부산, 광주, 대전 등 지방 대도시로 확대 추세
서울시, 세운3구역 사업자에 임대주택 매각 첫 승인
박원순시장은 서민용 임대주택 매각 철회하고, 국회는 법개정하라!
지난해 서울시는 서민주거안정용으로 확보한 재개발 임대주택을 민간사업자가 팔아 수익을 챙기는 특혜 계획을 승인하였다. 용도변경 특혜로 기존 상인을 내쫓고 사업자와 투기꾼만 배불린다는 비판이 제기된 세운 3-1,4,5구역(이하 세운3구역) 재개발사업에서 법정 의무 건설되는 임대주택을 사업자가 4년 임대 후 시세로 분양하도록 서울시가 허용한 것이다. 경실련 분석에 의하면 세운3구역 재개발사업자는 분양주택과 임대주택을 매각해 약 3,700억 원의 개발이익을 독식할 것으로 추정되지만, 서울시의 공공임대주택 재고는 줄어 서민주거불안은 심화될 것이다. 세운3구역은 서울시가 재개발임대주택의 민간 매각을 승인한 첫 사례로, 향후 다른 재개발사업으로 확대될 경우 서울시의 공공임대주택 확대정책은 후퇴할 수밖에 없다.
높은 집값과 임대료로 서울시의 주거 문제는 매우 심각하다. 재개발사업으로 저렴한 주택은 지속적으로 사라지지만 신규 공급되는 주택은 고가 아파트가 대부분으로 서민들이 입주 가능한 공공임대주택은 턱없이 부족한 실정이다. 서민주거안정을 위한 공공임대주택 확충을 위한 특단의 대책이 필요한 상황에서 서울시가 용도변경 특혜를 주고 확보한 도심의 임대주택을 민간이 마음대로 매각하도록 방치하는 것은 사업자에게 이중 특혜를 제공하는 것으로 즉각 철회되어야 한다. 서울시는 국민이 소유해야할 공공주택마저 팔아 불로소득을 독식하는 탐욕적 민간재개발사업을 전면 중단하고, 재발방지를 위한 정책을 마련해야 한다.
서울시의 이중 특혜로 세운재개발 사업자는 3700억 원 개발이익 독식
서울시는 세운 3구역의 재개발 사업계획을 상업•업무 용도에서 주거로 변경하였다. 도심 상가를 허물고 아파트를 지으면 사업자는 분양성이 높아져 사업성을 높일 수 있지만, 기존 상인들은 영업공간을 잃어 재정착이 어렵고 산업생태계를 파괴하는 개발사업자를 위한 특혜 정책이다. 지난 5월 경실련은 서울시의 용도변경 특혜로 세운3구역 재개발사업의 개발이익이 2000억 원으로 추정된다는 분석결과를 발표하였다.(경실련 기자회견_2019.05.30.)
그런데 지난해 말, 서울시가 세운3구역에서 건설할 임대주택 96세대를 공공주택으로 확보하지 않고 사업자가 4년 후 민간 매각하도록 관리처분계획을 승인해준 사실이 드러났다. 임대주택 민간 매각과 주변 시세의 20%를 상회하는 아파트 고분양가 책정으로 사업자의 이익은 3700억 원으로 대폭 늘어날 것으로 전망된다. 서울시의 이중 특혜로 사업자는 천문학적 개발이익을 독식하지만 공공주택 소실로 인한 서민주거불안은 더욱 가중될 수밖에 없다.
서울시, 재개발사업 추진에 따라 서민주거불안 심화
서울시 정비사업 추진현황에 의하면 재개발사업으로 멸실되는 주택의 60%가 세입자가구지만 정비사업에서 공급되는 임대주택은 세입자 가구의 1/4에 그쳤다. 즉 세입자의 3/4은 주거대책의 사각지대에 놓이게 된다. 재개발사업에서 세입자를 위한 임대주택이 충분하게 공급되지 못하는 이유는 도정법에서 임대주택의 건립비율의 상한 기준을 15%이하로 획일적으로 정했기 때문이다. 지자체장이 주민의 여건을 고려해 주택공급계획을 수립할 수 있도록 국회의 법개정이 필요하며, 서울시는 공영개발을 통해 공공임대주택을 대폭 확충할 수 있는 방안을 마련해야 한다.
서울시의 임대주택 민간 매각 승인은 공공임대주택 확대 정책과 배치
재개발사업에서 임대주택 건립을 의무화하는 것은 민간이 주도하는 사업에서 공익성을 확보하는 최소한의 제도적 장치로 서민주거안정과 개발이익환수 효과를 기대할 수 있다. 서울시는 1989년부터 재개발사업에서 의무 건립한 임대주택을 모두 영구공공임대주택으로 세입자 등 서민에게 공급해왔다. 서울시 공공임대주택의 34%가 재개발을 통해 공급된 물량으로, 재개발 임대주택은 서울시 공공주택 확충을 위한 주요한 정책수단이다. 그런데 세운3구역의 임대주택을 민간에 매각하도록 승인한 것은 서울시가 공공임대주택 확대를 위한 실효적 정책을 포기하는 조치이다. 세운3구역을 시작으로 다른 사업으로 임대주택의 매각이 확산되면 도시 내에서 공공임대주택을 확보할 수 있는 중요한 정책수단을 잃게 된다. 서울시의 공공주택 공급계획은 심각한 차질을 빚을 것이다.
서울시는 세운3구역 임대주택 민간 매각 승인 철회하라
개발이익을 환수하고 공공임대주택 확보 등 주민대책을 수립해야 할 서울시가 제 역할을 포기한 채 사업자에게 편법으로 각종 특혜와 편의를 제공해 불노소득 사유화를 용인하고 주거불안까지 야기한 것은 행정의 직무유기이다. 사업의 인허가 권한이 지자체장에게 있음에도 법대로 했으니 어쩔 수 없다는 것은 옹색한 변명이다. 최근 박원순시장은 ‘집 걱정 말아요’ 토크콘서트에서 공공임대주택을 30% 공급하면 집 걱정 없는 천국이 될 것이라며 중앙정부의 투자확대를 촉구했다. 서울시의 행정과 정책이 따로 가고 있는 것은 아닌지 점검이 필요하다. 서민 주거불안을 키우는 세운 3구역의 임대주택 민간 매각 승인계획을 즉각 철회하고, 탐욕적 민간사업 추진이 아닌 서울시가 직접 공영개발 하는 방안을 마련하라.
국회 정동영의원실에서 제공한 <전국 재개발 임대주택 운영실태>에 의하면 부산과 광주, 대전을 비롯한 광역대도시에서 이미 재개발 민간임대주택이 승인되어 시행되고 있는 것으로 드러났다. 재개발 임대주택은 세입자 주거안정과 개발이익환수라는 공익적 목적을 위해 법에서 건립의무를 부과한 공공의 자산이다. 따라서 민간에게 공공의 재산을 처분하도록 권한을 부여한 현행 도정법은 공익성을 훼손한다. 국회가 전국적으로 확대 추세에 있는 재개발 임대주택의 민간 매각을 금지하는 법개정에 나서야 한다.
이전 글에서 우리는 미국의 주택 가격 폭등에 사모펀드가 어떻게 일조를 했는지 살펴보았다. 미국의 사모펀드는 규제 당국의 비호 아래 아무런 규제를 받지 않고 주택 시장에서 활개를 치고 있으며 그 와중에 서민들은 갈 곳을 잃고 길거리 노숙자로 전락하고 있다. 이번 글에서는 주택 시장에 뛰어든 사모펀드가 임대사업자로 변신하면서 임차인이 되어 버린 일반 서민들의 눈에서 어떻게 또다시 피눈물을 흘리게 하는지 알아보기로 한다. 단도직입적으로 말하면 사모펀드의 임대업에도 당국의 규제는 어김없이 빗겨나가고 있다.
‘월가가 집주인이 되었을 때’라는 제목을 단 분석 기사의 표지 장면. 매체는 연방정부의 비호 아래 기관투자자들이 투자자와 임차인에게 각각 확실한 수익과 편의를 약속하며 임대시장의 핵심으로 등극했지만, 투자자들만 행복해하고 임차인들은 비참한 지경에 이르러 반쪽만의 약속이 되어 버렸다고 요약하고 있다. <출처: The Atlantic>
이를 위해 <뉴 퍼블릭>이 소개하는 어느 임대인의 이야기를 먼저 소개한다.
#장면 1
남(南)로스앤젤레스의 4명의 자녀를 둔 한 싱글 맘은 주택을 월세로 임대했다. 그녀는 임대한 집의 담장이 무너진 것을 보고 주인에게 전화해서 고쳐 달라고 요청했다. 돌아온 답은 황당했다. 담장이 임차인의 개 때문에 망가졌으니 이틀 안에 500 달러(약 60만 원)를 내라는 통지였다. 그런 법이 어디 있냐고 하니 돌아온 답은 더 황당했다. “싫음 방 빼!” 그녀가 돈을 낼 유일한 방법은 그녀가 받는 주급을 담보로 대출을 받는 것뿐이었다. 그 일이 있은 뒤 몇 개월이 지나 봉급날이 변경되었다. 그래서 원래 내던 날짜에 당장 월세를 못 낼 것 같으니 며칠만 말미를 봐달라고 요청했다. 그 때 집주인에게서 돌아온 답은 “안 돼!”와 “못 내면 당장 방 빼!” 할 수 없이 그녀는 또 다시 얼마 되지 않는 주급을 담보로 대출을 받아 제 날짜에 맞춰줘야 했다.(“Slumlord Millionaires: Wall Street’s new scheme to profit off poor people,”, The New Repulic, July 24, 2014).
악덕 집주인 사모펀드, 블랙스톤
그런데 그 임차인의 집주인은 인근에 살지 않는다(과거엔 보통 미국에서는 임대아파트에 관리사무소를 두거나 집주인이 근처에 살고 임차인의 불만 및 편의를 즉시 봐 주었다). 그녀의 집주인은 바로 인비테이션 홈즈(Invitation Homes). 월가의 거대 사모펀드 블랙스톤(Blackstone)의 자회사이다. 앞에서 살펴보았듯, 2008년 금융위기 후 파괴됐던 주택시장이 기지개를 조금씩 펴기 시작할 무렵인 2011년부터 월가의 블랙스톤은 임대 사업에 뛰어 들었다. 그런데 이들의 개입으로 임차인들의 사정이 좀 나아졌을까? 다시 말해 임차인들의 입장에서 과거 구멍가게 수준의 집주인(mom and pop landlords)에 비해 블랙스톤이 더 나은 집주인일까?
이 질문에 블랙스톤의 대답은 “물론 그렇다”이다. 그들이 내세운 이유는 일견 그럴듯해 보인다. 자신들을 필두로 월가의 사모펀드가 주택 대량매집을 해서 임대사업에 뛰어들었기 때문에 그만큼 주택 공급이 늘어났고 그 결과 임대료를 낮추는 효과가 있었다는 것이다. 그래서 단연코 임차인들의 입장에선 호재라며 설레발을 쳐댄다. 그 말은 맞는 말일까? 결코 아니다. 절대로 임차인들의 사정이 나아지지 않았다. 왜냐하면 블랙스톤은 과거의 악덕 집주인(slumlord)도 울고 갈 정도로 더 악독하고 냉혈이기 때문이다. 그렇다면 사모펀드 집주인이 도대체 어느 정도로 악질적이기에 이런 말이 나오는 것일까?
악덕 영세 임대업자도 울고 갈 블랙스톤
이것에 대해 자세히 살펴보기 전에 먼저 <뉴리퍼블릭>의 보도를 보자.
“임대업자 블랙스톤 악덕 집주인을 능가한다. 그들은 결정적 하자가 있는 물건들을 시장에 스스럼없이 내놓아 임대를 했고 불만을 토로하는 임차인들과의 접촉을 기피했으며 주(州)법과 지자체법을 위반했다”(“Slumlord Millionaires: Wall Street’s new scheme to profit off poor people,”, The New Repulic, July 24, 2014).
그런데 현행법을 위반하며 임차인들을 괴롭히는 신종임대업체 사모펀드에 대한 규제는 전혀 없다. 있는 것이라곤 오직 그들에 대한 자유방임만 있었을 뿐이다. 반면 거기엔 임차인의 보호를 위한 어떠한 제도적 장치도 작동하지 않았다. 이것을 증명하는 여론조사가 있다.
경제정의 시민단체인 ‘공정경제를 위한 전략행동’(SAJE: Strategic Actions for a Just Economy)과 ‘도시동맹 권리’(RCA: The Right to the City Alliance)는 캘리포니아 주의 남(南)로스엔젤레스와 리버사이드에 거주하는 292개의 거주지에서 임차인들을 상대로 조사를 벌였다. 실제로 조사에는 51개의 가구가 응했는데 응답자의 85~95%가 흑인이었고 그들 중 대부분은 이 전에 집을 소유했던 평범한 소시민들이었다.
설문조사 결과 인비테이션 홈즈는 임차인들을 계약 당사자로 정당하게 다루지 않고 함부로 대했다. 임대회사가 25,000달러(약 3천만 원) 정도 들여 손을 보고 집을 임대했다지만 너무나 많은 하자가 발견되었다. 설문 응답자의 46%가 배관 문제를 거론했으며, 39%는 바퀴벌레를 비롯한 해충을, 그리고 20%가 에어콘 및 곰팡이 또는 물이 새는 천장 때문에 속 터져 했다.(“Blackstone unit Invitation Homes sued over rental house’s condition,” Los Angeles Tiems, MAY 5, 2014.; “Billion-dollar landlords: Rental-home giant under fire for unsavory conditions,” ABC7, Nov. 18, 2017; “Renter says mold at St. Petersburg home forced him to have sinus surgery,” ABCNews, April 15, 2019.). 로스엔젤레스의 한 임차인은 곰팡이 때문에 몸까지 아파지자 인비테이션 홈즈를 상대로 소송을 제기했다. 그런데 가장 큰 문제는 과거와 같이 집주인을 만나 불만을 제기하고 문제를 해결할 수 없다는 것이다. 집주인의 코빼기는커녕 말조차 건넬 수가 없다. 왜냐하면 인비테이션 홈스 사무실은 임대주택에서 35마일(약 56킬로미터) 떨어진 아주 먼 곳에 자리 잡고 있기 때문이다. 차가 없으면 사무실 직원을 만나는 것조차 불가능하다.(“Hedge Funds: The Ultimate Absentee Landlords (Fall Preview),” The American Prospect, Sep 29, 2015.). 불만 제기를 위해 전화를 해도 안 받는다. 그러나 월세가 밀릴 때면 사정은 완전히 달라진다. 어림 반 푼어치도 없다. 그들은 시도 때도 없이 집요하게 전화 걸어 임차인을 괴롭히고 문에다 메모를 남기고 전자 메일을 쏟아 붓는다. 자신들이 할 의무는 철저히 외면하면서 돈은 꼬박꼬박 챙기는 악덕업자! 과거의 집주인들은 아무리 악덕 집주인이었다 하더라도 이정도로 뻔뻔한 철면피는 아니었다. 그런데 사모펀드 임대업체가 훨씬 점잖은 임차인 친화적인 집주인이라니 지나던 개가 웃을 일이다.
임대주택 시장에 뛰어든 월가의 사모펀드, 블랙스톤의 자회사 인비테이션 홈스 로고가 선명한 조지아 주의 어느 임대주택 광고 <출처: The Atlantic>
터진 봇물, 엑스트라 피(extra fee): “임차인님 여기 추가비용 추가요~”
그런데 과연 이것뿐일까? 전형적인 렌트비(월세임대료)도 이들 사모펀드가 임대업을 하면서 과거보다 상당히 올랐다. 그런데 그게 다가 아니다. 거기에 덧붙여 과거에 집주인이 원래 관행상 내왔던(임대료에 포함되어 있던) 수도세, 조경비(건물유지비), 주차비, 쓰레기 처리비용까지 따로 더 내야 되니 어떻게 사나. 그 모든 것이 이른바 ‘엑스트라 피’(추가비용료)란 명목으로 주인이 내야 할 몫까지 임차인에게 떠넘겨진다. 물론, 이러는 데에 아무런 규제도 없다.(“Court Declares that Landlords Can’t Circumvent Rent Limits by Charging Extra for Water,” Santa Monica Daily Press, August 30, 2018.: “Rent By Another Name,” The Texas Observer, Sept. 12, 2019).
또 이것만으로 끝나는 게 아니다. 애완동물 키우면 돈 더 내야 하고, 전기료도 평상시 보다 많이 나오면 추가에 추가를 더해 왕창 뜯어 간다. 이것에 동의해야 월세 방을 임대해 준다.(“The Fido fee: Landlords increasingly charge extra rent for pets”, The Mercury News, Oct. 22, 2014.). 심지어 임대 계약 시 애초에 있지도 않았던 비용들도 임대 기간 중간에 느닷없이 집어넣어 더 내게 하는 경우도 있다. 예를 들면 TV가 없어 볼 수도 없는 케이블 채널 시청료를 어느 날 갑자기 강제로 부가하는 것이다. 거기에 응하지 않으면 국물도 없다. 어떤 경우 월세 내기 전날인데도 세 안내면 내쫓겠다고 메모를 남기기도 한다.
이들은 피도 눈물도 없는 AI와 같다. 사람이 아니다. 혹여 관계자를 만나면 사람하고 대면하는 게 아니고 마치 차가운 기계와 대면하는 듯이 느낄 정도다. 그들은 자신들이 하고 싶은 말만 하고 임차인의 말에는 귀를 닫고 얼굴을 돌린다. 마치 자동응답기의 기계처럼. 그렇게 월가의 신종임대업자들은 철옹성과 같은 제국이 되었다. 과거의 악덕 집주인이 최악의 경우 날강도였다면, 월가의 제국들은 과거의 악덕 집주인들마저도 두 손 두 발 들고 나가떨어질 냉혈의 로봇들이다. 아무리 날강도였다고 해도 과거의 악덕 집주인들은 적어도 그들을 향해 임차인들이 말은 할 수 있었으니까. 분통이라도 터트릴 수 있었으니까. “월세 못 내, 방 못 빼” 하며 배 째라 식으로 뻗댈 수 있었으니까. 그러나 법 위에 군림하는 제국들은 임대업자란 두터운 갑옷을 입고 곤경에 처한 서민들을 도끼와 칼과 창으로 난도질을 하고 있다.
신종 월세(임대료) 개념 탄생시킨 사모펀드
그래서 과거의 임차인들이 냈던 월세의 개념은 저리 가고 신종 월세의 개념이 탄생했다. 그것은 바로 배보다 배꼽이 더 큰 ‘엑스트라 피’가 덧붙여진 임대료다. 쉽게 이야기하면 예를 들어 대도시의 경우 방 하나 빌리는데 과거의 렌트비 명목의 임대료가 1,700달러(약 200만 원)라면 거기에 덧붙여 이런 저런 명목으로 뜯어가는 ‘엑스트라 피’가 1,000달러(약 120만 원)에 달해 도합 2,700달러(약 320만 원)가 된다. 그래서 온라인 오프라인 할 거 없이 표면에 제시된 임대료를 보고 방을 얻는다면 추가되는 비용 때문에 시쳇말로 대략난감(?) 하게 되는 것이다. 이러면서 지갑이 얇아지는 서민들은 임대주택과 임대아파트에서 조차 밀리는 형국이 되는 것이다.
이를 두고 임차인들은 이렇게 토로한다.
“추가비용 부가가 얼토당토 하다고 항의하면 신종 집주인들은 이렇게 말 할 뿐이다. ‘난 신경 안 써. 그것은(추가비용)은 필수사항이야’. 그들은 우리에게 더 뜯어가기 위해서 혈안이 되어 있으며 그 쪽 방면에는 가히 천부적이다…아마도 이들은 할 수 있다면 임차인들이 죽을 때까지 추가비용을 내게 할 수 있다. 저들이 정말로 원한다면 임대료(과거 개념의 임대료)가 0원이 되어도 모든 것을 추가비용으로 걷어 충당할 수 있다.”(“Rent By Another Name,” The Texas Observer, Sept. 12, 2019.).
“우린 간신히 버티고 있을 뿐 더 이상 여력 없다.”(“Slumlord Millionaires: Wall Street’s new scheme to profit off poor people,” The New Repulic, July 24, 2014).
금융위기 이후 대단위 주택압류 사태를 최대한 기회로 삼아 월가의 헤지펀드(사모펀드)가 미국에서 단독주택의 소유에 있어 어떻게 절대 강자가 되었는가를 폭로하는 기획 기사의 소개 화면. 기사는 월가의 제국이 궁극적으로 임차인들에게는 보이지 않는 유령 같은(집 근처에 살지 않는) 악덕 집주인이 되어버렸다고 제목을 달았다 <출처: The Prospect>
무소불위 사모펀드
왜 주택(임대)시장을 월가의 큰손들이 좌지우지하게 규제하지 않는가? 그리고 왜 임차인들을 보호하지 않는가? 이 질문에 답하기 전에 월가의 신종 임대업자들에게 규제라는 것은 어떤 의미인지 먼저 알아보자. 규제는커녕 그들에게는 있는 규제조차 사문화되었을 뿐 아니라, 나아가 과거에는 상상할 수조차 없는 규제에 반하는 조항들이 신설되고 있다. 한 마디로 말해서, 법과 제도는 임차인이 아닌 철저하게 임대업자의 손을 들어주고 있다.
예를 들면, 과거엔 월세를 제때 못 내도 집주인이 임차인을 강제로 쫓아내지도, 집에 발을 들여 놓지도 못했으나 이제 경고도 없이 바로 쫓아내고 있다.(“’Billion Dollar Landlords’ allegedly quick to threaten eviction, slow to repair,” ABC7, Nov. 17, 2017). 또한 다달이 내는 월세 외에 계약 시에 한 두 달치를 먼저 내고 나중에 돌려받는 보증금(security deposit)의 액수도 캘리포니아 주법에는 한도를 정해 놓았지만 인비테이션 홈즈 같은 회사는 이를 무시하고 제 맘대로 부가한다. 미국의 월세는 보통 1년 혹은 2년 단위로 계약을 한다. 그러나 이렇게 장기(혹은 정기) 계약을 하지 못하는 사람들(흔히 경제 사정이 매우 열악한 사람들)은 매달 700~800달러(약 80~90만 원)를 더 내야 월세 방을 얻는다. 이것은 주법을 위반한 것이다.
그러나 신종 임대업자들에겐 주법이나 지자체법 보다 자신들이 만든 법이 더 상위에 있다. 그들은 “자신들이 정한 규약(주법과 지자체법을 완전히 무시한 법)에 어긋난 짓을 하거나 불평불만을 하는 임차인들에게 언제든지 소송해서 감옥에 처넣을 것”이라고 위협을 일삼는다.(“Slumlord Millionaires: Wall Street’s new scheme to profit off poor people,”, The New Repulic, July 24, 2014).
나아가 주나 지자체조차도 신종 임대업자들이 유리하게 법을 개정한다. 예를 들어 텍사스 주의 경우, 2017년 보일러, 히터, 에어컨, 또는 건물 시스템 등의 유지보수와 관련된 일체의 비용 부가에 한도를 없애버렸다.(https://capitol.texas.gov/tlodocs/85R/billtext/html/SB00873F.HTM). 이로써 임대인이 임차인에게 부가하는 “추가비용의 폭발이 일어났으며, 정부가 이들 신종 임대업자들에게 그렇게 할 수 있게 명시적으로 허용한 것”이라고 텍사스 주 임차인연맹(Texa Tenant’s Union) 회장 샌디 롤린스(Sandy Rollins)는 일갈했다.(“Rent By Another Name,” The Texas Observer, Sept. 12, 2019). 이로써 과거 10년 전에는 대부분 임대료에 포함되었던 것들이 이제는 추가비용이라는 명목으로 따로 임대료에 추가해서 부가되어 배 보다 배꼽이 더 커지는 상황이 연출되게 된 것이다. 이것이 도대체 어느 나라 이야기인가? 선진국 미국에서 벌어지는 일이다. 과거 미국과는 완전히 달라진 세상이다.
통제불능의 추가비용이 불러온 비극
롤린스가 이름 붙인 “통제불능의 추가비용”의 결과는 무엇인가? 그것은 바로 노숙자의 양산이다. 추가비용의 통제불능은 ‘거주부담능력’(housing affordability)의 위기를 불러오고 그것은 곧 노숙자 증가의 위험성과 직결된다. 캘리포니아를 비롯한 미국 전역에서 임대료의 대폭 상승엔 바로 이러한 이유가 있었던 것이다. 문제는 집값과 임대료는 하늘을 찌를 듯 폭등하고 있는데 비해 서민들의 임금은 정체되거나 오히려 줄었다. 이런 와중에 월가의 신종 임대업 제국들은 강제퇴거 조치 및 미지불 월세까지 끝까지 받아내는 탁월한 기술까지 보유하며 가혹하게 서민들의 등골을 짜내서 자신들의 배를 마구 불리고 있다.
이러한 지적에 대해 인비테이션 홈스의 데니스 던켈(Denise Dunckel) 대변인은 “미국 주택 시장 회복에 커다란 기여를 한 기관투자자들의 공로를 무시한 극도로 왜곡된 비판”이라며 “우리는 캘리포니아 및 연방 임대차법을 준수하고 있다”고 뻔뻔하게 응수했다.(“Slumlord Millionaires: Wall Street’s new scheme to profit off poor people,”, The New Repulic, July 24, 2014).
“우리는 여기서 (살고 싶어도) 경제적으로 살 여력이 없다”라는 푯말을 들고 시위에 참여한 노스캐롤라이나 주의 샬럿(Charlotte)의 시민. 비평가들은 월가의 대형임대업자들이 대량매집으로 집값과 임대료를 폭등시켜서 서민들이 적정한 가격에 거주할 공간의 씨를 말리고 있다고 지적한다 <출처: The Charlotte Observer>
지역경제의 황폐화
월가의 신종임대사업이 초래한 문제를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 월가의 대규모 임대사업은 주거안정성을 심대하게 훼손한다. 그 결과 서민들이 대거 길거리로 내몰리고 있다. 둘째, 월가의 대규모 임대사업은 과거의 악덕 집주인이 양반이라 불릴 정도로 악질적이고 무도하다. 이들의 목적은 오직 막대한 이윤창출이며 그것을 위해서는 피도 눈물도 없다.(“Company bought hundreds of houses. Now, poor are getting ‘priced out,’ critics say,” Charlotte Observer, Dec. 5, 2018).
그러나 신종 임대사업은 이것들과는 또 다른 차원의 문제를 노정한다. 그것은 바로 임대사업으로 번 돈들이 지역사회로 편입이 안 되고 모두 월가의 부자들의 호주머니로 흘러 들어간다는 것이다. 씬시아 스트레스맨(Cynthia Strathman) SAJE 대표는 “사모펀드의 신종 임대사업의 수익은 지역사회로 안 돌아오기 때문에 지역민들의 부의 창출에 전혀 도움이 되지 못한다”고 지적한다.(“Slumlord Millionaires: Wall Street’s new scheme to profit off poor people,”, The New Repulic, July 24, 2014). 한 마디로 말하면, 이들은 월가가 빨대를 꽂은 영원한 먹잇감에 불과한 것이다. 그러면 그럴수록 지역 경제는 황폐화되고 그 속의 지역민의 삶은 더욱더 피폐해진다.
여보세요, 거기 누구(임차인을 위한) 없소?
규제의 사각지대 하에서 양산되는 것은 노숙자다. 그렇다면 질문이 생긴다. 수많은 사람들이 길거리로 쏟아져 나오면서 노숙자로 전락하는 것을 목도하면서도 왜 규제하지 않는가? 왜 임차인들을 보호하지 않는가? 아니 그 보다 왜 월가의 제국들이 주택을 대량매집하게 허용하는가?(“A massive buy-to-rent scheme is hitting the housing market,” Business Insider, Aug. 28, 2018). 왜 그들이 임대차보호법을 어겨도 그냥 눈감아주고, 나아가 그들의 배를 무한정 불릴 수 있게 도와주는 법 개정을 하는가? 이러한 모든 규제 철폐들은 바로 월가의 제국들이 주택시장과 임대시장에서 마음껏 활개 치게 한 자유주의 정책들의 일환이다. 결국, 임차인과 서민들을 위해 필요한 것은 바로 이들 제국들에 대한 규제이다. 통제이다. 그런데 이들을 위한 조치들은 취해지지 않았다. 도대체 왜일까? 이것을 뒤에서 다루기로 한다.
젊으나 나이 들어서나 내 집이 없다면 임대를 살아야 하고, 내 집이 있더라도 여러 가지 이유로 다른 곳에 거주하게 된다면 임대주택을 찾아야 한다. 이 때 우리는 어떤 선택을 할 수 있을까?
당연히 민간임대주택으로 전세, 반전세, 월세를 찾을 것이고, 자격이 되고 기회를 만난다면 공공임대주택에 장기, 혹은 단기로 전세나 월세로 살 수 있을 것이다. 공공임대의 경우, 관리부실로 고통받을 수 있으며, 그나마도 기회가 많지 않고, 민간임대는 한마디로 너무 비싸다. 그리고 계속 비싸지고 있다. 이 두 가지 외에는 다른 선택은 없을까?
이 글은 자가주택과 민간임대, 공공임대를 제외한 다른 선택지로서 협동조합 주택이 있다는 것을 알리고, 그 사례로 실제 진행 중인 사업을 소개하는 글이다.
협동조합 주택은 협동조합이 소유하는 주택이고 (소유권 등기) 조합원 중에서 해당 입주자들은 세를 내고 사는 임대주택이다. 즉 조합원이기 때문에 자가의 성격과 임대의 성격을 모두 가지는 주택이 협동조합 주택인 것이다.
스웨덴은 전체 주택의 26%, 독일은 15% 정도가 협동조합 주택이다. 그런데 우리나라에는 현재 협동조합 주택, 정확히는 협동조합 임대주택이 없다. 비슷한 몇 가지 사례들은 있으나 이것들은 협동조합 임대주택이 아니다. 구름정원, 소행주 등에서 보이는 소규모 동호 주택은 협동조합을 구성하여 시행과 시공을 했더라도 결국은 소유권이 개별/개인에게 돌아 간다, 따라서 이는 개인 소유 주택이고 협동조합 임대주택이라 할 수 없다. 별내지구의 뉴스테이 사업은 이보다 복잡한데, 입주 8년 후 리츠가 청산할 때에는, 즉 소유권에 대해 제대로 판가름이 나는 시점에 가서는 자가소유 형태를 띠게 될 것이다. 즉 한시적으로 거주자의 협동조합이 일부 소유권에 관여하는 방식일 뿐이다.
현재 협동조합 주택이라고 하는 것들을 정리하면 다음과 같다.
– 거주자 중심 시행 사업인 경우, 소유형태는 개별 자가소유를 기초로 한다.
– 입주 후에는 공동공간을 협동조합이 소유하는 경우가 있다.
– 서울시 사회주택사업의 경우, 시공과 시행을 협동조합이 진행한다.
– 사회주택은 소유형태로 볼 때 공공주택이고 8년 후에는 민간에 판매한다.
– 별내 더함의 경우, 이전 정권에서 주택사업자를 위한 만든 정책인 뉴스테이 정책을 이용한 시행사업이다. 리츠내에 거주자의 협동조합출자금이 아주 소액 포함되어 있지만 소유권은 리츠, 주식회사가 가진다. 협동조합 출자금은 주택소유를 위한 용도가 아니다.
– 서울시 공동체주택 사업이나 LH 공공지원 민간임대주택 사업 등 모든 공공지원 사업은 일단은 한시적인 공공주택이거나 아예 처음부터 민간이 소유하는 주택이 된다.
위의 모든 것들 중에 그 어떤 것도 협동조합 주택이 아니다. 협동조합적 소유, 집단적 소유형태를 가진 주택이 아니다. 협동조합 주택은 특히 시행, 시공자금, 시행 후의 자금 등을 책임지고 운영하는 소유주체로서 실 거주자가 포함된 협동조합이 있어야만 가능한 것인데 위의 어디에서도 이를 찾을 수 없기 때문이다.
우리나라에서 실로 협동조합 임대주택이 필요한 계층은 청년들이다. 서울에서 2억, 3억을 가지고는 자가는커녕 전세도 얻기 어렵다. 하지만 청년이 1억을 자기 힘으로 만들려고 해 보라. 매월 100만원을 모아도 10년이 넘게 걸릴 것이다. 그 사이 집값의 상승을 생각하면 이 조차도 의미가 없다. 부모로부터 지원을 받지 못하는 수많은 청년들은 주택문제에서 영원한 패배자가 되어야 하는가? (지방 거주자 모두에게도 해당되는 문제이기도 하다)
청년 1인 혹은 2~3인 가구를 위한 부담가능하면서 질좋은 주택, 다양한 계층이 섞여서 사는 주택. 문화와 교육이 함께 어우러지는 주거공간. 이것이 협동조합 임대주택이 필요한 이유이다.
공공임대 주택은 기회가 적고 계층혼재가 불가능하다. 심지어 유지보수 등에서 여러 가지 문제를 야기하고 있다. 구조적으로 질 낮은 주택일 가능성이 많다. 이는 공공주택의 조성과 유지가 모두 세금으로 충당되는 구조이기 때문이다. 협동조합 임대주택은 조합이 스스로 소유하고 관리하므로 제대로 유지보수가 가능하고 입주자의 제반 요구에 부응하는 공동체 주택으로 만들어져서 입주자의 만족도가 높으며 결정적으로 지속가능한 주거, 부담가능한 주거, 부끄럽지 않게 살만한 공간에서를 거주하는 것을 목표로 한다. 협동조합 임대주택은 그것이 가지는 준공공적 성격에 부응하는만큼, 공공의 재정적 지원을 받고 그 대신 적당한 수준에서 민간임대보다 저렴한 주택을 공급한다는 것에 더해서 (여기까지는 기존 사회주택사업과 별로 다르지 않다), 스스로 토지와 주택, 혹은 주택에 대해서 소유하는 협동조합을 통해서 토지대의 상승에 대한 부담없이 계속 거주하는 것과 청년문화와 교육적 욕구를 충족시킬 공간과 컨텐츠와 결합해 있는 완전히 새로운 주거형태이다.
사례를 만들어 가는 노력 – 협동조합 큰바위얼굴의 삼송사업
협동조합 큰바위얼굴은 지난 2019년 5월에 LH가 공모한 고양삼송지구 주거전용 주택용지 공공지원 사회임대주택 사업공모에서 사업자로 선정되었다. 이 사업(이후 삼송사업이라 약칭)은 대지 500평에 25가구, 각 가구 당 실평수 84m2 정도의 임대주택을 건설하는 사업이다. 토지는 LH가 소유하고 건물은 시행자인 협동조합 큰바위얼굴이 지어서 입주자들을 선정하고 (공공)임대하는 사업이다. 큰바위얼굴은 시행사이자 임대사업자인 셈이다. 그리고 입주자는 공공임대주택 입주조건에 맞게 소득수준에서 합당한 청년, 신혼부부 혹은 노년층이어야 한다. 그런데 삼송사업은 이제까지의 공공지원 사회주택사업과 크게 다른 점이 하나 있는데, 그것은 LH로부터 15년간 토지를 임대한 후, 토지를 사업자인 협동조합에게 판다는 옵션이 포함된 것이다. 최초가격에 더하여 15년 후의 시장토지가격을 반영하되 변화액의 1/2을 올려서 토지를 구입하라는 것이다. 이 경우, 사업자인 협동조합은 온전히 토지와 건물의 소유주가 될 수 있고 기존 입주자는 계약연한이 끝나서 퇴거해야 하며, 이를 판매하여 수익을 바랄 가능성이 생긴다.
협동조합 큰바위얼굴은 이 지점에서 나름대로 고민했다.
15년 뒤에 협동조합을 현재의 누군가 책임질 수 있겠는가? 또한 입주자가 삶의 터전으로 가꾸어 온 공간을 지속적으로 살아 갈 수는 없을까?
즉 삼송사업이 협동조합임대주택으로 진행되도록 할 수 없을까?
논점 진행에 앞서 사업에 대한 구체적인 이해를 돕기 위해 삼송사업의 개요와 입주자, 공간배치 등을 간단히 설명하겠다.
○ 사업의 개요
○ 입주자 특성별 공간배치
1. 시니어 및 신혼부부 : 1층 9개 호(방 3, 욕실 2, 거실 1, 주방 1)에 입주
2. 자녀있는 시니어, 노부모를 모시는 청년 및 신혼부부
. 2층과 3층을 연결하는 복층형 : 건물 당 3개 호씩 배치(총15호)
. 하나의 현관문을 이용 + 2, 3층에 각각 거실문을 두어 독립성 보장
. 한가족 2세대가 동거할 수 있도록 설계
3. 청년 쉐어하우스
1층의 1개 호는 청년 쉐어하우스로 제공 (마동 1층 1호, 4룸)
– 현재는 1개 호만 청년 쉐어하우스로 예정하고 있지만, 청년 수요가 많을 경우, 내부 개조 없이도 확대 운영이 가능한 설계
○ 커뮤니티 시설 및 기타 공동시설
1. 커뮤니티 시설
* 총면적 263.01㎡(약 79.7평) : 가동 153.78㎡(46.6평), 나동 109.23㎡(33.1평)는 선큰 형태로서 단지 및 지역주민이 쉽게 접근, 이용할 수 있도록 설계
* 주요 용도 : 북카페, 복합문화 공간, 다목적 모임공간, 체력단련실, 커뮤니티 키친, 입주자 생협 등
2. 기타 공동시설
* 정원(1층, 옥상), 텃밭, 사계절 화단(담장 대체), 노면 주차장 등
협동조합 큰바위얼굴(이하 큰바위)은 노동자협동조합이다. 그리고 지향하는 주된 사업이 협동조합 임대주택 건설과 운영이다. 사업모델로서 스웨덴의 Riksbyggen처럼 협동조합 주택 사업을 하는 목표를 가지고 있다. 그래서 삼송사업을 거주자공동체 + 시행/운영자 조직의 결합으로 우리나라 협동조합 소유 주택 1호로 만들어 갈 계획을 세웠다. 청년주택에 맞춤한 형태는 아니지만, 대신 세대통합형 공동체 구성, 공용공간의 사용, 일자리 창출이 가능한 형태로 만들어 갈 계획이다.
당장의 소유권 등기는 토지는 LH리츠, 건물은 큰바위 앞으로 되어 있지만 15년 간은 입주자들은 계속 살아갈 권리, 매년 2% 이상 임대료를 올리지 않을 것과 공동체를 구성하고 공동공간을 스스로 운영해 나가는 권리를 가진다. 하지만 처음부터 거주자 협동조합을 구성하고 15년 후에는 건물과 토지를 합쳐서 거주자 지분과 큰바위 지분, 융자부채로 구성된 협동조합(집단적 소유) 임대주택에서 거주할 권리를 가지도록 할 계획이다. 이를 위하여 입주 전부터 보증금 외에 조합출자금을 납입하고 거주조합원이 된다. 거주자 협동조합의 조합원인 입주자들은 공용공간(커뮤니티 공간)에 대한 사용방안을 스스로 결정한다. 거주권은 거래할 수 있게 할 것인지에 대해서는 아직 결정하지 않았으나, 거래하는 것도 가능하다는 견해가 지배적이다.
15년 후, 토지를 구입할 때, 입주자들은 토지구입비의 일부를 추가로 조합에 출자금 형태로 납입하고 또한 기존 보증금도 출자금으로 전환하여 완전히 협동조합이 소유하는 임대주택으로 변환한다. 대략 전체 주택가의 2/3정도는 거주자들이 납입하거나 토지거래 이익(LH에게 할인받은 부분)의 일부가 될 것이고 10%는 큰바위, 나머지는 대출로 구성될 것이다.
현재 삼송사업은 건축허가가 나온 상태이고 LH리츠와 토지계약 단계에서 토지대의 조정이 진행 중이다. 별다른 문제가 없다면 올해 10월에는 공사에 들어갈 수 있을 것이라 예상된다.
삼송사업은 청년주택으로 계획된 협동조합 주택은 아니며 보증금이 제법 높고(1억 5천 정도 예상), 1가구 당 규모가 상당히 크다(84m2형). 하지만 협동조합 임대주택으로 진행하여 입주자들의 거주권을 처음부터 예정하고 건설하는 사업인만큼 나름의 의의는 있을 것이다.
* 15년 후, 부동산 가치의 변동폭을 1.5배로 잡았을 때 자금추이 (이 액수 결정은 실거래 가격이 아니고, LH와 합의하는 가격)
결론 – 협동조합 주택의 잇점
협동조합 주택은 3가지 측면에서 이익이 있다.
1) Affordable – 적은 보증금, 주변보다 저렴하고 장기임대가 확보된다.
– 현실적인 주거사이즈 (49m2미만) : 1인가구 중심
– 최저임금노동자도 지속적으로 부담가능한 임대료 수준 30~60만원을 넘지 않는 수준 (서울 기준, 다양한 가격)
2) Social Mixing – 계층의 융합, 제대로 된 관리와 공동체 운영이 가능하다.
– 교통요지, 직장으로의 이동 유리한 위치
– 호텔식 서비스, 공동체주거 형태 (북카페, 공동취사식당, 창고, 세탁소, 카쉐어링)
3) 문화와 교육적 가치 – 공동체 형성 + 올바른 청년문화
– 문화, 교육 공간과 컨텐츠 생성
– 휴식공간, 유휴공간 (공연/회의장, 게스트하우스, 건전한 유흥)
협동조합 주택건설의 방법
1) 토지임대시 : LH 혹은 공사들, 혹은 지자체로부터 장기(영구)저리 임대한다.
2) 토지구입시 : 자체 조합의 조성 자금이나 펀드를 이용한 Equity로 토지를 계약하고 나머지 잔금은 주택도시기금으로부터 융자받는다.
토지와 건축비용을 주택도시기금으로부터 융자받는 대신 임대료를 주변의 7~90%로 책정한다. 또한 반드시 필요한 공간인 공공을 위한 공간 – 청년교육시설이나 문화공간을 충분히 확보하고 이를 기부체납함으로써 용적율을 상향하는 방식도 가능하다.
공공임대주택과 협동조합주택의 차별성
공공임대주택의 소유권은 공공(국가 = 지자체, 공사)이 가진다. 이는 국가의 자산이 묶여 있는 것이고, 건설과정과 운영과정에서 많은 세금이 투입된다. 이는 공공주택의 근본적인 한계(Limit)이다. 이러한 한계로 인하여 공공주택의 정주환경이 지극히 열악한 현상이 생겨나는 것이다.
협동조합주택은 준공공주택이라고 할 수 있다. 소유권은 민간, 협동조합이 가진다. 자기자금이 적고 사업비를 기금으로부터 지원을 받더라도 이는 스스로 책임지는 부채이고 스스로 갚아나가는 것, 자산운영의 책임이 협동조합 내부에 존재한다. 정부와 공공의 입장에서는 협동조합주택을 위해 세금을 투입할 필요가 없다. 따라서 협동조합주택 입장에서는 기금이용, 세제혜택이나 공공시설의 운용과 관련하여 공공과 상호협력, 협조를 통해서 지원받는 것은 필요하지만 그것은 어디까지나 공익적인 성격을 포함하는 사업을 진행하는 민간에 대해 정부와 공공이 지원해 주는 것일 뿐이다.
시민들의 의견
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