토건재벌 배불리는 나눠먹기 예타면제 중단하라

– 사업실패와 환경파괴로 인한 피해는 모두 국민의 부담이다
– 정부와 여당이 적폐로 규정한 이명박정부의 예타면제를 따라하지 말라

[기자회견문]

토건재벌 배불리는 나눠먹기 예타면제 중단하라

다음 주 정부의 예비타당성조사(이하 예타) 면제 발표가 있을 것으로 알려졌다. 정부는 지난해 12월 각 지자체에 예타면제 사업을 제출 받았으며, 17개 광역지자체의 33개 사업, 총사업비 61조2,518억원(동부간선도로확장사업 미포함)을 심사하고 있다. 이해찬 민주당 대표도 예타 면제 확대를 위해 법안 개선에 나서겠다고 공언하는 등 정부와 여당이 토건사업 확대를 위해 국민의 혈세를 낭비하려 하고 있다. 또한 무분별한 토건사업으로 환경파괴도 매우 우려된다. 이에 경실련과 녹색교통운동, 환경운동연합은 정부의 무분별한 예타면제 추진을 강력히 규탄하며, 즉시 중단할 것을 요구한다.

첫째, 경제부양을 위한 무분별한 토건사업 남발을 중단하라

정부가 예타면제를 위해 표면적으로는 국가균형발전을 내세웠지만 침체된 경제를 토건사업으로 부양하고, 내년 총선을 위한 지역 선심정책으로 볼 수밖에 없다. 문재인 대통령은 지난 신년기자회견에서 “(예타면제를 위한)엄격한 기준 세워서 광역별로 한 건 정도 공공인프라 사업 우선순위를 정해서 선정해야 할 것”이라며, 국가균형발전위원회에 대통령이 가이드라인을 제시했다. 지자체별 1건씩 면제한다면 최소 20조원에서 최대 42조원의 예산이 소요된다. 정부와 여당이 적폐로 규정하며 비판했던 이명박정부의 4대강사업 20조원 보다 더 큰 규모이다.

사업적 타당성이 없어도 지자체에 한 건씩 나눠주기를 하면서 정부와 친분 있는 단체장들은 사업이 선정도 되기 전에 확정되었다고 공언하고, 지역주민들은 자신들의 사업을 선정해 달라며 대규모 집회를 하고 있다. 수도권은 사업선정에서 제외할 것 같은 문재인 대통령의 발언만으로도 주민들이 강하게 반발하고 있다. 전국이 온통 토건사업 따내기에 빠져들었다.

이번 예타면제는 토건재벌 건설사들에게 막대한 혈세를 퍼줄 뿐이다. 예타면제 사업 중 적지 않은 사업이 민자사업으로 추진될 것이다. 사업성이 없는 사업에 민간사업자를 유치하기 위해서는 재정지원 확대, 요금 증가 등 특혜를 줄 수밖에 없다. 민간사업자에게 부여된 강제토지수용으로 주민들은 난민이 될 것이고 보전해야 할 환경도 무분별하게 파괴될 수밖에 없다. 이미 착공된 GTX-A의 경우에도 수익성 증대를 위해 국립공원 하부를 관통해야 할 형국이다. 결국 시민들은 금전적으로나 환경적으로 수십년간 막대한 부담을 떠안을 수밖에 없다.

둘째, 정부와 정치권은 예타제도 무력화를 중단하라

예타제도는 IMF 국가부도 사태 이후 무분별한 토건사업을 방지하고 국가예산의 효율적 사용을 위해 1999년 김대중 정부가 도입했다. 그런데 DJ정신을 계승한다는 문재인정부와 민주당이 예타제도 무력화에 나서고 있다. 예타제도 도입 이전에는 각 부처에서 타당성 조사를 하여 정부가 마음만 먹으면 사업성이 있건 없건 대형 SOC사업을 추진할 수 있었다. 이로 인해 막대한 혈세가 낭비되고 시민들은 비싼 요금 등 부담했다. 국책사업은 수조원이 투입되어 한번 시작하면 잘못된 사업이라는 것을 알아도 되돌리기가 불가능하다. 대표적으로 노태우정부가 무분별하게 공약으로 추진한 새만금간척사업은 지금까지 엄청난 대가를 치르고 있다.

정부와 여당이 토건정부라며 비판해왔던 이명박 정부는 4대강 사업 추진을 위해 예타면제 항목을 5개에서 10개로 대폭 확대했었다. 그런데 이해찬 민주당 대표도 “예타가 지역 균형이 고려되지 않는다. 예비 타당성조사 면제 대상과 기간의 규모를 늘리겠다”고 하는 등 이명박 정부와 똑같은 인식을 드러내고 있다. 그러나 이미 건설부문 예타는 경제성 35-50%, 정책성 25-40%, 지역균형발전 25-35%를 가중치로 적용해 타당성을 판단한다. 무조건 경제성만으로 타당성을 결정하지 않는다. 이러한 사실을 무시하며 정부와 여당이 적폐로 비판했던 이명박 정부를 따라 하고 있다. 이명박 정부의 4대강 사업도 재해예방, 내수활성화, 지역균형발전을 명분으로 내세웠다.

예타를 수행하지 않은 경부고속철도와 인천공항철도의 예측수요 오차율은 각각 68%, 82%로 매우 높다. 예타를 진행한 사업들도 적자로 파산된 경우가 발생하는데, 예타를 진행조차 하지 않은 사업들의 결과는 불 보듯 뻔하다. 대규모 재정투입과 요금인상 등 정책 실패의 피해는 정책결정자가 아니라 전 국민이 부담해야 한다.

정부와 여당은 토건사업으로 경기가 살아나고 서민과 청년들의 주머니 사정이 나아질 것으로 생각하는가? 4대강에서 보았듯이 무분별한 토건사업은 결코 지속적인 경제발전에 도움이 되지 않았으며, 오히려 혈세낭비 뿐이다. 중앙정부와 지방정부, 정치권의 거대한 ‘토건 담합’을 즉시 멈춰야 한다. 청와대와 민주당은 혈세를 낭비하고, 환경을 파괴하는 예타면제 추진을 당장 중지할 것을 강력히 촉구한다.

문의: 경실련 부동산국책사업감시팀(02-3673-2146)

공시가격 현실화 53%는 공평과세 포기 선언이다.

– 전체 단독주택의 중 극소수만 상승, 나머지는 예년과 비슷한 수준
– 13년간 시세의 70%로 세금 납부한 아파트 소유자와의 세금차별은 올해도 여전

어제(24일) 국토부가 올해 표준단독주택 가격을 발표했다. 그간 보수경제지 등의 세금폭탄론에도 국무총리 등 고위관계자들은 공평과세 실현을 위해 공시가격 현실화가 필요하다는 입장을 강조해왔는데, 어제 발표된 단독주택 시세반영률 53%는 정부의 공시가격 정상화 의지가 전혀 보이지 않는 결과이다. 전년대비 상승률도 전국은 9.13%, 서울은 17.75%라며 매우 높은 것처럼 강조했지만 13년간 시세의 절반수준으로 세금특혜를 받아온 것을 정상화하는 데에는 매우 미흡한 수준이다. 가격구간별로는 25억을 상회하는 고가 주택에 대해서만 38% 상승했고 그 이하는 7~24% 수준에 불과해 현실화율은 고작 1.2%밖에 오르지 않았다. 15억원 이상 고가 주택은 400만 단독주택의 1.7%에 불과하며, 이중 공시가격 변동률이 가장 큰 25억 이상은 더욱 적기 때문에 극소수의 단독주택만 공시가격이 대폭 상승할 뿐이다.

지난해 단독주택 중위매매가격 상승률이 전국은 5%, 서울은 8% 상승한 것과 비쳐보면 초고가 주택을 제외한 단독주택은 시세상승분만 올린 수준이다. 공동주택과 단독주택 등 불평등한 공시가격을 정상화하겠다는 정부관계자의 발언들이 무색해졌고, 다주택자들의 투기를 막고, 과도한 소유편중을 해결하기에는 턱없이 부족한 수준이다. 또한 수백만 아파트 소유자와 단독주택 소유자들의 세금차별도 개선되지 않았다. 정부는 공시가격 현실화에 따른 세금부담을 걱정했다고 했지만 공시가격을 모두 정상화하더라도 세부담상한제 등을 통해 서민부담을 줄여줄 수 있는 상황에서 납득하기 어렵다.

지난 30년간 단독주택과 토지는 공시자가에도 미치지 못하는 공시가격으로 시세의 70% 내외인 공동주택에 비해 막대한 세금 특혜를 누려왔다. 이를 과세 형평성에 걸맞게 당장 공동주택 수준으로 올리는 것이 정부의 당연한 책무인데, 문재인 정부는 보여주기식으로 초고가 주택만 상승시킬 뿐, 또다시 과거 정부와 같이 조작된 엉터리 가격을 내놓았다. 정부가 수십년간 반복된 조작을 개선할 의지가 없다고 공표한 것이나 마찬가지이다. 이같은 엉터리 과세로는 부동산 소유 편중과 조세 정의 실현은 불가능함을 명심해야 한다. 지자체장들이 국토부가 공개한 표준주택 가격의 적정성을 검증해 그 결과를 공개, 공평과세 실현에 적극 나서길 바란다. <끝>

문재인 정부의 지자체 나눠먹기 예타 면제, 과거 5년치(4.7조원)의 최대 9배(42조원) 규모

– 최근 5년(2014~2018), 예타 면제사업 전체 48.3조원, SOC는 4.7조원
– 1999년 예타제도 시행 후 재정절감 90조원, 예타제도 철저히 수행해야
– 예산낭비에 대한 책임, 처벌규정 신설하라

지난 5년간(2014~2018) 예비타당성조사(예타)를 면제한 SOC 사업규모가 4조 7,000억 원 수준이다. 경실련이 추정한 지자체별 예타면제 규모는 최대 42조원에 달하며, 현실화될 경우 과거 5년치의 최대 9배 규모의 예타를 면제하는 것이다. 문재인 정부는 출범 이후 현재까지 SOC를 포함한 전체 29조원의 예타를 면제했다. 오는 29일 30조원 이상의 예타면제를 발표할 경우, 4대강 사업 등으로 60조원의 예타 면제사업을 시행했던 이명박 정부의 규모를 단숨에 넘어설 것이다. 경실련은 문재인 정부가 토건사업으로 경기를 부양하려는 지자체별 나눠먹기 예타 면제사업 추진 중단을 다시 한 번 요구한다.

<표 1
<국가재정법> 제38조(예비타당성조사)는 공공청사 신증축, 문화재 복원, 국가안보, 국가 정책사업 등 10개 사유로 면제할 수 있다고 규정하고 있다. 경실련이 정부가 국회에 제출했던 국정감사 자료를 확인한 결과, 2005년부터 2018년까지 예타가 면제된 사업은 총 221건, 총사업비 115조 4,280억 원 규모였다. 노무현 정부가 1조 9,075억 원(10건), 이명박 정부가 60조 3,109억 원(88건), 박근혜 정부가 23조 6,169억 원(85건)이었고, 문재인 정부는 2018년 5월 출범이후 2년 만에 29조 5,927억 원(38건)의 예타 면제를 실시했다.(별첨1) 이 예타면제 사업 규모는 SOC뿐만 아니라 시설안정성 확보, 복지, 공공청사 신축 등이 포함된 규모이다.

2. 지자체 1건씩 선정 시, 지난 5년간 SOC면제의 최대 9배 규모, SOC포함한 전체 규모도 이명박 정부의 60조원 넘어설 듯

2013년부터 2018년까지 예타가 면제된 사업은 108건, 총 사업비 48조 3,185억 원이었다. 이 중 4호(남북교류협력법), 7호(재난 예방사업), 8호(법령에 따라 추진하는 사업), 10호(국가 정책적 사업)에 따른 면제사업 중 SOC사업을 선별한 결과, 35건, 4조 7,333억 원으로 10%가 SOC사업이었다.

 

이번에 지자체가 예타 면제를 위해 신청한 사업은 총 33건, 61조원 규모이다(경실련 언론집계). 건수는 지난 5년간 면제된 사업의 0.9배에 불가하나, 금액은 12.9배로 어마어마한 규모이다. 지자체별로 1건씩 선정할 경우 최소 20조에서 최대 42조원이 예상되어 지난 5년 SOC 면제의 최대 10배 규모를 한 번에 면제해 주는 셈이다. 최소와 최대금액은 경실련이 집계한 전체 신청사업의 각 지자체별 최소와 최대금액의 합계이다.(2019. 1. 18.자 경실련 성명, 지자체별 나눠먹기식 예타면제 중단하라. 참조).

또한, 문재인 정부가 2년 만에 30조원의 예타를 면제한 것을 보았을 때, 재임기간 중 이명박 정부의 예타면제 규모(60조원)를 넘어설 가능성이 높다. 문재인 정부가 토건정부로 비판 받아온 이명박 정부보다 더 토건사업에 의존하는 경향을 나타낸 것이다.

3. 토건사업으로 인한 혈세 낭비 막는 예타 철저히 수행해야

한국개발연구원(KDI) 공공투자관리센터에 따르면, 1999년 예타제도 도입 이후 2014년까지 도로와 철도에서 예타 시행으로 인한 재정절감액은 90조원에 달한다. 타당성이 확보된 사업에서 6조 8,513억 원, 타당성이 미확보된 사업에서 82조 6,675억 원이다

 

만약 예타 제도가 없었다면 90조원은 물론이고 유지보수 등을 합쳐 100조원 이상의 혈세가 낭비될 뻔 했던 것이다. 이처럼 예타는 국가 예산의 효율적 운영과, 무분별한 토건사업으로의 낭비를 막을 수 있는 매우 중요한 제도이다. 문재인 정부가 지자체별 예타면제를 지금이라도 중단할 것을 촉구한다. 또한, 소중한 국가 예산을 자신의 호주머니 돈 마냥 낭비하는 현실을 막기 위해 예산낭비에 대한 책임과 처벌 규정을 신설해야 할 것이다. <끝>

#별첨1. ‘14-’18년 예비타당성조사 면제 현황
#별첨2. 예비타당성조사제도 연혁

<div class="xe_content"><h1>공시가격 9.13% 인상해도 과세 형평성 제고에는 미흡</h1> <h2>일각의 세금폭탄론 과장돼, 시세차익 언급없이 공시가격만 부각  </h2> <h2>정부는 공시가격 시세의 80-90%까지 높여 조세형평 회복해야</h2> <p> </p> <p>어제(1/25) 김현미 국토교통부 장관은 중앙부동산가격공시위원회를 거쳐 확정된 올해 표준 단독주택 공시가격과 ‘부동산 가격공시 추진방향’을 발표했다. 국토부가 공시가격 제도 도입 이후에 현실화율을 처음으로 공개하고, 이제라도 그간의 잘못을 바로잡기 위해 공시가격의 현실화율을 높여 형평성을 제고하려는 것은 다행스러운 일이다. 문제는 단독주택 공시가격이 전년대비 평균 9.13%가 인상되었으나 여전히 53%에 불과하며 공동주택의 68.1% 수준에도 미치지 못하고 있다는 것이다. 정부가 여러차례 발표한대로 공시가격과 과세 전반의 형평성과 공정성을 제고하려면 부동산 공시가격의 시세 반영율을 80-90%수준으로 끌어 올리기 위한 근본적인 부동산 로드맵을 제시해야  한다. </p> <p> </p> <p>국토부가 발표한 표준 단독주택 평균 현실화율은 `18년 51.8%에서  `19년 53.0%로 1.2% 상승하는데 그쳐 공동주택 실거래가 현실화율과 비교하면 조세불균형이 심각하다. 전체 표준주택(22만 채) 중 98.3%를 차지하는 중·저가(21.6만 채, 시세 15억 이하)는 시세상승률 수준인 평균 5.86% 인상에 불과하다. 국토부의 시뮬레이션 결과에 따르면 시세 10억원 가량인 서울의 한 단독주택은 공시가격은 5억8500만원에서 6억3700만원(▲8.87%)로 현실화율이 56.3%에서 61.2%(▲4.9%)로 상승하고, 보유세는 지난해 142만원에서 161만4000원으로 19만4000원 소폭 상승했다. 시세 4억원의 서울 단독주택 보유세는 2만2000원 가량 오를 예정이다. 이마저도 1세대 1주택자, 고령자, 임대사업자 등의 세액공제와 세제감면이 적용돼, 실제 세부담 증가는 미미하다. 일부 보수 언론을 중심으로 제기되고 있는 단독주택 공시지가 상승으로 인한 ‘세금폭탄’론의 근거는 어디서도 찾을 수 없다. 그리고  단독가격 공시가격 인상으로 건강보험과 복지수급자에 미치는 영향이 거의 없는 것으로 밝혀졌다.</p> <p> </p> <p>참여연대 조세재정개혁센터에서 지난 9월 발표한 이슈리포트에 따르면  2013년부터 2017년까지 거래된 전국 단독·다가구주택 평균 실거래가는 지난 5년간 약 51.5% 상승한 반면, 공시가격의 평균 실거래가 반영률은 2013년 55.4%에서 2017년 48.7%로 지난 5년간 오히려 약 6.7%p 하락했다. 국토부가 전국 단독·다가구주택 공시가격의 실거래가 반영률이 연도별, 지역별 편차가 매우 크고 불안정할 뿐만 아니라 실거래가가 높을 수록 공시가격의 현실 반영률이 낮아 수직적 역진성이 뚜렷하게 나타나 시급한 개선이 필요하다는 참여연대 주장에 대해 인정하면서도 단독주택의 낮은 실거래가 반영률을 대폭 인상하지 않고, 구체적인 개선 방향도 내놓지 못하고 있다. </p> <p> </p> <p><부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률>에 따르면, 부동산 공시가격은 시장에서 형성되는 실거래가, 적어도 그에 근접한 가격으로 결정되어야 한다. 국토부는 부동산공시법에 따라 국회에 제출하는 공시가격 보고서에 반드시 현실화율을 포함해서 자체 점검한 자료를 투명하게 공개해야 한다. 또한 국토교통부는 무너진 조세 정의를 바로 세울 수 있도록 연차별 로드맵을 구체적으로 제시해야 한다. 끝</p> <p> </p> <p><span><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;vertical-align:baseline;">논평 </span><a href="https://docs.google.com/document/d/1VmLll-TgD3asdiKJKKkHqYS_B7S5B1kMVAW… style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:rgb(17,85,204);vertical-align:baseline;">[원문보기/다운로드]</span></a></span></p></div>

<div class="xe_content"><h2>서울 아파트 공시가격, 2006년 이후 실거래가 상승분 80.9%만 반영해</h2> <p> </p> <p dir="ltr">참여연대 조세재정개혁센터는 2019년 1월 17일, <strong><a href="https://docs.google.com/document/d/1nRDRr7BxL1vlih0JYXl5SMQuRS7QrNkwy-U…; target="_blank" rel="nofollow"><부동산 공시가격, 보다 적극적인 현실화 방안 필요해> 이슈리포트</a></strong>를 발표했습니다. 참여연대가 부동산 공시가격 제도가 전면 개편된 직후인 2006년부터 2018년 7월까지 거래된 서울 아파트의 공시가격을 조사한 결과, 서울 아파트 공시가격은 실거래가 상승분의 80.9%만을 반영한 것으로 확인됐습니다.</p> <p dir="ltr"> </p> <p dir="ltr">한국 사회의 부동산 광풍의 근원지로 평가받고 있는 서울 아파트의 공시가격은 실거래가와 큰 격차가 있습니다. 서울 아파트의 2018년 평균 실거래가는 2006년 대비 79.6% 상승한 것으로 나타난 반면, 서울 아파트 공시가격의 평균 실거래가 반영률은 2006년 68.4%에서 2018년까지 63.7%로 하락했습니다. 2006년부터 공시가격의 실거래가 반영률이 상당히 낮았기에 공시가격의 인상 필요성이 상당히 높았음에도 불구하고, 그동안 실거래가의 인상분도 제대로 반영하지 않은채 공시가격을 결정해 온 것입니다.</p> <p dir="ltr"> </p> <p dir="ltr">서울 아파트 공시가격의 실거래가 반영률은 자치구별, 연도별로도 편차가 커 조세형평성이 훼손되어 있다는 것도 확인됐습니다. 그 편차는 2008년 기준 서초구(75.4%)와 노원구·도봉구(61.1%)가 14.3%p를 기록한 한편, 용산구는 2012년 79.0%를 기록한 이후 급락하기 시작해 2018년 59.9%에 달했습니다. 용산구 외에도 평균 실거래가가 가장 높은 강남구(17.0%p)를 비롯해, 성동구(15.9%p), 송파구(15.5%p), 서초구(15.3%p)는 서울 자치구 중 연도별 편차가 가장 컸습니다.</p> <p dir="ltr"> </p> <p dir="ltr">부동산 가격공시에 관한 법률에 따르면, 부동산의 공시가격은 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격’을 의미하기에, 이미 시장에서 형성되고 있는 실거래가 혹은 적어도 그에 근접한 가격이 되어야 합니다. 부동산 공시가격이 조세형평성의 관점에서 큰 문제가 있었다는 사실은 국토교통분야 관행혁신위원회(2018)를 통해서도 확인됐습니다. 정부가 스스로 과거의 잘못된 행정을 인정했고, 그 동안 제대로 반영되지 않았던 공시가격의 현실화를 위한 공시가격 인상이 늦어도 2019년부터 추진되는 것은 당연합니다.</p> <p dir="ltr"> </p> <p dir="ltr">수많은 논란 끝에 힘을 잃었던 종합부동산세는 부동산 불평등에 분노한 시민들의 힘으로 2018년 다시 개정되었습니다. 한국 사회의 극심한 자산불평등을 완화해야 한다는 것은 시대적 요구입니다. 그러나 이는 종합부동산세를 일부 개정한 조치만으로 결코 달성될 수 없습니다. 개정된 종합부동산세의 누진적 과세 기능이 제대로 발휘되려면, 부동산 공시가격의 전반적인 수준을 현실화하고 제도의 형평성을 제고하는 것이 필요합니다. 끝.</p> <p dir="ltr"> </p> <p dir="ltr"><strong>▶ </strong><b><부동산 공시가격, 보다 적극적인 현실화 방안 필요해> 이슈리포트 </b><strong><a href="https://docs.google.com/document/d/1nRDRr7BxL1vlih0JYXl5SMQuRS7QrNkwy-U…; target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]</a></strong></p> <p dir="ltr"><strong>▶ </strong><b>보도자료 </b><strong><a href="https://docs.google.com/document/d/1nRDRr7BxL1vlih0JYXl5SMQuRS7QrNkwy-U…; target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]</a></strong></p> <p dir="ltr"> </p> <p> </p> <p dir="ltr" style="line-height:1.8;margin-top:0pt;margin-bottom:10pt;text-align:center;"><a href="https://docs.google.com/document/d/1nRDRr7BxL1vlih0JYXl5SMQuRS7QrNkwy-U…; style="text-decoration:none;" rel="nofollow"><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:#1155cc;background-color:transparent;font-weight:700;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:underline;vertical-align:baseline;"><img alt="n-vQZ6qjIe0dPYEJINNQFuLv8NQ2keBPQE4j1xfv" height="439" src="https://lh4.googleusercontent.com/n-vQZ6qjIe0dPYEJINNQFuLv8NQ2keBPQE4j1…; style="border:none;" width="658" /></span></a></p></div>

문재인 정부의 토건적폐 경기부양을 규탄한다.

4대강 규모인 24조원 예타면제, 50조원 도시재생뉴딜 포함시 집권 후 100조 규모
무분별한 토건사업으로 인한 예산낭비, 환경파괴에 대해 책임 물을 것

많은 시민들의 반대에도 문재인 정부는 지자체별 1건씩, 총 24조 1천억 원 규모의 지자체별 나눠먹기 예비타당성조사(예타) 면제 사업을 발표했다. 정부와 여당이 적폐로 규정하며 비판했던 이명박 정부의 4대강사업과 같은 규모이다. 연구개발 사업(R&D) 3.6조원을 제외한다고 해도 한번에 20조원을 면제한 것이다. 문재인 정부의 SOC 예타 면제사업만 기존(‘17-’18) 1.2조원과 오늘 24조원 등 총 25조원에 달하고, 전체 면제 규모는 55조원에 달한다. 이번 발표와 별도로 예타를 무시하고 추진되고 있는 50조원 규모의 도시재생 뉴딜을 포함 할 경우 전체 규모는 100조원을 넘어설 것으로 예상된다.

그간 문재인 대통령이 외쳤던 사람중심 경제, 소득주도 성장은 결국 말뿐인 구호로 전락했다. 토건사업이라는 오명을 벗기 위해 ‘지역주민의 삶의 질 제고’ 등의 명분을 붙였지만 문재인 대통령도 이명박 등 전임 대통령들처럼 토건정부임을 자인한 것이다. 예타면제 규모도 100조원 이상으로 역대 최대였던 이명박 정부의 60조원을 넘어 사상 최대를 기록하고 있다. 경실련은 지자체 나눠먹기 예타 면제를 결정한 문재인 정부를 강력히 규탄한다. 경실련은 이번 예타 면제사업 결정자들의 책임을 분명히 물을 것이며, 사업 특혜 등을 철저히 감시할 것이다.

문재인 정부 예타면제가 토건적폐라 불렀던 이명박 정부의 예타면제 확대를 악용하고 있다.

정부는 지자체별 1건씩 총 24조원 규모의 예타 면제사업을 확정했다. 따가운 여론 때문인지 3조원, 10조원 등 초대형 사업들은 제외했으나 여전히 1조원 내외의 막대한 혈세가 필요한 사업이다. 정부는 지역산업 인프라 확충, 지역주민의 삶의 질 개선 등 지역균형발전을 위해 예타 면제가 필요하다고 설명하지만, 현재의 예타제도가 경제성, 정책성, 지역균형발전의 항목으로 평가하고 있다. 기존 예타를 통과하지 못했던 일부 사업들은 단순 경제성만이 아니라 지역균형발전 요소들을 종합적으로 판단해도 타당성이 부족한 불량사업들이다. 임기가 정해진 정권들은 임기 끝나면 퇴장하면 되지만 철저한 타당성 검증없이 정치적으로 추진한 사업들로 인한 피해는 수십 년간 국민들이 떠안는다.

SOC사업은 규모가 수천억 원에 달하며, 한번 공사를 시작하면 중단하거나 되돌릴 수 없다. 예타제도 도입이전 선거공약으로 추진된 경부고속철도는 건설비가 5.8조 원에서 20조 원으로 3.5배나 늘었고 완공도 6년이 지연됐다. 서울시 2기 지하철 역시 계획이 확정되기도 설계에 착수하는 등 졸속 추진으로 9회에 걸쳐 사업기간이 연장(설계변경 103회)됐고, 건설비도 4.6조원에서 7.1조원으로 1.5배 증가했다. 이러한 무분별한 토건사업 추진을 막기 위해 예타가 도입됐다. 한국개발연구원(KDI) 공공투자관리센터에 따르면, 1999년 예타제도 도입 이후 2014년까지 도로와 철도에서 예타 시행으로 인한 재정절감액은 90조원에 달한다. 예타를 면제한 4대강 사업과 영암F1 사업의 결과는 국민 모두가 알고 있듯이 폐기해야할 수준이다.

촛불정신을 계승한다는 문재인 정부가 자신들이 과거 토건적폐로 비판했던 이명박 정부의 예타면제를 따라 하고 있다. 이명박 정부가 애초 5개이던 예타면제 항목을 10개로 늘렸던 것을 비판했으면서도 이를 최대한 이용하는 혜택을 누리고 있다. 이번 사업으로 문재인 정부는 이명박 정부의 60조원의 예타면제 규모와 비슷해졌으며, 임기 중 최대치를 경신할 것으로 예상된다.

대선후보시 토건정책 비판했던 문재인 대통령, 집권이후 토건정부 선언했다

문재인 대통령은 지난 18대 대선 당시 이명박 정부의 토건정책을 날서게 비판했다. 2012년 6월 대선출마 선언이후 7월 민주평화국민연대 기조연설에서 “새누리당 정권은 여전히 국가주도형 개발 모델을 신봉하고 있습니다. 4대강 사업으로 상징되는 토건경제가 그 것입니다. 관치경제 모델은 잠시 외형적인 성장을 가져 올 수는 있겠지만, 나중엔 오히려 족쇄가 됩니다.”라며 토건 경제를 비판했다. 또한 11월 ‘5대문 정책공약 발표’ 모두발언에서는 “검토 단계에 있는 대규모 토건 사업은 타당성을 철저히 따져서 추진 여부를 전면 재검토하겠다. 한정된 국가 재정을 ‘4대강’과 같은 토건 사업보다 사람에 우선 투자하겠다는 원칙을 지키겠다. ‘사람이 먼저’라는 가치를 실천하겠다.”고 말했다.

그런데 대통령 당선 후에는 과거 용인경전철, 부산김해경전철 등 예타를 통과한 사업조차 막대한 적자로 지자체 파산 상황임을 모르지 않을 텐데 지역균형발전을 명분으로 타당성 검증을 면제한 대규모 토건사업을 추진하고 있다. 특히 예타 면제 사업 중 적지 않은 사업이 민자사업으로 추진될 것으로 보이는데, 타당성이 없는 사업에 민간사업자를 유인하기 위해서는 재정지원 증가나 비싼 요금 등 특혜를 제공할 가능성이 높다. 재정사업으로 추진되어도 건설과 유지보수, 운영을 위해 막대한 혈세투입은 불가피하다.

대규모 토건사업을 통한 일자리 창출, 경제 성장은 허구임을 국민들은 이미 경험으로 알고 있다. 토건사업으로 창출되는 일자리는 대부분 단기 일용직 일자리로 일순간 경기부양 효과는 있을지 모르지만 지속적인 양질의 일자리가 아니다. 최근 건설현장은 외국인 노동자들이 대부분이어서 일자리 창출 효과도 불분명하다.

오히려 4대강사업처럼 대규모 토건 사업이 일시에 추진되면 수주를 위해 대형 건설사들은 물량 나눠 갖기와 같은 담합을 유인할 것이며, 이들은 직접시공도 하지 않고 하청을 줘 사업비의 30-40%의 공사비를 이익으로 가져가는 몽땅 하청만 심화될 것이다. 경실련은 문재인 정부의 이번 예타 면제사업의 피해는 결국 국민들이 떠안을 것을 진정으로 우려한다. 국민들 미래의 삶을 담보로 경기부양을 위해 선심성 토건사업에 몰두하는 문재인 정부는 촛불정신을 내팽개친 토건정부임을 선언하며, 당장 중단할 것을 강력히 촉구한다.<끝>

2019년 1월 29일

경제정의실천시민연합, 녹색교통운동

재벌빌딩 공시가격 아파트의 절반 수준(36%)
공시지가는 시세의 27% 수준

– 13년간 재벌대기업은 아파트 소유자의 절반 세금 내왔다
– 김현미 국토부장관은 불평등한 공시지가 정상화에 적극 나서라

2018년 서울시내에서 거래된 1,000억원 이상(실거래가) 대형 빌딩들의 공시가격(땅값+건물값)이 실거래가 대비 36%에 불과한 것으로 나타났다. 공시지가는 27%로 더욱 낮았다. 다수 시민들이 보유한 아파트가 평균 70% 내외로 공시가격이 책정되는데 반해, 재벌대기업이 보유한 대형 빌딩은 엉터리 공시지가로 인해 13년간 막대한 세금특혜를 누려온 것이다.

경실련 분석결과 빌딩, 상가, 토지 등 시세를 반영하지 못하는 부동산의 과세 정상화를 위해서는 2배 이상 공시지가를 높여야 한다. 조세정의를 주장하는 정부가 조세저항을 우려해 이러한 조세 불평등을 바로 잡지 않는다면, 토지 소유의 불평등은 더욱 심화될 수밖에 없다. 또한 부동산 부자보다 서민들이 더욱 많은 세금을 내는 잘못된 제도가 지속된다. 정부가 공시지가 정상화를 위해 적극 나설 것을 촉구한다.

1. 대형빌딩 공시가격(땅값+건물값) 시세반영률 36%

지난해말 표준단독주택에 대한 공시가격이 발표됐으며, 오는 15일 표준지 공시지가가 발표될 예정이다. 일부 명동 고가 토지의 공시지가가 지난해보다 2배 상승할 것으로 알려졌으나, 그렇다고 해도 시세대비 60% 수준에 불과하다. 더구나 정부가 지난달 말 발표한 자료에 따르면 지난해 서울시 땅값 상승률은 6%에 불과해, 표준지공시지가도 극소수의 토지만 상승할 뿐 여전히 시세에 절반도 미치지 못할 것으로 우려된다.

표준단독주택 발표 당시 정부가 밝힌 토지 공시지가의 현실화율은 62.6%이다. 그러나 경실련이 지난해 매각된 대형 빌딩들의 사례를 조사한 결과 정부 발표의 절반에 불과한 것으로 나타났다. 지난해 거래된 1,000억상 빌딩 매매 사례는 22건, 총액 7조 4,179억원이다. 이중 2018년 완공 건물로 건물 값이 조회 되지 않거나 집합건물 등 시가표준액이 없는 경우를 제외하면 16건, 4조 6,478억원이다.

이들의 토지값과 건물값을 합한 공시가격은 1조 6,516억원이지만, 실거래 총액은 4조 6,478억원으로 평균 시세반영률이 36%에 머물렀다. 업무용 건물의 공시가격은 토지 공시가격과 건물값인 시가표준액의 합으로 산출했다.

지난해 가장 비싸게 팔린 건물은 종로 센트로폴리스로 1조 1,200억원에 달하지만, 정부가 정한 건물값이 조회되지 않아 비교에서 제외했다. 두 번째로 비싸게 거래된 빌딩은 서초구 삼성물산 사옥으로 7,500억원에 거래됐다. 그러나 과세기준은 2,800억원으로 시세반영률이 37%에 불과하다. 7,100억원에 거래된 종로 더케이트윈타워 역시 과세기준은 1,984억원으로 시세반영률이 28%로 매우 낮게 나타났다. 1,000억이상 건물 중 유일하게 중구 대우조선해양 빌딩만 매각액 2,050억원, 과세기준 1,126억원으로 50%가 넘었다.

2. 대형빌딩 공시지가(땅값) 시세반영률 27%

이들의 공시지가 시세반영률은 더욱 낮다. 전체 매각액에서 건물값(시가표준액)을 제외한 땅값과 공시지가를 비교한 결과 평균 시세반영률이 27%로 나타났다.

더케이트윈타워가 17%에 불과했으며, 삼성물산은 29%로 나타났다. 이처럼 업무상업용 건물의 공시가격은 시세대비 턱없이 낮다. 공동주택은 물론이거니와 50%내외였던 100억원대 단독주택에 비해서도 한참 낮다. 아파트는 평균 70% 내외의 시세반영률을 나타내고 있으며 낮은 경우에도 60% 수준다. 그러나 고가 단독주택과 마찬가지로 대형 빌딩은 거래가 흔치 않다는 이유로 공시가격이 시세와 동떨어져서 책정되고 있다. 그러나 실제 거래가 이뤄진다고 해도 이를 공시지가에 반영하는 금액은 매우 제한적이다. 데이터가 없는 것이 아니라 정상화 의지가 부족한 것이다.

이같은 낮은 공시지가로 인해 기업들은 막대한 재산세와 종부세 등 보유세 특혜를 누리고 있다. 빌딩, 상가 부속 토지의 종부세 과세기준도 80억원으로 주택보다 훨씬 높다. 보유한 가치보다 훨씬 낮은 세금을 내고 몇년만에 수백억원의 매매 차액을 얻을 수 있다 보니 재벌들이 부동산 사재기에 나서는 것은 당연하다.

지난해 경실련이 국세청 자료를 분석한 결과, 지난 10년간(‘07년-’17년) 개인 보유 토지는 5.9% 줄어든 반면, 법인 보유 토지는 80.3%가 증가했다. 법인 보유 토지 증가량은 판교신도시 1,000배, 여의도 3,200배 규모이다. 토지를 보유한 법인 중 상위 1%(1,752개사)는 140%가 증가해, 판교신도시 700배, 여의도 2,100배 규모로 대폭 늘어났다. 지난 10년간 상위 1%인 재벌/대기업의 경우, 2007년 약 8억평에서 2017년 약 18억평으로 늘어나 2.4배 증가했고, 금액 기준으로는 2007년 350조원에서 2017년 980조원으로 늘어나 2.8배인 630조원이 증가했다. 특히 지난 10년간 전체 법인 부동산 증가량의 87.6%(면적기준)를 상위 1%에 속한 재벌/대기업들이 독식했다.

지난 표준단독주택에 이어 다음 주로 예정된 표준지공시지가 역시 정부가 조세저항을 우려해 특정 가격대에 한해 제한적으로 인상할 것으로 우려된다. 그러나 앞서 나타난 것처럼 현재 토지, 특히 상업용지의 공시지가는 매우 낮은 수준으로 2배 이상 올려도 공동주택 수준에 미치지 않는다. 이러한 조세 불평등을 개선이 이뤄지지 않는다면, 부동산부자와 재벌들이 올해도 어김없이 막대한 세금특혜를 누릴 것이며 토지 사재기는 지속될 것이다. 2005년 주택공시가격 도입이후 13년간 계속된 재벌과 부동산 부자들의 세금특혜 개선에 정부가 적극 나서야 한다.

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)

<div class="xe_content"><h1 style="font-size:30px;margin:20px 0px 10px;font-weight:500;line-height:48px;color:rgb(102,102,102);background-color:rgb(255,255,255);font-family:ngBold;"><img alt="" src="http://www.peoplepower21.org/files/attach/images/37219/212/564/001/0fb7…; style="vertical-align:middle;height:436px;width:720px;" /></h1> <h1 style="font-size:30px;margin:20px 0px 10px;font-weight:500;line-height:48px;color:rgb(102,102,102);background-color:rgb(255,255,255);font-family:ngBold;">땅이 아닌 땀이 대우받는 세상을 꿈꾸는<br /> <부동산공화국 경제사> 저자<br /> 전강수 교수와 함께하는 북토크</h1> <h2 style="font-weight:500;line-height:30px;color:rgb(102,153,204);margin-top:20px;margin-bottom:10px;font-size:20px;background-color:rgb(255,255,255);font-family:ngBold;">부동산 공화국에 대한 사는 우리들의 과거, 현재, 미래를 톺아보는 시간</h2> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"><span style="font-size:14px;"> </span>2018년 한국 사회를 뒤흔든 최대의 유행어는 바로 ‘똘똘한 한 채’였습니다. 엄청난 기세로 불어닥친 투기 광풍에 전국이 들썩였고 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 서울, 특히 강남의 아파트값에 대한 기사가 연일 보도되면서 평범한 시민들을 상대적 박탈감과 불안으로 몰아넣었습니다. 우리는 언제부터 이렇게 부동산에 울고 웃는 부동산 공화국이 되었을까요?<br /> 부동산 공화국이 만들어진 과거, 그 과거가 만들어낸 오늘의 자화상들, 이 불안에서 벗어날 수 있는 미래에 대해 <부동산 공화국 경제사>의 저자 전강수 교수와 함께 이야기 나누는 자리를 마련했습니다. 많은 관심과 참여 부탁드립니다.</p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"><span style="font-weight:700;"><a href="https://www.aladin.co.kr/shop/wproduct.aspx?ItemId=178603611&quot; style="background:0px 0px;color:rgb(102,153,204);" rel="nofollow"><span style="color:rgb(41,128,185);"><부동산 공화국 경제사> 미리보기</span></a><span style="color:rgb(41,128,185);"> </span></span></p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <blockquote style="padding:10px 20px;margin:0px 0px 20px;border-left:5px solid rgb(91,192,222);background:rgb(248,248,248);color:rgb(102,102,102);font-family:NanumGothic;text-align:justify;"> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"><span style="font-weight:700;"><부동산공화국 경제사> 저자 전강수와 함께하는 북토크 </span></p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">일시 및 장소 : 2019년 2월 14일(목) 저녁 7시 30분, 참여연대 1층 카페통인</p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">저자 <부동산공화국 경제사> 전강수 교수</p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">진행 대한민국 민생 문제를 해결을 위해  밤낮으로 뛰는 김주호 참여연대 민생팀장</p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">참가비 : 음료 이용으로 대신합니다. </p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">주관 : 참여연대 민생희망본부, 여문책</p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">문의 : 참여연대 민생희망본부 02-723-5303</p> </blockquote> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p dir="ltr" style="margin-top:0pt;margin-bottom:0pt;margin-left:-1.5pt;color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);line-height:1.8;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"><a href="http://bit.ly/2Muoj7i&quot; style="background:0px 0px;color:rgb(102,153,204);" rel="nofollow"><span style="font-size:24px;"><span style="color:rgb(255,255,255);"><u><span style="font-weight:700;"><span style="background-color:rgb(204,153,102);">* 참가신청 바로가기(클릭)</span></span></u></span></span></a></p> <p style="font-family:sans-serif;color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);"> </p></div>

찔끔 인상된 2019년 표준지가로는 공평과세 어림없다

– 대규모 재벌빌딩, 아파트, 고가단독, 상가빌딩 등 대부분 시세반영률은 40%
– 정부는 64.8% 시세반영률 산정 근거 등 관련자료 투명하게 공개하라
– 수십년간 이어진 엉터리 공시지가·가격 조사에 대한 감사청구 예정

2019년 표준지공시지가가 발표됐다. 전국 토지 3,300만 필지의 가격을 정하는데 사용되는 매우 중요한 기준이지만 정부의 공평과세, 시세반영률 현실화 의지가 무색할 만큼 또다시 엉터리 가격이 고시됐다. 현실화율이 64.8%라는 정부 주장 역시 믿기 힘들다. 찔끔 인상된 표준지공시지가로 공평과세는 어림없으며, 정부는 시세반영률 산정 근거 등 관련 자료를 투명하게 공개할 것을 요구한다. 또한 지자체장은 아파트 보유자와의 세금차별을 부추기는 엉터리 공시지가에 대한 검증에 나서야 한다. 경실련은 수십년간 반복되는 엉터리 공시지가, 공시가격에 대해 감사청구를 진행할 계획이다.

정상화(시세 80%)하려면 2배 올렸어야 하지만 고가필지만 20% 찔끔 상승

표준지공시지가 발표 자료에 따르면, 전국은 9.4%, 서울은 13.9% 상승했다. 그러면서 토지의 시세반영률이 지난해보다 2.2% 상승했다고 설명했다. 그간 불평등한 공시지가를 개선하기 위해서는 표준지공시지가를 2배로 상승했어야 하지만 극히 일부(전체의 0.4%)만 20% 상승했을 뿐, 나머지 99.6%는 7.3% 상승하는 것에 그쳤다. 지난해 6% 상승한 것에 비추어 봤을 때 공시지가 현실화를 위한 정책적 판단은 없는 수준이다. 특히 서울과 광주를 제외한 나머지 지역의 경우 상승률이 오히려 지난해 보다 낮은 경우도 있다. 정부가 조세저항에 굴복해 공시지가 정상화는커녕 단순 시세변화만 반영한 것으로 추정된다.

국내 최고가 필지는 이번에 평당 6억원으로 2배가 상승했지만 주변에서는 평당 10억원에 거래가 이뤄지고 있다. 같은 명동, 그중에서도 메인 상권에 위치한 표준지 10위인 토지는 고작 평당 3억 7,000만원으로 결정됐다. 9위역시 명동이지만 3억 9,.000만원에 불과하다. 또한 2014년 평당 4.2억원에 매각된 삼성동 GBC(구 한국전력 본사)역시 30% 상승해 평당 1.9억원이 되었으나(열람 시 조회, 최종고시 변경될 수 있음) 여전히 5년 전 시세의 45%에 불과한 수준이다. 결국정부 주장과 달리 다수 고가 토지는 시세와 대비해 훨씬 낮은 엉터리 가격을 결정한 것이다.

이처럼 공시지가는 매년 수백억원의 세금으로 조사되지만 수십년간 조작되어 엉터리로 고시되어 왔다. 이로 인해 대다수 토지를 보유한 재벌대기업과 부동산 부자는 막대한 세금 특혜를 누려왔다. 이를 정상화 하겠다는 정부마저도 조작을 지속하고 있는바, 경실련은 공시지가, 공시가격 조사에 대해 감사원 감사를 청구할 것이다.

수치만 제시된 현실화율 64.8%에 대한 관련 자료를 투명히 공개하라

정부는 이번발표에서 공시지가 현실화율이 64.8%라고 주장하고 있다. 경실련이 아파트용지와 상업용지 등의 시세와 공시지가를 비교한 자료와는 차이가 매우 크다. 5대 재벌이 보유한 35개 빌딩은 39%, 33개 아파트 단지는 38%, 지난해 거래된 1,000억이상 빌딩은 27%, 9개 광역지자체 최고가 필지는 42%에 그쳤다. 토지 가액의 대부분이 아파트 용지와 상업지이기 때문에 정부의 현실화율은 이해하기 어려운 수준이다.

그간 정부는 국회 국정감사에서 2014년 61.9%, 2015년 63.6%, 2016년 64.7%가 표준지공시지가 현실화율이라고 주장해 왔으나 산정방식과 과정을 공개하지 않아 왔다. 정부가 현실화율 제고 의지를 다신 올해 상승률이 2016년과 같은 수준이라는 것은 정부 자료가 사실과 부합하는 것인지 의문을 가질 수밖에 없는바, 현실화율 산정기준과 방식, 관련 자료를 투명히 공개할 것을 촉구한다.

문의: 경실련 부동산국책팀(02-3673-2146)

<공시가격 조작, 공평과세 방해, 예산 낭비에 대해 철저히 감사하라!>

공시가격 축소 조작으로 인한 세금 특혜액 추정 발표

국토교통부 장관, 한국감정원장 등 부동산 공시업무 관련 감사청구

일시 :‘19.02.18.(월) 오전 11시(기자회견)
장소 : 경실련 강당(혜화역)
감사청구서 제출 :‘19.02.18.(월) 오후 1시 30분, 감사원

지난달 표준단독주택에 이어, 지난 13일 표준지공시지가가 발표됐습니다. 공시지가 제도는 1989년 토지공개념 도입이후 부동산 지가체계를 일원화하면서 1990년부터 공시되어 왔습니다. 그러나 시세를 제대로 반영하지 못하면서 부동산가격 안정과 공평과세 실현에 부합하지 못했습니다. 특히 2005년 도입된 주택공시가격제도 이후에는 상업용과 업무빌딩 등과 고가단독주택을 소유한 재벌, 건물주, 땅 부자들은 아파트소유자의 절반 이하로 세금을 내왔습니다. 이로 인해 공평과세 근간이 흔들렸고 세금차별까지 심화됐고, 재벌과 건물주 소수의 부동산 부자들이 부동산을 사재기하여 우리사회는 부동산으로 인한 양극화가 심각한 상태입니다.

이를 개선하겠다는 문재인 정부마저도 표준단독주택과 표준지공시지가 정상화 시늉만 낼 뿐 과거와 동일한 조작된 엉터리 가격을 결정했습니다. 이에 경실련은 주택공시자격 제도 도입 이후 엉터리 공시가격으로 인한 보유세 특혜액을 추정발표하고, 해당 문제의 책임자인 국토교통부장관과 한국감정원장, 관련 용역기관의 감사원 공익감사를 청구하는 기자회견을 개최합니다.

많은 관심과 보도 부탁드립니다. 감사합니다.

*문의 : 부동산국책사업감시팀 02-3673-2146

14년간 공시가격 축소조작으로 징수 못한 세금만 70조원 추정

– 국토부장관·감정원장 등 부동산 공시업무 직무유기에 대한 감사청구
– 공시가격 조작, 공평과세 방해, 예산 낭비 등에 대해 철저히 감사해야

경실련은 오늘 지난 14년 동안 축소왜곡된 공시지가를 조사평가 결정해 온 국토부장관을 비롯한 한국감정원과 관련 용역기관 등의 직무유기에 대한 공익감사청구서를 감사원에 제출한다. 감사항목은 1) 토지, 주택 등 법에서 정한 부동산의 적정가격을 공시하지 못한 국토부장관의 직무유기 2) 지난 14년간 수조원의 혈세를 받고도 표준지와 표준주택의 적정가격을 조사평가하지 못한 감정원과 관련 용역기관의 직무유기, 3) 낮게 조작한 공시가격으로 인해 70조 규모의 세금을 징수하지 못하게 방해하고, 재벌과 부동산 부자들이 부동산 투기에 나서도록 조장한 행위 등이다.

공시지가 제도는 토지공개념 도입이후 지가체계를 일원화하면서 1990년부터 매년 공시되고 있다. 2005년부터 시세반영률 제고를 위해 공시가격도 도입됐다. 그러나 공시가격은 1,200만채의 아파트만 시세반영률을 70%수준으로 반영하여 ‘세금폭탄론“을 야기했다. 그런 정책미숙으로 인해 2008년 이명박정부는 종부세 등을 완화시키고 보유세를 후퇴시켰다.

공시가격제도 도입 이후에도 상가업무빌딩 등과 고가단독주택 등은 시세를 3~40%만 반영, 이를 소유한 재벌, 건물주 등 소수의 부자는 아파트소유자의 절반이하로 세금을 냈다. 부동산 보유자간 세금차별까지 더 심화된 것이다. 낮은 세금과 불공정한 세금특혜를 악용하여 재벌과 법인들도 땅 투기에 적극 나서고 있다. 재벌 등이 소유한 토지 면적은 2007년 8억평에서 2017년 18억평으로 10년만에 10억평(서울의 5.5배. 여의도의 39배)이나 증가했다.

공시가격 축소조작으로 14년간 덜 걷힌 보유세는 70조원으로 추정

불공정한 공시지가 및 공시가격 축소조작으로 지난 14년간 징수되지 못한 보유세만 70조원 규모로 추정된다. 2017년 보유세액(12.6조원) 중 아파트에서 징수된 세액은 3.4조원(전체의 27%)이고, 상업업무빌딩·단독·토지 등에서 징수된 세액이 약 70%이다. 상업용 업무빌딩·단독 등의 시세반영률이 아파트의 절반 수준인 3~40%임을 감안하면 보유세액의 70%도 절반만 걷힌 것과 같다. 2005년 이후 징수된 보유세액으로 확대하면 약 70조원 규모이다.

아파트는 시세의 70%, 단독주택은 공시(땅값)지가보다 공시(땅값+건물값)가격이 더 낮아

공시가격 도입이후 단독주택 공시가격은 오히려 공시지가보다 낮게 나타났다. 땅값보다 더 낮은 집값으로 보유세를 부과해 온 것이다. 경실련이 한남동 고가주택의 공시가격과 공시지가를 비교한 결과 2005년, 2006년을 제외하고는 12년간 공시지가보다 공시가격이 더 낮게 책정, 공시가격 도입 이전보다 보유세를 덜 내는 특혜를 누렸다.

삼성동 현대땅에 대한 감정평가는 의뢰할 때마다 바뀌는 고무줄 감정평가, 최소 2.2조 vs 최대 5.4조

공시지가 축소조작 의혹은 삼성동 현대자동차 땅에서도 나타난다. 2014년 9월 10조 5천억원에 거래된 삼성동 현대자동차 땅은 거래, 공공기여금 산정, 공시지가 산정 등을 위해 여러 차례 감정평가가 이루어졌다. 하지만 감정평가를 할 때마다 감정평가 결과가 달랐다. 10.5조원에 거래된 이후에도 거래가격이 제대로 반영되지 않았다. 실제거래 이후인 2015년에는 불과 한달 사이에 감정평가액이 2조 1,600억원에서 5조 4천억원으로 두배 이상 차이가 났다.

낮은 시세반영률, 형평성 결여, 고무줄 감정 등 공시지가와 공시가격의 문제에도 불구하고 국토부 등 관계기관은 땜질처방과 변명만 할뿐 불공정 과표를 개선할 의지가 없어 보인다. 2019년에도 고작 0.4%, 시세반영률이 30%수준인 고가필지만 20%정도 인상하는 시늉으로 표준지와 표준주택 가격을 결정하는 등 또 국민을 속이고 있다.

부동산 공시업무 관련 예산만 매년 1,800억원 규모이다. 정당하게 걷혀야 할 세금조차 제대로 걷지 못하는데 지난 14년간 2조원 이상의 국민혈세가 낭비된 것이다. 이에 경실련은 공시지가와 공시가격의 축소조작, 공평과세 방해, 혈세 낭비와 투기조장 등을 초래한 국토부, 감정원 등의 부동산 공시업무의 직무유기에 대한 철저한 감사를 촉구한다.

공공뿐 아니라 민간도 분양가상한제와 원가공개 시행하라

– 선분양 특혜에서 2014년말 폐지된 민간 분양가상한제도 부활해야
– 2012년이후 12개만 공개된 과거 아파트도 62개까지 공개해야

언론 보도에 따르면 지난 22일 규제개혁위원회가 아파트 분양원가 공개 항목을 62개로 확대하는 ‘공동주택 분양가격의 산정등에 관한 법칙’ 개정안을 의결했다. 이후 법제처 심사와 고시를 거치면 다음달 중순부터 원가공개 확대가 시행될 예정이다.

김현미 장관은 취임 초기부터 아파트 분양원가 공개를 추진하겠다고 밝혀왔다. 그러나 건설업계 반발 등을 이유로 계속해서 미뤄졌고 2년이 다 돼서 공개가 이루어질 예정이다. 원가공개 확대로 공공아파트의 분양가 책정이 투명해지고 거품차단도 가능해질 것으로 예상되지만 실효성을 높이기 위해서는 민간 확대, 과거치 원가공개, 설계내역 및 원하도급내역 공개 등도 이루어져야 한다.

2014년 말 폐지된 민간아파트도 분양가상한제와 분양원가 공개 시행해야

매년 공급되는 주택물량 중 공공택지에서 공급되는 공공주택은 30% 수준에 불과하며 이마저도 박근혜정부에서 후퇴, 80% 정도가 민간택지에서 공급되고 있다. 따라서 공공뿐 아니라 민간택지에서 공급되는 아파트에도 분양가상한제와 함께 원가공개 확대가 적용되어야 한다. 지금처럼 사업자에게 선분양특혜를 제공하려면 분양가를 규제하고 원가내역을 투명하게 공개함으로써 소비자와의 공정거래를 보장해줘야 한다.

민간택지 분양가상한제와 원가공개는 2007년 참여정부에서도 도입됐지만 2014년 말 박근혜정부가 폐지했다. 이후 모든 민간아파트는 자율적으로 분양가를 책정하고 있다. 때문에 강남 재건축아파트들이 4~5천만원대의 고분양가를 책정하며 주변 집값을 끌어올리고 있다. 분양가상한제와 원가공개가 제대로 시행된다면 지금도 강남에 3천만원 이하로 아파트공급이 가능하다.

2012년 이후 12개만 공개한 과거 아파트 분양원가도 62개까지 공개해야

분양원가 공개는 오세훈 전 서울시장의 자발적 61개 공개가 도화선이 되어 참여정부에서 모든 공공주택에 대해 61개까지 공개하였다. 하지만 이명박 정부에서 12개로 축소되었고, 이후 아파트 분양가도 가파르게 상승했다. 도로 하나 사이에 두고 원가공개 축소 전후 분양한 강서발산지구와 마곡지구의 분양가는 각각 578만원, 1,372만원으로 마곡이 2.4배나 된다. 입지가 비슷한 성남판교와 송파장지의 경우 원가를 7개만 공개한 성남판교 분양가가 장지(61개 공개)의 1.5배나 된다. 따라서 정부는 과거 12개만 공개한 아파트에 대해서도 62개까지 확대공개하여 과거 분양한 아파트에 대해서도 제대로 분양원가를 공개하길 바란다.

이외에도 공개된 원가검증을 위해 설계내역, 원하도급내역 등 세부내역도 투명하게 공개되어야 한다. 경기도는 지난 8월부터 과거 분양한 아파트에 대해서까지 설계내역 및 도급내역까지 투명하게 공개하고 있는 만큼 서울시와 국토부도 즉각 이행하기 바란다. 최근 집값하락세가 이어지고 있지만 문재인정부 이후 폭등한 것을 감안하면 아직도 집값거품이 상당하고 무주택서민의 주거불안도 나아진 게 없다. 정부는 원가공개 확대, 공시가격 개선, 재벌 땅투기 근절 등 부동산안정을 위한 개혁을 늦춰서는 안 된다.

문의: 경실련 부동산건설개혁운동본부(02-3673-2146)

서울 아파트 매매가와 전세가는 폭락 중인가?

단도직입으로 묻자. 서울 아파트의 매매가는 폭락하고 있는가? 통계는 ‘그렇지 않다’고 말하고 있다. 아래는 한국감정원이 발표하는 전국주택가격동향조사 가운데 서울 아파트 매매가격 지수를 토대로 만든 표와 그래프다.

이 표와 그래프를 보면 13년 8월부터 19년 1월까지의 서울 아파트 매매가격 지수의 흐름을 잘 보여준다. 서울 아파트 매매가격 지수는 13년 8월 85.1로 2010년 이후 최저점을 찍은 후 횡보하다 박근혜 정부가 재건축 아파트 관련 시장정상화 조치들을 무력화하고 LTV 및 DTI를 완화를 본격화하기 시작한 14년 가을부터 상승추세로 돌아선 후 상승기조를 계속 유지했다.

한편 문재인 정부 출범 직전 서울 아파트 매매가격 지수는 96.8이었는데 17년 11월에 이 지수의 기준점을 돌파한 후 18년 11월에 109.1로 최고점을 찍었다. 그리고 9.13대책 등의 여파로 서울 아파트 매매가격 지수는 19년 1월에 108.5로 극히 미미하게 하락했다.

정리하자면 서울 아파트 매매가격 지수는 13년 8월 85.1로 저점을 찍은 후 줄기차게 올라 18년 11월 109.1로 정점을 찍었고 지금 고작 0.6퍼센트 포인트 하락한 108.5를 나타내고 있는 것이다. 서울 아파트 매매가격 지수를 기준으로 볼 때 지난 5년간의 상승폭에 비해 지난 2개월의 하락폭은 하락이라고 부르기도 민망한 수준이다.

그럼 서울 아파트 전세가격의 추세는 어떨까? 아래는 한국감정원이 발표하는 전국주택가격동향조사 가운데 서울 아파트 전세가격 지수를 토대로 만든 표다.

위의 표를 보면 2017년 11월 100을 돌파했던 서울 아파트 전세가격 지수가 18년 2월 100.7을 거쳐 18년 6월 99.5로 약간 떨어졌다 9.13대책 이후인 18년 10월 100.4로 오히려 반등한 것을 알 수 있다. 역전세난 운운하는 미디어들의 호들갑과는 달리 서울 아파트 전세가격 지수는 19년 1월 현재 99.7에 머문다. 18년 2월의 정점인 100.7과 비교할 때 고작 1퍼센트 포인트 하락한데 불과하다.

 

문재인 정부의 부동산 대책은 주효했는가?

위의 통계가 잘 보여주는 것처럼 서울 아파트는 매매가와 전세가 모두 상승을 멈추고 하락세에 돌입한 수준에 불과하다. 그럼에도 분명한 건 작년 여름과 가을, 서울을 온통 불태웠던 투기열풍이 가라앉고 시장이 소강상태에 빠졌다는 사실이다. 여기서 이런 질문이 가능하다. 서울 아파트 시장이 하락세에 접어든 게 문재인 정부의 부동산 정책 때문인가?

여기에 대한 답을 얻기 위해서는 먼저 2014년 가을 이후 서울 아파트 가격이 천정부지로 상승한 배경과 원인을 알아야 한다. 2010년 이후 꼼짝도 하지 않던 서울 아파트 시장이 움직이기 시작한 건 이명박 정부와 박근혜 정부가 투기심리를 부추기기 위해 올인한 덕분이다. 먼저 이명박 정부가 보유세 및 양도세 등의 불로소득환수장치를 무력화시켰다. 뒤이어 박근혜 정부가 재건축 관련 시장정상화조치를 형해화시키고, 그래도 시장이 움직이지 않자 LTV 및 DTI를 풀었다. 그런 정책들이 누적적으로 효과를 나타내기 시작한 것이 2014년 가을 무렵부터였다. 투기라는 괴물은 우리에서 풀려나면 잡기가 매우 어렵다. 2014년 가을 이후 우리에서 탈출한 투기라는 이름의 괴물은 계속 기승을 부렸다. 문재인 정부 들어 보유세 등이 강화될 거라는 시장의 예측이 빗나가자 투기심리가 더욱 창궐하여 2018년 여름 같은 대폭등 랠리가 일어난 것이다.

공급이 부족해 서울 아파트 가격이 폭등한다는 주장은 객관적 근거 없는 곡학아세다. 공급이 부족해 서울 아파트 가격이 뛴다면 2010년 이후부터 2014년 가을까지 사실상 거래절벽 상태이던 서울 아파트 시장을 어떻게 설명할 것인가? 또한 2018년 11월 이후 하락세로 접어든 서울 아파트 시장을 어떻게 설명할 것인가? 2010년부터 2014년 사이에는 서울에 아파트가 남아돌았나? 작년 여름부터 가을 사이에 전 국민의 관심사가 됐던 서울 아파트 가격 폭등세가 하락세로 반전된 게 공급 때문인가? 그렇다면 작년 11월 이후 불과 몇 개월 사이에 서울에 갑자기 아파트 수십만호가 들어서기라도 했단 말인가? 이런 상식에 비추어 봐도 공급부족론은 서울 아파트 가격 폭등을 합리화해주는 사후적 견강부회에 불과하다.

서울 아파트 가격 폭등의 원인이 전적으로 투기적 가수요에 의한 것이라면 해법은 명확하다. 보유세를 높여 기대수익률을 낮추고, 대출을 조여 레버리지를 없애는 것이 그것이다. 문재인 정부 부동산대책은 9.13대책이 극명히 보여주듯 금융규제가 중심이다. 매우 미약하긴 하지만 공시가격 인상, 세율 인상 등을 통해 보유세도 높이고 있긴 하다. 결론적으로 말해 서울 아파트 시장이 2018년 11월을 정점으로 꺾인데에는, 비록 늦긴 했지만 문재인 정부의 ‘강한 금융규제 + 약한 보유세 강화’조합이 주효했다고 평가하는 것이 공정할 것이다. 거기에 더해 5년간의 대세상승 랠리로 서울 아파트 가격이 이미 오를 만큼 오른 측면도 크다.

 

문재인 정부, 무엇을 할 것인가?

서울 아파트 시장을 진정시킴으로써 문재인 정부는 발등에 붙은 불을 끈 상황이다. 그렇다고 만족하거나 안심할 처지는 결코 아니다. 앞으로 문재인 정부가 부동산과 관련해 해야 할 과제들이 무언지를 살펴보자.

우선 문재인 정부는 부동산을 경기부양의 수단으로 쓰려는 유혹을 멀리해야 한다. 최근의 예타면제 논란이 보여주듯 문재인 정부도 과거 정부들처럼 토건에 의존한 경기부양책을 선택한 것 아니냐는 의혹이 있다. 만약 문재인 정부가 지표에 매몰된 나머지 겨우 안정을 찾은 부동산 시장에 활기(?)를 불어넣으려고 시도한다면 그 결과는 재앙으로 귀결될 것이다. 문재인 정부는 부동산과 관련된 정책기조를 투기에 친화적인 방식으로 퇴행시켜서는 절대 안 된다.

다음으로 문재인 정부는 부동산 문제 해결의 핵심이라 할 보유세 강화 로드맵을 마련해야 한다. 참여정부가 2005년 5·4대책을 통해 2017년까지 보유세 실효세율 1%달성을 천명한 것과 같은 수준의 담대한 보유세 개혁 로드맵을 문재인 정부가 설계해 발표한다면 만악의 근원 부동산 문제 해결의 영구적 실마리가 형성됨은 물론이고 공정경제와 공평과세의 기틀이 마련될 것이다. 부동산 가격의 하향안정화는 덤이다. 모쪼록 문재인 정부가 부동산 공화국 혁파의 첩경인 보유세 강화 로드맵을 마련하길 간절히 바란다.