이다. 특히 청년들 명의로 집 사재기(투기)가 심각하다.”라고 진단했다. 그러나 취임 이후 주택정책은 오히려 투기세력인 다주택자에게 각종 세제와 금융 대출 특혜를 제공하여 ‘투기의 꽃길’을 활짝 열어주었다.
특히 문재인 정부는 2017년 8월 ‘8.2 부동산 대책’과 같은 해 12월 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 다주택(투기세력)자가 임대사업자로 등록할 경우 취득세와 재산세, 양도소득세와 종부세 등 세제 감면 혜택을 그리고 대출을 2배로 늘리는 등 특혜대책을 제공하며 다주택자의 임대사업자 등록을 권장했다. 그 결과 투기는 극성을 부리고 집값은 폭등했다. 그러나 임대사업자 등록은 아직도 미흡한 실정이다.
그동안 수많은 실태조사를 토대로 경실련이 산출한 아파트와 단독주택 등 주택 평균 공시가격의 시세반영률 55%를 적용하여 시세를 추정했다. 산출결과, 전체 주택가격은 2008년 2,900조원에서 6,000조원으로 3,100조원 증가했다. 이중 상위 1%의 주택가격은 2008년 260조원에서 2018년 464조원으로 204조원 늘었으며, 인당 평균가격도 25억원에서 36억원으로 11억원이 증가한 것으로 나타났다. 상위 10%는 10억원에서 15억원으로 증가했다.
5. 불로소득 근절, 소유편중 해소 위한 조세 및 임대차시장 투명성 강화해야
지난 10년 동안 집값은 3,100조원이 상승하여 집을 소유한 경우 1인당 평균 2억원 자산이 증가했고, 상위 1%는 평균 11억원 증가했다. 그러나 집값 상승으로 인해 무주택자들은 내 집 마련 기회를 박탈당했다. 집값상승에 이어 전월세가격 부담으로 빚에 시달리며 자산격차만 더 심화됐다.
주거안정을 위해 농민소유 땅을 강제수용하고, 도심 주택을 재개발·재건축해서 490만채를 공급했지만 이중 절반이 넘는 250만호는 다시 다주택자에게 돌아갔다. 따라서 청년세대와 무주택서민들이 더 이상 주거불안에 시달리며 좌절하지 않도록 다주택자, 부동산부자 등 투기세력들을 위한 공급정책, 세제정책, 임대차시장 등에 대해 전면적인 개혁이 이루어져야 한다. 정부는 임대사업자 등록과 임대신고제 의무화, 보유세 및 임대소득세 강화 등의 근본대책을 제시하길 바란다. 끝.
○ 서울시가 4월 21일부터 중랑천 상류 창동교 하류 구간을 준설중이다. 이 구간은 서울시가 2016년 중랑천상류 야생생물 보호구역으로 지정해 관리하고 있다. “하천으로부터 유입된 세립질의 모래가 제방과 하천사이에 퇴적 되어 멸종위기 야생생물 2급인 표범장지뱀의 주요산란처 및 서식처”라는 게 보호구역으로 지정된 이유다.
○ 동시에 서울시는 이 모래가 여름철 홍수 위험을 가중시킨다며 해마다 준설을 시행해왔다. 2017년 서울시 보도자료(하천 퇴적토 제거하여 여름 홍수 막는다)에 따르면, “하천에 쌓인 퇴적토는 하천 흐름을 정체시켜 하천범람과 오염을 가중 시키고, 둔치주변에 잦은 침수를 일으켜 산책로 등 체육시설을 이용하는 시민들의 여가 환경을 저해할 수” 있어서 하천 준설이 불가피하다는 입장이다.
○ 그러나 중랑천 관리에 관한 최상위계획인 중랑천하천관리기본계획(2011)에 따르면, “중랑천 국가하천은 향후 퇴적이 발생하지 않을 것으로 간주하여 별도의 퇴적토 준설계획은 수립하지 않았다.” 또 “오히려 전 구간이 장기적으로 평형하상을 이루고 있어 골재채취 시행시 안정화된 하천의 기능을 저해시킬 가능성이 매우 큰 것으로 분석”했다.
○ 서울시는 중랑천 상류에서 해마다 준설을 추진하면서, 하천관리의 최상위 계획과 충돌할 뿐 아니라, 서울시가 지정한 야생생물보호구역의 가치를 스스로 훼손하는 자가당착에 빠져 있다.
○ 매달 이 구간을 모니터링 하는 환경단체 ‘중랑천사람들’은 준설을 할 때쯤이면, 준설을 중단해달라고, 시기라도 조율하자고 호소해왔으나 번번이 묵살 당했다.
○ 서울환경운동연합(이하 서울환경연합)은 서울시가 표범장지뱀 뿐 아니라, 최근 멸종위기야생생물 2급 흰목물떼새까지 날아드는 중랑천 상류 구간에 대해 특단의 보호조치를 수립할 것을 요구한다.
○ 서울시가 한쪽 눈을 감은 게 아니라면, 야생생물보호구역이라고 지정한 이유를 스스로 저버리는 행동을 당장 멈춰야한다. 물떼새의 알을 품은 모래를 송두리째 밀어버리는 야만을 이제는 그만둬야 한다.
○ 서울시가 정말 홍수가 걱정된다면, 각 구마다 중복해서 설치해 놓은 체육시설을 걷어내고, 아무 쓸모없는 낙차공, 보 같은 하천시설부터 철거할 일이다. 동부간선도로확장공사는 도대체 몇 년을 해야 완공하는 것인가.
○ 서울환경연합은 서울시가 중랑천 상류구간에 대한 준설을 즉각 중단하고, 멸종위기종 보호대책을 수립할 때까지 지역의 환경단체와 연대해 싸워갈 것이다.
[caption id="attachment_203576" align="aligncenter" width="800"] 먹이를 먹기위해 머리가 수면으로 올라온 혹등고래 ⓒ환경운동연합[/caption]
오늘 2월 16일은 국제 고래의 날입니다.
매년 2월 세 번째 일요일에 지정된 고래의 날은 1980년 하와이 마우이에서 시작했습니다. 고래는 고기와 기름 때문에 멸종위기종이라는 수식어를 얻게 됐습니다. 고래의 날은 깊고 푸른 바다 속에서 살아가는 경이로운 생명체 고래를 보전하기 위한 인식증진을 목적으로 만들어졌습니다.
국제포경위원회는 고래의 개체 수 감소로 연구 목적 외 고래 포획을 허용하지 않고 있지만, 연구 목적이라는 명목으로 많은 고래가 현재까지도 죽어가고 있습니다.
사람들이 고기로 이용하는 고래는 주로 밍크고래이며, 포획된 총량의 90%를 차지합니다. 연구 목적으로 이용되었다기엔 한 종에 치우쳐있습니다.
밍크고래 개체 수가 감소하는데 가장 큰 악영향을 끼치는 국가는 물론 일본입니다. 일본은 연구 목적이라는 수식어도 불필요한지 작년 IWC를 탈퇴해 상업적 포경을 하겠다고 공식 선언했습니다.
우리나라도 고래를 잡는 것은 불법이지만 유통은 가능한 독특한 구조로 되어 있습니다. 고의적인 혼획이 아니라고 판단 받으면 큰돈을 벌 수 있어 고래가 지나는 길에 그물을 놓아 잡을 수 있습니다.
보호종으로 지정된 상괭이도 매년 약 천여 마리에 가깝게 그물에 걸려 죽고 있지요.
세계적으로 멸종 위기인 고래에 대한 사람들의 보호 인식은 높아지고 있습니다. 하지만 지금도 하루 수백 킬로를 이동할 수 있는 돌고래가 수족관에 갇혀 사람들에게 볼거리로 이용되고 있습니다. 개발에 의해 서식지가 파괴되고 선박 등의 소음으로 고래가 살아갈 공간이 더욱 줄어들고 있지요. 선박에 치여 죽거나 프로펠러에 꼬리가 잘린 고래 이야기도 자주 띕니다. 그물에 걸려 죽는 고래도 너무 많습니다.
이젠 고래 배 속에 넘쳐나는 일회용 쓰레기까지 고래가 살아가기엔 우리가 함께 바꿔야 할 일들이 매우 많습니다.
환경운동연합은 해양 생물다양성의 중요한 생물이자 멸종위기종인 고래를 보전하기 위해 해양포유류 보호법 제정 캠페인을 진행하고 있습니다.
고래가 푸른 바다에서 자유로이 헤엄칠 수 있도록 저희와 함께해주세요.
국세청 과세기준인 건물시가 표준액이 건물값 아니면 대체 뭔가?
개포8단지·삼성동 현대차 땅, 나지 상태 반영률은 30%도 안 돼
어제(9일) 경실련이 발표한 1000억 이상 실거래된 빌딩의 시세반영률은 37%이고, 국토부가 발표한 66.5%의 절반 수준에 불과하다는 기자회견자료에 대해 국토부가 변명자료를 발표했다.
국토부는 ▲경실련이 실거래가에서 토지가격을 추정할 때 사용한 건물값인 건물시가 표준액은 건축물 시세가 아니며 ▲공시지가는 나지 상태로 간주하여 평가한 금액이기 때문에 토지와 건축물이 함께 거래된 가격을 기준으로 비교하는 것은 적절치 않다고 강조했다. 지난번 경실련이 공시지가 실태조사 결과를 발표할 때에도 비슷한 반박자료를 발표했다.
하지만 정작 정부가 발표 공시지가 시세반영률 64.8%, 상업업무용지 시세반영률 66.5%에 대한 실제 근거는 단 1건도 제시하지 못하고 있다. 경실련 조사결과와 국토부의 통계를 검증하자고 공개적으로 발표했음에도 불구하고 아직 공개검증을 위한 토론에 나서지 않고 있다.
반박자료도 납득하기 어렵다. 첫째, 국토부는 국세청의 과세기준인 건물시가표준액이 건축물 시세가 아니라고 한다. 상업업무용 빌딩은 과세기준은 공시지가(토지값)와 건물시가표준액(건물값)의 합계이다. 건물시가표준액은 국세청장이 매년 기준가액을 결정 고시하면 지자체장이 개별건물별 노후도, 용도, 구조 등을 고려하여 시가표준액을 발표한다. 경실련이 조사한 102개 건물의 경우 서울시장이 고시한 시가표준액은 총 4조 583억원이며, 용적률을 평균 800%로 가정할 경우 3.3㎡당 400만원이다. 신축 아파트의 건축비가 450만원 수준이고, 102개 건축물의 노후도 등을 고려할 경우 적정 수준으로 판단된다. 오히려 국토부가 매년 발표하는 아파트 건축비 기준인 기본형건축비의 거품이 심각하다. 2019년 기본형건축비는 3.3㎡당 644만원으로 서울시와 LH공사가 공개한 준공건축비(410만원)보다 더 높다. 따라서 건축비의 적정성을 논하려면 국토부가 결정한 기본형건축비의 세부 내용을 공개하고 검증하는 것이 순서이다. 국토부는 28차례 기본형 건축비를 결정 고시했지만, 세부내역 산출근거 등을 공개하지 않고 있다.
둘째, “토지를 나지 상태로 간주하여 가액을 평가한다”라는 주장도 설득력이 없다. 관련 법에 따라 공시지가는 나지 상태로 간주하여 가액을 평가하게 되어 있다. 하지만 나지 상태를 강조한 것은 법이 허용하고 있는 토지이용가치를 최대한 고려하라는 의미다. 부동산 가격공시법에서도 공시지가의 정의를 ‘통상적인 시장에서 정상적으로 거래될 경우의 가격’ 즉 시장가치를 고려한 금액이라고 규정하고 있다. 또 삼성동 현대차 부지, 개포주공8단지(디에이치자이) 등은 실제 거래 후 건물이 철거된 만큼 거래가액이 토지가액이라고 봐야 한다. 하지만 나지 상태에서도 공시지가 시세반영률은 30%대에 불과했다. 현대차 부지 공시지가는 3.3㎡ 기준 거래 이전은 6,428만원(2014년), 거래이후 8,448만원(2015년)에 불과했다. 2016년 이후 건물이 철거됐다. 국토부 변명대로라면 4.4억(2014년 거래가)의 65%(국토부 주장 현실화율)인 2.9억 수준이어야 했다. 하지만 건물철거 후 공시지가는 1.1억원으로 거래가의 25%에 불과했다. 건물이 철거되고 용도가 주거용에서 상업용으로 변경되어 105층 개발이 추진되면 토지 가치는 더 상승한다.
공무원연금공단이 2015년 매각한 개포주공8단지도 마찬가지이다. 기존 아파트를 철거하고 신축 할 목적으로 업자가 3.3㎡ 기준 5,500만원에 매입했을 때 공시지가는 2,890만원이었다. 기존 건물철거 후 2018년 공시지가는 3,280만원이었다. 2018년 현대건설이 나지 상태로 입주자에게 아파트를 선분양하면서 받은 분양가 중 토지비는 3.3㎡당 1.2억원으로 시세반영률이 27%에 불과하다.
국토부는 더 이상 “전제나 근거에 있어 합리성이 결여된 주장으로 여론을 호도”하지 말고 공시지가 시세반영률의 산정 근거부터 제시하기 바란다. 국토부 장관은 당장 공시지가 조작 의혹에 대한 공개 토론에 나서길 바란다. 문재인 대통령은 신년사에서 부동산투기와의 전쟁을 언급했다. 당장 검찰에 80조 규모 징세 업무를 방해한 자들에 대한 수사를 지시해야 한다. 더 나아가 거짓 자료로 대통령과 국민을 속여 온 관료를 문책하기 바란다.
– 국민 땅 팔아 챙긴 2.7조, 안 팔았다면 48조로 공공(국민)자산 늘어나
– 강제수용 국민 토지 공공보유 건물만 분양, 주거안정 목적 이외 사용금지해야
2005년 8월 공급을 늘려 강남 집값을 잡겠다고 시작한 위례신도시가 집값안정은커녕 공기업, 민간업자, 개인 등에게 막대한 개발이익만 안겨준 것으로 나타났다. 하지만 위례신도시 개발을 경실련 제안방식(택지 공공보유 또는 공적 기금 등에 매각)으로 추진했다면 48조원 공공자산 증가가 가능한 것으로 나타났다. 공영개발이 적자라는 국토부와 LH공사 등의 주장도 거짓임이 드러났다.
경실련은 지난 2004년 판교개발 당시에도 국민연금 등이 참여한 공영개발을 촉구했지만 받아들여지지 않았고 LH/SH 등 공기업은 공공택지 대부분을 민간에 헐값에 팔아넘겼다. 만일 경실련 제안대로 공공택지를 공공이 보유(국민연금 등 공공에 매각)한 채 건물만 분양 또는 임대했다면 이후 땅값 상승에 의한 이익은 모두 공공에 귀속되어 국민의 이익이 됐을 것이다.
위례신도시는 참여정부가 2005년 발표한 8.31대책 중 집값 안정을 위해 추진된 대책이며, 지금도 택지매각과 아파트 분양이 진행 중이다. 계획 발표 때는 5-6억원대(30평형)의 강남아파트값을 4억 이하로 낮추겠다고 장담했지만 15년이 지난 지금 강남집값은 20억으로 치솟았다. 원인은 공공은 가짜 분양가상한제로 분양가를 속이고, 분양원가를 공개하지 않고, 민간업자에 헐값(낮게 조작한 감정가 등)에, 복권추첨방식으로 공공택지를 넘겨주고, 부패한 방식인 민간 공동시행 등을 통해 막대한 이익을 민간업자에게 퍼줬기 때문이다.
LH공사(75%)와 SH공사(25%)가 공공시행자이며, 총 205만평에 45,000세대를 공급하는 신도시이다. 개발비용은 총 12조 1천억으로 조성원가는 평당 1,130만원이다. 전체 토지 중 공원, 도로 등을 제외하고, 사용 가능 공공택지는 107만평이다. LH가 공개한 택지공급현황에 따르면 지금까지 72만평이 민간에게 매각되었고, 이중 45만평은 아파트용지이다.
2020년 1월 현재 위례 아파트 시세는 평균 평당 3,400만원으로 지금까지 공급한 45만평(용적율 고려한 분양면적은 90만평)에 적용할 경우 현재 시가는 30조 8천억원이다. 민간에 매각된 10년 임대 역시 토지 가치는 분양아파트와 다르지 않은 만큼 시세는 같이 적용했다.
하지만 택지조성원가와 적정건축비를 토대로 분양가상한제를 제대로 적용했다면 적정분양가격은 평당 1,100만원으로 시세차액만 평당 2,300만원, 전체 20조 8,110억원 발생, 공공기업, 민간업자, 분양자 등에게 돌아갔다. 민간업자의 경우 LH/SH로부터 사들인 토지값은 평당 910만원으로 적정건축비(평당 450만원)을 더할 경우 평당 1,360만원에 분양가능했다. 하지만 건축비를 부풀려 소비자에게 평당 1,760만원에 바가지 분양했고, 2조 4천억원의 개발이익을 가져간 것으로 추정된다.
상업업무용지, 단독 및 연립 등 강제수용권과 토지 용도변경권 등 공공에 위임한 공권력을 사용한 신도시의 공공택지를 모두 공영개발 후 공공이 보유하고 있었다면 자산증가는 더 커진다. 경실련이 주변 시세 등을 고려하여 추정한 위례신도시 내 공공택지 107만평의 토지는 시가 60.1조원 으로 나타났다. 개발원가인 12.1조원을 제하더라도 47.9조원의 자산 증가가 가능하다. 이는 개발원가 대비 4배 규모의 이익이다. 또 현재 택지매각과 아파트 분양을 통해 챙긴 공공(2.7조원)이익의 18배 규모이다. 공공택지를 100년 이상 장기임대로 활용하면서 토지임대수익도 추가로 발생한다. 하지만 이미 상당수 택지가 민간에 팔려나갔다.
LH공사가 공개한 위례신도시 공공택지매각현황과 경실련 조사자료에 따르면 2011년 이후 매각된 택지는 67만 평이며, 매각액은 10.1조원으로 평당 1,510만원에 매각됐다. 조성원가(평당 1,130만원)를 제할 경우 매각이익은 2조 5,330억원이다. LH와 SH공사는 아파트도 분양했다. 현재까지는 LH공사가 8.3만평에서 3,289세대를 분양했으며, 평균 분양가는 평당 1,250만원이다. 경실련이 택지조성원가(1,130만원), 용적률 200%, 금융비용 등(조성원가의 10%), 적정건축비(평당 450만원)를 적용한 적정분양가(평당 1,100만원)보다 150만원이 높아 1,250억원의 분양수익이 발생했을 것으로 추정된다. 결과적으로 지금까지 공공택지 매각과 아파트 분양을 통해 LH와 SH공사가 챙긴 개발 이익은 2조 6,580억원이다.
만일 경실련방식대로 공공택지를 민간에 매각하지 않고, 공공기금 (국민연금, 공무원연금 등)에 매각하거나 직접 보유했다면 공공(국민)의 이익은 더 커지고 거품은 줄었을 것이다. 또 택촉법이 정한 취지대로 무주택 서민에게 저렴한 비용으로 공공 주택이 제공되고, 공공의 자산은 늘고, 국가기업인 LH/SH공사의 부채비율도 줄어들어 재정 건전성도 좋아졌을 것이다.
70년대 이후 신도시 개발이 추진되었고 대부분의 땅과 집을 민간기업 또는 개인에게 분양했다. 그러나 항상 정부가 엄격한 분양가 검증을 통해 주변 시세의 60% 수준으로 분양하여 집값을 안정시켰다. 하지만 97년 국가 부도 이후 2000년 분양가 자율화 조치가 이루어졌고 이후 공공은 부채를 핑계 대며, 장사 논리 등을 앞세우고 있다. 경실련은 2004년 판교신도시 개발할 당시부터 대안으로 공영개발방식을 제시했다. 그러나 정부는 지금까지 낡고 후진적인 매각중심의 개발방식을 고집하고 민간공동개발이라는 부패한 방식까지 확대하고 있다. 결국, 어렵게 확보한 그린벨트 내 토지를 서민주거안정이 아닌 부동산 거품만 키우는 낡은 방식으로 3기 신도시 개발도 추진될 것이 분명하다.
국민이 공공택지 독점개발권과 토지강제수용권 그리고 토지의 용도변경권까지 3대 특권을 국가에 위임한 이유와 이를 실현할 수 있도록 중앙정부와 지방정부에 막강한 특권을 가진 공영개발회사를 설립한 목적을 정부와 공기업은 잊은 듯 보인다. 공기업이 존재하는 이유는 무주택 서민의 주거안정을 위해서이며, 그린벨트까지 훼손해 어렵게 확보한 택지의 영구 보존은 정부가 해야 할 일이다. 공공자산을 늘리고 주거안정을 위해 가치 있게 활용해야 한다.
경실련 분석처럼 강제 수용한 국가(국민소유)의 자산인 공공택지를 민간과 개인에 매각하지 않고 공공이 보유했을 경우가 매각할 때보다 국익이 더 크다. 법에 근거하여 수십년 신도시 사업을 독점 추진해 온 LH‧SH공사가 모를 리 없다. 그럼에도 국민소유 토지를 민간과 개인에게 땅과 집을 팔아 막대한 시세차익을 공기업이 챙기고, 민간업자에게 특혜를 안기고, 국민의 이익에 반하는 행위가 더 심각해지고 있다. 때문에, 수백억 수천억을 챙기도록 변질된 공공택지는 ‘대박 토지’ 또는 ‘로또 택지’가 된 지 오래이고, 이를 차지하려 주택업자들이 수많은 위장 계열사를 동원한 벌떼 입찰로 공정한 입찰질서마저 방해하고 있다. 더 이상 공기업이 국민땅을 강제수용하여 토건족의 먹잇감을 대주는 부패한 개발 방식을 용납해서는 안 된다.
아직 위례신도시에 35만평의 국민소유의 공공택지가 남아있다. 따라서 남은 공공택지는 반드시 민간에 매각하지 말고 전량 공영개발 또는 공공에만 택지를 매각 후 100년 이상 영구 임대하여 무주택 서민, 청년, 중소기업 등 국민과 후손을 위해 사용되어야 한다. 또 정부와 국회는 강제수용한 신도시 개발방식의 공영개발 추진을 의무화해야 한다. 공공택지 매각 방식 등의 근본적인 개혁이 없는 과거 부패한 방식을 재탕한 3기 신도시 사업을 전면 중단해야 한다.
일자리제공부문 최우수기업 : 사임당푸드(영)
지역사회공헌 및 사회서비스제공부문 최우수기업 : 사회적협동조합 희망나래
지역사회공헌 및 사회서비스제공부문 우수기업 : (주)희망하우징
경실련 경제정의연구소는 2019년 12월 16일 월요일 오후 3시 경실련 강당에서 ‘제28회 좋은기업상’과 ‘제5회 좋은사회적기업상’ 시상식을 개최했다. 임세은 경제정의연구소 기업평가위원이 사회를 맡아 진행된 이번 시상식은 정미화 경실련 공동대표의 인사말과 이광택 한국ILO협회 이사장의 축사로 시작되었다. 제28회 좋은기업상 수상기업은 서울도시가스(주)(비제조·서비스업 최우수기업)와 휴켐스(주)(금속·비금속·화학업 최우수기업)였다. 제5회 좋은사회적기업상 일자리부문 최우수기업에는 사임당푸드(영)가 선정됐고, 지역사회공헌·사회서비스 제공부문 최우수기업은 사회적협동조합 희망나래, 우수기업은 ㈜희망하우징이 선정됐다.
제28회 경실련 좋은기업상은 2018년 한국거래소 코스피 상장기업을 대상으로 했으며, 6개 평가항목에 의한 정량평가 및 정성평가 후 정밀한 심사를 거쳐 최종 수상기업을 선정했다. 이번 평가대상기업은 총 383개사로, 비제조·서비스업 부문에는 서울도시가스(주)가, 금속·비금속·화학업 부문에는 휴켐스(주)가 최종 수상기업으로 결정되었다.
좋은기업상 평가지표는 건전성·공정성·사회공헌·환경경영·소비자보호·직원만족의 6개 항목으로 구성되어 있으며, 항목별 세부 평가항목들을 평점화해 점수를 산정한다. 이번 수상기업들의 경우 서울도시가스(주)는 건전성 16.18점, 공정성 16.86점, 사회공헌 10.77점, 소비자보호 10.00점, 환경경영 5.60점, 직원만족 10.69점으로 총점 70.08점을 받았다. 특히 사회공헌과 직원만족 항목에서 높은 점수를 받은 서울도시가스(주)는 가정 및 산업용 천연가스를 공급하고 해외자원 개발에도 많은 투자를 하는 등 대표적인 에너지 종합기업으로 성장하고 있으며, 국민의 안전하고 편리한 생활과 환경보호에 앞장서고 있다. 서울도시가스 장학회를 설립하고 꾸준히 지역 봉사활동을 해오는 등 기업의 공익적 활동 또한 활발하게 펼치고 있는 기업이다.
휴켐스(주)는 건전성 18.07점, 공정성 16.35점, 사회공헌 6.08점, 소비자보호 10.25점, 환경경영 7.00점, 직원만족 10.97점으로 총점 67.72점을 받아 금속·비금속·화학업 부문 최우수기업으로 선정되었다. 휴켐스(주)는 특히 건전성과 환경경영 항목에서 우수한 평가를 받았다. 정밀화학 핵심소재 전문기업인 휴켐스(주)는 질산을 기반으로 폴리우레탄 핵심재료 및 산업용 화약연료와 매연저감 촉매제를 공급하고 있다. 환경 관련 인증을 획득하고 연구개발을 포함한 생산 전 과정에 걸쳐 환경친화적 경영방침을 실천하고 있다. 2004년 윤리경영을 선포한 이후 기업윤리에 근거해 경영활동을 수행하며 후원활동 또한 지속적으로 이어 오고 있다. 끊임없는 기술개발을 통해 고부가가치 사업영역 확장 및 글로벌 경쟁력 강화를 위해 노력하는 기업이다.
경실련 좋은사회적기업상은 사회적기업의 지속가능한 발전을 유도하고 정착시키기 위해 2015년 처음 제정하여 시상해 오고 있다. 좋은사회적기업상 평가대상은 한국사회적기업진흥원에 자율경영공시를 하는 인증 사회적기업으로, 3년 이상 공시한 이력이 있어야 한다. 제5회 경실련 좋은사회적기업상은 공익적 가치, 경제적 가치, 윤리적 가치 항목의 평가점수에 따라 일자리제공과 지역사회공헌 및 사회서비스제공 2가지 부문에서 수상기업을 선정했다. 일자리제공부문 최우수기업으로는 사임당푸드(영)가 선정됐고 지역사회공헌 및 사회서비스 제공부문 최우수기업은 사회적협동조합 희망나래, 우수기업은 ㈜희망하우징이었다.
일자리부문 최우수기업으로 선정된 사임당푸드(영)의 평가 총점은 64.33점으로 공익적가치 26.01점, 윤리적가치 27.80점, 경제적가치 10.52점이었다. 특히 평가항목 중 공익적가치와 윤리적가치 항목에서는 최상위 수준의 점수를 받았다. 전통한과와 떡 등을 생산·판매하고 있는 사임당푸드(영)는 총 매출의 5% 이상을 기부활동에 사용하고, 취약계층에 대한 일자리를 제공하며 사회적기업으로서의 책임을 다하고 있다. 사회적기업으로 지정된 이후 재정지원사업 우수업체로 선정되기도 하며 제품의 경쟁력 강화뿐만이 아닌 지역발전 공헌을 위해서도 노력해 오고 있다.
사회적협동조합 희망나래는 공익적가치 20.19점, 윤리적가치 27.80점, 경제적가치 14.18점, 총점 62.17점으로 지역사회공헌 및 사회서비스 제공부문 최우수기업으로 선정되었다. 평가항목 중 윤리적가치 및 경제적가치 항목에서 우수한 평가를 받았다. 건축서비스업을 영위하고 있는 희망나래는 취약계층에 대한 일자리와 사회서비스를 제공하고 공공형 주간보호시설을 위탁운영하는 등 사회적기업으로서의 책임을 다하고 있다.
㈜희망하우징은 공익적가치 23.39점, 윤리적가치 24.05점, 경제적가치 13.17점, 총점 60.61점으로 지역사회공헌 및 사회서비스 제공부문 우수기업으로 선정되었으며 특히 공익적가치 항목에서 높은 점수를 받았다. 실내건축 전문기업인 ㈜희망하우징은 저소득 취약계층을 대상으로 한 각종 집수리공사와 노후주택 개선 등의 사회서비스를 제공해 오고 있다. 경실련 제1회 좋은사회적기업상을 수상하기도 한 ㈜희망하우징은 기업을 설립한 당시의 신념을 가지고 사회적경제 활성화를 위해 변함없이 노력하는 모습을 보여주고 있다.
경실련 경제정의연구소는 기업의 사회적 가치에 대한 인식 향상 및 사회적기업의 정착을 확대하기 위한 활동을 지속적으로 이어갈 것이다. 또한 추후 기업평가에 있어 유효한 방향으로의 평가지표 개선 등을 통해 기업의 사회적 가치를 지키기 위해 노력하는 기업들을 발굴하는 데 힘쓸 예정이다.<끝>
[caption id="attachment_204715" align="aligncenter" width="360"] 2월 10일(월) 서울시청 앞 환경운동연합 최준호 사무총장이 한강신곡수중보 철거 여부를 신속히 결정하라는 주장을 담아 1인 시위를 하고 있다. Ⓒ환경운동연합[/caption]
[보도자료] “박원순 시간은 느리게 간다!”
- 신곡수중보 철거 여부 결정 촉구하며 환경운동연합 사무총장 1인 시위에 나서
2월 10일(월) 서울시청 앞, 점심시간을 맞아 쏟아져 나오는 사람들 앞에 1인 시위에 나선 이가 있다. 환경운동연합 최준호 사무총장이다. 그가 든 피켓에는 “박원순 시장은 한강을 흐르게 하라”는 주장이 담겼다.
환경운동연합 등 10개 단체로 이뤄진 한강신곡수중보철거시민행동은 지난 1월 8일부터 매일 평일 점심시간에 신곡수중보 철거를 촉구하는 1인 시위를 진행했다. 지난 2018년 지방선거 기간 박원순 시장이 ‘서울시가 한강복원을 위해 신곡수중보 철거 여부 결정을 신속하게 결정하겠다.’는 약속을 이행하라는 요구를 담은 것이다.
서울시는 지난해 지방선거 공약의 이행을 위해 '신곡수중보 정책위원회'를 만들어 보 철거를 논의했다. 이후 신곡수중보를 개방하는 실험을 진행하고 나서 환경평가를 거쳐 보 철거를 검토하기로 했다. 그러나 현재까지 서울시는 검토 결과를 내놓지 못하고 있다.
최준호 사무총장은 “박원순 시장이 신속하게 결정하겠다는 약속도 3년의 시간이 지났다. 박원순 시장의 시간은 느리게 가는 모양이다. 한강 수위저하가 문제라면 한강의 수상시설을 재배치하고 대규모 개발이 필요한 수상 이용방식을 전환하면 된다.”고 주장했다. 또한 “서울시의회가 공유수면 관리계획 관련 예산을 삭감해가며 반대했음에도, 서울시는 여의도 통합선착장 사업 등 한강협력계획을 아직 포기하지 않고 있으며 한강운하를 염두하고 결정한 여의도국제무역항(서울항) 지정도 현재까지 취소하지 않았다.”며 박원순 시장의 결정을 촉구했다.
1인 시위를 마친 최준호 사무총장은 앞으로 ‘박원순 서울시장 면담을 요청하고, 서울시가 한강복원을 위한 신곡수중보 철거 여부를 발표할 때까지 1인 시위를 이어갈 것’이라고 밝혔다.
신곡수중보는 1988년 2차 한강 종합개발 당시 농업·공업용수를 안정적으로 공급하고 유람선이 다닐 수 있도록 한다는 목적에서 김포대교 하류에 설치됐다.
샌프란시스코의 주택 중간가격은 1백만 달러(약 11억 6천만 원)를 훌쩍 넘었다(“Life on the Dirtiest Block in San Francisco,” New York Times, October 8, 2018). 트위터와 우버 같은 세계적인 기업의 유치를 집값 폭등의 탓으로 흔히 돌리곤 한다. 그곳엔 일자리가 있고 일자리를 얻는 이들이라면 거주할 곳이 필요하니까. 그러나 지금의 터무니없이 오른 가격은 그것로만으로는 충분히 설명이 안 된다. 그렇다면 그 가격을 누가 왜 어떻게 올렸을까? 거기에 누가 일조하고 그 큰 그림을 누가 그렸는가? 그 큰 그림의 승자와 패자는 누구인가? 그것을 따져 보는 것이 이번 편의 목적이다. 그리고 그것은 곧 미국의 부동산 시장에서 적용된 ‘자유주의 정책’과 직결되어 있다.
이를 위해 힌트를 주는 장면 하나를 먼저 보자.
임차인과 사모펀드
#장면 1.
2018년 11월 어느 날 일군의 시위대들이 캘리포니아의 산타모니카(Santa Monica)의 한 회사 사무실 앞으로 몰려가 격렬한 항의 시위를 벌였다. 그 회사는 뉴욕에 본사를 둔 사모펀드 블랙스톤(Black Stone)의 지부이다. 이들은 ‘법률개정안 10(proposition 10)’―일종의 임대차 보호법안 통과―이 좌절되자 이에 항의하기 위해 여기로 모여든 것이다.(“Protesters arrested during Santa Monica rally over rejection of Prop 10,” ABCNews7, November 8, 2019). 도대체 사모펀드와 임대법이 무슨 관련이 있기에 그럴까?
“집보다 사람이 먼저”라는 구호를 들고 임대차보호법지지 시위를 하고 있는 캘리포니아 주민들 <출처: AP>
그 답은 간단하다. 사모펀드 블랙스톤이 바로 주택임대사업을 하고 있기에 그렇다. 그런데 보통의 임대업이 아니니까 문제다. 영국의 매체 가디언은 캘리포니아 주에서의 주택 가격과 임대료가 하늘을 찌를 듯이 올라(매체는 이것을 ‘성층권 가격’stratospheric price이라고 묘사했다. 얼마나 높이 치솟았으면 성층권이라는 것일까?) 서민들을 길거리로 내몰고 있는데 그 원흉이 바로 블랙스톤을 위시한 사모펀드라고 콕 짚어 지적하고 있다.(“How California public employees fund anti-rent control fight unwittingly,” The Guardian, October 23, 2018). 도대체 미국의 임대주택 시장에서 어떤 일이 벌어진 것일까? 그것은 블랙스톤을 위시한 사모펀드가 어떻게 서민들의 삶을 작살냈는지를 살펴보는 것을 의미한다.
부동산 업계의 최강 제국, 사모펀드 블랙스톤
스티브 슈워츠만(Steve Schwarzman) 블랙스톤 회장은 2015년 가을 비즈니스 인사이더(Business Insider)에 “블랙스톤이 현재 세계 제일의 부동산 소유주다”라고 선언했다.(“Blackstone is now ‘the largest owner of real estate in the world’,” Business Insider, November 16, 2015). 그의 말은 허튼 소리가 아니다. 파이낸셜타임스가 제시한 다음의 도표를 보라. 그야말로 부동산업계의 제국 중 제국이 바로 블랙스톤이다. 도표는 2010년에서 2015년 사이에 부동산 업계에서 선두를 달리는 10개의 사모펀드를 보여준다. 블랙스톤은 그 중 최강으로서 타의 추종을 불허한다.
<도표: 부동산시장의 선두 그룹 사모펀드 현황>
설명: 2010년~2015년 동안 부동산 투자 총액으로 본 사모펀드 선두 그룹의 순위. 블랙스톤이 약 470억 달러(약 55조 원)로 단연 업계 1위이고 그 다음이 스타우드, 론스타가 있다. <출처: 파이낸셜타임스>
어느 정도라 회장이 그런 소리를 하는 것일까? 블랙스톤은 2012년 7월 기준 미국 14개 지역에 86억 달러 들여 44,000채의 주택을 구입했고, 2019년 6월 현재 17개 지역에서 80,000채를 보유한 명실상부한 세계 최대 부동산업체다. 그런데 부동산은 원래 블랙스톤(Black Stone)의 주력 사업이 아니었다. 했다 해도 상업용만 조금 손댔을 뿐이다. 그러나 2012년부터 전략을 확 바꿨다. 부동산에 주력했고 그것도 상업용 보다는 일반 주택에 꽂혔다. 그런데 그것도 주택을 사고 파는 것이 아닌 임대사업으로.
블랙스톤은 가격이 대폭락한 지역의 은행에 압류된 집들을 대거 매입해서 되팔기보다는 임대사업으로 전환하는 새로운 사업 아이템을 채택했다. 알다시피 사모펀드는 현금총알(loads of cash)이 두둑한 재력가들(deep-pocketed investors)로 이루어진 자본 제국이다. 게다가 이 제국은 ‘임대주택증권’(rental-home-backed security)을 발행해 더 많은 자금을 끌어 들여 헐값에 내 놓은 주택들을 아귀처럼 쓸어 담았다.
그라운드 제로는 애리조나 주, 피닉스
그런데 블랙스톤이 맨 처음 임대사업 시작한 것은 캘리포니아가 아닌 애리조나 주의 피닉스(Phoenix, Arizona)이다. 그렇게 된 이유는 무엇일까? 첫째, 피닉스가 2008년 이후 주택가격이 정점에서 2011년 무려 60%나 떨어진 대폭락 지역이기에 그렇다.(“The Future of Housing Rises in Phoenix: High-tech flippers such as Zillow are using algorithms to reshape the housing market,” Wall Street Journal, June 19, 2019). 둘째, 막대한 이익을 노리는 사모펀드에겐 그저 수십 채의 주택 매집은 관심사가 아니었다. 대량매집이 훨씬 남는 장사이니까. 대량매집의 최적지가 바로 피닉스였다. 왜냐하면 피닉스는 뉴욕과 보스턴 같은 대도시가 아니니 원래부터 주택가격이 높았던 지역이 아니다. 대도시는 아무리 거품 붕괴로 주택 가격이 떨어졌다고 해도 피닉스처럼 대량매집이 불가능하다. 바늘 도둑이 소 도둑 되지 반대로 되기는 어렵다. 그처럼 부동산 초짜들이 사업에 손을 대기에는 원래 가격이 낮았던 데다가 거품까지 꺼져 대폭락까지 한 피닉스만한 데가 없었다.
블랙스톤을 위시한 대형 임대주택투자자(큰손)들은 피닉스를 발판(그라운드 제로)으로 하여 조지아 주 아틀란타(Atlanta, Georgia)와 텍사스 주 달라스(Dallas, Texas)로 뻗어나갔다. 그리고 이제는 미국 전역에서 30만 채 이상을 싹쓸이 하고 있다. 물론 캘리포니아도 포함된다. 몸집을 불렸으니 총알은 탄창에 두둑한터. 그 때문에 로스엔젤레스와 샌프란시스코에서의 압류된 주택들의 대량매집도 가능하게 됐다. 게다가 이들은 주택공급이 부족한 시장을 선택해서 지역 건축업자들과 결탁해 자신들만을 위한 주택을 짓는 이른바 ‘핀셋 건축’ 꼼수 부리는 것도 잊지 않는다.(“The Future of Housing Rises in Phoenix: High-tech flippers such as Zillow are using algorithms to reshape the housing market,” Wall Street Journal, June 19, 2019).
2008년 이후는 사모펀드 세상
2008년 이후는 그야말로 사모펀드의 세상이다. 그 이유는 이렇다. 2008년 금융위기 이후월가의 대형투자은행은 어느 정도는 감시의 대상이 된 듯 보였다. 적어도 그런 것처럼 시늉을 냈다. 그러나 월가에 기반 한 사모펀드는 거기서조차도 완전히 빗겨 나있다. 그래서 설사 밑천이 별로 없어도 초저금리 거래가 가능해 얼토당토않은 사업 구상도 현실화 할 수 있었다. 수익률에 걸신들린 투자자들이 냄새를 맡고 사모펀드로 마구 유입되었다. 감시와 규제가 없는 곳, 그것은 투기꾼들의 천국이다. 그것은 새로운 월가의 블랙홀이다.
사모펀드의 경영 전략은 매우 단순하다. 사모펀드가 부채를 안고 기업을 인수 한 후 값을 최대한 올려 매각해서 수익을 창출하는 것이다. 그것을 투자자에게 배분한다. 수익이 난다는 소문이 나면 날수록 돈은 몰려들게 되어 있다. 이른바 차입매수(Leveraged Buyout). 사모펀드가 매수 대상의 자산과 수익을 담보로 은행에서 자금을 차입하여 매수합병을 하는 것이다. 쉽게 이야기해서 현재 가진 돈 없어도 인수할 기업을 위해 빚을 지고 기업을 인수한다. 그러나 그 빚은 인수 대상에게 떠넘기고 바이, 바이! 망해가거나 저렴한 기업 인수한 뒤 분칠 살짝 해서 또 다른 구매자에게 팔아치운다. 거기에 비상장회사가 상장회사를 사서 합병하는 우회상장도 당연히 포함된다. 그러면 이를 주도한 사모펀드는 엄청난 수익을 창출한다. 때로 이것을 넘어 사모펀드는 매수한 회사의 직접 경영에 손을 대서 인수 기업에 “감 놔라 배 놔라”를 하기도 한다. 그러나 인수기업에 대한 애정을 갖고 그러는 것은 아니다. 오직 목적은 수익창출. 그것도 막대한 수익창출. 수익이 나면 곧 바로 미련 없이 떠난다. 다른 먹잇감을 찾아서.
블랙스톤의 2인자 존 그레이 좌우명
블랙스톤은 임대주택 사업을 자회사 인비테이션 홈즈(Invitation Homes)를 통해 시행해 천문학적인 수익을 내고 있다. 그 책임자는 현재 블랙스톤의 2인자, 존 그레이(Jon Gray). “절대로 적게는 먹지 않는다. 크게 먹는다. 그것도 상상이상으로 왕창!”이라는 좌우명을 갖고 사는 월가 사람이다. 파이낸셜 타임스가 ‘신부동산부호(the new property barons)’라고 칭한 그는 다음과 같이 인터뷰 한 바 있다.
“나는 성공의 취약성을 안다, 그것은 [아버지 다이달로스(Daedalus)의 경고를 무시하고 밀랍의 날개로 날다 태양에 너무 접근해 밀랍이 녹아 바다에 떨어졌다는 인물] 이카루스(Icarus)와 같다. 나는 내 무덤에 ‘그저 상당한 내부수익율(internal rates)을 올렸을 뿐’ 이라는 묘비가 적히길 원치 않는다.”(“Investment strategy: The new property barons,” Financial Times, April 4, 2016).
임대주택 사업에 뛰어들어 사모펀드 블랙스톤을 세계 부동산업계 1위에 올린 존 그레이. 그는 웬만한 수익은 성공이라 생각하지 않는다며 상상이상의 수익만을 추구한다고 공공연히 천명하고 있다. 그것이 바로 그가 블랙스톤의 자회사 인비테이션 홈즈를 통해 손댄 임대주택사업이다. <출처: 파이낸셜타임스>
가히 그저 고만고만한 성공은 성에 안 찬다는, 즉 확실한 대박만을 노린다는 거대 탐욕의 노출 선언이다. 그것을 위해 수단과 방법을 가리지 않겠다는 것은 두말할 나위 없다.
존 그레이의 투자 철칙: 바이(Buy), 픽스(Fix), 앤드 셀(Sell).
금융위기 이후 부동산 거품이 꺼지면서 미국의 단독 주택 가격은 절반 이하로(40~70%) 수직 하강했다. 특히 캘리포니아와 플로리다가 심했다. 부동산 투기 열풍이 불었던 대표적인 곳이기에 그렇다(왜 그곳이 부동산 투기 열풍이 불었는지는 다음 기회로 미룬다). 거품이 갑자기 꺼지고 모든 이들이 부동산 시장에서 손을 털 때, 존 그레이는 역발상으로 부동산 시장에 뛰어들었다. 그러나 전혀 다른 방식으로. 즉 매매가 아닌 임대사업으로. 돈 버는 데는 가히 천재적이다. 왜냐하면 당시엔 아무리 집이 헐값에 나와도 구매할 사람들이 없었으니까. 투자처로서의 매력이 떨어져서가 아니라 진짜로 사고 싶어도 돈이 없어서, 대출 자격 요건이 안 돼서 못 사는 사람들이 부지기수였으니까 그렇다.
이것을 간파한 자가 블랙스톤의 존 그레이다. 그는 이런 이들이 발걸음을 옮길 곳이 임대주택이라는 것을 간파했다. 자가가 아니면 월세를 살아야하는 것은 당연지사이니까(미국엔 전세가 없다). 그래서 그간 등한히 해 온 부동산 사업에, 그것도 전혀 해 본 적 없는 임대주택 사업에 뛰어들었던 것이다. 그리고 뛰어들자마자 바로 압류된 주택 시장의 최강자로 등극했다. 그의 예감은 적중했다. 그것을 파이낸셜타임스가 제공한 도표에 잘 보여준다. 임대주택 비율이 금융위기 이후 대폭 상승했기 때문이다. 2005년 33%에서 2014년엔 37%로 증가했다. 2014년 현재 1천 5백만 가구가 임대하고 있다. 그러면 그 이전에는 왜 임대사업이 월가의 큰손들의 구미를 당기지 못했을까? 그것은 시장규모가 작았기 때문이다. 2005년 당시에는 1천 2백만~3백만 가구만 임대해 거주했기 때문에 큰손 투자자들의 눈에 들어오지 못했다. 월가의 제국들은 적당히 먹는 것에는 아예 관심이 없다. 탐욕에 찌든 야수들에겐 먹잇감도 덩치가 커야 덤벼들 가치가 있으니까.
<도표: 미국 자가주택 대 임대(월세)가구 구성 비율 현황>
설명: 2005년에 임대가구는 33%인데 비해 2014년에는 37%로 4%p 더 증가했다. <출처: 파이낸셜타임스/미 인구조사국>
그레이의 임대주택 투자 전략도 사모펀드의 기본 경영 방침과 그대로 일치한다. 매수대상을 헐값에 차입매수 해서, 약간 분칠해 매각하듯, 임대주택도 개당 헐값에 대량매집해서(buy), 25,000 달러(약 3천만 원) 정도 들여 간단히 손 보고(fix), 임대(sell)하는 것이 그들의 전략이다. 그렇게 해서 그들은 부동산업계의 절대 강자가 되었다(“Investment strategy: The new property barons,” Financial Times, April 4, 2016; “Jonathan Gray: The Man Who Revolutionized Real Estate Investing On Entrepreneurship In A Big Company,” Forbes, October 18, 2016).
규제 없는 곳에 우뚝 선 망나니 제국, 블랙스톤
그런데 임대가구가 늘어난 것은 이들 사모펀드 제국들이 그린 큰 그림 때문이기도 하다. 일종의 피드백효과라 할까? 이제 막 붙은 불에 기름을 부은 격이니까. 이들이 주택 가격을 천정부지로 올려놓았기 때문에 그렇다. 대량매집 자체가 주택 가격 올려놓은 일차적 효과 가져온다. 그리고 대량매집으로 공급도 줄어든다. 그러면 실수효자들의 ‘내 집 마련’ 꿈은 요원해 진다. 천정부지로 오른 집은 그림의 떡일 뿐이다. 그러니 임대가구가 갈수록 늘어날 수밖에. 미국만이 전 세계에서 ‘나 홀로’ 경기가 좋다고 말들 하는 데 앞의 사실의 의미하는 바는 무엇일까? 그것이 전혀 사실이 아니라는 것을 말해준다. 일반 서민들의 삶은 전혀 나아지지 않았다. 그것은 왜일까? 규제 없는 곳에 어김없이 제국이 들어서기 때문이다. 즉 자유주의 정책은 망나니를 양산할 뿐이다. 이것의 한 가지 예를 지금 캘리포니아를 위시한 미국의 전 지역에서 목도하고 있는 것이다. 사모펀드의 난동으로 미국의 집값이 하늘로 치솟는 폭등을.
내부의 적에게 강탈당한 영토
모든 전쟁은 궁극적으로 영토를 차지하는 것이 최종 목적이다. 미국의 사모펀드는 이 전쟁에서 백전백승의 혁혁한(?) 전과를 올리고 있다. 그런데 곰곰이 따져보자. 사모펀드는 미국의 외부의 적인가? 내부의 적인가? 내부의 적이 승승장구하는 곳엔 자멸이 다음 수순이다. 하긴 서민들의 주거안정성이 파괴되는 마당에 그런 나라에 무슨 희망이 있을까. 그러니 미국은 더 이상 외부의 적에게 비난의 화살을 돌리는 호들갑은 떨지 말기를….
그렇다면 사모펀드가 집값만을 올려 서민들을 괴롭히고 있을까? 결코 아니다. 모든 제국은 하나를 주면 열을 달라하는 법. 하나에 만족하는 신사 제국은 없다. 다음은 임대업에 뛰어든 사모펀드에 의해 피를 보고 있는 임차인들의 이야기를 하기로 한다. 미리 살짝 결론만 말해주고 이 글을 마치고 싶다. 사모펀드가 대량매집 하는 데 아무런 규제가 없듯이, 임대업을 하는 데도 아무런 규제가 없다. 오직 그들이 맘대로 활개를 칠 수 있게 만든 자유주의 정책들만 있을 뿐이다.
국제앰네스티 한국지부는 군인권센터, 대학·청년성소수자모임연대 QUV, 군형법 제92조의6 위헌소송대리인단과 함께 10월 1일 오전 국방부 정문 앞에서 제71회 국군의 날을 맞아 <‘차별국군’ 선포 국제 행동의 날> 기자회견을 개최했다.
‘강한국군’을 주제로 국군의 날 기념식이 진행 중인 가운데 기자회견에 참가한 활동가들은 군형법 제92조의6을 유지하는 국방부는 결코 ‘강한국군’이 아니며, 성소수자 (이하 LGBTI) 군인을 처벌과 폭력의 위험 속으로 몰아넣는 ‘차별국군’임을 선언했다.
국제앰네스티는 지난 7월 11일 보고서 <침묵 속의 복무: 한국 군대의 LGBTI>를 발간하며 군형법 제92조의6의 직간접적 결과로 군인들이 차별과 폭력, 고립, 불처벌을 경험하고 있음을 드러내고, 본 조항이 군대를 넘어 한국 사회 전반에 차별과 혐오를 조장하고 있음을 밝혔다.
동성 간 합의된 성관계를 범죄화 하는 군형법 제92조의6은 군인들을 기소의 위험과 두려움 속에 살아가도록 만들고 있다. 일례로 2017년에만 현역 군인 20명 이상이 군형법 제92조의6으로 기소되었다. 이들 중 다수가 사적인 정보가 담긴 휴대전화 제출을 강요받는 등 사생활을 침해당했고, 수사관에 의한 모욕과 압박 심문을 겪었다.
국제앰네스티는 LGBTI 군인들이 군형법 제92조의6 위반으로 기소되는 것 이외에도 군복무 전반에 걸쳐 다양한 유형의 차별과 폭력을 경험한다는 사실을 확인했다. 국제앰네스티가 인터뷰한 전역 게이 남성 중 몇 명은 전통적 성별규범에서 벗어난 사람들이 성폭력을 당하는 것을 목격했거나 직접 겪었다고 증언했다. 보복에 대한 두려움으로 인해 피해를 신고하지 못하거나, 성폭력 피해 신고 과정에서 아웃팅을 당해 정신병원에 반강제로 입원했다는 증언 또한 이어졌다.
이에 국제앰네스티는 한국정부에 군형법 제92조의6을 즉각 폐지하고, 이와 관련하여 군인들을 조사, 구금, 기소하는 행위를 중단하라고 권고했다. 또한 성적지향, 성별정체성, 성징 등 다양한 이유를 근거로 한 차별을 금지하는 포괄적 차별금지법을 도입할 것을 촉구하였다.
국제앰네스티는 군대 내 LGBTI 인권을 보호하기 위한 글로벌 캠페인을 벌이고 있다. 지금까지 노르웨이, 핀란드, 벨기에, 덴마크, 일본, 독일, 미국 등에서 5 만명 이상의 시민들이 한국의 군형법 제92조의6 폐지를 촉구하는 탄원에 동참했다. 오늘 국방부 앞에서 진행된 국제행동은 한국에서 뿐만 아니라 전 세계 곳곳에서 이어질 예정이다.
이 날 기자회견에서는 군복을 입은 참가자들이 LGBTI 군인들을 억압하는 군형법 제92조의 6을 상징하는 X자가 그려진 마스크를 쓰고 침묵 속에 복무를 상징하는 퍼포먼스를 펼쳤다. 기자회견 말미에 참석자들은 마스크를 벗어 던지며 “침묵은 이미 깨졌다! 군형법 제92조의6 폐지하라!”고 구호를 외쳤다.
기자회견에 참석한 김형남 군인권센터 기획정책팀장은 현재 대법원에서 군형법 제92조의6 위반 혐의로 재판 중에 있는 군인들을 언급하며 “평범한 군인들의 일상이 군형법 제92조의6으로 송두리째 무너지고 있다”면서 “이들이 이전처럼 아무런 문제없이 군인으로, 맡은 바 임무에 충실하며 나라에 헌신할 수 있어야 한다”고 말했다.
김동주 대학청년성소수자모임연대 QUV 행정팀장은 “지금 이 순간에도 친구들이 국방의 의무를 이행하기 위해 군대에 가고 있다. 국군은 이런 ‘대한의 건아들’이 소중한 인재라고 말하지만, 군대 안에 있는 우리 퀴어들은 그 범주에 속하지 않으며, 오히려 낙인 속에 괴로워하고 있다”고 밝혔다.
군형법 제92조의6 위헌소송 대리인단으로 활동하는 공익인권변호사모임 희망을만드는법 한가람 변호사는 “이 조항이 그 존재 자체로 성소수자의 인간으로서의 존엄과 가치를 훼손하는 것이고, 모두가 법 앞에 평등하다는 평등원칙에 위배되는 것이며, 동성애자를 범죄자로 낙인 찍는 법”이라며 “시민들이 나서서 이 조항의 폐지에 동참해야 한다”고 밝혔다.
국제앰네스티 한국지부의 양은선 캠페인팀장은 “군인의 성적지향은 군복무 수행 능력과 아무 관계가 없다”며 “차별에 눈 감는 군은 결코 강한 군대가 될 수 없다”고 말했다. 이어 “‘성적 지향과 성별 정체성을 이유로 차별하지 말라’는 전 세계 700만 국제앰네스티 회원 및 지지자와 국제사회가 한국 국방부에 보내는 메시지는 단호하고 분명하다”고 덧붙였다.
국제앰네스티는 오늘 <‘차별국군’ 선포 국제 행동>을 기해 국방부에 전달할 글로벌 탄원을 모으는 데 더욱 박차를 가할 예정이다.
▲ 가습기살균제 피해 가족들과 가습기살균제참사전국네트워크 소속 단체 활동가들이 2월 19일, 서울 지하철 3호선 경복궁역 메트로미술관에서 지난 14일 현재 정부에 신고된 사망자 숫자인 '1528'을 LED 촛불로 형상화해 추모하고 있다. 지난 2월 17일부터 21일까지 경복궁역 메트로미술관에서는 가습기살균제참사 진상 규명을 위한 전국 순회 전시회의 마지막 전시가 열리고 있다. <사진=가습기넷>[/caption]
먹이를 먹기위해 머리가 수면으로 올라온 혹등고래 ⓒ환경운동연합[/caption]
ⓒYTN[/caption]
2월 10일(월) 서울시청 앞 환경운동연합 최준호 사무총장이 한강신곡수중보 철거 여부를 신속히 결정하라는 주장을 담아 1인 시위를 하고 있다. Ⓒ환경운동연합[/caption]
시민들의 의견
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