목표도 없이 형식적 운영..국회 서민주거복지특위 활동 평가

주택임대차보호제도 개선 촉구 기자회견

계약갱신청구권‧전월세상한제 도입‧공공임대주택 확충‧주거복지기본법 처리해야 

※ 기자회견 일시 장소 : 5월 20일(수) 오전 10시. 국회 정문 앞

2015.05.20(수) 오전10시 서민주거안정연석회의 기자회견

전국의 주거·시민·사회·노동 분야 100여개 단체로 구성된 ‘서민주거안정 연석회의’는 오늘 5월 20일(수) 오전 10시, 국회정문 앞에서 40일만에 오늘 서민주거복지특위를 개최하는 국회 서민주거복지특위 활동 중간평가, 주거복지기본법 국회 통과 및 서민주거안정 7대요구안을 반영해 주택임대차보호제도 개선을 촉구하는 기자회견을 진행합니다. 이 기자회견은 국회 특위에서 해외 세입자보호 제도 연구용역 발표회를 하는 동일‧동시간에 진행합니다. 

서민주거안정 연석회의의는 지난 4월 6일 국회서민주거복지특위에 서민주거안정을 위한 7대 요구안을 전달하며 이 요구안을 특위가 수용해 주택임대차보호 제도 도입을 요구한 바 있습니다. 7대 요구안은 △주택임대차 계약갱신청구권 제도 도입 △표준(공정)임대료 제도 도입 △전월세 인상률 상한제 도입 △주택임대차분쟁조정위원회 및 주거감독관 설치 △공공임대주택 확충 및 개선 △주거취약계층(청년, 비정규직 노동자 등)을 위한 주거대책 확충 △세입자(임차인)의 교섭력이 강화될 수 있는 참여시스템 및 대책 마련안으로, 국회가 가장 시급하게 처리해야 할 서민주거안정을 위한 최소한의 대책입니다.

국회 서민주거복지특위는 2014년 말 국회가 부동산 3법만 처리하며 비판 여론을 수습하기 위해 여야 합의로 특위 구성 후, 5월 20일 현재 회의만 5차례 진행했을 뿐 당초 논의 과제들을 본격적으로 다루지도 못한 채 오는 6월 활동이 종료될 예정입니다. 정부가 기업형 임대주택 사업을 강행하며 서민주거불안정한 상태를 심화시키는 동안, 국회 서민주거복지특위에서는 이를 제지하려는 노력조차 하지 않았습니다. 또 국회는 여야 정쟁으로 주거 문제의 어려움을 겪고 있는 대다수 서민과 장애인·노인 등 취약계층의 주거권을 보장하는 주거복지기본법안도 처리하지 않고 있습니다.

이에 서민주거안정 연석회의는 국회가 주거복지기본법을 통과시키고, 목적과 목표 없이 형식적으로 운영되는 국회 서민주거복지특위 활동 평가를 통해 문제점을 지적하고, 7대 요구안을 반영한 주택임대차보호제도 개선안 마련을 요구하는 기자회견을 개최합니다. 

별첨1. 서민주거안정 연석회의 활동 보고  
별첨2. 국회 서민주거복지특위 활동 평가 
별첨3. 서민주거 안정을 위한 7대 요구안 

뉴스테이 구색 맞추기에 불과한 국토부 주거대책 발표

전월세 구조 급변에 따른 주거비 부담 완화 위한 근본적 대책 빠져

서민·중산층 위한 공공임대주택 공급량 확대가 가장 시급해

2015년9월2일 국토교통부가 발표한 서민·중산층 주거안정강화 방안은 박근혜 정부와 새누리당이 혈안이 되어 있는 뉴스테이 정책의 구색 맞추기에 불과하다. 서민·중산층의 주거비 부담을 완화하기 위해서 시급히 도입해야 할 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 표준임대료, 공공임대주택 확대 등의 제도 개선 방안은 내용에서 모두 빠졌다. 정부가 진정 이 문제를 해결하겠다는 의지가 있다면, 단순히 행정절차를 수정하는 방향이 아닌, 국회 서민주거복지특별위원회 등을 활용해 실질적인 제도 개선을 위한 전향적인 태도를 보여야 한다.

이번 국토부 발표 내용을 요약하면 다음과 같다. 그간의 공공임대 공급 확대, 행복주택, 뉴스테이, 주거급여 등 맞춤형 주거지원의 성과를 체감하기에 부족하다는 진단 하에, 독거노인과 대학생 등 저소득 1인가구에 대한 주거 지원을 강화한다. 또한, 중산층 주거비 절감을 위한 2016년도 뉴스테이 공급 물량 확대, 공급촉진지구 신속 지정 및 원스톱 주거지원 안내시스템 구축을 주요 주거안정강화 방안으로 제시하고 있다.

국토부가 리모델링 매입 입대 사업, 전세임대 신설·확대, 공공실버주택 등을 통해 저소득 독거노인·대학생 1인가구를 비롯한 주거취약계층에 대한 지원을 강화하겠다고 밝힌 것은 바람직하다. 그러나 이들의 임대주택 수요에 비해 공급량은 여전히 턱없이 부족하다. 매입·전세임대 등 공공임대주택의 전체 공급계획 규모 확대 없이, 일부 추가·변동되는 정부 대책은 그야말로 언 발에 오줌 누기가 아닐 수 없다. 특히 전세임대나 준공공임대 확대 대책이 빠진 상태에서 치솟는 전월세임대시장에 실질적인 효과가 있을지 의문이다. 서민·중산층 주거안정강화를 위한 가장 확실한 방안은 공공임대주택 공급량 확대다. 국토부는 이번 발표에서 금년 공공임대주택 공급량이“역대 최대수준(입주 기준)”이라고 밝혔으나, 이는 참여정부 시절의 높은‘사업 승인’물량에서 기인한 것이다. 박근혜 정부에서 공공임대주택 공급 확대가 이루어졌다는 주장을 위해서는 준공 뿐만 아니라 사업 승인 실적도 발표해야 함에도 불구하고, 결국 국토부는 의도적으로 착시 현상을 일으켜 국민을 기만한 셈이다. [그림1]과 [그림2]를 참조하면, 공공임대주택 사업 승인 물량은 2007년 이후 눈에 띄게 줄어든 것을 확인할 수 있다. 대선 당시 20만호 공급을 약속했다가 14만호로 축소했던 행복주택 사업 역시, 임기 절반이 이른 현 시점 사업 승인량은 목표치의 30%에도 미치지 않는다.

[그림1] LH공사의 공공임대주택 사업승인 현황(1998~2014.10)

[그림2] LH공사의 공공임대주택 공급 현황(1998~2014.10)

정부는 뉴스테이 활성화를 위해 2015년 1.8만호, 2016년 2만호 공급, 뉴스테이 복합개발 위해 용도지역 상향, 재무적 투자자 보호방안 및 관련 법령의 정비 등의 대책을 발표하였다. 그러나 소득 5-7분위를 대상으로 한 높은 월세의 뉴스테이가 과연 중산층의 주거비 부담 완화에 걸맞은 정책인지 근본적인 의문은 해결되지 않았다. 아울러 LH가 보유하고 있던 택지를 민간에 매각하거나 이를 민간임대리츠 방식으로 사업 계획을 변경하겠다는 것은 당초 공공택지 조성 목적에도 반하며, 같은 토지로 훨씬 더 낮은 금리로 자금 조달이 가능한 LH가 직접 공공주택을 공급하게 하는 것이 타당하다.

또한, 정비사업 규제 합리화를 명목으로 정비사업 동의요건을 완화하고, 도의 정비구역 지정권한을 도지사에서 시장, 군수로 이양하는 방안도 서민·중산층 주거안정강화 방향과는 관련성이 없다. 재건축 지역 일부 주민의 반대에는 나름의 경제적 이유가 있으므로 지나친 동의율 완화는 부작용을 일으킬 수 있다. 정비구역 지정권한을 시도지사에 준 이유는 시장, 군수의 정비사업 사업추진을 적절히 통제하기 위한 것이므로 도지사 권한 이양은 적절하지 않다. 용적률 인센티브에 따른 공공임대 공급시 조합의 부담 완화도 지방자치단체의 권한 내에서 탄력적으로 추진되어야 할 일이다. 또한, CEO 조합장 제도는 전문성 및 투명성 표방에도 불구하고 조합과 외부세력의 결합만 용이하게 하는 제도로서 남용 가능성이 크며, 지자체의 공공관리 등을 통한 지원을 확대할 수 있도록 대책을 마련하는 것이 옳다. 국토부의 이번 발표는 도시정비사업이라는 생선을 고양이에게 맡기는 꼴이다.

급변하는 전월세 시장의 구조적 변화로 인해 서민·중산층의 주거비 체감 부담은 날이 갈수록 악화되고 있다. 국토부가 매번 발표하는 정책 도입의 근거에 해당하는 문제 인식은 나무랄 데 없으나, 내용은 늘 부실하거나 엉뚱한 방향으로 흘러간다. 정부는 문제 해결 방향과는 거리가 먼 전시적인 행정을 펼치기보다, 공공임대주택, 준공공임대주택 확대를 비롯해 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 표준임대료 도입 등의 근본적인 제도 개선에 전향적인 태도로 나서야 한다. 끝.

전국세입자협회·서울세입자협회·서민주거안정연석회의·참여연대

중산층의 꿈? 중산층의 짐!

[박동수의 주거칼럼4] 주거비 부담 낮추고 세입자 '지속 거주권' 보장해야

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

- '내 집 마련' 해도 '은행 세입자' 못 면해

- 중산층 세입자는 '렌트 푸어' 전락

- 주거비 부담 완화, 지속거주권 보장, 그리고 집값 안정

사회 통념상 중산층과 주거 빈곤은 어울리지 않는 말이다. 우리 사회에서 중산층 범주에 대해 다양한 견해가 있으나 그래도 합의됐던 것이, 안정된 직장이나 소득에 32평형 정도의 아파트를 소유한 이들이었다. 그래서 중산층이 주거 빈곤 계층이 된다는 말은 엉뚱하게 들릴 것이다.

주거 빈곤이라는 말은 두 가지 의미를 갖는다. 주거비가 가계 지출에서 많은 부분을 차지하여 주거비로 인해 다른 항목의 가계 소비를 줄여서 생활의 질을 떨어뜨린다는 의미가 하나고, 거주하는 주택이 열악한 주거시설(낡은 주택, 적은 평수, 지하, 유흥가 주변 등)인 경우를 말한다. 

이 글에서 말하는 '중산층-주거 빈곤'은 주거비 부담으로 인해 중산층의 삶의 질이 떨어진다는 전자의 의미이다.

소득 기준으로 중산층이라고 해도 현재 시점에서 집을 임대하거나 구입해도, 주거비 부담이 크다. 그 이유는 집값이 소득 대비 너무 높고, 전세가율이 최근 너무 높아졌기 때문이다.

... (후략) ...

>>> <오마이뉴스> 원문 바로가기

대학생 원룸 임대료 월 42만원, 이게 말이 됩니까?

[박동수의 주거칼럼3] 세입자 주거 안정 정책으로 전환해야

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

......

전세 세입자들은 '전세 대출 없는 전세'를 원한다. 세입자들이 노동(사업)으로 번 소득으로 빚을 내지 않고, 전세 가격을 마련할 수 있도록 전세 가격이 안정되어야 한다는 것이다.

월세 세입자들은 '저축할 수 있는 월세'를 원한다. 월세 지출이 너무 커, 저축할 여력이 없어졌다. 현재 월세는 세입자들의 월세 부담 선을 넘어섰다. 서민들이 부담 가능한 월세 금액은 30만 원, 중산층이 부담 가능한 월세 금액은 50만 원 안팎이다. 은행 정기 이자보다 3배 이상 많은, 보증금의 전월세 전환 이율을 낮추어야 한다. 

소득 없는 대학생의 원룸 임대료가 월 평균 42만 원, 그리고 전용면적 1.5평의 고시텔의 월세가 월 20만~60만 원으로 고급주택인 타워팰리스의 평당 임대료보다 비싼데, 이를 공정하다고 보는가?

... (후략) ...

>>> <오마이뉴스> 원문 바로가기

학원비 아낀 돈으로 월세 내라니...

[박동수의 주거 칼럼2] 주거의 질 떨어뜨리고 내수경기에 악영향 미치는 비싼 월세

<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>

전세 가격이 계속 오르고 있다. 전국 아파트 가격은 76개월째 상승하면서 전세 가격이 매매가격의 70%선을 넘어섰다.

전세 가격이 오르는 이유는 저금리 때문이다. 그리고 임대인들은 전세를 월세로 전환하는 것이 득이다. 전세 보증금을 은행에 맡겼을 때 받는 정기예금이자는 연 2% 안팎이지만, 보증금의 월세전환이율은 은행정기예금이자의 3배인 연 7% 안팎이기 때문이다. 

세입자 입장에서 보면, 전세가격이 오르더라도 전세대출이자가 월세보다 낮기 때문에 전세를 찾는다. 무리하게 대출을 하여 주택을 매입하는 이유도 주택담보대출이자가 월세보다 낮기 때문이다. 결국 전세가격의 폭등과 무리한 주택 구입의 배경에는 높은 월세가격이 자리 잡고 있다. 

그러면 그 높은 월세를 내고 생활하는 월세 세입자들은 현재의 자기 월세에 대해 어떻게 생각할까?

... (후략) ...

>>> <오마이뉴스> 원문 바로가기

전국 100여개 청년.종교.노동,주거시민단체로 구성된 주임법개정연대는 오늘(7/29) 오전10시, 온라인 기자회견을 열어 정부와 국회에 전월세 문제 해결을 위한 임대차법 추가 개정을 촉구했습니다. 

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2021. 7. 29. 주택임대차보호법 개정 1년, 임대차법 추가 개정 촉구 기자회견 <사진=참여연대> 

1. 취지와 목적 

• 주택 매매가격 상승이 전월세가격 상승으로 이어져 세입자들의 주거비 부담이 커질 수 있다는 위기 의식에서 작년 7월, 전월세인상률상한제와 계약갱신청권 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법(이하 주임법)이 개정됨. 주임법 개정 1년을 앞두고, 여야가 이 법의 추가 개정에 대해 서로 공방을 벌이고 있음. 더불어민주당은 임대차보호법 개정으로 갱신율 증가 등 긍정적인 면이 있다면서 일부 문제점의 보완이 필요하다는 의견을 내놓음. 반면, 국민의힘은 임대차법 개정으로 전월세 가격이 폭등하여 전월세난이 심해졌다며 주임법 폐기와 재개정 중단을 요구함. 


• 국민의힘은 전월세 폭등, 전세품귀의 원인을 개정 주임법 탓으로 돌리고 있지만, 전월세신고제가 시행된 6월 이전에는 이런 주장을 뒷받침할 근거가 불충분한데다가,   수도권, 비수도권 지역별, 고가와 저가 임대료가격대별, 주택과 아파트 유형별로 전월세 가격과 거래량 변동이 다르게 나타나기 때문에 서울과 수도권 지역의 집값 상승과 연동한 아파트 전월세 가격 상승 현상을 모든 주택에 일반화해서도 안됨. 


• 법 시행 이후 갱신계약의 임대료상한제 적용 등으로 주거 안정에 긍정적인 영향이  나타나고 있다는 분석이 나오고 있는 것은 그나마 다행임. 그러나 개정 주임법이 세입자 권리 보호에 충분치 않고 개선 사항이 분명하다는 것도 확인되고 있음. 정부와 국회는 더 미루지 말고 개정 주임법의 미흡한 점을 보완, 개선해 31년 만에 얻은 세입자들의 권리를  더욱 튼튼히 보호할 수 있도록 해야 함. 

2. 주요발언

• 박동수 대표(서울세입자협회, 주택임대차보호법개정연대 공동대표)

어제 국민의힘 김도읍 정책위원장은 “집 없는 서민들의 고통만 가중시키는 임대차 3법 재개정 시도 즉각 중단”을 주장함. 임대차 3법을 폐지하고 재개정을 중단하는 것이야 말로 서민들의 고통을 가중시키는 것임. 세입자들이 단 1회에 불과하지만, 갱신권을 보장받고 행사하게 되었다는 점에서 임대차 3법 개정은 의미가 매우 크다고 할 수 있음. 임대차 3법 개정은 세입자와 서민 주거 안정을 위한 긴 여정의 시작일 뿐임. 임대차법이 개정되었으나, 여전히 많은 세입자들은 전월세 폭등, 깡통전세, ... 주거 불안에 시달리고 있음. 주거세입자들을 고충을 덜어주기 위한 추가적인 법 개정과 종합적인 대책 마련이 필요함. 또 서민주거 안정을 위해서는 민간 전월세 보다 장기공공임대주택을 대폭 확대해야함. 정부가 공공임대 재정을 확대해 서구 유럽국가와 마찬가지로 부담가능한 양질의 장기공공임대주택 재고량을 20%이상 늘려야함.  

• 김대진 변호사(민변 민생경제위원회)

작년 7월 주택임대차보호법 개정으로 임대인과 대등한 지위에서 임대료를 포함한 거래조건을 결정할 수 있는 기회가 마련됨. 법개정 이후에도 전월세 가격이 상승한 것은 저금리로 인한 유동성 과잉공급과 그로 인한 부동산 가격상승이 주된 원인이라고 할 수 있음. 주택임대차보호법 개정이 없었더라면 지금보다 더 높은 전월세 가격상승이 이뤄졌을 가능성이 매우 큼. 주택임대차보호법 개정이 임차인의 주거안정에 긍정적인 영향을 미치고 있음. 

다만 개정 주택임대차보호법이 임차인의 권리 보호에 아직 충분하지 못하고 오히려 임대인과 임차인 사이에 갈등을 부추기는 측면도 있음. 민변 변호사들의 임대차 3법 관련 상담사례를 살펴보면, 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 한 규정과 관련하여 현행법 상 그 요건 및 절차, 효력발생 시점과 입증책임 등에 관한 내용이 불분명하여 임대인과 임차인 간의 갈등이 상당했음. 뿐만 아니라 신규 계약과 갱신 계약 사이에 보증금 액수 차이가 상당히 벌어져 이중가격이 형성되고 있는 것도 문제임.  개정법의 부족한 점과 향후 우려되는 문제점들을 감안하여 정부와 국회는 지금부터 주택임대차보호법 추가 개정에 조속히 나서야함.

• 이강훈 변호사 (참여연대 상임집행위원, 주택임대차보호법개정연대 공동집행위원장)

주택임대차보호법 개정 이후 계약 갱신 비율이 높아지고 있다는 점은 긍정적으로 볼  수 있지만 개정법의 한계로 인해 나타나는 제도의 사각지대를 해소하고, 주임법이 보다 효율적으로 작동하도록 만드는 것이 중요함.

이를 위해 첫째, 개정법의 가장 큰 사각지대로 확인된 신규 임대차계약에 대한 임대료 인상률 규제 여부를 시급하게 검토해야 함. 신규임차인이 겪는 경제적 고통도 큰 문제지만, 법 개정 후 갱신요구권을 행사한 임차인들이 2년 뒤 동일한 문제를 겪게될 것임. 주택 수요가 큰 서울과 수도권 등의 주요 도시를 대상으로 검토하는 것이 타당할 것임. 둘째, 계약갱신요구권 행사 횟수를 현행 1회에서 2회 이상, 가급적이면 갱신 횟수에 제한없이 갱신요구권을 행사할 수 있도록 해야함. 주택임대차 계약의 갱신 횟수에 제한을 두는 사례가 서구 유럽에 거의 없음. 셋째, 실거주를 사유로 하는 계약 갱신 거절의 요건과 행사 방법, 법 위반시 제재 방법을 개선해 임차인의 계약 갱신을 보다 분명하게 보장해야 함. 재개정 방향과 관련해 2회 이상 계약갱신요구권 행사 기회를 부여할 경우 최초 4년의 거주기간은 임차인에게 확실하게 보장하도록 개선하는 것이 필요함. 아울러 임대인이 임차인으로부터 계약갱신요구를 받은 날로부터 2주나 1개월 내에 갱신거절 사유를 명시해 갱신거절하지 않으면 갱신거절의 효과가 없도록 갱신거절 통지기간을 정해주는 것이 타당함. 

3. 기자회견 개요 

• 제목 : ‘전월세 문제 해결, 주택임대차법 추가 개정이 답이다’


• 일시 : 2021년 7월 29일(목) 오전 10시 


• 장소 : 참여연대 2층 아름드리홀, 온라인생중계 https://bit.ly/2UQxeYA


• 주최 : 주택임대차보호법개정연대


• 진행순서

사회 : 박효주 간사, 참여연대 민생희망본부 

발언1 : 임대차법 개정 1년의 의미 / 박동수 세입자협회 대표 주택임대차보호법개정연대 공동대표

발언2 : 개정 임대차법의 평가 / 김대진 변호사, 민변 민생경제위원회 

발언3 : 임대차법 추가 개정의 필요성 / 이강훈 변호사, 참여연대 상임집행위원 

[기자회견문] 

세입자 주거 안정 위해 주택임대차법 추가 개정하라!

주택임대차보호법 개정 1년이 다가온다. 주택임대차보호법 개정 이후 세입자들의  갱신 비율이 높아지는 긍정적인 변화가 나타나고 있지만 개정 주임법의 한계로 인한 문제점을 해결하고,  주임법이 보다 효율적으로 작동하도록 만드는 것이 필요하다. 

주택임대차보호법개정연대는 현행 제도의 문제점을 보완하여 세입자들의 권리가 충분하게  보장받을 수 있도록 아래 사항에 대한 법 개정을 촉구한다. 

신규 임대차계약에 대해서도 임대료 인상률상한제를 도입해야 한다. 

현행 주임법은 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차에 대해서만 임대료인상률상한제가 적용되다보니, 법 개정 이후 신규 임대차계약을 체결하는 임대인은 향후 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우를 대비하여 미리 높은 임대료에 계약을 체결하고, 이중가격 형성과 전체 전세가격 상승에도 영향을 미치고 있다. 또 법 개정 이후 임차인의 계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차의 경우 임대기간이 끝나는 2년후 임대료가 대폭 인상될 가능성이 높다. 따라서 신규 임대차계약에 대해서도 임대료 인상률상한제 도입을 시급히 논의해야 한다. 

임차인의 계약갱신요구권 행사 횟수를 최소 2회 이상 확대하라.

당초 21대 국회에 발의된 주임법 개정안을 살펴보면, 현행법상 2+2안 외에도 2+2+2안, 3+3+3안, 2+2+.... 안, 3+3+2+...안, 무기한안 등 다양한 법안이 제출되었으나 최소한의 범위에서 1회에 한해 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하는 것으로 법이 통과되었다. 독일, 프랑스, 일본 등 해외에서는 갱신권 횟수에 제한을 두는 입법례는 없고, 임차인의 갱신을 보장하면서 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에만 예외적으로 임대차계약을 해지할 수 있도록 하는 경우가 대부분이다. 우리도 계약갱신요구권 행사 횟수를 현행 1회에서 2회 이상으로 확대하고, 최초 4년 동안은 임대인 실거주를 이유로 갱신거절이 불가능하도록 하여 임차인에게 최소 4년의 거주권을 확실히 보장하는 것이 필요하다.

임대인의 갱신거절 요건과 행사방법, 위반 시 제재 사항 등을 보다 구체적으로 규정해야 한다. 

개정 주임법과 관련해 임대인과 임차인 사이에 가장 다툼이 많은 부분이 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절이다. 현행법상 실거주에 관한 구체적인 사유의 증명을 요구할 수 있다고 보는 것이 타당하나, 법에 실거주에 관한 구체적인 기준과 증명 책임에 관한 규정이 없다보니 임대인과 임차인이 마찰을 겪을 수밖에 없다. 또 실거주 목적의 제3자와 매매계약을 체결한 경우 갱신거절이 가능한가에 관해서도 규정이 없어 법리상 판단할 수 밖에 없는 상황이다. 따라서  임대인의 갱신거절 요건과 행사방법, 위반 시 제재 사항 등을 보다 구체적으로 규정하는 보완 조치가 이루어져야 한다. 

주택임대차분쟁조정위원회의 분쟁조정 기능을 강화하고 임대료 조정시 기준이 될 수 있는 표준임대료를 도입하라. 

개정 주임법이 시행되기 이전 임대차 갱신 여부와 임대료 증액 범위가 임대인의 일방적인 선택에 의해 정해질 수밖에 없었기 때문에 분쟁이 발생할 가능성 자체가 낮았으나, 법개정으로 계약갱신 여부와 임대료 증액 범위를 놓고 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생할 가능성이 높아졌다.  분쟁조정위원회의 분쟁 조정 기능 강화가 필요한 이유이다. 

지난 6월부터 전월세 신고제가 도입된 만큼 신고제를 통해 수집된 임대료를 기반으로 독일의 표준임대료나 미국 뉴욕시의 임대료 가이드라인위원회와 같이 지방자치단체 차원에서 지역 내 주택유형, 주변환경, 기타조건이 유사한 주택의 임대료 수준을 산정, 공시하는 표준임대료 제도를 도입하여 임대인과 임차인 간의 임대료 협상이나 분쟁조정시에 참고하도록 해야 한다. 

▣ 보도자료 [https://docs.google.com/document/d/1kUnQVtgdYI_YI5DiXfPE0EyuME_DzeF3QoIS... rel="nofollow">원문보기/다운로드] 

▣ 참고자료1. 자료집 [https://drive.google.com/file/d/1CPcRATI-rGzmjBRzDAVg-o6d5iZWjyB6/view?u... style="background:rgb(255,255,255) 0px 0px;color:rgb(102,153,204);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;text-align:justify;" target="_blank" rel="nofollow">원문보기/다운로드] 주택임대차보호법 개정 이후 분쟁 사례 발표 및 문제 해결을 위한 좌담회  

▣ 참고자료2. 연구보고서 [원문보기/다운로드] 2020년 실거래가 분석을 통해 본 주거 정책의 과제  

참여연대, 법무부에 주택·상가임대차 행정 관련 입법방향 및 추진계획 질의

법무부의 '법무행정 쇄신방향' 발표 후 한달, 구체적인 추진계획 밝혀야

주택 및 상가임대차보호법, 집합건물법 개정 위해 법무부의 역할 중요

강력한 입법추진 의지와 명확한 추진계획, 소관부처 및 현장과의 협업 필요

참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는 오늘(11/16) 법무부에 주택·상가임대차 행정과 관련하여 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 집합건물법의 입법방향 및 추진계획을 질의하였습니다. 법무부는 2017. 10. 19. 보도자료를 통해 <법무행정 쇄신방향>을 발표하고 상가임차인·주택임차인 보호를 위한 입법을 추진하겠다는 계획을 밝힌 바 있습니다. 그 구체적인 내용으로는 ‘상가건물임대차보호법 개정’을 통한 △권리금 보호대상 확대, △임대료 인상률 상한 인하 및 환산보증금 증액, △계약갱신요구권 행사기간 연장 및 철거·재건축시 임차인 보호 강화와 ‘주택임대차보호법 개정’을 통한 임차인의 계약갱신청구권 및 임대료 인상률 상한제의 단계적 도입 추진을 제시하였습니다.

그러나 문재인 정부 출범 이후 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 소관부처를 현행 법무부에서 국토교통부로 이관 또는 공동소관으로 하는 방안이 추진 중이지만, 지난 7월 국정기획자문위원회가 발표한 국정운영 5개년 계획에는 상가법 개정의 소관 부처가 국토부나 법무부가 아닌 중기청(현 중소기업벤처부)으로 명시되어 있고, 관리비 비리 등으로 법개정이 시급한 집합건물법 부분은 법무부가 발표한 ‘법무행정 쇄신방향’에 빠져 있는 등 미비한 부분이 있어 현 소관부처인 법무부의 입법추진 의지와 추진계획이 그 어느 때보다 중요한 상황입니다. 

법무부의 <법무행정 쇄신방향>이 발표된 지 한 달이 다 되어가는만큼 법무부는 강력한 입법추진 의지와 명확한 추진계획을 가지고 국토부, 중소기업부 등 소관부처는 물론 서울시 등 지자체, 정책전문가 및 현장활동가들과의 협업체계 구축을 통해 임차인 지위 강화를 위한 주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 집합건물법 개정을 차질없이 추진해나가야 할 것입니다.

▣ 보도자료 및 질의서 [원문보기/다운로드]

 

질 의 서

 

법무부는 2017. 10. 19. 보도자료를 통해 <법무행정 쇄신방향>을 발표하고 상가임차인·주택임차인 보호를 위한 입법을 추진하겠다는 계획을 밝힌 바 있습니다. 그 구체적인 내용으로는 ‘상가건물임대차보호법 개정’을 통한 △권리금 보호대상 확대, △임대료 인상률 상한 인하 및 환산보증금 증액, △계약갱신요구권 행사기간 연장 및 철거·재건축시 임차인 보호 강화와 ‘주택임대차보호법 개정’을 통한 임차인의 계약갱신청구권 및 임대료 인상률 상한제의 단계적 도입 추진을 제시하였습니다.

이에 참여연대는 법무부의 임대차 행정 방향과 진행상황과 관련하여 아래와 같이 질의서를 보내드리오니 11월 27일(월)까지 답변주시길 바랍니다.

 

<임대차 행정>

 

1. ‘임차인 지위 강화를 위한 상가임대차 보호법 개정 추진’은 올해 7월 국정기획자문위원회가 발표한 ‘문재인정부 국정운영 5개년 계획’의 세부과제 중 하나이기도 합니다. 법무부는 상가임대차 보호법 개정의 완료시기와 이를 위한 구체적인 내용, 추진방식 및 계획을 밝혀주시기 바랍니다.

 

2. 법무부가 제시한 개정안의 구체적인 내용을 볼 때, 제 20대 국회에 제출된 상가건물임대차보호법 개정안 중 더불어민주당 홍익표 의원안(의안번호2000165), 박주민 의원안(의안번호2001045)과 방향과 내용이 유사합니다. 홍익표 의원, 박주민 의원의 상가건물임대차보호법 일부개정안에 대한 법무부의 입장을 질의합니다.

 

3. 문재인 대통령은 후보 시절 공약으로 전월세 인상률 상한제와 임대차 계약갱신 청구권의 단계적 도입을 약속했고, 국정기획자문위원회도 임대차계약갱신청구권 등의 단계적 제도화 추진을 세부과제로 제시했습니다. 이에 국토부는 이미 국정감사, 언론 인터뷰 등을 통해 11월 중 ‘주거복지로드맵’에 세입자 보호대책 포함하여 발표할 계획임을 밝혔습니다. 세입자를 위한 ‘전월세 인상률 상한제도’와 ‘임대차 계약갱신 청구제도’ 도입에 대한 법무부의 입장과 구체적인 추진계획, 국토부와의 협조 현황을 질의합니다.

 

4. 주거용 오피스텔 등 집합건물이 늘면서 관리비 문제 등 각종 갈등과 분쟁이 증가하고 있지만, 공공이 적극적인 역할을 규정한 공동주택관리법과는 달리 집합건물법은 ‘사적자치의 원칙’에 따라 상호간의 합의에 따라 관리하도록 되어있어 정부와 지자체의 기본적인 실태조사는 물론 관리, 분쟁 조정 등의 역할이 상당히 제한되어 있습니다. 집합건물 관련 분쟁이 증가하여 이에 대한 관리감독의 요구가 있는데,  <법무행정 쇄신방향> 에는 포함되어 있지 않습니다. 법무부의 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 개정 방향과 구체적인 추진계획을 밝혀주시기 바랍니다.

청년이 결혼하지 못하는 이유, 이겁니다

[박동수의 주거칼럼 14] 시장임대료 분석... 저성장·고용불안에 주거 부담까지, 심각하다

박동수 참여연대 민생희망본부 실행위원

전셋값 폭등, 전세의 월세화로 인해 세입자들의 주거비 부담이 늘어나고 있는 가운데, 지난 6월 30일에 머니투데이와 국민은행이 의미 있는 주거비 관련 여론조사를 발표했다. (관련기사: [머니투데이] 임대주택 희망자 85% "50만원이 월세 마지노선") 

조사내용을 분석해보면, 연 소득 2천만 원 이하의 응답자 71.8%와 4천만 원 이하의 응답자 59.8%가 감당할 수 있는 임대료는 30만 원 이하였다. 조사대상자의 85%가 감당할 수 있는 임대료를 50만 원 이하로 선택했다. 단순화하면 서민은 월 30 만원, 중산층은 월 50만 원을 감당할 수 있는 임대료의 상한선으로 본 것이다. 보증금은 추측건대 서민은 5천만 원 이하, 중산층은 2~3억 원 이하 정도일 것이다.

그런데 현재 주택시장의 월세는 조사대상자의 감당할 수 있는 수준의 임대료보다 훨씬 높다. 뿐만 아니라 앞으로도 월세가 늘어날 전망이다. 

따라서 이제는 정부와 정치권이 세입자의 주거 안정을 위해 법과 제도로 월세 부담을 완화하는 방향으로 적극적으로 개입해야 한다.

결혼한 서민과 중산층도 현재 저성장·고용불안으로 소득이 정체되고 사교육비 부담이 큰 상황에서 급격한 전세의 월세화로 인해 주거비 부담이 늘고 있다. 월세 결혼 초기에 계획했던 자녀 출산 계획도 축소할 수밖에 없는 상황이다. 출산율 하락이 구조화·가속화되면서 대한민국의 기반이 흔들리고 미래가 불안정해지고 있다.

정부와 정치권은 최소한 위의 여론 조사한 내용을 민심으로 생각하고, 감당할 수 있는 임대료의 수준을 서민(1인가구 포함)은 30만 원 이하, 중산층은 50만 원 이하를 주거안정 정책목표의 출발점으로 삼아야 한다.

국민과 세입자들이 겪는 주거비 부담가중은 단순한 전세, 월세 금액이 얼마인지의 문제가 아니다. 개인적으로는 삶의 안정과 불안정을 좌우하는 문제다. 또한, 사회공동체유지에 결정적인 변수인 출산율에 영향을 끼친다. 정부와 정치권이 제대로된 주거 안정 대책을 내놓아야 하는 이유다.

>> <오마이뉴스> 원문 바로가기

UN-HABITATⅢ 주거권 의제 공개 세미나

대만 시민사회의 선거를 통한 주거권 강화 운동
대만 사회주택추진연맹 펑양카이(彭揚凱) 초청 세미나

2016년 6월 27일(월), 오후 2시.  국회의원회관 제2소회의실

주거 및 지속 가능한 도시를 위한 국제회의인 제3차 유엔 해비타트 회의(UN-HabitatⅢ)가 20년 만에 개최됩니다(10월, 에콰도르 키토).

‘HabitatⅢ 한국 민간위원회(준)’는 주거권 의제 발굴을 위한 세미나로, 6월 27일 ‘대만 시민사회의 선거를 통한 주거권 강화 운동’이라는 주제로 초청 세미나를 진행하고자 합니다. 

2015년 타이페이 시장 선거, 2016년 대만 총통 선거에서 대만 시민사회는 주거불평등에 대한 꾸준한 문제제기와 직접 행동, 정책 활동들을 통해 청년세대의 선거참여와 주거 정책의 변화를 이끌어낸 낸 바 있습니다. 

이에 아래와 같이 대만 주거권 운동을 이끈 사회주택추진연맹의 펑양카이(彭揚凱)님을 초청해 주거권 향상을 위한 시민사회의 전략에 대한 토론을 갖고자 합니다.

- 아   래  -

1. 초청 연사 소개
2014년 대만의 수도 타이베이의 초호화 아파트 단지 앞 도로에 수만 명의 시민들이 드러눕는 “새둥지운동(차오윈)”이 대만사회를 달궜다. 새둥지 운동은 1987년 대만에서 일어났던 '집 없는 민달팽이 운동' 이후 25년이 지났지만 여전한 주거비 폭등과 정부의 주거 정책에 항의하며 관련 법 개정을 요구하는 직접 행동이었다.

 
펑양카이씨는 당시 “새둥지운동”의 대변인이자, 운동을 기획한 사회주택추진연맹과 도시재생 단체인 OURs에서 활동하고 있고, 타이베이시 민정국 비서를 엮임 하기도 했다. 

* 펑양카이(彭揚凱)

사회주택추진연맹대변인(2010—)
달팽이연맹대변인(2010—)
OURs상임이사（2006—）
島嶼工程顧問公司책임자（2003.8—）
타이페이현 환경경관컨설턴트고문(2007.6—2009.2)
타이페이시 민정국民政局長 비서（2000.07-2003.04）
OURs비서장（1997.05-1998.07）

2. 초청 세미나 개요
1) 제목 : UN-HABITATⅢ 주거권 의제 공개 세미나
대만 시민사회 선거를 통한 주거권 강화 운동 : 대만 사회주택추진연맹 펑양카이(彭揚凱) 초청 세미나

-개최 : 2016년 6월 27일, 2시

-장소 : 국회의원회관 제2소회의실
-주최 : UN-HABITATⅢ 한국 민간위원회(준), 더불어 민주당 서민주거 TF

3. 진행 개요

* 사전행사 사회 : 이원호 / UN-HABITATⅢ 한국 민간위원회(준) 사무국장

1) 개회 및 경과 설명 : 사회자
2) 인사말 : 김상희 의원 / 더불어민주당 서민주거 TF 단장
3) 초청 연사 소개
3) 주제발표 및 토론
* 사회 : 서순탁 경실련 정책위원장 / 서울시립대 교수 
 ○ 주제발표 : 대만 시민사회의 선거를 통한 주거권 강화 운동 / 펑양카이(彭揚凱) 
 ○ 질의 토론1 : 한국의 주거정책과 주거운동/이강훈, 참여연대 민생희망본부, 민변 변호사
 ○ 질의 토론2 : 대만 사례를 통해본 한국 청년주거운동 / 임경지, 민달팽이유니온 대표

권리금 쟁점 토론 및 <부동산 분쟁해결> 북콘서트

황규현 소장, 주택·상가임대차 대표적인 분쟁사례와 해결책 제시

최근 임대차 피해 사례를 통해 본 제도 보완 대책 토론도 개최

일시 및 장소 : 1월 9일(토), 오후 3시, 영풍문고 종로점(종각역)

1. 취지와 목적

- 참여연대 민생희망본부 실행위원이자, 서울시 임대차 상담센터 자문위원으로 활동 중인 황규현 소장이 2016년1월9일(토) 오후3시 영풍문고 종로점에서, 상가건물 권리금 보호를 위한 토론 및 <부동산 분쟁해결> 출판 기념 북콘서트를 개최합니다.

- 또한 안진걸 성공회대학교 교수와 김남근 법무법인 위민 변호사와 함께, 상가건물임대차보호법에 의해 규정된 권리금의 정의와, 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위한 방안, 그리고 권리금의 평가 기준 등에 대한 토론과 질의응답을 진행할 예정입니다.

2. 권리금 토론 및 <부동산 분쟁해결> 북콘서트 개요

○ 제목 : 권리금 쟁점 토론 및 <부동산 분쟁해결> 북콘서트

○ 일시와 장소 : 2016년1월9일(토) 오후3시 영풍문고 종로점(종각역)

○ 참가자

- 사회 : 안진걸 (성공회대학교 교수)

- 지은이 : 황규현 (황규현 부동산연구소 소장, 서울시 임대차 상담센터 자문위원, 참여연대 민생희망본부 실행위원)

- 토론 : 김남근 (법무법인 위민 변호사)

○ 문의 : 참여연대 민생희망본부 홍정훈 간사 ([email protected])