[월간경실련 2021년 1,2월호 – 시사포커스(3)]

무엇이 서울아파트, 전세가를 끌어올렸나?

윤은주 부동산건설개혁본부 간사

잘못된 정책으로 전세대란을 불러일으킨 정부가 지난 11월 19일 전세난을 해결하겠다며 전세임대, 매입임대를 11.4만호 늘리겠다는 전세대책을 발표했다. 하지만 이는 포장만 임대인 가짜 임대를 늘리겠다는 것에 불과해 지금의 전세난을 해결할 수 있을지에 대해서는 회의적이다. 국토부 자료에 따르면 문재인 정부 들어 2017년부터 2018년까지 1년간 공공임대, 공공주택으로 볼 수 있는 가구수는 연간 1.8만 호 늘었다. 정말 서민에게 필요한 공공주택은 연간 2만호도 공급하지 못하고 있으면서 가짜임대로 11.4만 호를 공급한다는 것이다.

공공전세 역시 현재 재고량은 3.3만 호이고, 2015년부터 2018년까지 4년간 2,638호(사업승인 기준) 공급한 수준이다. 이제 와서 단기간에 11.4만호 를 늘리겠다는 것은 현실성이 매우 떨어진다. 심지어 재벌 계열사 등이 보유한 손님 끊긴 호텔과 법인보유 상가 사무실을 가격검증 절차 없이 고가에 매입해 공공의 자금을 재벌 등에게 퍼주겠다는 계획까지 포함돼 있어 더 우려되는 상황이다.

경실련이 1993년 이후 서울 주요 아파트단지의 아파트값과 전세가를 조사 분석한 결과, 2000년 이후 분양가상한제가 폐지되면서 아파트값이 급등한 시기에 전세가도 가파르게 상승한 것으로 나타났다.

정권별로 분석한 결과, 아파트값은 노무현, 문재인 정부에서, 전세가는 이명박, 박근혜 정부에서 가장 많이 상승했다. 1993년 강남 아파트값은 30평 기준 2.2억(평당 739만)원이었다. 1999년까지도 3억 원 미만이었다. 하지만 2020년 현재는 21억(평당 6,991만)원까지 상승했다. 30년 동안 18.8억 폭등했다. 특히 노무현 정부와 문재인 정부에서 가장 많이 올랐는데, 두 정부에서만 13.9억 원 상승했다.

전세가는 1993년 8천만(평당 279만)원에서 2020년 7.3억(평당 2,436만)원으로 30년간 6.5억 상승했다. 정권별로는 이명박 정부, 박근혜 정부에서만 3.4억원 상승해 두 정부에서 가장 많이 상승한 것으로 나타났다. 아파트값이 상승하면 결국 전세가도 뒤따라 동반상승해왔음을 알 수 있었다. 강남, 비강남 모두 전세가가 가장 많이 올랐던 박근혜 정부의 임기말 전세가는 참여정부 임기 초 집값을 뛰어넘었다. 만일 참여정부 이후 집값이 안정됐더라면 이후 전세가의 가파른 상승도 없었을 것이다. 이처럼 전세가는 집값의 직접적 영향을 받을 수밖에 없다.

정책변화에 따른 아파트값, 전세가 변화도 살펴봤다. 분석 결과, 분양가상한제가 폐지됐을 때 아파트값, 전세가 모두 급등한 것으로 나타났다. 분양가상한제는 1970년대 선분양제와 함께 도입되어 2000년까지 30년 동안 집값을 안정시켰다. 아파트값도 1993년 이후 1999년까지 강남은 3억 미만, 비강남은 2.1억이었다. 전세가는 강남, 비강남 모두 0.8억 수준이었다. 그러나 2000년 분양가상한제 폐지 이후 상승하여 노무현 정부 말 2007년 아파트값은 강남 12.3억, 비강남 5.8억으로 폭등했다. 2008년부터 분양가상한제가 시행되며 아파트값이 하락했지만 2014년 폐지되며 2020년 강남 21억, 비강남 9.4억으로 다시 치솟고 있다. 전세가 변동도 아파트값 변화와 같았다. 분양가상한제가 폐지된 2000년 이후 2007년까지가 상승률이 강남 115%, 비강남 92%로 가장 높았고, 상승액은 분양가상한제가 폐지된 2014년 이후부터 2020년까지가 평당 강남 2.5억, 비강남 1.4억으로 가장 높았다.

분석을 통해 알 수 있는 것은 전세가를 끌어올리는 것은 결국 집값이고, 집값은 정부 정책의 영향을 많이 받는다는 점이다. 전세가 상승은 아파트값 상승을 따라가고, 아파트값 상승은 분양가상한제라는 정부 정책의 영향을 따라가는 것이다. 따라서 전세난 해결을 위해서도 집값 거품부터 제거해야 한다. 지금처럼 아파트값 상승을 막지 못한다면 앞으로도 전세가 상승은 피할 수 없다. 경실련은 정부와 국회가 즉각 분양가상한제를 전면 시행할 것을 촉구한다.

정부는 작년 임대차 3법을 통과시키고, 전월세상한제와 계약갱신청구권을 지난 7월 31일부터 시행중이다. 하지만 임대차 3법 중 가장 먼저 시행해야 할 전월세신고제는 시스템 준비를 이유로 1년 유예시켜 시장의 혼란만 부추겼다. 임대차 정보격차를 해소하고, 투명한 임대차 거래 관행을 확립하지 않고 세입자를 보호한다는 것 자체가 어불성설이다. 정부가 정말 전세난을 해결할 의지가 있다면 올해 6월까지 기다리지 말고, 2개월 이내 전월세신고제를 당장 시행해 임대차 계약 실태부터 파악하고 공개해야 한다.

그리고 이번 임대차 3법에는 세입자들의 가장 큰 피해인 보증금 피해를 막을 대책이 포함되지 않았다. 대법원 경매 현황에 따르면 2015년부터 지난 2019년 8월까지 세입자가 사는 집이 경매에 넘겨진 경우가 2만 7,930건에 달했고 이중 전세금을 돌려받지 못한 경우는 40.7%에 달했다. 깡통전세 세입자 10명 중 4명은 전세금을 돌려받지 못한 것이다. 갭투자 등으로 보증금 미반환 사고가 늘어나며 임차인의 재산적·정신적 피해가 급증하고 있다.

정부와 국회는 하루 빨리 세입자에게 피해가 전가되지 않도록 보증금 피해 방지 대책을 마련해야 한다. 임대차 계약기간 종료 후, 임대인이 보증금 반환을 지체하는 경우에 임차인의 주거권과 실질적인 임차보증금반환청구권을 보장할 수 있도록 임대인에게 임대보증금반환보장보험 가입을 의무화하고, 보증수수료도 임대인이 부담하도록 하는 임대보증금 의무보증제를 즉각 도입해야 한다. 무주택 세입자들이 고통에서 벗어날 수 있도록 정부의 빠른 대책을 촉구한다.

[2021-34호] 고가빌딩 보유세, 아파트의 1/8 수준!!https://stib.ee/6vt3

정부 10년 로드맵은 2년도 안 남은 문재인 정권 책임을 다음 정부로 떠넘기겠다는 뜻

80조 세금 특혜, 재벌과 건물주 위한 공시가격 폐지해야

11월 3일 어제 국토부가 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 발표했다. 국토부는 현행 공시가격이 낮은 시세 반영률, 유형별·가격대별 시세반영 격차 등의 문제를 안고 있음을 인정하고, 향후 5년~15년간 시세의 90%까지 끌어 예정이다. 아울러 1가구 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 3년 동안 한시적으로 인하하여 1주택자의 재산세 부담을 완화할 계획이다.

공시가가 시세를 반영하지 못한다는 지적은 1990년 공시지가 제도 도입 이후 지속적으로 제기되었다. 이에 참여정부는 부동산 관련 공평과세 추진을 위해 2005년 주택 공시가격 제도를 도입했다. 이후 아파트 공시가격은 시세를 80%까지 반영하며 보유세 부담이 늘어났다. 반면 상가업무빌딩, 토지 등은 여전히 시세를 3~40% 반영하는 공시지가 기준 과세체계를 유지했고, 단독주택은 공시가격 도입 이후 오후려 땅값(공시지가) 보다 집값(공시가격)이 더 낮게 책정되는 등 주택 공시가격 제도 도입이후 부동산 유형별 불공정 과세가 심화됐다. 문재인 정부는 작년 12월 공평 과세 실현을 위한 “부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안”을 발표했고, 올해 2월에는 “표준지공시지가 현실화율이 65.5%”이며 매년 1%씩 현실화율을 높이겠다고 밝혔다.

그러나 경실련 조사결과 2020년 서울 25개구 표준지 아파트 공시지가 시세반영률 33%, 올해 실거래된 1천억 이상 서울 소재 대형 빌딩 등의 공시지가 시세반영률 33%, 비강남 아파트부지 공시지가 시세반영률 35%로 나타났다. 정부가 밝힌 65.5% 현실화율이나 개선 의지가 거짓으로 확인된 것이다. 게다가 국토부는 공시지가 평가 기초자료를 공개하겠다는 약속도 아직 이행하지 않았을 뿐만 아니라, 매년 5월 말경 발표했던 개별지 공시지가 현황마저 발표하지 않았다.

공시가 현실화는 법 개정 사안이 아니기 때문에 정부가 인위적 가격 조작만 안 하면 당장 실현할 수 있다. 공시가격과 공시지가는 부동산 관련 세금 부과기준이 되는 중요한 제도이며 조사비만 1,800억원에 달한다. 막대한 예산 및 세수가 직결된 공시가 문제를 인지하고서도 즉각 해결하지 않는다면 명백한 직무유기이다. 그럼에도 현 정부 임기도 아닌 10년 뒤 공시가격 현실화를 실현하겠다는 계획은 공시가 조작을 계속하여 국민을 속이겠다는 의미나 다름없다.

신뢰할 수 없는 공시가격 현실화 약속보다 선행되어야 하는 것은 뿌리부터 잘못된 공시제도를 바로잡는 일이다. 아파트는 공시가격으로 보유세를 부과하는 반면 아파트 주변 상업지, 업무용 토지에 위치한 상가나 빌딩은 공시지가를 기준으로 세금을 낸다. 문제는 공시가격 시세반영률은 70%에 달하는 반면, 공시지가 시세반영률은 30~40%에 그치고 있다는 사실이다. 아파트 보유자에 비해 상가나 빌딩의 소유자는 절반 수준의 세율을 적용받게 되는데 결국 그 특혜는 소수의 부동산 부자, 재벌들이 누리고 있다.

정부의 공시가격 현실화 방안은 당장 비판을 회피하려는 면피책일 뿐 제도개선의 의지를 조금도 담지 않고 있다. 이제 공시지 제도가 지금껏 불공정하게 책정된 원인을 명확히 밝혀내야 한다. 일부 관료들이 독점하고 있는 표준지 등 공시지가에 대한 근거, 시세반영률 등 관련 자료를 투명하게 공개하여 검증된 가격이 공시되도록 해야 한다. 앞으로도 공시조작이 재발하지 않으려면 반드시 담당 관료를 문책하고 전면교체를 단행해야 한다.

2005년 공시가격 제도도입 이후 지난 15년 동안 재벌과 건물주 법인 고가주택 등 부동산 부자들 세금을 80조 이상 특혜를 제공했다. 또 공시가격과 종부세가 마치 부동산값 아파트값 하락 안정대책인 듯 시민을 속였다. 공시가격은 관료와 정치인이 정치적인 목적으로 이용해 온 것이다. 따라서 공시가격제도 자체를 없애고 공시지가로 일원화해야 한다.

관련법은 공시가의 의미를 통상적 시장 거래 가능한 가격, 즉 시장가격으로 정의한다. 시세를 일부만 반영하는 공시가는 비정상적이라는 의미이다. 정부는 더 이상 조작된 통계로 국민을 속이려 하지 말고 공시제도의 뿌리부터 제대로 세우는 일에 전념해야 한다. 10년, 20년 현실화 로드맵은 문재인정부 내에서 현실화를 하지 않겠다는 가짜 현실화 로드맵과 다름없다. 정부는 당장 내년 공시지가부터 2배 인상하여 17년간 계속된 불공정 과세를 중단해야 한다.