공공의 땅장사로 벌어진 로또판에 서민은 없다

– 공무원연금공단 1조 1,700억원, 건설업체 9,000억원,
수분양자들도 5,000억 개발이득 예상
– 무분별한 공공토지 민간매각 중단하고 서민위한 공공주택 공급에 사용해야

경실련이 개포주공8단지 개발이득을 분석한 결과, 언론의 분양권 로또와 달리, 진짜 로또는 현대건설등과 공무원연금공단이 챙긴 것으로 나타났다. 공무원연금공단은 176억에 매입한 토지를 1.2조원에 매각해 1조 1,700원의 시세차액을 거뒀으며, 1.2조원에 토지를 매입한 현대건설은 토지비 차액과 건축비 부풀리기로 9,000억원의 개발이득을 얻을 것으로 추정된다. 주변 시세를 고려하면 수분양자들도 한 채당 3억원 정도의 시세차익을 가져갈 수 있을 것으로 예상된다. 서민을 위한 임대아파트가 공공의 땅장사로 로또판이 되며 내 집 마련을 기다리는 수백만 서민들에게는 좌절과 분노만 안겨준 것이다.

공단의 임대아파트 장사, 건설사의 땅값과 건축비 뻥튀기로 개발이익만 2조원 이상 예상

언론은 3.3㎡당 4,160만원에 분양하는 디에이치자이(개포8단지 재건축)에 당첨되면 주변 아파트 시세를 적용해 취득세와 양도세 등을 부담해도 최소 1.5억원, 최대 4억원의 이상의 시체차익이 기대된다며 로또 기사를 쏟아내고 있다. 이를 노리고 수많은 인파가 청약 경쟁에 뛰어들 것으로 보인다. 그러나 이보다 더욱 큰 이득을 얻는 것은 공공토지를 매각한 공무원연금관리공단과 이를 개발하는 건설사들이다.

지난 2015년 공무원연금관리공단은 1984년 준공되어 공무원임대아파트로 사용하던 개포8단지 아파트를 1.2조원에 현대건설·GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄에 매각했다. 해당 아파트는 준공당시 취득가액이 176억원으로, 공단은 매각 차액으로 1조 1,700억원의 이득을 거둬갔다.

이를 매입한 현대건설 등 건설사컨소시엄은 1,996세대로 재건축을 진행한다. 용적률 인센티브에 따라 서울시가 소유하게 되는 장기전세주택 306세대를 제외한 분양분은 1,690세대이다. 입주자모집공고문을 통해 산출한 아파트의 토지비(분양가)는 대지면적 기준 3.3㎡당 1.2억원, 총 2.3조원이다. 현대건설컨소시엄이 매입한 금액인 3.3㎡당 5,500만원보다 2배 이상 높은 금액이며, 총액기준 1.1조이나 높다.

1군 건설사들의 회사채 이율이 3%내외인 점을 감안하면, 토지를 매입하기 위한 이자는 4% 수준으로 충분히 조달이 가능할 것으로 예상된다. 3년치 이자를 더한다 해도 1,500억원 정도 증액되는 수준이다. 여기에 제세공과금 7% 등을 추가한 총 소요비용은 약 2,300억원이다.(제세공과금은 화성동탄2 분양가분석을 통해 산출한 %임.) 이같은 비용을 통해 추정한 분양면적당 적정 토지비는 3.3㎡당 2,150만원으로 건설업체는 총 7,900억원의 토지비 이익을 얻는다.

건설사들은 건축비에서도 추가이득을 취한다. 입주자모집 공고때 제시된 건축비는 평균 평당 757만원으로 적정건축비를 초과한다. 경실련이 LH공사와 SH공사의 준공내역·하도급내역을 통해 산출한 적정 건축비는 3.3㎡당 450만원 수준이다. 실제 동탄2신도시 아파트 역시 감리공사비와 분양가승인 공사비 등을 분석한 결과 적정 건축비가 442만원으로 산출된바 있다.

디에이치자이의 경우 재건축으로 인해 소요되는 비용과 최고급 내장재 등 추가비용이 소요될 것으로 판단해 건축비를 3.3㎡당 600만원으로 적용했으며, 비교결과 평당 157만원의 차액이 발생, 전체적으로 건축비 999억원이 부풀려진 것으로 추정된다. 결국 건설사들은 토지비 거품까지 포함해서 총 8,900억원의 개발이득이 발생할 것으로 예상된다.

언론들이 청약 과열을 부추기기 위해 로또 아파트 기사를 쏟아내고 있지만 실제로 로또의 주인은 공공토지를 매각한 공무원연금공단과 땅값과 건축비를 뻥튀기한 건설사들로 이들의 개발이익만 2.2조원으로 예상된다. 분양권 당첨자가 얻을 수 있는 3억원 내외와는 비교조차 할 수 없는 금액이지만, 언론은 이들의 막대한 개발이득에 대해서는 아무런 관심조차 없다. 개포8단지의 경우 공무원연금공단이 소유했던 토지로 서민을 위한 임대아파트였다. 그러나 임대기간 30년 의무기간이 지나자마자 민간매각함으로써 서민들을 위한 주거공간은 사라지고 집값만 상승시킨 결과로 나타났다. 만일 연금공단이 택지를 팔지 않고 직접 개발 후 토지임대부 건물분양아파트로 공급했다면 무주택서민들은 2억원 내외로 내 집 마련이 가능해지고 토지가치 상승에 따른 개발이익은 현대건설 등의 민간이 아닌 공무원연금공단에게 돌아갔을 것이다. 정부가 더 이상 공공토지 민간매각으로 집값상승을 견인할 것이 아니라 값싸고 질 좋은 공공주택 공급으로 주거안정을 위해 사용할 것을 촉구한다. <끝>