서울 25개 아파트 표준지 2020년 공시지가 시세반영률은 33%

– 정부 발표 시세반영률 65% 사례는 하나도 없어, 관료의 거짓통계 재확인

– 아파트보유자, 재벌보유 빌딩 토지 등 부동산보다 15년간 세금 2배 냈다

– 과표 조작해 공정과세 방해한 자 수사하고, 공시지가 2배 인상하라

경실련 조사결과 서울시 표준지 아파트의 2020년 공시지가 시세반영률이 33.4%로 나타났다. 이는 2019년(33.5%)과 비슷한 수준이며, 2017년(39.1%)보다 5.7% 낮다. 65.5%라고 발표한 국토부의 통계가 거짓임이 다시 확인됐다.

주) 공시가격 시세반영률은 2019년 1월 기준(2020년 공시가격 미결정)

지난해 12월 발표한 2020년 표준지 공시지가는 국토부 발표대로라면 올해 시세반영률이 65.5%이다. 하지만 서울지역 표준지 중 자치구별로 1개씩 선택, 25개 아파트부지의 공시지가를 조사한 결과 시세반영률은 평균 33.4%였다. 국토부는 전년 64.8%보다 올렸다고 발표했으나 경실련 조사결과 2019년 33.5%와 비슷한 수준이고, 문재인정부가 출범한 2017년 39.1%보다 5.7% 낮아졌다.

시세반영률이 낮아진 이유는 공시지가 상승률이 시세 상승을 따라가지 못했기 때문이다. 25개 아파트 부지의 토지 시세는 2017년 평당 4,784만원에서 2020년 7,441만원으로 56% 상승했다. 그러나 공시지가는 2017년 1,869만원에서 2020년 2,488만원으로 33% 높였다. 시세 56% 상승 대비 공시지가는 33%만 올려 시세반영률은 오히려 5.7%가 더 떨어졌다. 그런데도 정부는 62.6%(2018년)에서 65.5%(2020년)로 올렸다고 발표했다. 도대체 정부가 어떤 자료와 시세 산출근거를 보유하고 있는지 그리고 어떤 자료로 시세반영률을 산출했는지 세부 내용을 공개해야 한다.

25개 부지 중 2020년 기준 공시지가 시세반영률이 가장 낮은 단지는 길음래미안 부지로 24%에 불과하며, 2017년 34%에서 10%가 하락했다.

지난 2019년 12월 17일 발표한 공시지가 개선방안 자료에서도 상업업무용지 현실화율이 67%라고 밝혔지만, 경실련 조사결과 1,000억 이상 실제 거래된 고가빌딩의 공시지가 시세반영률은 37%로 나타났다.

<그림> 연도별 공시지가 시세반영률 비교(경실련조사 vs 정부발표)

공시지가 조작으로 인한 불공평 과세규모도 분석했다. 국토부는 매년 국민 세금 약 1,500억원을 투입해 공시지가, 공시가격 두 과표의 조사결과를 발표하고 있다. 아파트 등 주택 보유세 등은 2005년 이전에는 공시지가를 기준으로 부과했다. 그러나 2005년에 도입된 공시가격제도를 도입하여 아파트에 공시가격을 기준으로 부과되고 있다.

경실련이 조사한 25개 아파트의 평균 공시가격은 2017년 평당 1,646만원 2019년 1,887만원이다. 이는 해당연도 시세의 68.9%, 65.3%로 공시지가 시세반영률(2017년 39.1%, 2019년 33.5%)의 2배 수준이다. 공시가격 기준 아파트 호당 보유세는 평균 2019년 207만원으로 2017년 140만원보다 67만원 1.48배 늘었다. 하지만 시세대로 부과됐다면 보유세는 2017년 234만원에서 2019년 487만원으로 253만원 2.08배 늘어난다. 공시가격으로 산출한 세금은 시세 기준 대비 42%에 불과하다.

공시지가 조작은 아파트보유자와 재벌 등 법인의 보유세 불평등과 차별로 나타난다. 아파트의 경우 시세를 65% 반영한 공시가격 기준으로 보유세가 부과되는 반면 재벌법인 소유 상업업무 빌딩 등은 시세를 37%만 반영한 땅값(공시지가)과 건물값(국세청 고시 건물값)을 더한 값을 기준으로 과세되기 때문이다.

재벌 빌딩이나 법인토지 등에 부과하는 방식인 공시지가 기준으로 부과될 경우를 산출했다. 아파트 공시지가에 해당연도 국세청이 고시 건물값을 기준으로 보유세를 산출할 경우 평균은 2017년 76만원, 2020년 113만원으로, 37만원(148.7%) 증가한다. 그러나 공시가격을 기준으로 부담한 보유세는 2017년 140만원, 2019년 207만원으로 공시지가 기준 보유세의 1.8배나 된다.

공시가격제도는 2005년 도입했다. 2005년 이전에는 재벌법인 등이 소유한 상업업무 빌딩처럼 공시지가 기준으로 보유세가 부과됐다. 그러나 공시가격 제도가 주택에 대해서만 도입되며 아파트 보유자들만 재벌법인 등에 비해 15년간 2배의 세금을 더 부담하는 불평등한 세금차별이 이루어지고 있다. 만일 공시가격제도 없이 공시지가 기준으로 부과했다면 조작이 불가능해지면서 보유세 강화도 조기에 달성 가능했다.

따라서 정부는 지금이라도 ①공시지가 조작으로 거짓통계를 발표하는 관료를 처벌하고 ②불공정 공시가격을 폐지하고 ③공시지가 2배 인상하고 ④표준지 선정 및 공시지가 결정 권한 광역단체 이양 등 보유세 강화와 공정한 과세가 이루어지도록 적극 나서야 한다.

*자세한 내용은 첨부 자료 확인해 주세요.

보도자료_2020년 25개 아파트표준지 시세반영률 조사

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

– 기자회견 순서 –

◈ 제목 : SH공사 위례신도시 개발이익 추정 발표
◈ 기자회견 취지 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석결과 발표 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 질의답변 : 김헌동 경실련 부동산주거개혁운동본부 본부장

서울시와 SH공사 위례 땅장사, 집 장사로 9,600억 챙겨

– 박원순 약속대로 했다면 공공주택 7천 가구, 시민 자산 8조원 늘었을 것

– 신도시 개발 후 건물만 분양하면 누구나 2억원에 내 집 마련 가능

– 임대 핑계로 바가지 분양 고수하겠다면 SH공사 해체, 토지수용권 박탈

 
경실련 분석결과 SH공사가 위례신도시 택지판매와 아파트분양으로 9,600억원의 이익을 챙길 것으로 추정된다. 임대아파트 건립비용을 제외하더라도 3,800억원의 이익이 예상된다. 강제수용권, 용도변경권, 독점개발권 등 국민이 부여한 3대 특권을 남용하여 제 배만 불린 것인가라는 비판을 피할 수 없게 됐다.
 
위례신도시는 2005년 참여정부가 8.31대책으로 발표한 공급확대정책이다. 당시 정부는 집값 안정을 위해 군부대 용지 등 205만평을 개발하여 4만6천호를 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 국방부와의 토지보상 협의가 지연되며 분양이 연기되었고 이명박 정부인 2011년 12월에서야 LH공사가 최초 분양했다. 분양가는 평당 1,156만원으로 토지비 562만원, 건축비 595만원이었다. 최근 SH공사가 분양한 A1-5,12블록 분양가 평당 1,981만원은 최초 분양가의 2배 수준이다. 평당 340만원에 군부대를 이전시키고 강제수용. 택지조성 및 기반시설설치 비용 등까지 포함한 공기업이 공개한 택지조성원가는 평당 1,130만원이다. 그러나 국토부가 박근혜 정권 때 개정한 택지개발업무처리지침에 따라 택지를 조성원가에서 감정가로 비싸게 분양, SH공사 등 공공이 막대한 부당이득을 챙기고 있다.

 
위례신도시는 LH공사와 SH공사가 75%, 25%의 지분을 갖고 공동시행하고 있다. 정보공개자료 및 공사 매각공고 등에 따르면 지금까지 약 67만 평의 택지를 매각하였고, 이중 6만2천평을 SH공사가 매각했다. 판매가는 1조2,900억원으로 평균 평당 2,070만원이다. 택지조성원가 1,130만원과 비교하면 평당 940만원 비싸다. 매각토지 전체로는 5,860억원의 이익이 발생한 것으로 예상된다. 용도별로는 아파트용지 3,310억, 일반상업용지 2,010억원으로 택지조성원가보다 비쌌고, 교육용지, 종교용지 등은 조성원가 이하로 매각됐다. 아파트용지, 일반상업용지 등의 현재 시세는 판매가의 2~3배 수준으로 시세가 형성되어 있다. SH공사의 땅장사로 인해 SH뿐 아니라 토지를 분양받은 건설업자나 수 분양자들도 막대한 불로소득을 안게 된 것이다. 아직 팔리지 않은 토지도 상당한 만큼 지금이라도 매각중단을 선언하고 공공이 보유, 공공주택으로 공급해야 한다.
 

 
택지뿐 아니라 아파트를 높은 분양가로 바가지 분양해서 이익을 챙겼다. 위례의 택지조성원가를 기준으로 추정한 적정분양가는 평당 1,250만원이다. 토지비는 평당 650만원(택지조성원가 1,130만원 + 금융비용 및 제세공과금 등 10% 113만원 ÷ 용적률 200% ≒ 650만원)이고, 건축비는 평당 600만원을 적용했다. 그러나 SH가 책정한 분양가는 평균 1,981만원(토지비 1,234만원, 건축비 747만원)으로 평당 731만원이 높다. 1,676세대 분양이익은 3,720억원으로 세대당 2.2억원씩 바가지 씌워 부당한 이익을 챙긴 것으로 추정된다. 또 이명박 정권 시절 LH공사가 분양한 평당 1,156만원의 1.7배이며, 하남시나 경기도가 분양한 분양가보다 훨씬 비싸다.

이처럼 서울시와 공기업인 SH공사가 강제수용 등을 통해 저렴하게 확보한 공공택지를 건설업자에 팔아서 이익을 챙기고, 아파트를 분양해서 챙긴 부당한 이익만 9,580억원으로 추정된다. 국민이 위임한 3대 특권(토지수용권, 용도변경권, 독점개발권 등)으로 서울시와 SH공사는 막대한 부당이득을 챙기고 있다. 최근 SH공사는 임대아파트 건립을 위해 어쩔 수 없다고 변명한다. 하지만 임대아파트는 국가재정 10%, 주택도시기금 50%, 임차보증금 30% 등이 투입되고, 사업자인 SH공사가 10%를 부담하는 구조이다. 2019년 기준 공공주택 재정지원단가는 746만원/평이고, 주택도시기금 지원은 호당 7천만원이다. 여기에 임차보증금까지 고려하면 실제 SH공사가 부담하는 비용은 줄어든다. 실제 SH공사가 공급한 국민임대 등 위례 임대아파트 3,445호의 평균 공급면적(26평)을 기준으로 사업비(적정분양가 적용시 호당 3.2억)에서 재정 및 기금지원, 임차보증금 등을 제외하면 SH공사 부담금액은 평균 호당 1.7억원, 전체로는 5,800억원으로 추정된다. 따라서 지금까지 땅장사, 아파트장사로 벌어들인 돈에 대해 임대아파트 건립비용으로 사용하고 있다고 거짓답변하는 등의 행위에 대해 경실련은 감사원에 감사청구 또는 검찰에 고발 등 법적 조치를 검토할 계획이다.

만일 서울시와 SH공사가 경실련 주장대로 아파트를 팔지 않고 보유했다면 최소한 7천 세대의 공공주택이 확보된다. SH 공사가 임대주택으로 보유하고 있는 3,445세대, 민간매각했거나 아파트 분양한 3,577세대를 합한 규모이다. 공공이 공공주택과 토지를 보유하면 서울시민의 자산증가도 가능한다. 현재 위례 아파트 시세는 평당 3,800만원으로 이를 적용하면 약 8조원의 자산을 확보할 수 있었다. 이는 땅장사, 집 장사로 벌어들인 이익 약 1조원의 8배 수준으로 서울시민 주거안정, 공기업 재정 건전성 강화를 위해서도 공공주택 확보가 훨씬 바람직하다. SH뿐 아니라 LH 등도 모두 민간매각하지 않았다면 위례신도시 내 공급된 4만4천 가구의 공공주택을 확보할 수 있었고, 자산도 더 증가했을 것이다. 또 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양했다면 주변 아파트값 상승도 제어하고 집값 안정에 효과가 생겼을 것이다. 사업비 조달은 택지는 보유하고 건물만 분양하면 건물값은 소비자가 부담하고, 토지와 건물을 모두 임대하더라도 국가재정이나 기금지원 등을 통해 건축비는 해결되는 만큼 SH공사는 택지개발비용만 부담하면 된다. 상업업무용지 등을 시세대로 매각하면 조성원가의 10배 정도의 수익이 발생한다. 또 매각 방식을 최고가 낙찰하거나 연기금 등 공적재원을 투입하여 해결하면 된다. 지금처럼 시민에게는 공기업이 바가지 분양을, 택지는 건설업자에 헐값에 매각하므로 인해 강남 집값을 잡기는커녕 더 집값 폭등을 유발하고 있다.

따라서 정부와 국회는 공기업이 3대 특권을 이용 바가지 분양을 통해 부당이득을 챙기고, 어렵게 확보한 공공택지를 재벌과 건설업계에 헐값에 책정 ‘벌떼 방식입찰’을 통해 막대한 불로소득을 넘겨주지 못하게 해야 한다. 신도시를 개발하고 공공택지를 개발해도 항상 공급이 부족하다고, 뛰는 집값을 잡기 위해 더 개발해야 한다는, 관료와 재벌 토건업계 배를 채워주기 위한 개발을 당장 중단해야 한다. 경실련이 제안한 토지공공보유 건물만 분양하거나 토지와 건물 모두 공공이 보유하는 방식이 아니라면 당장 3기 신도시 개발을 즉각 중단해야 한다. 정부는 2020년 11월 19일 국민 세금 등을 투입하여 공공주택(호텔 상가 사무실 다세대 다가구 등을 짓기도 전에 매입을 사전에 약정하는 방식으로 확보) 매입 등으로 11.4만호를 확충하겠다고 발표했다. 대통령과 정부는 비싼 민간택지를 매입하기 이전에 참여정부에서 강남 등 서울아파트값을 안정시키겠다고 강제로 수용한 군부대 토지 등, 어렵게 확보된 공공택지 판매 중단을 선언해야 한다. 국회는 택지개발 촉진법, 공공주택 특별법 등을 개정, 입법 취지에 어긋나는 공동주택지 매각을 당장 중단시켜야 한다. 나라 주인들 소유의 토지와 국가 소유의 토지 등을 강제수용해서 개발한 신도시와 국공유지 등은 공공이 직접 개발 후 토지는 보유하고 건물만 분양하면 30평 기준 2억원 미만에 공급할 수 있다. 건물만 분양하면 불로소득은 차단되고 저렴한 주택공급으로 무주택서민의 내 집 마련과 기존 집값 거품도 제거될 수 있다. 정부와 국회는 더 국민 고통을 외면하지 말고 근본적인 대안을 제시하길 바란다.”끝”

2020년 12월 14일

경제정의실천시민연합

21대 국회의원 175명, 후보등록 재산신고와 당선이후 재산신고 비교분석 결과발표

1. 지난 8월 28일 국회공직자윤리위원회의 21대 신규 국회의원들의 재산신고 내역을 발표한 이후, 총선 당시 일부 후보자들의 허위신고(누락신고) 의혹이 불거져 나오고 있습니다.

2. 이에 경실련은 국회의원 후보등록 당시 재산신고 내역과 당선이후 재산신고 내역을 분석해 발표합니다. 당선이후 재산과 부동산재산이 후보등록 때와 얼마나 차이나는지, 차이나는 이유는 무엇인지 등에 대해 분석발표할 예정입니다.

3. 이번 기자회견은 코로나19로 인한 사회적 거리두기로 온라인 생중계로 진행할 예정입니다.

□ 제목 : 국회의원 후보등록 재산신고와 당선이후 재산신고 불일치 고발
□ 일시 : 2020년 9월 14일(월) 오전 10시 30분
□ 장소 : 경실련 강당(4호선 혜화역)
□ 진행 방식 : 온라인 생중계(https://www.youtube.com/withccej)
– 기자회견 순서 –
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 취지발언 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 자료설명 : 서휘원 경실련 정책국 간사
◈ 제도적 문제점 : 남은경 경실련 정책국 국장
◈ 질의답변 : 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장
*참여자는 변경될 수 있습니다.

첨부파일 : 200911_경실련_기자회견 예고_국회의원 후보등록 재산신고와 당선이후 재산신고 불일치 고발

문의 : 경실련 정책실(02-3673-2141), 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

문재인정부 3년간 땅값 2,670조원, 36% 상승했다.

한국은행 1,280조, 국토부 850조 상승으로 정부 땅값 시세반영 못해

상승액이 가구소득의 23배, 최저임금의 25배로 불로소득 주도 성장

통계조작 왜곡, 땅값 비공개한 관료 문책하고 무능한 장관 교체해야

경실련 분석결과 2019년말 기준 대한민국 땅값은 1경 2,281조원으로 추정된다. 공시지가 총액에 공시지가 평균 시세반영률(43%) 등을 적용 산정한 결과이다. 경실련은 수차례 공시지가와 실거래가 또 시세를 비교 발표해왔으며, 2020년 서울 표준지 아파트 공시지가 시세반영률은 33%이고, 2020년 실거래된 1천억 이상 고가빌딩의 공시지가 시세반영률은 33%로 나타났다. 단독주택 공시가격 시세반영률도 40~50% 수준으로 이를 고려하여 전체 평균 시세반영률을 43%로 적용하여 땅값 시세를 추정했다.

한국은행도 땅값을 매년 발표하고 있으며, 2019년 말 기준 8,767조 원이다. 국토부는 매년 공시지가를 결정 고시하며 ‘시도별 지가총액’을 발표해왔다. 그러나 작년 말 부동산통계 조작 왜곡에 대한 국민 비판을 의식해서인지 올해 땅값을 아예 발표하지 않았다. 국토부는 통계조작 왜곡 논란에 적극적으로 공개검증에 나서야 할 상황에서 자료를 숨기고 2019년 12월 4일 경실련에 ‘토론’을 제안하고 아직도 나서지 못하고 있다. 경실련은 국토부가 발표한 전년도 땅값(5,519조원)과 표준지공시지가 전년 대비 상승률(6.33%)을 적용하여 산정한 결과 국토부 공시지가는 5,868조 원이었다.

경실련, 한국은행, 국토부 발표 대한민국 땅값 중 정부 소유 땅값을 제외한 민간소유 땅값과 정권별 상승액 등을 비교하였다.

1) 대한민국 땅값은 얼마인가?

조사 주체별 대한민국 땅값 (2019년 말 기준)

(단위 : 조원)

※ 한국은행 땅값 통계는 연말, 국토부 공시지가는 매년 1월 1일 기준. 이번 분석에서는 2020년 1월 공시지가를 2019년말 국토부 땅값으로 간주하고 비교분석

경실련이 산출한 대한민국 민간소유 땅값은 1경 104조원이다. 한국은행 발표는 6,590조 시세의 65%, 국토부 공시지가는 4,345조로 시세의 43%에 불과하며, 정부 부처별로도 차이도 크다. 경실련과의 차액도 한국은행은 3,514조원, 국토부는 5,759조원이나 된다. 한국은행은 토지가격을 “기록 시점의 현재 (시장)가격으로 평가”했다고 밝히고 있다. 국토부의 공시지가도 관련법에는 “통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격”으로 시장가격으로 규정되어 있다. 그럼에도 수천조 원 차이가 발생하여 통계부실을 보여준다.

2) 정권별 땅값 변동 분석결과는?

정권별 민간소유 땅값 변동 현황(매년 말 기준)
(단위 : 조원)

경실련 추정 땅값 기준으로 민간소유 땅값은 공시지가가 도입된 1990년 말 1,484조에서 30여 년이 지난 2019년 말 1경 104조으로 1990년말 대비 6.8배로 올랐으며, 상승액은 8,620조가 된다. 정권별로는 노무현 정부에서 3,123조원으로 가장 많이 올랐다. 연간상승액으로는 문재인 정부에서 2,669조로 연평균 890조원이 상승, 역대 정부 최고로 올랐다. 특히 부동산 가격이 하향 안정화됐던 이명박·박근혜 정부의 연평균 상승액(평균 100조원)과 비교해 보면 문재인 정부 상승액이 9배나 된다. 1990년 이후 상승액의 67%가 노무현, 문재인 정부에서 올랐다.

3) 정부통계도 제각각 엉터리

막대한 예산을 투입해서 조사한 정부통계도 제각각이다. 2020년 공시지가·공시가격 조사예산은 1,800억 원이다. 하지만 민간소유 땅값의 경우 2019년 말 기준 한국은행 발표치와 3,514조 원이나 차이난다. 차액은 2000년에 418조에서 지속 증가해왔으며, 문재인 정부 이후 2017년말 기준(차액 1,962조원)보다도 높다.

땅값 상승률도 제각각이다. 국토부는 매년 지가변동률을 조사발표하고 있다. 문재인 정부 이후 전년 대비 지가변동률의 3년 누계치는 12.2%이다. 공시지가의 전년 대비 상승률 3년 누계치는 22.4%이다 2020년 공시지가 상승률은 미발표로 표준지공시지가 상승률 6.33%를 적용하여 산출
. 한국은행이 발표한 땅값 기준 전년 대비 상승률은 3년 누계치가 22.4%로 국토부 공시지가 상승률과 일치하고 지가변동률의 2배나 된다. 하지만 경실련 추정 땅값 기준 전년 대비 상승률의 3년 누계치는 32.4%로 국토부 지가변동률은 경실련의 0.4배, 한국은행 상승률은 경실련의 0.7배에 불과하다. 이처럼 막대한 예산을 투입해서 조사한 정부의 땅값 통계가 시세를 반영하지 못할 뿐 아니라 부처끼리도 제각각 발표되며 정확한 부동산시장 진단을 어렵게 하고 있다. 때문에 정부의 부동산 대책도 땜질식 미봉책, 투기 조장대책으로 이어질수 밖에 없다.

4) 문재인 정부 불로소득은 근로소득의 몇배?

문재인 정부 이후 땅값 상승액을 가구소득 및 최저임금 증가액과 비교했다. 연간 가구소득은 2016년말 5,172만 원에서 2019년말 5,724만 원으로 552만원 증가했다. 최저임금은 2016년말 1,622만원에서 2019년말 2,154만원으로 532만원 증가했다. 같은 기간 땅값은 2,669조원, 가구당 1억3천만원이 증가했다. 결과적으로 불로소득이 가구소득 증가액의 23배, 최저임금 증가액의 25배나 많이 증가하는 ‘불로소득주도성장’을 해왔음을 알 수 있다.

공시지가, 집값 통계의 조작 왜곡 문제는 국감장에서도 지적됐다. 이에 대해 감정원은 표본 수를 늘리겠다는 미봉책을 제시, 또 비난을 자초했다. 지금 가장 큰 문제는 일부 관료와 전문가 등이 불투명하고 불공정한 과정으로 부동산통계를 조작하고 무능한 장관과 청와대 참모들조차 이를 방치하고 있다는 점이다. 역대 정부 최고로 땅값이 상승했음에도 불구하고 과거 정부를 탓하며 근본 해법을 제시하지 않는 이유이기도 하다.

더는 통계조작으로 국민을 속이고, 고통스럽게 하지 마라. 대통령은 지금이라도 역대 정부 최고로 땅값이 상승한 실태를 직면하고 근본 해법을 제시해야 한다. 특히 거짓통계로 국민과 대통령을 속여온 관료와 무능한 장관을 교체해야 한다. 통계조작을 중단시키고 지금 당장 공시지가 산출근거, 시도별 땅값, 지역별 유형별 공시지가 시세반영률 공개 등 관련 자료를 투명하게 공개하고 검증받아야 한다. 마직막으로 부동산 가격 폭등의 심각성을 인지하고 분양가상한제 전면시행, 거품 없는 토지임대 건물만 분양 확대, 공시지가 2배 인상 등의 투기근절책을 제시하기 바란다.

*문의: 부동산건설개혁본부 02-3673-2146

– 기자회견 순서 –

○ 사회/분석결과 발표 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
○ 경실련 주장 및 질의답변 : 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부 본부장

*문의 : 부동산건설개혁본부 02-3673-2146

공공주택 늘리겠다는 정부, 위례신도시 분양 중단하라!

강남 집값 잡겠다던 위례신도시 바가지 분양, 가구당 2억 3,700억 챙겨

정부 호텔 주택 매입발표, 서울시 공공택지 아파트 분양 폭리 발표

대통령은 30년 평생주택? 서울시 확보된 땅 팔고, 20년 장기전세 외면

건물만 분양하면 2억에 내 집 마련 가능, SH의 자산은 1조6천억 증가

 
경실련 분석결과 서울시와 SH공사가 위례신도시 아파트(S1-5, 12) 분양으로 가구당 2억씩 바가지 분양해서 3,700억의 부당이득을 챙길 것으로 추정된다.

지난 19일 문재인 정부는 전월세 불안 해소를 위해 세금과 기금 등을 투입 호텔, 상가는 물론 짓지도 않은 민간주택 등을 특혜를 제공하고 매입약정 방식으로 공공주택으로 확보하여 11.4만 가구를 공공전세와 평생 주택(30년 장기전세) 등으로 공급하겠다고 발표했다. 하지만 같은 날 서울시와 SH공사는 강제수용 후 개발하는 위례신도시에서 1,676세대를 민간분양하겠다고 발표했다.

고인이 된 박원순 시장은 ‘부동산 공유제’ 도입을 약속했고, 공공택지 매각중단 또는 건물 분양에 대해서도 경실련과 뜻을 함께했다. 그런데 전임시장의 의지와 약속을 무시하고 서울시와 SH공사는 서울시장이 없는 틈을 이용 공공택지로 땅장사와 집 장사를 하려고 한다.

따라서 중앙정부는 공공주택이 모자라 민간주택까지 매입하겠다는 상황에서 서울시는 오히려 강제수용 토지마저 민간에 되팔겠다는 상황을 좌시해서는 안되며, 서울시는 지금 당장 바가지 분양을 중단해야 한다.

위례신도시는 참여정부때 집값안정을 위해 군부대를 이전하여 개발한 신도시이며, 수용가는 평당 400만원, 택지개발비 등을 포함 조성원가는 평당 1,130만원이다. 때문에 택지조성원가에 제세공과금 및 금융비용, 용적률 등을 고려한 아파트 평당 토지비는 650만원이고, 여기에 적정건축비 600만원을 더할 경우 1,250만원이 적정분양가이다.
 

 
이번에 SH공사가 책정한 분양가는 1,981만원으로 명백히 분양가를 부풀린 바가지 분양이다. 경실련 추정결과 바가지 분양으로 아파트 평당 731만원, 30평 기준 2.2억, 1676세대 전체로는 3,720억원의 부당이득이 예상된다. 위례 뿐 아니라 2020년에 분양한 마곡9단지, 고덕강일8,14단지까지 포함하면 부당이득은 7,580억원으로 추정된다.

SH공사는 택지조성원가보다 부풀려진 시세도 아닌 조작된 감정가를 토지비로 적용하고 건축비는 원가공개 없이 잔뜩 부풀려 바가지 분양을 고수하고 있다. 지금까지 SH공사가 공개한 건설사와 계약금액 기준 건축비는 내곡2단지(2014.7)의 경우 평당 452만원이며, 경기도시공사가 공개한 평택 고덕(2017.3) 건축비도 평당 560만원(분석자료 표2참조)이다. 때문에 건축비의 공사비 세부내역 공개를 통해 적정건축비를 책정해야 한다. 건축비는 관련법인 ‘공사원가계산준칙’에 따라 산정되고 투명하게 공개되어야한다. 또한 경실련과의 원가공개 소송에서도 패소(2020년 4월)한 만큼 원가공개를 거부해서는 안된다. 경실련은 지금까지 공개된 도급내역 기준 건축비를 토대로 평당 600만원이 적정한다고 판단한다.
 

 
만일 토지는 임대하고 건물만 분양하면 무주택서민은 2억 미만으로 내집마련이 가능하고 서울시민의 자산은 1.6조원으로 증가될 수 있다. 현재 위례아파트 시세는 평당 3,800만원이다. 건물값(평당 600만원)을 제한 토지가치는 평당 3,200만원으로 이를 전체 분양면적으로 확대하면 토지가치는 1조6천억원이다.

그러나 SH공사는 토지임대 건물분양 같은 저렴한 공공주택을 공급하지 않은 채 대부분 민간분양해왔기 때문에 공공임대주택 재고량도 늘지않고 있다. 경실련 조사결과 2018년말 기준 서울시 장기공공임대주택은 18만호 정도이다. 이중 장기전세주택은 3만가구로 2014년 이후 2,400가구 밖에 늘지 않았다(분석자료 표4참조). 마곡, 항동, 고덕강일 등의 신도시를 개발해도 영구임대, 국민임대, 장기전세 등의 공공주택이 거의 늘지 않는 이유이기도 하다. 문재인 정부 이후 집값폭등으로 민간주택을 매입하여 공공주택으로 공급하는 매입임대주택도 크게 늘지 않았다. 강제수용한 공공택지를 땅장사, 집장사 수단으로 활용하는 한 공공주택 재고량 증가도 불가함을 명심해야 한다. 지금도 SH공사는 지분형적립주택 등으로 집장사를 고수하려고 한다. 하지만 이는 시민에게 앞으로도 바가지분양을 지속추진하겠다는 것과 다름없다. 지금이라도 토지는 보유하고 건물만 분양하면 무주택서민은 평당 600만원에 매월 적정토지임대료(토지원가의 2%적용시 30평 기준 월 33만원)으로 최장 80년까지 살수 있다. 수십년 무주택 가장이 시세의 3억 수준 낮은 분양가로 분양받는 것을 ‘로또’로 비난하는 것은 공기업과 건설업계가 로또를 맞고 집값거품을 빼지 않겠다는 것과 다름없다.

중앙정부와 지방정부가 국민이 위임한 3대 권력(토지강제수용권, 택지독점개발권, 토지용도변경권 등)을 국민을 위해 지속 사용하고 공기업과 정부 관료가 국민과 후손을 바라보고 정책이 흔들림 없이 집행될 때 공공에서 질 높은 새 아파트가 위치 좋은 곳에서 지속 공급되면 집값이 안정된다.

따라서 문재인 정부와 서울시장 대행은 지금이라도 서울시민의 주거불안 해소와 집값 안정을 위해 본래의 공공주택 공급방안을 제시해야 한다. 특히 대통령과 서울시장 대행은 SH공사에게 당장 위례신도시 아파트 분양을 중단하고 토지는 공공이 보유하고 건물만 평당 600만원 이하로 분양하도록 지시하기 바란다. 용산정비창, 서울의료원 등 국공유지는 SH공사가 직접 공영개발 후 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하거나 건물도 장기임대하는 공공주택으로 개발해야 한다. 저렴한 새집이 시장에 공급될 때 기존 주택의 거품도 제거되고 무주택서민에게도 내 집 마련의 기회가 생긴다. 수 십년 동안 매달 흔들림 없이 청약저축을 성실하게 납입 하며 기다려온 무주택서민의 꿈을 이루고, 주거안정이라는 공기업 본분을 망각한 채 장사 논리만 앞세우려 한다면 강제수용권 등 특권을 박탈하고 해체해야 마땅하다. ‘끝’

2020년 11월 26일

경제정의실천시민연합