강남 주요아파트 30년간 땅값시세와 공시지가 분석
[강남 주요 아파트 단지 땅값 시세 대비 공시지가 분석 발표]
토지공개념 30년, 공개념의 뿌리가 조작되어 왔다
정부와 김현미 장관은 공시지가 축소 조작을 중단하라
– 강남 공시지가 시세반영률, 노태우정부 57%로 최고 ‧ 문재인정부 36%로 최저
– 시세반영률 80% 되려면 내년에 현재보다 2.5배 더 올려야
일시 : 2018년 12월 21일(금) 오전 11시
장소 : 경실련 강당(4호선 혜화역)
– 기자회견 순서 –
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산·국책사업감시팀장
◈ 기자회견 취지 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석결과 발표 : 장성현 경실련 부동산·국책사업감시팀 간사
◈ 경실련 주장 : 채원호 경실련 상입집행위원장(카톨릭대 행정학과 교수)
◈ 질의답변
경실련이 ‘90년 토지공개념 도입 이후 강남 아파트 단지의 땅값시세와 공시지가를 변화를 비교 분석했다. 공시지가 시세반영률은 토지공개념이 도입되었던 90년 초반에는 60%를 유지했다. 하지만 2000년 이후 외환위기를 거치며 토지공개념 후퇴, 분양가상한제 폐지 등의 영향으로 아파트값이 급격히 상승, 공시지가와 시세 격차가 더 벌어졌다. 2018년 1월 현재 강남지역 땅값시세 대비 공시지가의 시세반영률은 36%로 역대 최저이고, 2019년 시세반영률이 80%가 되려면 내년 공시지가는 2.5배 올려야 한다.
가. ‘90년 이후 년도별 정권별 땅값시세와 공시지가 변화 분석
이번 자료는 강남3구 16개 대규모 아파트단지의 ’88년 이후 30년간의 과거 땅값시세와 ‘90년 토지공개념 도입 이후 정부가 발표한 공시지가를 비교 분석한 결과다. 시세조사는 부동산뱅크의 자료를 활용했다. 아파트 땅값시세는 아파트 시세정보에서 건축비를 제외하고 해당 아파트단지의 용적률을 계상하여 토지 1평당 단가를 산출했다.
땅값시세는 1988년 평당 253만원에서 ‘90년 714만원으로 상승했다. 토지공개념의 핵심인 공시지가를 발표하던 ’90년에 평당 714만원에서 2018년 9월 현재 1억 2,193만원으로 16배 상승했다. 공시지가가 발표된 ’90년 1월 714만원에서, 2018년 1월 1억 682만원으로 평당 땅값은 1억원 상승했다. 전체면적 951,600평에 95조원이 상승한 것이다. 정권별로는 노무현 정부, 연도별로는 2018년에 가장 많이 상승했다.
토지공개념도입 첫해인 ‘90년 1월 공시지가는 평당 358만원에서 2018년 1월 3,846만원으로, 28년 동안 약 10배 올랐다. 공시지가 시세반영률은 노태우 정부 57.1%, 김영삼 정부 50.3%로 비교적 높았고, 김대중 노무현 정부는 34%, 39% 수준이었다. 이명박 박근혜 정부는 46.7%, 41.4%로 나타났다. 문재인 정부는 2018년 1월 기준으로 36%이고, 9월 기준으로 계산하면 32%대다. 문재인정부 이후 1년 동안 땅값은 평당 2,105만원이나 상승했으나 공시지가 상승액은 298만원만 반영되며 시세반영률이 가장 낮다.
나. 개별아파트 단지의 시세대비 공시지가 비교 결과
단지별로는 가락시영(헬리오시티) 아파트단지의 땅값시세는 2018년 1월 평당 1억2,898만원이었으나 공시지가는 2,328만원이다. 시세반영률이 18%로 조사대상 중 가장 낮게 나타났다. 이외에도 래미안퍼스티지, 반포자이 등이 30%에도 못 미쳤고, 50%를 넘는 단지는 시세반영률 53%인 올림픽선수촌이 유일했다. 최저 18%인 가락시영과 최고 올림픽선수촌 53%는 시세반영률이 3배 차이가 발생했다.
다. 정부발표 또는 국정감사에 제출했던 공시지가 시세반영률과 경실련 자료 비교
정부는 1990년부터 매년 수천억의 국가예산을 투입하여 표준지와 개별토지의 공시지가를 조사해 왔다. 28년 동안 반복해서 시세반영률이 50%를 넘지 못하는 것은 조작을 해왔다고 볼 수밖에 없다. 2005년 노무현정부에서는 정부가 시세의 91%에 근접했다고 발표했다. 당시 경실련이 자체 조사를 한 결과 42% 수준이었다. 이번 조사에서도 2005년 강남 아파트단지의 공시지가 시세반영률은 39%로 나타났다.
<개별 아파트 사례1. 반포주공1단지>
1973년 입주한 반포주공1단지는 ‘90년 땅값이 643만원이었지만, 2018년 현재 1억 1,210만원으로 1억원 넘게 상승했다. 상승금액을 정권별로 살펴보면, 김영삼 정부 때는 연평균 평당 101만원 상승했고, 노무현 정부 때는 연평균 평당 493만원 상승했다. 최근 문재인 정부에서는 연평균 평당 1,694만원이나 올랐다. 하지만 공시지가 상승액은 문재인정부에서 389만원 오르면서 시세반영률이 36%로 역대 가장 낮다.
<개별 아파트 사례2. 삼성아이파크>
삼성동 아이파크는 2001년 분양, 2004년 입주했다. 땅값은 2001년 분양 때 평당 2,548만원이었으나 2018년 1억 6,775만원으로 1억 4,000만원 상승했다. 이명박정부 때는 연평균 511만원씩 하락한 반면, 노무현정부에서는 매년 2,089만원씩 상승했고, 문재인정부에서도 1,848만원 상승했다. 하지만 공시지가는 시세변화를 제대로 반영하지 못하면서 시세반영률은 모든 정권에서 30%대에 불과했다.
라. 경실련 주장
1. 재벌과 1% 부자에게만 특혜 주는 공시지가 조작을 중단하라
공시지가제도는 1989년 노태우 정부 당시 토지공개념을 기반으로 도입됐다. 토지의 가치를 보다 정확하게 결정하기 위해 매년 전문가(감정평가사 등)를 통해 공시지가를 조사하고 있다. 그러나 지난 30년간 공시지가는 시세 반영을 못하고 조작되어 왔다. 문재인 정부도 헌법에 토지공개념을 포함시키겠다고 했다. 여당 대표 이해찬의 토지공개념 강화발언, 추미애 전대표 토지공개념 발언 등 정부와 여당은 토지공개념을 입으로만 주장 해 왔다. 그러나 토건관료들은 30년간 공시지가를 조작 토지공개념을 후퇴 시켰다. 문재인 정부가 재벌개혁, 부동산을 통한 불로소득 근절, 토지공개념 도입에 대한 의지가 있다면 당장 가능하다. 법 개정 없이 정부 권한 만으로도 가능하다. 2019년 불공정 불평등하게 조작된 공시지가부터 당장 개선해라.
2. 공시지가 조작이 부동산투기를 유발하고 불로소득을 키운다
강남의 주요단지 땅값시세를 조사한 이유는 대규모 토지인 아파트단지가 주변의 토지가격 산정에 영향을 주기 때문이다. 도로변 상업지와 업무용지 주거용지 공공용지 등 주변 토지가격과 연동되어 있다. 강남 주요 아파트단지의 땅값시세는 1억을 넘었다 그러나 공시지가는 3,800만원이다. 공시지가 시세반영률이 36%수준으로 낮게 조작되면 이로 인해 불공평하게 세금이 부과된다. 공시지가 조작으로 가장 큰 특혜를 누리는 자는 업무용 상업용 토지 등을 많이 보유한 재벌과 상가 등 토지를 보유한 소수의 부동산 부자들이다. 이들은 시세대비 70% 내외의 공시가격으로 세금을 내는 시민들과 달리 공시지가를 기준으로 세금을 정하기 때문에 시세의 30%대로 절반수준 세금을 내고 있다. 특히 지난 2005년 종부세 도입이후 공시지가 조작으로 합법적인 탈세가 가능해 졌다.
3. 표준지 공시지가와 시세반영률 등 관련 정보와 자료를 공개하라
정부는 매년 전국의 공시지가를 조사할 때 표준지 50여만 필지부터 가격을 결정하고 있다. 이때 표준지의 가격이 조작되면 전국의 3천만이 넘는 개별필지의 토지가격이 모두 조작된다. 정부가 3단계의 과정을 거쳐 표준지를 조작하므로 인해 개별 공시지가도 조작 될 수밖에 없다. 매년 수백억 원의 세금을 사용 조사용역비를 지출하고, 정확도를 높이려 전문가에게 조사용역을 한다. 그런데 밀실에서 3차례 논의를 거치면서 표준지의 가격을 조작하고 있다.
과거 정부는 표준지의 시세반영률이 얼마인지는 2005년까지 정부가 발표했었다. 2005년 시세반영률 91%로 발표했던 시점에 경실련이 자체 조사결과 42%로 나타났었다. 이때부터 정부는 조사결과를 발표하지 않고 있다. 간혹 국정감사 등 국회가 요구할 때만 자료가 공개될 뿐 철저히 감춰지고 있다. 자신들의 표준지 조작을 감추기 위해 의도적으로 자료가 있음에도 공개하지 못한 것이다. 정부는 계속적으로 문제가 드러나고 있는 표준지와 표준단독주택에 대한 전반적 가격검증에 나서야 한다. 매년 수천억의 국가예산을 투입해서 가격 조사가 이뤄지는 만큼 표준지 등 공시지가에 대한 근거, 시세반영률 등 관련 자료부터 모두 투명한 공개해야 한다.
4. 표준지 공시지가의 조사권한을 자치단체에 위임하라
개별토지에 대한 공시지가 조사와 결정은 자치단체장이 결정한다. 그러나 중앙정부가 고시하는 표준지에 연동하여 가격을 결정하기 때문에 실질적으로는 개별지도 중앙정부가 가격 조작독점하고 있다고 보아야 한다. 지난 30년 권한을 독점하여 밀실에서 공시지가 등 가격을 정부가 조작해 왔다. 정부가 인위적으로 가격을 조작하므로 인해 전문가(감정평사가 등)들은 정부 가이드라인을 비공식적으로 하달한다는 주장이 파다했다. 모든 표준지 선정, 조사, 결정 등 모든 권한이 중앙정부인 국토교통부에 집중된 결과이다. 서울시는 국토부에 2011년부터 몇차례 이런 문제를 개선 할 것을 요청했었다. 그러나 국토부가 묵살하고 있다. 최근 에버랜드 표준지 조작의혹에 대해서도 국토부 스스로 사실을 인정하고 검찰에 수사를 의뢰한 만큼 공정한 표준지 산정을 위한 제도개선은 시급하다. 토지공개념을 후퇴시키고 부동산 투기를 조장해 온 공시지가 조작을 방지하려면 분권시대에 걸맞게 표준지 조사 권한 등 모든 결정권한을 지방정부에 이양해야 한다.
중앙정부는 법과 원칙과 기준을 정하고 개별지자체에서 산정하다보면 가격의 정확성도 높아질 것이고 투명성도 제고될 수밖에 없다. 지역의 특성을 가장 잘 알고 있는 곳은 해당 지자체이며, 재산세 등 세수의 직접적인 당사자도 지방정부이다.
89년 토지공개념 도입 이후 지난 30년간 토지공개념의 뿌리라고 할 수 있는 공시지가는 정부에 의해 인위적으로 조작되어 왔다. 토지공개념의 뿌리 자체가 흔들린 것이다. 문재인정부의 제도개선을 촉구한다.
문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)
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