정치인의 변신은 자주 있는 일이지만, 변신의 강도와 폭에서 안철수에 필적할 사람은 찾기 어려울만큼 안철수의 변신은 충격적이다. 안철수는 29일 국회에서 열린 최고위원회의에서 강남권 아파트값 폭등과 관련  “노무현 정부 부동산 정책 실패의 시즌2”, “노무현 정부 때인 2005년의 데자뷰가 12년 만에 펼쳐지고 있다”, “강남 집값이 무섭게 오르고 있다. 일주일새 호가 1억씩 오르던 2005년같은 집값폭등으로 부르는 게 값”, “문재인 정부 출범 9개월동안 6차례 발표한 대책들은 하나같이 조롱거리가 됐다. 오히려 정부가 뭔가 하면 기다렸다는 듯 집값이 뛰고 있다”며 문재인 정부를 맹타했다. 

여기까진 그럴 수 있다. 그런데 안철수는 강남아파트값 폭등 원인을 “8.2 대책에서 다주택자 규제로 똘똘한 한 채를 만들더니 아파트 재건축 연한을 30년에서 40년으로 돌린다고 한다”며 “재건축 규제나 초과이익환수제가 단기수요는 줄일 수 있으나 결국 재건축아파트 품귀현상을 낳고 강남 새 아파트 가격을 끌어올리는 것밖에 안되는 것을 왜 모르는가”라며 현실과 정반대되는, 그러나 토건족과 비대언론, 메인스트림의 구미에는 정확히 부합하는 진단을 내놓은 후 “수요 억제에만 머무른 정책을 공급 확대로 전면수정하고 강남 외 지역 주거인프라 개선에 바로 나서야 한다”고 강변했다. (헐~안철수 “강남 집값 폭등은 공급부족 때문”, http://www.viewsnnews.com/article?q=153631)

재건축초과이익환수제는 공공이 만든 개발이익 중 일부를 공공이 환수하는 지극히 정당한 제도라는 점에서, 재건축 연한 정상화는 최경환 등이 투기를 일으킬 목적으로 줄인 재건축 가능연한을 원상태로 복원시킨다는 점에서, 강남의 아파트 가격 상승은 실수요가 아닌 투기적 가수요에 의한 것이라는 점에서, 판교 케이스가 보여주듯 투기심리가 시장을 지배하는 상황에서 공급확대정책은 오히려 투기심리를 자극한다는 점에서 강남아파트 가격 폭등에 대한 안철수의 진단과 처방은 전적으로 그르다. 

안타까운 건 메인스트림과 토건족과 비대언론의 호민관 역할을 자임한 안철수가 2012년 대선에 출마할 당시에는 지금과는 사뭇 다른 스탠스를 취했다는 사실이다. 안철수가 대선 당시 발표한 정책공약집 ‘안철수의 약속’을 보면 ‘개인과 기업이 함께 성공하는 경제’라는 경제공약 중에 ‘서민과 실수요 중심의 주거정책’이 나온다. ‘서민과 실수요 중심의 주거정책’은 ‘공공임대주택 공급 확대 및 임대차 시장의 힘의 비대칭성 해소’, ‘토지보유세 정상화 및 공평과세’, ‘고위공직자 부동산백지신탁제 도입’을 구체적인 정책수단으로 삼고 있다. 안철수표 부동산 정책의 핵심은 패러다임의 전환이다. 기존의 토건주의, 소유자 중심의 패러다임에서 토지가치의 공유, 사용자 중심의 패러다임으로의 전환이라는 의미다.

적어도 2012년의 안철수는 토건주의 혹은 부동산 공화국의 포로는 아니었으며, 오히려 그 반대에 가까웠다. 한데 지금의 안철수는 투기공화국의 옹호자, 지주들의 호민관이 된 느낌이다. 안철수의 생각이 바뀐 것인지, 안철수의 속마음이 원래 그랬는지는 안철수 본인만 알 것이다.  

8.2대책 이후 지방 집값 하락을 걱정할 때?
4년간 물가보다 5배(강남10배) 상승한 아파트값이 진짜 문제다

– 강남 아파트값만 잡겠다는 정책방향, 오락가락 정책이 집값상승 불 지핀다
– 투기 근절, 불로소득 환수, 저렴주택 확대 등 집값안정을 위한 근본대책 시행하라

정부가 투기를 근절하고 집값 상승을 잡겠다고 공언했으나 공염불에 그치고 있다. 언론에서 일부 지역의 집값 하락을 내세워 정부의 대책을 요구하자, 김현미 국토부 장관은 “주택가격이 과도하게 하락한 곳에 대해 정부가 청약 위축지역 지정을 검토하겠다.”며 후퇴 입장을 보이고 있다. 강남발 집값 상승에 대해서도 몇몇 지역의 문제라며 안일하게 인식하고 있다. 청와대 고위관계자는 “부동산 가격의 변동이 강남 4구에 국한된 것인지, 전국적으로 일반화된 현상인지 여러 지표와 상황을 보고 파악해봐야 한다.”며 “여유 있게 현상을 봐야 한다.”고 말했다. 김동연 총리는 “강남의 집값 상승이 아직 이외 지역으로 번지지 않았다”며 지금의 현재의 집값 상승을 침소봉대 하고 있다.

결국 안일한 인식과 일부지역의 가격하락을 우려한 나머지 전면적이고 주택정책의 패러다임을 바꿀 수 있는 정책이 아닌 강남만을 위한 핀셋 대책으로 표출되고 있다. 정부와 여당, 부처 간 불협화음 등 정책에 대해 일관된 목소리를 내지 못하면서 시장의 불신은 더해지고 있다. 임기응변식 대책은 정책의 효과를 떨어뜨리며, 부작용만 불러올 뿐이다. 문재인 정부가 집값 안정에 대한 의지를 가지고 전면적인 부동산 개혁정책을 속히 시행할 것을 촉구한다.

2014년부터 전국 아파트값 상승, 물가상승률의 5배. 전면적인 안정대책 필요하다

KB부동산에 따르면 주택가격이 하락기를 벗어난 2013년 12월 대비 2017년 12월 아파트값은 전국 29.5%, 서울 46.4%가 상승했다. 강남권은 53.8%로 급등했다. 강북권 역시 33.3%나 상승했다. 같은 기간 물가상승률은 4.9%로, 강남은 물가상승률의 10배, 서울 8배, 수도권 6배가 상승했다. 수도권과 광역시를 뺀 지방은 14.1%로 역시 물가보다 2배 상승했다. 최근 들어 일부 지방의 경우 공급과잉 등으로 일시적 하락현상이 나타나고 있는 것은 사실이지만 과거 몇 년간의 비정상적인 상승이 문제였던 만큼 하락은 지극히 정상적인 과정으로 봐야 한다. 오히려 서민주거안정을 위해서 정부의 강력한 의지로 서울과 수도권의 가격 하락을 유도해 정상적인 집값을 만들어야 한다.

정부가 강남을 제외한 지역은 안정권이거나 오히려 하락하고 있다고 밝히고 있으나 이는 사실이 아니다. 정도가 다를 뿐 8.2대책이후 강북과 수도권 역시 지속적으로 높은 상승률을 보이고 있다. <표1>에 나타나듯 8.2대책이 시장의 우려보다 낮은 수위로 나오면서 이후 상승세는 더욱 가팔라졌다. 지난해 8월 이후 12월까지 서울 아파트값 상승률은 8.9%로, 2017년 전체인 14.5%의 절반을 넘는다. 서울 강북(11개구)은 5.7%, 수도권역시 5.6% 상승해, 10.5%가 상승한 강남보다는 덜하지만 결코 낮은 상승률로 볼 수 없다. 같은 기간 소비자물가지수는 오히려 -0.5% 하락했다.

경실련은 수십년간의 주택정책 적폐를 바로잡고 패러다임을 바꾸기 위해 공공아파트 분양원가공개 및 후분양, 토지임대부주택 공급, 건축비인하, 과표정상화 등 법개정 없이 공공이 의지만 있다면 즉시 할 수 있는 거품제거 정책을 제안해왔다. 그러나 정부가 내놓은 대책은 고강도 세무조사와 보여주기식 현장 단속뿐이다. 집값 안정 의지가 있는 것인지 의문이다. 특정지역만을 타겟으로 한 대책으로는 집값을 잡을 수 없다. 보다 근본적이고 전면적인 정책 도입이 필요하다.

첫째, 요지에 저렴한 공공주택을 공급하고 분양원가 공개, 후분양으로 투기 막아야

일각에서는 집값이 금융위기 이후 곧바로 하락한 것으로 알고 있으나 2008년 9월 금융위기 여파로 잠시 하락후, 곧바로 반등해 2010년 중반까지 금융위기 이후 1년 이상 상승세가 이어졌다. 지방의 경우 금융위기에도 하락하지 않고 지속적으로 상승했다. 집값 하락의 주원인은 2009년 9월부터 진행된 보금자리주택 사전예약 효과로 볼 수 있다. 당시 4만여 가구가 주변 시세의 절반 값으로 공급됐다. 강남은 평당 1,100만원으로 주변 전세값보다도 낮았다. 2010년 12월 본청약 때는 사전예약보다 낮은 평당 990만원에 공급됐다. 내 집 마련을 원하던 수많은 사람들이 기존 고가 아파트 매매를 거부하고 저렴한 공공주택을 기다린 것이 당시 아파트값 하락의 주요한 원인이었다.

관건은 가격이다. 수요가 있는 요지에 저렴한 가격에 공급해야 정책 효과가 분명해진다. 정부가 수도권 주요택지에 이어 서울에도 택지를 공급하겠다고 밝혔지만 기존 판교 등과 같이 고가 분양이 실시될 경우 오히려 주변 집값을 더욱 끌어올릴 뿐이다. 서민 주거안정과 집값 안정을 위해 비싼 주변 시세가 아니라 낮은 가격에 공급하고, 시세차익 우려를 방지하기 위해 토지는 분양하지 않고 건물만 분양하는 토지임대부분양주택으로 공급하면 된다. 공공아파트는 투명하게 분양원가를 공개하고, 모든 아파트는 후분양을 실시해 투기를 막고 소비자를 보호해야 한다.

둘째, 강남 집값을 잡기위한 보유세 강화의 시작은 불공평한 과세기준을 바로잡는 것이다.

정부가 보유세 강화를 고려하고 있으나 불공평한 과세기준을 바로잡는 것이 우선되어야 한다. 경실련 조사결과 아파트와 고급단독주택, 상업업무 빌딩 등의 공시가격이 시세를 제대로 반영 못 할 뿐 아니라 시세반영률도 서로 다르는 등 매우 불공정하게 운용되어 왔다. 최근 연구에 의하면 불공평한 과세기준만 바로잡아도 16조4천억원의 보유세 증가가 예상된다(부동산 불평등해소를 위한 보유세제 개편방안, 전강수).

또한 공시가격 정상화는 표준지 및 표주주택 가격을 결정고시하는 국토부장관의 의지만 있으면 얼마든지 가능하다. 일각에서는 공정시장가액비율을 조정해 강남아파트들의 보유세를 높이는 것을 주장하지만 불공정한 과세기준을 바로잡지 않은 채 공정시장가액비율만 조정한다면 서민과 부동산부자의 세금차별만 더욱 견고해질 뿐이다. 그동안 아파트에 사는 서민보다 단독주택과 토지를 보유한 부동산 부자, 사옥 등 빌딩을 보유한 기업들은 훨씬 낮은 시세반영률로 세금특혜를 받아왔다. 가장 큰 수혜는 막대한 토지와 건물을 보유한 재벌일가이다.

현재 공시지가와 공시가격은 토지, 빌딩, 단독주택, 공동주택 순으로 시세반영률에서 차이가 발생한다. 지난달 발표된 100억원 내외의 표준단독주택 상위 10위의 시세반영률은 52%로 70% 내외인 아파트에 비해 낮다. 과거 경실련이 조사한 자료에 따르면 재벌 사옥은 32% 수준이다. 이후 일부 높아지기는 했지만 여전히 아파트에 비해서는 상당부분 낮다.

현재의 집값 상승이 강남만의 문제인 듯 침소봉대한다면 잘못된 대책으로 과거 참여정부의 부동산 폭등 실패를 불러올 위험이 크다. 이미 일부 언론 등에서는 참여정부 시즌2라는 조롱까지 하고 있는 상황이다. 주거 문제는 시민들의 삶과 직결된 문제이다. 상승을 막는 것에서 끝나는 것이 아니라 소득에 비해 비싼 집값을 정상화 시키는 정책을 제시해야 한다. 문재인 정부가 작금의 심각성을 인식하고 이를 해결하기 위한 특단의 대책을 속히 실시할 것을 촉구한다. <끝>

업역규제 폐지 환영하나 직접시공제 등 생산체계 개선 미진

– 직접시공제 정상화, 불법 다단계 하도급 근절, 내국인 일자리 보호 대책부족

국토교통부(장관 김현미)가 2018년 업무보고를 통해 건설산업 혁신을 통한 양질의 일자리를 창출하기 위해 업역규제 개선과 직접시공 확대계획을 발표했다. 건설업체의 영업범위를 제한하는 업역규제는 1958년부터 시행되었는데, 전세계적으로 우리나라에만 있는 후진적 제도이다. 종합건설업체는 원도급을, 전문건설업체는 하도급만 가능토록 영업범위를 제한하였기에 칸막이식 규제라는 비판을 받아왔다. 선진국에서 당연시 여기는 직접시공제 또한 비정상적으로 운영되고 있음에도 후진적 업역규제가 워낙 강고하다보니, 직접시공제 정상화 논의는 거의 진전되지 못해왔다. 악화가 양화를 구축한 꼴이다.

건설산업이 절체절명의 위기상황에서, 새정부의 업역 폐지 및 직접시공제 개선에 대한 문제인식은 의미있게 평가할만하다. 그러나 건설업 생산체계와 관련한 업무계획 내용은 현 시기의 위기상황에 견주어 상당히 미진하다. 불법 재하도급과 불법취업에 따른 일자리 불법잠식 문제 해결 방안이 너무 안일하다. 정부가 업계의 이해관계에 얽매이지 말고, 국민과 국가경제를 중심으로 후진적 관행을 없애고 선진국형 생산체계를 정착할 것을 기대한다.

첫째, 직접시공제 확대가 아닌 정상화가 필요하다

공사를 수주한 원도급업체가 일정비율 이상 직접 시공을 해야 하는 직접시공제는 현행 50억원 미만 공사에 한해 일부 이뤄지고 있다. 50억 미만 소규모공사로 왜곡·제한되어 적용되다보니, 요행으로 업을 유지하는 소규모업체들의 하도급관행을 제어할 수 없었다. 아울러 지난 10여년간 정부의 부실한 관리감독으로 직접시공제 정상화논의는 개점휴업 상태였다. 서민일자리 주축인 건설업을 개선하려는 정부 의지는 찾아볼 수 없었다.

원도급사가 일정비율 직접 공사를 수행하는 직접시공제는 너무나 당연한 제도이다. 그러나 문재인 정부 또한 참여정부 당시 첫단추를 잘못 꿰어 도입된 제도를 그대로 유지한채 대상금액만 100억원 이하로 확대하려할 뿐이다. 직접시공제 적용대상은 공사규모로 제한해서는 아니된다. 굳이 제한하려면 관리감독이 가능한 100억원 이상 중대형공사로 적용함이 옳다. 공공부문이 제대로 직접시공 체계를 확립한다면, 민간부문도 자연스러운 변화가 이루어질 것이다.

둘째, 다단계 불법 재하도급 대응방안은 너무 부실하다

현행 불법재하도급이 성행하는 것은 현행 처벌규정(영업정지)이 낮아서가 아니다. 원청·감리 및 발주자에게 책임을 부과하지 않았기 때문이다. 책임이 없다보니 관리·감독체계가 없는 것이고, 불법재하도급은 양산·반복되고 있다. 불법재하도급 적발업체에 대해 2진 아웃제를 도입한다고 하지만 현장에서 일상적으로 벌어지고 있는 수많은 재하도급 사례를 찾아다녀 적발한 공무원이 있을 리 만무하다. 2016년 기준 우리나라 공사 건수는 9.4만건(대한건설협회)인데 불법하도급 적발 건수는 982건에 불과하다. 무책임과 관행으로 불법재하도급 성행을 부추겨 왔던 것이다. 공적 역할을 방기한 채 처벌만으로 단속하는 것은 결코 옳지도, 효과도 없다.

셋째, 일자리창출 헛구호에 앞서, 불법적 일자리 침탈을 최우선으로 막아야 한다.

정말 심각한 문제는 일자리의 불법잠식이다. 불법하도급을 통해 유입된 불법취업자들이 내국인 서민들 일자리를 불법으로 빼앗고 일당마저 낮추고 있는데, 이에 대한 정부의 문제 인식을 업무계획에서 찾아 볼 수 없다. 일반 아파트 공사장의 경우 70∼80%는 저가 외국인 노동자들에게 서민 일자리가 잠식당하고 있다. 이처럼 불법재하도급의 문제는 단순히 생산체계를 어지럽히는 것이 아니라 노동시장의 일자리 생태계를 파멸시키는 핵심 원인임에도 의식적으로 외면한 것으로 느껴진다. 명백한 직무유기이다. 불법취업자에 의한 불법적 일자리침탈을 방기하고서 일자리창출을 부르짖는 정부 구호는 공허함을 넘어 기만이다. 이미 발전소·제철소·석유화학 건설현장은 법에 따라 외국인 노동자 취업을 금지하고 있는 만큼, 적어도 세금으로 진행되는 공공사업장의 경우 외국인 노동자 취업을 원천적으로 금지함이 옳다.

새정부가 뒤늦게나마 우리나라 건설산업의 후진적이고 낡은 관행 문제점을 인식한 것은 다행스러운 부분이다. 역설적이게도 위기상황이 관행타파와 개혁의 적기다. 그간 정부(국토교통부)가 건설업 악습을 치유하지 못한 것은 관행에 젖은 책임자에 기인한 측면도 상당할 것이다. 이제라도 근원적 원인을 제대로 인식하고, 영리집단이 아닌 국민을 위한 개혁로드맵이 조속히 제시되기를 바란다.<끝>

부영의 동탄2 분양아파트 건축비 폭리를 철저하게 수사하라

– 동탄2 부영아파트 건축비는 표준건축비의 두 배 이상이고, 기본형건축비보다도 높아
– 부영 임대주택 건축비 부풀리기 사실로 밝혀진 만큼 분양주택도 철저히 조사해야

검찰이 특정범죄가중처벌법상 횡령 및 배임, 조세포탈, 공정거래법 위반, 입찰방해, 임대주택법 위반 등 혐의로 이중근 부영그룹 회장의 구속영장을 청구했다. 검찰조사에 따르면 부영은 임대주택 분양전환시 건축원가보다 높은 표준건축비를 적용해 분양전환가를 과대 책정한 것으로 알려졌다. 지난 10월 경실련은 이중근 회장 및 부영주택 대표이사들을 동탄2신도시 분양가 관련해 업무방해•사기죄로 고발한바 있다. 그러나 아직 해당 부분에 대해서는 조사가 이뤄지지 않고 있다. 검찰이 임대주택 뿐 아니라 분양주택에 관해서도 철저한 조사를 통해 건설사들의 분양가 부풀리기에 철퇴를 내릴 것을 촉구한다.

검찰조사결과 임대주택 분양전환시 대법원 판례에 따라 건설원가와 감정가의 산술평균으로 분양가를 책정하게 되어 있으나, 부영은 실제 들어간 건설원가보다 높은 국토교통부 고시 표준건축비를 건설원가로 책정하는 방식으로 분양가를 부당하게 부풀린 것으로 의심하고 있다. 표준건축비는 수년간 3.3㎡당 323만원이었다가 2016년 342만원으로 인상됐다. 검찰 조사대로라면, 실제 건축원가는 320만원에도 미치지 않는 셈이다.

임대주택 뿐 아니라 분양주택 역시 실제 소요된 건축원가가 기본형건축비보다 낮을 가능성이 매우 높다. 부영이 화성동탄2지구에서 분양한 8개 블록 아파트들의 3.3㎡당 건축비는 최소 681만원, 최대 733만원으로 평균 704만원에 달한다. 분양아파트가 임대주택에 비해 내장재 등 일부 비용 차이가 있을 수는 있겠지만 표준건축비(342만원)보다 2배나 높다는 것은 납득하기 어려운 수준이다. 더군다나 부영은 표준건축비보다 실제 건축원가가 낮은 것으로 추정되는바 분양주택에서도 상당부분 건축비를 부풀렸을 가능성이 높다. 분양주택의 기준이 되는 기본형건축비는 2016년 3월 기준 574만원으로 부영 아파트들은 이보다 최대 154만원 비싸다. 더군다나 검찰 조사에 따르면 분양아파트들의 실제 건축원가는 기본형건축비보다 낮을 것으로 의심된다.

동탄2신도시의 부영아파트는 분양가상한제 적용대상이며, 부영은 분양원가 관련 자료를 거짓 없이 상세하게 제출해서 화성시 분양가심사위원회의 심사를 받았어야 했다. 하지만 경실련 조사결과 부영아파트는 최초 사업비보다 2,300억원이 증가된 부풀려진 분양원가를 화성시에 제출, 별다른 조정 없이 심의 통과했고, 소비자들은 최초보다 1억원이나 비싼 불량아파트를 떠안아 이중삼중의 피해를 떠안게 되었다.

수십년간 임대주택을 통해 막대한 부를 축적해온 부영의 잘못이 검찰조사를 통해 드러나고 있는 점은 다행이다. 따라서 임대주택 뿐 아니라 부영이 부실시공을 하면서 폭리를 취해왔을 것으로 의심되는 분양주택에 대해서도 철저한 검찰수사가 이루어져야 한다. 국토부도 부영 사례로 재확인 된 기본형 건축비 거품, 분양가심사위원회의 엉터리 심의 등에 대한 대책을 마련하기 바란다.<끝>

별첨)경실련 부영 고발장

당장 할 수 있는 공공 후분양제, 정부는 지체 없이 시행하라

– 참여정부도 단계적 도입 약속했으나 폐기, 단계적 도입 없이 즉시 시행 가능
– 후분양제 빌미로 강제수용 한 공공택지 민간매각 중단하고 공공이 직접 개발해야
– 국회는 민간 대기업 의무화, 중소건설사 사전예약 하는 후분양제법 입법화 하라

정부가 국회에 발의된 후분양제 법안에 대해 ‘공공 후분양제 단계적 의무화와 민간 인센티브 도입’하는 내용의 개정안을 국토위에 제의했다. 즉시 시행이 가능한 공공부문은 또다시 단계적 시행에 머물렀으며, 정상적인 공급구조 조성과 소비자 보호를 위해 당연히 의무화해야 하는 민간부문은 공공택지 우선지원, 주택도시기금 보증 지원 등 인센티브 유인책 제시에 그쳤다. 정부의 도입의지가 보이지 않는다. 국회가 나서 후분양제 의무화를 입법화해야 한다.

후분양제 도입 의무화 법안을 제출한 민주평화당 정동영 의원에 따르면 정부가 오늘(8일) 법안심사소위를 앞두고 국가, 지방자치단체, LH공사, 지방공사는 주거종합계획에 따라 전체공정의 일정수준 이상에 도달한 이후 입주자를 모집케 하는 주택법 개정안을 제안했다. 그러나 이례적으로 법령에 “단계적으로 도입하여야 한다”고 명시해 또다시 시간 끌기에 나선 모양새다. 공공 후분양제는 정부의 의지만 있다면 즉시 시행가능하다.

SH공사가 10년 전 오세훈 전 서울시장의 결단으로 즉시 시행했으며, LH공사 역시 지난해 국정감사에서 정부가 결정만 하면 즉시 시행가능하다는 입장을 밝힌바 있다. 2014년부터 시범사업을 진행하기도 했으며 후분양 이자로 인한 분양가 상승률은 0.57%에 불과한 것으로 나타나는 등 일각의 우려는 사실이 아니다. 주택 공급 중단 역시 지금 분양하나 후분양 하나 약 2년 후 입주하는 것은 변하지 않는다. 사전분양제 등으로 후분양으로 인한 공공 공급물량 중단을 보완할 수 있다.

공공 후분양제는 이미 모든 여건이 갖춰져 있음에도 불구하고 정부가 시장 충격을 운운하며 단계적 도입을 주장하는 것은 의지가 없다고 밖에 볼 수 없다. 이미 지난 참여정부 당시 단계적 도입을 결정했으나 각계의 반발로 제대로 추진조차 해보지 못하고 폐기된 사례가 있는바 또다시 단계적 도입을 운운하는 것은 정책을 실현시키기 보다는 보여주기식 정책발표에 불과하다.

민간 부문의 경우 강제수용 한 공공택지를 후분양한다고 해서 우선 공급하는 것이 아니라 민간매각 자체를 중단해야 한다. 공공의 주거안정을 위해 토지를 수용하고 주택을 공급하지만 민간 매각하는 경우 고분양가로 분양되고 주변 시세까지 자극해 오히려 주거안정을 해치고 있다. 수억원에 달하는 물건을 다 만들고 파는 것이 정상적임에도 이를 주택도시기금 지원 등 또 다른 혜택으로 유인하는 것은 옳지 않다. 기금은 주거취약층과 임대주택 공급 등을 위해 사용되어야 하지 당연한 제도를 시행하는 건설업체들에게 지원하기 위해 모은 돈이 아니다.

문재인 정부는 후분양제뿐 아니라 임대주택 등록 등 당연시 되어야 하는 많은 제도들을 자신들의 권한과 의지로 추진하기 보다는 특혜를 제공해 유인하는 방식을 택하고 있다. 이는 결코 옳은 방식이 아니다. 앞으로 4년간 새로 도입해야 하는 수많은 제도들을 다 인센티브로 유인해 시행할 수 없다. 정부는 자신들의 권한과 책임을 인지하고 공공 후분양을 즉시 시행해야 하며 민간에 대해서도 의무화를 위한 도입방안을 제시해야 한다. 자유한국당의 상임위 불참으로 파행된 국토위 법안심사소위 역시 속히 회의를 개최해 후분양제 의무화법을 처리할 것을 촉구한다.<끝>

판교 실패 부른 공공기관의 6조 땅장사

[판교, 공급의 역설 ②] 개발이익 19조1801억원… 그 승리자와 패배자

“공급이 필요하다” 최근 서울 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급이 답이라는 얘기가 나온다. 신규 주택 공급이 늘면 가격이 안정세를 찾을 것이라는 논리다. 그럴 듯하지만 10년 전 판교신도시 사례를 보면, 정답은 아니다. 강남 아파트 가격은 판교신도시 이후 오히려 올랐다. <오마이뉴스>는 <경제정의실천시민연합>과 공동으로 판교신도시 개발 이후 변화를 분석하고, 집값 안정을 위한 올바른 공급 방향을 짚어본다. 이 기사는 그 두번째다.

‘1000억 밖에 안 먹었다.’

지난 2005년 3월, 판교신도시 땅값 차익이 수 조원에 달한다는 지적에 당시 건설교통부가 내놓은 해명은 이렇다. 건교부는 ‘판교신도시 땅값 차익이 10조 원에 달한다’는 경제정의실천시민연합의 주장은 “사실 무근”이라고 했다. 그러면서 “판교신도시 개발 비용은 약 7조 9000억 원으로 추산된다”며 “택지와 상업용지 판매비가 8조 원에 달하는 점을 감안하면, 실제 차익은 1000억 정도”라고 했다.

정부의 말이 맞을까? 판교신도시 개발이 끝났지만, 정부는 명쾌한 답을 하지 않고 있다.

따져보자, 판교 개발이익

경실련이 당시 토지조성원가와 토지 판매가를 분석한 결과, 판교신도시 사업에 참여한 경기도와 성남시, 한국토지주택공사(LH)는 대략 6조 원의 이익을 남겼을 것으로 추산된다.

판교신도시 사업은 경기도와 성남시, 한국토지주택공사(LH)가 공동으로 진행했다. 판교신도시의 총 개발 면적은 270만 평. 사업을 맡은 공공기관들은 대부분 논밭이던 판교 땅을 평당 93만 원이라는 저렴한 가격에 수용한다.

논밭을 택지로 만들기 위한 공사에 투입되는 택지조성가격을 합치면, 택지를 확보하는데 평당 529만원의 비용이 투입됐다. 민간에 판 땅 값은 평당 평균 1046만 원. 민간에 팔면서 땅값은 평당 517만 원이 부풀려졌다. 택지 확보 비용(529만 원)만큼을 더 받아서 판 것이다.

이 가격으로 민간에 팔린 땅의 규모는 판교신도시 전체(270만 평)의 43.2%인 116만 7000평이다. 이 과정에서 판교신도시를 개발한 3개 공공 기관이 챙긴 이득은 6조 368억원으로 집계됐다. 기관별로는 한국토지주택공사와 성남시가 5조 5719억 원(두 기관 합산)을 챙겼고, 경기도가 4649억 원을 챙겼다.

조성원가의 2배 가까운 금액에 땅을 산 건설사들은 이 부담을 고스란히 소비자에게 전가시켰다. 2001년 3.3㎡당 750만 원으로 예상되던 판교신도시 분양가가 1100만~1700만 원 대로 급등한 이유다. 판교신도시가 높은 분양가로 형성되면서, 목표로 한 강남 집값 잡기는 물거품이 됐다. 오히려 강남 집값 상승을 부추기는 역할만 했다.

판교 입주자들도 손해는 아니었다. 입주 이후에도 박근혜 정부의 창조경제 밸리 육성 등 호재에 호재가 더해졌다. 경실련이 부동산뱅크의 시세 자료를 통해 판교 아파트 값을 추정한 결과, 지난해 10월 기준 아파트 값은 2457만 원이었다. 최초 평균 분양가였던 1204만 원보다 2배 올랐다.

부동산 114 자료에 따르면, 판교신도시 아파트 한 채당 평균 가격은 9억 7565만 원이다. 불과 1년 사이 1억 원이 오르면서, 10억 달성을 눈 앞에 두고 있다. 경실련은 지난해 10월 기준 판교 아파트 입주자들은 5조 6727억 원, 입주 기업 등은 5조 8771억 원의 시세 차익을 거둔 것으로 추정하고 있다.

“공공 개발 했다면 이렇게 안됐다”

판교신도시의 승자는 토지 개발에 참여한 공공과 민간, 입주자들이었다. 여기에 끼지 못한 무주택자들은 패배자였다. 경실련은 ‘공공의 땅장사’가 판교신도시 실패의 근본 원인이라고 지적했다. 공공이 땅을 팔지 않고 직접 개발했어야 한다는 것이다.

최승섭 경실련 부장은 “경실련이 제안한 공영 개발 방식을 적용했다면 개발 이익은 공공이 모두 환수할 수 있었을 것”이라며 “아울러 불필요하게 강남 땅 값을 자극해, 부동산 불로소득을 안기는 지금의 상황도 일어나지 않았을 것”이라고 강조했다.

최 부장은 “향후 공공주택 공급 확대를 말하기 전에, 기존 공공주택 공급 방식에 대한 문제부터 해결해야 한다”며 “건물은 팔고, 땅은 공공이 보유하는 토지임대부 분양 확대, 후분양제와 분양원가공개 확대 등을 이행해야 할 것”이라고 말했다.

“판교신도시, 주택이 재테크 수단으로 가는데 일조”

[판교, 공급의 역설 ③ 인터뷰] 서순탁 서울시립대 교수와 김성달 경실련 부동산국책사업팀장

“결국은 주택이 재테크 수단으로 가도록 하는데 일조했던 거죠.” (서순탁 교수)
“공공기관도 스스로 자산을 낮게 잡고 부채만 부각시키면서 공공사업에 손 떼고 싶어해요.” (김성달 팀장)

판교신도시의 실패를 예견한 두 사람이 있다. 서순탁 서울시립대 교수와 김성달 경제정의실천시민연합(아래 경실련) 부동산국책사업팀장. 판교 개발 당시 서 교수는 경실련 정책 위원으로, 김 팀장은 실무진으로 활동했다.

이들은 개발 과정부터 “판교를 공영개발하지 않으면 부동산 가격 폭등을 막을 수 없을 것”이라고 했지만, 정부는 귀를 닫았다. 그리고 이들의 예상대로 판교신도시 개발은 집값 잡기에 실패했다.

지난 2일 서울 동대문구 서울시립대에서 만난 두 사람은 10여 년 전과 같은 말을 했다. 문장의 시제만 ‘미래형’에서 ‘과거형’으로 바뀌었을 뿐이다. 이들은 판교신도시는 공급의 실패라며, 정부가 같은 실수를 반복하면 안된다고 이야기를 꺼냈다.

– 판교신도시가 개발된 지 10여 년이 흘렀다. 판교신도시 개발 때부터 문제를 제기해왔는데, 지금의 이 상황을 어떻게 바라봐야 하는가?

서(서순탁 서울시립대 교수) “강남 불패 신화를 잠재우기 위한 대체 신도시로 판교 신도시가 개발됐다. 정책결정론자는 공급 확대를 통해 당장의 위기(집값 상승에 따른 비판)를 모면하고, 개발업자 차원에서는 공급 확대를 통해 이익을 챙기는 측면으로만 개발됐다. 그런데 판교신도시 건설을 발표해도 강남 집값은 계속 뛰었다. 집값을 관리하고 억제할 수 있는 방책을 만들고 시장이 잠잠해진 뒤 공급 확대를 해야 하는데, (무작정) 공급 확대만 하면 불난 집에 기름을 붓는 격이란 것을 알게 해줬다.”

김(김성달 경실련 팀장) “제2강남 얘기하면서, 초반만 해도 건교부 관료가 평당 750만원, 강남에 비해 낮은 가격으로 공급해 시장을 진정시키겠다고 했다. 하지만 땅값이 들썩이고 최종적으로 1700만 원까지 분양가가 올라가면서 정부 스스로 가격 조절에 실패했다. 정부가 신도시 개발 원가 자체를 올려버리면서, 부담이 커지고, 집값이 올라가는 악순환이 반복됐다.”

– 시계를 되돌려서, 당시 판교신도시 정책입안자라는 권한이 주어졌다고 가정하자. 그렇다면 어떻게 판교신도시를 개발할 것인가?

서 “주택을 포함한 토지, 부동산 문제는 장기적인 관점에서 정책 일관성을 유지할 필요가 있다. 국지적인 문제는 순발력 있게 대응하고, 장기적 관점에서 부동산 정책을 끌고가는 방향성이 없었다. IMF 이후 규제 완화가 부동산 규제 완화로 이어지는 그 시기에 오르는 조짐은 계속 보였다. 이런 상황에서 국지적 가격 문제는 컨트롤하고 장기적으로 서민 주거 안정이라는 방향이 결정됐다면, 답은 나와 있다고 보여진다. 부동산은 소유자가 노력해서 가격이 올라가는게 아니라는 점을 감안하면, 가격 급등에 따른 세부담도 당연한 논리다. 오른 것에 대한 세부담을 증가시키고, 공급은 주거 불안 계층에 대한 주거 기반 확충에 역량을 집중했어야 한다.”

김 “2001년(판교신도시 계획이 처음 나오던 시기)은 IMF 이후 당시 규제를 다 풀었던 때였다. 이때 판교는 오히려 올바른 대안으로 가는 모범이 될 수 있었다. 후분양제를 도입해 다 짓고 공급하는 방식으로 갔다면, 후분양제라는 정책 확산에 기여할 수 있겠다 생각한다. 아니면 서민 주거 안정이란 목표로 100% 공영 개발 하는 것이다. 그때 판교를 모두 공공 주택으로 가져갔다면 지금 판교 땅은 모두 정부의 자산으로 남아 있었을 것이다. 그 땅에 저렴한 임대주택을 공급하고, 정부는 자산이 증가할 수 있었을 것이다.”

이들은 정부가 택지를 민간에 파는 방식으로 신도시를 개발한다면 앞으로도 서민주거 안정에는 기여할 수 없다고 입을 모았다. 근거 없는 주장이 아니다. 판교신도시를 비롯해 위례신도시, 마곡신도시 등 서울 인근 신도시가 들어설 때를 기억하면 된다. 그때 집값은 항상 들썩였다.

– 경실련에서는 정부가 택지를 보유하면서 건물만 민간에 파는 토지임대부 방식을 주장하고 있다. 토지 임대부 방식의 장점은 뭐라고 설명할 수 있나?

김 “주택용지를 팔지 않고 건물만 판다면 저렴한 값으로 소비자에게 주택을 공급할 수 있다. 강남 보금자리 주택처럼 말이다. 현재 아파트 가격이 토지+건축 가격인데, 토지 가격이 빠지면 당연히 가격은 낮아진다. 정부가 당장 수익이 나지 않는다고 항변하는데, 상업 용지만 제대로 매각해도 개발 비용은 들일 수 있다. 택지도 선분양을 한다. 가격이 제대로 오르지 않은 상태에서 판다는 것. 그거 제대로 못팔면서 사업수익 보전한다는 명목으로 주택용지도 팔아왔던 게 정부가 해왔던 방식이다.”

– 정부나 지자체가 개발한 택지는 매각 이후 가격이 배 이상 오르는 경우가 많더라. 이런 것들은 정부 당국자들이 누구보다 잘 안다. 그런데 왜 정부는 땅을 못 팔아서 안달일까?

서 “정치 시스템에 원인이 있다. 재임 기간 부채가 늘어나는 게 부담스러운 것이다. 부채가 늘면 비판받는데, 땅을 팔아서 1조원 남겼다면 재임 기간 편하게 일을 할 수 있다. (시민들에게) 임대주택 늘린 것은 제대로 보이지 않는다. 자본주의 체제 내에서 민주정치 시스템이 근본 원인이다. 정말로 시민들이 사회 약자를 위해 미래를 내다보는 정부의 안목을 높이 평가한다면 토지 공공성을 확대하는 지름길이 될 수 있다.”

김 “한국토지주택공사(LH)가 부채 100조로 엄청 공격받았고, 부채를 낮추는 게 공익적 역할이 됐다. 그러면서 LH 자산(택지 등)들이 팔려나간 것이다. 그런데 자산만 제대로 평가해도 된다. LH 스스로 자산을 낮게 잡고 부채만 부각시키면서 공공사업에 손 떼고 싶어하는 경향을 보이고 있다. 팔면서 많은 이익을 가져가기도 한다. 공공 사업에 손대지 않으면서 많은 이익을 챙겨가는 것이다.”

– 사실 서울에선 집 한 채 갖기 힘든 상황이 됐다. 일반적인 평균 소득의 근로자는 내집 마련하기 어려운데, 여기에 처방전을 내린다면?

서 “당연히 공공임대 확충이다. 소득 계층 별로 접근해야겠지만, 전월세 상한제와 계약갱신 청구권 제도가 필요하다. 임대주택을 새로 짓는 방식은 한계가 있다. 정책 유연성을 확보해야 한다. 최근 시니어 세대들이 주택연금 가입을 많이 한다. 이런 것들을 많이 확보해서 임대주택으로 계속 확보하는 노력이 돈은 적게 들면서 실효성 있는 방안이다. 노인 계층과 청년 계층으로 구분해 노인 계층은 주택 연금과 연계시키고, 청년 계층은 국가가 역세권 주변에 그걸 담보해서 돈이 없더라도 거주할 수 있도록 차별화된 정책이 필요하다. 이밖에 사회적 기업을 활용한 사회주택, 공공임대 등 다양한 형태가 필요하다.”

김 “정부의 임대주택 정책과 집값 정책이 따로 놀고 있다. 정부는 임대주택은 주거 복지 영역이기 때문에 많이 지으면 된다는 논리다. 그런데 개발 지역을 지정하면 땅값이 올라가고, 정부도 비싸게 팔면서 집값을 띄운다. 결국 집값을 잡을 수 없는 구조다. 집값이 계속 올라가면 기존 주택을 사들여 임대하는 사업도 예산 문제 때문에 차질을 빚을 수밖에 없다. 임대주택 공급 정책과 집값 잡기 정책이 충돌하지 않도록 조정하면서, 후분양제 등 개혁 과제를 추진해가야 한다고 본다.”

– 판교신도시가 주는 교훈은 뭐라고 할 수 있을까?

서 “강남 대체 신도시를 만들어서 강남 집값을 안정시키겠다는 발상은 실패했다. 다시 강남 집값 오른다고 해서 대체 신도시를 만든다는 발상으로는 안된다는 교훈을 줬다. 그린벨트 풀어서 토지를 확보했으면 공공성을 최우선적으로 했어야 하는데, 그것을 정부 스스로 훼손했었다. 그러면서 판교신도시는 주택이 재태크 수단으로 가는데 일조했다. 앞으로 정부가 대규모 토지를 확보해서 주택을 공급하는 것은 이런 실패를 반영해 철저하게 목적을 서민주거 안정에 둬야 할 것이다.”

촛불이 탄생시킨 문재인정부는 투기근절과 집값안정을 위한 부동산 적폐 청산을 더 이상 미루지 마라!

– 강남 집값만 잡겠다는 정책기조, 부처간 엇박자로 정부정책 불신만 커져
– 분양가자율화 이후 비정상적으로 폭등한 집값 떠받쳐서는 주거안정 요원
– 지금이라도 부동산경기에 의존한 후진국형 경제성장 종식하고 보유세 강화, 후분양 이행, 공공주택 확충, 전월세상한제 등 근본대책 시행해야

오늘 우리는 문재인 정부 이후 집값폭등의 심각성을 경고하고 정부 부동산정책의 방향전환을 촉구하는 공동선언문을 발표합니다.

8.2대책 등 수차례 정부 대책 이후에도 강남집값이 폭등하며 강남에 치중한 핀셋형 부동산정책의 실패를 드러냈습니다. 김동연 총리의 보유세 입장 번복, 지방 아파트 가격 하락세에 대한 김현미 장관의 청약위축지역 지정 검토, 재건축 연한 관련 국토부와 기재부의 엇박자 등도 정부 부동산 정책의 일관성과 방향 부재를 보여준 것입니다.

2017년 3.1%의 경제성장률은 제조업과 서비스업이 아닌 주택건설업 성장(7.2%)의 영향이 큽니다. 정부가 건설물량 확대나 땅값거품을 떠받쳐 경제성장률이 높아진 것처럼 국민들을 속이고 있는 것입니다. 하지만 수출도 하지 못하는 절대적인 내수시장인 부동산 가격 상승은 자산격차와 불평등만 심화시킬 뿐 결코 서민경제와 국가경제에 이롭지 못합니다.

이에 우리는 지금이라도 정부가 토건에 의존한 후진국형 경제성장에서 탈피하고 부동산이 있는 자와 없는 자간의 불평등 해소를 위해 땜질식 미봉책이 아닌 종합적인 근본대책을 시행할 것을 촉구합니다.

하나. 투기근절·불로소득 환수 위해 보유세 및 임대소득세, 개발이익환수를 강화하라

하나. 공급자 중심의 선분양 특혜를 폐지하고 소비자 중심의 후분양 이행하라

하나. 무분별한 재개발·재건축 사업방지를 위해 재건축연한 및 안전기준 등을 강화하라

하나. 강제수용한 농민 땅은 되팔지 말고 모두 공공주택으로 공급하라

하나. 세입자 보호를 위한 전월세 상한제·계약갱신청구권을 도입하라

분양가자율화 이후 강남 아파트를 가진 이들은 한 채당 십억원 이상씩 벌었지만 무주택자들은 치솟는 전월세값 마련을 위해 빚만 늘었고 지방 1주택자들은 상대적 박탈감으로 사회에 대한 불신만 늘었습니다. 우리 사회가 땀흘려 일하는 사회가 아닌 투기조장 사회가 되면서 사회에 갓 진입한 청년들은 일할 기회조차 얻지 못한 채 주거빈곤으로 이중삼중 고통에 시달린 지 오래입니다. 이러한 위기를 탈출하라는 것이 촛불의 명령임을 문재인 정부는 결코 잊어서는 안 되며, 지방선거를 겨냥한 표심성 규제완화로 지금의 위기를 더욱 키운다면 반드시 시민들의 심판을 받을 것임을 명심하고, 투기근절과 집값안정을 위한 부동산 정책 개혁에 적극 나서길 촉구합니다. 아울러 우리는 정부 정책을 지속적으로 감시하고 토론회 개최 등 다양한 활동을 전개해 나갈 것입니다.

※ [별첨] 부동산시장 정상화를 위한 시민모임 공동선언문

문재인 정부 이후 집값상승이 계속되며 헬조선 탈출을 기대했던 서민들의 좌절이 커지고 있다. 부동산 투기를 용납하지 않겠다며 발표한 8.2대책 이후에도 반포주공1단지(전용85㎡)는 7억원이 오르는 등 강남집값은 연일 폭등세다. 하지만 정부는 지방에 대한 청약위축지역 검토, 재건축 연한 강화에 대한 부처간 엇박자 발언 등 지금의 비정상적인 부동산 문제를 좌시하며 불평등 심화와 서민고통을 방조하고 있다.

이는 비정상적인 집값을 유지한 채 강남권 등 일부지역의 부동산 가격 ‘급등’만 문제삼겠다는 잘못된 정책방향 때문이다. 하지만 분양가자율화 이후 폭등한 집값을 떠받치며 물가상승률 정도의 안정세를 가져가겠다는 것은 애초부터 불가능한 약속임을 강남집값 상승이 증명해주고 있다.

최근 한국은행이 발표한 2017년 전년대비 경제성장률은 3.1%로 경제성장률을 높인 일등공신은 건설업(7.2%)이다. 제조업과 서비스업은 각각 4.2%, 2.1% 성장에 그쳤다. 정부가 건설물량 확대나 땅값거품을 떠받치며 경제성장률이 높아진 것처럼 국민들을 속이는 것이다. 하지만 수출도 하지 못하는 절대적인 내수시장인 부동산 가격 상승은 자산격차와 불평등만 심화시킬 뿐 결코 서민경제와 국가경제에 이롭지 못하다.

이에 우리 시민사회는 지금이라도 정부가 토건에 의존한 후진국형 경제성장에서 탈피하고 부동산이 있는 자와 없는 자간의 불평등 해소를 위해 적극 나설 것을 촉구하며 다음의 종합적인 근본대책을 제시하는 바이다.

하나. 투기근절·불로소득 환수 위해 보유세 및 임대소득세, 개발이익환수를 강화하라

한국은행이 밝힌 국내 토지 및 건물자산(정부 제외)은 2016년 기준 6,700억원이지만 해당년도 보유세는 12조 5천억원으로 자산 대비 보유세가 0.2%에 불과하다. 정부는 당초 보유세 강화를 검토하지 않겠다는 입장이었으나 집값이 가파르게 상승하자 다주택자 보유세 강화 등을 검토하겠다며 여론의 눈치를 살피고 있다. 하지만 투기근절, 불로소득 환수를 위한 보유세 정상화라는 원칙없이 여론에 떠밀려 일부에게만 찔끔 강화하겠다는 ‘임기응변책’은 또 다른 부작용만 낳을 수밖에 없다. 서민들과 부동산부자 간 역차별 논란이 일고 있는 불공정한 과세기준 정상화도 시급하다. 수직적 역진성이 드러난 과세기준 개선 없이 섣불리 공정시장 가액비율을 조정하는 것은 불공평 과세만 키울 뿐임을 명심해야 한다.

임대사업자 등록 의무화를 통한 임대소득 과세 정상화도 반드시 이루어져야 한다. 정부는 임대사업자의 자발적 유도를 기다린다지만 지금 같은 집값상승 국면에서 세금이 무서워 임대사업자 등록에 나설 다주택자가 많을 지는 회의적이다.

재개발 재건축 등 용도변경, 용적률 및 층고완화 등의 도시계획적 결정에 따라 개발이익증가가 예상되는 모든 개발사업에 대해서는 개발이익의 50%를 환수해야 한다. 4년이나 유예기간이 연장된 재건축초과이익환수제는 후퇴 없이 도입되어야 하며, 장기적으로는 모든 개발사업의 개발이익환수 강화를 위한 제도개선이 이루어져야 한다.

하나. 공급자 중심의 선분양 특혜를 폐지하고 소비자 중심의 후분양 이행하라

주택분양 시장의 가장 고질적인 적폐는 건설업자에게 유리한 선분양 특혜이다. 1977년부터 도입된 선분양제는 주택난 해결을 위해 정부가 분양가는 강력히 규제하는 대신 건설사의 자금난 해소를 위해 함께 추진한 정책이다. 하지만 분양가자율화 이후인 지금까지 유지되며 투기조장, 부실시공, 소비자 재산권 침해 등의 부작용을 낳고 있다. 국민혈세로 추진되는 공공아파트 조차 지난 국감 때 김현미 장관이 도입하겠다는 입장을 밝혔지만 2018년 업무계획에는 ‘공공아파트 단계별 시행’에 그쳤으며, 민간에 대해서도 ‘후분양시 인센티브 확대’로 사실상 민간아파트 후분양 의무화를 반대하고 있다.

하지만 분양물량의 90% 이상을 민간아파트가 차지하는 상황에서 공공아파트 후분양만으로는 선분양 폐해를 근절할 수 없다. 따라서 정부는 건설업자 이해관계만 대변하지 말고 공공아파트 후분양 즉각 이행, 민간아파트에 대한 로드맵을 마련하여 시행해야 한다.

하나. 무분별한 재개발·재건축 사업방지를 위해 재건축연한 및 안전기준 등을 강화하라

콘크리트 수명은 100년이지만 강남아파트값 상승을 주도하는 재건축 단지의 수명은 대부분 40년이 되지 않는다. 최근 몇 달 사이에 수억원이 상승한 올림픽선수촌 아파트도 87년에 분양, 수명이 30년에 불과하다. 박근혜 정부가 재건축 활성화를 위해 재건축 가능 연한 축소(40년 ⇒ 30년), 안전기준 완화, 재건축사업 동의율 완화 등을 추진한 결과 구조적으로 안전한 아파트조차 사업성에 밀려 철거될 상황이다.

여기에 분양가자율화에 따른 고분양 책정, 개발이익환수장치 부재, 서울시의 용적률 및 층고완화 등까지 맞물리며 사업성 높은 강남 재건축 아파트 가격이 폭등하고 있다. 김현미 장관도 문제의 심각성을 인지하고 재건축 연한 등의 규제를 검토하겠다고 밝혔지만 김동연 총리의 ‘신중검토’ 이후 다시 ‘(재건축 연한 관련) 40이라는 단어는 얘기한 적 없다’라며 스스로 철회, 정부 정책의 일관성과 방향 부재만 재확인시켜줬다.

무분별한 재개발재건축 추진은 아파트값 상승 뿐 아니라 개발을 원치 않는 사람들을 삶터에서 내쫓고, 환경파괴로 미래세대에게까지 피해를 전가시킬 수밖에 없다. 정부는 재건축연한 및 안전기준 강화, 사업추진 동의요건 강화 등으로 무분별한 재개발재건축 사업추진을 중단해야 한다.

하나. 강제수용한 농민 땅은 되팔지 말고 모두 공공주택으로 공급하라

공공이 보유한 공공택지와 공기업이전지, 공공용지 등을 적극 개발하고 공기업의 땅장사를 중단시켜야 공공주택 확충이 가능하다. 정부는 40개지구의 공공택지를 개발하여 공공주택을 확충하겠다고 밝혔지만 이중 43만호는 민간에게 땅을 팔아서 공급하겠다는 입장이다. 하지만 판교, 화성동탄, 위례 등 수많은 공공택지를 개발, 민간에게 땅을 팔아 주택을 공급한 방식은 공기업의 땅장사, 건설사의 집장사만 허용하며 막대한 불로소득을 안겨주고 서민들은 높은 분양가로 주택마련이 좌절되어 왔다. 임대주택조차 5년 또는 10년 임대 후 시세분양 전환하며 공기업과 건설사에게만 막대한 시세차익이 돌아가고 있다. 민간택지를 활용한 역세권 청년주택 공급도 사업자에게는 용적률 특혜, 주택기금 지원, 세제감면 등의 혜택이 있지만 임대료 인하효과가 거의 없을 것으로 예상되어 투기조장·특혜사업으로 변질 될 우려가 높다.

농민땅 강제수용해서 개발되는 공공택지, 공기업이전지, 공공용지 등에서의 공기업과 건설사의 땅장사, 집장사를 허용해서는 안되며 모두 공공이 직접 개발, 토지임대부 건물분양 등 값싸고 질좋은 공공주택 공급확대에 적극 나서야 한다.

하나. 세입자 보호를 위한 전월세 상한제·계약갱신청구권을 도입하라

이명박 정부 이후 전월세값 폭등으로 세입자들이 모두 빚쟁이로 전락한지 오래이다. 박근혜 정부는 전세보증금 지원만 늘리고 세입자들에게 빚내라 권하면서 전월세가격 상승을 모르쇠로 일관했다. 박근혜 정부에서 강력하게 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입을 요구하던 민주당은 여당이 되었지만 오히려 ‘2020년 이후 단계별 적용 검토’로 후퇴하며 세입자들의 분노만 키웠다.

정부는 임대사업자 등록이 먼저라지만 임대사업자 등록 의무화도 흐지부지된 상태에서 결국 문재인 정부에서도 세입자들을 위한 보호장치는 아무것도 없는 형국이다. 더 이상 집부자들을 옹호하며 임대사업자 등록과 전월세 상한제·계약갱신청구권 도입을 미루어서는 안 된다.

분양가자율화 이후 강남 아파트를 가진 이들은 한 채당 십억원 이상씩 벌었지만 무주택자들은 치솟는 전월세값 마련을 위해 빚만 늘었고 지방 1주택자들은 상대적 박탈감으로 사회에 대한 불신만 늘었다. 우리 사회가 땀흘려 일하는 사회가 아닌 투기조장 사회가 되면서 사회에 갓 진입한 청년들은 일할 기회조차 얻지 못한 채 주거빈곤으로 이중삼중 고통에 시달리고 있다. 이러한 위기를 탈출하라는 것이 촛불의 명령임을 문재인 정부는 결코 잊어서는 안된다. 또한 지방선거를 겨냥한 표심성 규제완화로 지금의 위기를 더욱 키운다면 반드시 시민들의 심판을 받을 것임을 유념하고, 지금이라도 투기근절과 집값안정을 위한, 소비자와 서민을 위한 올바른 정책을 내놓기 바란다.

부동산시장 정상화를 위한 시민모임
경제정의실천시민연합, 서울YMCA, 세계로 신문, 집걱정없는세상, 참여연대, 토지+자유연구소

정권은 바뀌었지만 재벌·부동산부자 위한
엉터리 표준지가격은 여전하다

– 김현미 국토부장관 의지만 있으면 개선 가능하지만 올해도 여전히 엉터리 가격 공시
– 표준지로 개별지도 엉터리 공시 불가피, 시세반영률 높이고 부동산 종류별 불평등 개선해야

오늘(13일) 전국 토지과세의 기준이 되는 표준지 공시지가가 발표됐다. 지난 수십년간 주변시세보다 턱없이 낮은 표준지 가격 공시로 전국 3,300만 개별공시지가의 엉터리 가격 책정에 일조해 왔음에도 또다시 엉터리 가격이 발표됐다. 현행 공시지가는 시세보다 낮은 가격 공표로 부동산 소유의 편중을 심화시키는 대표적인 적폐 정책 중 하나다. 표준지 개선은 법률 개정 없이 국토교통부 장관이 의지만 있다면 바로 개선할 수 있다. 정부가 공동주택, 단독주택, 토지 등 부동산 종류별 공시가격 불평등 개선하고 정보를 투명하게 공개할 것을 촉구한다.

3.3㎡당 4.4억원에 매각된 삼성동 한전 부지, 4년이 지났으나 여전히 공시지가는 1.3억원에 불과

실거래가 최고가는 지난 2014년 현대자동차그룹이 평당 4.4억원에 매입한 삼성동 한전부지이다. 그러나 매각 4년이 지났음에도 공시지가는 1.3억원으로 여전히 30%에 불과하다. 최근 한 연구에 따르면, 공시지가가 ㎡당 5000만원 초과 비주거용 부동산의 평균 실거래가는 1.5억원으로, 시세반영률이 34.7%에 불과했다. 경실련이 지난해 국세청 자료를 분석한 결과, 기업과 법인을 합쳐 상위 1%가 전체 토지의 46%(가액기준)를, 상위 5%는 72.9%, 10%는 84%로 일부계층이 토지를 과도하게 소유하고 있다. 결국 이같은 엉터리 공시지가로 인해 대다수의 토지를 보유한 재벌대기업, 부동산 부자들은 막대한 세금 혜택을 받는 것이다.

국토부는 표준지 조사과정을 투명하게 공개하고, 실거래가 반영률 높여야

개별지가 국토부가 조사·결정하는 표준지의 공시가격을 기준으로 산정되는 만큼 무엇보다 표준가격이 정확해야 한다. 개별지는 표준지 가격을 기준으로 토지가격비준표를 적용해 가격을 산정한후 시․군․구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 시․군․구청장이 5월 공시한다. 국토부의 엉터리 표준지 가격 공시가 전국 3,300만 필지의 엉터리 공시가격 탄생을 조장하고 있는 것이다.

문재인 대통령은 후보시절 부동산 보유세 강화를 언급했고 정부역시 최근 개선을 준비중인 것으로 알려졌다. 그러나 토지와 단독주택, 공동주택 등 부동산 종류에 따른 공시가격 불평등을 해소하는 것에 대한 논의는 보이지 않는다. 공동주택이 시세의 70%수준인데 반해, 초고가 단독주택은 50%, 토지는 그보다 낮은 40%대일 것으로 추정된다. 지금이라도 모든 부동산은 실거래가에 기준한 공시가격 책정으로 공평과세 원칙부터 바로 세워야 한다. 이를 위해 표준지 및 표준주택 가격결정 및 조사과정을 투명하게 공개할 것을 촉구한다.<끝>

부영 부실시공은 빙산의 일각에 불과,
공공 및 대규모 민간아파트 현장 부실시공 여부 전수 조사하라

– 전국적 점검 통해 부실시공 드러날 시 영업정지, 입찰제한 등 엄중 처벌해야
– 짓지도 않고 팔 수 있는 선분양제 폐지하고 감리 독립성 강화해야

부영주택의 부실시공이 동탄2지구뿐만 아니라 전국적인 문제인 것으로 나타났다. 국토교통부는 지난해 9월부터 지방자치단체와 합동으로 특별점검반을 구성해 부영이 시공 중인 전국 12개 아파트현장을 점검한 결과 철근빼먹기 등 부실시공 사실을 적발하고 30점의 부실벌점과 3개월 영업정지 처분을 진행한다고 밝혔다. 경실련은 이미 화성동탄2 지구 부영아파트 부실시공으로 부영을 검찰고발한 바 있다. 따라서 이번 조치는 늦었지만 부영의 부실시공에 대한 지극히 당연한 조치이며 서울시 등 지자체는 부영의 영업정지 및 입찰제한 등의 처벌에 즉각 나서야 한다. 또한 부영사태를 계기로 부실시공 근절위한 제도개선 및 전수조사가 이루어져야 한다.

국토부는 아파트 부실시공이 부영만의 문제인냥 축소하며 넘어가려 하고 있지만 부영사례는 빙산의 일각에 불과하다. 민간 건설업체 뿐 아니라 공공인 LH공사 아파트도 마찬가지 상황이다. LH구리갈매지구 A아파트 입주자대표회 등에 따르면 올겨울 약 1천가구에서 세탁실 창문 결빙과 수도관 동결 피해 등 한파 피해가 800여건이나 접수됐다. 수도관을 세탁실 내부에 설계하기로 돼 있었는데, 이를 외벽에 매립하면서 단열시공을 하지 않은 것이 이유이다.

이러한 아파트 부실시공의 근본적인 원인은 짓지도 않고 집을 팔 수 있는 선분양 허용 때문이다. 이미 매매계약을 체결한 건설사들이 원가 절감을 위해 자재와 구조를 변경하는 일이 다반사이다. 아파트의 부실시공 여부를 철저히 관리감독해야 할 감리도 부실시공을 방관하고 있다. 선분양으로 소비자가 건설사에 선납한 분양가에 감리대가가 포함되어 있음에도 정작 지급주체는 건설사이기 때문이다.

따라서 정부는 부영사태를 계기로 후분양제 도입, 감리 독립성 보장을 위한 감리비 예치제 도입 등 부실시공 근절위한 제도개선에 나서야 한다. 또한 모든 공공아파트와 대규모 민간아파트에 대한 부실시공 여부를 전수조사하고 부실시공이 드러날 경우 시공사 등에 대한 영업정지, 공공사업 입찰제한 등 엄중처벌해야 할 것이다. 지자체와 합동으로 조사하고 필요하면 입주민들의 신고를 병행해 선분양 업체들의 고질적인 부실시공 문제를 뿌리 뽑아야 한다. 수억원에 달하는 아파트는 시민들이 일평생 구매하는 가장 비싼 물건이자 소중한 보금자리이다. 더 이상 업체들의 부실시공으로 인한 시민들의 금전적, 정신적 피해를 당사자간의 문제로 치부하고 방치해서는 안된다. <끝>

정부는 신안산선 민자사업 사업자선정 절차를 즉각 중단하라

– 정부는 밀실에서 수의계약방식으로 업체를 선정하는 국토교통부를 감사하라
– 지난 정부가 만든 MRG 변형특혜인 위험분담형(BTO-rs) 방식을 폐지하라

신안산선 사업자 선정과 관련해 논란이 꺼지지 않고 있다. 언론보도 등에 따르면, 사업수행과 큰 연관이 없는 서류의 문제로 1단계 ‘사전적격심사(PQ)’에서 재무적투자자(FI) 중심의 컨소시엄이 탈락되었는데, 주무관청인 국토교통부(장관 김현미)가 사업계획서 평가기관을 기존 KDI PIMAC(공공투자관리센터)에서 KOTI(한국교통연구원)로 교체한 점과 평가위원의 공정성 등 논란이다. 특이하게도 금번 논란에 대하여 주류 경제지들은 관련된 기사는 없다. 지난 2차 고시의 재무적투자자에 대한 논란제기와는 정반대의 행태를 보이고 있어 의문이 증폭된다.

참고로 한국교통연구원은 그동안 엉터리 수요예측·검증으로 엉터리 전문가 집단이라는 비아냥을 받아왔다. 그런데 2차 고시 당시 시공사 참여 문제로 탈락한 트루벤컨소시엄에 이어 이번에 서류문제로 탈락한 컨소시엄도 그간 민자사업의 대부분을 수행했던 건설사컨소시엄이 아닌 재무적투자자이다. 그간 토건업체 행동대장처럼 비춰져 온 국토교통부가 노골적으로 재무적투자자의 민자사업 진출을 배재하려는 것이 아닌지 의심이 커지는 부분이다(경실련 2017. 9. 11.자 성명 참조).

우리나라 민자사업은 사업추진 단계별로 각종 특혜 시비가 있다. 사업자 선정단계에서는 경쟁부재, 협상단계에서는 사업비 검증부실, 시공단계에서는 40% 정도의 세금 무상지원, 운영단계에서는 민자사업자 Risk를 절반(50%)을 세금으로 메꿔주는 것이다. 그간 건설사들로 구성된 컨소시엄의 이러한 제도를 악용해 공사비 부풀리기와 완공 후 지분매각 등 민자사업을 망쳐왔다. 저렴한 사업비는 낮은 이용료(요금) 책정의 핵심요인인데, 신안산선 민자사업은 재무적투자자가 건설사 컨소시엄에 비해 현저히 저렴한 사업비를 제안한 것이 오히려 탈락의 원인이 아닐까라는 의심마저 들게 한다.

대형공사 약 100배 규모 민자사업을 수의계약방식으로 업체선정할 수 있는 특혜제도 없애라

신안산선은 사업비 3.4조원, 공사비 2.8조원의 역대 최대 규모 민자사업이다. 대형공사 기준이 되는 300억원 공사 약 100개에 상당하는 어마어마한 규모지만, 경쟁컨소시엄이 없더라도 수조원짜리 사업권을 가져갈 수 있다. 이러한 특혜성 사업진행을 국토교통부는 잘 이용하고 있고, 입법부는 아무런 제도적 장치를 마련하지 않고 있다. 민자사업 특혜제도를 유지하고 이를 이용해 온 집단에게 시민은 보이지 않는 모양이다. 금번 신안산선 민자사업 또한 사업시행자 선정단계에서 유효한 입찰자가 없더라도 협상대상자로 선정될 수 있다. 협상대상자로 선정된 이후에는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자 지위를 얻게 된다. 사실상 수의계약과 같다.

세금 40% 무상지원하는 것은 민자사업 아니다. 무상지원 특혜 폐지하라

신안산선은 기본계획에 따라 건설보조금을 최대 50%까지 지원할 수 있다. 그간 사업제안 내용을 볼 때, 사업비의 약 40%(약 1조 4천억원)가 세금으로 무상지원될 것으로 판단된다. 엄청난 세금특혜지원을 받고도 요금은 저렴하지 않고, 요금수입을 민자사업자가 독점적으로 향유한다. 정부가 도대체 누구를 위하여 이런 특혜제도를 유지하는지 용납하기 어렵다.

지난 정부에서 신설한 위험분담형(BTO-rs) 방식은 비난을 받아 온 MRG의 변형 특혜다

지난 정부는 2015. 4. 20. 민자사업 손실 절반(50%)을 세금으로 메꿔주는 위험분담형(BTO-rs) 방식을 신설하였다. 신안산선은 BTO-rs 1호 사업이다. 민자사업자의 손실을 세금으로 메꿔주는 것은 시민들의 엄청난 비난을 받아온 최소운영수입보장(MRG)과 다를바 없는 명백한 특혜이다. 새로운 정부라면 지난 정부에서 특혜로 신설한 민자방식을 즉각 폐지해야 한다.

민자사업 도입이후 제기되었던 수많은 문제들은 여전히 유효하고 피해는 시민과 미래세대들에게 전가되고 있다. 수의계약방식으로 사업자 선정(경쟁부재), 무상 재정지원 특혜, 사업정보 철처한 비밀은폐, 불투명한 사업 진행 등의 문제를 해결하지 않고서는 민자사업 정상화는 요원하다. 이에 경실련은 역대 최대규모인 신안산선 민자사업 사업자선정 절차를 즉각 중단하고, 주무관청인 국토교통부를 철저히 감사할 것을 요구한다. 아울러 새정부라면 민자사업의 비정상 특혜 혁파를 위해 신안산선 사업을 포함한 모든 민자사업의 정보를 투명하게 공개하여 정상화의 첫걸음을 내딛어야 할 것이다<끝>

박원순 시장은 공공임대 숫자 부풀리기 대신
집값·임대료 안정을 위한 공공의 역할을 우선하라

– 청년 주거 안정은 민간에게 손 벌리기로 이룰 수 없다

서울시가 N포세대로 불리는 청년들의 고통에 응답하기 위한 ｢청년의 사랑에 투자하는 서울｣을 내놨다. ‘신혼부부용 주택’ 8만5천호 공급과 ‘공공책임보육’ 실현이 양대 축이다. 그러나 주거안정 정책의 대다수는 공공의 역할은 방기한 채, 민간에게 임대주택을 손 벌리는 대책이다. 소득으로 도저히 부담할 수 없는 집값과 전세값을 낮출 정책은 없이 단순히 전세금 저리 지원 등으로 주거안정을 꽤하는 것은 한계가 명확하다. 경실련은 박원순 서울시장이 실적 쌓기에 급급한 정책보다는 근본적으로 주거난을 해소하고 청년과 서울의 미래에 도움이 될 수 있는 정책을 펼 것을 촉구한다. 이를 위해 공공택지 민간매각을 중단해 저렴한 공공주택을 공급하는 것이 우선이다. 또한 집값상승을 자극하는 무분별한 재건축 및 개발정책을 중단해야 한다.

8만 5천호 중 공공이 보유한 장기임대주택은 2만호에 불과

서울시가 공급한다는 8.5만호의 신혼부부용 주택 중 실제 공공이 보유하고 장기 임대주택으로 사용할 수 있는 주택은 행복주택과 매입임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택 등 2만여 호에 불과하다. 나머지는 전세금 대출이거나, 청년들의 주거안정을 오히려 해칠 위험이 높은 역세권 청년주택 등 민간 특혜 정책이다. 그러나 2만호에서도 대다수를 차지하고 있는 행복주택의 경우 역세권청년주택 공공기여분과 재개발·재건축 매입분이 다수를 차지하는데, 이 두 제도는 집값 자극과 대규모 멸실·임대료 상승으로 인한 기존 세입자 재정착 문제 등 오히려 다수의 주거안정을 해치는 정책이다. 다수의 주거안정을 해치는 정책으로 일부분의 임대주택을 확충하는 것은 실적을 위해 선후가 바뀐 잘못된 방식이다.

전세금 일부를 지원하는 전세임대주택은 1만호로 박근혜 정부 이후 임대주택 실적을 부풀리기 위해 대폭 늘어나는 추세이다. 기존 8500만원이던 한도가 1.2억원으로 늘어났으나 여전히 서울의 평균 전세값에 비하면 한없이 적은 금액이고, 공공이 주택을 보유하고 장기적으로 주거안정을 위해 사용할 수 있는 방식이 아니기 때문에 수년전부터 ‘빚좋은 개살구’로 비판받아 왔다. 장기안심주택 역시 민간임대주택을 사용한 이름만 공공임대주택이다.

공공지원주택은 임대료는 비싸고 개발업자만 이익얻는 민간특혜 뉴스테이

4.9만호의 공공지원 중 1.8만호를 차지하는 신혼부부 역세권 청년주택은 민간특혜로 비판받아온 박근혜정부의 뉴스테이 방식으로 추진되는 사업이다. 문재인 정부가 뉴스테이의 공공성을 일부 강화했다고 하지만, 분양전환이 가능해 임대주택의 재고를 증가시킬 수 없고, 주변시세와 비슷한 고가 임대료로 주거취약계층에게는 그림의 떡일 뿐이다. 또한 무분별한 역세권 용도변경으로 도시계획을 해치고, 역세권 투기를 불러오는 정책이다.

지난해 임대료가 공개된 1호 삼각지역 청년주택의 경우 신혼부부용 17평 임대주택이 보증금 7500만원, 임대료 월 73만원에 달한다. 전세가로 환산 시 2.5억원(3.3㎡당 2,200만원)으로 발표당시 평당가 기준 서울 상위 20% 수준이다. 용산구 평균(3.3㎡당 1,880만원)보다 높다. 이에 반해 개발업자는 용도변경으로 막대한 토지비 차액과 8년간 임대료 수입, 이후 분양전환, 통매각 등을 통해 이득을 얻는다. 경실련 분석결과 삼각지역의 경우 3종이던 토지가 상업지역으로 바뀌면서 용도변경만으로 토지값이 4배 상승해, 차액이 2,700억원에 이르는 것으로 나타난바 있다.

서울시와 중앙정부는 공공토지 민간매각을 중단하고 임대주택 및 공익을 위해 사용해야

이와 같이 민간에게 특혜를 제공해 읍소식으로 얻는 임대주택은 부동산가격을 자극 시키는 등 부작용이 너무 크다. 재개발재건축의 경우 기존 세입자들은 재건축 후 수배 상승한 가격 때문에 서울 외곽으로 쫓겨나고 서울전역의 집값을 뜰썩이게 만든다. 민간에게 읍소하기에 앞서 공공이 요지에 보유한 토지를 활용해 저렴한 공공주택을 공급하는 것이 우선되어야 한다. 서울시는 삼성동 서울의료원 부지와 마곡지구 등 공공택지 매각을 지속적으로 추진하고 있다. 특히 서울의료원의 경우 당초 MICE시설 확충이라는 매각의 당위성이 사라졌음에도 불구하고 복지예산 충당이라는 이유로 선회해 매각을 강행중이다. 서울의 핵심 알짜부지를 민간에게 넘기는 행동을 중단하고 이곳에 임대주택을 지어 공급하는 것이 장기적으로 서울시의 자산증가나 서울시민들의 주거안정을 위해 훨씬 나은 정책이다.

중앙정부 역시 공공기관 이전부지와 유엔사 등 용산 미군기지 반환 부지를 공익을 위해 쓰기 보다는 민간에게 비싸게 매각해 고분양을 가능케 하고 있다. 정부와 서울시가 땅장사 보다는 시민들의 주거안정을 위한 공공의 역할에 충실할 것을 촉구한다. <끝>

후퇴한 재건축 허용 연한을 정상화하라!

– 재건축 허용 연한 40년으로 도정법시행령 개정해야 –
– 개발이익 50% 환수와 주민 동의요건 강화가 근본대책 –

국토교통부(장관 김현미)는 재건축 사업이 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 안전진단 기준을 개선한다고 밝혔다. 재건축 사업추진 여부를 결정하는 안전진단의 절차와 기준이 완화되어 사업추진의 필요성을 결정하는 기능을 하지 못했고 최근 재건축시장 과열과 맞물려 사업의 본래 취지와 다르게 사회적 낭비 등 부작용을 개선하기 위함이라고 한다.

집값 안정과 서민주거안정을 위해서 완화된 재건축사업 규정을 정상화겠다는 정책방향은 맞다. 최근 서울 강남 재건축사업 지역의 집값이 급등하고 투기의 중심이 된 원인은 지난 정부가 부동산 경기 활성화를 위해 재건축사업 규정을 과도하게 완화했기 때문이다. 그러나 핵심인 재건축 연한을 40년으로 강화하는 방안은 빠져 있어 투기수단으로 전락한 재건축사업을 정상화할 수 있을지 의문이다.

지난 박근혜정부는 2014년 9•1 대책을 통해 재건축 가능 연한 30년으로 단축하는 내용을 포함한 재건축 활성화대책을 발표했다. 2015년 <도시및주거환경정비법시행령(이하 시행령)>을 개정하여 시•도가 조례로 운영하던 재건축 허용 연한 기준을 사실상 30년으로 제한했다. 개정 전 시행령에서는 ‘준공된 후 20년 이상의 범위’로 하한 기준만을 제시하여 재건축 가능 연한을 시•도가 정하도록 했지만 개정 후에는 ‘준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위’로 상한 범위를 추가했다.

개발압력이 높았던 서울시는 2006년부터 무분별한 재건축 사업추진을 방지하고 부동산 시장 안정을 위해 ’1991년 이후 준공된 아파트는 40년이 지나야 재건축이 가능하도록‘ 조례로 운영했다. 민간에서 조례 완화 시도가 여러 차례 있었지만 서울시는 2011년 전문가 검토와 실제 42개 단지 사전조사 등 실증을 통해 재건축 허용연한을 40년으로 유지할 것을 결정한 바 있다. 아파트 건축물의 최소 수명이 40년 이상임을 객관적으로 입증했지만, 정부의 편법적인 시행령 개정으로 서울시의 기준은 무력화됐다.

콘크리트의 수명이 100년임을 감안할 때 노후•불량건축물의 연한을 ‘30년 이하’로 유지하는 것은 자원낭비 뿐만 아니라 현재 건설기술 수준을 반영하지 못한 낡은 기준이다. 이제는 ‘준공된 후 40년 이상’으로 시행령을 개정하여 무분별한 재건축사업을 방지해야 한다.

과거 정부는 주택정책에 대한 철학과 소신 없이 냉온탕식 규제와 오락가락 주택정책으로 투기 시장의 내성을 강화했다. 최근 재건축 사업단지의 과열 양상도 정부의 잘못된 정책에서 비롯된 만큼 정부는 이러한 실패를 되풀이하지 않아야 한다. 그러나 얼마 전 재건축 연한 연장을 놓고 주무 부처 장관과 경제 장관 간 서로 상반된 의견은 시장에 혼선을 주고 정부 정책방향에 대한 불신을 키워 보다 신중한 정책 추진이 요구된다.

안전에 문제가 없어도 개발이익 때문에 무분별하게 추진되는 비정상적 재건축사업을 근절하겠다는 정책 메시지를 시장에 보내야 사업의 과열양상을 막고 정비사업을 정상화할 수 있다. 재건축의 사업성을 높이기 위해 완화했던 관련 조치들은 모두 정상화해야 한다. 조합설립을 위한 주민 동의요건을 강화하고, 재건축 용적률 특혜를 폐지하고, 임대주택 및 소형주택 건립 의무화, 분양가상한제 등을 재도입해야 한다. 무엇보다 재건축사업을 정상화하기위한 근본대책은 불노소득인 개발이익을 최소 50%이상 환수하는 것이다.끝

#별첨. 180221_성명_재건축안전진단강화입장

법원의 부영 임대아파트 부당이득금 반환 판결을 환영한다

– 부영 임대아파트 건축원가가 3.3㎡당 323만원인 표준건축비보다 적은 것 사실로 밝혀져
– 검찰은 3.3㎡당 700만원이 넘는 동탄2 부영아파트 건축비 폭리도 철저히 수사해야

법원(서울중앙지법 민사31부)이 임대아파트 분양전환 시 실제소요 건축비보다 비싼 표준건축비를 적용해 가격을 책정한 부영주택에 대해 부당이득 반환 결정을 내렸다. 부영주택은 실제건축비는 낮음에도 건축비 상한선인 표준건축비를 건설원가로 책정해왔다. 경실련은 법원의 당연한 결정에 환영을 표하며, 경실련이 고발한 화성동탄2지구 부영아파트 분양가 부풀리기에 대해서도 검찰이 철저히 수사할 것을 촉구한다.

임대주택법상 5년 임대 후 분양전환 하는 아파트는 ‘건설원가와 감정평가액의 평균 금액‘으로 분양가를 산정한다. 대법원은 분양전환가 기준을 표준건축비 내에서 ‘실제로 투입된 건축비’로 판시하고 있다. 법원에 따르면, 부영은 표준건축비보다 실제 건축비가 낮음에도 불구하고 표준건축비를 적용해 분양전환가를 부풀렸다. 이번 판결의 대상이 되는 아파트의 표준건축비는 3.3㎡당 323만원으로, 부영은 이보다 적은 금액에 아파트를 지은 것이다. 최근 검찰은 부영이 이후에도 비슷한 수법으로 분양전환가를 부풀린 것으로 의심하고 있다.

분양아파트가 임대주택에 비해 내장재 등 일부 비용 차이가 있을 수는 있겠지만 건축비의 가장 큰 부분을 차지하는 토목공사비와 골조공사비는 차이가 없다. 결국 임대주택 뿐 아니라 분양주택 역시 실제 소요된 건축원가가 기본형건축비보다 상당부분 낮을 가능성이 매우 높다. 320만원이 채 들지 않은 10년 전, 분양아파트의 기준이 되는 기본형건축비는 456만원이었다. 현재는 611만원에 달한다.

분양주택 실제 건축비가 임대주택보다 조금 높을 수 있겠지만 동탄2신도시 부영아파트 평균 건축비 704만원이 실제 소요된 건축비일 확률은 매우 희박하다. 부영이 화성동탄2지구에서 분양한 8개 블록 아파트들의 3.3㎡당 건축비는 최소 681만원, 최대 733만원으로 평균 704만원이다. 현재 표준건축비 342만원의 두배 이상 비싸다. 검찰은 임대주택 뿐 아니라 속히 분양주택에 대한 조사를 실시해 주거안정을 위해 조성된 택지지구에서 부실시공과 고분양가로 입주민들에게 막대한 피해를 끼친 부영에게 책임을 물어야 한다.

또한 이번 부영 사태로 인해 실제 아파트 공사에 투입되는 건축비 수준이 밝혀진 만큼, 정부는 과도하게 비싼 기본형건축비를 정상화시키기 위한 노력에 나서야 한다. 강제수용된 신도시에서 세금으로 짓는 아파트조차 실제 원가가 얼마나 되는지 알 수 없는 현실을 개선하기 위해 선분양시 상세한 분양원가 공개 역시 이뤄져야 한다.<끝>