판교 공급의 역설①
강남 잡으러 판교에 3만채… 집값은 더 올랐다
[판교, 공급의 역설 ①] 10년 성적표로 본 아파트 공급론의 허상
“공급이 필요하다” 최근 서울 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급이 답이라는 얘기가 나온다. 신규 주택 공급이 늘면 가격이 안정세를 찾을 것이라는 논리다. 그럴 듯하지만 10년 전 판교신도시 사례를 보면, 정답은 아니다. 강남 아파트 가격은 판교신도시 이후 오히려 올랐다. <오마이뉴스>는 <경제정의실천시민연합>과 공동으로 판교신도시 개발 이후 변화를 분석하고, 집값 안정을 위한 올바른 공급 방향을 짚어본다.
“판교를 제2의 강남으로 개발해, 강남의 주택 수요를 흡수하고 집값을 안정시키겠다.”
지난 2003년 8월 판교신도시 공급 규모를 확대하면서 정부가 내놓은 청사진이다. 그럴 듯 했다. 첫 번째, 강남과 인접한 신도시에 대규모로 주택을 공급한다. → 두 번째, 강남 수요가 신도시로 분산된다. → 세 번째, 수요가 줄면서 강남 아파트 가격이 내려간다.
최근 강남 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급을 늘려야 한다는 주장과도 같은 얘기다. 계획이 변경되면서, 판교신도시는 고급 저택이 있는 주거지 대신 빽빽한 고층 아파트가 가득한 모습으로 건설됐다.
판교 10년 성적표
판교신도시 입주가 10년이 돼가는 지금, 정부의 판교신도시 실험은 실패했다. 강남 집값은 3만 가구에 육박하는 판교신도시 공급에도 잡히지 않았다. 오히려 판교 분양가의 영향으로 강남 집값은 더 올랐다.
경제정의실천시민연합이 부동산뱅크 시세에 나온 서울 강남3구(강남, 서초, 송파)의 16개 표본 아파트 단지 가격을 분석한 결과, 강남 아파트 값은 판교 개발을 전후로 2.3배 올랐다.
강남 아파트 가격은 판교 개발 계획이 발표된 2001년 3.3㎡당 875만 원이었다. 2001년 이후에도 꾸준히 상승하면서 2005년에는 3.3㎡당 1605만 원을 기록했다.
이듬해인 2006년 판교신도시에서 분양이 시작됐지만, 강남 아파트값은 3.3㎡당 2199만 원으로 2000만 원대를 돌파했다.
이후 강남 아파트 가격은 분양가상한제 실시 등으로 멈칫했다. 하지만 판교 입주가 시작된 2009년 반등하면서 2009년 3.3㎡당 2514만 원, 2010년 2860만 원으로 상승세를 탄다. 지난해 10월, 강남 아파트 값은 3.3㎡당 3089만 원으로 3000만 원을 돌파했다.
아파트 땅값(아파트를 짓기 전 순수 토지 가격)은 더 올랐다. 경실련이 강남 3구 16개 단지의 아파트 땅값(건물이 올라가기 전 순수 토지에 용적률 150% 공통 적용)을 분석한 결과, 3.3㎡당 1060만 원이던 땅값은 2007년 5027만 원으로 폭등했다. 불과 6년 새 4배(3.8배) 가까이 폭등한 것이다.
강남 3구 전체 땅값은 5배 가까이 늘었다. 경실련이 강남3구의 3종 일반주거지역(888만 평) 아파트 용지의 토지 가격을 종합해봤는데, 지난 2001년 땅값은 210조 원이었다. 판교 분양이 이뤄지던 2007년에는 1005조 원으로 증가했다.
강남 부동산 시장은 공급이 늘면 가격이 낮아진다는 시장의 일반 법칙을 비웃었다.
처참한 성적표의 원인
경실련은 판교신도시의 높은 분양가를 원인으로 지적한다. 정부가 상당 규모의 택지(분양 3660세대, 임대 5749세대)를 민간에 매각했다. 민간 사업자가 참여하면서 당초 계획보다 분양가는 높아졌다. 높은 분양가가 오히려 강남을 자극하면서 가격이 상승했다는 것이다.
사실 2001년 정부가 예상한 판교신도시 분양가는 3.3㎡당 750만 원 수준이었다. 만약 이 가격대로 분양이 이뤄졌다면, 가격이 저렴한 신도시로의 수요 분산이 이뤄지면서 가격 안정도 기대해볼 수 있었다.
그런데 시간이 지나면서 정부 관계자들이 분양가를 올리기 시작한다. 2003년 12월 당시 서종대 건설교통부 신도시기획단장은 “분양가가 평당 850만원 넘지 않는다”고 했다. 2005년 8월 추병직 건설교통부 장관은 “판교 분양가는 1000만원 내외가 될 것”이라며 상한선을 또 높인다. 판교신도시 분양을 두 달 앞둔 2006년 1월, 건교부의 한 관계자는 “분석결과 중소형 아파트 분양가는 1100만 원 정도”라고 언론에 말을 흘린다.
결과적으로 2006년 1월 건교부 관계자의 말이 맞았다. 2006년 3월 분양한 판교신도시(85㎡이하) 아파트 평균 분양가는 평당 1137만 원이었다. 같은 해 8월 분양한 아파트(85㎡초과)는 평당 1716만원이었다.
당시 경기지역 아파트 평균 가격보다 크게 높다. 부동산서브에 따르면, 2006년 전용면적 85㎡이하 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 735만 원, 85㎡초과 아파트는 1195만원이었다. 판교신도시 아파트는 이보다 평당 400만~500만 원 가량 높았다.
30평으로 치면, 1억 2000만~1억 5000만 원 가량 비싸다. 평범한 서민들이 감내하긴 버거운 수준이었다. 판교신도시 공급이 집값을 안정시킨 게 아니라 오히려 집값 상승의 원인이 됐다는 지적이 나오는 이유다.
김성달 경실련 팀장은 “판교신도시가 분양가격을 높게 책정하면서, 그에 따른 기대 심리가 강남 집값 상승에 영향을 준 것”이라면서 “16조 원 정도로 예상되는 판교 개발 이익을 공기업과 지자체, 민간이 나눠먹고, 그에 따른 부담은 서민이 지는 형국”이라고 비판했다.
공급이 가격을 잡았던 경우, 2011년 강남 보금자리
공급으로 집값을 잡았던 사례가 없는 건 아니다. 지난 2011년 강남 보금자리 주택은 주변 시세의 50~60% 수준인 ‘반 값 아파트’였다. 2011년 1월 분양한 서울 강남 지구 보금자리 주택 분양가는 3.3㎡당 924만~995만원, 서초는 964만~1056만원이었다.
이 보금자리 주택(658가구)이 공급되면서 강남 집값은 하락했다. 2011년 당시 3.3㎡당 2786만 원이었던 서울 강남 아파트 가격은 2013년 2439만 원으로 하락했다. 시세보다 낮은 가격의 아파트로 강남 아파트 가격을 잡은 것이다.
김헌동 전 경실련 아파트값거품빼기운동본부장은 “당시 서울 왕십리와 용인 등 보금자리보다 높은 가격에 분양한 아파트들이 다 미분양이 났다”면서 “강남에 입지 좋은 곳에 저렴한 아파트가 공급되면서, 다른 지역에도 연쇄적인 가격 하락 효과가 나타난 것”이라고 말했다.
http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002400538
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